Главная --> Публикации --> Доступное жилье пришло к людям... в качестве анекдотов Бизнес нотариусов под угрозой Клиенты готовы платить по $50 тыс. за сотку Граждане пока не готовы стать настоящими собственниками жилья, считают московские власти Кому доверить судьбу своего дома?

В развитых странах доля многоквартирных домов и домов гостиничного типа от общего числа домов приблизительно равна доле жилья, в котором проживают люди, живущие в квартирах, которыми они сами не владеют. Проще говоря, на Западе рынок жилья жестко разграничен. Молодые люди, как правило, снимают жилье в многоквартирных домах, а их старшие соотечественники живут в собственных домах. Например, в США доля съемного жилья составляет примерно 30%, во Франции около 45%, а в Германии 55%. Доля арендаторов среди жильцов составляет примерно 30, 45 и 55% соответственно.

Приватизация квартир, а вернее сказать, бесплатная раздача государственных апартаментов гражданам, проведенная властями во многих посткоммунистических государствах, тормозит ход рыночных реформ. К такому выводу пришли эксперты Всемирного банка (ВБ) в недавнем докладе Арендный выбор и перестройка жилищной политики: постприватизационные вызовы в Европе и Центральной Азии.

Несущественная на первый взгляд деталь наличие квартир в многоквартирных домах в собственности жильцов приводит к значительным последствиям. В экономически привлекательных городах люди с низким доходом не имеют стимула продавать квартиры и переселяться в более дешевые места, так как квартплата субсидируется государством. Это позволяет людям жить в своих квартирах, практически не участвуя в экономической жизни города.

В посткоммунистических государствах доля арендаторов среди общего количества людей значительно меньше доли многоквартирного жилья в общем количестве жилья. Из девяти обследованных переходных экономик в семи Венгрии, Сербии, Румынии, Армении, Литве, Польше и России зафиксирована такая структура жилищного рынка. Например, в России и Польше доля многоквартирных домов и домов гостиничного типа составляет около 70%, а доля арендуемого жилья в общем объеме жилья лишь около 35%. В Румынии и Армении рынок еще менее сбалансирован там эти доли соотносятся как 45 к 5%. Лишь в двух государствах (Словакия и Чехия) жилищный рынок более-менее напоминает аналоги в развитых странах.

Имущество, переданное физическому лицу по договору дарения, удостоверенному нотариусом в 2005 году, но право собственности на которое зарегистрировано в 2006 году, может в отдельных случаях попасть под налогообложение. Об этом говорится в письме Министерства финансов №03-05-01-04/6 Дело в том, что эти отдельные случаи закон просто забыл оговорить.

В свою очередь это приводит к недостатку предложения на рынке аренды жилья, а следовательно, к дороговизне съемных квартир. Из-за чего молодые и мобильные люди, которые хотели бы приехать в город работать и тем самым внести свой вклад в экономический рост, не могут этого сделать. Арендные цены слишком велики. Люди оказываются привязаны к некогда приватизированным квартирам, даже если в месте их жительства нет работы. Таким образом, дефицит съемного жилья подавляет мобильность населения, а следовательно, экономику страны в целом. Эксперты ВБ считают, что выход из сложившейся ситуации это поддержка программ социального жилья, когда граждане могли бы снимать квартиру в доходном доме за умеренную плату. Только Польша расширила концепцию социального жилья (за пределы выделения субсидий. Ъ), поддерживая частно-государственные некоммерческие доходные дома и жилищные кооперативы, отмечают исследователи.
Близкие родственники, дарящие друг другу дорогостоящие подарки и считающие, что с 1 января 2006 года налог на дарение для них отменен, оказывается, могут заблуждаться. Закон, отменивший налогообложение наследования и дарения, может не сработать для некоторых граждан. Это признало Министерство финансов в своем письме.

Исходя из той логики, что переход имущества от одного близкого родственника к другому налогами облагаться не должен, одновременно с налогом на наследование отменили и налог на дарение. Решили, что бесплатно дарить недвижимость, автомобили, антиквариат могут взаимно супруги, родители, дети, братья-сестры, бабушки-дедушки и внуки. Эти позиции и закрепили в законе.

Летом прошлого года, когда депутаты писали поправки в Налоговый кодекс, отменяющие налогообложение имущества, переходящего в порядке наследования и дарения, они очень спешили, что, впрочем, неудивительно. Два года в свое время пролежал в думских недрах законопроект, который должен был существенно снизить ставки налога для наследников. Однако депутаты с правительством так и не смогли договориться об уровне ставок. Никто не ожидал, что политическое решение по этому вопросу будет самым радикальным: президент Владимир Путин ровно год назад поручил вовсе отменить налог на наследование имущества.

Однако, как показала практика, продумано оказалось не все. Действуя строго в соответствии с законом, фискалы имеют право обложить подарки налогом. К примеру, если родители подарили сыну квартиру в конце ноября--декабре прошлого года, оформили подарок у нотариуса и отнесли документы в регистрационную палату, то вступление в право собственности нового владельца должно произойти после новогодних праздников, когда налог на дарение уже должен перестать существовать. Зная же об изменениях в законодательстве, многие специально затягивали оформление в собственность таких подарков, и теоретически людей, откладывающих это оформление, должно оказаться немало.

Вступление в наследство -- дело долгое. И чтобы не случилось казуса с теми, кто похоронил родственников в прошлом году, но оформил права собственности на наследуемое имущество уже после нового года, депутаты приняли переходные положения, отменяющие уплату налога.

По действующим с 1991 года правилам взимания налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, налог взимался при условии удостоверения нотариусами договоров дарения, а не при переходе в собственность. Поэтому налоговые органы имели полное право, не дожидаясь вступления гражданина в права собственности, начислять ему еще в прошлом году налог на имущество. Или подоходный налог, если, к примеру, в качестве подарка фигурирует денежная сумма.

Как пишет Минфин, законодательство не содержит положений, позволяющих избежать обложения принятого в дар имущества налогом на дарение и подоходным налогом. Переходные положения, как оказалось, затрагивают только те случаи, когда люди получают имущество в порядке наследования. Относительно имущества, переходящего в собственность физического лица в порядке дарения, переходных положений, позволяющих избежать налогообложения, закон не предусмотрел.

Что нужно знать при оформлении договора ренты или договора о пожизненном содержании.

По мнению Минфина, возникшая проблема требует законодательного урегулирования. Иначе граждане окажутся в странном положении: с помпой упраздненный налог, оказывается, отменен выборочно.

Существуют два вида договоров, на основании которых можно продать свою квартиру с отсрочкой заселения.

Нередко можно увидеть объявления о продаже квартиры с отсрочкой заселения. Как правило, это означает, что квартиру продают пожилые люди, которые хотели бы получать регулярные денежные выплаты, возможно, продукты питания или медицинский уход и т.д. О том, как оформляются подобные сделки, какие риски могут поджидать покупателей таких квартир и как себя от них обезопасить, рассказывает генеральный директор компании R-Club Real Estate - Ильдар Касымов.

Второй тип договоров называется договором пожизненного содержания с иждивением. Обычно эта форма используется только при передаче жилья. Этот договор предполагает не только выплату денежной ренты, но и предоставление иного содержания (медицинское обслуживание, оказание ухода, покупка одежды, питания, жилья и т.д.)

Первый договор называется договором ренты и рассчитан исключительно на получение денежных средств. Он может быть заключен в отношении любого имущества.

Жестких требований к перечню документов для оформления договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением на сегодняшний день не существует. Между тем примерный список необходимой документации выглядит так:

В обоих случаях продавец становится рентополучателем, а покупатель - плательщиком ренты. Квартира становится собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора еще при жизни рентополучателя.

Лучшее, что можно сделать для страховки от подобных неприятностей - это заключить именно договор ренты и ограничиться только выплатой необходимых сумм.

Подводные камни, которые могут поджидать стороны такого договора, бывают связаны именно с перечнем дополнительных обязанностей плательщика ренты. В частности, сложилась судебная практика, когда договора расторгаются на основании иска рентополучателя о том, что ему не обеспечивается должный уход, предусмотренный договором. Или, что его не обеспечивают продуктами питания, медикаментами и т.д. Есть предприимчивые пенсионеры, которые успели таким способом несколько раз продать свою квартиру и отсудить обратно.

Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, решение суда и т.д.)

Если же продавец настаивает на заключении договора содержания с иждивением, то, во-первых, следует проверить, не совершал ли продавец подобных сделок в прошлом (если да - нелишне узнать, чем они заканчивались). Во-вторых, максимально четко прописать в договоре все параметры содержания и ухода. Так, чтобы при их осуществлении всегда имелись необходимые документальные подтверждения.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Справка БТИ по форме 11а и технический паспорт жилого или нежилого помещения.

Документы, удостоверяющие личности (паспорта) сторон договора.

Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

В пятницу Арбитражный суд Москвы рассмотрел вопрос об утверждении мирового соглашения между компанией «Юнистрой» и ее кредиторами. Соглашение предусматривает передачу жилья и других активов компании «Юнистрой» специальной комиссии правительства Москвы для дальнейшего распределения между вкладчиками. В 90-х годах «Юнистрой» привлекал денежные средства физических и юридических лиц для строительства жилья в Москве и выполнял свои обязательства, обеспечивая вкладчиков квартирами в столичных новостройках. Правда, в итоге руководство «Юнистроя», как сами они сообщали, «неудачно вложило деньги частных инвесторов», и в 1997 году компания была объявлена банкротом. Впоследствии на рынке недвижимости произошло еще несколько подобных скандалов. Тем не менее строительные компании говорят, что «долевка» сегодня является фактически единственным реально работающим механизмом, который позволяет людям не стоять в многолетней очереди на муниципальное жилье, а быстро и экономно приобрести новую квартиру. В Федеральном агентстве по ипотечному жилищному кредитованию RBC daily сообщили, что в ближайшие годы решить жилищную проблему многим семьям поможет комбинация долевого строительства и ипотечного кредитования.

После Государственной регистрации договора плательщик ренты становится собственником имущества, а получатель ренты приобретает право получать от него содержание.
Комбинация долевого строительства и ипотеки сделает покупку квартир более доступной.

Строители говорят, что столь распространенная схема покупки жилья пока не имеет достойной альтернативы. «Долевое строительство будет вечным, так как это экономически целесообразная схема, применяемая во всем мире. «Долевка» – это недорогой ресурс, который вполне может существовать при условии атмосферы доверия на рынке. Более того, сегодня долевое участие намного выгоднее ипотеки. Ведь если мы начнем работать с банками, цена на новое жилье будет намного выше: появляется целый круг посредников, которые и образуют эту дополнительную цену. Хотя ипотека – безусловно, хороший инструмент, и его надо внедрять, но за любую дополнительную надежность нужно платить, а для этого надо, чтобы у населения выросли доходы. А пока у нас в Петербурге весьма добропорядочное долевое строительство, эта схема выгодна и клиенту, и застройщику, и поэтому они крепко держатся за нее», – сообщил в одном из своих недавних интервью Александр Макаров, президент Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга.

Механизм долевого строительства достаточно прост. Когда компании-заказчику не хватает собственных средств для строительства дома, она привлекает инвесторов. Ими могут выступать как юридические, так и физические лица. В момент, когда дом только начинает строиться, гражданин заключает договор на финансирование части строительства. Согласно этому договору, дольщик должен в течение срока строительства выплатить стоимость указанной в договоре квартиры. После завершения строительства и регистрации дома человек получает эту квартиру в собственность. «Преимущество этой схемы в том, что квартира обходится значительно дешевле, чем если бы она покупалась в уже готовом доме. При сегодняшних ставках на рынке это еще и неплохое вложение капитала. Поэтому в Москве, например, большая часть типового жилья реализуется на этапе строительства», – сообщил RBC daily Денис Гришухин, начальник управления маркетинга Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Другие опрошенные RBC daily участники рынка также не были согласны с тем, что ипотека по сравнению с долевым строительством менее перспективна. «Долевое строительство и ипотека – это принципиально разные вещи. Проводить параллели между этими схемами – все равно, что сравнивать реактивный двигатель и пылесос. В первом случае речь идет об инвестировании, то есть о вкладывании физическим лицом своих денег в строительство дома. Во втором же – о кредите, то есть о получении физическим лицом чужих (обычно банковских денег) на покупку себе квартиры. Говорить о том, что одна схема получения квартиры в собственность перспективнее другой, просто некорректно», – сказал RBC daily Виктор Минц, менеджер «Альфа-Банка». Кроме того, эксперты отмечают, что рисков у вкладчиков в долевое строительство, где все построено на доверии инвестора к строительной компании, больше. «Есть вероятность того, что по каким-то причинам строительство дома не будет закончено. При долевом строительстве человек берет этот риск на себя, и, если застройщик поведет себя недобросовестно, деньги участника «долевки» могут пропасть. Еще один серьезный минус «долевки» связан с тем, что уже после того, как дом построен, его регистрация может занять очень много времени – до года. В этом случае люди, участвовавшие в его долевом строительстве и планировавшие эту квартиру сразу же продать, юридически не имеют права совершить эту сделку», – сообщили RBC daily в АИЖК.

Правда, другие участники рынка жилья говорят, что заинтересованность строителей в «долевке» вполне понятна, ведь, в отличие от ипотеки, строительные компании получают деньги, когда построен только фундамент. Так, хотя в АИЖК не отрицают, что физические лица, участвуя в долевом строительстве, имеют неоспоримые преимущества, но и ограничений для них по сравнению с ипотекой здесь больше. «Действительно, «долевка» выгодна обеим сторонам: строители снимают проблему финансирования, а инвесторы получают квартиру дешевле. Но хотя участие в долевом строительстве и дешевле, чем покупка на вторичном рынке, оно, тем не менее, доступно далеко не всем, ведь стоимость квартиры нужно выплатить быстро – максимум за год. Тем же, кто не может в короткий срок собрать несколько десятков тысяч долларов (а таких людей большинство), лучше взять ипотечный кредит. При этом человек получит квартиру в собственность сразу, но сможет выплачивать кредит в течение длительного времени, до 20 лет. Существующие сегодня процентные ставки (по условиям АИЖК – 15% годовых в рублях) позволяют использовать ипотечный кредит для улучшения жилищных условий даже семьям со средним уровнем доходов», – говорит Денис Гришухин.



Главная --> Публикации