Главная --> Публикации --> "гута" занялась недвижимостью комбината "айс-фили" Высотный комплекс континенталь на проспекте маршала жукова будет сдан в 2008 году Арендные хлопоты, или аренда без хлопот? На крыше дома моего Интеко осваивает столицу казахстана

Глубина падения

В прошлом году в Москве было сдано 5,244 млн кв. м жилья на 9% больше, чем в 2004 году. Однако рост спроса на жилье и оценочные данные о количестве строящихся домов говорят о резком увеличении дефицита на первичном рынке столичной недвижимости. Эксперты и участники рынка по-разному оценивают этот дефицит: от 10% до 40% в прошлом году по сравнению с 2004 годом. В этом году отрыв спроса от предложения увеличится. Падение предложения, как и следовало ожидать, происходит на фоне резкого повышения цен.

Основной причиной снижения предложения жилья по отношению к спросу на него эксперты называют вступление 1 апреля 2005 года в силу закона о долевом инвестировании строительства, который резко сократил возможности привлечения средств частных инвесторов. Механизм действия этого закона объясняет президент Ассоциации строителей России Николай Кошман (интервью с ним также на этой странице). Те дома, которые сдавались в 2005 году и образовали впечатляющую цифру 5,244 млн кв. м, это объекты, начатые до 1 апреля, то есть до вступления закона в силу. Его последствия, выраженные в данных официальной статистики, обнаружатся уже в этом году.

Оценки экспертов и участников рынка относительно реального объема предложения сильно разнятся. Антон Смирнов, начальник отдела маркетинга компании КВ Инжиниринг, оценивает ситуацию достаточно спокойно: Снижение объема предложения в 2005 году было не слишком существенное, всего на 10-15%. Наиболее радикальную оценку дал Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании: Если говорить о рынке новостроек Москвы, то с начала 2005 года до его конца предложение новостроек сократилось почти вдвое, точнее, где-то на 40%. И что самое главное, если в начале прошлого года было реально приобрести жилье в домах высокой стадии готовности, то сейчас хоть какой-то выбор квартир возможен только на самых начальных стадиях строительства домов. Если в 2004 году максимальное количество новых адресов (сданных новостроек. Ъ) в месяц доходило до двадцати, то в 2005 году максимум составил восемь адресов, констатирует заместитель генерального директора компании Дон-Строй Тимур Баткин. Директор аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость Геннадий Стерник (интервью с ним см. на этой странице) приводит усредненную цифру: сокращение предложения на 20%.

Добавим, что квартиры на площадках, на которых идет и завершается строительство в настоящее время, уже практически распроданы.

Пока видимого снижения количества строек нет: девелоперы работают на площадках, открытых до 1 апреля 2005 года, но к середине этого года будет уже заметен дефицит новостроек, а к началу следующего года задел по площадкам, разрешения на застройку которых было выдано до 1 апреля 2005 года, будет исчерпан, считает председатель совета директоров компании МОРЕ-Плаза Димитрий Андреенков.

Отчасти это связано с тем, что в этом секторе закон о долевом строительстве работает опережающими темпами. Индустриальные дома наиболее быстровозводимые, производственный цикл от нуля до полной готовности дома иногда занимает меньше года. Крупные жилые комплексы бизнес-класса строятся в течение двух-трех и более лет, при этом продаются значительно медленнее. Объекты экономкласса, запущенные до 1 апреля прошлого года, уже распроданы, а в более дорогих секторах их продажи еще продолжаются.

Москва без экономкласса

Наблюдатели сходятся в том, что прежде всего сокращение коснулось экономкласса, то есть самого дешевого панельного жилья. Количество квартир и объемы предложения панельного жилья, традиционно причисляемого к экономклассу, из года в год снижается, говорит директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. Эта тенденция наблюдается с конца 2002 года, продолжится и в 2006 году.

Другая сторона той же медали: строить серийные дома на территории города становится экономически невыгодно. Для того чтобы экономкласс хорошо окупался, нужны масштабные площадки, а таких в городе все меньше, утверждает Антон Смирнов. И дело не только в прямом отсутствии площадей. Земля дорожает, застройщикам из дорогой земли хочется получить максимум отдачи. Насколько я знаю, московские власти с неохотой дают разрешение на строительство некоторых из панельных серий, кстати, самых дешевых по себестоимости.

Есть и еще несколько причин вымывания панели из города. Первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский в интервью Ъ акцентировал внимание на том, что социальные программы (например, строительство жилья для военнослужащих) заберут из свободного оборота значительную часть панели.

Как это уже произошло в ряде мировых столиц, строительный бум внутри мегаполиса сменится ростом вторичного рынка и бурным развитием строительства в пригородных зонах, считает Тимур Баткин.

Как следствие крупные домостроительные комбинаты, чтобы загрузить свои мощности, уходят за пределы города, все больше строят в Подмосковье. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин недавно обмолвился, что в прошедшем году московские компании построили около 2 млн кв. м в Подмосковье. Это почти половина суммарной мощности всех московских ДСК (а в области строится в основном именно панельное жилье).

Таким образом, пресловутый закон о долевом строительстве лишь ускорил вполне очевидную тенденцию. Объемы строительства в Москве сокращаются и будут сокращаться в дальнейшем. А как же иначе земля в черте города относится к разряду невоспроизводимых ресурсов. Цена ее при этом будет только возрастать, и смысла в строительстве дешевого жилья становится все меньше. Какое-то время (по крайней мере, до тех пор пока не снесены до конца пятиэтажки и ветхий фонд) продолжится строительство социального жилья. Основной же зоной экономкласса станет ближнее Подмосковье.

Вместе с тем очевидно, что 'панель' никогда не будет вытеснена полностью с московского рынка, утверждает Александр Винокуров. Здесь большую роль играет скорость возведения панельного дома, качество таких домов также улучшается из года в год. Нельзя забывать и о социальных программах, к примеру, по строительству жилья для молодых семей и военнослужащих. Это более экономичное жилье, которое всегда найдет своего потребителя.

Александр Винокуров дает более осторожный комментарий: То, что цены в 2006 году будут расти, сомнений не вызывает. Что касается темпов этого роста, то, скорее всего, сохранится прошлогодняя тенденция.

Цена вопроса

Вполне очевидный вопрос: каким образом нынешний и грядущий дефицит отразится на ценах? Даромир Обуханич прогнозирует дальнейший их рост в пределах 20% в год. По нашему мнению, предложение жилья экономкласса в Москве продолжит оставаться на низком уровне, а цены будут достаточно интенсивно расти в течение 2006 года. Мы оцениваем возможный уровень роста цен в этом году на первичном рынке в 20-25%, на вторичном рынке около 20%. Затем темпы роста цен будут плавно сокращаться, предполагают аналитики компании Новая площадь.

Главная причина отсутствие доверия между застройщиками, дольщиками и банковскими структурами. Рынок жилья у нас складывался стихийно. Я имею в виду в целом по России, а в Москве общероссийские закономерности проявляются наиболее ярко. В течение последних пяти лет как минимум 60% жилья у нас строилось по схеме долевого инвестирования.

Участники рынка предполагают, что в закон о долевом строительстве в скором времени могут быть внесены изменения. Если это произойдет, мы наверняка столкнемся с феноменом отложенного предложения. Застройщики начнут осваивать площадки, которые в настоящее время простаивают. Но даже это не сможет радикально изменить ситуацию. Сейчас, по мнению экспертов, на одну квартиру приходится три-четыре желающих ее купить. Увеличение предложения даже на 50% все равно не позволит сформировать рынок покупателя в сфере жилой недвижимости.
С чем связано затишье, которое установилось сейчас на рынке жилой недвижимости?

В последние два-три года ситуация изменилась: готового жилья на рынке почти нет, и участие в соинвестировании практически единственный способ приобрести квартиру на первичном рынке. И все это происходило на фоне растущего спроса, удорожания жилья и, соответственно, повышения инвестиционной привлекательности строительной отрасли. В эту сферу ринулись как прямые мошенники, так и просто дилетанты. Надо сказать, среди тех, кто обманул соинвесторов, вторых большинство. Они не рассчитали реальную себестоимость строительства, привлекли частных инвесторов низкими ценами, а затем оказалось, что они не только остаются без прибыли, но и еще сами должны доплатить.

Эта схема выгодна как соинвестору, так и застройщику. Первый экономит до 25-30% по сравнению с покупателем готового жилья, второй получает бесплатный кредит на строительство.

Потому что раньше у них была возможность перекрутиться с помощью банковских кредитов. Пусть и под 20% годовых, но они могли благодаря этому завершить стройку и начать новый объект. Особенно это характерно было для крупных проектов, при застройке целых микрорайонов. А после апреля 2005 года, то есть после вступления в силу закона о долевом строительстве, банки практически перестали кредитовать проекты, связанные с частными соинвесторами. В этом законе ведь есть пункт о солидарной ответственности кредитных организаций перед соинвесторами. И многие компании с тех пор не запустили ни одного нового проекта, поскольку не хотят работать в соответствии с этим законом.

А почему это выяснилось в большинстве случаев практически одновременно, осенью прошлого года?

А еще, к примеру, оформлять договоры задним числом, до 1 апреля прошлого года. Так делают, и это ни для кого не секрет. Позвоните в любую риэлтерскую контору, представьтесь покупателем, и вам прямо по телефону все эти схемы расскажут. Пока фискальные органы их не трогают, но ведь в любой момент ситуация может измениться. Кто-то идет на риск, а многие не идут. И я считаю, правильно делают. Теперь что касается строительства на банковские кредиты. Это в среднем 20% годовых. А учитывая, что срок строительства два с половиной года, получается уже 50%. Это очень серьезное повышение себестоимости. То есть получается, что закон, разработанный вроде бы с благой целью защитить дольщиков, привел к обратному результату. Строителей просто загнали в угол.

Но ведь у застройщиков есть как минимум два выхода: строить без участия дольщиков, на собственные или заемные средства, или использовать вексельные схемы.

Потому что самих застройщиков не привлекли к разработке закона. Зато, видимо, в ней поучаствовали представители банковских структур. Мы уже говорили, что 60% жилья строилось за счет средств частных инвесторов. Это только в Москве по самому скромному счету более $2 млрд в год. Конечно, банкам не хочется, чтобы эти деньги проходили мимо них. Они хотят сами быть кредиторами, а еще лучше соинвесторами строительства. Еще пять лет назад эта сфера была банкам не слишком интересна, а сейчас, при нынешних растущих ценах, очень даже интересна.

Почему это произошло?

Насколько я понимаю, механизм влияния на цены в программе отсутствует. Единственный элемент доступности в ней это ипотека. А между тем возможности влияния есть.

Как вы считаете, есть ли возможность снижения цен на жилую недвижимость? Предусмотрена ли такая возможность программой Доступное жилье?

От рынка никуда не денешься, но и в рыночных условиях можно использовать административный ресурс. Например, вопрос проектирования. Сейчас проектировщики заинтересованы в дорогих решениях, а перед ними нужно поставить задачу снижения себестоимости строительства. От естественных монополий я имею в виду прежде всего РЖД, РАО ЕЭС России, Газпром нужно добиться преференций для компаний, которые работают по программе Доступное жилье.

Даже несмотря на соотношение спроса и предложения, которое диктует рынок?

Как стало известно Бизнесу, на территории колхоза Коммунарка в 5 км от Москвы планируется построить единый по концепции город. Общая площадь застройки превысит 5 тыс. га, на которых разместятся 10 млн кв. м жилья.

Наконец, федеральные власти совместно с регионами должны вкладывать больше средств в инфраструктуру, в создание сетей. И самое главное, что требуется от региональных властей, создание генеральных планов развития территорий. Во многих городах генпланы отсутствуют, и из-за этого случается так, что строят дома, не обеспеченные электроэнергией и прочими коммуникациями. Все это позволит привлекать инвесторов на более выгодных условиях.

О том, что через несколько лет территория колхоза Коммунарка недалеко от Калужского шоссе превратится в масштабную стройку, Бизнесу сообщили сразу в нескольких консультационных компаниях.

Предполагаемый объем инвестиций в столь масштабный проект оценивается на уровне $7-8 млрд. Поскольку такая сумма не по силам ни одной из девелоперских компаний, для реализации проекта сейчас формируется пул инвесторов. Одним из его участников, по информации Бизнеса, по всей видимости, стал Собинбанк.

За территорию колхоза Коммунарка некоторое время назад вели борьбу многие участники рынка. В результате на части этих земель теперь построены поселки Бельгийская деревня и Дубровка.

Эту информацию подтвердил и ряд крупных землевладельцев, которые сообщили, что пока проект находится на самой ранней стадии и его реализация при формировании пула инвесторов начнется не раньше следующего года. Проект будет реализовываться на территории около 5 тыс. га. Сегодня есть три различных по объему строительства концепции, однако ни одна из них пока не утверждена. Этот вопрос будет решен в течение года. Тем не менее в рамках проекта будет предусмотрено строительство всех типов жилья. В основном это бизнес- и элитный класс, хотя на части территории наверняка разместится и экономкласс,- рассказывает источник, знакомый с концепциями проекта.

Более того, в апреле прошлого года Собинбанк и компания Авгур эстейт основали фирму Комстрой для осуществления девелоперской деятельности полного цикла на загородном рынке недвижимости по Калужскомунаправлению. Первым проектом компании станет поселок премиум-класса Антоновка",- рассказал Бизнесу директор департамента общественных связей УК Комстрой Евгений Редькин. Поселок расположен как раз на земле Коммунарки. По мнению участников рынка, не исключено, что именно Комстрой станет управляющей компанией и в новом проекте. Вероятнее всего, Комстрой начнет поэтапное освоение этих территорий. В дальнейшем пул инвесторов, скорее всего, создаст еще несколько управляющих компаний,- сообщил источник, знакомый с ситуацией.

Но большую часть территории колхоза, как сообщили Бизнесу в администрации Ленинского района Подмосковья, несколько лет назад приобрел Собинбанк, выкупив паи у трудового коллектива предприятия. По словам участников рынка, банк покупал земли для дальнейшей перепродажи, однако до сих пор на рынке не было информации о реализации этой территории.

Эксперты, впрочем, уже выражают сомнение в его успехе. Строительство такого масштаба с единой концепцией требует инвестиций в миллиарды долларов. Такие средства не готова тратить ни одна российская девелоперская структура.

В Собинбанке, однако, отказались комментировать свое участие в этом проекте.

Однако маловероятно, что инвесторы решатся застраивать всю территорию Коммунарки, так как Калужское направление пока не пользуется столь большим спросом у покупателей коттеджных поселков. Подобный проект с целью разделения рисков и привлечения необходимых инвестиций под силу только пулу инвесторов. При этом вряд ли стоимость квадратного метра здесь будет выше, чем в Троицке, в котором она в среднем составляет около$1,5 тыс.,- подытожил Владлен Волошин.
Главный результат прошедшего года для московских строителей - увеличение объемов жилищного строительства почти до 4,5 миллиона квадратных метров (примерно на 700 000 по сравнению с предыдущим годом). Главная задача года наступившего, как заявляет руководитель стройкомплекса, - дальнейшее увеличение, аж до пяти миллионов. Но цифры сами по себе еще не дают представления о происходящих процессах. Попробуем разобраться в том, каковы тенденции городского градостроения.

Основная проблема здесь - отсутствие длинных дешевых денег,- говорит директор управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов. Только на перевод земельного участка площадью около 4-5 тыс. га из одной категории в другую инвесторам придется затратить $160- 350 млн, стоимость перевода сотки из сельхоза составит $400-700,- подсчитывает заместитель гендиректора компании Велес капитал девелопмент Владлен Волошин.- Если типовое жилье будет построено на 10% всех земель (500 га), то его общая площадь с учетом того, что на 1 га можно посадить примерно 12-20 тыс. кв. м, составит около 6-10 млн кв. м. Себестоимость строительства с учетом проведения сетей обойдется девелоперу минимум в $550 за кв. м - то есть всего в $3- 5,5 млрд. Кроме того, на оставшейся территории можно, по его мнению, построить около 3-4 млн кв. м коттеджных поселков.

Потенциальных районов массовой застройки в столице почти не осталось. Те, что еще не освоены, - микрорайон "Северный", Ново-Подрезково, Щербинка, Кожухово - по объемам все-таки намного скромнее, чем, например, Марьино или Бутово. Строителям приходится искать новые площадки, используя "внутренние резервы" города - то есть в основном промзоны и районы, где сносятся пятиэтажные и ветхие дома.

Стройки и "точки"

Как будет происходить этот процесс? Грозит ли нам нашествие стандартных серий жилых домов в зоны сложившейся застройки?

Иными словами, чем дальше, тем больше новостройки будут вписываться в уже имеющуюся городскую среду. От того, как будет происходить это "вписывание", зависит облик уже сложившихся кварталов и микрорайонов. Причем особенно активно будут осваиваться территории вдоль Третьего транспортного кольца, то есть в непосредственной близости от исторического центра города.

При этом отметим, что практически все московские компании, занимающиеся крупнопанельным домостроением, модернизируют свои серии и создают новые, а также перепрофилируют часть мощностей на производство монолита.

Что ж, возьмем для примера Ходынское поле. Этот район, находящийся почти в центре города, предназначенный для жилой застройки, является лакомым кусочком для любой крупной строительной компании. И в течение почти всего прошедшего года шла невидимая миру борьба за него в недрах столичного стройкомплекса. Вопрос стоял следующим образом: застраивать Ходынку "панелью" (что проще, быстрее и дешевле) или монолитными домами по индивидуальным проектам (что дольше и дороже, но с градостроительной точки зрения намного лучше). В результате этот район достался компании "Мосфундаментстрой-6" под индивидуальную застройку (МФС-6, как известно, строит качественные монолитные дома).

В конце 2002 года столичное правительство приняло масштабную программу реконструкции жилищного фонда. Причем имеются в виду не только ветхие здания в центре города, но и типовые панельные многоэтажки, построенные в 70-80-е годы. Как известно, многие из них устарели не только морально, но и физически похлеще пресловутых "хрущевок".

Забытое старое

Нечуждые пределы

В свое время по поводу пятиэтажного фонда было сломано немало копий: сносить или реконструировать? Решающим аргументом в пользу сноса оказалась экономическая целесообразность: земля под "хрущевками" представляет для инвестора достаточную ценность, чтобы отдавать городу треть от новостройки. Но уже в случае с девятиэтажным домом эта модель не работает: пятидесятипроцентный "налог" в пользу переселенцев никакой инвестор не потянет (по крайней мере, если речь идет о "спальных" районах). Поэтому вопрос с многоэтажными "панельками" естественным образом решился в пользу реконструкции. Так что в ближайшие годы районы позднесоветской застройки превратятся в сплошную стройплощадку: реконструкция с заменой коммуникаций и даже внешних панелей технологически подчас сложнее нового строительства.

Все сказанное верно относительно всех регионов, кроме одного - Московской области. Границы Москвы, которые четко определены и в обозримом будущем меняться не будут, - не препятствие для столичных строительных компаний. Уже сейчас многие активно работают в ближнем Подмосковье, не только инвестируя, но и задействуя собственные мощности и рабочую силу. Со временем этот процесс будет развиваться, учитывая, что жилье в пригороде, прежде всего благодаря относительно невысоким ценам, пользуется повышенным спросом у москвичей.

Москва строит жилье, как известно, во многих городах Центрального федерального округа и даже за его пределами. Не надо думать, что таким образом решается проблема занятости столичных строителей: как правило, участие стройкомплекса Москвы в региональных проектах заключается в инвестиционной деятельности, а непосредственно работают на площадках местные строители. Скорее можно говорить об усилении инвестиционной активности московских компаний, многим из которых действительно становится тесновато внутри административных границ столицы.



Главная --> Публикации