Главная --> Публикации --> Арендные хлопоты, или аренда без хлопот? На крыше дома моего Интеко осваивает столицу казахстана «темные» аукционы приходят на смену светлым договорам Тсж. и не только

Путешествие по эпохам

Самый старый вокзал Москвы вскоре станет одним из самых современных в мире. В этом году на Ленинградском вокзале начнутся масштабная модернизация и реконструкция. Проект готов, средства выделены, подготовительные работы завершены. Пора приступать к реконструкции северных ворот нашего города, - дал указание мэр Москвы Юрий Лужков во время недавнего совещания.

В Санкт-Петербурге место для строительства вокзала выбрали сразу - Знаменскую площадь у Невского проспекта. А в Москве с определением местоположения будущего вокзала возникли трудности. Сначала было предложено два варианта - у Тверской Заставы и на Трубной площади. Однако они были отвергнуты из-за боязни возникновения пожаров от искр, вырывавшихся из топки паровозов и производимого ими адского шума. В итоге, был выбран пустырь у Каланчевского поля.

Тогда, в XIX веке по приказу Николая I подготовить проект двух вокзалов-близнецов железной дороги Санкт-Петербург-Москва поручили выдающемуся архитектору Константину Тону, спроектировавшему храм Христа Спасителя и Большой Кремлевский дворец.

Перрон вокзала был небольшим - чуть более ста метров в длину. Путей было всего два, а пассажирские платформы были вымощены камнем.

Петербургский вокзал в Москве был построен в 1849 году. Кроме зала для простых пассажиров, на первом этаже располагались покои для пассажиров величественных - императорские комнаты. Внутренняя отделка вокзала было поистине шикарной. Пол из дубового паркета, обложенные мрамором шведские печи и камины. А императорские покои были больше похоже на дворец, чем на вокзальную комнату отдыха: ковры, массивные дубовые двери, шкафы с зеркальными стеклами.

Вокзал назвали Николаевским. После смены власти сменилось и название. В 1923 году приказом Народного комиссариата вокзал стал именоваться Октябрьским, а первая российская железная дорога получила одноименное название. Октябрьской дорога называется и сейчас, а вот вокзал в связи с переименованием Северной столицы стал называться Ленинградским.

Регулярное движение по первой российской магистрали открылось 1 ноября 1851 года.

Первый раз вокзал был реконструирован во второй половине 70-х годов прошлого века. В прежнем виде остался только фасад здания, который смотрит на Комсомольскую площадь. На месте бывшего перрона был построен просторный главный зал, в левом трехэтажном крыле разместилась гостиница. Открылись верхние и нижние кассовые залы. Для удобства пассажиров вокзал был соединен подземными переходами со станциями метро.

Так что мы, можно сказать, совершаем экскурсию по эпохам, отправляясь в Санкт-Петербург с Ленинградского вокзала по Октябрьской железной дороге.

В прошлом году в здании вокзала были проведены капитальный ремонт и подготовительные работы по реконструкции. Ремонт начали с крыши вокзала. В рамках подготовки к реконструкции полностью заменена кровля здания.

Новая жизнь вокзала

Во время реконструкции фасад здания вокзала ожидают лишь косметические процедуры - реставрация и очистка от грязи. А вот внутренне пространство поменяется сильно. Во-первых, площади залов ожидания расширятся за счет использования балконов. Во-вторых, внутренняя отделка помещений станет современной.

Затем увеличили количество касс, из-за нехватки которых выстраивались длинные очереди. Полностью изменился один из залов ожидания. Ремонт, фонтан, мягкая мебель, бар и два жидкокристаллических широкоформатных телевизора превратили зал ожидания в уютную гостиную. Правда, вход в зал стал платным - 150 рублей, но пассажиры с детьми и инвалиды могут отдохнуть здесь бесплатно.

Планируется также заменить гранитные полы внутри вокзала. А вывеска с названием на фасаде здания замелькает неоновыми огнями.

А сами залы оборудуют по последнему слову техники. Современные системы кондиционирования станут следить за тем, чтобы климат внутри вокзала был благоприятным в любое время года. Новейшие системы безопасности будут надежно охранять пассажиров. В залах ожидания установят современную систему мониторов, на которые в режиме реального времени будут транслироваться все изменения в расписании поездов пригородного и дальнего следования.

Реконструкцию планируется завершить в конце 2006 года. А дальше в планах у архитекторов есть необычный проект - придать единый стиль двух вокзалов-близнецов всем крупным вокзалам железнодорожных станций между Москвой и Санкт-Петербургом.

Реконструкция коснется и привокзальных территорий. Рядом с вокзалом планируется построить двухэтажный паркинг на 100 машино-мест.

Поэтому даже после реконструкции силуэт вокзала останется таким же, как и более полутора веков назад.
В конце прошлого года как-то незаметно прошла новость о том, что на одном из последних заседаний Государственной Думы были внесены изменения в закон О введении в действие Жилищного Кодекса. Согласно нормам этого документа россияне обязаны были выбрать до 1 марта 2006 года способ управления домом, в котором они проживают. Однако на заседании депутаты решили, что собственники жилья слишком поздно узнали о планах правительства, касающихся реформы ЖКХ. И поэтому дата решения этого вопроса отложена до конца текущего года.

Кроме того, столичные власти поставили разработчикам проекта реконструкции условие - не разрушать старую добрую традицию и оставить фасад здания вокзала таким же, как и у его брата-близнеца Московского вокзала в Питере.

Что такое ТСЖ - не знает подавляющее большинство россиян. Во всяком случае сегодня даже в Москве трудно найти альтернативу дирекции единого заказчика - по той простой причине, что частных коммунальных служб в столице раз, два и обчелся. Более того, к ним, как правило, у жильцов существует немало претензий - и услуги у них дороже, и куда идут деньги - не понятно. Хотя в настоящее время, пока действует бюджетная схема финансирования капремонта пропорционально площади, которую занимают дома ЖСК, деятельность ТСЖ может быть очень выгодна для жильцов дома. Деятельный председатель ТСЖ может добиваться от московских органов власти бесплатного ремонта подъездов, лифтов, крыши и еще многого другого. Поэтому в некоторых случаях товарищество собсвенников жилья - панацея от плохой работы ДЕЗа.

За это время владельцам квартир предстоит решить, стоит ли им передавать права на управление дома частным предприятиям - товариществам собственников жилья или оставить все по-прежнему, обслуживаться в ДЕЗах.

Московские власти высказали желание оставить ДЕЗы в тех домах, где более 50% квартир в составе домовладения находится в собственности города. Готовы ограничить в столице и практику создания ТСЖ застройщиками на стадии строительства или сдачи дома в эксплуатацию. Московские чиновники, не довольны тем, что это приводит к аффилированности ТСЖ застройщику, лоббировании интересов застройщика на стадии заселения и последующей эксплуатации дома, бесконтрольному назначению ставки.

В этом году московские власти намерены активно пропагандировать идею самоуправления в столице. На одном из последних заседаний, посвященных этому вопросу, генеральный директор ГУП Центр поддержки объединений жителей Ирина Смирнова привела в пример центральный округ столицы. По информации г-жи Смирновой в этом округе столицы на данный момент действует 1243 объединений жителей, что охватывает около трети домов в округе, в том числе 467 ТСЖ (более 10% домов). В настоящее время управление домами передано 243 объединениям жителей. Префект округа Сергей Байдаков пообещал создать все условия для появления новых жилкооперативов. Впрочем, такое огромное количество самоуправляемых домов характерно только для центра столицы, в других округах их в десятки раз меньше.

Еще вчера мы жили, откладывая каждую копейку для того, чтобы приобрести себе, скажем, фирменный телевизор, то сегодня, взяв в банке кредит, это можно сделать и за пару часов. В кредит можно купить практически все, в том числе и квартиру.

Тесно связан с темой товариществ собственников жилья и вопрос бесплатной приватизации жилья. Осенью московские власти неоднократно заявляли о том, что не все москвичи смогут оформить необходимые для приватизации документы до 1 января 2007 года в силу того, что соответствующие службы столицы не смогут за оставшийся год обслужить всех москвичей. Тем не менее, пока депутаты не собираются продлевать сроки приватизации.

О стремительном развитии ипотеки в России свидетельствует не только множество ипотечных программ, предоставляемых различными банками, но и постепенное снижение величины процентной ставки по ипотечным кредитам. Например, в начале года Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) снизило величину ставки по рублевым кредитам, выдаваемым агентством на покупку недвижимости. Теперь величина ставки зависит от срока кредитования и величины первоначального взноса: при наличии 30-50% от стоимости квартиры клиент может взять кредит на срок до 15 лет под 12% годовых.

Каковы шансы?

Кроме того, банки придерживаются и общепринятых ограничений, и если вы не подходите по какому-либо требованию, - разговаривать о кредите нет смысла. Для того чтобы начать разговаривать о получении ипотечного кредита, клиенту должно быть не меньше 21 года и не больше 50 лет, и при этом трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее трех лет.

Правительство РФ в национальной программе Доступное и комфортное жилье - гражданам России возлагает большие надежды на ипотеку. Однако, несмотря на то, что требования банков к заемщикам постепенно смягчаются (многие из них стали рассматривать и серый доход), тем не менее, у каждого из них существуют собственные требования к клиенту.

Одним из способов получения ипотечного кредита является кредитование под залог уже имеющейся недвижимости. Однако, по словам П. Комолова, если банк не устраивает приобретенная ранее квартира, - она не соответствует конструкционным требованиям, находится в доме под снос - банк имеет право отказать клиенту и в этом случае.

Мало финансов

По его мнению, банк не обязан указывать причину отказа заемщику. Если вам ее сообщат, считайте, что вам повезло!

Но самое интересное в том, что банк может отказать в предоставлении кредита, не объясняя заемщику причины отказа. Банк не то что может отказать без объяснения причин, но чаще всего так и делает, - говорит П. Комолов.

По мнению андеррайдера (специалиста по кредитной истории) Независимого Бюро Ипотечного кредитования Павла Комолова, отказ может быть и в том случае, если банк имеет основание полагать, что заемщик повел себя недобросовестно, скрыл или изменил какую-то информацию о себе, то есть каким-либо способом постарался ввести банк в заблуждение.

Самой распространенной причиной отказа, по данным П. Комолова, является недостаточный уровень доходов заемщика, а также сомнение в том, что клиент сможет рассчитываться по кредиту в течение длительного периода времени: либо компания показалась ненадежной, либо вид деятельности - нестабильным.

Есть мнение...

Работа с клиентом - это в какой-то мере индивидуальный подход: необходимо понять ситуацию клиента, специфику его запроса, возможность вносить платежи регулярно. Если говорить, в каком случае ответ банка на предоставление кредита может быть отрицательным, - то это, прежде всего, когда запрос клиента не соответствует параметрам программы банка и когда он недостаточно платежеспособен, - утверждает глава представительства Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Игорь Жигунов. При этом мы говорим не только о его текущих доходах, но и о стабильности занятости, квалификации, регулярности и перспективах получения доходов от того или иного рода деятельности, - продолжает он.

По ее мнению, если клиент обращается в банк напрямую, отказ в выдаче кредита, скорее всего, последует без объяснения причин. Только если сделку сопровождает квалифицированный ипотечный брокер, у заемщика есть возможность узнать истинную причину отказа банка и, соответственно, рассмотреть вариант обращения в другое кредитное учреждение.

Директор Центра ипотечных программ МИЭЛЬ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова считает, что отказ в выдаче кредита без объяснения причин последует, прежде всего, в том случае, если заемщик предоставил в анкете недостоверную информацию. Иногда оказывается, что заемщики повышают уровень своей платежеспособности для того, чтобы получить кредит большего размера. После проверки банка подобный обман очень быстро выявляется, - говорит Е. Панова.

Так, большинство сотрудников Центра ипотечных программ МИЭЛЬ прошли обучение в банках и получили удостоверения ипотечных брокеров, - говорит Е. Панова, - они могут самостоятельно общаться с кредитными отделами банков, подавать документы на получение ипотечных кредитов от имени заемщиков, а также получать подробную информацию о ходе рассмотрения кредитной заявки.

Задача ипотечного брокера предоставить заемщику на выбор несколько ипотечных программ (естественно, за определенную плату) и в случае отказа банка предложить альтернативный вариант.

Однако есть и еще один вариант, который поможет клиенту примерить на себя несколько ипотечных продуктов одновременно, и при этом, не отходя от компьютера. Это можно сделать с помощью ипотечного навигатора/калькулятора.

Конечно, услуги кредитного консультанта весьма выгодны тем, что клиенту не нужно тратить время на сбор и сдачу документов, требующихся для выдачи кредита.

В настоящее время услугу ипотечного навигатора предлагают многие компании. Суть ее сводится к тому, что потенциальный клиент может проверить, соответствует ли он требованиям действующих ипотечных схем, заполнив электронную форму Ипотечного навигатора.

Быстро и качественно

По данным корпорации, клиент с помощью кредитного консультанта уже в одном из офисов компании должен ответить на вопросы компьютера, а тот отсеивает заведомо неподходящие варианты и оптимизирует выбор подходящих. Причем оптимизирует по любому интересующему клиента параметру: первоначальному взносу, ежемесячным платежам, общей сумме затрат. Если после первого круга вопросов клиенту не будет найдено ни одного подходящего для него варианта кредитования, компьютер предложит подобрать ближайший из отвергнутых. Клиент сам укажет, какой из сообщенных им ранее параметров можно попробовать изменить, - добавили в пресс-службе.

Несколько последних месяцев мы работали над созданием сложнейшего программного продукта Ипотечный брокер. Уже сейчас, на стадии тестирования он знает все про загруженные в него ипотечные программы: это и требования банка к заемщику, и ограничения в отношении объекта недвижимости, а самое главное и сложное - все выявленные в диалоге с банком зависимости условий кредитования от степени выполнения этих требований и ограничений, - сообщили в пресс-службе корпорации БЕСТ-Недвижимость.

Мария СЕРОВА,
начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги

Комментарий специалиста

Причины отказа могут быть различны, однако Внешторгбанк стремится к расширению клиентской базы и максимально полному удовлетворению потребностей клиентов в заемных средствах. Одной из причин отказа в предоставлении ипотечного кредита может стать несоответствие минимальным требованиям к клиентам, в частности, неполный пакет документов, необходимый для получения ипотечного кредита.

При каких обстоятельствах банк может отказать заемщику в предоставлении ипотечного кредита?

Может ли банк отказать заемщику в предоставлении ипотечного кредита без объяснения причин? Если может - почему, и какие это обычно бывают причины?

Принимая решение воспользоваться ипотечным кредитом, заемщик должен здраво оценивать свои возможности. Предоставляя кредит, банк регулирует возможную платежную нагрузку заемщика путем ограничения максимальной доли его дохода, используемого для погашения кредита. Это в значительной степени компенсирует риски невозврата заемщиком кредита, например, в случае снижения дохода.

Если клиент не отвечает хотя бы одному из основных требований банка (низкая зп, серый или черный доход, размер кредита значительно выше платежеспособности клиента и т.д.), может ли банк предоставить заемщику другую ипотечную программу (альтернативу)?

В принципе, любой банк имеет право не комментировать причины отказа в предоставлении кредита. Однако, как правило, в случае, если заявка была фактически подана и по ней было принято отрицательное решение, банк обратит внимание заемщика на выявленные негативные факторы и в ряде случаев обратит внимание на возможные компенсирующие факторы для последующих рассмотрений.

Условия предоставления кредита зависят от особенностей выбранного заемщиком кредитного продукта, но одним из наиболее существенных требований банка остается требование о наличии у заемщика стабильной занятости и дохода, достаточного для обслуживания запрашиваемого кредита.

Внешторгбанк гибко подходит к вопросу оценки платежеспособности клиента. Так, для получения ипотечного кредита клиент может предоставить в банк справку о доходах по форме 2-НДФЛ или справку в произвольной форме.

Как в получении кредита помогает ипотечный брокер?

По всем программам ипотечного кредитования Внешторгбанк готов рассматривать совокупный доход супругов-созаемщиков. Более того, кредитный продукт, предназначенный для приобретения готового жилья, предполагает возможность, помимо дохода супруга, дополнительно учитывать доход двух других платежеспособных членов семьи.

Кроме того, наш банк ни в коем случае не ограничивает заемщиков в способе поиска квартиры: клиент банка может обратиться в любую выбранную им риэлторскую компанию или к услугам ипотечного брокера, или же - заниматься подбором квартиры самостоятельно. При этом Внешторгбанк самостоятельно проверяет чистоту титула квартиры, координирует оформление ипотечной сделки и т.д.. При этом - в случае намерения заемщика осуществлять поиск квартиры и сбор документов для сделки с помощью ипотечного брокера банк не будет настаивать на обратном.
На прошлой неделе на выставке «Столичная недвижимость» прошел брифинг, посвященный перспективам развития Северного административного округа. Присутствовавший на нем заместитель префекта САО Анатолий Бочаров рассказал о том, как должен будет выглядеть один из старейших районов столицы через несколько лет и какие проблемы возникают при осуществлении плана развития Северного округа.

Банк регулярно проводит отбор и обучение брокерских и риэлторских компаний для их участия в программе ипотечного кредитования, но мы никоим образом не настаиваем на привлечении того или иного риэлтора: именно заемщик должен решить для себя, насколько необходимы для него данные услуги.

Однако снос обветшавших домов и переселение их жителей в новые многоэтажки вызвало множество осложнений социального характера. Само собой, люди не хотят оставлять «насиженных» мест и переезжать в новые здания, расположение и планировка которых им далеко не всегда нравится. Эту проблему можно было решить хотя бы частично, переселяя бывших жильцов «сталинок» и «хрущоб» в дома, выстроенные в непосредственной близости от их дворов. Однако зачастую это начинание оказывается невыполнимым, поскольку очередь остающихся без жилья москвичей на заселение сданного дома еще не подошла. Поэтому вынужденным новоселам зачастую приходится ехать в другой район, и обещания администрации САО о том, что жители сносимых домов непременно останутся в округе, утешают немногих.

Но для начала немного истории. Московские дороги на Петербург и Дмитров всегда были особенно важными направлениями, именно поэтому градостроители уделяли прилегающим территориям большое внимание. Особенно заметно это было в предвоенные годы, когда интенсивности освоения САО могли позавидовать жители других районов Москвы. Однако судьба «пионера градостроительства» оказалась довольно печальной. Раньше построенные пятиэтажки раньше и обветшали. В результате, оказалось, что в САО, занимающем десятую часть площади города, сосредоточено 25% общего количества ветхого жилого фонда, подлежащего сносу или серьезному ремонту. Поэтому одним из основных направлений развития округа является строительство стартовых домов для переселения жителей. САО и сейчас считается одним из лидеров по объемам введения в эксплуатацию нового жилья. В прошлом году были подготовлены к заселению 44,7 тысяч кв. м жилья, а к 2020 году объемы жилого фонда округа увеличатся с 18,5 до 24,6 млн. кв. м. При этом обеспеченность жильем, по подсчетам специалистов, составит 27 кв. м на человека. Именно поэтому руководители округа ожидают значительный прирост количества населения за счет миграции из других районов Москвы, где квартирный вопрос стоит особенно остро.

«Москва не резиновая» — частенько приходится слышать от городских властей. Ан нет, на поверку оказывается, что даже внутри давно застроенных территорий можно найти место для возведения жилья. В результате тщательного анализа использования городских земель промышленными и пищевыми предприятиями руководители САО выяснили, что многие фабрики и заводы могли бы перенести свои производственные корпуса за пределы города. После реконструкции территорий промышленных зон площадь можно было бы использовать для строительства жилых кварталов. К числу таких предприятий можно отнести «Дукс», «Маккон» и оборонный комплекс на Ходынском поле, уже давно сдающий большую часть производственных помещений различным фирмам. Сейчас ведутся переговоры об освобождении площадей, необходимых для строительства жилья.

Одно из перспективных направлений строительства – расширение Москвы в районе аэропорта Шереметьево. Пять деревень, входящих в состав САО, будут снесены, на их месте вырастут новые комфортабельные жилые районы. Ранее этому мешали два серьезных недостатка: отсутствие коммуникаций (к настоящему моменту пути решения этой проблемы найдены) и шум самолетов. Как оказалось, это неудобство было связано с экономностью пилотов, которые по правилам должны пролетать не над жилым массивом, сберегая керосин, а делать крюк в сторону радиолокационной станции в районе Опалихи. Впрочем, эта проблема также кажется чиновникам администрации САО вполне решаемой – надо лишь ужесточить контроль за авиацией.

Если перспективы пешеходов выглядят довольно безрадостно, то на улицу автомобилистов скоро придет праздник. Основные силы дорожных служб будут брошены на расширение Ленинградского и Дмитровского шоссе и даже создание их дублеров. Развитие также коснется Краснопресненского проспекта и системы скоростного внеуличного транспорта.

Немаловажной проблемой большинства жителей округа можно считать слабое развитие транспортных магистралей. Так, жители нескольких районов сидят в своего рода мешке, ограниченном линиями железной дороги, что значительно затрудняет выход к метро. В связи с этим власти САО планируют строительство дополнительных переходов и развязок. Также на стадии согласований находится план строительства дополнительного перегона метро от станции «Петровско-Разумовская». В целом же дальнейшее развитие подземки в северном направлении пока невозможно – нет средств. Единственный выход – строительство более дешевого «легкого метро», которое уже оправдало себя в других столичных округах. Но эти планы пока откладываются на неопределенный срок.

До 2020 года на месте промышленных зон севера столицы планируется построить 3 млн. кв. метров жилья. Точечная застройка будет проводиться на месте выведенных завода железобетонных изделий, деревообрабатывающего комбината, а также завода авиационно-технического снабжения. v

***

На Ходынском поле предстоит построить около 1 млн. кв. метров жилья для ветеранов и действующих работников Минобороны РФ, жителей округа. Здесь также будет возведен Ледовый дворец, Национальный музей космонавтики и рекреационный парк.

***

Из 6 млн. кв. метров пятиэтажек, которые предстоит демонтировать к 2010 году, 1,5 млн. кв. метров приходится на север столицы.

***



Главная --> Публикации