Главная --> Публикации --> Западные консультанты оценили возможности рынка трк Трёшку уверенно пробиваем! В банки и склады все активнее вкладывают иностранцы Промышленные инвестиции купили бизнес-центр Будет ли в россии введен новый налог на недвижимость?

Первый Radisson открылся в Москве в 1991 году на площади Киевского вокзала, он принадлежит группе Plaza Умара Джабраилова. Сейчас владелец марки Rezidor SAS решила расширить сеть в столице, открыв четыре-пять гостиниц Radisson и один-два Park Inn, рассказал Бизнесу президент Rezidor SAS Hospitality Курт Риттер. До этого мы слишком медленно развивали наш бизнес в Москве. А ведь возможности строительства в России неограниченны, особенно в Москве и Санкт-Петербурге,- говорит Риттер.

Как стало известно Бизнесу, вторая в мире по величине гостиничная сеть Rezidor SAS откроет в Москве четыре-пять отелей Radisson и один-два Park Inn. Пока известны участки под два Radisson: первый отель в Крокус центре откроет владелец ТЦ Арас Агаларов, второй - на Белорусской владельцы казино Golden Palace.

Строить Park Inn, скорее всего, будет финский девелопер SVR, который уже построил Radisson в Екатеринбурге.
Под столичный проект SVR уже найдено финансирование - в прошлом году совет директоров Европейского банка реконструкции и развития принял решение о предоставлении кредита в размере $39,7 млн на развитие сети отелей Park Inn Hotels в России, один из которых должен открыться в столице. Где именно, Риттер не раскрывает.

По его словам, точно известны участки двух Radisson: первый откроет в Крокус центре Арас Агаларов, второй - владельцы казино Golden Palace около метро Белорусская. В Golden Palace и Крокусе не подтвердили, но и не опровергли эту информацию.

Эксперты считают, что сеть нашла хорошие участки. Основными клиентами гостиницы в Крокус центре станут участники выставок и конференций, которые очень часто проводятся в выставочном павильоне. А успех гостиницы на Белорусской гарантирован изначально, так как она будет находиться практически на Тверской,- считает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Марина Усенко. Хорошая заполняемость гостиницы в Крокусе гарантирована, соглашается президент компании Сити отель Николай Шаховцов.

Эксперты рынка недвижимости оценивают вложения в проект в $250-300 млн. При этом сеть станет соинвестором проекта. Для развития бизнеса в России мы создали совместное предприятие со шведским, финским и датским инвестиционными фондами, в котором каждой стороне принадлежит по 25%,- пояснил Риттер. Управлять гостиницами Rezidor SAS планирует самостоятельно.

REZIDOR SAS HOSPITALITY - дочерняя структура концерна Scandinavian Airlines System - владеет 263 работающими и строящимися гостиницами в 49 странах (второе место среди сетевых брэндов в мире после Hilton). Управляет брэндами Radisson SAS (в сеть входят 177 отелей), Regent, Park Inn, Country Inn. К 2015 году количество сетевых отелей Rezidor SAS планируется довести до 700.
Правительство РФ решило сделать из Сочи полноценный горноклиматический курорт с развитой инфраструктурой. Для этого краснодарскому курорту будет выделена огромная сумма - в общей сложности $12 млрд. По официальной версии, эти средства даются на подготовку Сочи к зимней Олимпиаде-201 Но даже если Сочи не победит, эти деньги у города не отнимут.

Однако аналитики отмечают, что Rezidor SAS запоздала с масштабным выходом на столичный рынок. Если бы эти гостиницы были открыты сейчас, это гарантировало бы очень высокие доходы. Однако о новых гостиничных проектах заявило большое количество компаний. Все эти отели выйдут на рынок примерно в одно время - через два-три года, что наверняка увеличит конкуренцию, снизит стоимость номеров и, соответственно, прибыли владельцев и операторов,- считает представитель гостиничного подразделения крупной консалтинговой компании.

Местному бюджету придется в основном тратиться на проведение в соответствии с международными требованиями инженерных сетей и улично-дорожной сети, а также на строительство очистных сооружений. Частные инвесторы будут заниматься строительством отелей и другой инфраструктуры для туристов. Средства же из федерального бюджета пойдут на реконструкцию морского порта и аэропорта, на строительство новых и ремонт уже действующих электростанций, а также на возведение олимпийских объектов.

Правительство одобрило концепцию федеральной целевой программы развития Сочи как внесезонного горноклиматического курорта на ближайшие восемь лет - с 2006 по 2014 год. В Белом доме посчитали, что привлечение широких масс населения к занятиям физической культурой, а также успехи на международных состязаниях являются бесспорным доказательством жизнеспособности и духовной силы любой нации, а также ее военной и политической мощи. Теперь Минэкономразвития предстоит написать эту самую программу и придумать, как можно эффективно использовать выделяемые средства. А средства гигантские - 327.2 млрд. рублей (около $12 млрд.), из которых примерно половину даст федеральный бюджет.

Исследование рынка недвижимости Подмосковья по Новорижскому направлению.

В случае победы Сочи в гонке за право проведения Олимпиады город, по обещаниям авторов программы, сможет получить еще около $1 млрд. от Международного олимпийского комитета (МОК), спонсоров, продажи билетов и лицензий, выпуска памятных монет. Но даже если Сочи и не получит права на проведение зимней Олимпиады 2014 года, деньги в город все равно будут вложены. Поэтому в программе рассмотрено 2 сценария развития событий. По первому сценарию Сочи получает право на проведение Игр. По второму - более вероятному - сценарию МОК в 2007 году выберет другой город в качестве столицы. В этом случае в Сочи реализуются только мероприятия, необходимые для формирования современного горноклиматического курорта, - говорится в концепции.

В число крупнейших коттеджных поселков Новорижского направления входят Павловская Слобода, Княжье Озеро, Эдем, Гринфилд, Павлово, Русичи и др. Однако в ближайшие годы ожидается выход на рынок новых подобных поселков, которые возводятся в настоящее время (всего их более 30; 13 из которых будут готовы в этом году). Между тем, внутренняя инфраструктура большинства загородных поселков Новой Риги недостаточно развита. Далеко не всегда на их территории есть достаточное количество магазинов или кафе (о таких излишествах, как спортплощадки, тренажерные залы, бассейны и прочие удобства - говорить не приходится). Однако этот недостаток можно исправить путем развития внешней инфраструктуры. То есть - открытием на близлежащих территориях социально значимых объектов.

Дефицит свободных земель и запредельные цены на недвижимость вдоль Рублево-Успенского шоссе заставляют участников рынка искать новые элитные направления. На сегодняшний день второе место после Рублевки бесспорно занимает Новая Рига.

Что касается стоимости, то цена коттеджей и земельных участков существенно зависит от того, на каком расстоянии от столицы они находятся. Скажем, земля стоит начиная от 20 тыс. долл. за сотку (в радиусе 10 км от МКАД) и заканчивая 2-5 тыс. (после 40-50 км от МКАД). Цены на дома также напрямую зависят от их удаленности от столицы. Их стоимость может колебаться от 3,5 млн. долларов (в 20-километровой зоне) до 60 тыс. (после 50 км от МКАД).

Так как на сегодняшний день в 30-километровой зоне от МКАД на рынке загородной недвижимости наблюдается серьезная конкуренция, есть все предпосылки для того, чтобы растянуть элитную зону до 40-50 километров.

Наиболее перспективные районы по Новорижскому направлению

В конце 2005 года Департаментом маркетинга совместно с Департаментом загородной недвижимости компании DOKI проведено исследование рынка недвижимости Подмосковья по Новорижскому направлению. В ходе исследования рассмотрено 120 предложений по продаже коттеджей и земельных участков. В качестве источника информации использованы телефонные интервью с продавцами и застройщиками коттеджных поселков, реклама в печатных изданиях, а также данные, размещенные в Интернете. Предлагаем некоторые из них вашему вниманию.

Это объяснимо: во-первых, дорога до Москвы будет занимать не более часа (если не попасть в пробку), что удобно для тех, кто работает или учится в Москве, во вторых, на этом небольшом отрезке экологическая обстановка намного благоприятнее, чем в столице.

Анализ рыночных предложений по Новорижскому направлению показывает, что наибольшей популярностью пользуются коттеджи и земельные участки в 30-километровой зоне от МКАД (см. рис.1).

Цены на недвижимость по Новорижскому направлению могут быть различными в зависимости от удаленности от МКАД, наличия инженерных коммуникаций, развитости местной инфраструктуры и других особенностей рассматриваемых объектов. По экспертным оценкам, недвижимость на Новой Риге растет в цене на 25-40% в год в зависимости от упомянутых выше факторов.

Цены на дома и земельные участки по Новорижскому направлению

Стоимость дома в зависимости от местоположения и архитектурного решения может отличаться на порядок: от 150 тыс. до 2 млн. долларов и выше (см. рис. 2).

Так, неосвоенный отдельно стоящий земельный участок без подведенных коммуникаций может стоить 2-5 тыс. долл. за сотку, однако, если участок находится в поселке, освоен и коммуникации подведены, то земля может стоить уже 10-20 тыс. долларов и более за сотку.

Как показывают результаты проведенного исследования, наиболее дорогое загородное жилье (в коттеджных поселках) сосредоточено в 10-километровой зоне от МКАД, где средняя цена дома может достигать 2 млн. долларов и более.

Результаты исследования, а также мнения других экспертов указывают на дефицит предложений коттеджей экономкласса по Новорижскому направлению. Основная масса предложений сосредоточена в диапазоне от 250 до 750 тыс. долларов - это уже относится к бизнес-классу. Лишь в менее четверти поселков средняя цена коттеджей не превышает 0 тысяч.

Стоимость земли также существенно зависит от удаленности участка от МКАД. В данном случае рассматриваются земли в коттеджных поселках.

Чем больше расстояние от МКАД, тем ниже средняя стоимость недвижимости в данной местности. Более подробно расклад цен представлен на диаграммах ниже (см. рис. 3).

Результаты проведенного исследования позволяют составить рейтинг коттеджных поселков Новорижского направления по числу домовладений, уровню цен и другим параметрам.

Рейтинг коттеджных поселков по Новорижскому направлению

Аналитики рынка недвижимости дружно дают загородке зеленый свет. По их мнению, тенденции роста и развития 2004-2005 гг. будут продолжены и в наступившем 2006 году.

В число крупнейших коттеджных поселков по Новорижскому направлению входят следующие: Павловская Слобода (651 дом), Княжье Озеро (450 домов), Резиденция Бенилюкс (250 домов), Korovino (149 домов), Риверсайд (120 домов) и другие.
То, что количество коттеджных поселков в Подмосковье за последние пару лет заметно увеличилось - ни для кого не новость. Модель работаем в Москве, живем за городом постепенно прижилась и, кажется, вполне устраивает москвичей. Элитная дача за городом прельщает куда больше, нежели вторая квартира в столице. Оно и для здоровья куда полезнее, и разнообразия для, опять же...

А помните, что было около пяти лет назад? Вот уж воистину не самые лучшие времена для подмосковной загородки. Главная причина, тормозившая ее развитие, - невнятность требований и недостаток финансовых возможностей большинства заказчиков. Клиентов в те времена кидало в крайности: одни пытались возвести нечто грандиозное с помпезными колоннами, арками и затейливыми крышами, другие, напротив, не утруждали себя дизайнерскими изысками и строили похожие, как братья-близнецы, коробочки. Прибавьте к этому недостаток опыта у застройщиков, риэлторов и дивелоперов - и вот результат. К началу XXI века в Подмосковье появилось множество нелицеприятных коттеджных поселков, которые не блистали единым архитектурным стилем, а также были оснащены крайне бедненькой инфраструктурой.

Лиха беда начало

Другими словами - все вполне закономерно. В Подмосковье стало строиться множество симпатичных загородных поселков, вполне пригодных не только для отдыха, но и для полноценного и комфортного проживания.

Кроме того, строительство элитных загородных домов нередко растягивалось на достаточно большие сроки, а то и вообще затухало в самый разгар процесса... На сегодняшний день социально-экономическая ситуация в России заметно стабилизировалась. В инвестирование загородной недвижимости стали вовлекаться солидные финансовые структуры. Доходы у населения увеличились, вкусы - устоялись, приоритеты - расставились... Измученных столичной суетой и вечной сутолокой москвичей и уговаривать особо не надо.

Эмоции, эмоции...

По оценкам аналитиков, сегодня можно с уверенностью утверждать, что будущее за строительством поселков от 200 жилых домов. С одной стороны, это позволяет неограниченно использовать современные технологии строительства и системы финансирования (а это на руку как инвесторам, так и застройщикам). С другой, дает частным клиентам высокий уровень проработки единой архитектурной концепции поселка, а также гарантирует однородную социальную среду (что тоже фактор немаловажный) и в дальнейшем обеспечивает экономию на коммунальных услугах.

Отсюда, кстати, и география престижных мест для проживания. По всем признаком в 2006 году москвичи продолжат освоение северо-запада. Естественно, в почете останутся Рублево-Успенское, Калужское, Новорижское и Дмитровское направления.

Чем же руководствуется современный покупатель при приобретении загородной резиденции? Огромную роль играет так называемая эмоциональная составляющая. Или престижность, если хотите. Нынешний клиент (который, как известно, всегда прав) ориентируется не только на цену, удаленность от центра или экологию. Теперь в фаворе и эстетика архитектурных решений, и стильность всего поселка в целом, и социальное положение соседей, и развитость инфраструктуры, и даже приближенность (удаленность) деревни от престижных подмосковных курортов и прочих модных мест для отдыха. Не на последнем месте, как выяснилось, и такая деталь, как живописность окружающих природных красот и ландшафтов...

В поселке Павлово (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) из запланированных по проекту 220 коттеджей в стадии активного строительства остаются только 70 участков, а 150 домов являются достроенными, и с октября 2005 года уже состоялось 5 новоселий. В настоящее время проект Павлово выходит на финишную прямую: весной 2006 г. завершится активная фаза строительства поселка, закончится строительство школы, продолжается возведение расположенного рядом самого крупного в Подмосковье торгово-развлекательного комплекса Павлово Подворье. Отсутствие сбоев в графике строительства дает основание утверждать, что реализация проекта Павлово будет закончена в 2006 г. за три года, что для проектов подобного уровня станет редким явлением.

Еще один из немаловажных критериев- качество и сроки строительства. Народ больше не верит в обещания, что де вот дайте денег, и все будет. Через годик, два, три... Ага. Как же... Наелись. К срокам вселения - требования повышенные. По данным статистики, каждый второй запрос ориентирован на приобретение коттеджа под ключ. В виде исключения может подойти практически готовый дом без внутренней отделки.

По мнению аналиитков компании Терра-Недвижимость, успешный ход данных проектов подтверждает тенденцию переориентации рынка коттеджных поселков высшего ценового сегмента на реализацию крупных инвестиционных проектов, основанных на оригинальной концепции, единстве архитектурных и стилевых решений, продаже земельных участков с подрядом на строительство или к продаже готовых домов (в том числе без внутренней отделки), точном соблюдении качества и сроков строительства.

Аналогичная концепция принята и для поселка Пестово в 22 км по Дмитровскому шоссе на берегу Пестовского водохранилища. Этот еще более масштабный по сравнению с Павлово проект (объем инвестиций - около 150 млн. долларов, более 400 участков и уникальная инфраструктура) в 2006 г. вступает в стадию активного строительства жилой зоны. В настоящее время состоялась закладка первой очереди из 20 коттеджей, закончена собственная новая подъездная дорога к поселку от Дмитровского шоссе. В ноябре 2005 г. в Пестово открыт офис продаж, на счету которого уже свыше 35 заключенных контрактов на покупку домов в поселке.



Главная --> Публикации