Главная --> Публикации --> Высотный комплекс континенталь на проспекте маршала жукова будет сдан в 2008 году Арендные хлопоты, или аренда без хлопот? На крыше дома моего Интеко осваивает столицу казахстана «темные» аукционы приходят на смену светлым договорам

Как заявил Зотов, до 2020 года в округе будет построено 7,7 млн. кв. м жилья. Частично строительство будет вестись на месте нынешних пятиэтажек - их планируется снести полностью. Основными же площадками жилищного строительства префект назвал районы Лефортово и Кузьминки. Правда, Александр Кузьмин тут же уточнил, что в Лефортово множество федеральных объектов, которые мешают развитию района.

Назаседании правительства Москвы главный архитектор столицы Александр Кузьмин и префект Юго-Восточного округа Владимир Зотов докладывали о проекте дальнейшей застройки ЮВАО. По их мнению, в популярном для покупателей дешевого жилья округе, где массовое строительство уже закончилось, еще есть неиспользованные резервы.

Впрочем, резервы округа не ограничиваются берегами водных артерий. ЮВАО является самым промышленным округом столицы, и 35% его территории занимают промзоны. С одной стороны, при высоком дефиците земли в столице такое количество промзон - непозволительная роскошь, с другой - это серьезно сказывается на экологии данного района. 20 тысяч человек проживают в неблагополучных с точки зрения экологии зонах, и для улучшения их существования требуются дополнительные проработки, - заявил Кузьмин. Мерами по улучшению станут озеленение территорий и вывод с них промышленных предприятий. В ближайшее время с территории Южного порта хотят убрать цементный завод, склады и автобазы, поскольку, по словам главного архитектора Москвы, они задерживают развитие района Печатники.

А Владимир Зотов предложил более активно использовать берега Яузы и Москвы-реки, протяженность которых на территории округа составляет порядка 24 км. Это резерв жилищного строительства, где можно возвести 60,5 тыс. кв. м. жилья, современных парков, полей для гольфа, предприятий сервиса, - подсчитал префект.

О том, как приятно будет гулять в новых парках, вдыхая ароматы знаменитого факела МНПЗ в Капотне или полей аэрации в Курьянове, можно представить, вспомнив Марьинский парк, куда граждане боязливо вбегают под гудящими проводами ЛЭП. Убрать линию электропередачи под землю обещают уже почти десять лет: вот и вчера Кузьмин посетовал, что денег на закапывание проводов у города нет и не предвидится.

Зато главным загрязнителям воздуха в округе - Московскому нефтеперерабатывающему заводу и Курьяновской станции аэрации - предложено уменьшить санитарные зоны. Именно на отрезанных от санзон участках докладчики предполагают устроить для жителей округа зеленые уголки.

Проблемы застройщиков

В 2005 г. из-за выхода закона Об участии в долевом строительстве в городе резко изменились схемы работы первичного рынка. Из-за требований нового законодательства строительные компании были вынуждены убрать из продажи дома, не получившие весь набор разрешительной документации, говорит член совета директоров группы компаний Берег Игорь Филиппов. В результате объем предложений новостроек значительно сократился.

Зато авторы проекта дальнейшей застройки ЮВАО позаботились о выезде возросшего числа жителей за пределы округа - если им не захочется гулять в своих ароматных парках. Необходимо в ближайшее время рассмотреть вопрос о строительстве дублера Волгоградского проспекта, транспортной развязки на Новорязанском шоссе, участка четвертого транспортного кольца в округе, - отметил префект. Стоит заметить, что сегодня Волгоградский проспект и въезд в Москву из Жулебино по Новорязанскому шоссе считаются одними из самых загруженных магистралей города.
Самара В 2005 г. несколько самарских строительных компаний оказались в предбанкротном состоянии. В связи с вступлением в силу закона Об участии в долевом строительстве и недостатком финансовых средств на рынке строящегося жилья образовался дефицит объектов застройщики снимали с реализации те, у которых не было полного пакета документации. Эти проблемы подорвали доверие покупателей к сегменту первичного жилья, и часть из них ушла на вторичный рынок.

Другие застройщики не считают обвиняемые компании мошенниками. Насколько я знаю, это не было сознательным обманом дольщиков, просто фирмы неверно выстроили экономическую политику, говорит Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис. Трудности у этих строительных фирм начались с банковского кризиса 2004 г., а принятый в 2005 г. пакет жилищных законов ужесточил условия для застройщиков. Боясь новых норм, предусматривающих выделение земли под строительство только в результате аукциона, некоторые застройщики застолбили за собой большее количество участков, чем могли осилить, считает Евгений Поберезкин, гендиректор ИК Дом. Сложившись вместе, проблемы с документацией, управленческие ошибки, новый закон о долевом строительстве, перебор площадок и распыление по ним собранных средств создали для компаний трудную ситуацию. Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости, также считает, что основная причина дефолтов непродуманное расходование финансовых средств, отсюда их нехватка, задержки со сдачей домов и, как результат, скандалы с обманутыми в своих ожиданиях дольщиками.

Другим чрезвычайно важным фактором, повлиявшим на ситуацию на рынке первичного жилья Самары в 2005 г., стало появление проблемных застройщиков сразу у нескольких компаний возникли трудности со сдачей объектов. По нашим данным, замороженными оказались более 30 строительных площадок и домов, сообщил пресс-секретарь Самарской гильдии риэлторов Михаил Рагульский. Против руководства стройкомпаний Содействие, Виктор-С, Проспект-инвестстрой и Прогресс были возбуждены уголовные дела по обвинениям в мошенничестве. По данным прокуратуры, всего от их деятельности пострадали более 2100 человек, а ущерб составил более 1,3 млрд руб.

После того как объем предложений первичного жилья сократился, спрос начал превалировать над предложением. Предложение не покрывало спрос в среднем на 30%, говорит Ерофеев.

и покупателей

Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности агентства Поволжский центр развития, говорит, что появление проблемных компаний и замораживание строительных площадок вызвали у населения недоверие к рынку новостроек, в результате чего произошло смещение спроса на вторичный рынок. Другие риэлторы подтверждают, что спрос на вторичное жилье повысился, однако затрудняются определить, насколько. Покупатели, оставшиеся на первичном рынке, требовали гарантий не только от застройщиков, но и от риэлторов. В 2005 г. возник большой спрос на новостройки со свидетельством на право собственности, говорит Чемпинская. По сути, это уже готовые квартиры в новых домах, хотя пока их очень мало. В Самаре, пояснила Чемпинская, в большинстве случаев дома продаются без отделки, исключение составляют только объекты, заказчиком которых выступает городской Департамент по строительству.

По законам рынка цены не замедлили отреагировать. В начале 2005 г. средняя цена за 1 кв. м в центральных районах Самарском и Ленинском была равна $600-700, в конце года от $1000 и выше. В спальных районах за аналогичный период 1 кв. м стоил около 15 000 руб., потом в среднем 20 000 руб., рассказывает Ерофеев.

Лидером года по сделкам на первичном рынке стал Промышленный район в нем расположены спальные микрорайоны с массовой жилой застройкой средней ценовой категории и ведется интенсивное строительство новых домов, рассказывает Поберезкин. Объем сделок составил там 24%. По данным Регистрационной палаты, на 2-м и 3-м местах по количеству сделок в 2005 г. оказались Октябрьский и Советский районы 14% и 12% соответственно.

В структуре покупательского спроса в 2005 г. не произошло заметных перемен. По словам Чемпинской, наиболее востребованными по-прежнему были одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 45 до 50 кв. м и от 70 до 90 кв. м соответственно, преимущественно бизнес- и экономкласса.



По данным инвестиционной компании Дом, в 2005 г. в городе было введено более 290 000 кв. м (в 2004 г. 276 800 кв. м). Новостройки в среднем подорожали на 30%, говорят самарские риэлторы.

Строить будут меньше

Снижение объемов предлагаемого на рынке жилья риэлторы и застройщики связывают в первую очередь с вступлением в действие закона Об участии в долевом строительстве. В конце 2004 г. мы продавали жилье на 63 объектах, в конце 2005 г. только на 41, констатирует Сергей Иванов, генеральный директор компании Выбор. Андрей Чуранов, руководитель отдела первичного рынка риэлторской фирмы Монолит, считает, что многие застройщики просто не успели выполнить все требования нового закона и не смогли вовремя начать строительство. А Наталья Корнеевец, директор по договорной работе риэлторской компании Содружество-НН, уверена: Многие застройщики в 2005 г. заняли выжидательную позицию и не осваивали уже выделенные площадки. Другие начали строительство, но не смогли продавать квартиры из-за проблем с регистрацией договоров долевого участия. Регистрация таких договоров началась в городе только в конце 2005 г. По данным Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, всего за целый год в Нижнем Новгороде был зарегистрирован 131 договор долевого участия. По свидетельству риэлторов, некоторые застройщики по нескольку месяцев пытались зарегистрировать свои объекты, но получали отказ а продавать квартиры без регистрации они не имеют права.

Нижний Новгород В 2005 г. жилья в новостройках предлагалось меньше, чем год назад, хотя дефицита на первичном рынке это не создало. В первую очередь потому, что платежеспособный спрос немного отставал от предложения.

Все это, резюмируют эксперты, снизило объем предложения.

Бездействие застройщиков объяснялось и отсутствием финансов. У нас заключен договор со Сбербанком, но кредитная линия открыта им только на объекты, которые мы начали строить до вступления в силу закона Об участии в долевом строительстве, говорит Иванов. Средства дольщиков застройщик теперь может привлекать только на более поздних стадиях, и то если разрешит основной кредитор банк. Чтобы строить, нужно иметь достаточный объем собственных средств.

По наблюдению Андрея Чуранова, в первой половине 2005 г. рынок вообще стоял, продаж было мало, но застройщики все равно повышали цены на жилье, аргументируя это ростом цен на строительные материалы.

Следуя за инфляцией

Тем не менее снижение объемов нового строительства не слишком повлияло на цены. Цены на первичном рынке замедлили рост еще в 2004 г., когда годовое увеличение объемов строительства составило 36%. Такой небывалый для Нижнего Новгорода рост привел к насыщению рынка. 2005 год тоже начинался существенным превышением предложения над платежеспособным спросом. Свидетельством такого дисбаланса стало увеличение числа непроданных квартир в сданных домах, говорит Татьяна Романчева, директор НЦНЭ.

Ипотека и инвесторы гаранты спроса

В 2005 г. эксперты наблюдали на первичном рынке не только снижение темпов роста цен, но и увеличение числа частных инвесторов по оценке Романчевой, с 10% до 15%. Она объясняет это тем, что на рынке нет других достаточно надежных инструментов инвестирования, а на удачных объектах недвижимости инвесторы могли заработать в прошлом году до 20% годовых. В недвижимость деньги вкладывают даже не с целью заработать, а защитить их от инфляции и колебаний рынка, говорит Антон Кузнецов, менеджер компании Чекни.

Подорожало все: в первую очередь цемент и энергоносители, затем строительно-монтажные работы, возросли стоимость расселения и затраты на инженерные коммуникации, увеличилась зарплата рабочих, сказал Сергей Иванов. И посетовал: Снизилась только маржа застройщиков. По его словам, годовой прирост цен на 18% только оправдал инфляцию в строительной отрасли. Мы повышали цены на жилье постепенно, каждый месяц на 1,5-2%, но догнали цены на цемент только к концу года, констатировала Ольга Сажина, директор по маркетингу Жилстрой-НН.

Хотя первая подобная сделка была проведена в декабре 2004 г., по-настоящему эта схема заработала только во второй половине 2005 г., утверждают риэлторы. К концу прошлого года только со Сбербанком работало более десятка застройщиков. Еще несколько банков, к примеру ВТБ, Уралсиб, Гарантия, Возрождение, предлагали клиентам программы с более низкими, чем у Сбербанка, процентными ставками: на период строительства 17%, после оформления заемщиком права собственности на квартиру 15%. Наша компания стала работать с кредитами под поручительство застройщика в августе 2005 г., сейчас мы ежемесячно проводим 5-7 таких сделок, сообщил Иванов. В агентстве Содружество-НН, говорит Корнеевец, до 40% сделок в прошлом году были с кредитами под поручительство застройщика.

Риэлторы говорят, что в 2005 г. на первичном рынке Нижнего Новгорода появились инвесторы, покупающие жилье в кредит. В Автозаводском районе [один из промышленных районов] квартиры покупают для проживания мы знаем об этом, потому что организуем в своих домах ТСЖ. А в более престижной нагорной части города среди покупателей нередки инвесторы, в том числе и покупающие квартиры в кредит. Сдавая квартиру в аренду, они погашают кредит за счет арендной платы. Наше жилье продается с отделкой, поэтому такие операции выгодны, рассказала Сажина. Стимулировать спрос на новостройки застройщики вынуждены были самостоятельно, предоставляя покупателям свои поручительства для получения ипотечного кредита. Благодаря этому на первичный рынок ушла часть покупателей со вторичного. Валентина Уварова, директор риэлторской фирмы Успех, проиллюстрировала это утверждение данными работы своего агентства: Из-за развивающегося кредитования новостроек число сделок с вторичным жильем, проходящих через наше агентство, в 2005 г. уменьшилось, а с первичным возросло на 7-10%.


Ростов-на-Дону Цены на новостройки Ростова побили по итогам 2005 г. все рекорды в зависимости от месторасположения и характеристик дома они выросли на 30-68%. К концу года спрос опережал предложение на 35-40%. Покупатели ожидали от застройщиков правовых гарантий в соответствии с законом Об участии в долевом строительстве, но работать по новым правилам готовы не все.

По планам городской администрации в 2005 г. предполагалось построить 430 000 кв. м жилья на 65 000 кв. м больше, чем в 2004 г. Официальные итоги еще не оглашены, но опрошенные Ведомостями эксперты утверждают, что реальные объемы строительства далеки от запланированных и будут ниже, чем в 2004 г. По подсчетам Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в 2005 г. сдано около 300 000 кв. м жилья. Цены на первичном рынке, по данным того же источника, за год выросли примерно на 18 20%.

Вместе с новостройками подрастали и цены. По словам ведущего специалиста отдела новостроек компании Титул Владимира Васильева, до середины 2005 г. строители поднимали стоимость 1 кв. м раз в три месяца, а к концу года практически ежемесячно.

Областные чиновники отрапортовали в 2005 г. о выполнении программы жилищного строительства в Ростовской области запланированные 1,2 млн кв. м введены в эксплуатацию. Более половины жилья построено в Ростове. По словам замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, таких объемов строительства в городе не было с начала 90-х гг. и даже в советское время более 480 000 кв. м не вводилось. По оценке начальника отдела координации строительства администрации Ростова-на-Дону Владимира Диденко, наиболее активно застраивался центр города (здесь введено 140 000 кв. м), а также Ворошиловский (127 000 кв. м), Первомайский (121 000 кв. м) и Советский (88 000 кв. м) районы.

Еще больше подорожали новостройки в центре города. По данным компании Титул, рост цен на квартиры в домах с улучшенными потребительскими характеристиками достиг в 2005 г. 52%, в элитных 68%.

По оценкам участников рынка, цены на первичное жилье в микрорайонах Западный, Северный, Чкаловский, Сельмаш выросли в среднем на 30-35%. Например, в панельном доме стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире за год увеличилась с 14 000-15 000 руб. до 19 500 руб., говорит менеджер отдела продаж строительной компании ГражданПромСтрой Евгений Тенишев. А гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий особо отмечает стремительный рост цен на новостройки в микрорайоне Темерник за год жилье подорожало здесь на 45%. Риэлтор объясняет это развитием инфраструктуры микрорайона и повышением качества жилья.

Несмотря на увеличение объемов строительства и рост цен, рынок далек от насыщения и спрос остается неудовлетворенным. По мнению Леонтьевой, перевес в сторону первичного рынка в прошлом году стал очевиден: ростовчане предпочитают покупать квартиры в новостройках, отказываясь от вторичного жилья. Все больше людей хотят жить в новых домах с хорошими коммуникациями, чистыми подъездами, горящими лампочками на лестничных клетках и равными по статусу соседями, соглашается с коллегой Васильев. Он отмечает растущий интерес покупателей к жилым комплексам в центре, которые активно презентуют крупные строительные компании.

Стоимость 1 кв. м в квартирах бизнес-класса в прошлом году перешагнула порог в $1000 на начальном этапе строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию $1300, говорит управляющий АН Риэлти-центр Ольга Леонтьева.

В категории экономкласса в 2005 г. повышенным спросом пользовались новостройки рядом с конечными остановками общественного транспорта, добавляет Васильев.

В 2005 г. полностью сдан в эксплуатацию только один такой комплекс Каскад (ул. Пушкинская/пер. Братский), строительство которого вела компания Единство. Люди готовы доплачивать за огороженный двор, свою парковку, автономные коммуникации и развитую инфраструктуру, говорит Васильев. По его словам, 1 кв. м в жилом комплексе стоит минимум 35 000 руб., а в отдельно стоящем доме 30 000 руб.

Леонтьева отметила еще одну тенденцию 2005 г. люди, у которых есть деньги на квартиры, уже не очень хотят покупать их на начальном этапе строительства и требуют у застройщиков правовые гарантии. Клиенты стали грамотнее, при покупке начали спрашивать разрешительные документы, подтверждает Васильев. Правда, действовать по закону Об участии в долевом строительстве в 2005 г. ростовским покупателям было сложно: единственный объект, где привлекали дольщиков по новым правилам, жилой комплекс Olymp Towers, строительство которого ведет московская компания СТ Групп Регион. В октябре прошлого года она подготовила и опубликовала строительную декларацию и начала продажи. По словам коммерческого директора компании Дмитрия Шмелева, осенью клиентам приходилось постоянно объяснять, в чем преимущества продаж по закону, но к концу года 25-30% потенциальных ростовских покупателей уже знали про закон все.
Однако другие строительные компании следовать примеру СТ Групп Регион не спешили. По словам менеджера риэлторской компании, пожелавшего остаться неназванным, у большинства строителей не было разрешительных документов на строительство, но продажи все равно велись. Строительные компании изворачивались, как могли, заключая задним числом договоры, инвестиционные соглашения, договоры аванса, надеясь на поправки в закон, говорит источник Ведомостей.

По мнению Тенишева, спрос в 2005 г. поддержали и инвестиционные сделки: с этими целями скупались практически все квартиры на начальном этапе строительства. Жилье для себя приходилось покупать из вторых рук, отмечает эксперт. Это особенно характерно для небольших панельных домов, говорит Васильев: У каждой строительной организации есть до 30 частных инвесторов, которые ей доверяют и регулярно вкладывают деньги в строительство, так что обычные покупатели просто не успевают приобрести для себя квартиры на стадии котлована. Исключение составляют высотные дома (в Ростове к ним относят здания от 14 этажей) в них на долю инвестиционных сделок приходится примерно треть квартир, остальные покупают те, кто будет в них жить, добавляет Васильев.

Понятно, что закон направлен всем на благо, но он сырой, и еще год строителям нужно будет адаптироваться, резюмирует чиновник из городской администрации. В 2005 г. в городе были приостановлены продажи в 12 строящихся объектах, говорит Васильев.

С ним не согласна коммерческий директор строительного концерна Единство Ольга Зарубина: Застройщики пытаются перестроиться и работать по новым правилам. Хотя сам концерн Единство пока не продавал квартиры по новому закону, но, по словам Зарубиной, принимал для этого все меры.



Главная --> Публикации