Главная --> Публикации --> Интеко осваивает столицу казахстана «темные» аукционы приходят на смену светлым договорам Тсж. и не только Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги февраля 2006 года Сетевики требуют больше торговых площадей

- Почему компания ПИК вышла в элитный сегмент рынка жилой недвижимости Москвы? - Освоение нового для нас сегмента вписывается в политику компании в рамках диверсификации бизнеса. У нас есть серьезная производственная база и инвестиционные ресурсы, чтобы заниматься строительством во всех областях. Когда в зону нашего внимания попало элитное жилье, вхождение на этот рынок не стало для группы компаний ПИК какой-то сверхновой и трудной задачей.

Крупные панельные застройщики решили опробовать и элитный сегмент рынка. Компания Интеко вообще рассталась с панельным домостроением, продав все свои ДСК группе ПИК, и сосредоточилась на индивидуальном монолитном жилье. Другие девелоперы - СУ-155 и группа ПИК - реализуют лишь точечные проекты в новом для себя сегменте и пока не планируют расставаться с панельными сериями. Эксперты рынка объясняют их действия дефицитом свободных участков под массовую застройку, что со временем приведет к вытеснению панельного строительства за пределы Москвы. Руководитель направления элитной недвижимости группы ПИК Олег Пучков категорически не согласен с подобными заявлениями. О причинах выхода группы ПИК на рынок элитной недвижимости и первых результатах он рассказал корреспонденту газеты Бизнес Маргарите Федоровой.

Во-вторых, так как мы активно ведем реализацию проектов в сегменте бизнес-класса и premium, следующим этапом для компании стал класс deluxe.

- Проекты класса deluxe для группы ПИК являются исключительно диверсификацией бизнеса? - Конечно, нет. Во-первых, в портфеле компании просто появились площадки, на которых логичнее построить именно элитное жилье класса deluxe, нежели панельные дома. Зачем отказываться от интересных проектов, которые в дальнейшем могут стать твоей визитной карточкой.

- Как вы в дальнейшем собираетесь развивать элитное направление? - Следующим станет участие в проекте Парк Сити, в рамках которого мы планируем представить новый для Москвы формат: на месте выводимого производства (промзоны.- Бизнес) будет вестись массовое строительство жилых домов класса deluxe и premium.
Московский рынок недвижимости является одним из самых дорогих в мире. Вот почему многие россияне обратили внимание на зарубежную недвижимость, до этого совсем не популярную среди инвесторов из-за удаленности и трудоемкости в оформлении документации.

- Помимо группы ПИК элитный сегмент также осваивают такие крупные застройщики, как Интеко и СУ-15 По вашему мнению, связано ли это с дефицитом рентабельных площадок в Москве для реализации проектов массовой застройки? - Я категорически не согласен с этим утверждением. ВМоскве очень много интересных площадок: реконструкция пятиэтажек со строительствомна их месте многоэтажных зданий или те же самые промзоны.

С начала 2006 г. спрос на различные категории жилых и коммерческих объектов Франции по-прежнему остается высоким. Тенденцией начала 2006 года можно назвать активные покупки нашими соотечественниками участков под строительство комфортного жилья с обширными угодьями. Цены на землю варьируются от 3,5 до 4,5 млн.евро за надел площадью до 1,5 - 2,5 га. Чаще всего недвижимость приобретают топ-менеджеры крупных российских компаний, финансовые и коммерческие директора, а также владельцы средних по размеру фирм. Причем преобладают покупатели двух возрастных категорий: старше 45 лет и очень молодые люди, умеющие хорошо зарабатывать.

Недвижимость Франции

В Каннах фешенебельное жилище с панорамным видом на побережье может стоит от 6 млн. евро. Самая дорогая недвижимость находится в квартале Ле Сюке (Le Suquet), где семь крошечных улочек. Здесь находится старинный замок, а также Дворец фестивалей и конгрессов. За 2600 тыс. евро продается вилла площадью 400 кв. метров с 7 комнатами, террасой, участком до 5 тыс. кв. метров с ландшафтным садом, двумя бассейнами (один крытый, другой открытый) и прекрасным видом на море.

В Ницце 3-этажная вилла общей площадью около 300 кв. метров с садом, бассейном с эффектом водопада, летней столовой на террасе, камином, лифтом, пятью спальнями и тремя ванными комнатами стоит 2 млн. евро. Квартиры-студии на окраине города стоят 100-120 тыс. евро, а отдельно стоящий дом площадью 300-500 кв. м. - от 700 тыс. евро. Самыми престижными районами Ниццы считаются Cimiez, Rimiez и Mont Boron.

Жилье на мысе Ферра (Cap Ferrat) и мысе Антиб (Cap d`Antibes) также растет в цене: за виллу общей площадью 400 кв. метров и участком до 3 тыс. кв. метров - не менее 9,5 млн. евро. Аренда в сезон (в июле-августе) обойдется в 150 тыс. евро, в сентябре - в 120 тыс. евро, а с октября по апрель - в 90 тыс. евро в месяц.

Особняки в Сан-Тропе расходятся за 5 млн. евро. В привилегированном местечке Сен-Жан-Кап-Ферра, средняя стоимость одного квадратного метра составляет 4,5-6 тыс. евро. В Биоте, Валлорисе и Грассе цена частного дома невелика: 350-450 тыс. евро.

Риэлторы Нормандии предлагают потенциальным покупателям немало эксклюзивных объектов.

Процедура нотариального оформления сделки стоит от 2% до 10% от суммы договора. При этом на первоначальном этапе стороны подписывают так называемый резервационный контракт (Compromis de Vente). При его заключении покупатель вносит 5 или 10% от стоимости объекта. Точнее, 5% - в случае приобретения практически новой (в возрасте до пяти лет) собственности и 10% - если постройка старше.

Восстановленный средневековый замок-отель на берегу Луары значительно дороже - 4550 тыс. евро, его можно использовать как респектабельную гостиницу, приносящую ежегодный приличный доход.

Например, старинный замок XVI в. (шедевр эпохи Ренессанса), который принадлежал писателю Просперу Мериме и сегодня требует реставрации. Жилая площадь - 1000 кв. метров. Размеры земельных угодий - 29 га. Расстояние от Парижа - 100 км. Цена - 2800 тыс. евро.

Поместье (памятник истории и архитектуры), расположенное в живописной местности в 120 км от французской столицы выполненное в стиле ар деко, с жилой площадью 850 кв. метров и великолепным парком оценивается в 650 тыс.евро.

Поместье в норманнском стиле класса люкс с жилой площадью 320 кв. метров, парком, теннисным кортом и бассейном с подогревом воды предлагается за 704 тыс. евро.

Если купля-продажа недвижимости сопровождается получением ипотечного кредита, процедура сделки существенно затягивается. Это связано со временем (до полутора месяцев), в течение которого банк принимает решение о выдаче или невыдаче кредита, после чего заемщик может в течение 11 дней одобрить либо отклонить выдвинутые условия. Обычно банки кредитуют до 70% стоимости приобретаемой недвижимости. Охотнее всего дают деньги под залог уже существующих объектов. В целом же кредит выдается под 3,5-5% годовых сроком на 10-20 лет. Сумма первоначального взноса иногда доходит до 40%. Необходимые условия: счет во французском банке, отчет аудиторов за последние два года и ряд документов, подтверждающих платежеспособность покупателя.

В течение семи дней после подписания контракта его можно аннулировать, забрав деньги без объяснения причин, только по истечении первой недели раздумий бумаги запускаются в производство. После подписания заключительного контракта покупатель является полноправным собственником недвижимости, а нотариус направляет документы по инстанциям, где новые сведения вносят во всевозможные базы данных и реестры. На это уходит еще 2-3 месяца.

Недвижимость в Монако

Французское правительство, заинтересованное в привлечении инвестиций в строительную индустрию, ввело для иностранных граждан специальную программу lease-back, которая подразумевает приобретение жилья в новостройках различного класса с обязательной последующей сдачей его в аренду (допустим, в качестве гостиницы) сроком на 9 лет. Любая новостройка во Франции подлежит обязательному страхованию за счет застройщика. Если он не может закончить в срок возведение объекта, эту заботу берет на себя страховая компания, и на стадии строительства инвестор оформляет право собственности на будущую жилплощадь.

Свободной земли в Монако уже давно нет, на вторичном рынке объекты появляются редко. Новый объект строительства в Монако заведомо эксклюзивен и очень дорог, его приходится вести на насыпных территориях в море, но заказчики идут на это. Местные агентства недвижимости, входящие в профессиональную ассоциацию Chambre Immobiliere Monegasque, не считая множества компаний из окружающей княжество Франции, постоянно следят за выставляемыми на продажу виллами и квартирами. Дефицит предложений так велик, что поисками жилья в княжестве семьи Ренье готовы заниматься буквально единичные российские фирмы.

Княжество Монако - особенное государство: во-первых, государство-карлик (2,5 км по Лазурному берегу), во-вторых, интернациональность: проживающие люди - более сотни национальностей, в-третьих, рекордно высокие цены. В Монако насчитывается 44 банка, 55 страховых и 30 инвестиционных компаний, 8 фармацевтических фирм. По статистике, основная часть средств, инвестируемых в недвижимость на данном участке Cote d`Azure, принадлежит иностранцам - это космополитичное сообщество, состоящее из людей десятков национальностей от французов, итальянцев, англичан до граждан США, Южной Африки, богатых арабских стран.. В структуре населения урожденные монегаски составляют лишь 20%. Официальным языком здесь считается французский, но итальянский и английский также активно используются. На последнем ведется обучение в лучших местных школах.

По степени элитности и безопасности с адресом г. Монте-Карло, ул. Гримальди или другие улицы не может тягаться, пожалуй, ни одна из мировых столиц. В Монте-Карло охране частной собственности уделяется повышенное внимание: на каждую сотню жителей здесь приходится в среднем один полицейский, а по качеству оснащения служб правопорядка Монако занимает первые позиции в Европе.

Минимальная цена на жилье в Монако в три-четыре раза выше, чем жилье в Ницце. Квартира площадью около 100 кв. метров стоит от 1 млн. евро. Цены, конечно, слишком высокие, но более ликвидную недвижимость для инвестиций трудно найти во всем мире, а желающих поселиться тут с каждым годом становится все больше.

Граждане всех остальных стран мира, имеющие право на постоянное проживание в Монако (т.н. Carte de Sejour), пользуются налоговыми преимуществами в полной мере.

Отсутствие налога на доходы, предметы роскоши, наследство (для прямых родственников), а также на прирост рыночной стоимости капитала привлекает сюда людей со всей Европы и даже из-за океана. В самой Франции налог на доход составляет от 25% (для иностранцев) до 50% (для граждан). Французы налоговыми благами не пользуются, они платят по своей национальной ставке (иначе перемещение капитала из большой Франции в маленькое княжество неизбежно бы росло).

Формирование предложения

Прошедший год стал рекордным по количеству и объему заключенных сделок логистическими компаниями на рынке складской недвижимости. На их долю пришлось 70% всех сделок по аренде складских площадей. Более того, сегодня практически во всех строящихся складских объектах класса А большинство площадей уже заранее закреплено за логистическими операторами, которые исторически контролировали огромную долю рынка складских помещений. Бум строительства складов в Подмосковье не поколебал их позиций.

Надо сказать, что еще, скажем, три года назад строительство складов было не слишком интересно профессиональным девелоперам. Поэтому логистические компании, например, Национальная логистическая компания (НЛК), покрывали дефицит своими силами: они выступали и как девелопер, строив исключительно для себя. Для логистических компаний строительство складов было вынужденной мерой в условиях дефицитного рынка,- говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Алексей Новиков.

Наибольшим спросом на рынке пользуются высококлассные склады, дефицит которых всегда был и продолжает ощущаться. Это связано с тем, что крупнейшие логистические компании обслуживают международные компании, которые предъявляют высокие требования к складским помещениям, поясняет руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

В 2005 году на рынок масштабно вышли профессиональные девелоперы, и объемы строительства увеличились до 300 тыс. кв. м. Кроме того, были начаты сразу несколько крупных проектов общей площадью более 200 тыс. кв. м (Пушкино, Ленинградский терминал, Крекшино и другие).

В последние годы ситуация изменилась. По данным компании Colliers International, в 2004 году в эксплуатацию было введено около 230 тыс. кв. м качественных складских помещений, в результате чего общий объем предложения составил 1 млн кв. м. Крупные проекты по строительству и запуску зданий для предоставления логистических услуг реализовали НЛК, Белая дача маркет, FM Logistic и ряд других логистических операторов.

Однако, несмотря на рост предложения новых площадей, позиции логистических компаний остались неизменными: по данным Colliers International, они по-прежнему контролируют не менее 70% складского рынка. Дело в том, что их клиентам порой выгодней по деньгам снять площади у посредника, нежели самостоятельно обращаться к владельцу склада.

Скидки за грузооборот

Кроме того, крупные сетевые компании, которые раньше держали собственные логистические подразделения и арендовали склады, сейчас отдают это направление на аутсорсинг логистическим операторам, говорит руководитель проекта компании Евразия Алексей Гришко.
Об увеличении спроса логистических операторов на складские помещения и прогнозах развития рынка корреспонденту Бизнеса Антону Павлову рассказал директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков

Нередки случаи, когда логистический оператор сдает склады по ставке, значительно меньшей, чем сам арендует у девелопера. Это объясняется тем, что операторы получают прибыль не только от хранения товара, но и от всего спектра грузообеспечения. Следовательно, если клиент требует большого количества услуг, ставка на хранение может снижаться довольно существенно,- отмечает начальник производственной и складской недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов.

- Говоря о ставке аренды, нужно в первую очередь понимать, что в нее включается. Называя ставку $135-155 за квадратный метр в год для складов класса А, мы включаем в нее операционные расходы и не включаем коммунальные платежи и НДС.

- По каким ставкам операторы арендуют помещения и потом предоставляют их клиентам?

В свою очередь крупные логоператоры, которые арендуют большие объемы площадей по ставке около $120, могут предоставить помещение клиенту по цене даже ниже арендной. Это объясняется тем, что прибыль такие компании в основном получают за счет обслуживания грузопотока клиентов. Любая услуга, будь то погрузка или разгрузка фуры, стоит денег. В результате клиент с большим грузопотоком может получить помещение по довольно низкой цене - $70-9 Если же грузопоток клиента небольшой и услуг требуется немного - логоператор зарабатывает только на хранении, в связи с чем уровень ставки возрастает.

При этом девелопер в своих расчетах ориентируется на ставку, которая позволяет представлять, какие деньги попадают в его карман, а какие уходят на обслуживание самого здания и налоги на землю и имущество. Таким образом, для девелопера наиболее важной является ставка triple net- это ставка аренды, которую получает девелопер, не включающая затраты: операционные расходы, коммунальные платежи и НДС. Ее уровень сейчас составляет $110-13

- Это в первую очередь обусловлено молодостью рынка.

- Почему логистические операторы не покупают помещения, а предпочитают брать их аренду?

Спрос логистических операторов будет и далее расти. Учитывая, что рынок Подмосковья уже сформирован, интересная битва развернется за регионы.

Долгое время на рынке складских помещений существовал дефицит предложения, а единственной логистической компанией, располагавшей собственными помещениями, была НЛК. Таким образом, на рынке сформировался накопленный спрос, и с появлением большого количества проектов логисты стали арендовать площади значительных объемов. Однако уже в ближайшее время можно ожидать выхода на рынок проектов строительства складов по схеме build-to suit, когда девелопер будет осваивать участок и строить комплексы под конкретного оператора. Такая схема будет уже следующим этапом развития рынка. Только у нашей компании есть несколько заявок от крупных компаний, которые ищут уже готовые помещения для покупки.



Главная --> Публикации