Главная --> Публикации --> Доступности жилья мешают чиновники Главные события месяца Женская логика, или как выбрать дом своей мечты В деловом центре москва-сити будет построено около 250 тыс. кв. м жилья "гута" занялась недвижимостью комбината "айс-фили"

Квартирный вопрос все еще портит не только отнюдь не нордический волжский характер, но и политическую погоду в регионе. Полпреда президента по Приволжскому округу Александра Коновалова при первом визите в Самару встретили обманутые дольщики, устраивающие акции протеста еще с осени. В результате под патронажем областных властей была создана рабочая группа, которая занимается судьбой компаний-банкротов и их клиентов (по предварительным подсчетам, более 3 тыс. человек).

Перед началом реализации национального проекта Доступное жилье строительный рынок будет консолидирован долю малых строительных компаний займут крупные строительные холдинги. Задача региональных властей следить за легальностью схем банкротства мелких компаний и минимизировать социальные последствия зачистки рынка недвижимости, так как в первую очередь изменения скажутся на объемах строительства и динамике цен.

Другое дело, что этой возможностью смогут воспользоваться не все: только оформление и подготовка новых участков обойдется в сумму до 15% стоимости проекта. Компании без собственных оборотных и залоговых средств не смогут нести такие затраты. Поэтому ни для кого не секрет, что список компаний будет сокращаться и рынок консолидируется в руках сильных игроков, которые и получат долю небольших застройщиков.

Закон Об участии в долевом строительстве, которым строители оправдывают банкротство своих компаний, грозит потерей рынка 30% региональных застройщиков. Кандидатами на выбывание назывались небольшие компании без собственной материальной базы и оборотных средств, для финансирования строительства привлекающие исключительно средства дольщиков. Между тем в самарском черном списке с начала действия нового закона оказалось не больше пяти компаний (Кросс, Виктор-С, Содействие, Проспект-инвестстрой, Бессер), занимающие менее 10% рынка. Есть основания говорить, что новое законодательство только усугубило последствия неэффективной работы этих компаний и не стало главной причиной их разорения. Дело в том, что закон дал возможность застройщикам завершить те объекты, по которым уже заключены договоры долевого участия. Плюс в Самаре у строительных компаний появился шанс оформить выделенные до 1 октября 2005 года стройплощадки (регистрационная служба инициировала их легализацию), что дает им возможность получить разрешение на строительство и работать по прежней схеме.

Претендентами на активы и строй-площадки мелких застройщиков называются крупные строительные компании и холдинги как ведущие региональные (в Самаре Активный капитал, RBE, Портал, Град, Берег, РСО Прогресс, в Нижнем Новгороде Жилстрой-НН, Выбор, в Казани Защита, Кулонстрой, Сувар, Фон, Свей, Агора), так и московские компании, которые уже вышли на рынок жилищного строительства Нижнего Новгорода (Стройинвестрегион, Квартстрой), Ярославля (С-Холдинг) и Казани (Регионстройинвест).

Мягкая схема передела рынка уже найдена. Самарские власти, по примеру московской мэрии, намерены привлечь инвесторов, которые достроят замороженные объекты (по предварительным данным, их около 30-ти, в разных стадиях готовности), и следят за законностью схем банкротства и перераспределения активов несостоятельных строительных компаний чтобы дольщики не остались без денег и квартир. Суд над руководством самарской СК Содействие, обвиняемой в мошенничестве, грозит стать показательным процессом и широко освещается в СМИ. А администрация Нижегородской области предупредила застройщиков, что в случае несоблюдения обязательств перед дольщиками строительные компании будут лишать участков и перераспределять их через систему аукционов среди более состоятельных операторов.

Эксперты полагают, что консолидация рынка напрямую связана с подготовкой к реализации нацпроектов, по сути дела с распределением нового государственного заказа. Согласно данным, обнародованным первым вице-премьером Дмитрием Медведевым, реализация федеральной целевой программы Жилище предусматривает увеличение общего объема федерального финансирования жилищного строительства к 2010 году до 239 млрд рублей. Главным механизмом финансирования выбрана ипотека. Общий объем ипотечного кредитования увеличится до 415 млрд рублей.

Формируют госзаказ

Нижегородская область планирует сформировать программу реализации нацпроекта в сфере жилищного строительства к концу марта 2006 года. В планах областной администрации увеличить объемы жилищного строительства в два раза: с 680 тыс. кв. м (по оценкам участников рынка, за 2005 год) до 700 800 тыс. кв. м в 2006 2009 годах, а к 2010 году до 1,3 млн кв. м. На эти цели планируется направить 74 млрд рублей (1,2% этой суммы будет привлечено из федерального бюджета, 12% из областного, остальное, по словам замгубернатора Нижегородской области по ЖКХ и строительству Валерия Лимаренко, составят банковские кредиты и средства граждан).

Регионы разрабатывают свои программы реализации нацпроекта, претендуя на средства федерального бюджета. Первым о готовности к выполнению проекта жилищного строительства отрапортовал Татарстан. Там в дополнение к существующей государственной программе ипотечного кредитования и казанской программе Жилище в 2005 году запустили республиканский проект социальной ипотеки. Под его реализацию, на строительство более 6 тыс. квартир из бюджета Татарстана было выделено 3,6 млрд рублей и привлечено 1,5 млрд рублей инвесторов. Планируется, что в 2006 году бюджет проекта достигнет 5,5 млрд рублей. В целом к 2010 году Татарстан намерен выйти на объем жилищного строительства в 2,2 2,5 млн кв. м, для этого республике потребуется дополнительно 11,6 млрд рублей инвестиций (сейчас в республике строится порядка 1,8 млн кв. м жилья в год).

Ставить рекорды Чувашии помогли и привлеченные средства. К примеру, в 2005 году в республике реализован пилотный инвестиционно-строительный ипотечный проект, для финансирования которого под гарантии правительства Чувашии был привлечен кредит венгерского филиала Raiffeisen Bank на 1,1 млн евро. Переговоры с тем же кредитором о займе более полумиллиарда рублей сейчас ведет Самарский областной фонд жилья и ипотеки.

А Николай Федоров, президент Чувашии, поставил перед правительством республики задачу привлечь федеральные средства под жилищную программу, используя эффективность аналогичной региональной программы как подтверждение того, что инвестиции из центра не пропадут зря. За 2005 год в Чувашии построено 732,9 тыс. кв. м, что на 17,2% больше, чем в 2004 году. При этом 11,1 тыс. кв. м жилья в республике построили по программе ипотечного кредитования, что превысило прошлогодний показатель в 8 раз.

Привлечение дополнительных финансовых средств и рост объемов строительства могут способствовать стабилизации цен и минимизировать негативные последствия нового законодательства в сфере жилищного строительства. Дело в том, что при консолидации строительного рынка (пока администрации будут привлекать необходимые объемы инвестиций и отрабатывать механизмы финансирования, мелкие компании сворачивать работу, а крупные холдинги наращивать мощности) произойдет сокращение числа вводимых объектов. По прогнозам Самарской гильдии строителей, в Самаре в 2005 году предполагалось построить около 600 тыс. кв. м жилья, но, по данным городского департамента капитального строительства, в городе сдано всего 330 тыс. кв. м.

Держат объемы

В Марий Эл отмечается такая же тенденция по всей республике. По данным Маристата, 44% руководителей строительных организаций ожидают уменьшения объема работ в 2006 году. В связи с этим прогнозируется дефицит предложения и дополнительный рост цен на 5 7%. В регионах, власти которых обеспечили финансирование больших объемов строительства, отрицательные последствия закона минимальны. В Казани опасения экспертов, что введение в действие закона Об участии в долевом строительстве повлечет за собой уход с рынка мелких застройщиков и отток инвестиций, не оправдались. В Центре сервейинга Поволжского антикризисного института (ПАИ, Казань) отмечают: 94% всех функционирующих предприятий строительной отрасли относятся к малому бизнесу, а основной объем работ по договорам строительного подряда выполняют крупные и средние организации. По итогам 2004 года, таких насчитывалось 53 Общая численность работников строительной отрасли составляет 89,3 тыс. человек, из них в крупных и средних предприятиях работает 64,9 тыс. человек, а в их подрядных организациях около 46,8 тыс. Поэтому даже если и произошел уход с рынка мелких застройщиков, на объемы строительства и конъюнктуру рынка данный факт не повлиял, считают в ПАИ. Это объясняется тем, что в Казани нет проблем с финансированием строительства. По словам главы Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марата Хуснуллина, в республике создалась парадоксальная ситуация: строительные организации не успевают осваивать выделенные средства, несмотря на увеличение объемов выполненных работ.

Темпы строительства отстают от заявленных и в Нижнем Новгороде. По оценке руководителя Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, за год в городе планировалось построить 430 тыс. кв. м жилья, но показатели за 9 месяцев свидетельствовали, что выйти на заявленные объемы не удастся: с января по октябрь 2005 года в Нижнем Новгороде было построено 175 тыс. кв. м жилья. Отстает и строительство в Тольятти: в 2005 году планировался ввод 300 тыс. кв. м жилья, а за одиннадцать месяцев сдано 200 тыс.

Другие правила

Власти Ульяновской и Саратовской областей, сумевшие в прошлом году обеспечить наибольшую динамику жилищного строительства в своих регионах (см. таблицу 1), заявляют, что благодаря этому цены на жилье там будут расти меньшими темпами. Заместитель главы администрации городского округа Саранска Александр Грак также считает, что рост объемов строительства жилых домов в Саранске станет одной из мер, которая позволит стабилизировать на рынке жилья спрос и предложение, соответственно и цену жилых помещений. Предпосылки для этого есть. Только в 2005 году застройщикам выделено площадок на 900 тысяч квадратных метров жилья, что обеспечит строительным компаниям фронт работ на пять-семь лет вперед, говорит он.

В Самаре ожидается, что в 2006 году индекс цен на первичном рынке жилья превысит показатель 2005 года (20 25% по эконом-классу и 30 35% по элитному жилью) и составит 30 40%. Основанием для таких прогнозов директор самарской инвестиционной компании Дом Евгений Поберезкин считает сокращение дисконта (продаж квартир на 20 30% дешевле на нулевой стадии строительства). Он полагает, что закон Об участии в долевом строительстве приведет к тому, что застройщики предпочтут продавать уже готовые и, соответственно, более дорогие дома.

Впрочем, причин для роста цен гораздо больше, чем для их стабилизации. В теории большой объем предложения должен способствовать снижению или хотя бы стабилизации цен, но в Казани стоимость жилья по-прежнему растет, говорит Ирина Денисова, главный специалист казанского агентства недвижимости ЮрИнфо. В 2005 году, по оценке Поволжского антикризисного центра, квартиры подорожали в среднем на 30%, рост продолжится и в 2006 году. Специалисты ПАИ считают, что растущие цены на жилищном рынке Татарстана обусловлены ростом доходов населения и развитием ипотечного кредитования. Эти факторы останутся актуальными и в 2006 году.

В то же время цены на жилье в Нижнем Новгороде достигли максимума покупательской способности и остаются самыми высокими в Поволжье в среднем на 25% выше, чем в других регионах. По данным риэлторов, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани 18 тыс. рублей, в Самаре 16 17 тыс. рублей, в Саранске 14 тыс. рублей. У официальной статистики по регионам несколько заниженные данные (см. таблицу 2). Впрочем, эти цифры условны, говорит Татьяна Романчева: цену на жилье определяет дисконт, расположение, класс объекта, схема финансирования, используемая застройщиком, и проч. В итоге вилка цен на объекты даже в одном городе настолько существенна, что делает усредненные показатели практически бессмысленными.

Татьяна Романчева с ним не согласна. По ее словам, квартиры все равно продаются на нулевых этапах строительства: просто вместо договора долевого участия строительные компании заключают инвестиционные договоры, либо используют другие правовые уловки. Главными факторами, влияющими на рост цен, она склонна считать рост доходов населения и развитие ипотеки. А так как резкого роста доходов или бума ипотеки в этом году в Нижнем Новгороде ждать не приходится, то не стоит верить и прогнозам о необоснованном росте цен на жилье, говорит она. Рост цен останется в пределах 18 20 процентов, что лишь незначительно перекроет уровень инфляции и подорожание стройматериалов, как и в прошлом году.

Тем более что, как сообщала РГ, в декабре столичные власти уже объявили о повышении цен на коммуналку. В среднем же рост тарифов составил 25 процентов.

Структуризация рынка и постепенное избавление от серых схем работы сделает региональный рынок более прогнозируемым, понятным и менее рискованным для инвесторов. Правда, и более дорогим. По всей видимости, рост цен на жилье продолжится до 2010 года, когда рынок почувствует эффект от целевых программ региональных властей.
Удивительное дело: плата за коммунальные услуги в столице в ближайшее время может снизиться. Такого во всей России не случалось не то что много лет - десятилетий. Что же произошло сейчас?

Так случилось потому, что, получив еще в девяностые годы право на свой путь проведения реформы в жилищно-коммунальной сфере, столица в целях социальной защиты москвичей долгое время сдерживала рост тарифов, - счел нужным объяснить сложившуюся ситуацию РГ Петр Аксенов, первый зам. мэра Москвы, глава комплекса городского хозяйства правительства. - Причем напомню: город всегда соразмерял повышение платы за коммуналку с повышением доходов горожан. В итоге теперь, спустя время, когда большая часть россиян платит уже 100 процентов за жилищно-коммунальные услуги, то москвичи - еще менее 70 процентов. Полагая, что большинству горожан в настоящее время 25-процентная надбавка вполне по карману, а для помощи тем, кому она не под силу, в Москве сложилась годами отработанная система помощи.

Но, оказывается, столичные власти поторопились с таким решением. Федеральная служба по тарифам издала приказ о том, что максимально цены на тепло в стране могут вырасти всего на 13 процентов, а в среднем на всю коммуналку не более чем на 2 Поэтому 5 лишних процентов в столице оказались вне закона. И что же теперь властям с ними делать?

Ждем решения федеральной комиссии по тарифам, - сказал корреспонденту РГ Петр Аксенов. - Надеемся на понимание. А первый зам. руководителя Московской региональной энергетической комиссии Владимир Мохов добавил: Прикажут снизить - снизим. А что делать? Впрочем, как сообщили РГ в Федеральной службе по тарифам, принимать чисто волевое решение там не собираются. Решили в течение двух месяцев более детально изучить ситуацию в Москве, провести мониторинг цен. И уж только по результатам проведенного анализа принимать решение. Другими словами, при любом исходе дела первые два месяца 2006 года москвичам придется платить по новым высоким тарифам.

И выяснилось, что вновь Москва шагает не в ногу с остальными. Подмосковье, например, в текущем году повысило плату за свет, воду и тепло в среднем всего на 14 процентов. Да и многим другим регионам, достигшим стопроцентной планки, рваться вроде уже особо некуда. А что делать Москве?

Рынок офисной недвижимости крупных городов Поволжья ожидает качественный рост. Так, по данным нижегородского Центра научной экспертизы (ЦНЭ), в Нижнем Новгороде он перегрет, общий объем используемых под офисы помещений составляет 1,3 млн кв. м, из них примерно 60% находится в коммерческом обороте. При этом к офисам класса А и В советуют относить только построенный в 2005 году бизнес-центр на улице Горького (22 тыс. кв. м офисных площадей, застройщик Столица Нижний), Две башни на улице Белинского (около 9,5 тыс. офисных помещений, управляет комплексом ГК Серебряный век), реконструированный Авантаж на Рождественской, бизнес-центр на улице Нестерова.

Деловые центры крупных городов Поволжья уходят из центра на окраины. Это связано с проблемой парковки и транспортной доступности исторических центров, которые до недавнего времени имели статус региональных Сити.

Аналогичная ситуация в Самаре. По оценкам аналитиков санкт-петербургской девелоперской компании Бекар. Консалтинг, объем офисных площадей в Самаре составляет всего 100 тыс. кв. м. По мнению Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки самарской компании Спектр недвижимости, это сильно заниженная цифра, емкость самарского рынка вполне соотносима с нижегородской. Но в Бекаре уточняют, что делают оценку рынка исходя из объема качественных офисных помещений классов В и С, без учета встроенных объектов коммерческого назначения и нереконструированных административных (класс D).

Качественные офисы составляют около половины от общего объема введенных в эксплуатацию в 2005 году офисных помещений (по оценкам ЦНЭ, в 2005 году в верхней части Нижнего Новгорода, где сосредоточено 80% офисов, было введено в эксплуатацию 85 тыс. кв. м офисных помещений), и их доля в Нижнем Новгороде будет расти. К концу 2006 года современный торгово-офисный комплекс площадью 35 тыс. кв. м на улице Алексеевской планирует построить компания Новый город (создана пулом инвесторов, одним из которых является нижегородский торговый холдинг Жанто). На стадии согласования находится проект по строительству бизнес-центра на улице Малая Покровская компании Партнерский дом Атенон. К 2008 году московская ГК Региональный центр международной торговли планирует создать в Нижнем Новгороде Центр международной торговли, включающий комплекс офисных зданий. В 2005 году были начаты работы над первой очередью проекта, предполагающего создание бизнес-центра класса В. В разработке находится нижегородский проект столичной Корстон Груп, рассчитывающей построить многофункциональный комплекс на Мещерском озере.

По оценке Елены Стрюковой, консультанта отдела по работе с арендодателями международной консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (компания является автором концепции бизнес-парка Идея, входящего в состав казанского инновационного технопарка), рынок офисных площадей Казани развивается более динамично, чем самарский. Уже сейчас на нем представлено большее количество зданий, отвечающих критериям класса В, по классификации, принятой операторами московского рынка коммерческой недвижимости. По данным Центра сервейинга Поволжского антикризисного института (ПАИ), рынок офисной недвижимости Казани представляет собой бизнес-центры, офисные и торгово-офисные здания, административные здания, а также неспециализированные объекты общей площадью свыше 270 тыс. кв. м. Из крупных реализованных проектов 2005 года в ПАИ отмечают бизнес-центр Булак (позиционируется как первый в Казани офисный центр класса А, площадью 6 тыс. кв. м) и технопарк Идея (общая площадь около 30 тыс. кв. м), расположенные в центре города. По данным ПАИ, в 2006 году в Казани запланирован ввод в эксплуатацию четырех крупных бизнес-центров это около 45 тыс. кв. м (Международный бизнес-центр, бизнес-центр Ибрагимовский, офисно-торговый центр Спартаковский, гостиничный комплекс Корстон-парк-отель), за счет чего общая площадь специализированных зданий увеличится на 16% и составит свыше 320 тыс. кв. м.

К качественным офисным помещениям, находящимся в коммерческом обороте, в Самаре можно отнести введенные в эксплуатацию в 2005 году офисные центры Деловой мир, Миллион, офисно-гаражный комплекс Глобус на улице Водников, торгово-офисные центры Биг Бен, Скала, Sky City, а также первую очередь бизнес-центра Витязь (порядка 7,3 тыс. кв. м офисных площадей), которую компания СИМС сдала в декабре 2005 года. Центр позиционируется как класс А, полностью объект общей площадью около 70 тыс. кв. м предполагается завершить в конце 2006 года, отмечают в РСЦ Мабис, эксклюзивном продавце Витязя. В 2006 году будут сданы в эксплуатацию и офисный центр класса В площадью 16,5 тыс. кв. м, который строит в Самаре компания БЭЛ-Девелопмент, региональная дочка Базэла, и офисный проект холдинга Активный капитал общей площадью около 10 тыс. кв. м. Во второй половине 2006 года планируется начать строительство бизнес-центра класса А Ice Plaza СК Портал, в проекте находится офисный центр А-класса РСО Прогресс и офисный проект, также заявленный как класс А, на улице Урицкого. Его застройщика (ГК Уран) консультирует санкт-петербургский Бекар.

География новых проектов в Самаре эта тенденция наиболее сильна (из новых объектов только офис Базэла находится в центре) позволяет говорить о том, что деловой центр города меняет прописку. Исторический центр уступает статус Сити более отдаленным районам, и участки, где реализуются наиболее крупные проекты, в своем позиционировании оспаривают друг у друга право называться городскими Уолл-стрит. Так, еще год назад на бывшей производственной площадке завода Кинап продвигался офисный проект Самара-Сити. Сегодня ее владельцы, видимо, делают ставку на развлекательное направление (участок на набережной Волги, основного летнего места отдыха самарцев, располагает к такой концепции).

В центре становится тесно

Сергей Винтаев предполагает, что деловые центры Самары, как и торговые объекты, будут тяготеть к ведущим транспортным магистралям Московскому шоссе и Ново-Садовой. А ГК Бекар защищает концепцию расположения делового центра города в окраинном Железнодорожном районе. Компания обратилась к самарским властям с предложением изменить зонирование этой территории с промышленной на деловую, указывая на то, что потенциал исторического центра исчерпаем и места для реализации крупных качественных проектов там вскоре не будет.

На статус делового центра могла претендовать и промзона завода Шар, застраиваемая объектами коммерческой недвижимости. Но непоследовательность концепции застройки (торговые центры со специализацией от стройматериалов до кожи, мехов, обуви и домашних растений, офисные помещения разного качества) не позволяет говорить о площадке в статусе делового центра.

Операторы рынка коммерческой недвижимости Казани утверждают, что уже сейчас можно говорить о формировании нового центра деловой активности в Ново-Савинском районе города, который будет конкурировать с центральным Вахитовским. С реконструкцией исторической части Казани начался массовый отток различных учреждений и фирм из сносимых и перестраиваемых зданий, отмечает Рафаэль Бикметов, заместитель генерального директора по маркетингу корпорации ‘‘Единая арендная система’’ (крупный оператор рынка коммерческой недвижимости Казани, управляет порядка 60 тыс. кв. м офисных площадей). С завершением реконструкции исторической части города следует ожидать возврата некоторой части фирм (это будут, в основном, представительства московских и зарубежных компаний) во вновь построенные или реконструированные офисные центры, но при этом надо понимать, что многочисленные и прекрасно оборудованные офисы вряд ли будут полностью заполнены как правило, из-за высоких арендных ставок и проблем с парковкой и транспортной доступностью.

С такими аргументами согласен и Андрей Тюрин, руководитель департамента недвижимости самарской СК Портал. По его словам, исторический центр по-прежнему остается наиболее престижным для строительства жилых домов, а вот с точки зрения размещения офисов, из-за плохой транспортной составляющей (узкие улицы, отсутствие парковок) и нехватки свободных мест для строительства, неудобен.

С ним согласна и Татьяна Романчева, руководитель Нижегородского центра научной экспертизы. Она отмечает, что дорога до офиса в центре города с каждым годом будет требовать все больше времени. По этой причине, напоминает она, в Нижнем Новгороде предлагают перенести деловой центр в район Старого Канавина. А вот высокие арендные ставки в центральных районах города как причину смещения предпочтений арендаторов и покупателей офисных помещений в сторону окраин она считает неактуальной для регионов. Цена квадратного метра и уровень арендных ставок в офисном центре зависит от класса объекта, уровня обслуживания. Более низкие арендные ставки в так называемых ‘‘офис-парках’’ за пределами Садового кольца в Москве понятны: земля там стоит на порядок дешевле площадок в центральных районах. В региональных центрах существенной разницы практически нет, объясняет она.

По словам г-на Бикметова, многие компании и организации, строящие свой бизнес на обслуживании партнеров и посетителей, предпочли размещать офисы в других районах города на магистралях или рядом с ними именно из-за возникших в центре Казани транспортных проблем. Скорее всего, крупные компании и организации предпочтут классическую западную схему расположения, когда представительный главный офис располагается в центре, а многочисленные допофисы рассредоточены по городу, полагает он.

Судя по всему, белые воротнички действительно будут тратить гораздо меньше бесценного времени на то, чтобы добраться из дома на работу и обратно. Дело в том, что деловые центры не только сместятся в сторону жилых районов, но и, вполне вероятно, переедут прямо во двор. Согласно последним тенденциям застройки, офисные центры активно строятся в жилых комплексах. Подобные проекты развиваются застройщиками Европейского квартала, комплексов Пять звезд, Город мира в Самаре. Планы строительства офисного центра в жилом массиве 123-го квартала Самары имеет и СК Нива-строй. Причем речь идет о полноценных офисных проектах. Согласно плану застройки, офисный центр Европейского квартала будет представлять собой 11-этажное здание, первая очередь проекта Город мира (ЖК Москва) включает в себя два офисных центра Арбат и Таганка, каждый площадью более 5 тыс. кв. м. А компания Маякстройинвест намерена построить в Пяти звездах 30-этажный офисный центр площадью 17,5 тыс. кв. м и торгово-офисный комплекс в 19,5 тыс. кв. м. Похоже, образ жизни мегаполисов все больше способствует тому, чтобы совместить понятия дом и офис.
На поволжском рынке недвижимости доходность вложений растет пропорционально сокращению объемов строительства. В этой ситуации усиливается интерес к корпоративным программам по привлечению мини-инвестиций от населения.

В двух шагах от дома

Сокращение объемов строящегося жилья привело к падению оборотов у риэлторских структур: продажей квартир многие застройщики теперь занимаются сами (см. график 1). Строительные компании все активнее берут на себя еще одну функцию реализацию инвестиционных программ, ориентированных на расширение круга частных инвесторов.

Вступление в силу пакета законов, положенных в основу национальной программы Доступное жилье, оказалось весьма болезненным для региональных рынков недвижимости: падение предложения на фоне растущего спроса привело к существенному росту цен. Особенно настораживает тот факт, что разнонаправленность изменения этих ключевых параметров не только сохраняется, но и усиливается. Так, в Самаре, по оценке местного информационно-аналитического издания Новости рынка недвижимости, обобщающего данные от застройщиков, в 2005 году цены на жилье увеличивались в три раза быстрее, а объем предложения по долевому участию в строительстве рос в два раза медленнее, чем в 2004 году. Сегодня на рынке очень мало строящегося жилья. Предложения по более или менее адекватным ценам уходят в считанные дни, отмечает генеральный директор самарской компании Интер-Стандарт Сергей Кривозубов. Если у строительной компании есть полный пакет документов на объект, к моменту возведения коробки нереализованных квартир в нем уже нет.

Инвестиционные метры

Раньше порог их вхождения в рынок недвижимости определяла стоимость целой квартиры. Сейчас им предлагается приобрести (как правило, для последующей реализации) даже несколько квадратных метров жилья. Интерес к такого рода мини-вложениям подогревается не только доступностью, но и высокой доходностью: за время строительного цикла жилье успевает подорожать в среднем на 50%, что делает инвестиционные метры одним из самых доходных финансовых инструментов.

Среди участников программы сегодня преобладают те, кто изначально строит жилье для себя, но в процессе возведения объекта по той или иной причине вынужден переуступить выкупленную площадь, рассказывает директор самарской компании ‘‘Берег-Риэлт’’ Игорь Филиппов. Доля желающих приобрести квадратные метры для последующей перепродажи на данный момент составляет примерно треть.

Народный банк так называется инвестиционная схема самарской компании Берег. Чтобы участвовать в ней, необходимо внести вступительный взнос в размере не менее 5% от общей стоимости квартиры на момент совершения сделки. Программа обеспечивает частному инвестору возможность на протяжении строительного цикла свободно перемещать свой капитал реализовывать квадратные метры в одной новостройке и приобретать долю в другой. Не исключается и самый консервативный вариант не трогать вложенные средства и получить их после окончания строительства вместе с дивидендами. Анализировать конъюнктуру рынка мини-инвестор может либо самостоятельно, либо с участием специалистов компании. Инициаторы Народного банка рассчитывают на двойной выигрыш: помимо привлечения сравнительно дешевых финансовых ресурсов они легитимно обходят запрещение публично позиционировать новостройки при отсутствии полного пакета разрешительной документации (рекламу инвестиционных программ пока еще никто не отменял).

Основной проблемой привлечения мини-инвестиций в недвижимость является уровень их доходности. Инициируя подобные программы, застройщики стремятся уменьшить цену заимствования в сравнении со ставкой по банковским кредитам. Вместе с тем процент прибыли частных инвесторов должен не только превышать ставку по банковским депозитам, но и компенсировать риски, сопутствующие вложениям в строительство. Рассчитать и прогнозировать все эти параметры, как отмечает генеральный директор самарской компании Портал Игорь Михеев, достаточно сложно, особенно в самом начале строительного цикла. А потому реальная прибыль как инициаторов, так и участников программ типа Народный банк зависит от них самих и может отклоняться от запланированной на 15 20%.

По оценке заместителя генерального директора самарской строительной компании Губерния Анатолия Коновалова, в качестве мини-инвесторов выступают в основном физические лица, которые покупают площадь на начальных этапах строительства объекта. Мини-вложения в недвижимость идеально подходят для инвестиций на срок до одного года, утверждает он. За это время цена квадратного метра в новостройке уже вырастает до привлекательного для инвестора уровня, а пройти государственную регистрацию объект, как правило, еще не успевает, так что оформить переуступку доли можно по упрощенной процедуре.

Несколько иная ситуация в Нижегородской области, где из-за низкого платежеспособного спроса срок экспозиции инвестиционных квартир в 2005 году увеличился на несколько месяцев. По данным местной компании Центр научной экспертизы (ЦНЭ), доходность частных инвестиций в жилую недвижимость падает: в 2005 году она снизилась по сравнению с 2004 годом на 5% (с 25% годовых до 20%). Соответственно уменьшилось число объектов, обеспечивающих доходность не ниже средней (в 2003 2004 годах таких домов было 95%). Такая тенденция вызвана, по мнению директора ЦНЭ Татьяны Романчевой, вступлением в силу закона о долевом строительстве. Сейчас застройщики, в том числе пришедшие на региональный рынок московские девелоперы, начинают продавать квартиры не с котлована, как прежде, а когда готовы уже три-четыре этажа. В итоге интерес к такого рода инвестициям у нижегородцев небольшой. К примеру, в общем объеме сделок местного агентства недвижимости Партнер они составляют не более 10% в денежном выражении. По словам директора агентства Владимира Снажина, его компания привлекает в качестве мини-инвестиций средства граждан (в размере не менее четырех тыс. долларов) для возведения конкретного объекта или покупки земельного участка, но обозначить профит участников сделки он отказался.

Наша компания не гарантирует частным инвесторам определенный уровень доходности, рассказывает Игорь Филиппов. Они сами должны ориентироваться в инвестиционном пространстве и делать выводы, что выгоднее вложения в недвижимость или иные финансовые инструменты. Справедливости ради заметим, что при действующем законодательстве застройщики несут существенно большие риски, чем инвесторы, профит которых зависит в основном от соотношения между спросом и предложением на рынке недвижимости. А оно в обозримой перспективе будет складываться как раз в их пользу. Более того, катаклизмы вроде случившегося весной прошлого года резкого удорожания стройматериалов вызывают рост цен на строящееся жилье, что лишь увеличивает прибыль частного инвестора. Правда, при одном условии если он не ошибся в выборе застройщика.

Доступная собственность это программа мини-инвестиций в коммерческий сегмент real estate, реализуемая с апреля 2005 года самарской компанией Капитал-Недвижимость. Участнику, имеющему как минимум 200 тыс. рублей, предлагается купить часть нежилого помещения в хорошем (проходном) месте для получения инвестиционного дохода от сдачи его в аренду. При нынешней конъюнктуре самарского рынка указанная сумма соответствует, в зависимости от местоположения объекта, стоимости 10 18 кв. м на первых или 15 30 кв. м в цокольных этажах.

Заработаем на аренде

Права покупателя на часть площади подтверждаются свидетельством о собственности, выдаваемым региональным управлением Федеральной регистрационной службы (ФРС), а арендный доход (в среднем 30 35% годовых) ежемесячно поступает на его банковский счет. Общая доходность такого рода инвестиций, по оценке г-на Толмачева, составляет около 50% годовых за счет роста рыночной стоимости помещения. Эти показатели обеспечили весьма активный рост числа участников программы в 2005 году (см. график 2).

В поле зрения компании находится около 300 выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости разного уровня ликвидности. По словам главного эксперта Капитал-Недвижимости Сергея Толмачева, его компания подбирает для участников программы сравнительно недорогие помещения. Их цена колеблется от 270 до 800 долларов за кв. м, что позволяет достаточно быстро (от трех до шести недель) формировать пулы покупателей и в короткие сроки выкупать заранее намеченные объекты. После покупки и приведения в надлежащий вид помещения сдаются арендаторам под торговые секции и салоны.

В рамках предлагаемой компанией Капитал-Недвижимость корпоративной программы Доступная собственность с апреля 2005 года приобретено уже четыре объекта недвижимости, у трех из них от шести до девяти собственников, а у одного 1 Сейчас эти помещения, по информации Сергея Толмачева, готовятся для сдачи в аренду, а часть площадей выкуплена для размещения магазинов и предприятий сервиса.

Управление объектом, приобретенным на средства участников программы, компания-инициатор берет на себя. Ее отношения с пулом собственников помещения оформляются договором, который также регистрируется в региональном управлении ФРС. Минимальный срок действия такого договора пять лет, в течение которых собственник имеет право продать, подарить или завещать свою долю как действующий бизнес. Арендная ставка обычно составляет 450 1800 рублей за кв. м. Из арендного дохода участников программы вычитаются стоимость услуг управляющей компании (50 75 рублей с кв. м), коммунальные платежи (около 20 рублей с кв. м) и обычный налог на имущество.

Впрочем, с неизбежным, на фоне падения объемов строительства, ростом цен на рынке недвижимости ситуация, скорее всего, серьезно изменится. Застройщикам придется научиться, что называется, клевать по зернышку, привлекая мини-инвестиции граждан, как это сейчас делают финансовые институты, наращивающие активность в сфере ритейла.

Рассмотренная инвестиционная схема запатентована как объект интеллектуальной собственности, и подобные ей в других поволжских регионах, насколько нам известно, не используются. В Нижнем Новгороде, к примеру, при гораздо меньшей, чем в Самаре, доходности вложений в коммерческую недвижимость (по оценке г-жи Романчевой, 22 23% годовых) входной порог на порядок выше: инвестору предлагается купить помещение только целиком, при том, что его площадь, как правило, больше, чем квартира, а цена метра на 10 15% выше.



Главная --> Публикации