Главная --> Публикации --> Клиенты готовы платить по $50 тыс. за сотку Граждане пока не готовы стать настоящими собственниками жилья, считают московские власти Кому доверить судьбу своего дома? Ресторанный дефицит Домики в горах

В ближайшее время москвичи получат возможность встречаться не только у памятника Пушкину, но и под ним: в июле этого года начнется глобальная реконструкция площади. Под землей будет построен торгово-развлекательный комплекс и паркинг на 850-1000 машин.

Владельцем торгового центра под Пушкинской площадью является иностранная компания.

Как стало известно Газете, у предприятия три учредителя: 30% принадлежит столичному правительству, 8% - консалтинговой компании ОАО Профессионал-Бизнес, а основным акционером является турецкая компания MNG Holding, которой принадлежит 62% акций ТДЦ Тверской.

Общая стоимость проекта составит около 160 млн. долларов. Инвестором является компания, специально созданная под этот проект, - ОАО ТДЦ Тверской.

Турецкий многопрофильный холдинг MNG работает в области строительства, финансов, энергетики и туризма. Принимал участие в реализации проекта строительства тоннеля под Ла-Маншем. Общая стоимость реализованных проектов MNG Holding составляет около 2,5 млрд. долларов. В России фирма представлена турфирмой Бентур и строительной компанией Гюнал Иншаат тиджарет ва Санаии А. Ш.. Данная компания и станет генподрядчиком реконструкции Пушкинской площади, а остальные подрядные организации будут подобраны на конкурсной основе весной нынешнего года.

ОАО Профессионал-Бизнес около 10 лет работает на рынке консультационных услуг. Несколько раз компания делала попытки принять инвестиционное участие в крупных девелоперских проектах столицы (например, в реконструкции гостиницы Москва), но безуспешно. ТДЦ Тверской стал первым инвестиционным проектом компании.

На вопрос о доходности проекта замгенерального директора ТДЦ Тверской Юрий Жарко ответил, что вложенные средства должны вернуться в течение 5-10 лет. При этом реконструкция площади станет частью проекта, который позволит перестроить магистраль Ленинградское шоссе - улица Тверская так, что от самого въезда в город до Кремля проезд будет практически без светофоров. Параллельно будут реконструированы три площади Москвы - Пушкинская, Триумфальная и Тверской Заставы, где строительство уже началось.

Пушкинское подземелье будет состоять из четырех этажей, глубина заложения - примерно 20 м от поверхности. В той части сооружения, которая будет располагаться непосредственно под памятником Пушкину, все четыре этажа займет паркинг, а со стороны Тверского бульвара под гараж будет отдан лишь нижний этаж. Над ним разместится развлекательный центр с боулингом и бильярдным клубом, а на двух верхних этажах разместятся торговые галереи. Общая площадь строительства составит 96,5 кв. м. Под торгово-развлекательный центр будет отдано 36,6 тысячи кв. м, под подземную парковку - 34,6 тысячи кв. м, а оставшиеся 25,3 тысячи кв. м - на строительство пешеходных переходов и транспортных тоннелей, которые пройдут под Пушкинской площадью, соединяя Тверской и Страстной бульвары. Это позволит убрать с площади все светофоры и разгрузить вечные заторы на Тверской улице. Окончание строительства запланировано на вторую половину 2008 года.

В чем вы видите причину сокращения предложения жилья, в первую очередь в эконом-классе?

Кстати, в ближайшее время реконструкция ожидает и еще одну площадь столицы - Тургеневскую. В этом году здесь тоже начнется подземное строительство: будет построен гараж-стоянка на 300 машин общей площадью 8 тысяч кв. м.
Андрей Паньковский первый заместитель генерального директора ДСК-1

Для вас выгодны такие оптовые продажи?

Такое сокращение действительно происходит, и причин несколько. Значительное количество площадей в коммерческих панельных домах уходит с рынка для выполнения городских программ. Их покупают у нас застройщики домов бизнес-класса, чтобы рассчитаться с городом за предоставленные строительные площадки. Затем эти квартиры получают очередники, переселенцы из пятиэтажек и т. д. То есть с рынка эти площади уходят. В наших домах таким образом продается 20-25% квартир.

Большую долю панельного домостроения забирает Подмосковье. Практически все застройщики предлагают больше квартир в области, чем в городе. Этот рынок для вас интереснее московского?

Я бы не сказал, что здесь есть для нас какая-то особая выгода. В наших серийных домах квартиры в любом случае раскупаются очень быстро, а при оптовых закупках наш собственный риэлтер (коммандитное товарищество ДСК-1 и Ко. Ъ) теряет объемы. Но надо отметить, что этот фактор будет действовать еще только год-два, поскольку такие закупки осуществляются в рамках инвестконтрактов, заключенных еще три года назад. В течение последних двух лет все расчеты с городом производятся деньгами они идут затем на строительство муниципальных домов по городскому заказу. Кстати, насколько мне известно, для выполнения плана 2006 года по вводу бюджетного жилья, а это 1,9 млн кв. м, не хватает примерно 120 тыс. кв. м. Видимо, этот объем будет докупаться у инвесторов, в том числе у нас, то есть опять-таки уйдет с рынка.

И, наконец, еще один фактор, влияющий на сокращение предложения квартир эконом-класса в свободном обращении, грядущее увеличение строительства по заказу Министерства обороны. У него сейчас появились деньги только в Москве они собираются построить 8 тыс. квартир, договоренности с руководством города об этом уже достигнуты. Это 500 тыс. кв. м десятая часть годового объема ввода жилья. Естественно, военные будут заказывать в основном панель.

Нет, как раз Москва интереснее. С точки зрения инженерного обеспечения столица более предсказуема и более понятна. В Подмосковье значительно труднее с подключением к инженерным сетям. Но область предлагает большие площадки, а Москва в основном точечные. Естественно, для индустриального домостроения предпочтительнее большие объемы. Но, насколько я знаю, руководство города и стройкомплекса сейчас предпринимают шаги для того, чтобы вернуть обратно застройщиков, возводящих панельные дома. Москва выделит площадки под массовую застройку хотя по большей части и за МКАД.

Этот закон повлиял не на количество предложений, а на цену квадратного метра. Он фактически сделал невозможным работу с частными соинвесторами и заставляет обращаться за банковскими кредитами. А это означает очень серьезное увеличение себестоимости, следственно, и цены. При этом платежеспособный спрос растет. Сейчас уже цена $2 тыс. за метр жилья эконом-класса никого не останавливает. Думаю, в скором времени даже в Кожухове, пока еще относительно дешевом новом районе, это станет нижней ценовой планкой на стадии инвестирования.

Повлиял ли на ситуацию закон о долевом строительстве? Многие застройщики заморозили свои проекты, поскольку считают невозможным работать в соответствии с этим законом. И теперь ждут, когда Госдума внесет в него поправки.

Я уверен, что этого не произойдет. В Москве сейчас вполне реальные цены на квартиры. А учитывая обременения, в некоторых случаях реальная себестоимость строительства превышает рыночную цену. Я прогнозирую только рост.

И все же, если через какое-то время поправки в закон о долевом строительстве будут внесены, на рынке появится одновременно много новых проектов. Будут реализованы отложенные предложения. Вы не предполагаете, что это может привести к снижению цен и даже обвалу рынка?

Вкладывать средства в столичную недвижимость в последние годы было очень выгодно. Я приобрела двухкомнатную квартиру в Черепушках в мае 2004 г. за$67 000, а сегодня ее готовы купить за $100 000, т. е. в полтора раза дороже, радуется частный предприниматель Светлана Потачевская. Цены растут невероятно, купленная мною в канун 2005 г. квартира за $120 000сейчас стоит $190 000, делится впечатлениями сотрудница финансовой компании Наталья Кондрашева.

Инвесторы, которые год назад не побоялись вложить деньги в столичное жилье (цены на него практически не росли), празднуют победу. В прошлом году квартиры в Москве подорожали на 23-36%. По мнению экспертов, в 2006 г. рост цен продолжится, а доходы от сдачи в аренду жилья увеличатся еще на 8-15%.Так что покупать недвижимость и с целью скорой перепродажи, и для долгосрочной сдачи в аренду по-прежнему выгодно.

Снова в рост

Действительно, по данным аналитиков, в 2003 г. цены на жилье в Москве и при городе выросли более чем на 40%, в 2004 г. на 20-25%, в основном рост пришелся на первое полугодие. Но к концу 2004 г. недвижимость практически перестала дорожать. В первой половине 2005 г. рост цен на жилые метры едва покрывал инфляцию, рассказывает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. И аналитики хором заявляли, что за год цены вырастут максимум на 10-15% и, что золотое время для инвестиций в недвижимость миновало. Некоторые даже советовали избавляться от приобретенных несколько лет назад столичных квартир.

Так что, по словам Репченко, чистый доход инвесторов от перепродажи столичного типового жилья с учетом всех издержек и налогов в прошлом году составил около 20%. А сдача жилья в аренду, по его данным, приносила им еще7-9% годовых. По оценкам генерального директора компании Soho Realty Ольги Твороговой, доходы от сдачи жилья в аренду в 2005 г. составляли 8-10%годовых с учетом всех накладных расходов. К слову, по данным аналитиков, за минувший год арендные ставки на жилье тоже выросли на 15-20%.

Но пессимистический для инвесторов прогноз о снижении темпов роста цен на московскую недвижимость не оправдался. Рекордный рост цен на нефть подстегнул рынок жилья, объясняет директор аналитического центра Миэль-Недвижимость Геннадий Стерник. За 2005 г. квартиры в Москве и области подорожали в среднем более чем на 30%. По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, самыми прибыльными в прошлом году оказались инвестиции в квартиры в 10-14-этажных новых панельных домах, расположенных на Западе Москвы. Цены на них выросли за год на 34-36%. А меньше всего подорожало элитное жилье по расчетам аналитиков компании Swiss Realty,всего на 23%.

Новогодние праздники и двухнедельные каникулы не остановили рост. По данным аналитического центра ирн.ru, за январь 2006 г. квартиры в панельных и блочных домах подорожали на 4,6-4,9%, в монолитных и кирпичных на 3,9%.При этом медленнее других (+3,2%) росли цены на квартиры большой площади в монолитно-кирпичных строениях.

Плюс 5% за месяц

О том, что нынешний уровень цен на столичное жилье не предел, говорят все. Ведь до Запада нам пока далеко. Вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев рассказывает, что в Нью-Йорке квадратный метр жилья для
среднего класса стоит $5000-7000, в Лондоне $5000-5500, в Париже $4500-500 Прогнозы роста стоимости жилья на 2006 г. в Москве укладываются в интервал 15-20%. По мнению генерального, директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, жилье подорожает в этом году как минимум на 24%. Президент Московской ассоциации гильдии риэлтеров (МАГР) Михаил Гороховский ожидает роста цен на жилье на 18-25%, Апрелев на 15-20%. Объем денег в экономике растет, увеличивается приток средств от продажи энергоносителей и металлов, объясняет Бекетов.

В итоге средний уровень цен предложения жилья в Москве (без учета элитного жилья и нетиповых квартир) к концу января вырос до $232 Самые дорогие метры, по информации компании Swiss Realty, сейчас предлагаются в элитарных новостройках на улицах Болотная и Остоженка их цена достигает $25 000 за квадратный метр с отделкой. Самое дешевое жилье в готовых домах, по данным ирн.ru, сейчас можно найти в столичных районах за пределами МКАД Куркинеи Зеленограде ($1600/кв. м), а в пределах кольцевой дороги в Бирюлеве и Печатниках ($1800-1900/кв. м).

Что касается аренды, по данным начальника отдела маркетинга корпорации Квартира.ру Юрия Кочеткова, сейчас однокомнатную квартиру с мебелью в удаленном спальном районе, например в Южном Бутове, можно сдать минимум за $400 в месяц, а цены на аренду элитного жилья начинаются от $200 Верхний предел не ограничен. Многое зависит от начинки квартиры, района и самого дома, говорит он.

Большинство экспертов полагают, что основной рост придется на первое полугодие 2006 г., а во второй половине года рынок станет более спокойным. Такого мнения, в частности, придерживаются Бекетов и Репченко. Темпы роста цен на жилье не сократятся еще 3-6 месяцев, уверен Стерник из Миэль. А Гороховский из МАГР не исключает второго этапа удорожания недвижимости уже сенью.

Вклад на будущее

Но, по мнению Крапина из RWAY, в этом году арендные ставки станут выше еще на 8-12%. Апрелев также считает, что они увеличатся на 10-12%, а Гороховский называет 12-20% в зависимости от сегмента жилья. Приобретение жилья для сдачи в аренду станет прибыльным делом, даже если цены на жилье перестанут расти. Но цены на жилье в этом году снижаться не будут, уверены аналитики и риэлтеры.

Но Апрелев замечает, что элитное жилье, как правило, дорожает медленнее рынка.

Если верить этим прогнозам, инвестировать в недвижимость еще не поздно. Все эксперты советуют, если хватит денег, вкладываться в элитное жилье как наиболее надежное. В случае разворота рынка, чего, впрочем, пока не ждет никто из аналитиков, эти объекты обычно дешевеют медленнее других. Гороховский полагает, что в этом году элитное жилье внутри Садового кольца подорожает больше других объектов. В центре осталось мало пригодных для строительства площадок, объясняет он свою позицию. Крапин рекомендует обратить внимание на объекты в районе Остоженки, Фрунзенской и Нового Арбата.

Что касается новостроек, то, по мнению экспертов, делать инвестиции с целью извлечения максимальной прибыли надо бы на начальном этапе строительства. Тогда к моменту оформления права собственности через полтора-два года капитал может увеличиться в полтора раза с учетом роста цен, считает Кочетков.

Для сдачи в аренду и он, и Гороховский рекомендуют приобретать жилье эконом класса, потому что оно недооценено. Чтобы заработать на перепродаже, по мнению Репченко, наиболее интересны 1-2-комнатные квартиры в новых панельных домах в спальных районах такие объекты будут дорожать быстрее. Особенно привлекательны в этом смысле районы, где планируется улучшить инфраструктуру и транспортную сеть, например Строгино или Солнцево-Переделкино, добавляет он. А Крапин также рекомендует обратить внимание на квартиры в типовых монолитных и в новых панельных домах в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах столицы.

Эксперты пока не берутся оценить, до какого уровня могут подняться цены на жилье в столице и окрестностях. Теоретически цена квадратного метра может быть любой, подчеркивает Бекетов. По мнению аналитиков, все будет зависеть от экономической ситуации в стране. В развитых странах рост цен на жилье обычно опережает инфляцию на 1-2% в год, рассказывает Кочетков. В любом случае Апрелев считает жилую недвижимость перспективным объектом вложения денег для инвесторов на многие годы. Ведь помимо роста цен можно извлекать доход от аренды.
Группа компаний ПИК намерена в одиночку реализовать второй по величине строительный проект на жилом рынке Москвы и области. В подмосковных Мытищах она собирается построить новый район Ярославский площадью более 1 млн кв. м и стоимостью свыше $800 млн.

Однако и рисков у таких вложений существенно больше. Сейчас на рынке порядка 80 000 договоров, по которым люди, вложившиеся в строительство на нулевом или начальном цикле, так и не вступили в права собственности на жилье, многие недостроены, рассказывает Крапин. По мнению всех экспертов, инвестировать в недвижимость имеет смысл на несколько лет. Тогда и накладные расходы от перепродажи будут меньше, и в течение этих лет можно будет получать доход от сдачи жилья в аренду, объясняет Репченко.

В управлении перспективного развития Мытищинского района об этих планах знают. Сейчас идут согласования ПИК-Региона с администрацией, подтвердил сотрудник управления. У ПИК-Региона есть опыт комплексного освоения таких площадок. Учитывая их опыт и наличие строительных мощностей, их участие нам интересно, говорит замминистра строительства Московской области Павел Перепелица. В Мытищах ПИК построит более 30 домов. Из них более 2/3 индустриальных серий КОПЭ-Парус и П3М производства домостроительных комбинатов группы ПИК, остальные монолитные здания по индивидуальным проектам.

Как стало известно Ведомостям, недавно ПИК приступил к согласованию технико-экономических показателей нового жилого района Ярославский в подмосковных Мытищах. Участок площадью 114 га на западе города был куплен на вторичном рынке у трех собственников, рассказал Ведомостям гендиректор компании ПИК-Регион (девелопер проекта) Сергей Канаев. Назвать продавцов земли он отказался. До 2010 г. в Ярославском построят два микрорайона комплексной застройки общей площадью более 1 млн кв. м жилья. Это чуть меньше, чем красногорский проект Красногорье, но там участвуют несколько инвесторов.

Ярославский третий масштабный проект ПИК в Подмосковье. Микрорайоны Новокуркино в Химках (900 000 кв. м) и Центральный в Долгопрудном (500 000 кв. м) планируется завершить в 2008 г. Ярославский задуман как аналог Новокуркино. Мы постараемся сделать его более интересным и доступным, говорит Канаев. Квартиры в Новокуркино предлагаются по $1300-1350 за 1 кв. м, а новостройки в Мытищах по $1000-1300 за 1 кв. м (данные агентства недвижимости Фактум).

В этом проекте, говорит Канаев, будет впервые реализована новая разработка группы 25-этажная башня с квартирами большей площади. Компания построит за свой счет социально-бытовые объекты школы, поликлиники, магазины и др. Мытищи один из крупнейших подмосковных городов с населением более 180 000 человек, темпы жилищного строительства там не уступают столичным, а цены на квартиры в новостройках растут примерно на 2% в месяц, говорит первый замгендиректора МИАН агентство недвижимости Дмитрий Кузнецов.

ПИК проявил готовность осваивать большие территории, на которых можно создать красивую застройку, запроектировать инженерные коммуникации, объекты соцкультбыта. А то, что жилье в микрорайонах строится этапами, не позволит рынку обвалиться, комментирует Андрей Паньковский, заместитель гендиректора ДСК-1 (более 30% жилья этой компании строится в Подмосковье). Дмитрий Кузнецов из МИАН агентство недвижимости подчеркивает, что в Подмосковье не прекращается строительный бум, вызванный неудовлетворенным спросом на недорогое жилье в Москве. Интерес к подмосковному рынку продиктован и дефицитом строительных площадок в Москве, говорит главный инженер Главмосстроя Александр Колотов. Мы не можем остановить собственное производство и строить меньше, чем мощности заводов, добавляет Паньковский из ДСК- В Подмосковье немало площадок, позволяющих без многочисленных подготовительных работ вести масштабную застройку, рассуждает гендиректор группы компаний СУ-155 Александр Мещеряков.

Квартиры в Ярославском будут сдаваться с полной отделкой, добавил Канаев, поскольку жилье в Подмосковье покупают в первую очередь с помощью ипотеки. Инвестиции в проект превысят $800 млн, полагает он. Пока Канаев затруднился оценить, какую часть средств компания займет. В начале строительства Новокуркино мы воспользовались кредитом Сбербанка, но позже вели работы на собственные средства. Возможно, такой схемой мы воспользуемся и в Ярославском, рассказал он.



Главная --> Публикации