Главная --> Публикации --> Три мифа об ипотеке Наследование по завещанию Хитрые схемы продажи новостроек уйдут с рынка На стадион имени кирова объявлен конкурс Деловая москва получила новый бизнес-центр

Брокер или оператор

Ипотека пока не стала массовым явлением и, тем более, - инструментом для приобретения дешевого жилья. Но то, что она заработала, в целом уже никто отрицать не будет. Среди положительных моментов специалисты выделяют увеличение числа кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, и возникновение конкурентной борьбы между банками, что привело к снижению процентных ставок до 10-12 % годовых. Однако вместе с увеличением оборота неизбежно возникают и такие проблемы: как кредитным организациям максимально эффективно довести свой продукт до потребителя и как последнему разобраться в многообразии продуктов.

Сегодня банки, заинтересованные в привлечении клиентов и увеличении своего кредитного портфеля, стремятся к сотрудничеству с ипотечными брокерами, ведь данные структуры производят первичный отсев клиентов, освобождая банк от расходов на предварительную квалификацию заемщиков и рекламу ипотечных программ. Появление нового участника на ипотечном рынке вряд ли повлияет на размер процентных ставок: пока есть спрос на кредиты под 10-11% годовых, банки не будут уменьшать собственную прибыль. Однако работа брокера может привести, например, к отмене платы за рассмотрение заявления в банках.

Являясь посредниками на рынке кредитования, брокеры и операторы предоставляют клиенту разные виды услуг. Брокер фактически заменяет подразделение банка, занимающееся подготовкой документов клиента для закрытия сделки. Затраты брокера на обработку клиента достаточно велики, и брокер стремится получить компенсацию как от банка, так и от клиента, выраженную в процентах от размера кредита. При этом количество банков, а также типов кредитов, с которым работает брокер, ограничено, т.к. брокеру необходимо содержать персонал, который проходит обучение программам кредитования каждого конкретного банка брокера. Соответственно, клиент выбирает между этими несколькими программами банков, заключившими с брокером соглашения. В связи с тем что комиссия брокера составляет процент от сделки и брокер не несет рисков банка, то часто мотивация брокера - это выдать как можно большее количество денег, иногда с потерей качества оформления кредитов.

К нашим брокерам

Тем не менее, некоторым банкам работа ипотечного брокера невыгодна: действуя в интересах клиента, он будет способствовать получению кредита с меньшей процентной ставкой, а значит, в банки, которые не идут на снижение ставки или смягчение требований, потенциальные заемщики направляться не будут.

Деятельность ипотечных брокеров регламентируется Законом об ипотеке и Гражданским кодексом, а специального закона об ипотечном брокере пока не существует.

Итак, сегодня на рынке действуют три различных вида посредников: брокеры крупных риэлторских компаний, которые учитывают сумму вознаграждения при назначении комиссионного сбора и берут оплату в зависимости от суммы кредита, независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента и получающие от него процент или фиксированную сумму. Наконец, существуют брокеры, работающие по западной модели в интересах ипотечных банков и получающие свой доход от кредитных учреждений.

Для полноценной работы ипотечный брокер заключает несколько соглашений:

Бытует мнение, что услугами ипотечного брокера пользуются в основном проблемные заемщики и те, кому не хватает времени на самостоятельный сбор документов для получения кредита. Сознание потенциального кредитополучателя еще не до конца преодолело психологический барьер, связанный с нежеланием платить посредникам, но, тем не менее, услуги ипотечного брокера становятся все более популярными у населения. Ведь выбрав из нескольких банков и программ, можно получить кредит на более выгодных условиях, к тому же у брокера можно получить любую консультацию по ипотечному кредиту.

-с риэлторами, поскольку после получения положительного решения кредитного комитета банка о выдаче клиенту кредита

-с банком, который может выдать ипотечный кредит на оговоренных клиентом условиях;

-со страховыми и оценочными компаниями, аккредитованными у банка, которые предложат клиенту страховой договор или договор на оценку жилья.

-на определенную сумму ипотечный брокер может заняться выбором квартиры для клиента;

Григорий Полторак, президент корпорации БЕСТ-Недвижимость:
Оценить успешность деятельности ипотечного брокера можно по двум направлениям: это клиентская оценка, поскольку брокер как раз и обязан представлять клиента, и оценка с точки зрения банка - насколько эффективно поставляется целевой клиент. По статистике нашей корпорации, могу заявить, что из 150 потенциальных заемщиков, прошедших первоначальный отсев нашими брокерами, кредит не был выдан только двум, точнее, условия выдачи были несколько иными.

P.S. В двух словах, эффективность работы ипотечного брокера может быть оценена: для клиента - это экономия времени и получение более выгодного предложения на рынке. Для банка - более эффективный, чем другие, способ привлечения целевого клиента. Наращивание фактических объемов бизнеса - основная задача ипотечных брокеров сегодня. В ситуации, когда количество обращений не превышает нескольких десятков в месяц даже у крупных компаний, трудно говорить об успешности. Этот бизнес себя пока не окупает, хотя прогнозы, безусловно, благоприятные. Несколько лет назад мало кто мог предположить лавинообразный рост популярности потребительского кредитования.

В России ипотечный брокер - сродни семейному врачу. Его работа состоит не только в консультировании клиента и подборе банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом его социального статуса, доходов, расходов, но и в сопровождении получения такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат. При желании ипотечный брокер участвует и в оформлении сделки купли-продажи. Бывают случаи, когда кредитная организация, предоставив возможность заемщику воспользоваться кредитом, в дальнейшем оставляет заемщика один на один со всеми проблемами, и, увы, не редкость, когда заемщик не доводит до логического конца начатое дело.

Ирина Радченко, академик Международной академии ипотеки и недвижимости, генеральный директор компании Лаурел-Недвижимость:
Количество банков, которые выдают кредиты, увеличивается, растет и число предлагаемых программ. Самостоятельно понять, чем они отличаются одна от другой и какая лучше подходит для вас, очень сложно. И тут помочь людям может ипотечный брокер. Ипотечный брокер - новая для России профессия, хотя и самая востребованная, поэтому даже специалисты рынка недвижимости все еще по-разному трактуют ее. Одни считают, что ипотечный брокер - это работник банка и работает в интересах последнего, другие, что это - независимый консультант, который помогает человеку разобраться в многообразии ипотечных программ.

В ближайшее время центр столицы заметно преобразится. Вместо стареньких тесных пятиэтажек появятся новые муниципальные высотки, дополнительные места для парковки машин, а также не только элитные бутики, но и доступные для каждого москвича социальные магазины. Об этих и других достижениях и новшествах Центрального административного округа (ЦАО) журналистам рассказал его префект Сергей Байдаков.

Однако, лучше обращаться к независимым от агентств недвижимости брокерам, которые не призывают к приобретению жилья именно через них, хотя для клиента получение кредита - не самоцель, ему важно приобрести квартиру.
В центре столицы из пятиэтажек переселены все жители.

Префект добавил, что в округе осталось 30 семей, которые уже имеют ордера на новые квартиры, но в связи с морозами не переехали в них.

Программа переселения жителей из сносимых пятиэтажек в ЦАО выполнена полностью. Было отселено 33 дома (991 семья), причем 85% жителей остались проживать в пределах округа, - заявил С. Байдаков.

Помимо сноса и строительства жилья в центре Первопрестольной активно развивается и программа установки камер видеонаблюдения во всех подъездах жилых домов. В частности, в первом квартале наступившего года в Пресненском районе будет установлен очередной центр видеонаблюдения, а в конце года видеокамерами оборудуют все подъезды в Пресненском и Таганском районах.

Вместе с тем, в настоящее время в центре столицы насчитывается 1300 аварийных жилых домов с деревянными перекрытиями, а также 245 зданий с износом более 60%, которые в течение ближайших двух лет будут снесены. В этом году в округе будет построено 340 тысяч кв. метров жилья, в частности, начнется комплексная застройка муниципальным жильем со всеми объектами инфраструктуры Краснопресненского, Таганского и Басманного районов, - отметил префект.

Говоря об удобстве, С. Байдаков также отметил, что в минувшем году в ЦАО повысился уровень торгового и бытового обслуживания. По итогам года более чем в два раза перевыполнен план по открытию предприятий потребительского рынка в сфере торговли и общественного питания, а также в округе было открыто 82 социальных магазина.

По словам префекта, эта программа поможет значительно снизить число квартирных краж, акты вандализма в подъездах, а, самое главное, сделает жилье москвичей безопасным и удобным.

Центр столицы самый многолюдный округ. Кроме коренных жителей, здесь еще обитают и временные - те, кто приезжает сюда на работу. Поэтому одним из самых серьезных проблем в ЦАО является нехватка парковок и постоянные пробки.

За два года в центре появилось 150 социальных магазинов. В этом году планируется открыть 80 таких магазинов, - сказал префект, - для удобства жителей, в центре должно быть открыто не менее 300 социальных магазинов, - подчеркнул С. Байдаков.

По его мнению, проблему рассасывания пробок должен решать весь город, а не только центральная часть. В частности, этому могут поспособствовать перехватывающие парковки. Смысл ее заключается в том, что водители, доезжая до парковки, оставляют на ней свою машину и пересаживаются на общественный транспорт. Когда такая парковка была на площади Крестьянской заставы, движение до Лубянской площади сократилось с 40 минут до 12-15 минут. Поэтому, я не согласен с мнением о том, что эта парковка не оправдала себя, - отметил С. Байдаков.

В соответствии с программой строительства парковок, принятой Правительством Москвы, до 2008 года в центре должно быть введено в эксплуатацию 80 тысяч машино-мест. В прошлом году было сдано 15 тысяч машино-мест, в этом году мы планируем выйти на 25 тысяч, - констатировал С. Байдаков, при этом отметив, что еще ни один год подряд центр так много парковок не строил(!).

Чтобы обеспечить жильем всех очередников, московским властям потребуются новые подходы к решению пресловутого квартирного вопроса.

При этом он считает, что перехватывающие парковки должны быть не на Садовом кольце, а между третьим транспортным кольцом и МКАД.

Хорошо там, где есть доступное жилье

Один из вариантов - стимулировать развитие рынка арендного жилья.

Ты мне землю - я тебе квартиру

Во всем мире государство - чаще всего в лице муниципальных властей - заботится об обеспечении жильем семей с низким уровнем достатка. Например, во Франции около 75% жилья возводится при прямой финансовой поддержке государства. В этой стране акцент сделан на создание и развитие фонда арендуемого социального жилья. Арендные дома считаются предметом первой необходимости, на них распространяются налоговые льготы, а квартиросъемщикам с низким уровнем доходов предоставляются дотации и субсидии на аренду жилья. Всевозможные социальные жилищные программы реализуются и в США. Например, недавно в Лос-Анжелесе была создана организация Habitat for Humanity of Greater Los Angeles, призванная повысить доступность жилья для семей с низким доходом. Партнерами этого объединения могут стать семьи, доход которых не превышает 25-50% средней зарплаты в регионе. Они вправе претендовать на беспроцентный жилищный кредит в случае, если согласятся потратить 500 часов своей жизни на работу по безвозмездному строительству домов в рамках других социальных жилищных программ.

Ежегодно постановлениями городского правительства утверждается структура программы строительства жилья в столице. С целью обеспечения конкретного района определенным числом муниципальных квартир предусматривается размер так называемой доли города. Она устанавливалась в процентном соотношении и в случае с жилой площадью составляет около 50% в центре города и 30% ближе к окраинам. Раньше доля города могла быть выделена как частью квартир в доме, предназначенном для коммерческой продажи, так и оформлена в самостоятельный проект: муниципальный дом или другой объект для городских нужд. Сейчас доля города рассчитывается в основном в денежном эквиваленте, - рассказывает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити- XXI век Сергей Лядов.

Социальное жилье возводится и в нашей стране. Лидером в этом отношении принято считать Москву - ежегодно здесь строится около 1,5 млн. кв. м муниципальных квартир. Правда, в отличие от европейских и американских аналогов российские схемы незатейливы. Так, до 2003 года строительство социального жилья в столице осуществлялось по схеме земля в обмен на квадратные метры. То есть, за полученные площадки под строительство коммерческих домов частные инвесторы рассчитывались с городом готовыми квартирами. Позже мэрия отказалась от бартерных схем в пользу прямого бюджетного финансирования. Его основным источником стали доходы городской казны от продажи площадок под застройку на аукционах, а также денежный эквивалент доли города, выплачиваемый застройщиками.

По словам пресс-секретаря инвестиционно-строительной корпорации С-Холдинг Оксаны Басовой, у строительных компаний есть возможность участвовать в торгах на право строительства муниципального жилья по городскому заказу в качестве генподрядчика. Чтобы победить в нем, строительной фирме необходимо добиться максимального снижения стартовой стоимости, сокращения сроков выполнения всех видов работ, а также иметь финансовые средства и договоры с поставщиками материалов и конструкций на конкретный объект в сроки, обеспечивающие своевременный ввод жилого дома. О. Басова считает, что городской заказ интересен, прежде всего, крупным компаниям, располагающим собственными производственными мощностями - он позволяет загрузить их в полном объеме.

По его словам, существует специальная формула расчета, по которой определяется сумма денежной компенсации. Применяемые в ней коэффициенты зависят от результатов мониторинга рыночных цен на жилье. Чтобы повысить интерес инвесторов к проектам в сфере жилищного строительства, столичные власти в начале прошлого года установили коэффициент 0,7% к итоговой сумме компенсации, которая перечисляется в бюджет города, - уточняет С. Лядов.

Следует отметить, что строительством социального жилья городские власти занимаются отнюдь не из альтруистических побуждений. Дело в том, что жилищное строительство в городе ведется преимущественно в уже сложившихся городских кварталах. Между тем из всего жилищного фонда Москвы, который оценивается примерно в 190 млн. кв. м, шестая часть - старые дома, подлежащие сносу. Поэтому руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин вынужден неустанно повторять: Московский стройкомплекс и впредь будет уделять большее внимание социальным проектам в области жилищного строительства. Правда, рассчитывать на существенное увеличение ежегодных объемов муниципального строительства, несмотря на многочисленные обещания чиновников, пока не приходится.

Сколько ни строй - все равно мало

В поисках новых схем

Во-первых, потому что реализация жилищных проектов связана с реконструкцией инженерной инфраструктуры. Во-вторых, ограничены производственные мощности строительных компаний. В-третьих, строительство жилья зачастую сдерживается протестными настроениями жителей отдельных городских районов. Так, в прошлом году Правительством Москвы были определены двести кварталов-претендентов на комплексную реконструкцию строений и инженерии, подготовлены первые пакеты документации. Однако обещанная властями серия аукционов по подбору инвесторов так и не состоялась. Таким образом, скорее всего, и в этом году в столице будет построено примерно столько же социального жилья, как и годом раньше (1,5 млн. кв. метров).

Развивая ипотечную схему, московские власти оперируют следующими цифрами. Так, по их данным, около 35 тыс. москвичей-очередников готовы внести собственные средства для получения жилья. Причем около 20 тыс. семей из этого числа имеют право на безвозмездную субсидию, покрывающую часть стоимости квартиры. Еще около 11 тыс. семей готовы приобрести новое жилье в рассрочку. В мэрии полагают, что реализация программы позволит в два и более раза повысить доступность жилищных ипотечных кредитов для очередников, а также существенно увеличить объемы ипотечного кредитования с 4,4 тыс. в 2004 году до 33 тыс. к 2009 году. Но, скорее всего, ипотека - только первый шаг к повышению доступности жилья. На очереди - программы по легализации рынка арендного жилья и строительству доходных домов.
Ведомостям стали известны акционеры Международного логистического партнерства это структуры, близкие к предпринимателям Александру Мамуту и Виктору Вексельбергу, а также владелец украинской группы Приват Игорь Коломойский. Компания строит два крупных складских комплекса стоимостью свыше $250 млн.

В последнее время городские власти занялись активным поиском новых схем обеспечения горожан доступным жильем. В первую очередь, они решили приложить максимум усилий к внедрению ипотечных схем. Так, осенью прошлого года было заявлено о старте городской ипотечной программы. Ее идея состоит в том, чтобы предоставить платежеспособной части очередников возможность купить квартиру с помощью ипотечного кредита под низкий процент благодаря городским гарантиям. Рассматривается даже возможность продажи жилья в типовых домах очередникам по инвестиционной себестоимости строительства.

Я не готов комментировать состав наших акционеров, заявил Ведомостям гендиректор МЛП Мишель Паскалис. А источник рассказывает, что первым решил пойти в логистику Александр Мамут, а группа Приват и Ренова-Капитал появились в мае прошлого года. По словам Паскалиса, сейчас МЛП собрало $160 млн и строит два крупных складских комплекса. Логистический терминал в 13 км от Москвы по Ленинградскому шоссе площадью 200 000 кв. м будет построен к концу 2007 г. инвестор планирует вложить в него около $120 млн, а складской комплекс такого же размера в Ленинградской области обойдется примерно в $135 млн.

Мы являемся одним из акционеров МЛП с мая 2005 г., подтвердил Ведомостям Олег Царьков, управляющий директор компании Ренова-Капитал, близкой к Виктору Вексельбергу, но отказался от более подробных комментариев. Но источник, близкий к МЛП, пояснил, что помимо Ренова-Капитала акционерами МЛП являются Александр Мамут и украинский бизнесмен Игорь Коломойский. Это подтвердили и представитель Мамута, и в днепропетровском Приват Банке, но от комментариев отказались. Эти три группы владеют примерно по 30% акций, 10% принадлежит менеджменту, уточил источник.

Этот рынок интересен для инвесторов и характеризуется невысокими инвестиционными рисками. Гарантией стабильности для инвестора проекта является, например, то, что крупные компании арендуют помещения на сроки до 10 лет. Это высоколиквидные проекты, нацеленные на последующую инвестиционную продажу. Для крупных инвесторов также важно, что под такими объектами много земли, находящейся в собственности: все крупные заявленные проекты находятся в Подмосковье, где земля в отличие от Москвы давно покупается и продается, комментирует директор отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Алексей Новиков. По оценке директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, доходность при продаже складов может составить до 50%.

Источник, близкий к МЛП, объясняет интерес известных бизнесменов к складскому бизнесу тем, что потребность в логистике есть, а самой логистики нет. Интересно, что у Ренова-Капитала есть логистический оператор Relogix, который в 2005 г. подписал договор с компанией Capital Partners на аренду 70 000 кв. м складов в строящемся логистическом комплексе Пушкино. По словам источника, пока компания заняла около 10 000 кв. м. По информации консалтинговой компании Swiss Realty Group, спрос на помещения класса А (есть железнодорожная ветка, большой шаг колонн до 14 м, сам склад занимает 50% участка, остальное зона для маневрирования фур) превышает предложение примерно в два раза. Складской сегмент из всех секторов недвижимости долгое время был наиболее отсталым. Склады в поле зрения большинства девелоперов попали только два года назад. И спустя какое-то время, особенно с приходом крупных иностранных инвесторов (Raven Russia Ltd и Fleming Family Partners), рентабельность складских помещений выросла, комментирует старший инвестиционный аналитик Colliers International Азамат Кумыков. Эркан Эркек, главный управляющий директор Capital Partners (строит логопарк Пушкино площадью 211 000 кв. м и склад на 600 000 кв. м в районе Домодедово), говорит, что самый большой дефицит в складских помещениях, и подчеркивает интерес к ним крупных международных компаний.



В 2006 г. планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных складских комплексов: логистический комплекс НЛК Крекшино (120 000 кв. м) в 24 км от Москвы между Киевским и Минским шоссе, Томилино (около 130 000 кв. м) по Новорязанскому шоссе и два проекта компании Capital Partners логопарк Пушкино на 15-м км Ярославского шоссе и первая очередь склада на 150 000 кв. м в районе Домодедово.



Главная --> Публикации