Главная --> Публикации --> Женская логика, или как выбрать дом своей мечты В деловом центре москва-сити будет построено около 250 тыс. кв. м жилья "гута" занялась недвижимостью комбината "айс-фили" Высотный комплекс континенталь на проспекте маршала жукова будет сдан в 2008 году Арендные хлопоты, или аренда без хлопот?

По оценкам риелторов, в конце 2005 года рынок загородной недвижимости сохранил свою инвестиционную привлекательность. Надо отметить, что за последние 3-4 года стоимость новых домов увеличилась в 1,5-3 раза, а дома, построенные до 10 лет назад, подорожали в 1,5 раза. В целом цены на коттеджные поселки за 2005 год выросли в среднем на 25 процентов, а отдельные объекты подорожали и вовсе на 50 процентов. Эксперты полагают, что стоимость и дальше будет продолжать расти. На начало 2006 года количество застраиваемых поселков достигло 17 Причем стимулом для дальнейшего развития рынка является как появление новых земель для строительства, так и повышение спроса на загородную недвижимость и в то же время развитие ипотеки.

Рынок загородного жилья на сегодня самый динамичный и максимально ориентированный на потребителя. Надо отметить, что около 40 процентов покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома.

Условно рынок загородного жилья можно разделить на две категории: вторичный и первичный рынок. Первичный в данный момент проходит этап активного начального становления, на него приходится около 40 процентов от общего объема рынка, по большей части его формируют новые строящиеся коттеджные поселки, которые стали основным видом строительства загородной недвижимости. К вторичному рынку относится 60 процентов предложений.

На самом деле наиболее востребованными являются объекты стоимостью до 300 тысяч долларов (эконом-класс). Спрос на объекты эконом-класса значительно превышает предложение, в то время как категория элитного загородного жилья характеризуется все повышающейся конкуренцией среди предложений. А вот сегмент бизнес-класса уже близок к насыщению.

По оценкам экспертов, доходность вложений в коттеджный поселок эконом-класса на сегодняшний день составляет 25-30 процентов, поселок бизнес-класса или элитное жилье может принести инвестору 40-60 процентов, а иногда даже доходит и до 100.

По сравнению с прошлым годом уровень цен на рынке загородного жилья вырос на 20 процентов, а средняя стоимость 1 кв. м составила 1900 долларов. Что касается стоимости эксплуатации загородного жилья, то по сравнению с 2004 годом она выросла на 23,5 процента и составила 290 долларов за кв. м за месяц.

Количество активно застраиваемых поселков, в которых предлагаются коттеджи, выросло по сравнению с 2004 годом на 18,6 процента и составило 166 поселков. Объем рынка коттеджных поселков составил около 3,5 миллиона кв. м, или более 6,5 миллиарда долларов.

Эксперты отмечают, что объем предложения на рынке загородной недвижимости продолжает расти. В частности, ежемесячно на рынок выводится 3-4 новых коттеджных поселка различных ценовых категорий. По сравнению с аналогичным периодом 2004 года количество предлагаемых коттеджных поселков увеличилось на треть, а таунхаусов - более чем в 2 раза.

Найти дом в хорошем коттеджном поселке за сумму около 100-150 тысяч долларов очень сложно. К данной ценовой категории, как правило, относят стихийную коттеджную застройку в удаленных районах (далее 50 км от МКАД) - это дома в деревнях или поселках без инфраструктуры. Средняя площадь домов в поселках этой категории, построенных по типовым проектам на участках 8-12 соток, составляет 100-120 кв. м.

Что касается сегмента эконом-класса, то риелторы отмечают, что в эту категорию попадают дома до 300 тысяч долларов. В сегменте до 100 тысяч долларов можно рассчитывать на приобретение дома в деревне или садоводческом товариществе на расстоянии 30 км от МКАД и далее, с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее.

К бизнес-классу относятся коттеджи ценовой категории 300-700 тысяч долларов.В сегменте от 300 до 500 тысяч долларов удаленность поселков от МКАД обычно не превышает 15-50 км по любому направлению, кроме юго-восточного, где есть поселки бизнес-класса, расположенные еще ближе к Москве.

Имея в наличии до 300 тысяч долларов, вы подберете загородное жилье эконом-класса, выполненное из недорогих материалов, но находящееся на меньшем расстоянии от МКАД в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Обычно это скромные дома площадью не более 250 кв. м. Строятся они из пенобетонных блоков, кирпича или дерева. Размеры участка, прилегающего к дому, редко превышают 20 соток. Коммуникации центральные.

Коттеджи в поселках этой категории строятся по авторскому проекту и имеют единый архитектурный стиль, в рамках которого предполагается несколько типов домов. Около 45-50 процентов предложения приходится на поселки бизнес-класса, то есть со стоимостью дома с участком от 500 тысяч до 700 тысяч долларов. При этом 40 процентов спроса приходится на дома стоимостью до 150 тысяч долларов, а предложение на коттеджные поселки с домами такой стоимости не превышает 15 процентов.

Площадь домов - от 250 кв. м, размер участка - от 10 соток. В таких поселках уже имеется централизованное водо- и газоснабжение, канализация - септик. На территории обязательно обустроены детская площадка и гостевая автостоянка, на въезде и выезде - охрана. Из строительных материалов наиболее часто используются кирпич, сандвич-панели и дерево. Для этих поселков характерна единая социальная среда, владельцы домов, как правило, обеспеченные люди. Не далее 10 км от таких поселков имеются культурно-развлекательные и оздоровительные центры, а также магазины.

Цена загородного дома в первую очередь зависит от стоимости участка. Минимальная стоимость земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье, сегодня составляет около 100 тысяч долларов, поскольку средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД составляет 8 тысяч долларов. С начала года стоимость земли в среднем увеличилась на 10 процентов по всем направлениям.

Располагая же суммой от 700 тысяч долларов, считают риелторы, смело выбирайте загородный дом из числа объектов элитной недвижимости. Элитные поселки находятся в зоне лесных массивов либо вблизи водоемов. Размер особняков - от 500 кв. м и более, количество строений в поселке не превышает 50, площадь придомовых земельных участков - не менее 25 соток. Обязательным элементом является высокий уровень собственной инфраструктуры поселка: служба охраны, сервисные службы, административный центр, спорткомплекс, рестораны, бары, супермаркеты.

Земли, являющиеся предметом купли-продажи, могут принадлежать к разным категориям, таким, как: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Естественно, что стоимость земли зависит от близости к МКАД, направления, близости леса, реки или озера. Часто эти критерии совмещают в себе стародачные места. Однозначным плюсом является наличие уже готовой системы коммуникаций, а коммуникации являются основной затратной статьей при строительстве новых коттеджных поселков. Второе немаловажное преимущество заключается в однородном социальном окружении - раньше земельные участки в таких местах давали только избранным, а сегодня не каждому по карману их купить. Третий плюс - все стародачные места находятся в прекрасных лесных массивах, рядом всегда расположены водоемы.

Крупные собственники земли путем скупки паев и акций у крестьян сосредотачивают в своих руках значительные объемы сельхозземель. Часть своих земель они продают девелоперам, а самые привлекательные участки используют для реализации собственных строительных проектов.

Процесс получения земли застройщиком под строительство коттеджных поселков обычно преодолевает следующие этапы:

Рынок загородной недвижимости развивается в сторону освоения больших территорий, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причиной этого является высокая и все растущая стоимость проведения коммуникаций. Стандартный набор коммуникаций для загородного поселка включает в себя электро- и газоснабжение, водоснабжение и канализацию. При приобретении земельного участка пакет коммуникаций приобретается отдельно и сейчас его стоимость составляет от 15 до 40 тысяч долларов за участок. А на элитных направлениях эта сумма может превышать и 100 тысяч долларов.
Либерализация. Не дожидаясь поправок к многострадальному 214-му закону, ФСФР решила создать полноценную альтернативу банковскому финансированию строительства. Помочь спасению первичного рынка теперь могут паевые фонды недвижимости.

Девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников с целью улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Процесс улучшения потребительских свойств может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство. Также процесс может включать прокладку коммуникаций, улучшение ландшафта (создание искусственных водоемов, посадка леса). После девелопмента стоимость земли может возрасти на 150-300 процентов.

Новое Положение ФСФР о составе и структуре активов сделало проблему менее острой: срок нахождения в портфелях ПИФов инвестиционных договоров по тем объектам недвижимости, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, продлен еще на год. Законодатели постарались учесть и другие пожелания участников рынка, предоставив им большую (по сравнению с прошлой версией документа) свободу в выборе объекта инвестирования.

Формально участвовать в строительстве ПИФы недвижимости могли и раньше, но, как это часто бывает, многообразие реальной жизни не находило отражения в законодательстве. Основным строительным активом фондов, по мысли государственных мужей, должны были стать имущественные права по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии со вступившим в силу 1 апреля 2005 года 214-м законом. Переходный период, в течение которого ПИФам разрешалось вводить в состав портфеля инвестиционные контракты старого образца, истекал в апреле 2006 года. Между тем за год российский строительный рынок перестроиться не смог проекты, реализуемые по новым правилам, до сих пор фактически отсутствуют. Стало очевидно, что после окончания отведенного на перестройку срока круг разрешенных для инвестирования профильных объектов существенно сократится и рынок ПИФов может вернуться к состоянию начала 2005 года (тогда лишь треть совокупных активов фондов недвижимости составляла собственно недвижимость).

Но, пожалуй, самое главное изменение это предоставленная фондам недвижимости возможность финансировать подготовительный этап строительства. По словам заместителя генерального директора УК Уралсиб Натальи Плугарь, ПИФы теперь могут быть застройщиками, что позволит им оказаться в центре строительной деятельности. До этого механизм расходования средств фонда на эти цели законодательно не был прописан. Самостоятельно заниматься строительством фонды, разумеется, не смогут, однако теперь у них появилась возможность выступать в качестве заказчика (заключать договоры подряда и т. п. с лицами, имеющими соответствующие лицензии). На деньги ПИФов теперь может проводиться и реконструкция принадлежащих им зданий. В результате создается реальная альтернатива банковскому финансированию строительства, которое стало проблематичным из-за введенной 214-м законом солидарной ответственности застройщика и кредитной организации.

С 1 марта 2006 года существенно смягчаются требования к инвестиционным договорам. В частности, расширен перечень прав застройщика в отношении земли, на которой возводится объект недвижимости. Теперь это может быть не только право аренды или собственности, но и иные права. Формулировка предыдущей версии Положения о составе и структуре активов была позаимствована из того же 214-го закона. Авторы последнего ни словом не упомянули о праве бессрочного пользования, которым обладают в отношении земельных участков, к примеру, ГУПы. В результате многие проекты, начатые до изменений в земельном и жилищном законодательстве, оказались за бортом, что и было исправлено в новой версии Положения.

Рынок отреагировал на принятый нормативный акт с энтузиазмом. Нас не может не радовать тот факт, что ФСФР как регулятор нашей индустрии не стоит в стороне и холодно наблюдает за исполнением закона, а чутко реагирует на малейшие изменения ситуации. Что сейчас происходит на российском рынке недвижимости? Он сужается, число предложений уменьшается. Изменения же будут способствовать более эффективной работе и рынка в целом, и фондов недвижимости, считает управляющий директор УК Конкордия Эссет Менеджмент Андрей Прокофьев.

Документ учитывает также возможность разделения между разными лицами, которые совместно возводят объект недвижимости, права на землю и разрешения на строительство. Кроме того, фонды теперь могут заключать договоры не только с застройщиками (первичными обладателями прав), но и с лицами, инвестирующими в строительные проекты. Здесь необходимо отметить, что приобретать имущественные права можно только у лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность с сохранением всех условий и требований, применяемых к договорам с первичными владельцами имущественных прав. Урегулирован и вопрос с выведением из портфеля проектно-сметной документации по окончании проекта она будет оцениваться в ноль. Отдельно закреплено право приобретения имущественных прав по договорам уступки требования (интересы пайщиков при этом не пострадают в отношении контрактов такого типа сохраняются все условия, применяемые к инвестиционным договорам).

Порадовали управляющих и изменения, связанные с ипотечными фондами. По словам генерального директора КУИ Ямал Александра Скоморохина, представители ФСФР учли почти все пожелания участников рынка: Теперь в портфели фондов могут входить денежные требования не только по кредитным договорам, но и по договорам займа. Это нововведение обусловлено активизацией применения механизма ипотеки не только банками, но и иными организациями (например, на некоторых предприятиях у работников есть возможность получить заем на жилье). Кроме того, в новой редакции предусмотрена возможность приобретения в состав имущества ипотечных фондов денежных требований по кредитам (займам), в которых предметом ипотеки может выступать имеющееся жилье, что довольно типично для людей, переселяющихся, например, из районов Крайнего Севера.

Солидарен с ним и начальник управления развития бизнеса УК Менеджмент-центр Роман Шемендюк. Новое Положение, по его словам, это глоток свежего воздуха, оно позволит преодолеть парадоксальную ситуацию, когда площадок много, а инвестировать некуда. У нас очень большое число строительных площадок расположено на федеральной земле, поэтому прежнее требование о том, что участок должен принадлежать застройщику на праве собственности или аренды, существенно ограничивало круг возможностей для инвестирования, говорит Роман Шемендюк.

Вы когда-нибудь подсчитывали, сколько денег уже отдали за арендованную квартиру? Занятие не из приятных, однако иной раз этим стоит заняться.

Впрочем, некоторые участники рынка не разделяют всеобщего оптимизма. Так, например, советник юридического департамента Агентства инвестиционного проектирования Евгений Жук полагает, что пролонгация льготного режима для ЗПИФов и АИФов недвижимости по приобретению в состав активов и сохранению в них обязательств из инвестиционных контрактов ощутимого эффекта не принесет: Для закрытых фондов (даже строительных), являющихся в принципе инструментом аккумуляции длинных денег, отсрочка на один год не может являться фактором, способным изменить инвестиционную стратегию управляющего, уже настроенного на проведение замены данных активов. Определенное же расширение возможностей по финансированию инвестиционных проектов в строительстве вместе с увеличением сроков для работы с инвестиционными контрактами, несомненно, снимает напряжение. Однако для перспективного развития строительного сектора ПИФов требуются как время на формирование системы долевого участия в строительстве по 214-му закону, так и своевременные и адекватные нормотворческие инициативы регулирующих органов.

Может, все-таки стоит задуматься о приобретении собственной квартиры?

Конечно, при том росте цен, который существует, накопить деньги для покупки своей квартиры непросто. И что остается? Выплачивать немалые суммы за аренду чужого жилья и ждать очередного повышения оплаты. А еще постоянно бояться, что хозяин может неожиданно пересмотреть свои планы и вам придется подыскивать другую квартиру... А у вас работа, дети ходят в ближайшую школу, и вы прекрасно знаете, что на подбор аналогичной жилплощади уйдет время.

Начнем с того, что условия выдачи кредитов на приобретение недвижимости постоянно меняются, и меняются в лучшую сторону. Увеличивается срок кредитования, снижаются процентные ставки по кредитам, уменьшается сумма необходимого первоначального взноса. Для получения кредита необязательно иметь московскую прописку и поручителей. К подтверждению дохода заемщиков банки тоже подходят достаточно лояльно. Получить кредит можно на срок до 30 лет, имея первоначальный взнос в размере 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Давайте посчитаем. Если вы арендуете среднюю однокомнатную квартиру, ваш ежемесячный платеж составляет около 500 долл. Купить такую квартиру можно за 80 000 долларов. Имея собственные накопления в размере 20000 долларов и совокупный доход на семью в размере 1700 долларов в месяц, вы можете себе это позволить. При этом ежемесячные платежи будут составлять около 700 долларов, а срок кредита составит 15 лет. При этом при желании вы можете досрочно погасить кредит.

Об ипотеке уже слышали все: и о том, как сложно ее получить, и о том, какие огромные проценты придется выплачивать. Но так ли это?

Приведенные выше расчеты, конечно же, очень приблизительные, но это не меняет их сути.
Пока в стране набирают обороты акции протеста по поводу роста оплаты услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), депутаты начали предрекать новые проблемы и конфликты. С 1 января 2006 года вступила в силу норма Жилищного кодекса, согласно которой семьи, которые не платят за ЖКХ более 6 месяцев, можно выселять из квартир. Это еще не все. При нынешнем росте тарифов за помощью в социальные службы придет не менее половины россиян. А это, по мнению законодателей, фактически разрушит систему адресных дотаций. Она способна эффективно работать лишь когда приходится поддерживать 10-15% граждан. Также не решен вопрос со сроками приватизации, что в комплексе с остальными проблемами является бомбой замедленного действия.

Согласитесь, ежемесячные платежи ненамного превышают арендную плату, но выплачиваете вы эти деньги уже за собственную квартиру. Понятно, что, в итоге, вы заплатите за приобретенное жилье значительно большую сумму, чем, если бы купили его без использования кредита. Но так ли велика переплата? Особенно, если вы арендуете квартиру. При этом цены на недвижимость растут с такой скоростью, что перекрывают любые проценты. Подумайте, посчитайте и примите правильное решение.

По официальной российской статистике, в нашей стране 18% бедных. Если применить западноевропейские критерии оценки бедности, то в нашей стране более 2/3 населения можно смело отнести к беднякам. Некоторые утверждают даже, что 80% наших граждан не способны оплачивать услуги ЖКХ по тарифам, установленным сегодня правительством. Таким реформированием коммуналки закладывается мощная социальная бомба, - утверждает Романов. Ведь уже завтра в явочном порядке может начаться массовое выселение неплательщиков.

По данным Академии наук, 10-15% россиян попали в сети нищеты без всякой перспективы выбраться из нее. Большинство их живет в малых городах. И чем выше тарифная планка, тем в большей степени возрастает число людей, не способных оплачивать услуги ЖКХ. Не зная законов, они принимают решение не платить, потому что вынуждены выбирать: кусок хлеба или коммуналка, - заявил в минувшую пятницу на пресс-конференции депутат Госдумы Валентин Романов.

Еще одна проблема - вопрос с продлением срока приватизации муниципальных квартир. Он до сих пор не решен. В пятницу депутаты заявили о возможном продлении этого процесса на 2-3 года, но законодательно эти планы пока не оформлены. И это означает, что приватизация должна закончиться до 1 января 2007 года. К этому же моменту все многоквартирные дома в России должны перейти на самоуправление, обзаведясь Товариществами собственников жилья (ТСЖ). То есть в соответствии с тем же Жилищным кодексом они должны взять на себя ответственность за состояние жилого фонда. По мнению депутатов, все это вызовет колоссальный скачок социальной температуры и может породить массу конфликтов.

При этом особой надежды на систему адресных субсидий, которую правительство пытается внедрить, также нет. Задирая цены на коммунальные услуги, власть рискует получить огромное число нуждающихся в субсидиях, - говорит депутат Госдумы Галина Хованская. - Если 50% граждан придет за адресной помощью, то это будет слишком накладно для бюджета.

Как снизить плату за ЖКХ

Во-первых, чтобы управлять домом, нужно разбираться в коммунальном хозяйстве, юридических вопросах. А простым гражданам это не всегда по силам. Во-вторых, непонятно, откуда возьмутся управляющие организации, способные взять на себя обслуживание дома. Наконец, создание ТСЖ спровоцирует конфликты между жильцами с разным уровнем доходов, а также между собственниками квартир и теми, кто не приватизировал свою квартиру. Между тем повсеместное самоуправление в многоэтажках вступит в силу уже с 2007 года.

При этом Жилищный кодекс содержит норму, о которой многие граждане не знают. Эти 22% можно снизить, применив понижающий коэффициент. Его можно использовать, если доходы в семье на каждого человека ниже прожиточного минимума, установленного в субъекте. Если в каком-то регионе прожиточный уровень установлен в 3000 рублей, а доход на одного члена в семье 1500 рублей, значит, эта семья за услуги ЖКХ не должна платить более 11%. В Москве действует понижающая ступенчатая система: первая ступень для малоимущих - 10%, у кого меньше 2000 рублей на 1 человека - 6%, меньше 1500 рублей - 4%. Если в семье официальный доход на одного человека составляет менее 600 рублей - за ЖКХ можно вообще не платить.

В соответствии с постановлением правительства, которое было подписано прошлой осенью, с 1 января 2006 года граждане обязаны оплачивать 100% стоимости жилья и коммунальных услуг. Это значит, что дотации гражданам становятся адресными. Величина платежей за услуги ЖКХ не должна превышать 22% бюджета семьи. Тем, кому приходится отдавать коммунальщикам большую долю, необходимо обратиться за дотацией в местные органы социальной защиты.



Главная --> Публикации