Главная --> Публикации --> На стадион имени кирова объявлен конкурс Деловая москва получила новый бизнес-центр Деловые центры будут продавать по ипотеке Северная африка: недвижимость туниса Доступным жильем займутся фас и генпрокуратура

Индивидуальная процентная ставка будет предоставляться по всем кредитным продуктам DeltaCredit банка. В зависимости от выбранной клиентом программы кредитования, ставка по кредиту может быть фиксированная, либо (по программе deltaВариант) переменная — в зависимости от изменения ставки LIBOR. Минимальный размер процентной ставки устанавливается на уровне 10% годовых в долларах США.

Впервые в России DeltaCredit банк вводит для клиентов индивидуальную процентную ставку по предоставляемым ипотечным кредитам.

Специалисты DeltaCredit банка разработали оригинальную технологию дифференцированного подхода к установлению процентной ставки по кредиту, основанную на собственной статистической информации и анализе лучших образцов, применяемых в мировой практике. Новая технология учитывает соотношение различных параметров, включая: уровень платеже— и кредитоспособности заемщика, сумму первоначального взноса и выбранный заемщиком кредитный продукт. Введение автоматизированной системы скоринга позволяет устанавливать ценовые параметры кредитного продукта в зависимости от индивидуального портрета каждого заемщика. Процентная ставка устанавливается в зависимости от тех рисков, которые принимает банк, выдавая ипотечный кредит конкретному заемщику.

применение индивидуальной процентной ставки стало возможным благодаря внедрению уникальной системы автоматизированного скоринга. Подобные системы применяются при кредитовании физических лиц во всех развитых странах мира.

Комментируя нововведение, президент DeltaCredit банка Николай Шитов подчеркнул: «Мы последовательно проводим политику внедрения в своей деятельности банковских технологий на уровне мировых стандартов. Введение индивидуальной процентной ставки по ипотечным кредитам свидетельствует о выходе DeltaCredit банка на новый качественный уровень работы с заемщиками».
Шереметьево-3 рискует войти в историю не только как аэровокзал-долгострой, но и как самый дорогой терминал, причем не только в России. Стоимость его строительства может вырасти до $600 млн.

В настоящее время DeltaCredit банк предоставляет ипотечные кредиты по нескольким программам: на покупку готового и строящегося жилья, на приобретение и завершение строительства загородной недвижимости, на ремонт жилья.

Но оказалось, что бюджет проекта может вырасти еще на $150-200 млн.

Аэрофлот никогда не раскрывал бюджет Шереметьево-3, а экспертные оценки стоимости проекта постоянно росли. В 2001 г. гендиректор авиакомпании Валерий Окулов говорил, что терминал обойдется в $210 млн. Чуть позже нанятый Аэрофлотом консультант британская Bovis Lend Lease назвала уже сумму в $300 млн. А к 2004 г. проект подорожал до $430 млн. С такой сметой утвердил строительство Шереметьево-3 совет директоров Аэрофлота полтора года назад. Из них на строительство самого здания терминала должно было пойти $300 млн, а оставшиеся $130 млн на сопутствующие объекты (помещения под торговлю, общественное питание, стоянки и др.).

Хотя объем проектного финансирования еще не утвержден, близкий к авиакомпании источник не исключает, что бюджет Шереметьево-3 может поплыть. В любом случае у Шереметьево изначально был не самый дешевый терминал, замечает замглавы российского представительства австрийской строительной компании Strabag Александр Ортенберг. Такая стройка в Европе, со стоянками и другими объектами, составляет в среднем $1000-1200 за 1 кв. м, или вдвое меньше, чем у Шереметьево- С российскими проектами бюджет Шереметьево-3 и вовсе несопоставим. Внуково планирует построить почти такой же терминал за $139 млн, а управляющая Домодедово группа Ист Лайн примерно за $500 млн за пять лет полностью перестроила аэропорт, напоминает Ортенберг. Впрочем, первый заместитель гендиректора Внуково Виталий Ванцев допускает, что бюджет в $600 млн может быть обоснован. Иногда на такую сумму можно только инженерные коммуникации к зданию терминала подвести, не говоря уже о всей стройке, отмечает он. Не торопятся с выводами и чиновники. Если дополнительные расходы [на проект] будут обоснованы, мы это одобрим, говорит сотрудник Минэкономразвития.

Шереметьево-3 начали строить прошлым летом. Аэрофлот сам вложился в проектирование и первый этап строительства, заняв $130 млн у синдиката западных банков. Этих денег, по данным Аэрофлота, хватит до конца марта. А дальше оператор проекта компания Терминал привлечет еще $450-500 млн на условиях проектного финансирования, заявил вчера финансовый директор Аэрофлота Михаил Полубояринов. Всего получается около $600 млн. Заемные средства будут привлекаться с запасом, поскольку во время строительства может случиться все, что угодно, например появиться новые непрофильные объекты, пояснили представители Аэрофлота, подчеркнув, что это не вызовет очередного увеличения стоимости проекта.

Терминал Шереметьево-3 строится с 2001 г. По проекту его площадь должна составить 195 000 кв. м, пропускная способность 9 млн пассажиров в год. Открытие запланировано на октябрь 2007 г. Подрядчик турецкая Enkа, оператор строительства компания Терминал с уставным капиталом около $130 млн. 100% ее акций принадлежит Аэрофлоту.

В любом случае сам Аэрофлот серьезных затрат на Шереметьево-3 уже не понесет. В июне он продаст 70% акций Терминала, вернув $90 млн вложенных денег. По 25% + 1 акция получат Внешторгбанк и аэропорт Шереметьево, еще 20% Внешэкономбанк. А на апрель-май, когда Терминал фактически останется без средств для стройки, подстрахует его либо собственными $30-40 млн, либо поручительством по кредиту на эту сумму, сказал Полубояринов.

Индекс стоимости жилья в декабре 2005года: 1384,2 $/кв. м. (-0,69% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -0,75% в месяц (снизился на 0.97%).



Октябрь декабрь 2005 года был периодом стагнации цен. При этом в отдельных сегментах рынка цены немного просели. Наиболее заметно просели сегменты наиболее дешевого морально и физически устаревшего жилья. В тоже время цены на квартиры в новых домах росли даже в декабре.

Минувший год войдет в историю киевского рынка недвижимости как год рекордно высокого темпа роста цен. Цены интенсивно росли с конца августа 2004 года до начала октября 2005 года. При этом в течение продолжительного времени рост шел с ускорением. И это происходило практически во всех сегментах рынка. Для всех типов жилья, во всех районах Киева

- график индекса стоимости квартир нижнего ценового диапазона (в который вошли 20% самых дешевых квартир).

Всё это хорошо видно на графиках индексов стоимости и статистики, приведенных ниже. Для того чтобы показать тенденции изменения цен на наиболее дорогое и наиболее дешевое жильё, мы вместе с графиком месячных индексов киевского рынка недвижимости привели еще два графика:



- график индекса стоимости квартир верхнего ценового диапазона (в который вошли 20% самых дорогих квартир).









В аналитических отчетах (опубликованных на киевском портале недвижимости domik.net) мы по мере сил анализировали основные итоги каждого месяца, обсуждали факторы и тенденции, давали прогнозы на будущее. Поэтому в годовом отчете лишь напомним основные события и тенденции, имевшие место на киевском рынке недвижимости в 2005 году.



Но вскоре Минюст дал разъяснения о порядке взимания налога и потихоньку все стало налаживаться. С каждой неделей количество сделок росло и росло.

Начался год в условиях политической нестабильности и экономической неопределенности. А тут еще введение так называемого 13% налога на доходы физлиц. И хотя об этом налоге было известно заранее, рынок оказался не готовым к нему. Нотариусы отказывались оформлять сделки, продавцы пытались переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей. И все вместе взятые напряженно ждали: что будет дальше? Количество сделок уменьшилось на порядок.

Практически все участники рынка были уверены в том, что недвижимость будет дорожать. Строители поднимали цены, говорили об инфляции, удорожании стройматериалов, рабочей силы, земли, проектов, разрешений на строительство.

Росли и цены. Платежеспособный спрос в несколько раз превышал предложение. Покупатели, устав от экономических и политических неурядиц старались обрести стабильность, вложив деньги в дорожающую недвижимость. Продавцы же в подобной атмосфере не спешили расставаться с ней.

Весьма сильно толкала цены вверх дополнительная налоговая нагрузка. И это было одной из основных причин того, что в конце марта законодатели ввели мораторий на взимание налога на доходы физлиц. Однако уплаченный ранее налог решили обратно не возвращать.

Заметно увеличилось количество приезжих, в том числе и зажиточных иностранцев. И всем им срочно нужно было жильё; во многих случаях собственное или служебное.

В конце марта начале апреля существенно подорожали мясо и бензин. Это усилило недоверие к денежным накоплениям. Мол, если дорожает мясо и бензин, то скоро все начнет дорожать. И нужно срочно думать о надежном и выгодном вложении накопленных сбережений.

Отмена налога, конечно же, повлияла на рынок и его участников. Но на тренде это практически не сказалось. Поскольку на смену одному дестабилизирующему фактору пришло сразу несколько.

Де-факто доллар просел процентов на пять. Это проседание рынок недвижимости компенсировал примерно за месяц. Но цены росли и росли. Более того, темп роста цен увеличивался с каждым месяцем. На первое место стали выходить морально-психологические факторы. С каждым месяцем росла степень неуверенности людей. А фактор неуверенности на рынке недвижимости один из важнейших. Всем в жизни требуются некие фундаменты-основы. Материальные и моральные И как только какая-то из основ начинает шататься, люди инстинктивно стремятся найти другие, более надежные и устойчивые.

Но это было лишь начало кризиса. В конце апреля резко упал курс доллара. Поскольку вторичный рынок недвижимости у нас традиционно долларовый, то это было болезненно воспринято участниками рынка.

Начался ажиотажный экономически необоснованный рост цен на киевскую недвижимость.

В условиях, когда нет доверия к деньгам и валютам, когда темпы экономического роста снижаются, когда практически нет фондового рынка, многие наши сограждане обратили свой взор на киевскую недвижимость. Считая ее самым надежным и выгодным местом размещения средств.

Разгорелось нешуточное противостояние в обществе. Поскольку в снижении цен на жилье заинтересованы очень многие, то рьяных адептов теории мыльного пузыря, который вот-вот лопнет, на форумах было более чем достаточно. И писали они (да и сейчас пишут) горячо, с внутренней убежденностью.

Наверняка, и наши аналитические отчеты с графиками, отображающими неуклонный рост цен, внесли свой вклад в формирование подобных настроений. Глядя на эти графики, многие участники рынка проникались убежденностью, что так будет и дальше, и поднимали цены. Этот рост сразу же отражался на графиках, а это, в свою очередь, влияло на восприятие происходящего участниками рынка. В результате цены еще больше росли.

А ведь риэлторам летом было действительно трудно. Переговоры и просмотры с раннего утра до позднего вечера. А сделки срывались одна за другой Рассыпались с таким трудом составленные цепочки продаж-обменов.

Доходило до абсурда. Обвиняли в бурном росте цен всех, кто имел хоть какое-то отношение к недвижимости: строителей, риэлторов и, конечно же, аналитиков. Попытки объяснить, что в периоды интенсивного роста цен работать риэлторам крайне трудно, вызывали на форумах насмешки и всплески негодования.

Дело в том, что в СМИ была развернута жесткая пропагандистская кампания, направленная на преломление тенденций, на слом тренда в сторону снижения цен.

Анализируя всё это, мы не раз задумывались о временном замораживании публикации статистических материалов. Но так и не решились на это.

Но ведь о сломе тренда писали и явно заказные статьи. Писали, судя по всему, профессионалы. Поскольку публиковали их не в желтой прессе, а в серьёзных изданиях.

Многих своих критиков мы понимаем Когда умный образованный человек вдруг ощущает, что при всем его старании перспективы обзавестись жильем в Киеве призрачными, то до всяких теорий и призывов на форумах может дойти

Помнится, мы тогда по несколько раз все свои базы, программы, цифры перепроверяли И всякий раз убеждались в росте цен. А в серьёзных изданиях писали о падении.

Ну, как нам было себя вести, когда в период бурного роста цен в серьёзных изданиях появлялись статьи о снижении цен!? Мол, по словам представителей неизвестно каких агентств цены снижаются

Вот и задумаешься: а к чему бы всё это?

Кстати, были и прямо противоположные примеры. Скажем, по нашим данным в мае жилье подорожало процентов на пять. А на форумах изо дня в день несколько месяцев подряд повторяли, что безответственность властей при девальвации доллара вызвала в мае повышение цен чуть ли не в полтора раза.

Похоже, правы те авторы, которые считают, что за этими PR-кампаниями стояли очень не бедные люди, попытавшиеся изменить настроения общества, сломать тренд и по сходной цене прикупить киевской недвижимости.

Нам сложно судить какие цели и устремления превалировали в подобных PR-кампаниях: политические или экономические. Наверняка, были и те, и другие. О политике писать не будем. А вот относительно экономики

Например, намерения правительства и городских властей внести нотки оптимизма, тоже нередко разогревали рынок.

Во времена, когда рынок далек от стабильности, общественно-массовая психология один из наиболее влиятельных, и в тоже время один из наиболее непредсказуемых факторов формирования цен.

А тут еще и банки существенно снизили первоначальный взнос, увеличили максимальный срок кредитования. Некоторые банки снизили даже проценты по кредитам. В результате летом 2005 года более 60% квартир покупалась с привлечением кредитных ресурсов (без них многие покупатели вообще не могли бы выйти на рынок). Упрощение условий кредитования существенно повысило спрос, количество денег на рынке, а, следовательно, и цены.

Обещали компенсировать жителям сносимых хрущевок их жилье в полуторном размере и породили необоснованные ожидания. Заявили о грандиозных перспективах развития Киева завлекли дополнительных приезжих, увеличили спрос на недвижимость. Стали говорить о стимулировании рождаемости, о возможном списании части долгов по ипотечным кредитам семьям, имеющих детей, - обнадежили людей, решающих залезать в долги или нет

Быстрый рост, разогревание рынка, ажиотаж неизбежно приводят к болезням. Всё имеет минимум две стороны. Всё хорошо в меру. В своих аналитических обзорах мы об этом неоднократно писали. Ажиотажный спрос это уже не симптом, это уже болезнь. Которая может дать осложнения, стать причиной других заболеваний.

Все это должно послужить уроком всем нам.

Рынок вошел в состояние стагнации цен.

Именно это и случилось в октябре. Рынок, разогнавшийся до невиданных ранее скоростей (цен) и оборотов (сделок), вдруг резко затормозил. Подавляющее большинство участников рынка заняли выжидательную позицию. Наметилась позиционная борьба нервов, борьба рынка продавцов (не желающих снижать цены) и рынка покупателей (ждущих существенных уступок).

В заключение прогноз на 2006 год

К концу 2005 года явный тренд так и не проявился. То небольшое снижение индекса цен, которое мы зафиксировали во второй половине декабря, может оказаться вовсе и не трендом, а краткосрочным колебанием. Подождем пока с выводами. Тем более что, узнав, что и в следующем году не нужно будет платить подоходный налог при продаже недвижимости, большинство участников рынка, похоже, решили не спешить и досрочно ушли на новогодние каникулы (о чем свидетельствует снижение количества предложений).

Стагнация цен, скорее всего, продлится до конца зимы.

Полагаем, что резкого снижения цен на киевскую недвижимость не будет.

Ведь спрос на недвижимость огромный.

Весной увеличится деловая активность и цены поползут вновь вверх.

Доходы многих киевских семей (в том числе, полученные на рынке недвижимости) растут с каждым годом.

Люди по-прежнему едут и едут в Киев; некоторые из них приезжают с солидными деньгами.

Банки заявляют о готовности улучшать условия ипотечного кредитования. Власти говорят о расширении программ льготного кредитования, когда значительная часть средств выплачивается из госбюджета (например, при молодежном кредитовании) или из бюджета города (например, по программе 50/50). А ведь чем больше денег на рынке тем выше цены.

У большинства продавцов крайне мало альтернативных мест размещения капиталов. Продавая одну недвижимость, большинство наших граждан деньги с рынка недвижимости не уносят, а вкладывают в другую недвижимость.

Учитывая всё это вместе взятое, мы склоняемся к выводу, что цены к концу 2006 года вырастут. При этом очень надеемся, что уроки 2005 года пойдут всем участникам рынка на пользу. И этот рост в годовом исчислении не очень превысит уровень инфляции.
Санкт-Петербург Претенденты на реставрацию Новой Голландии выставили на обозрение свои проекты. Эн Эйч Ай Групп планирует вложить в работу $480 млн, компания с немецким капиталом Строй Холдинг около $540 млн, а СТ Новая Голландия Шалвы Чигиринского оказалась самой экономной, предложив $320 млн.

Кроме того, делая прогнозы, мы учитываем ментальность народа и особенности распределения недвижимости среди владельцев. Недвижимость у нас пока распределена куда более равномерно, чем в других европейских столицах. Мало кто из наших граждан владеет тремя и более квартирами. А продавать свою родную квартиру (пусть она даже и вторая) при круто падающих ценах наши люди будут лишь в самых исключительных ситуациях. Начнут цены резко снижаться уйдут продавцы с рынка. Оставят они свою лишнюю квартиру детям и внукам, будут держать ее как золотой запас на черный день.

По расчетам другого участника компании Строй Холдинг, инвестором которой выступает немецкая Bayerische Baubetreuungs GmbH, объект обойдется в $530-546 млн. Предстоит очень сложная реконструкция, объясняет руководитель проекта от компании Строй Холдинг Святослав Чубаров. В рамках проекта, разработанного зарегистрированной в России КСП Энгель и Циммерманн, предполагается строительство Дворца фестивалей, торгово-развлекательного комплекса, гостиницы, бизнес-центра, подземного шестиуровневого гаража.

Вчера компании Эн Эйч Ай Групп, Строй Холдинг и СТ Новая Голландия, претендующие на реконструкцию Новой Голландии, представили макеты своих проектов. По словам операционного директора фонда Ruric AB в Петербурге (компания является акционером участвующей в конкурсе Эн Эйч Ай Групп) Александра Дымова, его компания предлагает инвестировать в реконструкцию комплекса около $480 млн. Проект, разработанный известным архитектором Эриком ван Эгераатом, помимо строительства Дворца фестивалей предлагает создание торговых площадей, бизнес-центра, пятизвездочной гостиницы, подземного паркинга и жилья примерно на 220 квартир.

Шалва Чигиринский уже побеждал на тендере, предложив наименьшую цену. В ноябре 2004 г. его компания СТ Девелопмент получила право снести гостиницу Россия в Москве. Тогда компания оценила все работы в $830 млн, обойдя претендентов, предлагавших вложить $1,45-2 млрд. Более высокие предложения конкурентов не смущают СТ Груп и сейчас. Представляющая компанию Светлана Антонова напоминает, что объем инвестиций не главное условие победы в конкурсе. Возможно, конкуренты огласили несколько завышенную оценку, чтобы подстраховаться на случай сложностей с реконструкцией, предполагает она.

Самая скромная сумма инвестиций $320 млн заявлена компанией СТ Новая Голландия, созданной специально для реализации проекта холдингом предпринимателя Шалвы Чигиринского СТ Груп. По проекту компании, разработанному Норманом Фостером, центр территории Новой Голландии займет амфитеатр на 3000 зрительских мест. Кроме того, планируется построить дополнительный камерный филармонический зал, музей изобразительных искусств, три гостиницы, двухуровневый паркинг.

Проект не настолько масштабный. Рачительному хозяину хватит $150 млн, чтобы сделать конфетку, говорит Свиньин.

Петербургский девелопер Василий Сопромадзе считает, что $320 млн абсолютно реалистичная цена. Он добавляет, что в зависимости от внутренней начинки зданий проект можно сделать на любую сумму, однако есть смысл вкладывать до $500 млн. Такие инвестиции будет очень сложно окупить, говорит он. А гендиректор управляющей компании Свиньин и партнеры Владимир Свиньин полагает, что цена всех трех предложений завышена.

А директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков, напротив, считает, что меньше чем в $250 млн инвестору не уложиться, а верхняя граница не ограничена: Вопрос только в сроке окупаемости. При правильной концепции и строительстве трассы Западного скоростного диаметра, которая должна пройти рядом, возможно, что за 7-9 лет и окупится.

Он предполагает, что удорожать проект могут гидротехнические работы, но и они, по словам Свиньина, вряд ли стоят дороже $50 млн. Но если инвесторы найдут, куда вложить эти $300-500 млн, то окупятся эти средства примерно через 10 лет, а столько не готовы ждать даже неторопливые фонды, управляющие деньгами финских пенсионеров, говорит Свиньин.



Архитектурный ансамбль Новая Голландия расположен на острове площадью 7,8 га в Адмиралтейском районе Петербурга. Состоит из нескольких десятков объектов, 11 из них памятники федерального значения. По условиям тендера на право реконструкции комплекса инвестор должен будет в течение семи лет вложить не менее $300 млн в создание общественно-делового комплекса, включающего Дворец фестивалей площадью не менее 10 000 кв. м.



Главная --> Публикации