Главная --> Публикации --> Ресторанный дефицит Домики в горах Мэрию построят без тендер-н Впервые на аренде Торговые помещения строят на любой вкус

Торговый центр Европарк в минувший вторник прекратил работу по техническим причинам. Один из арендаторов центра сообщил, что администрация объяснила временное закрытие сменой якорного оператора место Рамстора должен занять другой продовольственный ритейлор. В пресс-службе Рамстора вчера подтвердили закрытие своего магазина, но о причинах говорить отказались. Арендатор ожидает, что Европарк возобновит работу уже 17 января. Но представитель столичной девелоперской компании рассказал, что закрытие Европарка может быть связано со сменой собственника центра: Даев Плаза, утверждает девелопер, еще в прошлом году начала переговоры о продаже с институциональными инвесторами.

Торговый центр Европарк на Рублевском шоссе закрылся 10 января по техническим причинам. Как стало известно Ведомостям, это связано со сменой собственника Даев Плаза продала торгцентр компании Лигастройпроект.

Сколько стоил Европарк новому владельцу, стороны не раскрывают. По оценкам экспертов, стоимость могла составить $140-170 млн. Инвестиции в строительство Европарка оцениваются в $80 млн, говорит Гаркуша.

Мы выходим из этого проекта, подтвердил гендиректор Даев Плаза Дмитрий Гаркуша. Сделка находится в завершающей стадии, и она очень выгодна для нас. По его словам, покупатель компания Лигастройпроект, участвовавшая в аукционе по продаже гостиницы Украина. Председатель совета директоров Лигастройпроекта Алексей Линецкий подтвердил Ведомостям эту информацию. По его словам, Лигастройпроект представляет собой достаточно крупный частный фонд и серьезно нацелен на вложение средств в недвижимость в Москве. Размер фонда и его участников Линецкий не назвал. Но источник, знакомый с ситуацией, утверждает, что сумма, которой располагает Лигастройпроект, составляет около $500 млн.

По словам Гаркуши, закрытие Европарка перед продажей было условием со стороны покупателя. Мы провели исследование там [в Европарке] очень слабая посещаемость, объясняет Линецкий. В течение 3-4 месяцев будет определена новая концепция комплекса. Сколько будет закрыт Европарк, мы пока не решили. Сейчас объявлен тендер на выбор западной девелоперской компании. Потери от простоя Европарка учтены в стоимости покупки центра, утверждает Линецкий. А по словам Гасиева, только замена Рамстора на, например, Auchan или Real должна сказаться положительно на эффективности торгцентра, потому что эти демократичные гипермаркеты смогут привлечь покупателей из других районов.

По мнению директора департамента торговой недвижимости Colliers International Максима Гасиева, Европарк работал не так эффективно, как ожидал инвестор. Площадь центра такова, что он рассчитан не только на жителей своего района. В реальности же Европарк посещали в основном те, кто мог съехать с Рублевки по дороге домой (торговый центр расположен на той стороне шоссе, которая соответствует движению из Москвы. Ведомости). Хотя по уровню цен и марок Европарк предназначен для среднего класса, а не для жителей Рублевки, объясняет Гасиев.

Даже в середине минувшего года органы регистрации и БТИ не справлялись с колоссальным потоком граждан, желающих стать собственниками квартир, в которых они проживают. Но многие до сих пор гадают, насколько выгодна приватизация и не придется ли потом платить огромные суммы за собственную двушку в панельной хрущевке. Кстати, сама приватизация бесплатна лишь условно за счет всевозможных госпошлин и вполне официальной платы за ускорение процесса она обходится в не самые маленькие деньги. К примеру, приватизация двухкомнатной квартиры в Подмосковье обошлась автору этой статьи примерно в 6 тыс рублей. Для многих такая сумма весьма существенна, что является лишним поводом для колебаний.

Торговый центр Европарк открылся на Рублевском шоссе, 62, летом 2005 г. Общая площадь ТЦ 86 000 кв. м, парковка рассчитана на 1500 мест. Якорными арендаторами стали гипермаркет Рамстор (12 000 кв. м), Техносила, Спортмастер, Каро Фильм и др. Инвестором строительства выступило ООО Даев Плаза, которое также владеет бизнес-центром Даев Плаза и планирует построить еще несколько торговых объектов, например торгцентр площадью 50 000 кв. м на пересечении МКАД и Можайского шоссе. Собственники и оборот компании не разглашаются.
Идея продления срока, отведенного гражданам на бесплатную приватизацию жилья, продолжает витать в умах депутатов и прочих власть предержащих. Дело в том, что до 1 января 2007 г, когда истекает возможность получить жилье в собственность бесплатно, соответствующие инстанции имеют все шансы не успеть справиться с поступившими заявками.

Более 30 проц жилья, подлежащего приватизации, не приватизировано, заявил в начале текущей недели председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. За оставшееся время до 1 января 2007 г граждане физически не успеют оформить свои права на жилье. Проблема особенно остро стоит в больших городах. Поэтому я считаю, что права граждан будут ущемлены. Мы за то, чтобы перенести этот срок на 2-3 года. По его словам, в связи с плохой организацией процесса граждане зачастую вынуждены выстраиваться в огромные очереди только для того, чтобы сдать документы на приватизацию, и в результате могут просто не успеть выполнить все формальности. В Москве, например, несмотря на то, что 60-70 проц жилого фонда, подлежащего приватизации, в настоящее время приватизировано, очереди крайне далеки от уменьшения. В других же городах люди предпочитают раскачиваться еще дольше, и в конце года ситуация может вовсе выйти из-под контроля.

Но все же она несопоставима с тем, сколько придется выложить за жилье по рыночным ценам. Поэтому вероятно, что ближе к концу отведенного законом срока колеблющиеся все же решат стать собственниками, и очереди на приватизацию увеличатся. Эта тенденция очевидна уже сейчас. Если в минувшем году количество обращений в органы регистрации составило около 300 тыс, то в 2006 этот показатель, по прогнозам, вырастет в 5-6 раз. При этом максимальная пропускная способность московских служб составляет лишь 100 тыс дел в год. Всего за 14 лет, в течение которых проводилась бесплатная приватизация, в Москве зарегистрированы права собственности на 1,7 млн жилых помещений. Такие данные предоставляет Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве.

Но не только продлением срока приватизации думский комитет собирается бороться за права граждан. Как отметил П.Крашенинников, необходимо увеличить количество пунктов приема документов и число сотрудников, отвечающих за это. Важно также вовремя и качественно информировать граждан об их правах и реестре документов, необходимых для оформления приватизации жилья. Дело в том, что в настоящее время нередки ситуации, когда люди по незнанию или недосмотру сотрудников органов регистрации получают неверные документы на жилье, часто в юридически оформленных документах встречаются ошибочные данные. Тогда людей отправляют восвояси, и хождение по мукам, то есть по инстанциям, начинается вновь. Руководителей, саботирующих приватизацию жилья, особенно общежитий и ведомственных квартир, передаваемых на баланс муниципалитетов, необходимо привлекать к ответственности, - предлагает П.Крашенинников.

По оценкам регистраторов, семей, получивших муниципальное жилье до 1 марта 2005 г и еще его не приватизировавших, в Москве остается порядка 1 млн. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда, - 800 тыс. Депутат Госдумы Галина Хованская считает, что из них только 10-15 проц перейдут в разряд нанимателей. Остальные, скорее всего, захотят стать полноправными собственниками. Вот их-то и ожидает незавидная судьба мыкаться по очередям.

Короткие сроки окончания бесплатной приватизации сыграют на руку и отдельным нерадивым чиновникам. Как известно, жильцы муниципальных общежитий по закону получили право приватизировать свои метры наравне с жителями собственных квартир. Но на практике муниципалитеты часто чинят препятствия таким людям, переводя дом в аварийный фонд или просто затягивая процесс выдачи документов в БТИ. Спор можно решить через суд, и, как правило, он будет выигран, но для завершения таких судебных дел нужно время. Как раз этого времени у жильцов общежитий нет.

П.Крашенинников и члены его комитета уже почти год проводят мониторинг по реализации Жилищного кодекса в регионах. Документ только вступил в силу, а в большинстве городов процедура оформления жилья в собственность стала фактически недоступной. Поэтому многие граждане, напуганные перспективой несколько месяцев провести в бесконечных очередях и волоките, кинулись к частным риэлторским компаниям, обещающим за небольшую мзду оформить бесплатную приватизацию в наилучшем виде. Тарифы на эту услугу колеблются от 300 до 800 долл /в зависимости от населенного пункта/, и посредники уже сделали на этом неплохие деньги. Все увеличившийся ажиотаж лишь взвинтит их прибыли до немыслимых высот.

Главное управление Министерства юстиции по Москве, в свою очередь, предложило продлить срок бесплатной приватизации до 2010 г. Руководитель этого ведомства Александр Буксман заявил, что оформить документы всех желающих до конца следующего года будет технически невыполнимо, и кто не успеет, будет оформлять собственность уже за большие деньги. Если сегодня гражданин, приватизирующий квартиру, платит всего лишь 500 руб госпошлины, то в будущем за этот процесс предстоит отдать до 70 проц от стоимости жилья.

Комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству сейчас работает над поправками в жилищное законодательство, позволяющими продлить приватизацию на уровне федерального законодательства. Напомним, что ранее подобные предложения готовил и Совет Федерации. Как заявлял в этой связи спикер Совфеда Сергей Миронов, очевидно, что многие не успеют до этого срока приватизировать свои квартиры. Кроме того, отметил он, многие люди, которые это уже сделали, впоследствии могут понять, что не смогут потянуть содержание своего жилья, в том числе и капитальный ремонт, и захотят его реприватизировать. А этот процесс может уйти за 2007 г, - добавил С.Миронов. А в конце ноября прошлого года с аналогичной инициативой выступила Мосгордума. Москва, как было сказано, одной из первых ощутила остроту проблемы в полном объеме. По словам председателя комиссии по законодательству Мосгордумы Александра Семеникова, увеличение очередей приводит к взяточничеству среди чиновников, ответственных за приватизацию. Берут деньги за рассмотрение вопросов о приватизации в более сжатые сроки, - отметил он.

Зачем государству в срочном порядке прекращать бесплатную приватизацию? Многие сторонники завершения этого процесса в намеченные сроки отмечают, что сама эта идея является по сути пережитком советских времен и лишней помехой на пути к рыночной экономике. Окончательное разграничение россиян на собственников и нанимателей позволит брать с первых налоги в полном объеме и точнее очертить рамки муниципального жилья с соответствующими правами государства на него. Определив эти категории и прекратив переход из одной в другую /практически переход будет осуществляться по рыночной стоимости/, правительство сможет планировать налоговые поступления в бюджет за счет физлиц. Кроме того, появится возможность планировать субсидии для съемщиков, возможно, переселяя их в соответствующие их финансовым возможностям дома. В той же Европе, на которую сейчас модно равняться, пенсионеры и инвалиды давно не живут в центре мегаполиса, получая при этом субсидии от государства. Другое дело, что у нас все это может обернуться повальным переселением неплатежеспособных собственников на шесть квадратных метров по норме общежития, а эти условия очень далеки от реалий жизни европейских малообеспеченных слоев населения. Но, принимая во внимание возможность социального взрыва /никак не нужного накануне выборов-2007-2008/, правительство может в очередной раз пойти на уступку и на некоторый период продлить бесплатную приватизацию, полагает большинство экспертов.

Подобные предложения, как обычно, имеют немало сторонников и противников. Последние отмечают, что приватизация не может продолжаться вечно, поскольку она создает неясную ситуацию на рынке жилья и мешает развитию ипотечного кредитования. Компромиссным вариантом считается продление сроков оформления собственности на 2-3 года. Пока же представители местных органов управления по всей России успокаивают граждан, обещая, что все, кто подал заявки, успеют приватизировать жилье. Чтобы ускорить процесс приватизации, гражданам советуют получить технический паспорт на квартиру или дом до того, как поданы остальные документы. Это позволит значительно сократить прохождение остальной процедуры.

С 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу федеральный закон о долевом строительстве, некоторые банки просто приостановили финансирование проектов строительства жилых домов, а другие существенно повысили ставки по выдаваемым застройщикам кредитам. Снижение банковской активности на этом рынке было связано с одним из пунктов нового закона, согласно которому банк, обеспечивающий финансирование проекта, несет равную с застройщиком ответственность перед частными инвесторами. Застройщики же в свою очередь столкнулись со сложностью привлечения средств для инвестирования строительства на площадках, которые были получены после 1 апреля. В результате объемы нового строительства, по оценкам экспертов, сократились в 2005 году практически на 40%.

Сбербанк России и ряд столичных застройщиков нашли способ легального обхода требований федерального закона о долевом строительстве №214-ФЗ. Вчера Сбербанк представил свой новый продукт, который практически снимает риски с частных инвесторов на рынке жилья и позволяет существенно снизить средние процентные ставки по кредитам для застройщиков.

Как рассказал директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин, дольщику предлагается открыть в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, в финансировании строительства которого участвует Сбербанк.

Вчера руководство Сбербанка представило новую схему финансирования строительства жилья, позволяющую, по мнению участников рынка, легально обойти требования закона.

Разработчики схемы уверяют, что она решит почти все основные проблемы, которые существуют сейчас на рынке, в частности проблему обманутых дольщиков. Теперь дольщики не несут никаких рисков по самому проекту, они несут только риски того банка, куда они кладут деньги,- говорит Чувин.

При этом сам застройщик уже не будет участвовать в привлечении средств дольщиков, а будет кредитоваться Сбербанком за счет депозитов вкладчиков и собственных средств банка. По словам Чувина, разрабатывая эту схему, Сбербанк старался снизить процент кредитования застройщика. Стартовый предел заложенной ставки - при условии, что все дольщики привлекаются в проект сразу,- около 5%,- заявил Алексей Чувин. Для сравнения: сейчас, по данным компании Vesco Consulting, кредитная ставка для застройщиков варьируется в пределах от 20% до 30% годовых.

В случае применения нашей схемы те деньги, которые будут проходить через банк, обязательно будут контролироваться по целевому использованию,- заверила первый зампредседателя правления Сбербанка Алла Алешкина.

Раньше, собирая деньги дольщиков, застройщики могли с ними сделать все, что хотели.

Так или иначе, о своей готовности опробовать новую услугу Сбербанка уже заявили несколько застройщиков. В частности, председатель правления ПИК-холдинга Артем Эйрамджанц пообещал, что компания в ближайшее время использует эту схему на одном из своих объектов.

Большинство участников рынка недвижимости восприняли предложение на ура. Появление такой схемы актуально, поскольку строительные площадки, полученные до 1 апреля, уже заканчиваются, что ведет к снижению объемов строительства,- говорит председатель совета директоров компании Миэль-недвижимость Григорий Куликов. По его словам, использование новой схемы позволяет абсолютно легально обойти 214-й закон. Если банк сможет запустить эту программу, он получит серьезные преимущества и контроль над строительством объектов,- прогнозирует Куликов. С ним соглашается и председатель правления корпорации СХолдинг Алексей Шепель: В случае успешного запуска новой схемы Сбербанк может стать ведущим игроком на строительном рынке России и Москвы. К тому же, по словам Шепеля, программа Сбербанка получила одобрение на правительственном уровне. С разработанной схемой ознакомился помощник президента Игорь Шувалов, который остался доволен новой услугой,- рассказал Алексей Шепель.

Впрочем, несмотря на всеобщее одобрение нового подхода, сами девелоперы считают, что в наибольшем выигрыше от разработанной схемы оказывается сам С б е р б а н к .

Если банк обратится ко мне до начала строительства, я с радостью заплачу эти 5%,- заявил Бизнесу и Алексей Шепель.

А директор по маркетингу ГК Конти Вячеслав Тимербулатов напоминает: Деньги, получаемые застройщиком от банка по льготной ставке, равны по сумме тем средствам, которые дольщик внес на депозит под конкретный проект. Если этих денег хватать на строительство не будет, оставшуюся сумму банк предоставит застройщику уже по рыночной стоимости.
Московская область первая выполнила обещание не облагать региональными налогами будущих резидентов особых экономических зон (ОЭЗ). Вчера мособлдума приняла в целом поправки в законодательство о льготном налогообложении, освободив инвесторов технико-внедренческой зоны в Дубне от уплаты транспортного налога, а также снизив до максимально возможного уровня региональную ставку налога на прибыль.

Банк снял с себя большинство рисков,- говорит Григорий Куликов.- А вот для застройщиков такая схема интересна не во всех случаях. Ведь если можно самостоятельно найти финансирование, зачем дополнительно платить 5% банку? Кроме того, есть еще и проблемы с Гражданским кодексом, в который для реализации схемы Сбербанка надо внести поправки по срочности вкладов.

Напомним, что резиденты ОЭЗ получают целый ряд федеральных и региональных льгот. В их числе - полное освобождение от налога на имущество организаций и от земельного налога на пять лет.

О том, что резиденты ОЭЗ будут освобождены от уплаты всех местных налогов как минимум на пять лет, в конце прошлого месяца пообещал глава Минэкономразвития Герман Греф (см. Бизнес от 19 января).

Однако большинством из льгот ОЭЗ в Дубне смогут воспользоваться только резиденты-юридические лица. Индивидуальные предприниматели будут претендовать лишь на транспортные льготы. Как пояснил министр финансов правительства Московской области Алексей Кузнецов, по российскому законодательству предприниматели платят налоги по месту жительства, а статус технико-внедренческой зоны не предполагает строительства жилья, поэтому и получение там льгот для частных предпринимателей невозможно. Впрочем, оснований для беспокойства у мособлдумы нет: в числе 40 претендентов на статус резидента ОЭЗ в Дубне нет ни одного частного предпринимателя.

Вчера мособлдума приняла поправки в законодательство о льготном налогообложении, освободив будущих резидентов технико-внедренческой зоны в Дубне от транспортного налога, а также от уплаты 4% региональной части налога на прибыль.

Представители ИТ-бизнеса полагают, что дополнительные льготы - это неплохо, однако не совсем то, что нужно будущим резидентам. ИТ-компаниям нужны дешевые телекоммуникации и низкие налоги на фонд оплаты труда (ФОТ).

На доходах областного бюджета в этом году, по словам Кузнецова, принятые льготы не скажутся. Пока территория зоны в Дубне абсолютно пустая, там нет никаких сооружений, зданий. Сейчас идут подготовительные мероприятия по определению резидентов,- пояснил министр финансов.

И заключалась как раз в том, чтобы сконцентрировать высококвалифицированный персонал и получить преференции для конкурентной борьбы на внешнем рынке, прежде всего - по снижению себестоимости, в которой у ИТ до 80% занимает оплата труда. Однако предлагаемые налоговые льготы не решают этих проблем.

А налоговый режим в России устроен так, что основная налоговая нагрузка связана именно с ФОТ,- говорит директор по развитию бизнеса НПО Информация Андрей Вакуленко. Сама идея создания ОЭЗ в России принадлежала именно ИТ-бизнесу.

Сейчас в Дубне, рассказывает Карачинский, только на IBS работает около 100 человек. У ИТ-компаний там бизнес объемом $1млрд в год и с ежегодным ростом в 30-40%. Жаль, если министры этого не знают,- говорит он.- Вот на что надо обращать внимание: это деньги, которые не зависят ни от рыночной конъюнктуры, ни от нефти, они только растут. Инновации с точки зрения экономики более эффективны, чем сырье. Но, конечно, эти вопросы уже относятся к общей стратегии ОЭЗ, где у местных властей возможностей не так много.

Результат получился обратный. Вместо того чтобы помогать отечественному ИТ-бизнесу, в ОЭЗ зазывают западные компании,- сетует президент группы компаний IBS Анатолий Карачинский. Например, на сайте правительства Московской области опубликовано сообщение о предстоящем визите в Дубну делегации японских бизнесменов.



Главная --> Публикации