Главная --> Публикации --> Торопиться не надо Закон пирамиды Кому готовить землю к застройке Оказывается, можно купить квартиру за треть цены Столичные чиновники придумали новую систему расчета аренды земли

Самый массовый митинг прошел вчера в Москве. На Славянской площади собралось около тысячи обманутых соинвесторов Социальной инициативы и других компаний, нарушивших свои обязательства перед дольщиками. Среди участников преобладали пожилые люди. Мы за квартиры отдавали последнее и стоять будем до последнего. Лужков с Путиным пожалеют, если не обратят на нас внимания, возбужденно обещали они.

В Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах вчера прошла акция, участники которой призвали привлечь к ответственности за обман частных соинвесторов руководство одного из крупнейших в России застройщиков коммандитного товарищества Социальная инициатива. Митингующие потребовали, чтобы президент РФ, правительство и Генпрокуратура взяли недострой Социальной инициативы под личный контроль. В случае отказа дольщики угрожают выйти на многотысячные антиправительственные митинги.

У памятника Кириллу и Мефодию была установлена большая картонная коробка с прорезью и надписью На взятки чиновникам для решения проблем вкладчиков. Рядом висел плакат, пародирующий герб Москвы: святой Георгий с лицом господина Карасева поражал копьем дракона с головой президента Владимира Путина. На придавленном к земле пресмыкающемся было написано Программа президента 'Доступное жилье'. Вкладчики по очереди выходили к микрофону и говорили, что за свои квартиры намерены бороться до последнего. Чиновники приходят и уходят, а мы останемся и не дадим покоя ни одному из них, говорил один из соинвесторов. Мы хотели жить и работать в России, но наши планы на жизнь уничтожены, вторил ему другой оратор. А в резолюции митинга дольщики даже предупредили московские власти, что пока их проблема не будет решена, о повышении рождаемости в Москве они могут забыть.

Социальная инициатива считается крупнейшей строительной компанией России, которая не сумела выполнить свои обязательства перед соинвесторами не только в Москве, но и в провинции (подробнее о компании см. Ъ от 12 января). Организаторы митинга сказали Ъ, что в России компания не выполнила обязательства как минимум перед 50 тыс. клиентов. Ее вкладчики принимали участие в осенних митингах соинвесторов, но выйти на улицу самостоятельно они решили после того, как 11 января был задержан один из основателей компании Николай Карасев. Генпрокуратура РФ подозревает его в хищении порядка 90 млн руб., принадлежащих клиентам Социальной инициативы.

Общая резолюция участников акции была зачитана вчера в Москве. Соинвесторы Социальной инициативы потребовали от президента Путина издать указ о создании региональных комиссий по проверке работы компании, а координацию их работы поручить первому вице-премьеру Дмитрию Медведеву. От генпрокурора Владимира Устинова вкладчики потребовали привлечь к ответственности чиновников, контролировавших работу Социальной инициативы в Москве и регионах, арестовать счета руководителей компании и огласить результаты проверки ее деятельности. В противном случае соинвесторы пригрозили властям многотысячными антиправительственными митингами. Вот это правильно, оживились молчавшие до того пенсионеры. Вот с этого и надо было начинать!

В Санкт-Петербурге обманутые дольщики собрались у памятника Грибоедову с плакатами Мошенников от строительства и их покровителей к ответу и Москва решает проблемы обманутых дольщиков. Почему Петербург не делает этого?. В Питере акцию поддержали активисты Яблока и Объединенного гражданского фронта. Отметим, что московские соинвесторы вчера подчеркнули, что не заинтересованы в помощи каких-либо политических сил. Аналогичные, но не такие многочисленные акции прошли вчера в Воронеже, Орле, Оренбурге, Смоленске и других городах.


Орехово‑Зуево, один из крупных городов Подмосковья (с населением более 120 тыс. человек), расположен на востоке области. Электрички туда идут с Курского вокзала столицы, время в пути составляет чуть более полутора часов. Этот город принято относить к дальнему Подмосковью, однако его смело можно назвать ближайшим из дальних.

В пресс-службе коммандитного товарищества Социальная инициатива вчерашний митинг комментировать не стали, однако заметили, что компания намерена в полном объеме исполнить свои обязательства перед всеми своими контрагентами, в том числе и перед вкладчиками.

И хотя как город Орехово‑Зуево молод, люди жили на этих землях с древнейших времен. Организованная еще в 1907 г. археологическая экспедиция Исторического музея провела раскопки окрестных курганов. Обнаруженные вещи и домашняя утварь позволили ученым сделать выводы, что это захоронения представителей славянских племен кривичей и вятичей.

Официально статус города населенный пункт получил в июле 1917 г. по постановлению Временного правительства, когда в единое целое объединили село Орехово и местечко Никольское Покровского уезда Владимирской губернии и село Зуево Богородского уезда Московской губернии.

Письменные источники впервые упоминают Орехово в начале XVII столетия в связи с возведением здесь церкви в честь Рождества Богородицы. О Зуеве (более ранние названия Волочек Зуев или просто Волочек) можно прочитать в летописях, которые рассказывают о событиях 1209 г., связанных с междоусобицами русских князей.

Экспедиция, организованная в конце 40‑х гг. прошлого века, практически в городской черте нашла остатки стоянки первобытных людей каменного века.

Во времена Петра I на московских землях стали активно строить текстильные мануфактуры, поскольку любимые детища царя армия и флот требовали большого количества сукна и полотна. В начале XIX в. в развитии отрасли произошел настоящий прорыв. Именно к этому времени относится зарождение династии текстильных фабрикантов Морозовых, с именем которых связано превращение Орехово‑Зуева в крупный промышленный центр Российской империи.

Формирование в конце XVIII в. нынешнего Орехово-Зуева неразрывно связано с развитием отечественной текстильной промышленности (и до сих пор часто можно услышать: Орехово‑Зуево текстильный город).

Несмотря на самые противоречивые сведения о династии Морозовых, следует признать, что благодаря прежде всего им и их труду Орехово‑Зуево стало крупным населенным пунктом с развитым производством и сопутствующей инфраструктурой, а местный текстиль получил известность практически во всех уголках страны.

Основатель династии старообрядец из крепостных крестьян Савва Васильевич Морозов (Савва Первый) в конце XVIII в., имея, по некоторым данным, начальный капитал в 5 рублей, открыл в Зуеве первую ткацкую мастерскую. Он сам сидел за станком, здесь же трудились члены его многочисленной семьи и несколько наемных рабочих.

Перестройка и распад Советского Союза привели к разрушению сложившегося экономического уклада и связей. Сузились рынки сбыта, возникли проблемы с поставками сырья, которое традиционно, еще со времен Морозовых, ввозили из Средней Азии. Тяжелые условия, в которых оказался хлопчатобумажный комбинат в конце 80-х начале 90‑х гг., негативно сказались и на жизни города. Но по мере позитивных изменений в стране здешняя жизнь улучшалась.

Революция 1917‑го с последовавшей за ней национализацией фабрик и их объединением в Орехово‑Зуевский хлопчатобумажный комбинат не изменила сущности города. Он по‑прежнему оставался флагманом, но теперь уже советской текстильной промышленности.

Однако не надо думать, что местное производство представлено исключительно текстильной отраслью. Здесь действует множество предприятий самой разной направленности, некоторые ведут свою историю с дореволюционных времен.

Текстильное производство сейчас уже не определяет развития Орехово-Зуева. Но отказаться от своей текстильной истории город не может. Действительно, хлопчатобумажный комбинат прекратил свое существование, разделившись на самостоятельные компании. Некоторые фабрики, получив независимость, деградировали, распродали оборудование, а их владельцы продают или сдают в аренду освободившиеся площади. В то же время другие предприятия, ведомые умными и рачительными хозяевами, достигают отличных результатов в своей работе. Так, бывшая меховая фабрика, носящая сейчас название Мех ОРЕТЕКС, крупный экспортер изделий из меха и текстиля. Компания Славянский пух лидер отечественного производства подушек и одеял, матрасов и постельных принадлежностей. Свои предприятия и представителей имеют в Орехово-Зуеве такие гиганты легкой промышленности, как Даргез, ВиВерДен, Пух Поволжья. Наряду с крупными в городе действуют десятки мелких и средних фирм, в той или иной степени связанных с производством тканей и изделий из них. Так что текстильная промышленность, основанная на этой земле Морозовыми, вряд ли погибнет.

Орехово‑Зуево крупный транспортный узел. Здесь расположена железнодорожная сортировочная станция, обслуживающая грузоперевозки на восток страны. Через город проходит участок Большого кольца Московской железной дороги. Поэтому отсюда можно добраться до Александрова Владимирской области (Ярославское железнодорожное направление), до станции Куровская (Казанское направление), а оттуда до Воскресенска (Рязанское направление).

К наиболее значимым можно отнести завод Карболит, приносящий в казну города наибольший доход, и Производственно-конструкторское предприятие Респиратор старинный оборонный завод, и сейчас работающий на нужды российской армии и флота. Ассортимент продукции Респиратора очень широк и включает в себя изделия, применяемые в авиационной и космической отраслях, используемые медиками, пожарными и спасателями.

Возможно, первая в стране платная автодорога Москва Ногинск, строительство которой планирует московское областное правительство, будет продлена до Орехова.

Недалеко от города проходят федеральная автотрасса Москва Нижний Новгород и прямые магистрали, связывающие Орехово‑Зуево с такими подмосковными населенными пунктами, как Сергиев Посад, Шатура, Воскресенск, Егорьевск.

Расширение предприятий предполагало увеличение числа сотрудников, которым нужно было где‑то жить. Морозовы начали вкладывать средства в строительство жилья для своих людей. И вот наряду с обычными одно- и двухэтажными деревянными, реже кирпичными домами стали появляться предназначенные для рабочих и их семей казармы: в несколько этажей, такие же крепкие, как фабричные цеха, обеспечивающие все необходимые для жизни условия.

Промышленное развитие города во многом определило его архитектурный облик. В центре расположены здания бывших морозовских фабрик крепкие, поставленные на века четырех- и пятиэтажные сооружения из красного кирпича.

Строили Морозовы жилье и для служащих и специалистов. Стремясь внедрить новые технологии и методы управления, Морозовы приглашали на свои фабрики иностранцев прежде всего англичан. Уже к концу XIX в. в городке существовала небольшая британская колония, которая придавала ему своеобразный колорит. Англичане научили местных жителей играть в футбол, и теперь многие спортивные специалисты считают Орехово‑Зуево одним из исторических центров возникновения футбола в России. А район, где когда‑то селились иностранцы, коренные жители до сих пор называют Англичанкой.

Некоторые сохранились до настоящего времени, хотя используют их, естественно, на другие нужды.

Наиболее известный из Морозовых Савва Тимофеевич, один из учредителей МХАТа (наряду со Станиславским и Немировичем-Данченко) и главный финансист его возведения, построил ни в чем не уступающий своему московскому собрату Орехово‑Зуевский театр, сохранившийся до сих пор.

Морозовы построили и то, что теперь принято называть объектами городской инфраструктуры: бани, больницу, фабричное училище, библиотеку, приют и т. д. Многие из этих зданий существуют и сейчас, некоторые даже используются по первоначальному назначению.

Существенный вклад в формирование облика города внес местный домостроительный комбинат. Прежде всего благодаря ему Орехово‑Зуево быстро застроили современными жилыми и общественными зданиями. Наряду с ДСК действовали и другие организации, образуя в целом крупный строительный комплекс с большим потенциалом. Поэтому не случайно в 90‑е, когда строительством занялись частные фирмы, местные компании, имевшие большой опыт, собственную производственную базу и связи с администрацией, не пустили в город строителей со стороны.

В советское время жизнь города, его предприятий и людей полностью подчинялась тем процессам, которые проходили в стране. В 30‑е гг. для рабочих бурно развивающегося текстильного комбината начали возводить сталинские четырех- и пятиэтажные кирпичные дома (в квартирах были высокие потолки, большие комнаты, все удобства). Из них создали целый микрорайон Крутовский, в ту пору считавшийся элитным. В 50 60‑е появились кварталы хрущевок, а в 70‑е начался период многоэтажного строительства.

Для Орехово-Зуева, как и для многих других подмосковных населенных пунктов, характерно также малоэтажное строительство. В городской черте уже существует несколько поселков, состоящих из таунхаусов, намечено возвести еще несколько. Продолжает развиваться сектор частного индивидуального домостроения.

В настоящее время местные компании Еврострой, Промстрой, тот же ДСК и ряд более мелких предприятий главные застройщики в городе и районе. Они возводят панельные, кирпичные, монолитные дома как серийных марок, так и по индивидуальным проектам.

Среднее профессиональное образование можно получить в бизнес-колледже, основанном на базе химико-технологического техникума, в существующих с советских времен медицинском колледже, педагогическом и торговом училищах и, конечно, в текстильном техникуме, недавно отметившем свое 75-летие.

Развитие строительства идет на фоне уже существующей инфраструктуры. Она включает в себя школы и детские сады, больницы и поликлиники, кинотеатры, клубы и многое другое. Действуют историко-краеведческий музей, художественный выставочный зал, библиотеки, музыкальная школа, школа изобразительных искусств.

Развитие в стране частного образования привело к открытию в городе большого количества филиалов и отделений московских государственных и частных вузов.

Из учреждений высшего образования следует назвать также действующие с советских времен филиал Российского заочного института текстильной и легкой промышленности и педагогический институт, недавно получивший статус областного.

Торговые центры Ореховский, Морозовский, Фабрика, Перекресток, Галерея, Стильный город с расположенным в нем супермаркетом Эльдорадо занимают целые цеха бывших морозовских фабрик. На главной площади находится культурно-развлекательный комплекс Аквилон с ни в чем не уступающим московскому набором кафе, ресторанов, магазинов (якорный арендатор среди них Арбат-престиж), многозальным кинотеатром Люксор и рядом развлекательных заведений. На берегу Клязьмы активными темпами строят гипермаркет Рамстор.

Отличительная черта современного Орехово-Зуева множество разнообразных торгово‑развлекательных центров, рынков и магазинов. Во многом это объясняется политикой местной администрации, стремящейся воспользоваться выгодным географическим и транспортным расположением города и превратить его в торговую столицу Подмосковья.

В Орехово‑Зуево пришли известные московские торговые марки и сети. Растет количество магазинов Пятерочка, действует мини-маркет Перекресток, работает одна и планируется открытие еще нескольких точек Дикси. При этом достойную конкуренцию им составляют магазины местных сетей Покупай‑ка, Ранюша, а также отдельные торговые точки с высоким уровнем обслуживания: Любимый, Каравай, Экспресс.

Многофункциональная компания Каскад-группа ведет отделочные работы в центре бизнеса и торговли Каскад-Сити, который должен стать самым крупным в Московской области.

Для обсуждения проблем ипотечного брокериджа на выставке Недвижимость-2006, которая проходила в начале апреля в Центральном Доме художника на Крымском Валу, был организован круглый стол Проблемы и перспективы кредитного брокериджа в России. Что ожидают от кредитных брокеров участники ипотечного рынка, банки, страховые компании, риэлторы, оценщики?

Все это делает Орехово‑Зуево привлекательным и комфортным для проживания городом Подмосковья.

В первую очередь, участники круглого стола постарались определиться с главным вопросом - кто же такой ипотечный брокер и каких услуг от него следует ожидать. Из сообщений докладчиков следовало, что ипотечный брокер это универсальный специалист, готовый вести клиента, желающего купить недвижимость в кредит, от первичного запроса и до оформления недвижимости в собственность и залога банку.

Веди меня, брокер

Брокер не является представителем какого-либо конкретного банка и никак незаинтересован в продвижении конкретных ипотечных программ. Это профессионал рынка недвижимости и ипотечного кредитования, который может не только помочь в выборе кредитной организации, но практически реализует желание клиента купить квартиру. Однако, как показывает практика, не всегда действия брокера приводят к завершению сделки. Мне, как и любому представителю банка, интересно, чтобы клиент в конечном счете взял кредит на приобретение квартиры, - сказал в процессе дискуссии Виктор Котов, директор по продажам и развитию Русского ипотечного банка. - Но зачастую этого не происходит. То есть, клиент получает одобрение банка на получение кредита, но в силу определенных причин не может им воспользоваться. Возможно, потому, что не был вовремя найден подходящий вариант. Или на момент заключения сделки продавец внезапно взвинтил цену, таким образом, покупатель в нее, что называется, не вписался. В любом случае это прямая вина именно брокера.

Есть разные понятия: ипотечный агент, ипотечный консультант и ипотечный брокер. Казалось бы, это разные названия одной профессии, однако есть и существенные различия. Агенты и консультанты обычно дают информацию о том, какие существуют кредиты, какие банки работают на этом рынке. Они помогают клиенту определиться, куда ему идти, выдают пакет документов, и на этом практически их работа заканчивается. Ипотечный же брокер - это профессия, возникшая на стыке риэлторского и банковского бизнеса.

Риэлтор или брокер

Между тем, по мнению В. Котова, и на отечественном рынке можно найти компании, одновременно предоставляющие как брокерские, так и риэлторские услуги. В этом случае заемщик практически ничем не рискует: едва ли найденное для покупки жилье не будет одобрено банком или страховой компанией. Ведь у опытного брокера-риэлтора налажены партнерские отношения с банками, а это может существенно ускорить процесс одобрения заемщика и квартиры. Учитывая ежемесячный, если не еженедельный рост цен, промедление может здорово ударить по карману. В целом банкиры напрямую заинтересованы в работе брокеров, - еще раз подчеркнул В. Котов. - И нам было бы интересно работать с профессиональными агентствами. В этом случае банки могли бы не увеличивать численность своих филиалов, где заемщикам объясняли бы, что такое ипотека и на что может рассчитывать тот или иной клиент.

Однако эксперты рынка недвижимости категорически не согласны с такой постановкой вопроса. Мне непонятно, как можно разделять брокеров и риэлторов, - сказала Ольга Ксоврели, генеральный директор агентства недвижимости Паритет.

Впрочем, сами брокеры нередко не соглашаются с тем, что именно они ответственны за совершение сделки. Представитель Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов объяснил, что работа их бюро заканчивается в тот самый момент, когда банк подтверждает выдачу кредита заемщику. Мы вполне сознательно не хотим заниматься недвижимостью напрямую, предпочитаем сотрудничать с риэлторами, - сказал он. - Мы объясняем заемщику, в какой банк ему лучше обратиться, на каких условиях он сможет получить кредит. Дальше начинается работа риэлтора.

Быть или не быть?

По мнению О. Ксоврели, риэлтор и брокер должны вместе отвечать за конечный результат. Только в этом случае можно будет повысить процент совершенных сделок, а не процент одобренных банком заемщиков.
В Москве прошла конференция Высотное строительство в мегаполисе. В ее работе приняли участие представители московского правительства, исследовательских институтов, депутаты и руководители крупных строительных компаний.

Идеологически (и это прозвучало на конференции неоднократно) потребность в высотках обосновывается соображением, что Москва не должна выпасть из мирового градостроительного процесса. Если в разных мегаполисах строят небоскребы, то и в России они должны быть. А, кроме того, подчеркивали участники встречи, существует проблема дефицита земельных участков. И год от года она становится лишь острее.

Свой ответ на вопрос Быть ли в столице высотному строительству - московские власти дали давно. Еще в прошлом веке. Имеются в виду не только семь сталинских высоток, которые выполнили в этом смысле роль исторического эксперимента, а более крупный и значимый проект - деловой центр Москва Сити. Кроме того, мэрией создано ОАО Новое кольцо Москвы (функция - координация действий в сфере высотного строительства), принята городская комплексная инвестиционная программа Новое кольцо Москвы, ход которой рассчитан до 2015 года.

Документ достаточно детально прописывает требования к высотному строительству, причем по самым разным аспектам, в том числе с точки зрения развития транспортной инфраструктуры, инженерной подготовки и защиты территорий, экологических и санитарно-гигиенических параметров и некоторых вопросов обслуживания и эксплуатации. Ряд специфических условий при размещении и строительстве высотных объектов предъявляется к противопожарным требованиям. Например, расстояние до ближайшего пожарного депо от строящегося здания высотой более 75 м до 100 м включительно следует предусмотреть не более 2 км, а от здания высотой более 100 м - не более одного километра. При невозможности выполнить это требование необходимо предусмотреть размещение пожарного депо или поста, оснащенного специальной техникой по согласованию с органами управления противопожарной службы.

Почти одновременно с идеологическим стартом проекта Москва-Сити в 1992 году столичными специалистами велась разработка Нормативной базы градостроительного проектирования высотных комплексов в Москве. Принципиальную новизну нормативов, принятых в 2004 году, составляет их ориентация на естественное, историческое, эволюционное развитие функционально-планировочной организации территории. В новых нормах введены определения как самих объектов высотной застройки, так и участков их размещения. Введено понятие высотного градостроительного комплекса (ВГК) как группы разновысоких зданий, в том числе высотой более 75 м, объединенных общим функционально-планировочным и архитектурно-пространственным решением. Участок ВГК, согласно новому документу, это часть территории города в пределах квартала, застроенность которого может составлять 30-100 процентов.

На конференции прозвучало, что с технической точки зрения пределов высоты не существует. Но в каждом конкретном случае требуются свой расчет и система, в первую очередь, отвечающая требованиям здравого смысла. Тем более, что расчеты и СНИПы - далеко не единственные сложности, связанные с этой темой. Например, депутат Мосгордумы, председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов поделился размышлениями, затрагивающими сразу несколько аспектов проблемы: технический, экономический, политический и социальный. Важным комплексом противоречий, считает он, является культурно-эстетическое неприятие москвичами высотного строительства, бытовой консерватизм, боязнь разрушения привычного архитектурного окружения, желание сохранить историческую среду города, сложившийся психологический тип жителя. Все это предполагает и политические риски, поскольку в качестве инструмента предвыборных технологий протест против высотного строительства может занять важное место в предвыборных платформах оппозиционных сил и движений. По мысли депутата, строить высотки без конфликта можно только в местах, которые расположены вне центра и исторически сложившихся территорий города, вдали от природно-ландшафтных комплексов и ни в коем случае внутри городской застройки, тем более, жилой.

Нет предела высоты

Все дело в... цене

М.Москвин-Тарханов подчеркнул, что является противником строительства башни Россия высотой 600 м в МДЦ Москва-Сити, которая будет дорогой, сложной в эксплуатации и одним своим именем будет привлекать внимание террористов. Вообще, все, полагает депутат, что строится выше 100 м, это уже амбиции, престиж, причем, относящийся к представлениям прошлого века, а если сегодняшнего, то связанного со странами Востока и Африки. Россия - это европейская страна и должна руководствоваться европейскими нормами застройки и архитектурной моды.

К экономическим факторам риска относятся также большие издержки при эксплуатации таких объектов. Уникальность проекта Сити заключается в том, что его создателями выступают не две-три крупные компании, как это в основном происходит в разных странах мира, а множество небольших. Было высказано предположение, что и управление будет осуществляться не централизованно, а силами этих же девелоперов. В то время как более позитивным было бы упорядоченное решение хозяйственных вопросов. Вообще, реализация подобных грандиозных планов обычно происходит при активном участии государственных органов. Так во Франции при создании парижского делового района Де Фанс была создана специальная государственная структура, координирующая действия всех участников. А в Куала-Лумпуре (Малайзия), благодаря участию в проекте только очень ограниченного числа крупных девелоперов и хорошей слаженности их действий, в ходе совместных работ было освоено $ 2 миллиарда. Причем очень динамично по срокам.

На конференции также было отмечено, что к законодательным проблемам относится, в частности, отсутствие нормативной базы федерального уровня - все существующее пока утверждено только на столичном уровне. При этом в ряду серьезных технических проблем при проектировании зданий высокой этажности остаются даже не столько вопросы сейсмического характера, сколько аэродинамического (ветровые нагрузки). Упоминалась и такая частность, как потребность строителей в особых сверхпрочных бетонах и пластичных сталях, специальных материалах для отделки фасадов, а главное, - дефицит необходимой для подъема на высоту грузов современной строительной техники. Экономическая проблема высоток - это высокая стоимость строительства и длительность его процесса. На конференции этот тезис подтвердился примером упомянутого уже проекта Сити, где будет возведено 16 башен высотой от 134 до 600 метров. Как известно, завершение Сити планировалось на 2007 год. Совершенно очевидно, что сроки эти будут сдвинуты, причем значительным образом. При
чиной тому, как было отмечено специалистами, стало желание иностранных проектировщиков лично проверить стабильность грунтов, чтобы максимально точно рассчитать строительные нагрузки. В этой связи были упомянуты проекты Федерация и Город столиц.



Главная --> Публикации