Главная --> Публикации --> Активность бизнеса подстегивает строителей офисов Росимущество вернет госдачи Быстрее всего сокращается предложение больших квартир в центре Торопиться не надо Закон пирамиды

Первым дорогу туда проложит известный в кругах столичных строителей глава компании ООО АМТ - Строй Алексей Макаров. Кунцевский суд Москвы приговорил его к 12 годам строгого лишения свободы. Еще двое других сотрудников этой фирмы переедут в места не столь отдаленные на 7 лет.

Колонии строгого режима готовятся принять редких постояльцев - королей строительного бизнеса.

Заместитель прокурора столицы Михаил Никонов заявил, что наказание понесут и другие мошенники-застройщики. Московская прокуратура расследует 36 таких дел.

Все они признаны виновными в мошенничестве. Более 200 честных бесквартирных граждан оказались обманутыми строителями пирамиды. С людей взяли деньги как с соинвесторов за якобы вводимое жилье, но, как доказал суд, руководители компании даже не собирались исполнять обязательства перед ними.

В прокуратуре считают целесообразным внести изменения в Жилищный кодекс РФ, дополнив его главой, регулирующей возникновение жилищных правоотношений по договору инвестирования. Кроме того, по оценке прокуратуры, необходимо установить более строгие принципы отбора инвесторов в жилищное строительство и расширить полномочия органов исполнительной власти по контролю за ними.
Собственность на московскую землю – в этом вопросе до сих пор не утихают споры, и, прежде всего, в среде тех, для кого он – принципиален. О сегодняшних тенденциях в этой области размышляет в беседе с нашим корреспондентом председатель совместной комиссии по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений Московской городской Думы и Правительства Москвы Иван НОВИЦКИЙ.

20 наиболее актуальных дел, имеющих большой общественный резонанс, по указанию прокурора Москвы переданы для расследования из милиции в прокуратуру. Речь идет о строительных компаниях Мита-2000, Спецстрой-2, Совместная инициатива, Стэкс-Инком и ряда других. Они обманули более 750 граждан, из которых уже признаны потерпевшими свыше 150 человек. Расследуется дело руководителей инвестиционной компании Инвестпроект. По данным следствия, с января 2004 по май 2005 года компания предложила ряду организаций, занимающихся строительством жилья, свои услуги в сфере инвестирования строительства и заключила с ними договоры. Затем Инвестпроект разместил рекламу непосредственно на строительных объектах и в Интернете, предлагая варианты инвестиций по более низким расценкам, чем у застройщиков. Было заключено более 80 договоров на сумму свыше 55 миллионов рублей. Однако, по данным следствия, 34 миллиона рублей было присвоено руководителями предприятия. Гендиректору Инвестпроекта предъявлено обвинение в присвоении чужого имущества, а другой руководитель, который скрылся от следствия, объявлен в международный розыск.

Во-первых, надо помнить, что московская земля – территория ограниченная. Во-вторых, необходим земельный кадастр: то есть, точное представление обо всех земельных участках в Москве. В-третьих, не обойтись без Генерального плана развития Москвы, предопределяющего направления развития по всем территориям. В Генеральном плане должно быть и зонирование территорий: строительное, ландшафтное, функциональное, которое обусловливает где, что и как мы будем строить в столице. Все это и определит, где и что можно строить всем видам собственников – федеральным, муниципальным, общественным и частным. И когда мы подготовим все требуемые законы, когда обозначим все необходимые цивилизованные условия, тогда только можем говорить, что в нашем городе возможны все виды собственности на землю...

Думаю, что сейчас, с принятием федерального закона, все точки над "I" расставлены. Но, поскольку читателей КДО, надо полагать, интересует проблема собственности на московскую землю, то здесь, на самом деле, споров не было. Еще лет пять назад, когда мы начали обсуждать этот вопрос с Правительством и мэром Москвы, то исходили из того, что в соответствии с Конституцией частная собственность на землю в Москве будет, но для этого нужно оговорить ряд условий.

Например, сейчас идет спор между разными уровнями государственной собственности: есть федеральная собственность, есть городская – мы обязаны их разделить, поскольку это будет определять: что и где может быть построено. В будущем, вероятно, какие-то земли могут быть выделены под местное самоуправление – появится собственность районов города Москвы. Соответственным будет межевание территорий – деление земли. Межевание заключается в том, что та или иная территория будет отнесена к тому или иному дому – сначала в виде эксперимента, потом весь город будет охвачен этим делением: каждый дом получит свой земельный участок. Земля под жилым домом может быть муниципальной, может быть кооперативной, землейтоварищества собственников жилья.

- Что значит все виды собственности?

- Вы сказали, что большая часть собственности будет коллективной, но, как известно, принятие коллективных решений чревато конфликтами. Не родится ли новый вид конфликтов с законом о собственности на землю?

И тут мы сможем ответить на вопрос: как этой землей будут распоряжаться? Думаю, большая часть собственности останется коллективной. Это, скорей всего, будут жилищные товарищества, поскольку Москва, в основном, застроена многоквартирными домами...

Сервитуты – право пользования чужим имуществом в определенных пределах, например, право прохода, проезда, проведения коммуникаций и т.п. через чужой соседний участок земли; или право на ограничение собственника в определенном отношении, например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор и т.п. Реальные повинности – это обязанности собственника или арендатора содержать свою собственность (территорию) в надлежащем порядке, который определен законами.

- Закон так продуман, что в нем не заложены конфликтные ситуации. Например, поскольку мы решили, что земля будет продаваться, то наша обязанность создать такие условия, чтобы, с одной стороны, они защищали интересы всех москвичей, с другой – права реальных собственников на недвижимое имущество, как это должно быть, например, с частными жилыми домами, которые есть и будут на территории Москвы. Поэтому самое главное в таких законах – сервитуты и реальные повинности.

- Конечно, бывают конфликтные ситуации, когда собираются строить дом, а жители против этого возражают. На эту тему была большая дискуссия – о праве граждан на участие в принятии градостроительных решений. Такая проблема есть, но она связана не с собственностью на землю, а с правом на застройку. Подобные ситуации возникали и десять лет назад.

- Одно из бытующих опасений: частная собственность на землю лишит любимого сквера, площадки...

- Давайте исходить из реальности: пока такого разделения в Москве нет. Но, с другой стороны, в больших городах любого развитого государства есть более зажиточные районы, есть менее зажиточные. Разные постройки будут и в Москве, но нам надо сохранить сильную программу муниципальной поддержки районов, чтобы не появились свои гарлемы и гетто. И хотя некоторая структурная дифференциация будет происходить, надо поддерживать баланс и развивать районы, которые развиты меньше...

- Еще одно опасение в связи с обсуждаемой темой: не будет ли город поделен на богатые и бедные кварталы?

Нормально жить можно только по правилам. Что-то не устраивает в них – менять. Но – по правилам, понятным всем...

Будет, конечно, и некоторое социальное напряжение, связанное с такой дифференциацией. Но, тем не менее, я с оптимизмом ожидаю введение закона, регулирующего земельные отношения в Москве. Если сидеть и "ждать у моря погоды" – будет хуже.

Финансы: первые в Сибири

В этом году банковская система области пополнилась двумя дочками иностранных банков. Первым в Новосибирске свое представительство открыл в июле Сосьете Женераль Банк Восток, а в ноябре приступил к работе филиал Райффайзенбанка. Их появление пока не повлекло серьезных изменений на региональном финансовом рынке. Но местные власти связывают с их открытием определенные надежды. Так, Райффайзенбанку уже предложен ряд перспективных проектов для совместного финансирования, говорит первый вице-губернатор Василий Юрченко.


Активизация девелоперских проектов и развитие финансового сектора стали отличительной особенностью уходящего года в Новосибирске. Строительством бизнес-центров, гостиниц и жилья занялись и банкиры, и энергетики. Свое представительство открыл Сосьете Женераль Банк Восток и филиал Райффайзенбанк. Вслед за ЕБРР в составе акционеров Сибакадембанка появились еще два зарубежных инвестора немецкий банк развития DEG (10%) и дочерняя структура Credit Swiss Сlariden (6,8%). А промышленники в этом году больше занимались защитой от рейдерских атак

Акционеры САБа старались реализовать в 2005 г. амбициозные планы, заявленные в конце 2004 г., привлечь около $200 млн. Но эта планка была преодолена: только за счет внешних заимствований и размещения допэмиссии САБ привлек в течение года более $300 млн. Еще около 2 млрд руб. были получены через размещение двух облигационных займов. Планы на 2006 г. масштабнее: объем заимствований на внешнем рынке до $500 млн, на внутреннем не менее 8 млрд руб. По словам председателя совета директоров САБа Игоря Кима, доступ банку на глобальный финансовый рынок открывает появление в составе акционеров ЕБРР.

Подробности он не раскрыл, отметив, что это еще предмет для обсуждений. Райффайзенбанк организовал синдицированный кредит для Новосибирскэнерго на $80 млн и участвовал в привлечении кредита для Сибакадембанка (САБ) на $40 млн.

А Инвестиционный городской банк так и не смог разместить допэмиссию, доход от которой должен был составить около 225 млн руб. Акционеры банка Сибирское согласие в поисках источников для развития своего банка решили продать его сенатору Глебу Фетисову, который сейчас формирует банковский холдинг на базе банка Губернский.

В конце года в ходе размещения САБом допэмиссии объемом 180 млн руб. в составе его акционеров появились еще два зарубежных инвестора немецкий банк развития DEG (10%) и дочерняя структура Credit Swiss Сlariden (6,8%). По словам Кима, сейчас крупнейшим акционером САБа является ЕБРР с 29% акций, доля Кима сократилась с 33,6% до 26%, Таранова и Бекарева с 16,8% до 13,17%.

Недвижимость: экспансия москвичей

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска в 2005 г. открыли для себя инвесторы из Москвы. Самым популярным стал сектор офисной недвижимости. Так, компания РосЕвроДевелопмент строит бизнес-центр РосЕвроПлаза на проспекте Димитрова площадью 30 000 кв. м стоимостью $30 млн. Ввод центра в эксплуатацию намечен на конец 2006 г.

На страховом рынке региона самым значимым событием стала продажа Ингосстрахом одного из крупнейших операторов обязательного медицинского страхования (ОМС) Интекс-меда. Ингосстрах обратил внимание на новосибирский рынок около года назад, договорившись со страховой группой Росстрах о продаже двух компаний Новосибирск-медицины (занимающей 32,1% рынка ОМС Новосибирской области) и Интекс-меда (37,8%). Но сделке воспрепятствовало антимонопольное ведомство. В марте 2005 г. ФАС отклонила ходатайство Ингосстраха-М о приобретении новосибирских страховщиков, посчитав, что совершение сразу двух этих сделок может привести к усилению доминирующего положения Ингосстраха на рынке. Спустя полгода Ингосстраху все же удалось получить одобрение ФАС на покупку Интекс-меда, но ходатайство о приобретении Новосибирск-медицины было вновь отклонено. Гендиректор Ингосстраха-М Анатолий Огурцов заявил, что не оставляет намерений завершить эту сделку. Интекс-мед без Новосибирск-медицины не представляет для Ингосстраха ценности, пояснил он: в сегменте ОМС работать интересно, занимая не менее 40% регионального рынка.

В строительстве офисов класса А в Новосибирске решил участвовать другой крупный московский девелопер СТ Групп. Бизнес-центр площадью 46 000 кв. м на пл. Кондратюка должен появиться в 2007 г., стоимость проекта около $27 млн, рассказывает коммерческий директор компании Дмитрий Шмелев.

Это не единственный проект компании. В октябре она выиграла тендер на застройку новосибирского ИT-парка в Академгородке, обязавшись вложить 15 млрд руб. Как рассказал Ведомостям гендиректор компании Иван Ситников, 30% суммы составят собственные средства компании, 70% кредиты банков. В Академгородке компания построит более 500 000 кв. м недвижимости на участке в 40 га. Под сам технопарк будет отдано 100 000 кв. м площадей, 380 000 кв. м под жилье для сотрудников, остальное под бизнес-центр, конгресс-отель и социальную инфраструктуру.

Отель под брэндом Park Inn международной гостиничной группы Rezidor SAS появится в 2007 г. в районе Нарымского сквера в составе гостинично-офисного комплекса, инвестором которого выступает РГС-Недвижимость (дочка крупнейшего российского страховщика Росгосстраха). Строительство трехзвездочной гостиницы на 200 номеров общей площадью 11 000 кв. м и офисного центра в 10 000 кв. м начнется в 2006 г. Инвестиции составят около $35-40 млн, сообщил Ведомостям вице-президент по развитию и генеральный менеджер российского офиса Rezidor Арильд Ховланд.

А московские отельеры строят в Новосибирске гостиницы уровня 3-4 звезды. В начале года о создании сети гостиниц международного класса заявила компания Русские отели, близкая к акционерам Базового элемента. Отельер планирует вложить $13 млн в строительство комплекса площадью 16 000 кв. м, в котором 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса B, а остальное трех-четырехзвездочный отель на 92 номера, сообщила Ведомостям пресс-секретарь компании Елена Гурьянова. Окончание строительства в 2007 г. Помещения в бизнес-центре компания планирует сдавать в аренду по $30 за 1 кв. м в месяц, гостиничные номера будут стоить $120-150 в сутки. Гостиничным оператором первоначально предполагалась южно-африканская компания Protea, однако Русские отели изменили планы. На охлаждение их отношений с Protea могло повлиять решение южно-африканской сети самостоятельно развивать в России сеть отелей, считают аналитики. Protea учредила Русскую компанию развития, которая весной получила в Новосибирске землю недалеко от участка Русских отелей под строительство гостиницы уровня 3-4 звезды на 250 номеров.

Местные игроки не сдаются

Самые масштабные проекты в секторе торговой недвижимости реализованы в 2005 г. местными участниками рынка. Так, крупнейшим торговым центром стал Гигант, который построил холдинг Сибирский гигант. Магазин общей площадью 22 000 кв. м открылся в декабре у дамбы Димитровского моста. Объем инвестиций составил около $11 млн, сообщили в компании. Это третий торговый центр Сибирского гиганта, в планах создание сети из 10 подобных центров.

В секторе торговой недвижимости единственный иногородний крупный игрок не москвич красноярская Сибирская губерния. Она заявила о планах строительства в Новосибирске 5-6 гипермаркетов Алпи. Первый из них площадью 10 000 кв. м уже открылся в Кировском районе. В его строительство инвестировано около 450 млн руб., сообщил первый вице-президент Сибирской губернии Андрей Граванов. Строительство второго гипермаркета площадью 24 000 кв. м рядом с Новосибирским мясокомбинатом начнется в следующем году. Инвестиции планируются за счет собственных средств (650-700 млн руб.) и кредитной линии Сбербанка, пояснил Граванов.

Совладелец Сибакадембанка Игорь Ким также заинтересовался девелопментом. Осенью он стал крупнейшим совладельцем строительной компании Сибакадемстрой (САС). Сейчас САС разрабатывает программу застройки одного из микрорайонов в Академгородке площадью 150 000-200 000 кв. м. Стоимость проекта 7-8 млрд руб.

Крупнейший торгово-развлекательный центр Континент площадью 26 000 кв. м на пересечении ул. Доватора и Гусинобродского шоссе. Он был открыт в июне местными торговыми компаниями Итера и Регионпродуктторгом, вложившими в него около $13 млн. Коммерческий директор Итеры Тимофей Мельников сообщил, что все площади сейчас сданы в аренду по ставке от 800 руб. до 1600 руб. за 1 кв. м в месяц.

Но не все директора считали внешних инвесторов захватчиками. Летом 2005 г. Новосибирский авиаремонтный завод (НАРЗ) перешел под контроль Русской вертолетной компании, основанной топ-менеджерами столичной Оскар-Авиа груп. Она выкупила у менеджеров 70% акций НАРЗа. Сумму сделки владельцы Оскар-Авиа груп оценили в $5-6 млн.

Индустрия: вступают рейдеры

По данным местной ассоциации руководителей предприятий (МАРП), попыткам агрессивного захвата в 2005 г. подверглось около десятка предприятий индустрии, в том числе Сиблитмаш, Сибиар, Сибэлектротерм, Элсиб и Новосибирский оловокомбинат. Проблема настолько взволновала гендиректоров, большинство их которых владельцы контрольных пакетов своих предприятий, что они настояли в декабре на подписании с администрацией области соглашения об экономической безопасности. Смысл соглашения, пояснил президент МАРП Алексей Елезов, отсечь все попытки неправильного вхождения в новосибирский бизнес враждебных структур, прежде всего московских. Чиновники и директора договорились наладить оперативный обмен информацией о сделках и фактах по слиянию и поглощению на предприятиях области, согласовывать действия при возникновении корпоративных конфликтов. МАРП и местные власти решили выработать предложения по формированию нормативно-правовой базы, регулирующей слияния и поглощения, разработать способы защиты эффективно работающих предприятий от таких сделок и пресекать силовые захваты.

Соковый гигант Нидан продал свой новосибирский актив молочный завод Новосибирский компании Юнимилк. Эта компания только за этот год совершила в сибирском регионе сразу несколько крупных приобретений, потеснив своего основного конкурента группу Вимм-Билль-Данн. Под контроль Юнимилка перешли томский молочный холдинг Том-мас(вместе с Чановским молзаводом в Новосибирской области), кемеровский Солти и омский Манрос-М.

Одновременно скупку проводили и местные структуры, аффилированные с новосибирским предпринимателем Алексеем Онищенко, Русфинтех, которой удалось приобрести 11,6 % акций НАРЗа, и Новосибгражданпроект 14%. Эти 14% акций НАРЗа сейчас являются предметом судебного спора между Русской вертолетной компанией и Новосибгражданпроектом.

Промпредприятия Новосибирска в этом году демонстрировали неплохую динамику. По данным облкомстата, индекс промышленного производства по Новосибирской области в январе октябре 2005 г. составил 6,6% при общероссийском уровне 3,9%. Объем производства и услуг предприятий Новосибирска вырос на 22,7% до 74,1 млрд руб., а по итогам года ожидается около 90 млрд руб. Прибыль увеличилась на 28,4% до 6,743 млрд руб.

А на прошлой неделе московская группа Промышленное развитие объявила о планах инвестировать около $280 млн в строительство нового пассажирского терминала и Экспоцентра в новосибирском аэропорту Толмачево. По словам президента группы Романа Троценко, за основу развития Толмачево взят вариант Внешаудит-ПАКК-Obermeyer, предусматривающий увеличение пропускной способности Толмачево до 5,5 млн человек в год. Троценко говорит, что сейчас группа завершает оформление в собственность земельных участков, на которых будет вестись строительство. Срок окупаемости, по его расчетам, составит около шести лет. Промразвитие, по словам Троценко, уже выкупило у авиакомпании Сибирь несколько земельных участков в районе аэропорта и недостроенный топливно-заправочный комплекс.

НАСЛЕДСТВО— «яблоко раздора» многих семей. Составителю завещания следует помнить, что свои права нанаследуемое жилое помещение могут предъявить, апри определенных обстоятельствах иотсудить наследники, неуказанные вего «последней воле». Подобные случаи хорошо известны ичасто служат сценариями для детективных романов. Поэтому, учитывая возможные юридические сложности спередачей жилья позавещанию, многие собственники еще при жизни стараются подарить жилье своим наследникам.


Недаром великий писатель Булгаков писал, что квартирный вопрос испортил граждан. Ведь самые яростные инепримиримые споры вспыхивают, как правило, при дележе жилья: дома, квартиры, дачи. Как ихпередать своим детям, внукам, сократить финансовые издержки ипри этом насмерть неперессориться? Заключить лидоговор купли-продажи? Аможет быть, подарить квартиру или составить завещание? Отом, как лучше поступить втом или ином случае, рассказывает юрист одной изриэлторских компаний Дмитрий ОСТРОВСКИЙ.

Понятие «безвозмездность» предполагает отсутствие любого встречного предоставления денег, вещей, собственности, услуг или исполнения каких-либо обязательств. Широко распространены сделки дарения жилья сусловием сохранения права его использования. Нотолько заключения договора недостаточно, важен физический переезд бывшего владельца нановое место жительства.

Всоответствии сдействующим законодательством, дарением имущества признается только его безвозмездная передача другой стороне. При этом оформляется договор дарения, нетребующий непременного нотариального удостоверения. Передача жилья осуществляется посредством символического вручения ключей либо правоустанавливающих документов.

Граждане, пренебрегающие установленными правилами оформления дарения ипытающиеся найти какую-нибудь лазейку взаконодательстве для осуществления собственных планов, рискуют стать заложниками собственной недальновидности.

Вюридической практике насчитывается немало случаев, когда «дарение» совершается сцелью прикрыть куплю-продажу, мену идр. Гражданский кодекс РФпризнает такую сделку ничтожной, т.е. недействительной, иона может быть оспорена всуде любым заинтересованным лицом. Кроме того, запрещено дарение имущества законными представителями малолетних играждан, признанных недееспособными, отихимени. Также нельзя подарить квартиру погенеральной доверенности, предусматривающей распоряжение всем имуществом доверителя.

Вернемся на10лет назад. В1992 году некто Иванов решил приобрести две двухкомнатные квартиры вдоме наЦветном бульваре сцелью ихперепланировать иобъединить водну. Свладельцем одной изквартир был заключен договор купли-продажи. Свладелицей жедругой квартиры был заключен договор дарения. Нопри этом бывшая владелица получила материальное вознаграждение иприобрела жилье вдругом районе Москвы. Несколько лет спустя, в1997 году, нановую квартиру Сидоровой был наложен арест порешению суда опризнании сделки недействительной всвязи снарушением прав несовершеннолетних при приватизации. «Потерпевшая», практически оказавшаяся наулице, всвою очередь, подает иск опризнании недействительным договора дарения, заключенного сИвановым в1992 году. Основание для иска— полученное материальное вознаграждение. Кэтому моменту Иванов объединил обе квартиры водну, иееномер совпадает сбывшим адресом Сидоровой. В2001 году суд удовлетворил иск, вернув Сидоровой уже четырехкомнатную квартиру. Иэто попрошествии девяти лет! Чувства Иванова вэтой ситуации предсказуемы ипонятны. Ношансов получить свое жилье назад унего немного. Поэтому тем, кто нехочет оказаться вподобной ситуации, остается порекомендовать реально оценивать нетолько свои желания, ноивозможные последствия.

Позвольте привести один пример изюридической практики, который вполне мог бывойти вучебники погражданскому праву. Попрофессионально-этическим причинам фамилии «героев» изменены, аподробности опущены.



Главная --> Публикации