Главная --> Публикации --> Промышленные инвестиции купили бизнес-центр Будет ли в россии введен новый налог на недвижимость? Интересы детей при совершении сделок Фарм-синтез построит завод под госпрограммы Москва прирастает квадратными метрами

Если в вашем распоряжении нет суммы, достаточной для покупки квартиры, вы можете взять ипотечный кредит в банке или ввязаться в долевое строительство. Но ипотека в России буксует: то экономическая ситуация кажется недостаточно стабильной, то менталитет мешает, – как считают банкиры, наши люди скорее попросят денег у соседа, чем обратятся в банк. Получается, что участие в долевом строительстве – почти единственный способ решить квартирный вопрос. К тому же оно имеет ряд существенных преимуществ, в том числе и перед ипотекой. Во-первых, строящееся жилье в среднем на 15 – 20% дешевле готового. Во-вторых, многие строительные компании предлагают поэтапную оплату. В-третьих, цена жилья на момент покупки квартиры не меняется по мере завершения строительства. «У долевого строительства есть и другие плюсы, например, гибкая система оплаты или рассрочка на весь период строительства», – говорит генеральный директор компании «Стройтэкс-Иммобилье» Юлия Чепрасова. Кроме того, при таком способе покупки квартиры компания, принимающая деньги, обычно не интересуется их происхождением, да и «серая» зарплата никого здесь не смутит.

Долевое строительство стало одним из главных вопросов, обсуждавшихся риэлтерами и другими участниками рынка недвижимости на прошедшей в конце мая выставке «Инвестиции. Строительство. Недвижимость. Realtex – 2003». Почти 90% жилья в столичных новостройках сегодня приобретается по такой схеме. И это несмотря на то, что риск потерять деньги, участвуя в долевом строительстве, достаточно велик. Впрочем, ситуация может измениться – государственные органы наконец-то обратили внимание на проблему.

Есть и еще один нюанс. «Крупнейшие московские компании, реализующие свое жилье по схеме долевого участия в строительстве, имеют собственные риэлтерские подразделения, которые и занимаются продажей домов »на стадии котлована«, – поясняет Дмитрий Васильев, член Московской коллегии адвокатов. – Как правило, договор заключается именно с риэлтерской фирмой. Строительная часто остается за кадром и в документах не фигурирует. Человек подписывает инвестиционный договор, в котором нет ничего о том, что ему обязуются построить дом или продать что-то в собственность. Основная цель подобных договоров – минимизировать обязательства компании перед гражданами».

Но есть у долевого строительства и минусы. Дольщики – главные инвесторы строительства – участвуют в проектах на птичьих правах. С юридической точки зрения их интересы сегодня никем и ничем не защищены. Самого понятия «договор об участии в долевом строительстве» нет ни среди договоров разных видов, предусмотренных второй частью Гражданского кодекса РФ, ни в законе «Об инвестиционной деятельности». Покупатели вынуждены подписывать так называемые инвестиционные договоры, по которым все возможные риски несут обе стороны – и строительная компания, и граждане, отдавшие ей свои деньги. То есть, если компания несет потери, страдает и потенциальный покупатель.

Глухая оборона

Наконец, почти все застройщики не соблюдают сроки сдачи объектов. Строительство – процесс непредсказуемый: меняется продолжительность периода строительно-монтажных работ, переносится дата приема госкомиссией и сдачи в эксплуатацию, возникают трудности с оформлением права собственности и другие обстоятельства, которые в договорах обычно прописываются как «форс-мажорные». Но так ли это на самом деле – вопрос спорный. Поэтому затягивание стройки на 3 – 6 месяцев – обычное дело.

Эксперты в области защиты прав потребителей рекомендуют покупателям квартир в строящихся домах добиваться от компаний заключения не инвестиционного или долевого договора, а договора о купле-продаже. «По инвестиционному договору все риски стороны несут вместе, а по договору о купле-продаже продавец обязан предоставить покупателю товар в строго определенные сроки, – поясняет председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей КонФОП Дмитрий Янин. – Кроме того, потребитель освобождается от части рисков. Но в любом случае надо обязательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на данном вопросе».

Впрочем, если грамотно подойти к участию в долевом строительстве, риск ощутить на себе минусы схемы можно свести к минимому. Главная задача покупателя – максимально защитить свои интересы еще до заключения договора. По мнению некоторых участников рынка и независимых экспертов, рискнувшим поучаствовать в долевом строительстве потребителям достаточно просто быть внимательными. «Даже при существующей схеме у российских граждан есть возможности обезопасить себя и свои деньги. Надо только смотреть, что подписываешь, – говорит юрист Дмитрий Васильев. – Покупатели же нередко проявляют халатность, подписывая ни к чему не обязывающие застройщиков договоры».

Индикаторы обмана

В договоре должны быть точно оговорены сроки строительно-монтажных работ, приема дома госкомиссией и сдачи его в эксплуатацию, все параметры квартиры (площадь, этаж) и в каком состоянии она будет передаваться (с отделкой или без), штрафные санкции в отношении компании за непредоставление квартиры в срок. Очень важно, чтобы в договоре был прописан порядок возврата уплаченных потребителем средств, если он по тем или иным причинам не может полностью оплатить жилье. Необходимо точно указать, какая сумма возвращается.

Для начала стоит обратиться за разъяснениями в строительную компанию. Возможно, задержка вполне оправдана, и строительство вскоре начнется. В противном случае компания обязана по первому требованию дольщика вернуть деньги или дать четкие разъяснения, взяв на себя некие новые обязательства.

Продвижение строительства – основной признак, по которому ожидающий квартиру человек может судить, насколько честна с ним компания, с которой он заключил договор долевого строительства. А потому необходимо периодически наведываться на стройку. Если в течение трех и более месяцев на объекте ничего не происходит – пора забеспокоиться.

Затем надо найти адвоката, занимающегося жилищными тяжбами, который поможет составить письмо-претензию к инвестиционно-строительной компании с требованием выполнить свои обязательства в срок или понести штрафные санкции. Если компания никак не отреагировала на ваши претензии, можно с помощью адвоката добиваться снижения платежей и возврата части стоимости квартиры. Дальше вы сами решаете, продолжить ждать и атаковать офис компании звонками и письмами или начать судиться и предпринимать шаги по аресту имущества обманувшей вас фирмы.

Даже если объяснять вам ничего не хотят, паниковать не стоит. Нужно выяснить, что вообще происходит, и почему стройка заморожена или затянулась. Нелишними будут и сведения о том, с кем вы заключили договор, – юридический адрес, учредители компании и так далее. Получить такую информацию, бесплатное предоставление которой предусмотрено законом, можно в Министерстве по налогам и сборам РФ или в Московской регистрационной палате.

Судебные шансы

В особо тяжких случаях, например, когда компания сворачивает бизнес и закрывает свои офисы, присвоив чужие деньги, нужно незамедлительно обращаться в правоохранительные органы. Деятельность строительных компаний и риэлтерских агентств проверяют подразделения по борьбе с экономическими преступлениями – УБЭП. Любой гражданин, заподозривший, что против него замышляются или совершаются противоправные действия, может обратиться с заявлением в органы внутренних дел, чтобы они провели проверку. От результатов проверки зависит, возбудят ли уголовное дело, возьмут ли под стражу руководителя и арестуют ли счета и имущество компании. Но в любом случае вы узнаете, с кем имеете дело: с компанией, попавшей в трудную ситуацию, или с мошенниками.

«Кроме того, Верховный суд рекомендовал судьям рассматривать инвестиционные договоры, по которым в последние три года заключается львиная доля всех сделок в долевом строительстве, как договоры купли-продажи, – продолжает председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей КонФОП Дмитрий Янин. – Это дает возможность взыскать с компании неустойку, которая будет на порядок выше указанной в договоре. Кроме неустойки, можно требовать и возмещения убытков – моральных и материальных. Скажем, компания обязалась сдать вашу квартиру к 1 июля, но очевидно, что строительство не будет закончено. Ваши планы рушатся: вы не собирались все лето жить в съемной квартире и платить за нее $300 в месяц, а придется. Но если договор аренды легальный, можно потребовать компенсировать расходы на аренду через суд: компания не выполнила своих обязательств перед вами и в результате вы понесли дополнительные расходы. Если же несоблюдение сроков привело еще и к семейным проблемам или страданиям, можно смело добиваться и возмещения морального ущерба. Подобные возможности законодательства надо активнее использовать, чтобы строительные компании ответственнее относились к соблюдению сроков». Сумма зависит лишь от опытности и профессионализма вашего юриста: по минимуму неустойку можно взыскать за незаконное использование денежных средств по статье 395 Гражданского кодекса РФ «Ответственность за неисполнение денежного обязательства», а по максимуму – подвести компанию под штрафные санкции, предусмотренные разделом ГК РФ «Купля-продажа».
Рынок элитной аренды всегда отличался завидной стабильностью. Что бы ни происходило в России политические или экономические кризисы, инфляция или дефолт квартиры, предлагаемые для временного проживания обеспеченным людям, всегда востребованы.

Впрочем, ситуация может измениться. «ЭкспертыВерховного суда (ВС) РФ обобщили судебную практику по делам, связанным с долевым строительством, и еще в февральском »ВестникеВС РФ« за2003 год опубликовали рекомендации судьям по рассмотрению таких дел, – сообщил »Столичной« руководитель экспертной группы »Академстройнаука« (занимается экспертизой инвестиционных и строительных проектов) Сергей Захаров. – Высшая судебная инстанция России пришла к выводу, что отношения между гражданами, приобретающими квартиры по схеме долевого строительства, и строительными или риэлтерскими компаниями должны регулироваться действующим законом »О защите прав потребителей«. Данный закон предусматривает выплату неустойки – 3% за каждый день просрочки».

How much?

Довольно долго считалось, что порог, отделяющий элитные квартиры от обычных, находится на уровне $1 тыс. в месяц. Цифра круглая, удобная для ориентировки. Однако затяжной рост цен, составляющий в последние три-четыре года не менее 15% в год, заставил пересмотреть показатели. Сегодня, убеждена Альфия Закирова, руководитель департамента аренды агентства Усадьба, минимальным для элиты уровнем следует считать $2 тыс. в месяц. Особенно поражает воображение рост в самом дорогом сегменте: в 2005 г. количество клиентов, желающих снять жилье за $8 тыс. в месяц и более, увеличилось приблизительно в два раза. Максимальная цена аренды московской квартиры достигает сегодня $40 тыс. притом, что еще год назад пределом было $25 тыс.

Тем более сегодня, когда налицо экономический рост и в страну мощным потоком вливаются нефтедоллары, этот сегмент находится на подъеме.

Ценовую категорию $4 10 тыс. можно разбить на две подгруппы. Это либо 3-4-комнатные квартиры, расположенные в зеленых районах центра и за его пределами в местах, интересных арендаторам с детьми. Ключевым соображением тут оказывается наличие поблизости иностранной школы. Те, кому интересны Англо-американская и Британская школы в Покровском-Глебово, предпочитают Ленинградское шоссе и Серебряный Бор. Расположенные на Ленинском проспекте Германская и Скандинавская школы притягивают арендаторов на юго-запад Москвы. А не так давно открывшаяся в районе Чистых прудов Французская школа даже создала небольшой ажиотаж на рынке этого района: многие французские семьи стали перебираться туда, и возник дефицит качественных квартир с четырьмя спальнями. Подобные апартаменты часто предлагаются без мебели, которую впоследствии завозит сам снимающий, либо ее приобретают уже под арендатора.

Впрочем, наиболее популярными остаются, конечно, самые дешевые варианты. За $2 5 тыс. предлагаются, как правило, одно- и двухкомнатные квартиры в центральной части Москвы, оформленные в современном стиле, оснащенные набором необходимой бытовой техники и практически полностью меблированные. Обычно их снимают несемейные арендаторы или пары без детей, предпочитающие жить непосредственно в самом центре и не тратить много времени на дорогу до работы.

Разумеется, бывают и исключения. Мария Пехтерева, ведущий специалист отдела аренды компании Контакт Элитная Недвижимость, рассказала о квартире в Вознесенском переулке площадью всего 41 кв.м, которую сдавали за $11 тыс. И арендатор нашелся очень быстро: он оценил качественный евроремонт в дворцовом стиле, антикварную мебель и современное техническое оснащение. Квартира была снята для корпоративных целей.

Вторую подгруппу (цены здесь даже выше, чем в первой, максимальные достигают $12 тыс.) составляют двухкомнатные квартиры, имеющие какую-то уникальную характеристику. Это либо эксклюзивный вид из окна (самым лучшим тут считается на звезды Кремля), либо значительная площадь (от 150 кв.м). Дом обязательно должен быть класса А со всеми необходимыми атрибутами охраной, подземным гаражом, системой умный дом и т.п. Такие апартаменты снимают, как правило, несемейные люди только очень богатые, подбирающие жилье себе под стать.

Кто есть who?

Арендатор элитной квартиры иностранец. Этот постулат был справедлив до самого последнего времени. Если проанализировать национальный состав квартиросъемщиков, то по количеству обращений лидируют США, Великобритания, Германия, Франция, рассказывает Тина Сурма, ведущий специалист департамента аренды жилых помещений компании Penny Lane Realty. Высокими бюджетами на аренду квартир отличаются страны Бенилюкса и Япония.

И, наконец, ценовая категория $10 40 тыс. Это уже апартаменты представительского класса, где можно проводить приемы. Общая площадь минимум 180 200 кв.м, гостиные от 60 квадратов, три-четыре санузла. Не просто отделка, а индивидуальный дизайн, эксклюзивная мебель. Здесь, как и при покупке недвижимости такого класса, присутствует фейс-контроль (человека с улицы даже если он располагает необходимыми деньгами никто не пустит). Такие апартаменты может арендовать директор представительства крупного западного банка. Есть прецедент, когда арендатором был посол солидной европейской страны по каким-то своим причинам он не хотел жить в посольстве. Сама должность единична и квартира для такого человека тоже уникальна.

Вместе с зарплатами и языком наши сотрудники переняли у западников и стиль жизни современный, мобильный. Собственный дом теперь не кажется обязательным атрибутом успеха. Такие россияне живут сейчас: тратят деньги на хорошие машины, ездят за границу, летают на собственных самолетах. И живут годами в съемных квартирах.

Но ситуация меняется. Иностранцы по-прежнему составляют большинство среди арендаторов, но большинство это примерно 60 к 40, т.е. далеко не подавляющее. Выросла уже целая формация состоятельных россиян. Львиную долю составляют наши сотрудники иностранных компаний раньше такие организации нанимали здесь только технический персонал, а на все мало-мальски значимые должности предпочитали привозить своих соотечественников. Но время шло, и западные фирмы поняли, что россияне справляются с работой ничуть не хуже.

Свидетельством зрелости и стабильности нашего рынка можно считать и появление на нем иностранных арендодателей. Их пока немного (в пределах 5%), но само явление, что называется, знаковое. Чаще всего эти люди сотрудники представительств западных компаний. Проживая в квартирах или коттеджах, которые арендует для них работодатель, они без лишнего шума покупают в Москве квартиры и сдают своим соотечественникам.

Надо отметить, что наряду с квартиросъемщиками изменились и арендодатели. Люди, которые получили по наследству квартиру и сдают ее, не делая ремонт, окончательно ушли с рынка во всяком случае, элитного. Современный арендодатель, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, человек, занимающийся этим профессионально: он следит за рынком, вкладывает серьезные деньги в ремонт и мебелировку, старается своевременно избавляться от квартир, которые по каким-то причинам перестали пользоваться спросом. Год-полтора назад, к примеру, риэлторы заметили повышение предложения больших апартаментов в сталинских домах на Тверской. Расспрос хозяев показал, что такие объекты, бывшие в свое время пределом мечтания, стали терять популярность состоятельные арендаторы сегодня хотят жить в евродомах. Почувствовав перемены, многие профессиональные рантье стали менять свои квартиры.

Притом, что аренда у частного лица и у ДИПСа похожи, есть и существенные отличия. В доходном доме снимающий имеет возможность получить за отдельную плату дополнительные удобства: подземный паркинг, мойку автомобилей, уборку жилых помещений и др. В этом смысле подобный объект уже ближе к гостинице, чем к арендуемой квартире. Второе отличие прозрачность взаимоотношений с арендодателем: договоры фиксируют размер платы на год вперед, что ограждает снимающего от неприятных сюрпризов.

Дом для дохода

Сдача в аренду квартир продолжает оставаться бизнесом частных лиц. Модель доходных домов, встречавшаяся очень часто до 1917 г., в современной России повторена только один раз: в октябре 2003 г. введен в эксплуатацию дом, построенный Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Квартиры в нем можно охарактеризовать как элита среднего уровня, цены на них находятся в промежутке от $3 тыс. до $12 тыс. в месяц.

Кстати, в конце 2004 г. несколько частных застройщиков также объявили, что через год они построят свои дома, предназначенные для сдачи в аренду. Но эти проекты так и оказались нереализованными. Притом, что доходные дома и самого дорогого ценового диапазона, и более демократичные явно нужны рынку.

Пока с доходным домом ситуация достаточно странная: во время его строительства функционеры ДИПСа неоднократно заявляли, что он является своего рода экспериментом, в случае удачи которого последуют новые подобные объекты. Проект явно удался (по информации ДИПСа, арендованы 97% квартир), однако больше ничего не построено. На 2006 г., правда, объявлено о выходе на рынок еще более дорогого объекта класса А, где ставки будут составлять $25 45 тыс. Арендаторам обещают услуги, которых нет пока не только в России, но даже нигде в мире золотые лифты, доставляющие жителей прямо в квартиру в собственном автомобиле, инфраструктуру, включающую бассейн, ресторан, конференц-зал, смотровую площадку и много прочего...

Цены на рынке аренды в последние годы заметно растут, уступая, однако, ценам на покупку. Уровень доходности тут существенно ниже, чем в других секторах экономики. Именно поэтому инвестирование в арендную недвижимость в Москве еще не очень популярно. С другой стороны, для не слишком искушенных инвесторов такая недвижимость весьма привлекательна: она позволяет сберечь средства. Кроме того, сдача квартиры в аренду это довольно комфортный бизнес, не требующий каждодневного участия.

Объяснение тут может быть только одно. Срок окупаемости подобного объекта составляет 7 10 лет, так что застройщику гораздо выгоднее продавать квартиры, получая прибыль практически сразу. Массовое развитие доходные дома получат лишь в том случае, если строительство на продажу станет менее рентабельным. Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty, отмечает, что размер ставки в последние годы растет, но отнюдь не такими темпами, как стоимость квартир в продаже. Еще несколько лет назад сдача приносила до 20 25% годовых, сегодня же нужно быть готовым к 10 12% максимум. Возможно, этот невысокий уровень и является основным ограничителем развития доходных домов.

В.И.РЕСИН: Добрый день! Прошу прощения за опоздание. Такую комиссию вели по сносу в центре города: решение не приняли и к вам опоздали. Я думаю, что если взять за основу ту пресс-конференцию, которую вчера провел Президент страны В.В.Путин, с таким большим количеством корреспондентов со всех уголков России и других стран, то, что касается Москвы, я понял, что нам надо еще больше уделять внимания нашей прессе, телевидению, радио. И, конечно, стараться поднимать и с нашей стороны, и со стороны прессы вопросы, которые волнуют общество, москвичей, гостей столицы, которые надо решать - какие бы они трудные не были. Я думаю, что только через вас мы сможем разрубать именно те вопросы, которые наиболее трудно решаются. Общественное мнение, ваше мнение, мнение москвичей, тех, для кого мы все это дело делаем, имеют важнейшее значение. Все-таки не москвичи для нас, а мы для москвичей. И мы должны, исходя из этой позиции, твердо действовать и доводить до логического конца все то, что людям обещано, все, что сегодня от нас ждут. И по избирательной кампании Мэра, и по всем выступлениям, которые исходят от руководства города.

Пресс-конференция, прошедшая в рамках работы Информационного центра Правительства Москвы, состоялась 1 февраля 2006 года в здании правительства столицы на Новом Арбате и была посвящена столичному строительству, его итогам в минувшем году и перспективам. В конференции участвовали: Ресин Владимир Иосифович - первый заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы; Корсак Александр Борисович - начальник Управления Правительства Москвы по экономической безопасности города Москвы.

Вы видели, в прошлую субботу Мэр, некоторые члены Правительства смотрели трассу от Манежной площади до Шереметьево, так называемое Ленинградское шоссе, где будет построена новая трасса, сделаны крупные работы под площадями под Белорусским вокзалом, в районе Войковской, с развязками. Серьезнейшая работа, ее можно сравнить с МКАД.

В целом 2005 год по всей номенклатуре выполнен. Я не буду повторять цифры, цифры никого не интересуют. Интересует то, что конкретно люди ощутили. Поэтому надо уже думать не о том, что сделано, а о том, что надо сделать. В этом 2006 году Москве предстоит решить целый ряд крупных вопросов. Все эти национальные программы, которые объявлены по России, они касаются Москвы, и они в Москве запланированы и выполняются. Многие из них мы начали делать еще 10 лет тому назад. В этом году также надо будет выполнить около 5 млн. кв. м жилья, в том числе 1870 социального жилья, которое интересует очередников.

В этом году нам предстоит помимо Ледового стадиона начать строительство крупного стадиона для ЦСКА. Вплотную заняться стадионом для Спартака. В этом году предстоит много сделать спортивных сооружений для Динамо. В этом году, я думаю, нужно все сделать для того, чтобы в Москве построить 100 детских садов. Если мы решаем эту проблему, то с будущего года мы нормально входим со всей нормативной базой по детским садикам. Параллельно с этим, мы спроектировали новый детский сад, который соответствует всем новым нормативам. Он более комфортен, в будущем году мы начнем строить детские сады, сады будущего.

В будущем году мы должны к августу закончить крупный новый ледовый стадион на Ходынке, где будут проходить хоккейные соревнования и первое первенство мира в Москве. В новом году надо развернуть еще целый ряд больших работ по многим объектам, связанным с образованием, здравоохранением. Самое главное - надо выполнить те обещания, которые дали в связи с обманутыми соинвесторами. Это очень серьезная проблема. Это много объектов, это живые люди, которые ждут от нас выполнения наших конкретных обещаний. Нам удалось проинвентаризировать все объекты, найти практически все те организации, которые неумело, а иногда просто преступно решали эту проблему. Сегодня все эти объекты накрыты новыми организациями строителей, инвесторов. Составлены графики работ. Все взято под еженедельный контроль с участием инициативной группы от соинвесторов. На моем уровне, моих заместителей идет постоянная напряженная работа. Не всегда лицеприятная. Если бы меня спросили, что особенного будет трудного в этом году, я думаю, что в этом году самое трудное - это будет решить до конца вот эту проблему. Она трудна и потому что все-таки там тысячи людей, тысячи индивидуальных характеров, тысячи тех, кого обманули. Теперь надо сделать так, чтобы люди поверили в то, что проблема будет решена.

К сожалению, сложная ситуация сложилась в Московской консерватории. Дали предписание о ее закрытии. Износ 80%. Опасно для жизни людей. Сейчас нужно рассмотреть вопросы ее развития, проектной документации, быстрого производства противоаварийных работ и фактически ее реконструкция с прирезкой новых территорий.

Предстоит гораздо больше сделать, чем мы сделали. Очень серьезная ситуация по развороту работ связана с МГУ. Без всяких решений мы строим второе МГУ, которое по территории будет больше первого. Когда оно будет готово, в МГУ будет учиться 100 000 студентов. Это самая крупная цифра во всем мире. Нам удалось построить библиотеку, в настоящее время строится первый учебный корпус 100 000 кв. м и крупный медицинский центр. Идет реконструкция старого МГУ в центре города.

Продолжаются работы по Звенигородскому проспекту, полным ходом идут работы в Сити, приступили к проработке Сити-2, которое в несколько раз больше первого. Идет реконструкция аэропорта Внуково. Проект гостиницы Россия утвержден, на днях приступаем к разборке. Будут построены небольшие трехзвездочные отели в разных местах Москвы. Продолжаются работы по гостинице Москва. В сентябре откроется гостиница Интурист. С гостиницами сегодня нужно поработать. Мы закрыли Россию, Москву, Минск. Вместо них надо построить новые гостиницы. В Москву стало гораздо больше приезжать туристов, чем раньше. Так что я думаю, что скучать не придется. Тот миллион строителей, который в Москве работает, он востребован. Ну и помимо Москвы, в тех регионах, где мы работаем в России и за рубежом, они тоже довольно напряжены.

Вы знаете, что реконструируется Большой театр. Я бы назвал его реконструкцию операцией на сердце.

Можно вкратце сказать - сделано много, но предстоит сделать еще больше. Самое главное, - что уклон будет сделан на вопросы социальные. На те вопросы, которые наиболее влияют на комфортность проживания в Москве и на комфортность работы в Москве. Сейчас начались хозяйственные активы, во всех коллективах подводятся итоги и ставятся задачи. Проведен городской актив по культуре производства, по технике безопасности, по мойке колес, по вопросам использования рабочей силы из других регионов, стран. Серьезнейшие вопросы. Одна машина с немытыми колесами, вышедшая со строительной площадки, может на нет свести работу и испортить настроение жителей близлежащих домов на долгое время. Это тоже те вопросы, которые надо решать.

Объемы растут. Вот так, между делом, в прошлом году в Москве и области московскими строителями построено около 2 млн. кв. м жилья. Это не коттеджи, не дачи, а жилье. Включая и ближнее Подмосковье. Все это вместе мы можем сделать. Нас немножко подвели морозы, нельзя было работать при таких низких температурах. Примерно в это время из миллиона строителей 700 тысяч не работали. Спасло то, что мы в праздники работали, с 1 по 10 января строительный комплекс работал. Это дало возможность смягчить этот морозный удар.

ВОПРОС: Газета За Калужской заставой, Юго-Запад. В планах прокладка дублера Ленинского проспекта. В каком положении это все находится? И вопрос по поводу поселка Бутово. Там собираются строить 14 корпусов, но там ведь частные хозяйства. Как будет решен этот вопрос?

Заработная плата строителей высокая, под 20 тысяч. Есть люди, монтажники, зарабатывающие 30-40-50 тыс. в месяц. Я имею в виду рабочих. Материально строители обеспечены. Поэтому у нас есть все возможности и спросить за их работу, которую они делают, и за количество, и за качество.

ВОПРОС: Радио Маяк. Вы сказали о детских садах будущего. Чем они отличаются?

ОТВЕТ: Там решили вопрос и договорились с жителями о переезде. Есть жилье, куда эти люди переедут, их дома будут снесены и вместо них будут построены и сданы оставшиеся шесть корпусов. По поводу Ленинского проспекта - пока не стоит такой вопрос.

ВОПРОС: Газета Труд. Как известно, сейчас цена квадратного метра в Москве приближается к 900 долларам. Что влияет на рост цен?

ОТВЕТ: Вам надо посмотреть проект. Другие нормы на ребенка. Есть игровые комнаты, есть подсобные помещения, есть все то, что сегодня нужно, чтобы ребенок себя чувствовал комфортно. Гораздо больше по площади на то же количество детей.

Принимаются проекты планировок такие, которые позволяют максимально иметь объемы жилья на то, что нужно для его обслуживания. В то же время сама стоимость квадратного метра одного и того же жилья, особенно на вторичном рынке, совершенно разная. В центре города квартира на Новом Арбате 1 кв. м стоит столько же, сколько 10 кв. м в Бутово. Допустим, тетя Маня хочет жить на Арбате и готова платить за 1 кв. м 20-30 тыс. долл. Создается конкуренция тем нормальным людям, которые не имеют таких возможностей, но вполне достойны жить на этом Арбате. А этот собственник, кому он продаст? Тому, кто дает ему такие деньги. Рынок все определил.

ОТВЕТ: Эти вопросы надо задавать не чиновникам, а рынку. Рынок определяет стоимость жилья. Тот, кто говорит, что это я, тот болтун. Скажу с точки зрения себестоимости. На нее может повлиять любой руководитель, проектировщик и т.д. Здесь работа ведется, если бы она не велась, то не знаю, что было бы. Например, запрещено использовать импортные материалы при строительстве социального жилья. Используются те материалы, которые наиболее качественные и наиболее недорогие. Применяются новые технологии, позволяющие увеличивать темпы строительства. Применяется энергосберегающий механизм. Это все влияет на себестоимость строительства, и здесь мы ее сдерживаем.

ВОПРОС: Москва развивается не только ввысь, но и под землю. Как вы оцениваете место подземного строительства в системе городских приоритетов?

Ордера не надо выдавать на эти квартиры. Номенклатуре раньше давали при советской власти квартиры в элитных домах. Правда, те элитные дома - как сейчас наши обычные. Заменили номенклатуру те, у кого есть большие деньги, и они создают эти цены. Что касается домов индустриальных или тех мест, где ведется массовое строительство, получается, что цены, судя по покупательной способности, пока приемлемые, т.к. все это раскупается небогатыми людьми. Богатый человек за 25 тысяч за кв. м покупает на Арбате и не хочет за 1 тыс. за кв. м покупать в Бутово.

ВОПРОС: Газета Клаксон. Сейчас в новых микрорайонах, Люблино, Печатниках, довольно сложная транспортная обстановка, выехать бывает практически невозможно. С развитием нового жилья ситуация еще более осложнится. Как будет решаться проблема транспорта?

ОТВЕТ: Я думаю, что подземное пространство нужно использовать, надо строить. Это поможет нам бережнее относиться к наземному строительству. По крупному счету, под землей мы сделали что? Манеж. Подземные переходы я не считаю таким большим достижением. Сейчас будем делать под Тверской, Пушкинской, Белорусской. И этим самым мы экономим территорию на поверхности. Это дело перспективное.

Никто не будет строить дома там, где нельзя решить транспортную проблему. Сейчас разворачиваем работу по строительству 4-го кольца, строительству метро, легкого метро, пуску новых автобусных линий, троллейбусных и др. Ни один жилой массив не строится без расчета транспортной схемы.

ОТВЕТ: Много способов решения вопроса. Все строится комплексно, все рассчитывается.

ОТВЕТ: Что-то не знаю, по-моему, это не соответствует действительности. Вы имеете в виду, где мы 15-м щитом идем? Прошли нормально.

ВОПРОС: Известия. Какова ситуация с Серебряным бором? Там строители в тоннеле не справились с подземной речкой, возникли геологические проблемы. Так ли это?

ОТВЕТ: Там желательно, конечно, 18-метровый щит. Его надо будет изготавливать. Этот щит мы, наверное, отдадим в Питер, там выиграли конкурс. А сюда закажем и возьмем в лизинг 18-метровый.

ВОПРОС: А под Коломенским, говорят, нужно покупать щит большего диаметра. Он будет закупаться?

ОТВЕТ: Город должен развиваться и вверх, и вширь, и вниз. Современный город, такой как Москва. Вот только с этой точки зрения. А так - если бы земли хватало и если бы можно было весь нужный объем жилья разместить вширь, то почему бы и не разместить?

ВОПРОС: РБК-ТВ. В Москве построен самый высокий в Европе жилой дом, принят план высотного строительства. Какое значение городские власти придают росту города вверх?

ВОПРОС: РБК-ТВ. В США, Японии и других государствах высотное жилье - это жилье для среднего класса. У нас в Москве это преподносится как суперэлитное жилье. Вы считаете, как профессионал, - это правильно?

Только тогда бы потребовалось земли под это 10, 20, 30 я даже не знаю, сколько территорий. И что бы от этого Москва выиграла? Сколько лишнего транспорта, лишних дорог. Везде же все должно соответствовать. Поэтому везде генплан развития городов учитывает все, исходя из имеющейся территории города. У нас разработан такой план до 2020 года, он говорит, сколько чего надо иметь и в каком месте. И архитектурный облик тоже, наверное, не последнее место здесь занимает. Красиво, когда есть сочетание высоких, средних и низких домов, все это дает облик города. Например, скоро будет закончен Сити, это будет очень красивый новый район, он совершенно отличается от старой Москвы. Я уверен, что он тоже понравится.

Раз уже зашел разговор, я скажу. С точки зрения конструктива - неудобно хвастаться, но наши дома лучше. И индустриальные, и индивидуальные. У них нет таких объемов. У них кухни, как у нас были в пятиэтажках. Вы думаете, Хрущев где перенял опыт тех домов, которые мы сейчас сносим? У французов, под Парижем. Я там бывал, они их, правда, не сносят. Да, маленькие дома, маленькие квартиры, но у них другие нормы. Предположим, в этой пятиэтажке живет семья многочисленная, объем площади она занимает гораздо больше 140 кв. м, но санузел, кухня, комнаты - все маленькое. А мы умудрялись в двухкомнатной квартире поселить пять человек. Наши дома, заявляю вполне официально, лучше тех, которые я видел в других странах. Имею в виду не эксклюзивные дома, а обычные социальные дома, которые они делают и которые мы делаем.

ОТВЕТ: Нельзя сказать, там, где вы назвали, что это жилье для среднего класса. Например, недавно я был в гостях у хозяина в доме на Манхэттене, где показывали квартиру на высоте примерно 500 метров. Квартира стоит баснословных денег, но я бы туда и бесплатно не поехал. Это как будто я нахожусь в самолете на высоте 500 м и куда-то лечу. На меня это совершенно не произвело впечатления. И там как раз квартиры чем выше, тем дороже, причем в разы. В этом же доме на 5 этаже квартира в 10-15-20 раз дешевле, чем там. Что касается Японии и Кореи, я недавно там был, смотрел тоже разные вещи. В одном и том же доме квартира может быть для среднего гражданина, а может быть для очень богатого. В одном доме. В зависимости от этажа, размеров и объема. Например, меня поразило, что у них высота потолков 2,45-2,50, в Японии! Мы с вами от этого уже отказались. Они маленькие, их это устраивает. Но для богатых людей, они тоже не хотят 2,5 Там уже другие критерии, другие размеры.

ОТВЕТ: Я думаю, что это противоречит нашей Конституции. Во-первых, в любой стране, и у нас, есть возможность тем, у кого есть деньги и они хотят их вложить в акции - пожалуйста, Сбербанк, иди, купи акции Сбербанка или Газпрома. Купи акции тех, которые их выпускают, и получай доход. Те, кто имел акции Сбербанка, как мне говорили, получили доход в прошлом году один к четырем. Это перепроверить надо, но мне так сказали. Очень выгодны сейчас и акции Газпрома. Много таких организаций. А просто навязывать инвестору, только потому, что рядом жители и они против, это получается насилие. Если не положено в этом месте строить, значит, нельзя строить. А, между прочим, без согласия жителей иногда нельзя строить. Если положено - будьте любезны, власть, обеспечьте это строительство и дайте возможность инвестору нормально вести свое дело.

ВОПРОС: Жулебинский бульвар, Валерий Катков. Я писал Мэру, письмо было переправлено в Ваш Департамент. Проблема такая: при строительстве новых объектов, особенно развлекательных, торговых и т.п., существует противостояние между местными жителями и инвесторами. Есть пример Сокольников, Хамовников и мн. др. В этой связи хочу предложить на рассмотрение такое решение. Существуют объекты с высокой рентабельностью. Есть ли возможность изменить законодательство так, чтобы обязать инвестора, пусть немного, например 10 %, резервировать для привлечения денег местных жителей. Это позволит снизить социальную напряженность в микрорайоне, позволит людям небогатым, у которых есть всего 30-40 тыс. руб. на черный день, внести деньги, чтобы как-то участвовать в управлении с совещательным голосом. Чтобы эти люди через 2-3 года могли получать реальные доходы. То есть я имею в виду резервирование этой суммы для того, чтобы жители могли внести свои деньги, что могло бы снизить социальную напряженность и помочь людям с небольшим достатком. Возможно ли это?

А.Б.КОРСАК: Все, что касается рейдеров, в основном связано с недвижимостью. Там, где идет речь о захвате предприятий, интересует не само предприятие, а земля, недвижимость.

ВОПРОС: Московская правда. На московскую дорогую землю находится много охотников, рейдеров. Как вопросы безопасности решаются?

ВОПРОС: Учет, налоги, право. В недавнем выступлении Вы обещали новые критерии для отбора инвесторов на коммерческую застройку. Что это за критерии?

Если в 2004 году было 177 обращений (это самый пик, связанный с корпоративными спорами и захватами), то за прошлый год 11 Принят закон об использовании земли. Я могу стать собственником предприятия, но функционально не могу менять под другие объекты - под элитное жилье, офисы и т.п. Т.е. здесь произошла законодательная защита.
Происходит смена собственников в стройкомплексе (известные события в Моспромстрое - 26 тыс. акционеров, акции были распылены, понятно, что рано или поздно пойдет процесс консолидации. Акции - это собственность, могу продать, подарить, передать по наследству. Т.е. консолидация носит объективный характер. Проблем, как в промышленности, в стройкомплексе нет, поскольку меняется собственник, но функции сохраняются. Мы это видим на практике. Это нормальный рыночный процесс - смена собственников.

Участвует в конкурсе на строительство, предположим, дома 10-20 тыс. кв. м. А дальше все начинается. И кончается тем, чем кончились эти дела, которыми сейчас занимается Прокуратура. Поэтому к конкурсу будут допускаться и допускаются организации, которые имеют историю, банковскую гарантию, ресурсы, - которым можно доверять. Что такое банковская гарантия? Она значит, что в случае трудностей все заплатит банк.

ОТВЕТ: Это очень серьезный вопрос, с него начинаются все трудности, которые возникают. Поэтому критерии основные - может эта организация выполнить условия конкурса или не может? Там целый ряд всяких подвохов. Кое-где и пересмотр. Бывают случаи: за душой, кроме домашнего адреса, ручки и телефона мобильного, нет ничего.

Вы знаете, что с 1 февраля вступил в силу новый закон о государственном заказе. По нему должны быть созданы два органа - тендерный комитет и контролирующий орган, эти функции возложены на Управление экономической безопасности. Т.е. одна функция - сквозной контроль, вторая - арбитражная. И еще создается Реестр деловой репутации партнеров по Москве, это наше ноу-хау. Располагая такой предысторией и информацией, постепенно недобросовестные, которые не справляются в силу разных обстоятельств, будут с дистанции сходить. Конечно, мы постепенно движемся все-таки к цивилизованному рынку.

Обратите внимание, когда стали заниматься, да и вообще - когда собираются обманутые соинвесторы, обратите внимание, что там все вместе, а москвичей-то мало, почти нет (слава Богу), в основном другие регионы. Почему? Потому что все-таки мы это всё проходили раньше, по крупному счету. У нас очень тяжелая была ситуация с Мосжилстроем и др. И это нас чему-то научило. Но от мошенников куда денешься? Если берет 2-3 квартиры и продает двум-трем физическим лицам одну квартиру. Воры были всегда, с ними надо поступать по УК.

Ну ладно он, но все люди-то знают, что его уже нет, - зачем у него покупать? на что рассчитывают? Когда везде уже всё объявлено, всё известно.

Иногда доходит действительно до сумасшедших случаев. Недавно один руководитель инициативной группы на совещании (надо еще проверить его заявление) сказал, что там, где уже заменен этот горе-инвестор, он все-таки еще продолжает продавать квартиры.

ОТВЕТ: В Куркино строим пару таких домов. Посмотрим. Во втором квартале введем в эксплуатацию. Это индивидуальный проект. Посмотрим, что там будет. Но дело, в принципе, хорошее.

ВОПРОС: Московская промышленная газета. Недавно на заседании Российской инженерной академии сказали, что главный приоритет - это возврат к русскому дому, с печкой посередине, это самые энергосберегающие дома. И в Москве есть такие проекты в Куркино, где энергозатраты на порядок меньше. Что это за проекты?

ОТВЕТ: Это посмотрим. В каждом отдельном случае смотрим. Пока все закрыли. Поручили и СУ-155, и ДСК-2, там разные организации.

ВОПРОС: Московская перспектива. У нас есть хороший пример того, что соинвесторам нужно помочь. Кому московское Правительство это поручит, каким организациям?

ВОПРОС: Нью-Йорк Таймс. Что происходит по соседству с зданием, где находится наша газета? Похоже, снесли дом Наркомфина. Как это было допущено?

А.Б.КОРСАК: Скажу общую справку. Эта проблема сейчас в центре внимания. Создана комиссия по проверке контрактов на строительство инвестдомов, ее возглавляет В.И.Ресин, по каждому адресу сейчас внесена полная ясность с точки зрения смены инвесторов и т.д. И еще инициативная группа направила нам 33 адреса, которые не вошли в это постановление. В понедельник будет заседание комиссии по всем этим 33 адресам.

ВОПРОС: Правда. Г-н Ресин, в начале своего выступления Вы сказали, что власти Москвы и Вы лично, что для вас мнение москвичей имеет большое значение. Но в последнее время, по мнению москвичей, город портит точечная застройка, много протестов, вплоть до кровопролития. Но насколько я знаю, ни в одном случае москвичи не добиваются успеха побеждает Донстрой, другие организации. А в народе говорят, что всё приходит к Вам, и решаете конкретно Вы. Неужели ни в одном из случаев москвичи не были правы?

ОТВЕТ: Вы наверное имеете в виду Институт курортологии? Ничего не снесли. Там идет реконструкция. Это федеральные органы делают реконструкцию своего памятника, это не мы.

Их надо разделить на несколько частей, есть справедливые, а есть меркантильные. Например, зачем ей, чтобы рядом с домом появился детский садик, это портит вид из окна и уменьшает простор. Поэтому те вопросы, где это носит характер меркантильный и противоречит Генплану, там принимаем сторону непротестующих. А там, где действительно нарушаются интересы жителей, там принимается решение в их пользу.

ОТВЕТ: Вы хорошо начали, но плохо кончили. Но я Вам сейчас приведу примеры, которые говорят о том, что Вы плохо кончили в этом плане - выводы не так делаете. Во-первых, действительно, точечная застройка зачастую затрагивает интересы москвичей.

Примерно 50 таких мест сейчас снимается с застройки, и остаются детсадики, неважно кому они принадлежат.

Например, на территории детсада в Северном округе планировали возвести несколько домов площадью 60 тыс. кв. м, и со сносом. Мы отменили это дело, не будет там строительства этих 60 тыс. м. В любом случае остается земля под детсадиком. Для детей важно не только помещение самого здания, но и вся территория, где они могут гулять.

ВОПРОС: 3-й канал, программа Город. В районе Китай-города будет ли строительство или реконструкция в Хитровом переулке?

Последний пример - решение по Северному округу. Я вызываю этих людей из инициативной группы, и мы объявим им. Я не политик, я прораб. А некоторые политики на этом играют. Особенно перед всякими предвыборными кампаниями. В зависимости от того, какое направление представляет этот политик. Каждый в свою сторону. Ну, каждому - свое. Но мне кажется, здесь надо решать всегда вопрос не с позиций политики, а с позиций тех людей, для кого ты стараешься решить эту проблему. Такая же картина была, если помните, в Сокольниках, Егерское. Я сам выехал. И похоронили строительство этого дома. А в чем Вы правы - действительно, комплекс, который я возглавляю, решает эти вопросы, и последняя подпись перед Мэром - моя. Вношу я эти вопросы или не вношу. Я тут ответственности с себя никогда не снимаю.

После годового застоя со второй половины прошлого года цены на жилье в Москве активно пошли вверх, и в результате по итогам года рост в отдельных сегментах рынка составил 40 процентов.

ОТВЕТ: Я таких тонкостей не знаю. Это у префектуры спрашивайте. Я запишу Ваш вопрос и отвечу Вам.
Сдержать стоимость жилья в Москве поможет широкомасштабное строительство в регионах.

Российская газета Мнения экспертов разделились. Благоприятный для покупателей прогноз: после рывка цены успокоятся, и в течение года они будут расти в зависимости от инфляции. Однако большинство склоняются к более неблагоприятному сценарию: цены на жилье, как и в прошлом году, будут расти значительно быстрее инфляции, до 30-40 процентов в год, и, возможно, превысят три тысячи долларов за метр. Каково ваше мнение?

Как будут развиваться события в нынешнем году? На вопросы Российской газеты ответил первый заместитель мэра Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Рост цен, имевший место в Москве в конце прошлого и начале нынешнего года, стал следствием достаточно длительной стагнации рынка, которая была вызвана банковским кризисом лета 2004 года. Таким образом, на рынке сформировался отложенный спрос, который в какой-то момент превысил уровень предложения на рынке. Отсюда - рост цен.

Владимир Ресин Вы знаете, я не даю прогнозов, по ценообразованию. Это не мое дело. Мое дело - строить. Пока хозяйство было плановым - это было одно. А теперь цены, в том числе и на жилье, формирует свободный рынок. А в условиях рынка, как известно, конечная цена квадратного метра определяется соотношением между уровнем спроса и предложения.

РГ По уровню цен на жилье Москва замыкает пятерку самых дорогих городов мира, уступая только Лондону, Токио, Парижу и Мадриду. Но в европейских столицах новое жилищное строительство практически не ведется, а московскими строителями строится ежегодно около 5 миллионов метров, а цены все равно идут вверх. Почему?

Если говорить о дальнейшей динамике, то сейчас стоимость квадратного метра жилья в полной мере соответствует реальному соотношению уровня спроса и уровня предложения. Поэтому главным фактором, влияющим на динамику цен, будет уровень инфляции в стране. Так что в ближайшее время новый резкий скачок цен на жилье в Москве маловероятен. Предположение, что цена квадратного метра достигнет в этом году трех тысяч долларов, маловероятно. Я такого прогноза не давал.

РГ Не секрет, что Москва исключительно привлекательный город, сюда со всей страны и из стран ближнего зарубежья едут состоятельные люди, покупают жилье, и это дополнительно давит на рынок.

Ресин Не надо сравнивать нас с этими странами: там совершенно иной уровень жизни, и, кроме того, с точки зрения условий жизни и комфорта положение в столицах и небольших городах выровнено. У нас же - контраст и в доходах, и в уровне жизни, и в обеспечении жильем, и в условиях проживания разительный.

Кстати, столичные строители активно участвуют в реализации этой программы, причем не только в Москве. Мы строим и в других регионах.

Ресин Думаю, что в ближайшем будущем довольно ощутимым стабилизирующим фактором цен на недвижимость в столице должно стать широкомасштабное строительство в регионах России. Когда выдвинутая президентом России В.В. Путиным федеральная программа по доступному и комфортному жилью заработает в полную силу, в самом скором времени высокий уровень комфортного проживания станет нормой для многих городов России. Значит, можно надеяться, спрос на недвижимость в столице не будет столь высоким.

Ресин И опять вы сравниваете несравнимое. Строительная политика правительства Москвы носит ярко выраженный социальный характер. У нас много городских программ: мы строим социальное жилье для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек. Деньги, которые в качестве доли города поступают в бюджет по инвестиционным контрактам на строительство коммерческого жилья, город направляет также на строительство поликлиник, школ, спортивных залов и других социальных объектов.

РГ Строительные компании (правда, неофициально) утверждают, что доля Москвы в строительных затратах составляет примерно 40 процентов, а в том же Подмосковье - вдвое меньше. Может, можно было бы снизить эту нагрузку, и тогда и метр был бы подешевле?

Как дорожает столица

Ежегодно при общем объеме строительства в 5 миллионов квадратных метров треть жилья возводится по социальным программам. Я считаю вполне справедливым, когда коммерческое жилье, приобретаемое теми, кто имеет средства, обеспечивает за счет доли города строительство муниципального жилья для малоимущих. И это совсем не означает, что город проводит политику стимулирования роста цен на коммерческое жилье.

Сильнее всего - на 1,5 процента подорожали самые дешевые квартиры - в панельных пятиэтажках и иных домах с маленькой кухней (средняя цена кв. метра 2153 доллара), а также современное жилье в монолитно-кирпичных домах (2572 доллара).

За последнюю неделю января индекс стоимости жилья прибавил 1,2 процента и достиг 2382 долларов за квадратный метр (неделю назад - 2354 доллара за метр).

В целом за январь средние цены выросли на 3,9 процента, то есть, несмотря на праздничную декаду, в течение которой сделки не совершались, темпы роста не снижаются. Средний неэлитный квартирный метр подорожал на 62 доллара - от 2320 до 2382 долларов. Таковы данные аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости.

Менее всего - на 0,7 процента стали дороже квартиры в сталинских домах и типовых кирпичных сериях (это наиболее дорогое жилье, не относящееся к разряду элитного - 2727 долларов за метр).



Главная --> Публикации