Главная --> Публикации --> Зураб церетели расколдовал парк чудес с помощью волшебного слова В.ресин: была в лесах москва, а будет - вся россия Больше половины квартир на рынке не могут быть проданы Активность бизнеса подстегивает строителей офисов Росимущество вернет госдачи

Торговля стоками (нереализованными вещами предыдущих коллекций) в столице стала развиваться еще в 1990-х. Пионером рынка стала созданная в 1989 году гражданином США Имдадом Хейком сеть стоковых магазинов Глобал USA.

На рынке торговой недвижимости может появиться новый формат- загородные outletцентры. Он станет альтернативой стоковым магазинам одежных ритейлеров в городе: формат outlet предполагает реализацию стоков различных марок в одном месте. По мнению экспертов, появление первых outlet - вопрос самого ближайшего времени, поскольку в них заинтересованы и ритейлеры, и потребители. Торговцам outlet поможет избежать конкуренции между брэндовыми и их же стоковыми магазинами, а потребителям даст большие торговые центры, где вещи известных марок будут продаваться как минимум на 50% дешевле, чем в магазинах в городе.

Тем не менее с 2002 года бюджетный сегмент развивается очень динамично. В Москве были созданы специализированные стоковые операторы: Сток-центр, Фамилия, Пятый сезон и другие, большинство из которых торгует европейскими остатками среднеценовых марок или турецкой одеждой no name. Собственные магазины распродаж стали появляться и у специализированных одежных ритейлеров. О создании стоковых филиалов стали задумываться все ритейлеры, у которых число магазинов достигло 20,- говорит сотрудник одной из таких компаний. Региональный директор Stockmann Петри Анттила полагает, что с проблемой реализации стоков сталкиваются все операторы.

Однако расцвет стокового сегмента начался лишь в начале 2000-х. А до тех пор ритейлеры компании предпочитали развивать более доходные и востребованные форматы на ненасыщенном российском рынке: магазины и бутики в торгово-развлекательных комплексах,- замечает руководитель отдела исследований рынка торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова.

По данным директора департамента торговой недвижимости Colliers Int. Максима Гасиева, собственные стоковые магазины имеют только крупные сетевые операторы: Podium Fashion Group (сеть Дисконт-центр), Спортмастер, Reebok, United Colors of Benetton, Снежная королева и др.

Ведь, как правило, 10-20% коллекции остаются нераспроданными,- говорит он.

Эксперты рынка предсказывают, что развитие бюджетного сегмента вступает в новую стадию. По их прогнозам, на рынке могут появиться инвесторы, готовые строить сети outlet совместно с дистрибуторами и представителями брэндов. Наиболее активно будет развиваться outlet-центры - торговые площадки за городом.

Западный опыт

Свои прогнозы аналитики делают, исходя из западного опыта. ВСША и Западной Европе формат outlet распространен довольно широко (см. справку).

Концепция формата будет предусматривать, что outlet-центры не должны затрагивать функционирование брэндовых магазинов, продающих новые коллекции по более высоким ценам. Стоковые магазины не должны работать в городе,- убежден сотрудник одной из сетей.- Они бьют по основным магазинам: размывают ценовое позиционирование марки.

Эксперты отмечают, что в мире существует два формата outlet: американский и европейский. Оба загородные (низкая арендная ставка позволяет продавать и без того дешевые стоки вовсе по бросовым ценам). Однако американцы строят дисконтные гипермаркеты площадью от 2-3 тыс. кв.

Там outlet - это крупные торговые центры, в которых собраны магазины различных мировых брэндов, распродающие прошлогодние коллекции по сниженным ценам,- говорит управляющий директор DTZ Ферит Йылдырым. Типичный западный outlet: они размещаются в виде торговой площадки с общей зоной парковки, где располагаются discount-магазины различных брэндов с отельными входами, а иногда разрастаются до размеров торгового городка.

В Москве представлены оба формата. К американскому тяготеют Дисконт-центры, по европейскому принципу работает СК Олимпийский, в котором около 50 стоков. Однако, по мнению Александра Ромашкина, директора направления дисконт компании Энроф (сети Mexx и Calvin Klein), считает, что в России более перспективен европейский формат: Если говорить о Подмосковье, то там строить стоковые гипермаркеты не имеет смысла, поскольку плотность населения там невысока.

м и выше, где через одну кассу продается одежда разных марок. Тогда как европейцы предпочитают строить outlet с концепцией торговых центров, площадь которых нарезана на небольшие магазины. В ФРГ распространен такой концепт: под одной крышей стоят продуктовый, одежный и обувной дискаунтеры, магазин Все по 1 евро. Никакого стабильного ассортимента у таких магазинов нет - что владельцы найдут дешевого, то и пускают в продажу. Излюбленное место шопинга гастарбайтеров,- говорит сотрудник сети Фамилия, просивший не называть его имени.

Несмотря на отсутствие подобных дискаунтеров на российском рынке сегодня, в перспективе такие центры обязательно появятся и станут популярны в России уже в ближайшем будущем,- предсказывает Йылдырым из DTZ. В ФРГ около 70% одежды покупается в дискаунтах и стоках,- рассказывает сотрудник Фамилии.- Это происходит не от бедности, а потому что потребители не настолько думают об одежде, чтобы переплачивать за новую коллекцию.

Перспективы нового формата

В России таких потребителей немало.

Для многих главное, чтобы одежда была удобной, мягкой, из натуральных материалов.

А вот в городах с населением 300 тыс. человек и меньше outlet может быть крайне востребованным форматом. Во-первых, цены в них на 50-70% дешевле, чем в брэндовых магазинах. Это делает их доступными практически для всех. Вовторых, там потребитель неискушен. Там магазины массовых марок Naf Naf и Benetton называют не иначе как бутики. Там еще лет пять не будут разбирать, что такое новая коллекция и старая,- говорит сотрудник одной из сетей.

Однако, несмотря на то что строительство outlet начнут московские сети, основное его развитие эксперты прогнозируют в регионах. В Москве люди могут позволить себе и дорогие вещи. В миллионниках и полумиллионниках строить outlet нет смысла - через годдругой это может помешать открыть полноценный магазин.

Первые магазины формата outlet появились в 1950-х годах в США при фабриках по пошиву одежды, производству игрушек или мебели (так называемые factory outlet). Товары в таких магазинах продавались по сниженным ценам из-за того, что та или иная модель уже вышла из моды или по причине незначительных дефектов. В 1970-х появилась тенденция объединять factory outlet под одной крышей. Новый формат стал называться outlet-mall. Как и factory outlet, они находились за городом, однако из-за значительно расширившегося ассортимента стали намного востребованнее у покупателей.

американцы и европейцы: у кого больше

Как правило, в одном таком торгцентре площадью до 15-35 тыс. кв. м собрано от 80 до 170 магазинов.
Вчера впервые стало известно, сколько пайщиков имеют российские управляющие компании. По данным Национальной лиги управляющих, по состоянию на 30 апреля в российских ПИФах было открыто 218,9 тыс. счетов. По сравнению с 1996 годом, когда фонды появились на рынке, количество счетов выросло в 207 раз. Управляющие ожидают, что к 2010 году пайщиков станет уже 1-2 млн.

В Европе наибольшую популярность получили торговые центры designer outlets, в которых продаются одежда и аксессуары известных дизайнерских брэндов. Лидерами на этом рынке являются компании McArthurGlen (ей принадлежит около 1,3 тыс. центров, в которых в общей сложности сосредоточены более 650 различных дизайнерских брэндов) и Value Retail.

Согласно исследованию, на 30 апреля в ПИФах было открыто 218,929 тыс. ненулевых счетов (включая счета номинальных держателей). Причем 65% из них - 85,7 тыс. счетов- было открыто за четыре месяца этого года. Как известно, ралли на фондовом рынке, стартовавшее прошлым летом, вызвало настоящий ажиотаж вокруг паевых фондов. По данным НЛУ, с июня 2005 года по 30 апреля 2006 года количество счетов увеличилось с 73,8 тыс. счетов в три раза. Всего с 1996 года, когда зародилась индустрия ПИФов, счета пайщиков выросли более чем в 207 раз. Такое количество пайщиков - безусловный прогресс для российского рынка коллективных инвестиций,- отмечает вице-президент УК Тройка Диалог Андрей Звездочкин.- Динамика роста просто впечатляющая.

Национальная лига управляющих (НЛУ) вчера впервые опубликовала данные по количеству счетов российских ПИФов. В исследовании обобщены данные 83 управляющих компаний по 306 ПИФам (77% от количества всех ПИФов), в том числе по 236 открытым и интервальным фондам.

Более половины рынка пайщиков, по состоянию на конец апреля 2006 года, приходится на фонды под управлением трех управляющих - Тройки Диалог (44,6 тыс. счетов, или 21,1% рынка), Уралсиб (41,5 тыс.

Больше всего граждане России любят инвестировать в фонды акций - на конец апреля в них был открыт 61% всех счетов.

Самым розничным ПИФом является фонд ТД - Добрыня Никитич, в котором открыто 23,6 тыс. счетов. У этой же компании и самые богатые клиенты: по оценкам Звездочкина средний клиентский счет в Тройке Диалог составляет около $15 тыс. Директор по работе с частным капиталом УК Альфа-капитал Арен Апикян говорит, что средний счет его клиентов чуть больше $5 тыс.

счетов, или 19,6%) и КИТ финанс (22,6 тыс. счетов, или 10,7%). Под управлением УК Альфа-капитал находится 10 тыс. счетов, или 4,7% рынка.

У управляющих самые радужные оценки перспективы российского рынка коллективных инвестиций, и они надеются, что со временем все больше населения будет предпочитать ПИФы банковским депозитам.

В такую же сумму оценивают средний счет и в КИТ Финансе. А по словам замгендиректора УК Уралсиб'BB Александры Водовозовой, средняя сумма сделки с одним клиентом в компании - $4,5-5 тыс.

Согласно данным Центробанка, количество счетов в российской банковской системе превышает 300 млн. Но я бы относился к этой цифре скептически,- говорит замгендиректора Агентства по страхованию вклада (АСВ) Андрей Мельников. В этой статистике может быть несколько счетов на одного человека, в среднем - по два на каждого, поясняет он. Опрос, проводимый ВЦИОМ в прошлом году, показал, что треть граждан (32%, или около 23 млн) являются вкладчиками банков. При этом 16% опрошенных размещают средства в срочный вклад и депозиты до востребования. В ПИФы идут люди, которые могут накопить свыше $10 тыс., соответственно, чем больше будет в России состоятельных людей, тем очевиднее станет их переход из категории банковских вкладчиков в пайщики,- полагает Мельников.- Но не исключено, что одновременно они оставят за собой и вклады в банках. По оценкам Тройки Диалог, до конца года на рынок придет еще около 100 тыс. пайщиков, в том числе и нынешние клиенты банков, а через три года количество счетов увеличится в 10 раз. Например в США еще в 2004 году клиентами паевых фондов было 92 млн человек, каждое третье домохозяйство,- сравнивает Звездочкин. Темпы роста, которые показывает рынок в этом году, говорят о том, что прогноз в 1 млн пайщиков к 2010 году при благоприятных рыночных условиях вполне реализуем,- отмечает генеральный директор УК КИТ Финанс Владимир Кириллов.

Сейчас только 0,3% от 70 млн взрослого населения России инвестирует в ПИФы,- подсчитывает Водовозова.- До конца 2007 года этот показатель должен дорасти до 1%.

Женюсь, женюсь. Какие могут быть игрушки?

Любовь - чувство прекрасное: хочется подарить любимой или любимому весь мир, и совершенно не хочется думать о том, что когда-нибудь идиллия может кончиться, принцесса перестанет быть прекрасной, карета превратится в тыкву, а дворец... Вот с дворцами в такой ситуации оказывается сложнее всего. Даже если замок - всего лишь однокомнатная квартира в свежезамороженном Томилино.

Для состоящих в браке вся недвижимость приобретается или продается только с согласия второй половины. Причем законодательная сила данного положения сохраняется сколь угодно долго. Существует распространенное заблуждение, что через три года после приобретения недвижимости (либо после расторжения брака) можно смело продавать совместно нажитое добро без разрешения. На самом деле это не так - три года считаются с момента обнаружения второй половиной ее поражения в правах. Это означает, что даже в случае развода практически неизбежно обращение к бывшему супругу за согласием на продажу совместно нажитого жилья.

Итак, вы решили пожениться! И это правильно: женатые мужчины лучше выглядят и дольше живут, замужество повышает самооценку и социальный статус дамы. Однако этот шаг накладывает и определенные обязательства не только морального, но и материального плана: еще вчера вы были совершенно независимым человеком, а сегодня, поставив штамп в паспорт, должны большую часть своих действий согласовывать со своей законной половиной.

Впрочем, себя можно и обезопасить - либо не вступив в брак вовсе, либо подписав брачный контракт, в котором прописывается что кому принадлежит. Чтобы стало понятнее, в юридической практике существует законный и договорной режимы имущества супругов.

Осторожно! Брак

И не надо думать, что если ваша супруга или супруг не работали и своих денег не вкладывали, недвижимость является только вашим имуществом: в соответствии с п.3 ст.34 СК РФ Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

В реальной жизни пока чаще действует законный режим - режим совместной собственности. Это имущество, нажитое супругами во время брака и, согласно ст.244 ГК РФ, являющееся общей собственностью без определения долей. Недвижимость тоже входит в эту категорию: Совместным имуществом являются: приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации; любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В случае развода совместно нажитое имущество делится поровну между супругами. Правда, если дело дойдет до суда, то суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей или из заслуживающего внимания интереса одного из супругов. Здесь надо иметь в виду, что, помимо имущества, делятся и долги, если таковые имеются. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Как будем делить - поровну или честно?

Правда, здесь надо помнить, что к иным безвозмездным сделкам относится и приватизация жилья, и перед тем как отказаться от приватизации в пользу второй половины, нужно двадцать раз подумать - супруг, ставший единственным владельцем общей по жизни квартиры, сможет в случае чего продать, подарить, или как-нибудь еще распорядиться жилплощадью на законных основаниях без вашего ведома.

Делить, конечно, придется не все: имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам является его собственностью. То есть, не надо требовать, чтобы бабушка срочно подарила вам квартиру или дачу до звуков марша Мендельсона. Сделать это она сможет и в процессе вашей семейной жизни без риска раздела имущества.

Кстати, именно этой возможностью пользуются заботливые родители, желающие не только обеспечить свое подросшее чадо жилплощадью, но и обезопасить его от последующих притязаний второй половины. Можно приобрести недвижимость на свое имя, потом еще раз собрать документы и оформить дарственную на сына или дочь, но это требует времени и денег. Правда, сейчас тем, кто дарит и особенно тем, кому дарят, жить стало легче: государство разрешило дарить бесплатно, отменив налог на дарение для близких родственников.

Опыт - сын ошибок трудных

Любимая, сядь, отдохни...

А можно пойти еще одним путем и сразу оформить договор покупки в пользу третьего лица, то есть, родители и великовозрастный ребенок должны подписать и нотариально заверить договор, в соответствии с которым родители покупают квартиру на свои средства, но на имя чада. Ребенок становится правообладателем - собственником жилья. При этом права на квартиру рассматриваются как переданные ему безвозмездно (деньги-то уплачены родительские). А значит, при разводе чужая половина не будет иметь прав на данную жилплощадь как на совместно нажитую.

Если купить квартиру без согласия супруга нельзя, так как это является распоряжением совместным бюджетом, то вложить средства в долевое участие в строительстве можно и без его согласия, а вот после оформления квартиры в собственность она автоматически становится объектом, подлежащим дележке, так как приобретена в браке.
На прошлой неделе подмосковные власти объявили о появлении инвестора на последнюю в регионе проблемную строительную площадку. Как заявил вице-губернатор Московской области Алексей Пантелеев, на 83 объектах, где было заморожено строительство, новые девелоперы полностью за собственный счет доведут проекты до конца. Однако, по неофициальной информации, как в Москве, так и в Подмосковье до сих пор остается достаточно большое количество проблемных площадок, которые инвесторы брать просто не хотят, несмотря на давление властей. При этом на тех объектах, которые уже нашли инвестора, часто ведется пересмотр первоначального проекта и требуются дополнительные вложения со стороны дольщиков.

Правда, согласно ст.37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.). То есть ваша кровная бытовка, подаренная бабушкой, в процессе совместного проживания превратившаяся в трехэтажный особняк не без участия вашей второй половины, может стать совместной собственностью, подлежащей в случае чего разделу.

За последние полгода столичные и подмосковные власти наперебой спешат объявить о том, что проблема с обманутыми дольщиками практически решена и их жилье будет достроено. Так, вице-губернатор Московской области Алексей Пантелеев на прошлой неделе решил даже поставить точку в этой проблеме, сообщив, что правительство Московской области приняло решение по последнему проблемному дому в Нахабине Красногорского района, который был передан новому девелоперу. Через два года обманутые дольщики получат свои квартиры без доплат,- сообщил Пантелеев. Вице-губернатор отметил также, что все объекты будут достраиваться за счет инвесторов, а в области уже заведено 144 уголовных дела по фактам обмана соинвесторов.

Подмосковный недострой

По словам представителей этих союзов, проблемных площадок, на которых до сих пор нет инвестора, сейчас остается достаточно много, не говоря уже о виртуальных объектах, которые не имеют привязки к конкретным участкам. Вложившие деньги в такое жилье дольщики могут вообще не получить никакой компенсации. Помимо этого, столичные и подмосковные власти совместно проводят политику по разделению дольщиков на приезжих и местных.

Однако исходя из стабильно поступающей информации различных организаций, членами которых становятся обманутые дольщики, эта проблема еще долго не будет решена. Об этом свидетельствуют постоянные митинги и палаточные городки, которые появляются возле зданий администраций подмосковных городов и Белого дома.

Кто будет достраивать

Последним в этом случае, по мнению экспертов рынка недвижимости, вряд ли достанется их жилье.

Именно эти участки и нашли новых инвесторов. О том, каким компаниям достались недостроенные объекты, вицегубернатор не сообщил, однако источник, знакомый с ситуацией на рынке, предположил, что ими стали ПИК и, в меньшей степени, СУ-15

Исходя из официальной информации, всего сейчас в Подмосковье насчитывается около 83 проблемных площадок, на которые уже найдены инвесторы. Однако, по данным ряда союзов обманутых дольщиков, количество таких объектов превышает 15 Половина из них как раз имеет более или менее правильно оформленную документацию на участок и необходимые разрешения.

При этом наиболее ликвидные участки, на которых было наименьшее количество проблем с документами, сразу же были взяты в оборот. Так, компания ПИК-Регион купила целый ряд недостроенных объектов у разорившегося Стройметресурса. Группа компаний СУ-155 принимала участие в возвращении квартир инвесторам, вложившим деньги в проект Юнистроя. Однако в дальнейшем компания решила акцентировать внимание больше на недострое в Москве, который может принести большую прибыль.

Кроме того, по словам представителей одного из союзов обманутых дольщиков, достраивать объекты стремятся далеко не все компании, а те, кто берется, хотят выжать из них максимальную прибыль путем увеличения площадей этажности и т. д. Иногда документация неудачливого девелопера находится в таком состоянии, что невозможно определить, сколько раз происходила продажа квартир в домах. Поэтому девелопер, берущийся достроить жилой дом обанкротившегося застройщика, принимает на себя значительные риски возникновения требований третьих (а иногда и четвертых) лиц,- рассуждает исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев.

Помимо этого компания строит в Лобне, Дмитрове и других городах.

Сейчас неизменным лидером по количеству осваиваемых площадок обманутых вкладчиков в Подмосковье является ГК ПИК. Она взяла на себя приблизительно 20% всех объектов. Обязательства по дострою объектов ЗАО ПИК-Регион приняло на себя в ноябре-декабре 2005 года. Тогда была оформлена первая площадка в Долгопрудном, мкр Центральный, корп. 6- Этот объект был заморожен компанией Стройиндустрия",- говорит генеральный директор компании ПИК-Регион Сергей Канаев. По его словам, сейчас у компании в работе находится целый ряд объектов: подписан контракт на строительство 120 тыс. кв. м в Дедовске, в Щербинке подписан договор о намерениях по реализации проектов Щербинка-1 (корп. 21), Щербинка-2 (восемь корпусов с первого по восьмой)- эти площадки были заморожены по вине компании Стройметресурс. Кроме того, в феврале 2006 года ПИКРегион договорился о завершении строительства жилых домов в ЖК Звезда России по ул. Совхозной мкр Левобережный города Химки, где строительство было заморожено ООО Принт капитал.

Причин активного участия в судьбе подмосковных дольщиков у группы ПИК несколько. Во-первых, компании надо загружать строительные мощности двух строительных комбинатов ДСК-1 и ДСК-2, вовторых, компания всерьез решила освоить региональные рынки, в том числе и подмосковный. Интерес к недострою проявили компании, которые планируют нарастить свое присутствие в Подмосковье. Например, ПИК-Регион купил часть площадок Стройметресурса, как мне кажется, для увеличения доли своего присутствия на рынке недвижимости Подмосковья,- констатирует Цогоев.

Главное имидж



Главная --> Публикации