Главная --> Публикации --> Росимущество вернет госдачи Быстрее всего сокращается предложение больших квартир в центре Торопиться не надо Закон пирамиды Кому готовить землю к застройке

Стройка без правил

Пока целенаправленно высотным строительством в Москве занимаются лишь крупные компании. Причина проста: этот вид девелопмента требует серьезных инвестиционных вливаний и большого опыта. Эксперты рынка прогнозируют, что с появлением необходимых нормативов по возведению высоток и постепенным развитием этого сегмента все больше компаний будут пробовать свои силы именно в высотном строительстве. Не последним фактором, влияющим на выход новых игроков на этот рынок, станет и постепенно увеличивающийся дефицит земли в столице.

Впрочем, пока вопрос стандарта высоты не решен, многим компаниям, выбравшим одним из направлений развития бизнеса именно высотное строительство, приходится при помощи проектных институтов разрабатывать дополнительные правила для возведения своих зданий. Поскольку до сих пор СНИПы рассчитаны для зданий не выше 75 м, каждый высотный проект Дон-строя при согласовании получал индивидуальное техническое сопровождение ведущих институтов, таких как НИИ ОСП, ФГУП КТБ ЖБ, ГСПИ, НИИМосстрой, ФАПС (Госстрой),- рассказывают специалисты компании Донстрой. Для прохождения согласования проекта в каждом из этих институтов компания получает все необходимые заключения - по фасадам, фундаменту, конструкциям, гидроизоляции кровель и стилобатов.

Все девелоперы высотных объектов в один голос заявляют, что основная сложность этого сегмента рынка- устаревшие СНИПы. Это единственная проблема, связанная непосредственно со строительством, все остальные проблемы - экономического характера, говорит директор по строительству делового комплекса Федерация Артур Александров. По его словам, сейчас существующие СНИПы находятся в процессе уточнения.

Несмотря на все проблемы, по мнению участников рынка, уже сейчас тридцати-сорокаэтажные здания московские компании строят вполне успешно. Тем не менее при реализации особенно высоких объектов им все-таки приходиться приглашать иностранных подрядчиков. Мы привлекли западного подрядчика и консультанта к строительству Федерации только потому, что у нас в стране, к сожалению, пока нет опыта строительства подобных зданий. Мы научимся и станем строить сами,- заверяет Артур Александров.

В связи с неразберихой в нормативной базе по высотному строительству многие компании пока опасаются выходить в этот сегмент рынка, который требует более ответственного подхода и высоких инвестиций, чем обычное строительство. Поэтому основными высотными игроками продолжают оставаться крупные компании - Mirax Group, Дон-строй, Конти и Квартал. Для развития высотного направлениярынка столичные власти в 1999 году создали специальную программу Новое кольцо Москвы, в рамках которой до 2015 года должно быть построено боле 60 высоток.

Опыт высотных застройщиков Москвы выявил несколько основных технических нюансов возведения зданий выше 35 этажей в столице. Наши разработки показали, что грунтовые условия в Москве диктуют снижение массы высотного здания: для этого целесообразно переходить на бетоны более высоких классов, В60В80,- рассказывает директор по маркетингу группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. По его словам, дополнительную устойчивость, прочность и огнестойкость высотным жилым комплексам обеспечивает железобетонный каркас, ранее для строительства таких зданий применялись стальные несущие конструкции. Так как обычно масса одной высотки превышает 100 тыс. тонн, Вячеслав Тимербулатов добавляет, что во время строительства очень важен постоянный мониторинг состояния дома: его усадка и положение относительно вертикали.

Высотка изнутри

Помимо более совершенных и современных материалов возведение высотки требует привлечения специальной техники, а также установления более жестких нормативов по всем системам здания. Основная особенность высотного строительства - очень высокие требования к скорости принятия решений и устранения неполадок, уверяет Артур Александров. То есть, в случае если выходит из строя лифт, ремонт должен осуществляться не в 24 часа, или в два дня, как положено по нормативам для обычных зданий, а в течение двух-трех часов,- приводит пример Александров. Как правило, обязательно предусматривается автономная энергосистема, которая исключает возможность того, что лифты окажутся заблокированными, добавляет Вячеслав Тимербулатов. По его словам, в случае отключения центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание. Это значит, что в течение трех-четырех часов лифты продолжат работу в обычном режиме, а в квартирах жильцов будут вода и электричество.

Не менее серьезным аспектом являются и ветровые нагрузки. Специалисты компании Квартал рассказывают, что после строительства здания меняется аэродинамика окружающей среды, возникают сильные воздушные потоки, что приводит к необходимости при проектировании зданий исследования их аэродинамики с учетом прилегающей застройки.

Там устанавливаются дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте,- подробно рассказывает Тимербулатов.

Особое внимание в высотных зданиях также уделяется системе пожаротушения и водоснабжения. На наших объектах через каждые 10-15 этажей есть специальные нежилые помещения, в них размещаются инженерные коммуникации, они же являются пожарными укрытиями, говорит Вячеслав Тимербулатов. Система водоснабжения высотного здания подразумевает специальные технические помещения, которые строятся, как правило, через каждые двенадцать этажей.

К тому же само обслуживание уже готового высотного здания накладывает на управляющую компанию большую ответственность. По словам начальника отдела маркетинга ОАО Квартал Павла Епихина, при эксплуатации высотных зданий должны быть представлены три этапа: мониторинг технического состояния конструктивных элементов, инженерных систем, помещений и прилегающей территории; комплекс мероприятий по предупреждению преждевременного износа здания и элементов, расположенных на прилегающей территории, а также стратегии, предусматривающие устранение износа.

После того как высотка построена, профессиональные девелоперы, как правило, стараются оставить эксплуатацию здания за собой. Артур Александров рассказывает, что Mirax Group является управляющей компанией на всех своих объектах. То есть бизнес строится путем включения в ответственность нашей корпорации всех стадий, начиная от постановки задачи для проектировщика до эксплуатации здания,- поясняет Александров.

Из-за повышенных требований к надежности всех систем здания, высотное строительство обходится девелоперу намного дороже, чем возведение объектов ниже тридцати этажей. Существенно повышается коэффициент надежности по грунту, по сейсмозащите, по пожарной защите, по организации эвакуации людей из сооружения в случае чрезвычайных обстоятельств; по доставке ресурсов, рассказывает Артур Александров. Также, по его словам, идет существенное удорожание подачи электроэнергии на верхние этажи высотного здания; требуются дополнительные теплообменники, дополнительные технические этажи. Удорожание себестоимости строительства высотного здания происходит за счет затрат на сложную инженерию и составляет около $1-1,5 тыс.

Экономика высотного девелопмента

Например, грузоподъемные механизмы - отечественных у нас нет, произвести их своими силами пока невозможно, поэтому используются импортные,- говорит Тимербулатов.

за квадратный метр,- оценивает разницу в инвестициях Вячеслав Тимербулатов. Помимо самих систем, компаниям приходится закупать некоторое оборудование за рубежом.

О строительстве первого в России отеля класса luxury Бизнесу сообщили в компании Русские отели. Консультировать при строительстве и в дальнейшем управлять объектом будет международный гостиничный оператор The Stein Group, который владеет и управляет более чем 10 подобными отелями в Европе. Соответствующее соглашение уже подписано между сторонами. Подрядчиком по реконструкции комплекса санатория Родина выступает югославская компания Putevi.

Игроки рынка высотного строительства полагают, что жилое высотное здание окупается значительно быстрее, чем объекты офисной и коммерческой недвижимости. По подсчетам Конти, срок его окупаемости три года с начала строительства, а норма прибыли 15-20%. Что касается офисных и гостиничных комплексов, строить их могут компании, имеющие опыт управления подобными объектами, так как средства от реализации таких проектов окупаются в течение 10-15 лет,- уверен Вячеслав Тимербулатов. Однако, поскольку сейчас все высотные комплексы Москвы ограничиваются сорока этажами и никто не знает, что будет на уровне 260 метров, эксперты затрудняются прогнозировать развитие высотного (выше 40 этажей) домостроения в столице. Если там 70% времени туман и смог, то, наверное, перспективы не будет никакой,- полагает Артур Александров. Впрочем, на мировом рынке недвижимости высотные здания уже давно заняли почетное место: Например, в Дубае большинство строящихся зданий имеют высоту 50 этажей и выше,- резюмирует эксперт.
Компания Русские отели, аффилированная с холдингом Базовый элемент Олега Дерипаски, решила попробовать себя в отельном бизнесе высшего класса. В отличие от уже реализованных проектов уровня три звезды, компания совместно с приглашенной испанской сетью The Stein Group намерена к лету текущего года реконструировать санаторий Родина, который превратится в клубный (пять звезд плюс) отель со стоимостью номера от 750 евро в сутки. Эксперты недоумевают: большинство таких отелей в Европе строят в столичных городах, однако Русские отели и The Stein Group почему-то выбрали Сочи.

Открытие первой очереди отеля состоится в июне 2006 года, второй- в 2007 году. Общий номерной фонд - 80 номеров. Бутик-отели в сегодняшней классификации попадают под категорию пять звезд, в то время как такой формат гостиниц можно рассматривать и как отдельную категорию,- говорит директор департамента развития компании Русские отели Андрей Механиков.- Все параметры подобных гостиниц, и Родины в частности, значительно выше пяти звезд: это и количество дополнительных сервисов в расчете на один номер, и площадь самих номеров, а также прилегающей территории гостиничного комплекса.

В The Stein Group сообщили, что объем инвестиций в проект составит около $120 млн и большую часть вложений обеспечит холдинг Базовый элемент. В рамках соглашения компания The Stein Group осуществляет консультации по комплексному оснащению отеля в сегменте бутик-отелей. Кроме того, компания разрабатывает план развития объекта, его позиционирование на курортно-туристическом рынке Сочи. Это будет первый опыт сети в России, о дальнейших планах в компании рассказать отказались.

Однако, по мнению ряда экспертов, не совсем понятен выбор места для открытия такого отеля. Непонятно, почему компания решила запустить формат бутик-отеля именно в Сочи, где пока нет потенциальных клиентов, а не в Москве.

Участники рынка считают, что проект должен быть успешным, хотя достаточно сложно представить, как он будет позиционироваться. Сегмент бутик-отелей до сих пор не представлен в России. Разрабатывались концепции нескольких гостиниц подобного формата, однако они пока не были реализованы. Поэтому можно сказать, что проект Русских отелей в Сочи будет одним из первых в этом сегменте,- замечает гендиректор консалтинговой компании Hotel Consulting and Development Александр Лесник.

Бутик-отели подразумевают в первую очередь эксклюзивное обслуживание, и, как правило, это именно столичный формат: Лондон, Нью-Йорк,- согласен с ним генеральный директор Becar.

Одно из объяснений - выгодные условия соглашения с оператором и заранее приобретенная площадка,- рассуждает Лесник.

Впрочем, большинство участников рынка уверены, что сейчас открытие такого отеля очень актуально. Формат luxury на гостиничном рынке сейчас процветает во всем мире. До этого в России не было таких отелей, и наконец пришло ее время,- утверждает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Марина Усенко.

Commercial Property Игорь Галицин. По его оценке, стоимость номера в обыкновенной пятизвездочной гостинице может варьироваться от $400 до $600, а в бутик-отеле это $900-2 тыс., может и выше. В отелях подобного формата обычно не более 20- 40 номеров, и работают они с постоянными клиентами,- отмечает он.

Подземные паркинги уже давно стали неотъемлемыми атрибутами элитных домов. Но не всегда эти автоприюты соответствуют высокому классу машин. Поэтому, прежде чем принять решение о приобретении квартиры в том или ином жилом комплексе, не мешает вникнуть в конструктивные особенности будущего подземного пространства.

Санаторий Родина

Расположен на берегу Черного моря, занимает парковую территорию площадью 15 га в центральном районе города Сочи. Он был построен по личному приказу Сталина в 1950-х годах.В 1990-х он был передан в аренду структурам Олега Дерипаски и впоследствии закреплен за компанией Базовый элемент. Решение о реконструкции санатория было принято компанией Русские отели во второй половине прошлого года.

Во-вторых, элитные жилые комплексы все с большим трудом вписываются в уголки старой Москвы зачастую придомовая территория едва ли вмещает небольшую детскую площадку. Мне не известны элитные дома без подземных паркингов, где бы застройщику по-другому удалось успешно решить проблему парковки автотранспорта, констатирует ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев.

Для покупателей дорогого жилья современные подземные автостоянки не каприз, а объективная необходимость по ряду причин. Во-первых, число автомобилей в Москве ежегодно увеличивается и парковочных мест катастрофически не хватает машины ютятся во дворах и на обочинах магистралей.

В-четвертых, проект строительства жилого дома в центре Москвы невозможно согласовать, если в нем не предусмотрена подземная стоянка. Единственное исключение из этого правила реконструкция памятника архитектуры, уточняет генеральный директор компании КВ Инжиниринг Владимир Коллар. И приводит в пример один из первых в Москве элитных домов, построенных КВ Инжиниринг несколько лет назад на Большой Татарской улице: Там не было возможности вписать подземную парковку: мешали сети, линии метро, прилегающий памятник музей Бахрушина. Пришлось обустраивать наземную парковку.

В-третьих, отсутствие подземного паркинга автоматически выводит проект из разряда элитных даже если он расположен в суперпривлекательном районе. Риэлторы утверждают, что квартиры в домах без подземных автостоянок, которые построены несколько лет назад, резко отличаются в цене от своих упаркованных аналогов.

Стоит заметить, что с каждым годом столичные власти уделяют все более пристальное внимание проблеме парковки автотранспорта.

Подземные обременения

До последнего времени вместимость паркингов и потребность в них девелоперы определяли самостоятельно, ориентируясь на запросы рынка. И если пять лет назад считалось нормальным соотношение одно машиноместо на одну квартиру, то недавно этот норматив увеличился вдвое. Любопытно, что именно эту норму и закрепило столичное правительство в своем постановлении. То есть потребность рынка стала законом в прямом смысле слова, говорит Владимир Коллар. Правда, по его словам, норма уже начинает устаревать. Сейчас два машиноместа на квартиру в элитном доме это минимум. Теперь застройщики элитного жилья стремятся к трем парковочным местам, так как автопарк состоятельных граждан стремительно увеличивается, отмечает наш собеседник.

Так, в Мосгордуме рассматривается законопроект, призванный упорядочить парковку автотранспорта в городе. Депутаты полагают, что нынешнее гнездование машин на московских улочках не только создает проблемы самим автолюбителям, но и искажает архитектурный облик города. А минувшей осенью московское правительство значительно ужесточило правила проектирования и застройки территорий, увеличив расчетное количество мест для автомобилей в строящихся и реконструируемых домах.

По словам коммерческого директора компании Авгур Эстейт Виктора Козлова, проблемы, возникающие при строительстве паркингов, можно разделить на объективные и субъективные. К первым можно отнести подземные воды и карстовые образования, которые могут ограничить глубину заложения, либо осложнить процесс рытья котлована. К искусственно созданным преградам относятся подземные коммуникации, плотная паутина которых особенно характерна для Центра. Проходящие под землей пути метрополитена, требующие укрепления фундаменты рядом стоящих домов все эти подземные обременения значительно удорожают стоимость квадратного метра жилья в доме с подземным паркингом. Если строительство одноуровневой парковки не позволяет обеспечить должное количество машиномест, то приходится делать двухуровневую парковку затраты, опять же, существенно возрастают.

Между тем не всегда даже минимальные требования рынка и городской администрации легко выполнимы. Подземный паркинг сложное инженерное сооружение, строительство которого сопряжено с целым букетом рисков. Владимир Коллер из КВ Инжиниринг утверждает, что возможность обустройства подземного паркинга есть почти всегда. Но при этом застройщику приходится преодолевать многочисленные технические трудности. Прежде всего, раз уж мы говорим об элитном жилье, строить приходится в стесненных условиях Центра. Существует большой риск при проведении подземных работ повредить конструкции прилегающих строений. Например, в Большом Левшинском переулке при строительстве Дворянского гнезда нам пришлось проделать очень большой объем работ по укреплению фундамента соседнего дома, который находился, по заключению специалистов, в аварийном состоянии еще с 1970-х годов. Если мы говорим о застройке района Остоженки и набережной Москвы-реки, то там колоссальные проблемы связаны с болотистыми грунтами. Приходится проводить трудоемкие работы по устройству свайного поля, делать дополнительный отвод воды, временные дренажи, говорит Владимир Коллар. Кроме того, девелопер несет колоссальные затраты на работы, связанные с гидроизоляцией конструкций подземного паркинга.

Почувствуйте габариты

Оттого, насколько успешно девелопер преодолеет технические трудности, в немалой степени зависит качество подземного сооружения. Впрочем, для покупателей квартир в элитном доме гораздо важнее конструктивные параметры паркинга, заложенные в проект. Просчеты в этом плане чреваты тем, что авто придется оставлять на прилегающих к элитному дому улицах.

Владимир Кудрявцев из Paul's Yard считает, что если в доме соотношение парковочных мест к количеству квартир меньше, чем 1,7, комплекс трудно позиционировать и продавать. Самый оптимальный коэффициент 2, резюмирует он. Однако обеспечить такое соотношение возможно далеко не в каждом проекте. Этому препятствует ряд объективных обстоятельств, среди которых границы застройки, глубина застройки, пожарная безопасность, линейные параметры фасадов и многое другое.

Для того чтобы гараж, как говорится, соответствовал, важно на стадии проекта учесть все. Прежде всего, проектировщиками в обязательном порядке должны учитываться параметры автомобилей представительского класса, которыми могут обладать потенциальные покупатели. Должны быть учтены масса-габаритные и маневренные параметры, то есть радиус разворота. Естественно, что предусматриваются машиноместа для разных типов автомобилей высоких и длинных авто представительского класса и машин бизнес-класса. Очень важно обеспечить конструктивные преимущества, позволяющие использовать пространство паркинга с максимальной выгодой для его пользователя, полагает Владимир Кудрявцев из Paul's Yard. И приводит некоторые технические параметры, которые важно учитывать при создании парковки для автомобилей представительского класса. Так, в частности, следует помнить о длине престижного автомобиля. Она составляет не менее 4,95 м при ширине 1,80-1,95 м. Немаловажный параметр минимальный радиус поворота 4,01 м, внешний габаритный радиус 6,2 м. Минимальная ширина кольца, в которое вписывается автомобиль представительского класса, составляет 2,85 м. Величина зазора между авто и задней стеной ограждения должна составлять около полуметра. Примерно такой же должна быть величина зазора между авто и боковой стеной или ограждением. Высота ворот и проездов на подземных стоянках рассчитывается по высоте не менее 2,2 м с учетом необходимого зазора до низа конструкций перекрытий, воздуховодов, спринклерных систем и иных коммуникаций. Важным является климатический режим температура воздуха внутри помещения должна поддерживаться на уровне +5°С. Обязательно должны быть обустроены приточно-вытяжная вентиляция, система пожаротушения и дымоудаления.

Подземная автостоянка предусматривает различные парковочные места для машин различных габаритов. Однако в нормативной документации по проектированию паркингов (по причине ее устаревания) зачастую не учитываются габариты новых моделей машин, предупреждают специалисты. Например, установленной в СНиПах площади машиноместа 2,3 к 5 метрам явно недостаточно для парковки габаритного авто. При этом участники рынка уверяют, что стараются планировать парковочные площади в соответствии с собственным перечнем требований и потребительских предпочтений покупателей элитных домов. Еще на подготовительной стадии строительства определяются основные количественные и качественные характеристики паркинга. Например, в одном из наших элитных малоэтажных комплексов площадь одного машиноместа составляет 18-20 кв.м, то есть в среднем 6 на 3 метра, говорит Виктор Козлов из Авгур Эстейт.

Впрочем, эксперты признают, что не всегда девелоперам удается учесть все нюансы. Между тем отдельные просчеты могут доставить жильцам дома некоторые неудобства. Например, непродуманное влагоудаление в зимний период, образование наледи при въезде из-за отсутствия подогрева порога, недостатки в системе контроля содержания CO и компенсационной вентиляции, близкое соседство въезда в подземный паркинг и окон жилых помещений.

Можно не вписаться

А вот во взаимозависимости машиномест в паркингах девелоперы не видят ничего предосудительного. Например, так устроен паркинг в Дворянском гнезде и некоторых других дорогих домах. То есть машины в них могут стоять в ряд по две друг за другом. У девелопера есть необходимость разместить максимальное количество машиномест на заданной площади. Конечно, размещение одной машины за другой несколько снижает комфорт, но если обе машины принадлежат одной семье, это нормально. К тому же во многих элитных домах предусмотрены услуги парковщика, поясняют специалисты.

Некоторые застройщики погорели на элементарных ошибках, рассказывает Владимир Коллар. Например, машиноместа соответствовали по высоте строительным нормам, но при все возрастающей склонности покупателей элитного жилья к большим машинам таковые просто не вмещались в паркинг. То же самое касается и нормативной ширины машиноместа, ведь ее разработчики не учитывали того факта, что владельцы элитного жилья покупают элитные машины, размеры которых не совпадают с габаритами жигулей и волг. В результате, даже по нормам сделанные паркинги, прошедшие экспертизу, оказывались тесными даже для обычных джипов, не говоря уже о хаммерах. Были прецеденты, когда человек ездил на небольшом мерседесе С-класса, затем покупал форд экспедишн и уже не мог загнать его в подземный бокс.

Почему же они маленькие?

У экспертов рынка нет единства в вопросе о том, как малоквартирность стала обязательным критерием элитности жилья. Александр ИЛЮХИН, управляющий партнер, руководитель Департамента элитного жилья г. Москвы компании Новое Качество, видит тут, скорее, естественный ход вещей. По его словам, наш рынок элитной недвижимости начинал развиваться с Остоженки, которая исторически была застроена небольшими домами. Те, кому была нужна хорошая квартира в дорогом доме и престижном районе, автоматически обращали внимание на этот район. Причем покупателей вполне устраивало то, что в доме будет всего 10-13 квартир и 3-5 этажей. Более того, после жизни в обычных типовых домах люди хотели приобрести именно такую квартиру, которая бы в корне отличалась от всего остального, что было представлено на рынке. Ну а дальше, что называется, дело техники: риэлторы просто описали существующую ситуацию и свели ее в единую (правда, немного различающуюся местами) таблицу, которая со временем была признана всеми.

Качественные характеристики подземных автостоянок и особенности парковки в них могут повлиять на стоимость жилья в доме. Сейчас, по данным риэлторов, цены на машиноместа колеблются от $40 до $70 тыс. Известны случаи продаж машиномест и за $200 тыс., но это, скорее всего, исключение из правил. При этом стоимость паркинга может рассматриваться как важное звено ценовой политики. В связи с тем, что подземный паркинг является неотъемлемым элементом и одним из основных достоинств элитной высококлассной недвижимости, динамика роста цен на паркинги не уступает, а по отдельным объектам даже превосходит рост цен на жилые метры, говорит Владимир Кудрявцев. В то же время в некоторых случаях стоимость паркинга может стать предметом торга при покупке жилья. А на отдельных объектах, наоборот, изначально выставляется максимальная цена паркинга, которая не меняется на протяжении всего периода продвижения и продажи дома.
Еще совсем недавно одной из важнейших характеристик городского элитного дома была малоквартирность. Восемь, десять, максимум двадцать квартир это нормально, а если полсотни такое не может быть элитой уже по определению, считало большинство специалистов. Времена явно меняются застройщики сейчас возводят здания и в двести квартир. И говорят, что большей элиты свет не видывал

Размер не имеет значения

Но время шло, и постепенно выяснялось, что количество квартир в доме и удобство проживания в нем это материи не то чтобы противоречащие друг другу, но независимые. По словам Валерии Родионовой, элитность дома определяется массой факторов, среди которых малоквартирность оказывается хорошо если на 15-м месте по важности. Куда важнее местоположение, наличие у дома собственной территории, отсутствие транспортных или промышленных объектов и даже такая мелочь, как стройка под окнами. В этом смысле жилье в самых лучших местах Остоженки, в Молочном, Бутиковском, Зачатьевских переулках можно будет назвать элитным только лет через пять, когда закончится застройка микрорайона и осядет пыль. А пока многоквартирный или малоквартирный все это бледнеет на фоне строительных работ.

Есть, правда, и другие мнения. Жизнь в России, которая и сегодня не сахар и вгоняет в ступор жителей благоустроенной Европы, лет десять назад была куда более опасной. О том, как где-то кого-то застрелили, мы слышали чуть ли не ежедневно. В таких условиях одним из важнейших требований к жилью была безопасность. Малоквартирность возникла как попытка сделать из жилья жесткий элитарный клуб со строгим фейс-контролем, считает Валерия Родионова, руководитель филиала На Солянке компании Новый город. Как разновидность строительство крупными корпорациями зданий для себя. В общем, такая закрытая структура, откуда квартиры на открытый рынок не должны попадать, а все продажи происходят внутри собственного круга.

Зависимости комфорта от числа этажей нет, соглашается Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. Очевидных объективных преимуществ проживания в малоквартирном доме, как таковых, тоже нет.

Одним из важнейших параметров, позволяющих отнести дом к категории элиты, является его входная группа парадные, лобби, холлы. Как отмечает Александр Илюхин, для многих покупателей дорогого жилья это приобретение является статусным, и вид подъезда значит очень и очень многое. Ведь ощущение квартиры начинается внизу когда человек подходит к дому, проходит по двору, заходит в подъезд, проходит к лифтам, поднимается в квартиру. Поэтому многие покупатели готовы пожертвовать малоквартирностью, но не входной группой.

К началу 2000-х также стало ясно, что обеспечить закрытость и камерность малоквартирного дома тоже не получается. Даже если предположить, что новосел честнейшим образом выдерживал фейс-контроль (что тоже не факт если какие-то квартиры зависли, очень трудно отказать покупателю, предлагающему деньги, на том только основании, что он фейсом не вышел), ничто не может ограничить вторичные продажи. Собственник вправе продать свою собственность кому угодно это одно из ключевых положений гражданского законодательства.

Окружение, местоположение и инфраструктура все это факторы гораздо более существенны при определении статуса жилья.

Второй аспект видовые характеристики квартиры. В умах и пожеланиях покупателей происходят изменения, говорит Александр Илюхин. Находятся те, кто камерности предпочитает интересный вид. Их не устраивает возможность видеть между деревьев кусок купола храма Христа Спасителя или правый сапог Петра I от одноименного памятника, они хотят быть выше, выше и выше. Именно поэтому появились проекты, подобные Копернику на Якиманке, и они находят своего покупателя. Такой минус, как приращение по количеству людей, живущих в доме, этих покупателей совершенно не пугает, потому что все остальные, жизненно важные параметры (инженерия, инфраструктура, качество строительства и отделки) полностью на уровне элиты.

Одновременно обнаружилось, что многоэтажные дома, которые достаточно долго с оттенком презрения именовали муравейниками, тоже имеют свои плюсы. Важнейших из них два: во-первых, собственная развитая инфраструктура, которая, однако, не приводит к заоблачным коммунальным платежам. Раньше такие объекты строились в основном в периферийных районах и именовались бизнес-классом, сегодня же они появляются и в Центре. В качестве примера Алена Бригаднова приводит жилой комплекс Arbat Tower в нем 18 этажей и 80 квартир, и при этом жилье здесь пользуется огромным спросом, в том числе и у очень состоятельных людей.

В середине и конце 1990-х элитная застройка в Москве велась в основном на Остоженке. А это центр города, где этажность принудительно (т.е. соответствующими распоряжениями городской администрации) ограничена. Застройщики просто не могли возвести, скажем, десять этажей поэтому они расхваливали свою продукцию, напирая на камерность и клубность.

Золотые квадратные метры

Разумеется, автор этих строк не настолько наивен, чтобы полагать, что все события на рынке происходят исключительно из-за изменения предпочтений покупателей. Есть и другая сторона продавцы, т.е. застройщики, девелоперы, риэлторы. Обладая изрядным потенциалом (в том числе, и возможностью заказывать рекламные статьи в красивых глянцевых журналах), они пиарят то, что им в данный момент выгодно.

В общем, строить на поистине золотой московской земле 3-5-этажные недомерки было бы просто бесхозяйственностью. А уж подвести под существующий коммерческий интерес благообразное обоснование дело техники (многочисленные PR-отделы не зря свою зарплату получают).

Сегодня строительство вырвалось из Центра. Даже на Якиманке а она от Остоженки всего-то через реку можно строить заметно выше. Чем больше в доме этажей, тем больше получится квартир, рассуждает Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty. И денег от их продажи получится ровно во столько же раз больше. Когда есть удачное расположение участка земли прямо в центре столицы, задумаешься, как бы побольше из этого извлечь прибыли.

Однако для большинства покупателей число квартир в доме не является решающим фактором. Укрупнение жилых комплексов элитного уровня стало одной из тенденций, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Подтверждением этому является появление таких домов, как Коперник 146 квартир, Онегинъ 130 квартир, Дворцовый комплекс 200 квартир, Итальянский квартал 227 квартир. Рынок взрослеет, на первый план для покупателя выходит ценность однородности окружения, но не в контексте одного дома (который может быть встроен между старыми домами), а именно однородности в пределах если не квартала, то хотя бы его части.

На чем сердце успокоится?

Безусловно, клубные дома на рынке сохранятся. Среди состоятельных покупателей немало тех, чье ключевое требование небольшое число квартир в доме. Александр Дьяченко, управляющий партнер компании Усадьба, убежден, что очень многие покупатели на элитном рынке по-прежнему предпочитают обособленное жилье. Поэтому вершиной городской элитной недвижимости останутся особняки и пентхаусы.



Главная --> Публикации