Главная --> Публикации --> Тсж. и не только Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги февраля 2006 года Сетевики требуют больше торговых площадей Недвижимость on-line : рынок в сетях Нужда в хороших магазинах

- Сегодняшний покупатель стал более требователен и более ленив, то есть желает получить максимально готовый к употреблению объект недвижимости. Поэтому в нашем поселке увеличено предложение домов под ключ, имеющих авторский интерьер, полную отделку и обстановку, включая даже домашние тапочки и зубные щетки, - говорит директор по маркетингу коттеджного поселка Княжье озеро Ирина Мошева. - В этом году стартует еще одни маркетинговый проект - это домовладение под ключ. Клиент сможет приобрести не только полностью обустроенный дом, но и прилегающий участок с ландшафтным дизайном и малыми архитектурными формами. Дизайн-студия сначала разрабатывает идею домовладения, например Версаль, и соответственно этой концепции будет осуществлена отделка и обстановка дома, ландшафтное проектирование, посадки, подобраны малые архитектурные формы.

Пик покупательской активности на рынке загородной недвижимости приходится на весну, что на самом деле странно: ведь в большинстве случаев новую дачу приходится еще несколько месяцев доводить до ума - отделывать, обставлять и приводить в порядок приусадебную территорию. Самые дальновидные граждане предпочитают покупать домовладения под ключ, не дожидаясь весеннего ажиотажа, чтобы немедленно приступить к отдыху.

Чтобы было куда вырваться из замкнутого круга клубных посиделок, требуется близость более масштабных развлечений, например всесезонного центра активного отдыха или хотя бы гольф-клуба. Поэтому самые предусмотрительные девелоперы стараются к ним прилепиться. Например, девелоперская компания Северо-Запад осваивает новую территорию гольф-клуба в Нахабине Ле меридиен Москоу Кантри Клаб.

Но как бы ни хороши были тапочки и ландшафтный дизайн, только этого для полноценной дачной жизни мало. Ведь на отдыхе хочется общения и развлечений, и не только в кругу домочадцев. Такую возможность получат, например, покупатели коттеджей в поселке Клуб 20'7 В поселке предложено новое решение общественного пространства: здесь есть Club-house, который играет роль общественного собрания. Клуб создает возможность быть одновременно и дома, и в людях - пообщаться с соседями или посмотреть футбол, посидеть у камина, выкурить сигару, обсудить последние новости геополитики или почитать газету, - рассказывает Андрей Сармин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Новое качество. - Клуб предоставляет также возможность организовывать собственные мероприятия: пригласить гостей, организовать банкет - для этого в клубе есть отдельные кабинеты и банкетные залы. Подобные клубы занимают видное место в жизни светского общества европейских стран, являясь базой для неформального общения в собственной среде. У нас это новый сервис, который до сих пор не использовался в инфраструктуре коттеджных поселков - например, здесь впервые устроена специальная трасса для радиоуправляемых гоночных автомобилей.

Впрочем, даже самые развеселые развлечения не принесут радости современным дачникам, если инфраструктура поселка недоразвита. Все же тепло и свет, газ и связь, не говоря уже о канализации, остаются самыми главными условиями счастливой загородной жизни. Однако, как утверждает Полина Иванова, позволить себе создание развитой инфраструктуры в коттеджном поселке может не каждый девелопер, так как затраты очень высоки, а сроки окупаемости составляют несколько лет. Рентабельной и окупаемой инфраструктура в загородном коттеджном поселке становится, если его площадь составляет более 50-60 га и соответственно количество участков - не менее 20 Иначе плата за инфраструктуру ложится тяжелым бременем на жителей, что негативно сказывается на имидже поселка.

Готовится генплан развития новой территории, производится зонирование участков, намечаются дорожные развязки и транспортные пути, планируются коммуникации, - рассказывает Полина Иванова, ведущий аналитик девелоперской компании ЗАО Северо-Запад. - Новая территория будет иметь общую въездную зону с гольф-клубом. А для покупателей жилья предусмотрена единая клубная система скидок на все услуги гольф-клуба.

ЖКХ убивает маленьких

Но чтобы привлечь покупателей, только развитых инженерных сетей недостаточно - все же они не бросаются в глаза. Так что девелоперам приходится искать новые ходы. Так, например, в рамках реализации проекта Павлово началось строительство торгово-развлекательного комплекса Павлово Подворье - крупнейшего в Подмосковье (территория - 17 га) многофункционального объекта, оснащенного по последнему слову техники.

Как подбирается персонал для серьезной риэлторской компании, насколько важны личные и деловые качества агента, и как их можно оценить?

Маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим интересом. Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей, - утверждает Владимир Яхонтов, замдиректора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - Кроме того, в большом поселке существует возможность комплексного решения вопроса социальной инфраструктуры. Сейчас владельцы крупных земельных участков, расположенных в 30-километровой зоне от МКАД, пытаются повысить стоимость своих активов и начать реализацию девелоперских проектов на этих территориях. Так, на Новорижском направлении может быть построен коттеджный поселок площадью 500 гектаров на 30 тыс. домовладений, появился проект по застройке участка 3000 гектаров на Ярославском шоссе. Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции. Это предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья.
Какими инструментами поиска и юридической проверки пользуются риэлторы? И вообще, чем профессионал отличается от новичка, пришедшего с улицы и не имеющего ничего, кроме энтузиазма?

Прежде всего, Р.Вихлянцев заметил, что сегодня риэлтор - это очень серьезная профессия, и одного желания здесь мало. Минимальная программа учебного центра, который он возглавляет, - 150 академических часов. Обучению предшествует достаточно жесткое тестирование претендентов, которое проходят далеко не все. После прохождения полного курса обучения в течение полугода компания ведет нового агента и постоянно контролирует. Если же отвечать максимально кратко, то можно выделить несколько основных моментов.

С этими и другими вопросами мы обратились к начальнику учебного центра Группы Компаний Триумфальная арка Роману Вихлянцеву.

Виртуальные предложения

Начнем с предварительной оценки вариантов. Риэлторы пользуются открытой информацией. Но у каждой квартиры есть история, представитель (иногда это частное лицо, много хуже - если это неграмотный риэлтор). Далеко не каждую квартиру риэлтор покажет клиенту - отбраковка сегодня составляет минимум 70 процентов. Либо заявленные квартиры уже проданы, либо они имеют правовые или технологические дефекты. И те, и другие весьма разнообразны. Квартира может быть неправильно приватизирована, по ней могут идти судебные дела (в документах это никак не отражается) и т.д.

Как отслеживать риски? К великому сожалению, ныне действующее законодательство открытых механизмов для этого не предоставляет, так что риэлторские методы делятся на правовые и чисто детективные. Р.Вихлянцев отметил, что, пожалуй, самое существенное в работе риэлтора - это умение задавать правильные вопросы.

Последний пример: клиент очень хочет вместо трехкомнатной квартиры в Домодедово без доплаты приобрести квартиру на Академической, и пока эту квартиру он не приобретет, свою он продавать не собирается. Он настойчиво выставляет свою квартиру на продажу уже в течение двух лет (а поскольку он желает странного - скорее всего, это продлится еще лет двадцать), она числится во всех электронных базах, но фактически она не продается. И подобных виртуальных квартир сегодня великое множество. Итак, остается 20-30% квартир, которые уже можно показывать клиентам.

Существует так называемая карта рисков: риэлторов учат, что именно нужно детализировать, где нужно искать риски, а где они маловероятны, то есть, выражаясь обывательским языком, где нужно соломку подстелить, а где - и так сойдет. Получение информации от пресловутых ДЕЗов для профессионального риэлтора - дело несложное, но трудно представить, сколь ценную информацию обаятельный риэлтор может получить от соседей - тех самых бабушек, которые сидят на скамеечках у дома или гуляют с собачками. Они знают гораздо больше, чем законный супруг, который продает квартиру, и даже больше, чем участковый (кстати, с участковыми риэлторы тоже регулярно общаются).

Бабушки - друзья риэлторов

Ситуацию прояснили бабушки - соседки, пояснив: Да жива она, жива, месяц назад видели. С матерью не ладила, приватизацию делать не хотела, и вообще, бог знает, какую жизнь она ведет. Добросовестный же покупатель, интересы которого представляли риэлторы, к явлениям с того света вряд ли был готов. В результате, риэлторы от этой сделки отказались категорически.

Недавний пример из истории компании: центровая коммунальная квартира. Покупатель есть, о цене договорились, квартира приватизирована, по документам все прекрасно, сделка очень выгодная. Маленькая деталь: одна из прописанных в квартире молодых женщин недавно выписана как умершая. Свидетельства о смерти нет. Выписана она в судебном порядке согласно действующему законодательству: десять лет о ней не было никаких известий. Но риэлторы заинтересовались, а куда пропала женщина двадцати восьми лет и действительно ли она умерла?

Но и эти риски - не основные. Самый распространенный на сегодня риск - это риск, связанный с залогами. И здесь нет ни мошенников, ни жуликов, есть конкретное состояние рынка на сегодняшний день, а состояние это, по мнению Р.Вихлянцева, весьма тяжелое: спрос превышает предложение многократно, и рынок уже не равновесный, а дефицитный. Это плохо и для продавца, и для покупателя. Стандартная ситуация: разменивается большая квартира, все договоры купли-продажи сегодня срочные, то есть, в них прописан конкретный крайний срок выхода на сделку. Частные лица эти риски не осознают, больше всего они боятся жуликов и мошенников.

Срок - дело тонкое

Как вести себя участнику сделки, который не нашел вовремя подходящий вариант? Либо соглашаться на менее подходящий, либо... платить. Триумфальная арка берет эти риски на себя. И вообще, у серьезных агентств весьма сложные, но грамотные схемы минимизации подобных рисков.

Итак, предположим, супруги разводятся, квартира разменивается. Одна альтернативная квартира уже найдена, за нее вносится залог. А вот вторую альтернативную квартиру в указанные сроки найти не удается по причине дефицита. Так как грамотно составленного договора у наших частных лиц, как правило, нет, то их отношения по умолчанию регулируются Гражданским кодексом (а именно, его статьями 380-381). Согласно ГК, если покупатель не выходит в назначенный срок на сделку, задаток остается у продавца, если же не выходит на сделку продавец - то он возвращает залог в двукратном размере. В особо привлекательных случаях залог достигает десяти процентов суммы сделки. Комментарии, как говорится, излишни.

Уже однозначно можно говорить, что риэлтор - профессия социальная, а это означает, что основные качества риэлтора - коммуникабельность и способность вникать в чужие проблемы. Здесь приходится оперировать большими суммами денег и входить в серьезнейшие социальные проблемы. Отсюда - оптимальный возраст риэлтора: это 30-40 лет, когда человек, с одной стороны, еще пластичен, а, с другой стороны, уже накопил некоторый жизненный опыт и воспринимает окружающий мир без розовых очков, ответственно.

Как определить хорошего риэлтора?

Московские новостройки все недоступнее. За первый квартал 2006 г. 1 кв. м подорожал в среднем на 15-20%, а объем предложения сократился на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом 2005 г., говорят эксперты. Недавно Ведомости подсчитали, что инвестиционная себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве составляет $1000-1500, максимум $190 Но цена 1 кв. м вот-вот возьмет очередной психологический рубеж в $3000.

Второе качество - мотивация на работу. Дело в том, что у риэлторов относительно свободный график работы, они работают не за зарплату, а за процент. Казалось бы, мотивация достаточная: больше сделал - больше заработал. Но этого оказывается мало. Люди делятся на две категории: одни привыкли ходить на работу от и до и регулярно получать зарплату, а другие - предприниматели по духу. Коммерческая жилка - необходимое качество риэлтора. Практика показала, что лучший риэлтор - это женщина сорока лет, ибо третье необходимое качество для успешного риэлтора - это способность выдерживать стрессы. Наша российская женщина - мудра, гибка, пластична, трудолюбива, очень реалистична, обучаема и способна выдержать любые стрессы.

Застройщики придерживают предложение, по-прежнему кивая на закон о долевом строительстве. Частники откладывают реализацию инвестиционных квартир, ожидая прогнозируемый рядом экспертов 100%-ный прирост цен на жилье к концу году по подсчетам участников рынка, сейчас около 20% квартир покупается для перепродажи.

По данным объединенного пресс-центра Комплекса архитектуры строительства, реконструкции и развития города (КАСРРГ), в I квартале 2006 г. стройкомплексом Москвы на территории столицы введено почти 1,2 млн кв. м. Из них на реализацию социальных программ пойдет 74 000 кв. м. Всего на первое полугодие 2006 г. запланировано строительство 2,3 млн кв. м жилья, к концу года предполагается возвести 4,7 млн кв. м. Согласно результатам исследований аналитического центра ирн.ru, стоимость квартиры площадью 100 кв. м в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, уже превысила $300 000, а среднестатистическая новая квартира в 154 кв. м внутри Третьего транспортного кольца стоит более $1 млн.

Рекордный рост

Ажиотажный спрос на квадратные метры напоминает оголтелую скупку соли в начале года. По данным компании Русский дом недвижимости (РДН), уже почти невозможно найти в столице квартиру дешевле $100 000, а сроки экспозиции квартир сократились с 1,5-2 месяцев до 1-2 недель.

Пересвет-Девелопмент готовит к реализации еще 2800 кв. м жилья в Кожухове. В конце 2005 г. квартиры здесь стоили $1600 за 1 кв. м, сейчас продаются в среднем по $2170 за 1 кв. м. Сити XXI век вывела в марте на рынок ЖК Лазурный Блюз 2 в Строгине всего 110 000 кв. м. За две недели с момента реализации квартир цены увеличились в среднем на 4%, сообщили в компании. В марте цены на объекты СУ-155 поднялись на 12-18%, что объясняют высокой степенью готовности домов и тем, что квартир на продажу в Москве практически не осталось.

В январе марте 2006 г. цены на новостройки росли почти на 2% в неделю в среднем на 3-5% в месяц в зависимости от класса недвижимости. В ГК ПИК говорят о подорожании на 15-20% с начала года, в Сити XXI век о 20-25%, особенно быстро дорожали готовые дома. Маркетолог компании Пересвет-Девелопмент Александр Сенягин считает, что на объекты его компании цены выросли в среднем на 27%. При сохранении таких темпов гарантировано 100%-ное увеличение стоимости 1 кв. м к концу года, прогнозирует он.

Рост цен, безусловно, выгоден крупным компаниям, он заставит исчезнуть с рынка мелкие компании и даже средние, говорит Сенягин. Застройщики объясняют ценовую гонку ростом доходов населения, неудовлетворенным спросом на жилье, новыми законами, осложнившими привлечение денег и получение кредитов, отсутствием свободных площадок, дополнительными обременениями проектов, удорожанием себестоимости строительства. Растущие затраты инвесторы, естественно, будут перекладывать на конечных потребителей, добавляет Алексей Годованец, заместитель председателя правления КБ Москоммерцбанк.

По словам Оксаны Каармы, замдиректора управления новостроек компании Миэль-Недвижимость, быстрее всего дорожает типовое жилье и относительно недорогие квартиры в удаленных от центра районах, где уровень цен ниже среднегородского. Платежеспособный спрос не поспевает за ценами, люди вынуждены брать то, на что хватает денег, подтверждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru. Пока уровень жизни в Москве будет в несколько раз выше, чем в среднем по стране, рост цен на столичную недвижимость не остановить, считают в Сити XXI век.
Объективности ради

Предложение откладывается

По оценке Репченко, 50%-ный рост средних цен на столичные квартиры с конца марта 2005 г.
по конец марта этого года обгоняет инфляцию, вариации курса доллара, рост экономики и цены на нефть. А по мнению Алексея Введенского, руководителя специальных проектов объединенного пресс-центра КАСРРГ, подорожание обусловлено уже не рыночными, а спекулятивными факторами квартирами играют, как акциями на фондовом рынке. Частники придерживают гораздо больше предложения, чем застройщики, добавляет он.

По данным пресс-службы Пересвет-групп, на те же 40% уменьшилось количество предложений только лишь за март. Количество же предложений новостроек в компании оценивают следующим образом: В феврале марте около 5000 объектов, в апреле 300 Александр Сенягин говорит, что оценить реальный объем предложения сейчас невозможно с рынка на некоторое время исчез ряд объектов. Тем не менее, по оценкам аналитической службы МИАН агентство недвижимости, объем продаж объектов первичной недвижимости в Москве за прошедшие три месяца составил около 6000-8000 квартир.

По оценке вице-президента ГК Конти Вячеслава Тимербулатова, совокупный объем предложения за I квартал 2006 г. сократился на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. О 40%-ном сокращении говорят и в МИАН. В базе РДН с лета 2005 г. предложение уменьшилось на 30%.

По оценке Тимербулатова, продажи на старых объектах практически исчерпали себя: за I квартал 2006 г. были полностью распроданы квартиры в 20 новостройках. Новые проекты в столице появляются, но их недостаточно, чтобы изменить ситуацию, говорит Тимербулатов.

Не называя имен, опрошенные Ведомостями участники рынка говорят, что застройщики придерживают квартиры. На рынок выводят некоторое количество квартир, чтобы решать вопросы текущего финансирования. Остальные квартиры или не реализуются до госкомиссии, или сразу же выставляются по цене готовых, описывает Оксана Каарма распространенную схему действий застройщиков. Вячеслав Тимербулатов дополняет картину: Одни участники рынка планомерно повышают цены, чтобы сохранить имеющиеся темпы продаж и не упустить выгоду. Вторые увеличивают цены с некоторым опережением, надеясь на большую прибыль и для создания иллюзии более высокого спроса на свои объекты относительно конкурентов. Третьи искусственно сокращают объем предложения, явно преследуя спекулятивные цели.
Квартиры с продажи снимают почти повсеместно. Продают дозированно, по мере необходимости, констатирует Валерий Аристархов, ведущий специалист отдела новостроек РДН. Снимаются с продажи и объекты, где не все в порядке с документами.

Например, СУ-155 в марте не начала осваивать новые площадки, зато открыла продажи новых корпусов в Трехгорке, Одинцове и Кожухове.

А по словам Репченко, предложение могло бы быть больше, но компании попросту не торопятся осваивать площадки и не утруждают себя строительством, зато повышают каждый месяц цены в своих проектах.
Владимир Ресин, руководитель столичного стройкомплекса, заявил недавно, что освоение таких московских территорий, как Алтуфьево, Бутово, Марфино, Щербинка, Некрасовка, поселок Северный, даст около 20 млн кв. м.
Но Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН агентство недвижимости, не ожидает в ближайшем будущем появления большого количества новых проектов.


Московское чиновничество не торопится расставаться с правом распоряжаться землей. Такой вывод можно сделать после вчерашнего заседания московского правительства, рассмотревшего итоги работы департамента земельных ресурсов.

С февраля ГК ПИК реализует квартиры в микрорайонах Теплый край и NewПеределкино, а в апреле начала рекламировать жилой микрорайон Заповедный уголок на севере Москвы, общая площадь квартир в котором составит 78 500 кв. м.

Споры о съемке

Когда 7 апреля на совещании по национальным проектам президент России Владимир Путин обрушился с критикой на некоторых региональных лидеров, препятствующих обороту земли, ни у кого не возникло вопросов, кто входит в этот список. Московские власти раньше и не скрывали, что не хотят продавать землю никому - ни предприятиям, ни гражданам. Поэтому и земельный кадастр, без которого права на землю не получить, они завели отдельно от Роснедвижимости.

Сам глава департамента Виктор Дамурчиев винит в этом земельные споры московских и федеральных чиновников. На заседании столичного правительства он объяснял, что в Москве около 1000 гектаров федеральных земель, а согласовать их границы с центральными властями довольно затруднительно. Дело в том, что съемка территорий для кадастра ведется параллельно Москомземом, который составляет столичный кадастр, и Роснедвижимостью, с которой обязанности ведения кадастра всех российских земель никто не снимал.

При этом межевание земель для внесения в московский кадастр уже 10 лет идет ни шатко ни валко. В настоящее время, как заявили Газете в столичном департаменте земельных ресурсов, проведено межевание примерно 400 кварталов, в основном в Центральном округе столицы, что составляет около четверти от всех московских земель.

Жильцы опять крайние

Тут надо пояснить, что кадастровая съемка - затратное мероприятие. По самым скромным оценкам, ее стоимость начинается от 100 тыс. руб. за гектар. Разумеется, результатами своих съемок ни одно из ведомств делиться с конкурентом не желает. Несколько лет назад Роснедвижимость вышла с предложением передать кадастровую съемку в их ведомство, при этом предложений вести совместную деятельность не было, - возмущается сотрудник Москомзема. - Также федеральное ведомство не согласилось оплатить нашу съемку, а на нее были затрачены огромные средства. В Роснедвижимости отказались давать комментарии. Владеть кадастровой съемкой - то же самое, что и владеть землей, - объясняет секрет чиновничьей войны директор компании Corpus Juris Денис Балакин. - Поэтому столичные чиновники ее не отдадут федералам ни за что.

Между тем самостийность московских чиновников больно бьет прежде всего по москвичам. Сегодня они не в силах предотвратить уплотнение своих дворов многоэтажными новостройками. Не далее как в понедельник Газета писала о жителях Гольяново, которые проводят из-за такого дома акции протеста. Но проблема, как признают все специалисты, решается не митингами, а получением ТСЖ права собственности на придомовую территорию. А этого права без занесения в кадастр не получить.

На заседании Дамурчиев жаловался и на сложность проведения кадастровой съемки придомовых территорий. Съемку дворов никто никогда не проводил, - пояснил он. - В этом ее сложность. Тем не менее, похвастался глава земельного департамента, 26 домовладельцев уже получили право собственности на землю, а за шесть месяцев текущего года их количество вырастет до 3 У нас сегодня уже 1100 ТСЖ, а три десятка домовладений - мелкий эксперимент, который не соответствует масштабам города, - взорвался столичный градоначальник Юрий Лужков. - Это даже не начало работы. Дамурчиев уверял, что торопиться не надо, - качество работ важнее - и клялся, что за 2-3 года вся территория города будет занесена в кадастр.



Главная --> Публикации