Главная --> Публикации --> В.ресин: была в лесах москва, а будет - вся россия Больше половины квартир на рынке не могут быть проданы Активность бизнеса подстегивает строителей офисов Росимущество вернет госдачи Быстрее всего сокращается предложение больших квартир в центре

Как отмечает Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, будущее расположение комплекса на достаточном отдалении от административных границ города Москвы позволяет рассматривать его в системе формирующейся логистической сети для перевалки и временного хранения грузов, поступающих из южных российских регионов с последующей транспортировкой более мелкими товарными партиями в направлении Москвы. Комплекс можно охарактеризовать достаточно широкой зоной охвата, что может привлечь внимание профессиональных арендаторов. Заявленный объем инвестиций кажется достаточным для строительной реализации объекта заявленного масштаба, однако он может не отражать реальную стоимость средств, направленных на приобретение и оформление земельного участка.

Австрийская группа C.R.E.D.O. построит крупный логистический комплекс в подмосковном Ступино. Складской комплекс общей площадью 110 000 кв. м запланирован к открытию для арендаторов осенью 2007 года. По мнению аналитиков, инвестировать в столичную складскую недвижимость стремится все больше иностранных инвесторов.

Как рассказал Собственнику Томас Дукала, заместитель директора отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle, рынок инвестиций в складскую недвижимость Москвы и Подмосковья является очень привлекательным для западных инвесторов, потому что ставки в Москве и Подмосковье в 2 раза выше, чем в Центральной и Восточной Европе.

Ставки выше европейских

С этим мнением соглашается и Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium: по его словам, рынок складской недвижимости Московской области очень привлекателен для западных инвесторов из-за более высокой, чем на Западе, доходности. Как подчеркивает Суворов, на сегодняшний день многие западные инвесторы хотели бы инвестировать в складскую недвижимость Московской области, но до сих пор были успешны лишь инвесторы, покупающие готовые объекты с арендаторами (Raven). Об этом говорит и Андрей Патрушев, пиар-директор Knight Frank: по его словам, в декабре 2005 года фонд приобрел у компании РосЕвроДевелопмент первую очередь логистического парка Крекшино площадью 115 тыс. кв. м.

Рынок складской недвижимости Московской области очень привлекателен для западных инвесторов из-за более высокой, чем на Западе, доходности

Также довольно известны на рынке такие девелоперские компании, как Capital Partners, Lone Star Ventures и ICD International, реализующие проекты в подмосковном Пушкино и рядом с Домодедово.

Ранее британцы купили два складских комплекса Кулон-Балтия и Кулон общей площадью 41,6 тыс. кв. м у компании Кулон. У фонда имеются планы по дальнейшему расширению складского бизнеса.

По словам Ирины Бабичевой, пиар-менеджера компании United Realty Group, сейчас около 30 % российского рынка занимают проекты иностранных девелоперов. Однако надо признаться, что рынок земельных участков в России далеко не так прозрачен, как хотелось бы. Продавцы на вторичном земельном рынке часто предпочитают скрывать реальную стоимость сделки, чтобы не платить налоги. Именно поэтому многие западные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли, и крупные проекты строительства складской недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с землей. Стоимость же земли зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя.

Опасные сделки

Гарантированный доход

Есть несколько институциональных инвесторов, желающих инвестировать в девелопмент, но они сталкиваются с непреодолимыми для них проблемами еще на стадии покупки земельного участка. Для западного инвестора неприемлемы серые схемы купли-продажи, кроме того, они ожидают абсолютную прозрачность и ясность в юридическом статусе участка.

Инвестиционные вложения в строительство с целью продажи и аренды различаются по степени риска. Как отмечает Руслан Суворов, девелопер с глубокими карманами может предпочесть консервативную политику получения арендной платы. Однако более агрессивно настроенный девелопер скорее продаст проект и вложит полученную прибыль в развитие следующего проекта, что потенциально более доходно.

Складская недвижимость привлекательна для тех инвесторов, для которых проект является финансовым инструментом
По словам Светланы Андреевой, аналитика рынка складской недвижимости Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, у инвесторов разные причины вкладывать деньги в складскую недвижимость в России, одна из них это стремление диверсифицировать портфолио, если уже есть вложения в офисную и торговую недвижимость. Складская недвижимость привлекательна для тех инвесторов, для которых проект является финансовым инструментом, вложением с гарантированным получением дохода.

Как констатирует Томас Дукала, ставки аренды по классу А, не включая операционные расходы, коммунальные услуги и НДС, в настоящее время составляют $ 110 130 за кв. м в год, продажа $ 1000 за кв. м, арендные ставки по классу В равны $ 80-90, продажа $ 600 70

Андрей Патрушев продолжает: Инвестиции в складскую недвижимость приносят девелоперам около 16-18 % доходности в год. Данные цифры позволяют говорить о достаточно высоком интересе к этому сегменту со стороны западных инвесторов.

К 2010 году по сравнению с 2005-м в Москве прогнозируется среднегодовой рост валового регионального продукта на 7,4%, промышленного производства на 12,4%, инвестиций на 4,4%. Прогнозные показатели приведены в тексте постановления московского правительства, о подписании которого во вторник рассказал мэр города Юрий Лужков.

Среди тенденций рынка складской недвижимости 2006 года аналитики компании Colliers подчеркивают увеличение средней площади выходящих на рынок проектов с 30 000 40 000 кв. м до 100 000 200 000 кв. м, распространение практики долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объекта, структуризацию ставок аренды на складские помещения по принципу triple net определение базовой арендной ставки отдельно от операционных расходов и коммунальных платежей.
Юрий Лужков утвердил прогноз развития Москвы до 2010 года. Валовый региональный продукт, по расчетам мэра, будет расти быстрее общероссийского ВВП. Власти обещают устранить риск блекаутов, построить хорошие дороги и увеличить объемы жилищного строительства. Аналитики сомневаются в обоснованности прогноза.

За счет увеличения инвестиций московские власти планируют развивать самые проблемные секторы городской экономики транспортную инфраструктуру, жилое строительство и энергетику. В 2007 2010 годах мэрия собирается завершить новую скоростную радиальную магистраль Звенигородский проспект, реконструкцию Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе, строительство первых участков Четвертого транспортного кольца и радиальной магистрали дублера Кутузовского проспекта.

Ограничение числа поездок

В 2006 2010 годах на станциях Мосэнерго правительство Юрия Лужкова намерено ввести новые мощности на 3,9 тыс. МВт, реконструировать и вновь построить 34 узловые электроподстанции, а по программе строительства больших ГТУ и ГТЭС власти Москвы предлагают ввести 2 тыс. Мва электрической и 3,1 тыс. Гкал/час тепловой мощности.

Кроме того, в этот период вырастут затраты городского бюджета на жилищное строительство. Ввод жилой площади по социальным программам возрастет с 1,6 млн. кв. м в 2005 году до 2,1 млн. кв. м в 2010 году. Учитывая прогнозируемый промышленный рост и увеличение потребления энергии из-за введения в строй нового жилья, Москве понадобятся новые генерирующие мощности.

Вводить энергетические мощности Юрий Лужков будет совместно с Анатолием Чубайсом. Мэр Москвы и глава РАО ЕЭС разделили инвестиционные обязательства по вводу новых мощностей в городе.

Московский бюджет позволяет властям планировать такие расходы. К тому же в Москве будут ежегодно повышаться тарифы на городской пассажирский транспорт на 2 рубля. Власти также собираются ввести ограничение числа поездок по льготным проездным, в том числе по социальной карте москвича и ученическим билетам.

Чубайсу выполнить обещание будет легче. Во вторник замруководителя Федеральной службы по тарифам Евгений Яркин рассказал, что его ведомство разрабатывает документ, устанавливающий не только предельный рост тарифов на электроэнергию на 2007 год, но и их рост вплоть до 2009 года. Яркин заявил, что в 2007 году предельный рост тарифов для юридических лиц может составить 10%, в 2008-м 9%, в 2009-м 8%, а для населения в 2007 году 13%.

Положительная новость

Новый потолок роста тарифов для населения почти в два раза превышает ранее установленный максимальный уровень, который ограничивался из-за опасений в связи с возможностью повышения темпов инфляции, отмечают аналитики инвестиционной компании Атон. Они оценивают данную новость в целом положительно.

По мнению чиновника, тарифы на электроэнергию для населения должны быть установлены с опережающими темпами роста по отношению к тарифам для прочих потребителей. МЭРТ уже согласовало этот документ, подчеркнул представитель ФТС.

Однако для генерирующих компаний такого роста тарифов недостаточно, чтобы выйти на уровень стабильной рентабельности. Они продолжат работу в условиях снижения рентабельности в связи с недавним повышением максимальных темпов роста тарифов на природный газ на внутреннем рынке, так как газовые тарифы превышают предложенное повышение верхней границы роста электроэнергетических тарифов на 3,5 процентных пункта, отмечают специалисты Атона.

Весь сектор в последние годы страдал от тарифов ниже уровня инфляции, поясняют они. Больше всего от повышения предельного уровня роста тарифов выиграют распределительные и сетевые компании, в структуре затрат которых нет расходов на топливо.

РОСТОВ-НА-ДОНУ Компания Росевродевелопмент собирается в течение двух лет построить в Ростовской области логистический терминал стоимостью $400 млн. Эксперты говорят, что это крупнейший региональный складской комплекс.

С точки зрения руководителя фонда Бюро экономического анализа Андрея Косырева, для роста промышленности и жилищного строительства не обязательно вводить в строй новые генерирующие мощности. Требуется лишь переоснастить уже имеющиеся объекты, но это невозможно сделать даже за три года, на которые рассчитывает московское правительство, тем более что роста тарифов явно не хватит для этого переоснащения, заявил Косырев газете ВЗГЛЯД.

Это не первый логистический проект компании в Ростовской области: осенью 2005 г. началось строительство склада площадью 50 000 кв. м и стоимостью 1 млрд руб. Комплекс планируется завершить к середине 2008 г. и окупить затраты за 5-6 лет.

По словам руководителя Росеврогрупп по Южному федеральном округу Сергея Раздорского, $400 млн в строительство складского комплекса компания вложит в Батайске. Логопарк с логистическими и производственными терминалами и офисными помещениями разместится на участке площадью 200-250 га, которую ранее занимал авиагородок. Пока эта земля принадлежит Министерству обороны, но чиновник областного минимущества подтвердил, что переговоры с ведомством о переводе земли в муниципальную собственность уже идут. В Минобороны отказались комментировать эту ситуацию. Передача земли муниципалитету займет не менее года, добавляет замглавы администрации Батайска Андрей Шустов. Раздорский надеется, что строительство логопарка начнется в конце 2007 г. Финансировать проект будут несколько инвесторов, в том числе хедж-фонд Moore Capital, которому принадлежит 20% Росевродевелопмента. Другие параметры готового склада Раздорский назвать не смог. Однако по данным исполнительного директора Агентства инвестиционного развития Ростовской области Игоря Буракова, который знаком с проектом Росевродевелопмента, площадь готового комплекса составит до 500 000 кв. м.

А в Аксайском районе планирует построить логистический комплекс (площадь 10 000 кв. м) стоимостью около $10 млн французская FM Logistic, говорит министр экономики области Виктор Дерябкин. Он надеется, что до середины июня FM Logistic примет окончательное решение. При этом глава Аксайского района Виталий Борзенко отмечает, что передача земли в аренду может быть оформлена в ближайшие месяц-полтора. По словам начальника отдела инвестиционной и инновационной политики минэкономики Игоря Дергилева, якорным арендатором комплекса FM Logistic может стать французская торговая сеть Auchan, которая тоже намерена развиваться в регионе. А Дерябкин не исключает, что среди потенциальных арендаторов окажутся магазин IKEA и торговый центр Мега, строительство которых завершится в конце 2007 г. Правда, за этих арендаторов готов побороться и Росевродевелопмент, констатирует Раздорский.

Алексей Новиков, директор отдела складской недвижимости Knight Frank, называет этот проект самый крупным складским комплексом, строящимся в регионе. Крупные девелоперы продолжают тенденцию создания региональных логистических центров, говорит он. К примеру, такие планы озвучивали менеджеры компании Международное логистическое партнерство, строящие склады в Подмосковье и Ленинградской области. Росевродевелопмент достаточно хорошо представляет себе региональный рынок. Комплекс на 500 000 кв. м в Ростове, скорее всего, будет удовлетворять потребности соседних Ставропольского и Краснодарского краев, считает он.

ООО Росевродевелопмент создано в середине 2004 г., входит в консорциум Росеврогрупп, владельцами которого являются Илья Бродский, Сергей Гришин, Андрей Суздальцев. Росевродевелопмент специализируется на строительстве торгово-развлекательных центров, офисов, логопарков и жилых комплексов, построил три склада в Подмосковье, офис в Москве. Оборот компании не раскрывается.

Бураков из Агентства инвестиционного развития Ростовской области полагает, что построенные в регионе логистические комплексы пустовать не будут. Ростов активно осваивают федеральные и транснациональные ритейлеры (в городе работают Рамстор, О'кей, Metro Cash Carry, Перекресток. Ведомости), которые вынуждены пользоваться услугами складских помещений низкого качества, но с более высокими издержками, разъясняет Бураков. Его мнение разделяет менеджер компании Гражданпромстрой Евгений Тенишев: Больше половины имеющихся складских площадей не отвечают современным техническим параметрам, порой нет возможности развернуться длинномерным фурам.

Разногласия возникли из-за цены вопроса. Объединение крупного бизнеса - РСПП - утверждает, что в совокупности предприятиям придется заплатить за землю $100 млрд. Между тем цена в большой мере зависит от решения региональных и местных властей, которые имеют право весьма вольно варьировать ставки. В некоторых регионах выкуп прошел быстро, в других он даже не начинался. Многие предприятия предпочитают договориться с конкретными чиновниками об аренде, наиболее смелые идут в суд, где оспаривают ставки выкупа или его насильственность. Большинство же собирается тихо саботировать земельные преобразования. Похоже, что, несмотря на однозначное требование Земельного кодекса, не будет никаких санкций за использование земли под заводами без выкупа и аренды.


В России продолжается "битва за землю". По иронии судьбы за частную собственность на нее теперь выступает государство, которое почти насильственно продает участки под предприятиями их владельцам. По новому Земельному кодексу они должны до 1 января будущего года либо выкупить землю, либо взять ее в аренду. Сами владельцы заводов от условий получения земли явно не в восторге. Их не устроило и последнее, примирительное предложение Минимущества - купить землю на условиях пятилетней рассрочки.

Компромисс по-прежнему возможен. Он может быть достигнут на почве снижения цены и предоставления бизнесу гарантий, что резкого роста ставок земельного налога в ближайшие годы не будет. В этом случае эмоциональный спор можно будет перевести в техническое русло: предприятия смогут посчитать, сколько им реально будет стоить их земля, и сравнить цену с издержками на аренду и связанным с ней риском нестабильных взаимоотношений с региональными чиновниками.

Но ценой выкупа противоречия не ограничиваются. Правительство (в отличие от многих региональных руководителей, для которых земля под предприятиями - инструмент влияния на их собственников) заинтересовано в создании на ее основе широкой налоговой базы. Ни для кого не является секретом курс федеральной власти на усиление роли имущественных налогов. Правительству так и не удалось уравнять арендаторов и собственников земли перед налоговым законом. Земельный налог и впредь будет платить собственник земли, а не ее реальный пользователь. Так что бизнес будет вести битву против выкупа земли до последнего.



Главная --> Публикации