Главная --> Публикации --> Наследование по завещанию Хитрые схемы продажи новостроек уйдут с рынка На стадион имени кирова объявлен конкурс Деловая москва получила новый бизнес-центр Деловые центры будут продавать по ипотеке

2.Оценка спроса и предложения в исследуемом сегменте рынка недвижимости
Оценка проводилась по собственным статистическим данным корпорации «БЕСТ-Недвижимость». Учтены реальные сделки и находящиеся в работе заявки клиентов на покупку и продажу земли и коттеджей.
Исследуемый период: январь-апрель 2003 года.
Количество объектов: 1108 (681 – коттеджи, 427 – участки).

1.Характеристика общей ситуации на рынке загородной недвижимости
Современный рынок загородной недвижимости начал складываться в 1992 году – после выхода в свет указа президента «О продаже земельных участков ...». Затем был бум 1993-1996 годов, сменившийся спадом в конце 90-х гг. Однако стабилизация экономики и развитие бизнеса выявили отложенный, но сохранившийся спрос на загородное жилье со стороны бизнес сообщества. По данным корпорации, в последнее время спрос на загородное жилье ежегодно увеличивается примерно вдвое. Эта тенденция не осталась незамеченной, и в данном сегменте начинают активную деятельность все новые участники рынка. Сейчас инвестиционная активность в коттеджном строительстве сравнима с ситуацией в сегменте коммерческой недвижимости, а доходность наиболее удачных проектов достигает 140-150%. Как следствие, увеличилось число сделок с землей, устойчивый рост цен на которую позволяет совершать спекулятивные операции. Повышенную активность на рынке проявляют некоторые коммерческие банки, так, DeltaCredit банк предложил клиентам программу ипотечного кредитования для приобретения загородной недвижимости.

Рублевское шоссе, продолжающее иметь устойчивый спрос на участки, сдало свои позиции, что объясняется недостаточным количеством удачных предложений. Лучшие земли с лесными участками уже проданы, а те, которые находятся в частных владениях юридических лиц, поступают на рынок по явно завышенным ценам.



На лидирующие позиции выходит Калужское шоссе.

Бесспорным лидером является Новорижское шоссе, проходящее в нескольких километрах от Рублевского. Природные условия там почти те же, но земля дешевле минимум в полтора раза, и нет проблем с подъездными путями.

Ярославское направление, которое, по мнению некоторых аналитиков и по данным ряда агентств (в том числе и корпорации «БЕСТ-Недвижимость»), присоединилось к лидерам в 2002 году, по результатам 1-го квартала 2003 года таковым не является. Предложение значительно превышает спрос, и эта тенденция усиливается при оценке спроса и предложения на коттеджи. Однако это не умаляет потенциала данного направления, обладающего в 30-ти километровой зоне от Москвы рядом крупных водохранилищ и прекрасными лесными массивами.

Некоторые направления по-прежнему остаются популярными: Минское, Можайское, Ильинское(как и на Рублевком шоссе, ограниченное количество предложений) и Осташковское.

Средний размер участка, выставленного на продажу
Калужское ш. – 1,2 га
Дмитровское ш. – 740 сот.
Варшавское ш. – 600 сот.
Волоколамское, Ленинградское, Симферопольское, Рублевское ш. – 100-180 сот.
Киевское, Каширское, Пятницкое ш. – 70-80 сот.
Остальные ш. – 12-20 сот.

Наблюдается повышенная активность на рынке купли-продажи земли, характеризующаяся не только возросшим количеством заявок и сделок, но также большими размерами продаваемых и покупаемых участков.

Распределение площади предлагаемых к продаже и заявленных на покупку участков по направлениям отличается от распределения числа предложений. Это связано с тем, что средняя площадь участков по различным направлениям существенно различается. Таким образом, при анализе активности рынка земли и сравнении ее по различным направлениям необходимо использовать число предложений (сделок), а при анализе оборотов рынка земли – общую площадь предлагаемых (проданных) участков.

Средний размер участка в заявках на покупку
Дмитровское ш. – 440 сот.
Волоколамское, Ленинградское, Новорижское, Рублевское ш. – 100-150 сот.
Калужское, Ярославское ш. – 70-80 сот.
Остальные ш. – 12-20 сот.



Представленные выше данные несколько отличаются от количественной оценки заявок на покупку и продажу земли. Возможно, их можно рассматривать как перспективу направлений загородного строительства, где количественный спрос отдельных покупателей на данный момент не велик, но можно в ближайшем будущем ожидать его роста. Например: Ленинградское шоссе утратило в последнее время свою привлекательность из-за загруженности трассы и вытекающих из этого экологических проблем, но оно обладает многочисленными водоемами, расположенными в глубине Химкинского и Солнечногорского районов, а также характеризуется близостью аэропорта Шереметьево. Это и есть недооцененная стоимость земли, стимулирующая интерес инвесторов.

Спрос на загородную недвижимость наблюдается также и на Варшавском направлении, но здесь определяющую роль играет невысокая цена удаленных от Москвы дачных домов.

Тенденции в распределении спроса и предложения на коттеджи похожи на описанные выше тенденции развития рынка земли. К лидерам присоединяется Киевское шоссе, обладающее стародачными поселками и новыми коттеджными застройками.



Представляется интересным рассмотреть распределение спроса и предложения не только по направлениям, но и по удаленности от МКАД.





Отмечается общая закономерность: во-первых, повышенный спрос на коттеджи и участки в 30-ти километровой зоне от Москвы; во-вторых, всплеск спроса в зонах водоемов («большой воды») (Новорижское и Волоколамское ш.).



Статистика по коттеджам, выставленным на продажу

3.Потребительские предпочтения
В рамках имеющейся статистики получены следующие данные.

Статистика по заявкам на покупку коттеджей

Удаленность от МКАД
До 15 км – 33%
15-30 км – 28%
30-50 км – 17%
>50 км – 22%
Общая площадь дома
До 150 кв.м – 34%; Sср=100 кв.м
150-500 кв.м – 53%; Sср=290 кв.м
>500 кв.м – 13%; Sср=720 кв.м
Средняя удельная площадь дома - 284 кв.м
Цена
До 50 тыс.$ - 37%; Сср=28 тыс.$
50-150 тыс.$ - 25%; Сср=100 тыс.$
150-400 тыс.$ - 26%; Сср=247 тыс.$
>400 тыс.$ - 12%; Сср=1120 тыс.$
Средняя удельная цена - 235 тыс.$
Площадь участка
Средняя удельная площадь участка - 16 соток.

Экспертная оценка специалистов корпорации «БЕСТ-Недвижимость»
По мнению сотрудников Департамента загородной недвижимости, предпочтительной для покупателей остается 30-ти километровая зона от Москвы в стародачных и коттеджных поселках. Наличие леса, водоема, «большой воды» повышает стоимость объекта в 2 раза.

Удаленность от МКАД
До 15 км – 11%
15-30 км – 34%
30-50 км – 33%
>50 км – 22%
Общая площадь дома
До 150 кв.м – 33%; Sср=94 кв.м
150-500 кв.м – 67%; Sср=270 кв.м
>500 кв.м – 0%
Средняя удельная площадь дома - 211 кв.м
Цена
До 50 тыс.$ - 37%; Сср=28 тыс.$
50-150 тыс.$ - 36%; Сср=99 тыс.$
150-400 тыс.$ - 23%; Сср=232 тыс.$
>400 тыс.$ - 3%; Сср=750 тыс.$
Средняя удельная цена - 235 тыс.$
Площадь участка
Средняя удельная площадь участка - 14 соток.

По степени готовности дома на данный момент спрос распределяется следующим образом:

Большое внимание со стороны покупателей уделяется наличию и характеристикам коммуникаций. Централизованные коммуникации повышают стоимость объекта на 25%.

В секторе дорогой недвижимости >800 тыс.$ 50% клиентов хотят купить готовые дома с мебелью и 50% участок и строить дом, размер участка от 30 соток до 1 га.

недостроенные дома (коробки) – 10%;
под чистовую отделку при наличии коммуникаций – 40%, без них – объект не продаваем;
под ключ – 50%.

Чем выше статус дома, тем большее внимание уделяется инфраструктуре коттеджного городка и ландшафтному проектированию участка, последнее может повысить стоимость объекта в пределах 10%. Учитывается также размер оплаты обслуживания поселка.

В архитектуре предпочтение отдается западным стилям и малоэтажной застройке, одноэтажным домам с мансардой и двухэтажным домам (статистика по этажности предложения – 2,4 этажа).

4.Прогноз на 2003 год
На рынке загородной недвижимости наблюдается устойчивый платежеспособный спрос, который с учетом ограниченности предложения по отдельным направлениям достаточно велик.

Отмечена зависимость соответствия размеров дома и участка:
Sобщ=50-60 кв.м – 6-10 сот.
Sобщ=100-150 кв.м – 12-15 сот.
Sобщ >300 кв.м – >=20 сот.
Большой дом >300 кв.м на 6-10 сотках – не продаваем.

ирн.RU по материалам корпорации "Бест-недвижимость"

Основным фактором, оказывающим влияние на стоимость загородного жилья, будет цена земли, которая по итогам первых четырех месяцев выросла на 10-30%. С учетом ограниченного предложения земель, пригодных для организованной коттеджной застройки, тенденция к росту сохранится. Темпы роста ее цены будут на уровне прошлого года – в среднем до 50% в год, на более удачные и элитные предложения цена может подняться в 2 раза.

Как стало известно Ъ, французский ритейлер Ашан изменил планы по экспансии в Тюменскую область, осваивать которую ритейлер планировал в альянсе с региональной девелоперской компанией Сибинтел. Стороны не смогли договориться, и Сибинтел сконцентрировался на сотрудничестве с конкурентом Ашана торговой сетью Перекресток. Эксперты говорят о том, что французский ритейлер упустил хороший шанс закрепиться в одном из самых богатых регионов России.



ООО Ашан российский представитель французской Auchan Group (оборот в 2004 году $32,5 млрд). В России компания работает с 2002 года, где ей принадлежит семь гипермаркетов в Московском регионе. Их оборот в 2004 году составил около $525 млн. В 2005 году в рейтинге Ъ Топ-50 российских ритейлеров компания заняла восьмое место.

Как рассказал Ъ специалист по связям с общественностью Сибинтела Марк Добрянский, переговоры тюменского девелопера и компании Ашан по реализации совместного проекта в регионе зашли в тупик. Как писал Ъ 22 сентября 2005 года, Собинтел еще в начале 2005 года предложил Ашану арендовать площади в своем торговом центре Гудвин либо построить отдельный торговый центр Ашан. Администрация города даже была готова предоставить французам земельный участок рядом с мелкооптовым центром Metro при условии, что строительство будет вести Сибинтел. Однако в результате длительных переговоров стороны так и не смогли договориться по финансовым вопросам. Марк Добрянский отказался рассказать подробнее о причинах, по которым компаниям не удалось достичь соглашения. В пресс-службе ООО Ашан вчера ситуацию не комментировали.

Эксперты считают, что причиной срыва переговоров Сибинтела и Ашана были не финансовые противоречия. Сейчас 'Ашан' работает только в европейской части России. Не исключено, что французы временно отказались от освоения Сибири из-за сложностей по построению логистики, считает аналитик ИК 'Финам' Владислав Кочетков. Возможно, после открытия магазина в торговом центре 'Мега' в Екатеринбурге компания начнет строить новые планы по экспансии в Сибирь.

Тюменский Сибинтел заменил Ашан в торговом центре Гудвин на сети Техносила, Перекресток и Синема-парк.



В то же время аналитики считают, что французский ритейлер может упустить шанс закрепиться в Тюмени, который считается одним из самых богатых регионов России. Президент консалтинговой компании Hyperestate Олег Пронин считает, что федеральные ритейлеры, большинство из которых планировали прийти в Тюмень в 2007-2010 годах, могут не успеть к переделу местного рынка. Если 'Ашан' придет позже 2006 года, то отбить хотя бы часть рынка у 'Перекрестка' и екатеринбургских сетей ему будет крайне сложно, отметила гендиректор РАО Консалтинг Александра Славянская. В настоящее время кроме Metro Cash Carry и Перекрестка в Тюмень пришла торговая сеть Монетка (Екатеринбург), готовятся к экспансии в 2006 году ТС Кировский (Екатеринбург) и сеть гипермаркетов Мосмарт (Москва). Вчера компания Мосмарт продала свою первую франшизу в Тюмени местному ритейлеру и девелоперу ЗАО Партнер, которое планирует построить в регионе три гипермаркета Мосмарт.

Как утверждают власти, в очереди на получение квартир стоят 117 тысяч кузбасских семей. Если к этому прибавить 14 тысяч семей, которые остались на подработанных угольных территориях после закрытия 41-й (!) шахты и нуждаются в улучшении жилищных условий, картина окажется совсем нерадужной.

В этом году объемы ипотечного кредитования в Кемеровской области будут увеличены в три раза. Но для реализации национального проекта по доступному и комфортному жилью в первую очередь необходимо увеличить объемы самого жилищного строительства. Иначе выдаваемые кредиты всколыхнут и без того высокие цены на кузбасские квартиры.

Но сельская интеллигенция - врачи и учителя - в большинстве своем предпочитают жить в благоустроенных квартирах, поэтому отказываются брать такие займы.

Уже посчитано: для того чтобы обеспечить потребности кузбассовцев в жилье, необходимо построить 8 миллионов квадратных метров. Пока же в области в среднем возводится около пятисот тысяч в год. По предварительным итогам 2005 года эта цифра достигнет 640 тысяч квадратных метров. Но здесь надо пояснить, что половина - это индивидуальное домостроение, 30 процентов осуществлено за счет банков, предприятий и агентств и лишь 20 построено за счет средств областного бюджета. Существует интересный парадокс. В Кузбассе готовы предоставлять селянам льготные бюджетные займы для строительства индивидуального жилья.

Как и в других регионах, в Кемеровской области планируют развивать социальную ипотеку. В частности, это коснется выдачи субсидий для внесения первоначального взноса молодыми семьями и молодыми специалистами. К сожалению, ипотека еще не стала в Кузбассе распространенным явлением, потому что уплата первоначального взноса при покупке квартиры (а это 30 процентов от стоимости жилья) неподъемна для многих семей.

Ежегодно в Кузбассе стремятся наращивать темпы строительства. Однако 10-12 процентов в год недостаточно для решения жилищной проблемы. Поэтому в 2006 году для всех кузбасских территорий поставлена серьезная задача: увеличить объемы строительства жилья на 25-30 процентов. Похоже, что в первую очередь в этом смысле будут нуждаться в помощи Кемерово и Новокузнецк. А все потому, что в небольших угольных городах еще остались долгострои, которые были приостановлены по причине отсутствия финансирования - многие из них в принципе можно разморозить. А вот в Кемерове и Новокузнецке необходимо осваивать новые строительные площадки. Ни для кого не секрет, что до последнего времени застройщиков всегда обременяли прокладкой инженерных коммуникаций. Поэтому себестоимость жилья резко возрастала. Градостроительный кодекс возложил обязанность готовить площадки на муниципалитеты. По словам исполняющего обязанности замгубернатора по строительству Марии Гуляевой, в Кузбассе принято решение финансировать c нового года строительство инженерных сетей и объектов соцкультбыта за счет консолидированного бюджета - федерального, областного и городского, избавив от этого обременения застройщиков.

Всем известно, что для увеличения объемов жилищного строительства нужны средства. И немалые. Поэтому в Кузбассе для их привлечения используют разные методы. Один из них такой. Полтора года назад кемеровское Агентство по ипотечному кредитованию совместно с областной администрацией организовали жилищный облигационный заем на сумму 200 миллионов рублей. Это делалось впервые, поэтому сумма займа не была такой большой. Облигации были купонными, документарными, с фиксированной доходностью в 10 процентов и стоимостью по 5 тысяч рублей за каждую. Их сразу же раскупили в основном промышленные предприятия, которые были заинтересованы в предоставлении жилья своим работникам. Вырученные деньги были направлены на завершение строительства 30 тысяч квадратных метров, в результате чего 414 кузбасских семей улучшили жилищные условия.

Кроме того, в отличие от многих других регионов в Кузбассе развернута программа по оказанию корпоративного субсидирования на приобретение жилья работниками предприятий, в том числе получение субсидий на уплату первоначального взноса. Угольные, металлургические, энергетические предприятия постепенно включаются в эту программу. Так как собственники заинтересованы в привлечении профессиональных кадров, они стремятся оказать им финансовую помощь. Посчитано, что если в течение 3 лет предприятие гасит за своего работника по пять ежемесячных платежей в год, то с учетом налоговой льготы, предоставляемой на покупку жилья, этот кредит для работника будет близок к льготному бюджетному займу, то есть 5 процентов годовых.

Но пока остается без ответа вопрос: если платежеспособный спрос, стимулируемый ипотекой, возрастет втрое, а жилищное строительство - в лучшем случае - на треть, как это скажется на стоимости квадратного метра? Опыт других регионов, например Москвы и Подмосковья, показателен: здесь увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов сопровождалось параллельным - и стремительным - ростом цен на рынке жилья.
Сегодня редкая сделка с недвижимостью обходится без участия риэлтора. Между родственниками действительно еще бывают чисто пасторальные отношения: все всех любят, все всем доверяют, и никто никого не хочет обмануть. Но, увы, так бывает далеко не всегда, и юристы это прекрасно знают. Когда же реально можно безопасно сэкономить на риэлторе? К каким налогам нужно быть готовым? Каковы накладные расходы, возникающие при типичной сделке? С этими и другими вопросами мы обратились к управляющему директору группы отделов Департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслану Сейт-Люманову.

В этом году продолжится выдача ипотечных займов для кузбассовцев. Если в прошлом году их было выдано всего лишь на 415 миллионов рублей, то в текущем, по словам директора кемеровского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Галины Мироновой, их объем увеличится до 1,5 миллиарда рублей. Агентство не только формирует рынок ипотечного кредитования в Кузбассе, предоставляя займы платежеспособному населению, но и выкупает закладные у банков-кредиторов для их последующего рефинансирования Федеральным АИЖК. На сегодняшний день в ходе реализации федеральной ипотечной программы 935 кузбасских семей уже получили ипотечные займы на сумму 450 миллионов рублей, купив себе необходимое жилье. Теперь, когда разрешено досрочно гасить ипотечный заем, да еще в случае необходимости брать новый кредит для его погашения, не переоформляя заложенного имущества, спрос на ипотеку увеличится.

Правда, по мнению Р.Сейт-Люманова, в некоторых случаях на риэлторах сэкономить все-таки можно. Прежде всего, если квартира не покупается, а продается. Для юридически грамотного и знающего рынок клиента здесь нужна помощь только в обеспечении безопасности сделки на последнем этапе. Такая услуга предоставляется, как правило, за фиксированную плату. Называется это сопровождением сделки. Обычно агентства недвижимости берут за него около 500 долларов.

Одна из главных статей дополнительных расходов при сделках на вторичном рынке - оплата услуг риэлтора. Причем к этим услугам может прибегать как продавец, так и покупатель. Чаще всего каждую сторону сделки представляет свой агент, что, кстати, вполне соответствует мировой практике. Технически провести сделку не так уж сложно, однако услуга риэлтора намного шире, чем подача документов на регистрацию. Она включает поиск подходящего объекта, юридическую проверку, сбор документов, безопасный расчет, словом, организацию всех этапов сделки.

Плата за риск

Но часто даже такой клиент не экономит. Сегодня спрос сильно превышает предложение, и поэтому накладные расходы реально оплачивает всегда покупатель. Человек, продающий квартиру самостоятельно, не получает за нее ту цену, которую он получил бы, привлекши к этому риэлторскую компанию с устоявшейся репутацией. Уровень доверия сегодня очень дорого стоит.

Часто продавец квартиры продает ее с чистой совестью, вовсе не подозревая, что у покупателя потом возникнут проблемы. Типичный пример: клиент покупает квартиру, доставшуюся продавцу в наследство от своей бабушки, умершей уже лет пять назад. С завещанием в свое время было все в порядке - юристы могут все проверить. Но бабушка умерла в весьма преклонном возрасте, и у нее на момент ее смерти был неблагодарный сын - пенсионер, которого по закону лишить прав собственности никак нельзя, несмотря на любые завещания. И вот он является к нашему добросовестному покупателю и предъявляет право на свою долю собственности, уверяя при этом, что о смерти горячо любимой мамы узнал буквально неделю назад, ибо живет он в городе Новосибирске. И вот наш клиент, вместо того чтобы наслаждаться жизнью в купленной за свои же деньги квартире, начинает таскаться по судам: И что в этом случае решит суд - непонятно, поскольку новый ЖК, конечно, права собственников защищает, но исход дела могут решить непредвиденные нюансы.

Что же касается покупки квартиры (особенно на вторичном рынке), то здесь без риэлтора лучше вообще за дело не браться - рисков великое множество. Р.Сейт-Люманов сказал, что если даже просто перечислить все риски, встречавшиеся в его практике, то на это не хватит всего объема статьи. Один из самых распространенных - это появление неизвестного претендента, чьи интересы были нарушены при совершении одной из предыдущих сделок (несовершеннолетний ребенок, бывший супруг, гражданин, вернувшийся из мест лишения свободы, обделенный наследник). Даже то, что срок предъявления иска о восстановлении в праве собственности сегодня снижен с десяти лет до трех, реально роли не играет.

Еще одна рискованная ситуация связана с великой путаницей при приватизации в 1991-1994 годах. Типичный пример: некая квартира в 1991-м году была приватизирована. Известно, что законы в то время всяк понимал по-своему, и заблуждались все кому не лень, не говоря уже о прямых злоупотреблениях. И вот глава семейства приватизировал квартиру на одного себя. Разводящаяся с ним супруга подала в суд, дело выиграла, квартира была расприватизирована, а потом приватизирована уже иначе. По этому поводу имеются абсолютно чистые и законные документы, вызывающие у потенциального покупателя положительные эмоции.

Гарантия возможна

Впрочем, риэлторы - тоже не боги, и случаи бывают разные. Поэтому добросовестному приобретателю МИЭЛЬ-Недвижимость дает бессрочную финансовую гарантию на все проведенные при их посредстве сделки (естественно, до тех пор, пока не поменяется владелец купленной квартиры). Что это означает? Если проблемы (скажем, года через три) все-таки возникнут, то компания либо бесплатно предоставляет клиенту новую квартиру с теми же параметрами, либо возмещает ее рыночную стоимость на текущий момент.

О том, что первый собственник не сдался и собирается подавать дело уже в Мосгорсуд, потенциальный покупатель никак узнать не может, ибо суды у нас весьма неторопливы. Так что добросовестный приобретатель может столкнуться с понятными проблемами уже после того, как он стал законным собственником этой квартиры, ибо Мосгорсуд может утвердить решение предыдущего суда, а может и не утвердить. Такие ситуации на сегодня риэлторы тоже научились отслеживать.

Сколько стоят услуги крупной риэлторской компании? Р.Сейт-Люманов оговорился, что задачи бывают самые разнообразные, и в любом случае цена услуг - предмет переговоров, но, тем не менее, в среднем это 6 процентов от стоимости недвижимости за полный комплекс услуг от того момента, когда клиент имеет (пусть даже недооформленную) квартиру до того момента, когда он имеет деньги на своем счету или полностью оформленную другую квартиру с гарантией от компании. В случае альтернативной сделки сумма может вырасти до 8 процентов от стоимости наиболее дорогой квартиры.

Решайте сами

Последний вопрос - насчет различных пошлин и других платежей, сопутствующих стандартной сделке. Их может быть очень много: это и оформление справки БТИ и прочих документов, это и расходы на аренду ячейки, и регистрация, нотариальное оформление доверенности на риэлтора, заверение различных документов (например, согласие супруга на продажу) и так далее. Но по опыту работы Р.Сейт-Люманов говорит, что все эти расходы вместе взятые составляют в среднем 100-300 долларов, то есть по сравнению со стоимостью квартиры незначительны.

Без нотариуса дешевле, но рискованнее



Главная --> Публикации