Главная --> Публикации --> В банки и склады все активнее вкладывают иностранцы Промышленные инвестиции купили бизнес-центр Будет ли в россии введен новый налог на недвижимость? Интересы детей при совершении сделок Фарм-синтез построит завод под госпрограммы

Проблемы, связанные с недостатком земли под застройку, эксперты рынка предсказывали еще в 2004 г., когда в Петербурге изменилась система распределения участков. Тогда губернатор города Валентина Матвиенко упразднила Инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК), выдававшую разрешения на строительство, в пользу открытых аукционов на право застройки. При этом количество участков, попадающих в распоряжение застройщиков, резко сократилось. А так как среднее время строительства объекта составляет около двух лет, то, согласно расчетам экспертов, последние участки, выданные ИТК, будут застроены к 2006-2007 гг.

Санкт-Петербург После падения в прошлом году спроса на строящееся жилье петербургский рынок недвижимости может к концу 2006 г. столкнуться с дефицитом новых земель под застройку. Одной из причин этого эксперты называют новый порядок предоставления земли застройщикам.

Гендиректор холдинга RBI Эдуард Тиктинский говорит, что сейчас еще застраиваются участки, выданные ИТК, поэтому снижения объемов строительства в этом году ждать не стоит. Но Каплан говорит, что запасы участков не решают проблемы дефицита. По его оценке, лишь 15% объектов строится на земле, которая приобреталась на вторичном рынке. При этом, по мнению директора по развитию компании Бекар Игоря Горского, ликвидными можно считать только треть участков, которые находятся на вторичном рынке. Остальные не удовлетворяют требованиям строителей по местоположению, социальной инфраструктуре и транспортной доступности, отмечает Горский.

По оценке замдиректора по информационно-аналитической работе Союзпетростроя Евгения Каплана, количество постановлений правительства Петербурга о начале изыскательских работ в 2005 г. сократилось по сравнению с предыдущим годом в четыре раза. В год рынку необходимо от 200 до 300 участков примерно столько нужно для того, чтобы построить около 2 млн кв. м. После введения новой системы на рынок попало только 50 участков, говорит Каплан.

Глава Комитета по строительству Роман Филимонов не ожидает ценового всплеска, связанного с дефицитом земли. По его словам, в этом году предполагается ввести не меньше жилья, чем в 2005 г.

Начальник отдела маркетинга Петербургской недвижимости Николай Пашков говорит, что период падения спроса в 2005 г. во многом сгладил дефицит на землю, возникший из-за перехода от ИТК к торгам. Но, по его мнению, возобновление активности покупателей в 2006 г. снова будет стимулировать спрос на землю.

С одной стороны, он ознаменовался рядом крупных сделок слияний и поглощений в области жилищного строительства и производства строительных материалов. С другой стороны, несколько крупных игроков существенно сократили свое присутствие на рынке, либо диверсифицировали бизнес. Или другой пример - государство в лице президента и депутатов Госдумы объявило о начале реализации в стране национального проекта Доступное жилье.

По данным Комитета по строительству администрации Петербурга, в 2005 г. на торги были выставлены участки, на которых можно возвести 1,93 млн кв. м жилья. Из них было продано участков на 1,3 млн кв. м.
Минувший год можно назвать одним из самых противоречивых в истории московского рынка недвижимости.

ЯНВАРЬ

Однако жилье стало в разы недоступнее, а его предложение существенно сократилось. Впрочем, обо всем по порядку...

С 1 января были установлены единые сроки (один месяц) и тарифы при регистрации права собственности на недвижимое имущество (500 рублей для граждан и 7,5 тыс. рублей для юридических лиц). Из-за перехода на федеральное финансирование зарплаты сотрудников сократились с 10-15 до 2-5 тыс. рублей (в соответствии с так называемыми тарифными сетками). По этой причине из органов регистрации начался отток специалистов, что создало массу проблем участникам рынка: возникли очереди, начали срываться сроки регистрации сделок. Российская гильдия риэлторов, обеспокоенная последствиями реформы, направила обращение Президенту РФ Владимиру Путину. В течение года ситуация несколько нормализовалась, однако в некоторых регионах болезненные последствия трансформации ощущаются до сих пор.

В рамках проведения административной реформы функции регистрации сделок недвижимости были переданы в ведение единого органа власти - Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации).

В начале года произошли кадровые перестановки в московском строительном комплексе. После новогодних каникул покинул свой пост начальник управления оперативного контроля и координации выполнения градостроительных программ Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Михаил Балакин - руководитель одной из крупнейших строительных компаний СУ-15 Уход г-на Балакина с чиновничьей должности по времени совпал с завершением строительства нового здания фундаментальной библиотеки МГУ, которую строил подконтрольный ему холдинг.

* * *

В столице прошла церемония заливки первого куба бетона делового комплекса Федерация, который будет построен в Москва-Сити корпорацией Mirax Group. Комплекс Федерация общей площадью 347 тыс. кв. м и высотой 340 м призван стать самым высоким зданием Европы. В комплексе, возведение которого планируется завершить в 2007 году, разместятся офисы класса А, апартаменты, пятизвездочная гостиница, торговые галереи, банки, рестораны. Общая стоимость проекта оценивается примерно в 500 миллионов долларов.

ФЕВРАЛЬ

В феврале на московском рынке риэлторских услуг появился довольно крупный игрок - агентство Агент 002, созданное совладельцем компании Вимм-Билль-Данн Михаилом Дубининым. Он заявил, что Агент 002 будет взимать фиксированную ставку 2% в качестве оплаты за услуги (против рыночных 5-6%), а к 2010 году будет контролировать не менее 10% рынка.

* * *

В марте вступил в силу новый Жилищный кодекс, одно из нововведений которого - возможность выбора управляющей компании по эксплуатации жилого фонда. Теперь собственники жилья вправе отказаться от услуг ДЕЗов (дирекций единого заказчика) советского образца и нанять частную управляющую компанию.

МАРТ

Большинство жильцов так и не выбрало способ управления своими домами. Правда, в конце года в закон была внесена поправка, по которой срок выбора управляющей компании переносится с 1 марта 2006 г. на 1 января 2007 года.

При этом собственники квартир могут напрямую заключить с коммерческой организацией контракт на управление. Для этого им необходимо провести общее собрание жильцов либо проголосовать за ту или иную фирму заочно, тогда как раньше нанять управляющую компанию можно было только при условии создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

1 апреля произошло, пожалуй, наиболее значительное событие на рынке недвижимости - вступил в силу Федеральный закон №214 Об участии в долевом строительстве.... Заложенные в нем новации сильно осложнили жизнь участникам рынка. Законодатели установили жесткую процедуру привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. В частности, запретили строителям собирать с дольщиков деньги до оформления всей необходимой документации, тогда как раньше необходимые разрешения зачастую оформлялись задним числом, уже после выхода на площадку. Кроме того, были установлены суровые штрафные санкции за всевозможные нарушения обязательств (например, за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию). По мнению экспертов, новый закон стал одной из главных причин сжатия рынка новостроек и возникновения дефицита жилья.

АПРЕЛЬ

Весной 2005 года холдинг Евроцемент груп консолидировал почти половину производства цемента в России. Это произошло после сделки с компанией Интеко. Евроцемент купил весь цементный бизнес Интеко - пять заводов общей мощностью более 9 млн. тонн цемента в год, а также акциями еще нескольких заводов совокупной мощностью еще на 4,5 млн. тонн.

* * *

МАЙ

Завладев этими активами, Евроцемент стал настоящим монополистом цементного рынка и получил контроль над более чем 40% российского производства. Холдинг тут же перешел на отгрузку продукции только по предоплате, попросил крупных потребителей погасить накопившиеся долги и установил тотальный контроль над сбытом, обязав менеджмент всех своих заводов отгружать цемент исключительно через фирменный торговый дом.

* * *

В последний весенний месяц Москва пережила массовое отключение электроэнергии. Его причинами стали пожар и взрыв на столичной подстанции Чагино, в результате которого разрушен трансформатор, вышли из строя высоковольтные линии электропередач. Было частично прервано энергоснабжение в Москве и близлежащих областях. Это ЧП заставило чиновников задуматься о развитии электроэнергетики. В частности, было принято решение в 2006 году выделить из городского бюджета на создание в городе энергоузлов порядка 6 млрд рублей. Кроме того, будет продолжено выделение средств из городского бюджета на продолжение строительства ряда электроподстанций и проектировочные работы. Столичные власти рассчитывают получить к началу 2008 года дополнительные мощности в объеме 840 мегаватт.

ИЮНЬ

Концерн Нефтяной приобрел Мосинжстрой - одну из крупнейших строительных компаний Москвы, которая специализируется на работах по созданию инженерных коммуникаций. Представители Мосинжстроя заявили, что новые собственники будут развивать многопрофильную строительную компанию международного класса. И уже к концу 2006 г. они планируют добиться удвоения оборота от генподрядных и подрядных работ и выйти на общий уровень выручки не менее 1,5 млрд долларов в год. Впрочем, многие участники рынка оценивают эти планы с изрядной долей скептицизма.

Сейчас в Группу компаний ПИК входит свыше 20 организаций, в которых работает около 15 тысяч сотрудников. к Инвестиционно-риэлторский сектор Группы представляют Первая Ипотечная Компания и компания ПИК-Регион, финансовый блок - Банк Жилищного Финансирования и Промышленно-страховая группа Основа. Производственные активы Группы Компаний ПИК сосредоточены в предприятиях промышленно-строительной отрасли ( ДСК№2, ДСК-3, 160-ДСК Подмосковье, 100 КЖИ) и комбинатах нерудной отрасли.

В июне компания Интеко продолжила распродажу строительных активов и избавилась от второго по величине столичного Домостроительного комбината №3 мощностью 500 тыс.кв.м панельного жилья в год. Он был продан строительному холдингу ПИК (Первая ипотечная компания). По мнению некоторых экспертов, компания Интеко в условиях возрастания конъюнктурных и политических рисков решила распродать строительные активы и уйти с рынка массового строительства. В свою очередь, Группа Компаний ПИК не преминула этим воспользоваться, чтобы укрепить свои позиции и создать важный задел на будущее. ДСК-3 достался ПИКу с уже сформированной инвестиционно-строительной программой в объеме порядка 1 млн. кв.м жилья.

В июле была создана Ассоциация строителей России, в состав которой вошли крупнейшие застройщики и инвесторы: Группа Компаний ПИК, Главмосстрой, Балтийская строительная компания, Mirax Group, МИЭЛЬ-Недвижимость и другие.

ИЮЛЬ

* * *

Одной из основных своих целей организация обозначила: участие в разработке законопроектов и иных нормативных актов, направленных на создание оптимальных условий развития строительного сектора России. С первых дней своего существования ассоциация заявила о себе как об активном игроке на рынке, неоднократно поднимала вопрос о внесении поправок в Закон о долевом участии, о проблемах обманутых соинвесторов.

АВГУСТ

Mirax Group подписала договор подряда с Всекитайской государственной инженерно-строительной корпорацией на возведение башни А многофункционального офисно-рекреационного комплекса Федерация. Было заявлено, что Правительство КНР намерено придать проекту башни статус особого, так как он является одним из наиболее крупных российско-китайских проектов. Интересно, что оборот китайской компании в десятки раз превышает оборот Mirax и составляет порядка 66,02 млрд долларов.

* * *

Группа Компаний Базовый элемент (Базэл), подконтрольная Олегу Дерипаске, объявила о приобретении контрольного пакета акций столичного строительного холдинга Главмосстрой. Холдинг по выручке занимает 1-е место в списке крупнейших строительных компаний страны. Кроме того, Базэл получил контроль над активами мощного строительного холдинга Развитие (в него, в частности, входят Мосмонтажспецстрой и Моспромстройматериалы). Эксперты назвали выход Базэла на строительный рынок логичным продолжением стратегии диверсификации бизнеса финансово-промышленной группы. Консультантом Базэл в области строительства стала Группа Компаний Конти.

СЕНТЯБРЬ

В свою очередь, представители компании Интеко заявили о создании пула офисной недвижимости площадью около 1 млн. кв. метров. Об этом сообщил вице-президент Интеко по строительству и промышленности строительных материалов Олег Солощанский. По его словам, в ближайшие пять лет компания планирует возвести около 1 миллиона кв. м бизнес-центров и офисных зданий.

* * *

В сентябре на московском рынке недвижимости возобновился рост цен на жилье. Новый виток эксперты объяснили резким сокращением объема предложения квартир (на 25-30%), который был вызван ужесточением правил игры на рынке долевого инвестирования. С августа ежемесячный рост цен составил в среднем 3-4%, тогда как до этого цены росли не более чем на 1 процент. После вступления в силу Закона Об участии в долевом строительстве многие застройщики сняли с продажи адреса, на которые не была оформлена вся разрешительная документация. Кроме того, некоторые компании приостановили реализацию новых проектов.

ОКТЯБРЬ

Одна из ведущих компаний на рынке риэлторских услуг - МИЭЛЬ-Недвижимость - приняла решение реструктурировать бизнес. Владельцы МиэлЬ решили разделить компанию на шесть открытых акционерных обществ и выделить в них управления, которые специализируются на загородной недвижимости, новостройках, вторичном рынке, коммерческой недвижимости, аренде и элитной недвижимости. Контрольным пакетом во всех акционерных обществах будет владеть Миэль, а остальные акции будут распределены между топ-менеджерами вновь созданных компаний.

В свою очередь, в Евроцемент груп повышение цен объясняли тем, что они всего лишь стали избавляться от посредников и сначала довели свои отпускные цены до реальных рыночных, а потом - в пик спроса - повысили их на 20 процентов. К повышению цен цементников подталкивала острая необходимость модернизации производства. Судебная тяжба длится по сей день.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) вынесла беспрецедентно жесткое решение в отношении Евроцемент груп. ФАС обязала компанию снизить отпускные цены на цемент, а также вознамерилась взыскать в бюджет доходы, которые холдинг получил от реализации цемента по завышенной цене. Поводом для возбуждения дела против Евроцемент груп послужили жалобы от строительных компаний, РАО ЕЭС России и московских властей. Энергетики и строители пожаловались, что рост цен на цемент мешает реализации инвестпрограммы.

Московские власти заявили, что вскоре в Москве начнется строительство четвертого транспортного кольца. Оно призвано частично устранить дефицит дорог в столице, который, по подсчетам специалистов, составляет около 350 километров. В этом году строители приступят к подготовительным работам по реконструкции Ленинградского проспекта от Беговой улицы до станции метро Сокол.

* * *

Кстати, не исключено, что вскоре начнется строительство транспортных магистралей над железнодорожными путями. Во всяком случае, с таким предложением на одном из заседаний московского правительства выступил столичный мэр Юрий Лужков. По его словам, над железнодорожными магистралями в столице можно строить крыши и пускать по ним транспорт или размещать многоэтажные паркинги.

В результате реконструкции на данном участке проезжая часть Ленинградского проспекта, которая является одной из наиболее проблемных трасс города, увеличится с 14 до 18 полос - по 9 полос в каждом направлении. Начнутся также подготовительные работы по строительству транспортной развязки на пересечении Ленинградского проспекта с улицей Серегина, что позволит организовать выезд из района Ходынское поле.

Осенью выяснилось, что в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилых домов. Частные соинвесторы, не получившие вовремя квартиры в новостройках, провели несколько громких акций протеста. Прокуратура возбудила несколько уголовных дел против застройщиков, некоторые из них даже были арестованы.

НОЯБРЬ

* * *

Скандалы с дольщиками совпали с выходом на московский рынок ряда крупных непрофильных инвесторов и началом реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

ДЕКАБРЬ

Правительство Москвы утвердило адресный перечень строительства высоток по программе Новое кольцо Москвы, в который включено более 70 адресов. Программа, рассчитанная до 2015 года, разбита на три этапа. Первая фаза предполагает строительство 17 высоток (помимо уже построенного комплекса Эдельвейс на Давыдковской улице). По двум адресам строительство уже ведется - на проспекте Маршала Жукова и Ленинском проспекте. Еще по трем адресам застройщик в ближайшее время выйдет на площадку. На втором этапе запланировано сооружение 24 высоток, на завершающем - двадцати. Наибольшее количество высотных домов (14) будет построено в Юго-Восточном административном округе столицы, 12 в Северо-Восточном административном округе, 9 - в Западном, по 7 - в Восточном, Юго-Западном и Южном административных округах.

Замглавы МЭРТ Андрей Шаронов заявил, что министерство пытается сейчас четко прописать соответствующие процедуры. Следует отметить, что в 2006-2010 годах в рамках модернизированной Федеральной целевой программы Жилище государство планируется затратить более 1 трлн рублей на развитие ипотеки, жилищные субсидии гражданам и инженерное обустройство площадок под жилищное строительство.

На совещании с российскими банкирами, которое проходило в Новосибирске, Президент РФ Владимир Путин заявил, что необходимо уменьшить границу рисков, с которыми сталкиваются банки при выдаче кредитов для строительного сектора. И предложил Центральному банку и Минэкономразвития подумать, что надо сделать, чтобы облегчить получение кредитов под застройку и убрать подальше от кормушки чиновников.

Столичные власти окончательно одобрили проект застройки района Фили-Давыдково. Строительство будет вести компания Mirax Group. Ей предстоит снести 28 пятиэтажек и построить 1 млн. кв. м жилья бизнес-класса. На освободившейся территории будет построен целый район, сопоставимый по размерам с Молжаниново.

* * *

Конец уходящего года и первый месяц нового пресса любит проводить за подведением итогов. Однако на этот раз свои аналитические способности журналисты предпочли проявить в декабре, оставив январь для горячих новостей.

Обзор прессы

Упущенные возможности

Между тем 2005 год крайне интересен для анализа. Начинался он с периода полного и, что самое главное, затяжного штиля. С одной стороны, на возможность такого развития указывали многие аналитики. По одной из теорий на рынке должен был наступить момент смены тренда. С другой стороны, после долгого и активного роста эта ситуация казалась настолько немыслимой, что невольно закрадывалась мысль: А вдруг? Мнения о том, что рынок столичной недвижимости перегрет, и этот мыльный пузырь должен наконец лопнуть, доводилось читать едва ли не каждый день. Так или иначе, но на протяжении нескольких месяцев сохранялся очень хрупкий баланс. Особую остроту ситуации придавал тот факт, что год начался в непосредственной близости от отметки в 2000 долларов за квадратный метр. Такие отметки обычно называются психологическими, и используют их в качестве ориентира при принятии решений о покупке или продаже того или иного актива. Поднимется цена выше - значит, и в дальнейшем продолжится рост. Не сможет взять барьер - откатится назад до новой попытки.

Аналитики спорят, а были ли причины для возобновления роста цен весной 2005 года или нет. Но факт остается фактом - жилье снова начало дорожать, и сейчас уже вполне спокойно говорят о цене в 3 тысячи долларов за квадратный метр. Несомненно, причины были, и назывались они неоднократно. В первую очередь это, конечно, дефицит новостроек, случившийся из-за введения Закона о долевом строительстве. Новые известия в номере от 29 декабря не случайно написали, что этот закон защитил граждан, ужесточив требования к застройщикам, но при этом перевернул рынок. Однако тут ситуация довольно туманна - стало ли это неожиданностью для самого перевернувшегося или же он только и ждал этого толчка?

То, что произошло потом, и делает 2005 год уникальным и, возможно, определяющим для развития рынка столичного жилья на ближайшее время. Не раз говорилось, что постоянный рост цен обусловлен не только факторами глобального (высокими ценами на нефть и т.д.) или местного (баланс спроса и предложения) уровня, но и иными причинами. Как раз за иные причины рынок порой подвергался критике со стороны независимых аналитиков, которые сомневались в закономерности имевшихся темпов роста. Вполне вероятно, что они были правы, и цены на жилье должны были застопориться или даже откатиться. В этом случае строителям пришлось бы учиться снижать издержки, а не перекладывать их на плечи покупателей. Иными словами, должно было произойти оздоровление рынка. Именно в этом и заключалась уникальность момента, который был упущен.

Долевой закон оказался не на руку тем компаниям, которые не имели достаточных собственных средств для самостоятельного строительства и были вынуждены привлекать в качестве соинвесторов будущих жильцов. На практике это очень напоминало известную бизнес-схему утром деньги - вечером стулья. С той лишь разницей, что некоторые компании оказывались не столь честны перед своими клиентами, как измученный нарзаном персонаж Двенадцати стульев. А соинвесторы, ждавшие своих стульев (то есть квартир) годами, в итоге оказывались у разрытого котлована.

Новые времена, новые лица, новые цены

Расстановка сил на столичном рынке недвижимости меняется - компании с административным ресурсом сдают свои позиции, а на смену им приходят крупные финансово-промышленные группы, - писали Ведомости в номере от 29 декабря. Очевидно, что новые условия приведут к укрупнению строительного бизнеса - небольшим компаниям будет практически невозможно выжить.

Долевой закон оказался губительным как для тех, кто строил пирамиды с целью отъема у граждан их денег, так и тех, кто был вынужден использовать пирамидальные формы из-за нехватки собственных средств. А главным итогом его принятия стало начало новой тенденции на рынке жилья.

Массированная игра на повышение

Кроме того, было бы глупо думать, что новые игроки пришли на рынок с благотворительными целями. Между тем никто не отменял проблем, связанных со строительством новых объектов. Дефицит предложения и снижение конкуренции по всем законам должны привести к дальнейшему повышению цен.

Журнал Профиль в номере от 16 января отмечает, что столичная недвижимость оказалась наиболее надежным объектом для инвестиций в прошлом году, даже несмотря на стагнацию первых месяцев. Важную роль в этом, по мнению автора, сыграли участники рынка (и застройщики, и риэлторы, и чиновники), которые вели очень активную массированную игру на повышение. В 2006 году вложения в недвижимость также окажутся одним из привлекательных видов инвестиций, - прогнозирует автор. Правда, тем, кто приобретает недвижимость в спекулятивных целях, следует поторопиться. Так как некоторые причины роста искусственны, продолжаться долго он не будет, и во второй половине года рынок снова застопорится. Поэтому тем, кто хочет осуществить спекулятивные операции с квартирами с максимальной прибылью, нужно уложиться с куплей и последующей перепродажей в ближайшие шесть месяцев, - пишет Профиль.

В январе пресса в основном делала прогнозы на 2006 год. Как и следовало ожидать, для тех, кто собирается покупать себе жилье, они оказались не слишком благоприятными. В условиях дефицита цены продолжат свой рост, который окажется гораздо выше предполагаемого уровня инфляции - с таким прогнозом выступило большинство аналитиков, в том числе и независимых.

Независимая газета (номер от 17 января) обращает особое внимание, что 3 тысячи за метр долларов - это не плод долгих расчетов или больной фантазии какого-нибудь ангажированного аналитика. Это трезвая оценка, данная главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным.

Издание Газета 12 января пообещало, что к началу следующего года стоимость квадратного метра даже в панельном доме пройдет психологическую отметку в 3 тысячи долларов. Это означает, что рост составит около 30 процентов. Более высокие темпы будут опасны для рынка, поскольку сейчас многим потенциальным покупателям цены на квартиры не по карману, приводит автор мнение эксперта.

Бомба под офисы

Ведомости в номере от 24 января предлагают еще раз посмотреть на события 2005 года - не торопясь, и с более почтительного расстояния. Автор отмечает тенденции, которые в прессе упоминались реже. Дефицит предложения на первичном рынке сослужил хорошую службу вторичному - покупатели, не нашедшие нового жилья, покупали подержанное. Сыграла свою роль и ипотека. Те, кто раньше арендовал жилье, теперь его покупают, привлеченные рекламой выгодных условий ипотечных кредитов.

Газета Бизнес в номере от 27 декабря, тем не менее, отмечает, что, несмотря на высокий спрос, рост цен на аренду офисов в 2006 году может составить всего 3-4 процента.

Ситуация на рынке офисной недвижимости сейчас в чем-то сродни той, что складывается с рынком жилья. Иными словами - объемы впечатляют, но качественно ограничены. Это не помешало рынку элитного жилья сделать небольшой шаг в сторону рынка покупателя, но и цены в этом сегменты выросли прилично - цены в 15 тысяч за квадратный метр перестали быть редкостью.

В 2005 году совокупный объем сделок на рынке офисной недвижимости превысил 1 млн. кв. м, но аналитики не считают это пределом и обещают, что рекорд будет побит уже через 12 месяцев. Несмотря на ввод в эксплуатацию новых площадей, спрос остается высоким, и количество свободных квадратов по-прежнему мало. Недостаток качественных площадей заставляет арендаторов снимать в аренду помещения в офисных зданиях, находящихся еще на стадии строительства, - пишет автор. И это может оказаться бомбой замедленного действия - такой же, что потрясла рынок жилья историей об обманутых вкладчиках. Сейчас арендаторы оплачивают арендную ставку за шесть месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию, но эта цифра может возрасти. Несмотря на то, что таких случаев пока немного, участники рынка говорят о том, что сегодня никто не может быть застрахован на 100% от действий недобросовестных компаний и предлагают прежде всего обращать внимание на репутацию застройщика.

Если, конечно, на этом рынке не повторится скандал, связанный с невыполнением строителями своих обязательств. По мнению Газеты, такое развитие событий вполне возможно.

А вот в прогнозах относительно того, что будет с рынком торговой недвижимости, аналитики практически единодушны. Хотя в последнее время очень часто поступает информация о введении в эксплуатацию новых объектов, создавая впечатление перегрева, специалисты считают, что пока речь о затоваривании не идет. То, что происходит сейчас, скорее можно назвать борьбой концепций, свойственной для окончания периода становления. Это значит, что спросом пользуются не все объекты, а наиболее удачные с концептуальной точки зрения, а на самом рынке идет процесс консолидации.

Однозначная недвижимость

А она обещает быть нешуточной. 2005 год принес массу новостей об интересе к российскому рынку со стороны западных сетей. Для российских игроков это будет иметь не самые приятные последствия, поэтому тем, кто собирается выжить в случае массовой экспансии иностранцев, стоит напрячь мускулы. Эксперты убеждены, что стабильное развитие рынка должно продлиться до 2008 года, а макроэкономические факторы не будут влиять на резкие колебания рынка торговых помещений, пишет газета Бизнес в номере от 20 января.

Что касается эффекта затоваривания, то он во многом ложный. Новые площади заменяют старые, а не дополняют их. Общий прогноз может выглядеть следующим образом: качественные площади найдут своего покупателя, а некачественные ждет перепозиционирование, и все расставит по местам конкуренция.

Ни месяца без Митволя

В то же время мелкие и средние участники рынка уже сейчас испытывают трудности в связи с высокой конкуренцией, что может привести к снижению инвестиционной привлекательности таких проектов. В Москве рынок очень перегрет, потому что многим торговля представляется легким бизнесом, сюда закачивается большое количество денег. Как следствие постоянно растут цены на недвижимость, - приводит мнение одного из таких участников Бизнес в номере от 17 января. Для тех, кто заботится о своих ценах, эта проблема может оказаться неразрешимой.

Аналитики и пресса выступают в целом сдержанно, ограничиваясь перечислением основных фактов. Помимо громких имен самыми важными из них являются цифры. По некоторым оценкам, стоимость коттеджа в поселке составляет от 400 тысяч до 1 млн. долларов, а стоимость гектара земли - 8 млн. долларов.

В конце месяца очередной подарок журналистам преподнес заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь. После локального успеха на Истринском водохранилище, он взялся за более серьезный проект - снос домов в поселке Речник в московском районе Крылатское. Реализовать его г-ну Митволю будет еще сложнее, чем выиграть битву при Истре, как успели прозвать разборку домов в Екатерининских Валах в прессе. Сопротивление может быть нешуточным, - приводит слова Митволя газета Ведомости, - ведь в поселке кроме крупнейших бизнесменов обосновались и сотрудники прокуратуры. Среди жителей поселка фигурируют фамилии известных людей - губернатора Тверской области Дмитрия Зеленина, учредителя крупной строительной компании и других, - вторят Известия.

По мнению экспертов, привлекательность сегмента элитного жилья для застройщиков, специализирующихся на панельном строительстве, очевидна.

Впрочем, газета Бизнес (24 января) цитирует специалиста, который считает, что Росприроднадзор просто ищет следующий объект для публичного разбирательства. Несколько лет назад о такой службе знали немногие россияне, но действия О.Митволя явно добавили ей известности и популярности. В то же время пока что чиновнику не удалось реализовать ни один из своих проектов, так что список жертв наверняка расширится. Во всяком случае, снести п.Речник вряд ли удастся.
Сегмент элитного жилья становится все более привлекательным для девелоперов жилья эконом-класса. Эксперты связывают это с высокой доходностью элитного строительства (25-50%) по сравнению с панельным (17%). Кроме того, реализация проектов в элитном сегменте, как вполне обоснованно считают в панельных компаниях, повышает их статус и улучшает имидж.

По данным компании Kalinka Realty, чистая себестоимость панельного жилья не превышает $1000 за квадратный метр. Если говорить об элитном жилье, себестоимость строительства составляет $1,5-2 тыс. за квадратный метр (с учетом доли города в 30-40% - около $3 тыс.). В некоторых случаях себестоимость элитного жилья может доходить и до $5 тыс. за квадратный метр,- добавляет консультант по недвижимости Kirsanova Realty Ирина Егорова. Однако доходность проекта возведения элитного жилья, по ее словам, составляет 25-50%. Доходность панельного проекта значительно ниже (около 17%.- Бизнес).

Любой девелопер стремится к увеличению прибыли: у элитного строительства она значительно выше, так как реализация проекта требует меньших затрат на доллар выручки, чем в эконом-классе. Элитное жилье не требует производства и транспортировки панелей и наличия большого персонала,- говорит заместитель генерального директора Kalinka Realty Алексей Сидоров.

Следует учесть немаловажный фактор времени. Сроки реализации панельного дома могут не превысить и года, но в сегменте элитного жилья они дольше - как правило, несколько лет. Таким образом, несмотря на высокую рентабельность, у элитного жилья есть и свои недостатки,- говорит Сидоров. По его словам, невысокая рентабельность панельного жилья в случае больших объемов застройки может обеспечить ту же прибыль, что и у точечного проекта элитного дома.

Однако эксперты отмечают, что, несмотря на ряд преимуществ элитного жилья, крупные девелоперы не отказываются и от основного профильного строительства.

Конечно, получив такой (выгодный, но непрофильный) участок, панельные застройщики могли бы просто продать его одному из традиционных элитных застройщиков. Однако они предпочитают строить сами: это, как считают в панельных компаниях, улучшает их имидж.

Зато в случае точечных проектов, расположенных на интересных участках, элитное жилье и проекты премиального класса вне конкуренции. По словам начальника отдела маркетинга девелоперской компании КВ инжиниринг Антона Смирнова, при дефиците земли в столице нет смысла строить на точечных участках панельное жилье, рентабельность которого существенно меньше, чем элитного. К тому же панельное домостроение ограничивает девелопера: ДСК выпускают определенное число серий домов, конфигурация которых стандартна и почти не подлежит вариации. Если же застройщик реализует элитный проект, то на небольшой участок можно посадить очень интересный проект любой планировки,- добавляет Смирнов. Имея интересный участок, экономически целесообразно строить элитное жилье,- соглашается Егорова.

На рынке разделяют убежденность застройщиков. Такие компании, как ПИК, СУ155 и Интеко, уже накопили достаточный опыт панельного строительства, продаж и лоббирования собственных интересов. Наличие проектов строительства элитного жилья улучшает позиции компании на рынке недвижимости,- говорит Егорова из Kirsanova Realty. По ее словам, сегодня главным фактором позиционирования компании являются уже не объемы застройки, а качество реализованных проектов и брэнд девелопера. Таким образом, сейчас наметилась тенденция, при которой визитной карточкой компании являются не миллионы построенных квадратных метров, а проекты элитного строительства.

Элитное жилье привлекательно не только рентабельностью вложений, но своим статусом и рентабельностью. Хотя СУ-155 традиционно специализируется на строительстве домов эконом- и бизнес-класса, мы планируем инвестировать в сегмент элитного жилья и в перспективе,- рассказали в пресс-службе.



Главная --> Публикации