Главная --> Публикации --> «темные» аукционы приходят на смену светлым договорам Тсж. и не только Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги февраля 2006 года Сетевики требуют больше торговых площадей Недвижимость on-line : рынок в сетях

В последние 1,5 2 года банки стали предлагать вкладчикам новый финансовый продукт ипотечный вклад. С одной стороны, он ничем не отличается от классических пополняемых вкладов, а с другой его название вселяет надежду в граждан, стремящихся воспользоваться ипотечным кредитом, на то, что с помощью такого депозита получить от банка нужную сумму будет легче. Корреспондент Дома и квартиры опросил банкиров и пришел к выводу, что ипотечный вклад не дает преимуществ его владельцу при получении кредита. А вот как способ накопления средств на первоначальный взнос он отлично подходит всем, кто планирует покупать квартиру.

Как сказывается на получении ипотечного кредита открытие в банке ипотечного вклада.

Ипотечным вкладчиком может стать любой человек, вне зависимости от того, планирует он брать кредит на покупку жилья или нет. Но все-таки в первую очередь вклад предназначен для тех, кто собирается накопить средства на первоначальный взнос на квартиру.

Азбука вкладчика

Вместе с тем, по словам начальника управления развития бизнеса и региональной сети Городского Ипотечного Банка Михаила Бусыгина, ипотечный вклад сегодня это тот же самый депозит, который просто позиционируется банками, предлагающими услугу, как средство для накопления средств на первоначальный взнос.

Этот продукт, что называется, специально создан под желающих взять ипотечный кредит, говорит андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК) Павел Комолов. Ипотечный вклад нужен тем, кто не располагает полной суммой первоначального взноса. Или он может быть полезен в тех случаях, когда денег на взнос вроде бы хватает, но не мешало бы иметь несколько тысяч долларов или евро в запасе на первый страховой взнос и так называемые дополнительные расходы, связанные с получением кредита.

Чтобы помочь будущему покупателю жилья скорее накопить деньги на первоначальный взнос, некоторые банки назначают по ипотечным депозитам более высокие проценты, по сравнению с другими действующими в банке вкладами. Так, в МПБ ставки по ипотечному примерно на 0,25 0,6 пункта выше, чем по другим пополняемым депозитам. Конечно, это не очень много, но, тем не менее, если сумма на счете скапливается приличная, то и проценты ощутимее.

Ипотечные вклады уже разработали и ввели многие банки. Такие депозиты сейчас действуют, в частности, в Абсолют-банке, Международном промышленном банке (МПБ), Московском кредитном банке (МКБ), Экспобанке, банке Возрождение.

Тарифные ставки по ипотечным вкладам отличаются в зависимости от банка, суммы вклада, выбранной валюты и его длительности. По рублевым депозитам они колеблются в диапазоне от 8% до 10,75%, по вкладам в долларах 8 9%, а по вкладам в евро 5 7%.

Открыть ипотечный вклад можно на срок от полугода до двух лет в рублях, долларах или в евро. В течение срока действия вклада его можно пополнять неограниченное количество раз, а по истечении срока действия договора продлить по действующей ставке.

Банковские специалисты полагают, что ипотечные вклады действительно помогают клиентам собрать необходимую сумму. Здесь срабатывает психологический фактор.

Мифы и реальность

А теперь о самом интересном. Наличие ипотечного вклада не дает никаких преимуществ человеку, желающему взять ипотечный кредит, перед клиентом, который просто пришел в банк с собственным первоначальным взносом. Особой лояльности от банка его вкладчику, желающему стать заемщиком, ждать не стоит. Более того, банку абсолютно все равно, накопили ли вы деньги у себя дома или на депозите. Так что не стоит впадать в иллюзию, что если вы вложились в ипотечный вклад, то ипотечный кредит вам гарантирован. Здесь, как и всегда, во взаимоотношениях кредитора и заемщика в первую очередь будет играть роль ваша финансовая благонадежность.

Для многих людей накопить деньги большая проблема, не зависящая от уровня их доходов. Они не могут пожертвовать чем-то из привычных вещей, отказать себе в чем-то, деньги утекают как вода на какие-то постоянные траты, а ипотечный вклад как раз один из способов решить эту проблему, считает Михаил Бусыгин. Во-вторых, ипотечный вклад, как и любой депозит вообще, позволяет получить доход с имеющихся денег, сопоставимый с уровнем инфляции. В-третьих, ипотечный вклад хорошая возможность для человека попробовать себя в роли потенциального заемщика: вклад придется ежемесячно пополнять суммой, равной или сопоставимой с суммой ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Это важно, ведь после получения кредита уровень потребления клиента неизбежно падает, так как часть своего дохода он выплачивает банку в счет погашения займа, и он должен быть морально готов к таким жертвам.

Ставки по ипотечным кредитам для владельцев ипотечных вкладов банки пока не снижают. Поэтому рассчитывать на более дешевый кредит вкладчикам также не стоит.

Почему-то существует расхожее мнение, что регулярные поступления средств на ипотечный вклад помогут сформировать у банка позитивное мнение о заемщике, говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Внешторгбанка Мария Серова. Конечно, нам интересен ипотечный вклад с точки зрения привлечения пассивов, которые вкладчик не хочет изымать досрочно, потому что он заинтересован в накоплении определенной суммы. Но с точки зрения будущего и того, как человек будет выплачивать банку кредит, нам совершенно все равно, есть у заемщика ипотечный вклад или нет. Решающий фактор при выдаче кредита на покупку жилья это наличие стабильного, устойчивого дохода. Все остальное для банка второстепенно.

Единственное, что возможно из послаблений, это небольшая экономия на некоторых банковских комиссиях и сборах. Так, Экспобанк и МКБ не берут с ипотечных вкладчиков плату за рассмотрение заявки на получение кредита, на чем можно сэкономить соответственно 2 тыс. и 1,2 тыс. рублей. Кроме того, МКБ освобождает клиентов-вкладчиков от уплаты комиссии за снятие наличных со счета (при выплате денег продавцу квартиры), которая для всех других заемщиков составляет 1% от суммы кредита. Но поблажки готовы делать пока далеко не все банки. Правда, эксперты рынка не исключают, что уже в этом году на рынке могут появиться такие предложения, по которым ипотечные вкладчики, превращаясь в ипотечных заемщиков, смогут получить более ощутимую выгоду.

Маленькие радости

И последнее. Многих, кто заинтересовался ипотечным депозитом, волнует вопрос: обязательно ли брать кредит при наличии вклада? Или можно просто вложиться в ипотечный вклад и получать, пусть и не очень, но все же немного более высокие проценты?

Кредит дело добровольное

Подтверждает это и Михаил Бусыгин: Ипотечный вклад и ипотечный кредит это два самостоятельных финансовых продукта, которые в системе банковского кредитования между собой жестко не связаны. Клиент может воспользоваться либо одним из этих продуктов, либо двумя. Единственное, чем рискует человек, не собирающийся брать ипотечный кредит, это уменьшение процентов по вкладу. Если клиент принимает решение досрочно забрать деньги из банка, то, как правило, проценты уменьшаются. Лишь некоторые банки разрешают вкладчикам своей ипотечной программы, которые получили одобрение банка на выдачу кредита, забрать деньги без потери накопленных процентов досрочно и в любой момент, говорит заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов.
Поиск квартирантов процесс такой же трудный и непредсказуемый, как и поиск съемной квартиры. Подобрать порядочного надежного жильца непросто, и здесь кому-то может повезти, а кому-то нет. Чтобы не уповать на случай, можно довериться профессионалам, заключив договор доверительного управления с агентством недвижимости. Корреспондент Дома и квартиры расспрашивал специалистов о тонкостях такого сотрудничества между арендодателями и риэлторами.

Ипотечный вклад лишь инструмент для накопления первоначального взноса, а в принципе это обычный депозит, комментирует ситуацию Павел Комолов. Могут лишь отличаться условия снятия средств или пополнения вклада. Брать ипотечный кредит не обязательно. Навязать кредит невозможно, равно как и отказать в выдаче вклада, если вы не взяли кредит.

Но невостребованной услугу все же назвать нельзя. По доверию сдается в среднем около 15% квартир. Риэлторы не унывают. По их мнению, владельцы жилья постепенно свыкнутся с мыслью о том, что квартирой надо управлять и после ее сдачи в аренду. Рынок растет, и людей, которые ради того, чтобы спать спокойно и не волноваться о судьбе своей жилплощади, готовы будут пойти на официальные отношения с риэлторами и легализацию своего дохода, будет все больше.

Услугу по доверительному управлению квартирами, сдаваемыми в аренду, в Москве оказывают уже 9 лет. Однако массовой за эти годы она так и не стала. Мешают, во-первых, предвзятость хозяев недвижимости, воспринимающих услугу в лучшем случае как экзотику, а в худшем как оскорбление. Ведь большинство владельцев хотят сами активно участвовать в процессе сдачи в аренду своей жилплощади. А во-вторых, многие агентства не готовы оказывать такую комплексную услугу, как доверительное управление. Она весьма затратна и по силам пока только крупным компаниям. Кроме того, с получаемого дохода арендодателю придется платить налоги, что тоже не вызывает у многих оптимизма.

По сути, доверительное управление это комплексный подход по эксплуатации вашей квартиры. Начиная с рекомендаций по оценке жилья и подбору нанимателя и заканчивая оплатой телефонных счетов, уборкой и, в случае необходимости, ремонтом.

Комплексное обслуживание в действии

С этого момента хозяин квартиры может забыть обо всех проблемах и спокойно ждать первых платежей.

Схема работы агентства и собственника проста. Вначале риэлтор осматривает предлагаемую квартиру и оценивает ее по среднерыночной цене (завышать или занижать цену агентству невыгодно). В случае необходимости компания делает освежающий ремонт. После этого заключается договор-поручение, по которому агентство берет на себя всю ответственность за ваше жилье. Обычный срок договора один год, на меньшие и более длительные сроки их заключают редко.

Заключая такой договор, вы фактически передаете все права на управление квартирой третьему лицу в данном случае риэлторской компании. И все, что вас должно интересовать, это как получать стабильный доход от своей недвижимости. Агентство эту стабильность должно гарантировать с точностью швейцарских часов. Даже если у вашего нанимателя возникнут проблемы с деньгами, на вас они не отразятся. Вам заплатит агентство.

Но здесь есть одно существенное но: после сдачи квартиры ваши визиты туда будут возможны только в сопровождении агента и в оговоренное с нанимателем время. Именно поэтому договоры поручения заключают пока только люди, которым по причине возраста, занятости на работе или проживания в другом городе трудно присматривать за сдаваемым жильем. Ну и сознательные налогоплательщики.

Перед тем, как новый жилец въедет в квартиру, вы вместе с менеджером компании должны составить подробную опись имущества с указанием его стоимости. Это необходимо для того, чтобы в случае проблем вам возместили ущерб и выплатили достойную компенсацию. Крупные компании страхуют квартиру и все имущество за свой счет. Как правило, они готовы пойти на дополнительные расходы. Иначе, если ваш постоялец вдруг затопит и вашу квартиру, и соседей ниже, компании придется возмещать ущерб из своего кармана.

Более того, вы не принимаете участия в выборе арендатора. Кто будет жить в вашей квартире, решают риэлторы. Критерия здесь два благонадежность и платежеспособность нанимателя. Учитывая то, что у крупных агентств есть свои, проверенные работой и временем, базы корпоративных клиентов, можно быть уверенным, что подберут арендатора с прозрачной финансовой историей.

Помимо основных обязательств, агентство берет на себя и решение всех малоприятных житейских вопросов, которые всегда возникают между владельцем квартиры и арендатором. Это и повышение арендной платы, и отсрочка платежа, и споры о том, за чей счет чинить сломавшуюся стиральную машинку или ставить железную дверь. Решаются эти щекотливые вопросы цивилизованно и, главное, без вашего участия. Компании беспокоят собственников крайне редко и только когда без их участия не обойтись.

Вскоре все квартиры, находящиеся в доверительном управлении, будут страховаться на предмет причинения ущерба третьим лицам. Существуют также индивидуальные программы по страхованию ценных вещей и антиквариата.

Теперь о самом интересном. Владельцу квартиры, заключившему договор поручения, придется платить деньги не только государству (в виде налогов), но и риэлторской компании.

Доверие стоит денег

При продлении договора поручения ждите в подарок скидку (2 5%) или страхование конструкций квартиры.

Стандартные расходы состоят из разового платежа агентству в размере 50% от ежемесячной арендной платы и дальнейших ежемесячных платежей в размере 10% от арендной ставки. Есть и другие варианты. В некоторых компаниях годовой взнос хозяина за услуги составляет 100% от ежемесячной арендной платы. Другие же предлагают пакеты абонентского обслуживания. Есть базовые пакеты стоимостью 5 тыс. долларов в год (правда, и в этом случае разово вносится еще сумма, равная месячной арендной плате), есть пакеты по 10 и 20 тыс. долларов, при подписке на которые надо будет заплатить агентству и разовый взнос, и потом делиться с ним доходами 5 10% от аренды. Существует также полный пакет услуг доверительного управления, стоимость которого оговаривается с владельцем квартиры индивидуально, и в этом случае каждый месяц агентству придется отдавать половину своего дохода. Но это очень дорогие квартиры, аренда которых составляет 10 15 тыс. долларов и более в месяц.

Процедура оформления договора поручения проста. Владелец квартиры должен представить агентству свой паспорт, свидетельство о собственности на квартиру и подписать доверенность, разрешающую все необходимые действия, связанные со сдачей жилья в аренду. Каждое из этих действий, будь то кампания по продвижению квартиры или разрешение на ее просмотры, оговаривается сторонами и письменно фиксируется. Если собственников несколько, то договор поручения подписывают все. Или к нему прилагается заверенная нотариусом доверенность от лица всех собственников на того из них, кто представляет общие интересы.

Юридические тонкости

Государство хочет полностью уйти из ЖКХ. ЖЭКам и ДЭЗам места в новом ЖК не нашлось, защитить жителей от частных управляющих компаний теперь некому. И не говорите, что Вас не предупреждали! Где-то попытаются перенести сроки - но суть от этого, как считает большинство экспертов, не изменится

Обращаем Ваше внимание, что в следующем году стартует Приватизации №2 - теперь уже муниципального имущества, которая будет проводиться в более сжатые сроки и примерно по тем же схемам, какие действовали в 1995 году во времена Приватизации №1 - государственного имущества. Уже запланирована передача домов и земли в городах и поселках в руки частных управляющих компаний (организаций).

Что делать, чтобы избежать последствий возможной незаконной приватизации муниципального имущества? Как сохранить квартплату по гостарифам, льготы и субсидии и не оказаться переселенными в резервации? Вот ответы на эти вопросы.

В этом Вы можете убедиться сами, ознакомившись с текстами законов и планов Приватизации-2 (СМ. в конце статьи).

1) непосредственное управление собственником помещений в многоквартирном доме;

Сохранить свои дома и землю можно только одним способом, предусмотренным законом ФЗ-188 (Жилищный кодекс), статьей 161, согласно которой до 1 марта 2006 года жители многоквартирных домов обязаны провести общее, ежегодное собрание и принять Решение о защите своих домов и земли в форме заочного голосования (ФЗ-188, ЖК, ст. 45). Вот что требует Жилищный кодекс, статья 161, п. 2: Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

3) управление управляющей организацией.

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом ли иным специализированным потребительским кооперативом;

Такое Решение предусматривает около 20 пунктов, но два из них самые важные:

На общем собрании, которое можно провести в форме заочного голосования (Жилищный кодекс, ст. 45, п. 3), жители многоквартирных домов могут принять Решение (ЖК, ст. 46), которое обеспечит защиту их прав и имущества, придомовой земли и понижение квартплаты за счет отказа от услуг посредников и заключения договоров с государственными обслуживающими организациями напрямую. Для этого нужно найти и бесплатно скачать и срочно раздать или разослать всем собственникам помещений многоквартирного дома под роспись за 10 дней Уведомление о проведении собрания собственников жилья и, одновременно с этим, проект Решения собрания собственников жилья в форме опросного листа для заочного голосования (Необходимые для проведения такого собрания документы Вы найдете в конце статьи). Этого достаточно, чтобы выполнить требование Президента РФ.

Мало кто еще осознает, что Жилищный кодекс тихо и незаметно превратил дома в акционерные общества. Каждый собственник квартиры теперь имеет столько голосов, сколько имеет квадратных метров жилой площади, а голоса - метры и квартиры тех, кто не приватизировал квартиры, уже находятся в руках чиновникам, а затем перейдут к управляющим компаниям - подарок частнику. Если вы не проведете собрание и не создадите юридическое лицо в доме и не примете правильное Решение, то, получается, что с 1 марта сами отдадите Ваши акции - квадратные метры в руки частника. Далее последует то, что происходило десять лет тому назад: принятие решения о банкротстве поиск инвестора и принятие без Вас решения о застройке и переселении. Поэтому важно принять такое Решение собрания по образованию, социальному и экономическому развитию ТСЖ, которое Вас защитит, учитывает ошибки прошлого и не даст провести незаконную приватизацию.

-подать заявку на оформление земли, на которой расположен ваш дом (ст. 16 ФЗ N 189), иначе эта земля будет урезаться а части неё могут подать заявку другие частные юридические лица;
-выбрать форму управления домом путем создания специализированного жилищного кооператива или ТСЖ, утвердить научно обоснованную программу развития ТСЖ, бизнес-планирования и оптимального управления согласно требованиям нового жилищного кодекса.

Всех волнует: как снизить квартплату? Все льготы, субсидии для членов ТСЖ сохраняются и появляются новые привилегии. ТСЖ, по решению своих членов, может потребовать провести положенный капитальный ремонт, организовать накопительный кооператив, получить средства и провести реконструкцию жилого дома и так далее. Огромные возможности открываются для снижения платы за жилье, вплоть до полной её компенсации, если Вы должным образом обучите свой менеджмент.

А пока постарайтесь получить копии документов по землеотводу и оформить придомовую землю ваших домов в старых границах - известны случаи исчезновения таких документов.

Согласно новому ЖК и ГК, только специализированный кооператив или ТСЖ в доме, только нанятые вами собственные и обученные менеджеры и юристы смогут теперь защитить вас при заключении договоров с частной управляющей организацией, бывшим ДЭЗом или ЖЭКом, с организациями по обеспечению и обслуживанию домов.

Помните, что в условиях капитализма, не принимая правильных решений, не действуя активно и инвестируя в экономические и политические решения, вы не можете рассчитывать на снижение тарифов, сохранение жилья и здоровья.

1) Если собрание не будет проведено и Вы не примете Решение, то будет объявлен конкурс и управление домом будет продано частной организации по закону ФЗ N 189 О введение в действие Жилищного кодекса РФ, статья 1 Как бы это не называли: тендер, аукцион, продажа концессии, лицензии на управление т.п. - всё равно, это означает продажу дома и его инфраструктуры в руки частного домовладельца, который, захватив контрольный пакет акций, голосов, сам будет устанавливать квартплату, решать вопросы использования придомовой земли, отселений, переселений и выселений. Вот тут-то и вступает в силу страшный закон ФЗ-17

Существуют следующие пять конкретных законов, обеспечивающих продажу поселений России в руки иностранцев, о которых, в подробностях, очевидно, не в курсе даже Президент:

2) Порядок продажи имущества ЖЭКов, МУРЭП и т.п. (домов и других объектов) не предусматривает участия жителей, см. ФЗ-178 О приватизации государственного и муниципального имущества, статья 14: органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

Хитрость еще заключается и том, что в домах, куда будут переселять, где контрольный пакет акций принадлежит собственнику или застройщику - в таких домах вы никогда не воспользуетесь преимуществами приватизированной квартиры: все доходы от использования придомовой земли, подвалов и других помещений, стен и крыш будут уходить застройщику или домовладельцу.

4) Возникает вопрос, а кто же будет Вашим домовладельцем, инвестором, купившим управление вашим домом, если вы не примете решение о кооперативе или ТСЖ? На кого же вы теперь будете работать всю вашу оставшуюся жизнь? Обращаем внимание, что согласно закону N 160-ФЗ Об иностранных инвестициях в РФ, статья 14 разрешает участвовать иностранным инвесторам в приватизации муниципального имущества. Оказывается, что инвестором может быть, помимо всех прочих лицо без гражданства, которое постоянно проживает за пределами Российской Федерации (!). Вот каким заботливым хозяевам собираются отдать наши ЖЭКи и ДЭЗы, то есть, управление домами - такова, судя по всему, суть реформы ЖКХ.

3) Если Вы не примете Решение, то имейте в виду, что условия продажи фактически исключают жителей из процесса и позволяют отдать управление нашими домами и землей бесплатно или, как это часто случается, за взятки: см. ФЗ-178 Статья 13: Способы приватизации государственного и муниципального имущества. пп. 8) продажа государственного и муниципального имущества без объявления цены.

То есть тарифы и цены будут только расти!
В последнее десятилетие на российском рынке недвижимости появился новый тип жилья таунхаусы. В Англии их начали строить два века назад.

5) Нужно готовиться к тому, что, кроме этого, согласно закону Об основах регулирования тарифов организаций муниципального комплекса N 210-ФЗ, ст. 15 с 1-го июня 2008 года квартплата будет отпущена: Стоимость электрической и тепловой энергии, а также стоимость услуг по ее передаче, складывающаяся с учетом надбавок, указанных в части 2 настоящей статьи, может превышать предельные уровни цен (тарифов) на электрическую и тепловую энергию и на услуги по ее передаче, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В некоторых европейских странах подобный вид застройки принципиально изменил подход к малоэтажному строительству и способствовал формированию новых стандартов качества. Многие небольшие города в Западной Европе сегодня практически полностью застроены таунхаусами.

Слово таунхаус означает городской дом. Поскольку земля в английских городах стоила недешево, дом на несколько семей быстро стал пользоваться популярностью. По одной из версий, таунхаусы появились потому, что выросшие дети пристраивали свой дом к родительскому, чтобы жить поближе к ним. Такой сдвоенный коттедж имел общую стену и два отдельных входа. Идея получила распространение, и позже появились целые улицы из сблокированных домов, число которых ограничивалось только отведенной под застройку территорией.

Чем хорош таунхаус?

Таунхаус сегодня представляет собой коттедж в два-три этажа с отдельным входом, сблокированный с двух сторон с другими такими же коттеджами, к нему примыкает участок земли (обычно от одной до четырех соток). Говоря об этом виде жилья, можно отметить относительную автономность тех, кто его населяет. Кроме того, собственный участок позволяет ощутить близость к природе.

История таунхаусов в Московском регионе началась с поселка Сетунь, расположенного в столице на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Построенный в начале 90‑х годов, он привлек арендаторов, преимущественно иностранцев, небольшими комфортабельными, удобно спроектированными домами, напоминающими им жилье на родине. Следует отметить, что таунхаусы в черте Москвы пользуются популярностью, как правило, в качестве арендуемого жилья, и многие застройщики предпочитают не продавать их в частную собственность. Согласно результатам исследований, проведенных аналитическим центром ирн.RU, всего в Москве и Подмосковье построено или находится в стадии строительства около 60 таких поселков. В Москве это районы Куркино, Митино, Северное Тушино. Есть таунхаусы и в центре столицы. В Подмосковье их строят в основном на расстоянии до 15 25 км от МКАД: в Лобне, Долгопрудном, отдельные поселки по Рублево‑Успенскому, Волоколамскому, Новорижскому, Пятницкому, Горьковскому и другим шоссе. Поселков, состоящих только из таунхаусов, немного. Предпочтение отдают смешанному типу: наряду с коттеджами часть территории занимают таунхаусы.

Собственный гараж также обязателен для подобного коттеджа. Современные таунхаусы строят на территории охраняемых поселков. Внутренняя инженерная инфраструктура предполагает наличие всех городских коммуникаций (централизованные системы тепло- и водоснабжения, электричество, Интернет, кабельное телевидение и т. д.).

Как правило, в таунхаусах используют вертикальную планировку. На первом этаже чаще всего располагают кухню, гостиную, технические и подсобные помещения, на втором спальни, дет-скую и рабочий кабинет. Есть таунхаусы с цокольным этажом. Площади таких домов в Московском регионе в среднем от 180 до 300 кв. м, но бывают и 400, и 500 кв. м.

Что касается покупателей, то для них таунхаус прежде всего дом в охраняемом поселке с жителями одного социального статуса.

Поскольку земельный участок, занимаемый одной квартирой в таунхаусе, существенно меньше, чем требуется для индивидуального коттеджа, то это уменьшает себестоимость строительства. Помимо экономии за счет земли сокращается статья расходов на коммуникации итоговая стоимость их подвода к трем-четырем сблокированным коттеджам ниже, чем к отдельно стоящему. И наконец, значительно меньше требуется стройматериалов (благодаря, например, общим стенам).

Что не так?

Если таунхаус находится за городом и приобретен для постоянного проживания, то транспортная проблема может стать одним из основных негативных факторов. Однако следует отметить, что работа по строительству новых дорог и развязок все‑таки идет, разрабатывают проекты по реконструкции старых и сооружению новых трасс. В загородных комплексах не всегда на должном уровне решены вопросы инфраструктуры. Коммунальная плата за содержание таунхауса выше, чем за городскую квартиру такого же уровня, и в поселках смешанного типа в среднем составляет от одного до трех долларов за 1 кв. м в месяц.

Алексей Кубарев руководитель отдела продаж управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость строительство таунхаусов в Москве считает перспективным начинанием. Это жилье пользуется спросом среди покупателей, поскольку сегодня все больше москвичей стремятся выехать из многоэтажек и жить обособленно. Таунхаусы в данном случае являются компромиссом между загородным и сельским жильем.

Сколько стоит таунхаус?

Стоимость квадратного метра таунхауса сегодня сравнима с городской квартирой соответствующего класса. Но в отличие от квартиры в цену 1 кв. м входит стоимость подсобных помещений, парадного входа, гаража и даже лестницы, ведущей с одного уровня на другой. Так, таунхаус общей площадью в 250 кв. м, расположенный в 10 15 км от МКАД, при цене 900 долл. за 1 кв. м (столько может стоить 1 кв. м квартиры в новостройке, находящейся в этом же районе) обойдется в 225 тыс. долл.

К недостаткам можно отнести и небольшой придомовой земельный участок не более четырех соток. Кроме того, в таунхаусе у вас будет как минимум двое соседей (слева и справа). Правда, во многих проектах стараются минимизировать подобное неудобство, располагая секции так, чтобы обеспечить максимум комфорта каждому жильцу.

Строительство поселка Годуново комплекса из 20 таунхаусов (общая площадь каждого 320 кв. м) началось в Хорошево‑Мневниках Западного округа столицы еще в 1999 году. Сейчас закончены все работы по обустройству территории, налажена многоуровневая система охраны и служба эксплуатации. Сегодня приобрести секцию в одном из домов можно только на вторичном рынке, а стоимость квадратного метра превышает 3 тыс. долл.

В черте города в пяти новых микрорайонах Куркина строят таунхаусы, имеющие разные архитектурные решения. Жилые площади в них от 180 до 450 кв. м. Цены от 1500 долл. за 1 кв. м.

В жилом комплексе Палаты Муравьевых на Остоженке построены таунхаусы (общая площадь от 450 до 500 кв. м) с видом на Кремль. Здесь каждая секция состоит из наземной (четыре этажа) и подземной (цоколь и подземный паркинг) частей. Кроме того, есть эксплуатируемая плоская крыша и роскошный зимний сад. Перемещаться по этажам можно с помощью лифта. Предусмотрена также возможность установки дровяного камина. Внутренний дворик оформлен как патио.

Еще один крупный проект в черте города жилой комплекс малоэтажной застройки Вишневый сад, расположенный в районе улицы имени Саломеи Нерис, на территории парка усадьбы Братцево. Всего будет 54 секции таунхаусов площадью от 190 до 270 кв. м. Стоимость квадратного метра здесь 1500 долл. за 1 кв. м. В настоящее время завершилось возведение первой очереди поселка, где все дома уже распроданы. Сейчас идет возведение второй очереди.

Другое предложение для состоятельных покупателей поселок Барвиха-CLUB на Рублево‑Успенском шоссе. Здесь строят 110 таунхаусов площадью от 190 до 364 кв. м, расположенных на земельных участках от 0,5 до 4 соток. Стоимость такого дома от 400 до 800 тыс. долл.

Цена 15 тыс. долл. за 1 кв. м.

Кто в таунхаусе живет?

Изначальная идея, лежавшая в основе строительства таунхаусов, удешевление частного жилья (свой дом, но дешевле, чем отдельно стоящий коттедж).

Цены на подмосковные таунхаусы ниже столичных, и чем дальше от Москвы, тем они меньше. Например, поселок Удачное в 12 км от МКАД (Ленинградское шоссе) это 43 секции таунхаусов площадью от 170 до 240 кв. м по цене от 205 до 230 тыс. долл.

На сегодняшний день обитателями сблокированных коттеджей чаще всего становятся люди, которые знают, почему они выбрали именно такое жилье. Как правило, это управленцы среднего и верхнего звена, предприниматели то есть формирующийся средний класс, или, скорее, его верхняя прослойка. Среди покупателей 75 % москвичи, давно мечтавшие о просторном жилье и зеленой лужайке под окном. Таунхаусы предполагают новый уклад жизни, при котором основными факторами, определяющими выбор такого жилья, являются хорошее транспортное сообщение с местом работы и развитая инфраструктура.

В России среди застройщиков, занимающихся малоэтажным строительством, в вопросе ценовой политики и выбора потенциальной группы покупателей разброс достаточно большой. Есть таунхаусы среднего класса, дорогие и экономкласса.

Комментарии специалистов

Рынок таунхаусов в России только формируется. И его дальнейшее развитие во многом определяют состояние и строительство дорог, современных коммуникаций, объектов инфраструктуры.

 Объемы предложений в 2006 году не существенно превысят спрос. Подъем этого рынка будет плавным, так как девелоперы предпочитают не рисковать и делают ставку на комбинированные поселки, в которых есть и таунхаусы, и отдельные дома. Тем не менее увеличение спроса заметно, это видно из объема оставшихся предложений такого жилья, выставленного на продажу в 2005 году.

Сергей Ганусов,
руководитель отдела загородной недвижимостикорпорации Бест-Недвижимость:

Владимир Яхонтов,
заместитель директора
управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:

На сравнительно небольшое количество предложений таунхаусов влияет и высокая стоимость земельных участков, подходящих по своим характеристикам для данных инвестиций. Среди прочих факторов, влияющих на объемы строительства таунхаусов, особенно значимы такие, как транспортная доступность, коммуникации, инфраструктура и окружение. Поэтому важным элементом для роста темпов строительства является возможность инвестора обеспечить наличие образовательных и дошкольных учреждений, торговых, досуговых, спортивных центров и пр. А потребителю нужно примерить на себя комфорт, качество и безопасность за цену ниже стоимости отдельного дома в качественном коттеджном поселке. Потенциал, связанный со строительством таунхаусов, еще предстоит реализовать, и у этого рынка хорошая перспектива.

Аналитики прогнозируют в ближайшее время существенное увеличение доли таунхаусов в строительстве загородного жилья.
Уже сегодня существует повышенный спрос на качественные, грамотно расположенные дома с секциями небольших площадей. Сейчас строители при планировании таунхаусов начинают применять такой метод привлечения средств, как продажа секций на стадии котлована. Раньше подобную схему на рынке загородной недвижимости практически не использовали.

 Поселки городского типа с таунхаусами расположены, как правило, не дальше 30 км от МКАД. Здесь живут активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни. Обычно таунхаусы возводят в местах массовой коттеджной застройки. Жители таких поселков это представители высшей прослойки среднего класса. Именно расположение таунхауса на природе и одновременно его близость к МКАД являются определяющими при выборе данного типа жилья.

Таунхаусы представляют собой европеизированный формат жилья, который подчеркивает статус его владельца, стремление к внедрению современных технологий в строительство и обустройство жилища. В настоящее время наметилась устойчивая тенденция роста цены на таунхаусы, причем эксперты рынка недвижимости отмечают эффективность инвестиций как на стадии строительства, так и при вложении средств в готовые объекты.

Кстати, строительство или покупка таунхауса обходится значительно дешевле приобретения отдельно стоящего коттеджа: на 30 % ниже стоимость прокладки коммуникаций, на 15 % меньше затраты на стройматериалы при схожих по объему площадях.

Сейчас идет строительство комплекса Барвиха-CLUB на Рублево‑Успенском направлении. За полгода с начала реализации данного проекта уже продано более половины домов. Основными факторами такого успеха стали четкое позиционирование объекта и соответствие поселка потребностям клиентов.

Что касается конкретных объектов, то отмечу сданы в эксплуатацию поселки таунхаусов Ромашкино и Барвиха-

 Таунхаусы, популярные в Западной Европе и особенно в США, в России в силу ряда рыночных факторов, а также традиционной российской ментальности большого распространения не получили. Их количество незначительно. Это показывает, что расцвет рынка таунхаусов еще далеко впереди. Несомненно, в дальнейшем этот тип недвижимости получит некоторое развитие, однако он более характерен для пригородов, где возможно образование социально-однородных и больших по площади районов. Само собой разумеется, что таких территорий у нас очень и очень немного.

Владимир Кудрявцев,
ведущий эксперт-аналитиккомпании Paul’s Yard:

Когда мы говорим о западных и отечественных таунхаусах, то должны понимать, что, несмотря на выделение одного и того же типа, с точки зрения архитектуры и эргономики это разные дома. Например, на Западе основная пространственная характеристика таунхауса вытянутость его жилой части в направлении, перпендикулярном уличному фасаду, и фасадная ширина, как правило, в два окна. Отечественный же вариант предполагает еще и расположение в фасадном ряду въезда в гараж. Таким образом, среднее количество квартир на единицу площади у западного варианта выше.

Спрос на таунхаусы можно было бы назвать отложенным, если бы формировалось достойное предложение. Он, скорее, является скрытым, хотя в последнее время увеличился интерес к такому типу жилья у молодых семей, которые уже выросли из городских квартир экономкласса, но еще не доросли до загородных особняков. Их не удовлетворяет ни жилье в городе, ни дом за городом. По их представлению таунхаус это некий промежуточный вариант. Если и далее следовать этой логике, то будущее таунхаусов не вызывает оптимизма. Я думаю, что на помощь развитию этой идеи в свое время придут маркетологи, и при наличии достойных земельных участков статус таунхаусов, а вслед за этим и спрос на них повысятся.

Главными проблемами развития рынка таунхаусов являются неоднородность городских кварталов и техническая сложность их обособления, дефицит территорий под застройку в городе, в том числе массовую, а также то, что менталитет и запросы целевой аудитории находятся на уровне многоэтажного жилья или отдельного (либо сблокированного) коттеджа. Формирование спроса на таунхаусы новая задача маркетологов.

В связи с дороговизной земельных участков на территории города и их специфическим правовым статусом строительство жилья, подобного таунхаусам, в большинстве случаев экономически нецелесообразно, если только нет особых ограничений по высоте зданий. Однако такие ограничения действуют в основном в центре города, а представить большой район таунхаусов в его центральной части пока довольно проблематично.

 В странах Западной Европы, Канаде, США таунхаусы один из самых популярных и востребованных видов жилья, которое позволяет совместить комфорт и удобства городской инфраструктуры с преимуществами загородного проживания.

Михаил Пучков,
генеральный директорООО Корес Строй,
компании-застройщика поселка таунхаусов Новоархангельское:

Рынок таунхаусов относительно молод. Первые качественные поселки в Подмосковье были построены всего шесть лет назад. Тем не менее в настоящее время покупатели уже отчетливо представляют преимущества проживания в таунхаусе, расположенном в городке европейского стандарта недалеко от мегаполиса. Поскольку транспортная доступность особенно актуальна, отмечу как наиболее комфортное в этом отношении Новорижское направление, где строится наш поселок. Ввод в эксплуатацию новых участков Звенигородского шоссе улучшит транспортную инфраструктуру этих мест.

Как показывает мировая практика, таунхаусы приобретают как основное жилье, поэтому их владельцы первостепенное значение придают транспортному сообщению и развитой инфраструктуре. Это подтверждают покупатели домов в нашем поселке Новоархангельское.

Соответственно, налицо и заметный разброс цен. На стоимость прежде всего влияют местоположение поселка, удаленность от города, транспортная доступность, наличие централизованных инженерных сетей. Исходя из этого застройщик выбирает архитектурную и строительную концепцию поселка. Чем престижнее направление и удачнее место, тем выгоднее строить более дорогой и красивый поселок. Хорошо реализованному проекту с продуманной концепцией обеспечен стабильно высокий спрос. Так, при проектировании поселка таунхаусов Новоархангельское был проведен конкурс архитектурных проектов и выбран наиболее достойный. Дома здесь площадью от 197 до 313 кв. м, с гаражами и современным инженерным оснащением.

Что касается рынка таунхаусов Московского региона, то он неоднороден и разделен на несколько сегментов.



Главная --> Публикации