Главная --> Публикации --> Санкт-петербургским памятникам ищут новых хозяев Федеральное дорожное агентство подводит итоги минувшего года Покупатели требуют больше квартир Рост цен на недвижимость Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги апреля 2006 года

Башня с северным уклоном

На заседании общественного Градостроительного совета при мэре Москвы обсуждались планы застройки Москва-Сити, Ходынки и спальных районов. Не остался без внимания и малый бизнес.

Первым был рассмотрен проект уникального киноконцертного зала на 6 тысяч мест общей площадью 14 тыс. кв. метров и с огромным подземным паркингом. Проект был разработан архитектором Брайаном Брисбеном. Этот зал по завершении строительства станет своеобразным Мэдисон-Гарден Москвы и должен быть включен в единую всемирную сеть концертных залов, которые используют для своих выступлений супер-звезды. 75 процентов наземной части комплекса получит город, 25 - инвестор. Городу же достанется и паркинг, причем полностью. Общая стоимость проекта оценивается в 100 млн. долларов.

Проекты еще двух многофункциональных комплексов, которые появятся через несколько лет на территории Московского международного делового центра Москва-Сити, были рассмотрены и получили одобрение. Хотя и не без замечаний.

А вот 53-этажный многофункциональный комплекс, который появится рядом с 73-этажным небоскребом столичной мэрии, решено строить в виде песочных часов. Необычную башню решено возвести на севере Сити, но так, чтобы оно не бросало тень на здание мэрии.

А вот другие проекты все-таки претерпели изменения. Так, по сравнению с прежним проектом значительно изменен облик гостинично-офисной башни, входящей в комплекс аквапарка. 60-этажный небоскреб интересен еще и тем, что слегка наклонен к северу, чтобы максимально использовать солнечное освещение. Небоскреб подрос на несколько этажей, а, кроме того, по настоянию мэра число мест в подземном паркинге было увеличено до 850.

Первоначально намечалось устроить на Ходынке Музей хоккея, сделав его частью Ледового дворца. Но Президент РФ выдвинул идею создать в столице Музей спорта России. Это изменило планы архитекторов.

Не клюшкой единой...

Три варианта музея - один необычней другого - придумали в мастерской № 6 Моспроекта-4, там же, где были разработаны проекты Ледового дворца, футбольного стадиона Локомотив, Крытого конькобежного центра и других крупных сооружений. Фантазия у проектировщиков работает хорошо.

Оригинальное сооружение вместе с крупным жилым комплексом в 125 тысяч кв. м завершит застройку восточной стороны Ходынского поля рядом с проектируемым дублером Ленинградского проспекта.

Московские архитекторы изучили опыт подобных зарубежных музеев, и оказалось, что в них преобладает статичный показ наград и личных вещей мировых звезд спорта. Конечно, мяч с автографом Льва Яшина, клюшка Валерия Харламова, медали наших биатлонистов - это любопытно, но:

Они предлагают построить музей в виде изогнутого экрана с меняющимся изображением или в виде фрагмента трибун стадиона, или в виде ленты, вьющейся, как при выступлениях гимнастов:

Первый заместитель мэра и руководитель стройкомплекса Владимир Ресин, который вел Общественный совет, назвал удачным решением строительство жилого комплекса с образовательной школой и детским садом вместо намечаемого ранее делового центра. По его словам, в таких красивых местах рядом с проектируемым парком приоритет следует отдавать жилью, а не офисам. Варианты Музея спорта в ближайшее время направят инициатору его создания, Президенту РФ.

Главное архитекторы видят в интерактивном музейном пространстве, в динамике показа спортивных подвигов наших чемпионов. Пусть посетители почувствуют накал борьбы состязаний. Поэтому и предлагают, например, большой экран над входом, отличающий здание от всех других и сразу вводящий в атмосферу Музея спорта России.

Московский технопарк Нагатино-ЗИЛ будет строиться в стиле хай-тек. На Общественном совете были одобрены варианты решения 10 его корпусов общей площадью 216,9 тысячи кв. метров. И это - только первая очередь.

Даешь первый миллион!

Корейский центр - на юго-западе

Крупнейший в городе технопарк создается на Автозаводской улице, 2 Для него освобождается 9,5 гектара земли бывшей промзоны ЗиЛа на западном берегу Кожуховского затона. Это должно улучшить экологическую ситуацию в Южном округе. В перспективе же технопарк должен иметь до миллиона кв. м площади, которая необходима для размещения малых и средних предприятий, занятых инновационной деятельностью и выпускающих наукоемкую продукцию. Кроме удобных производственных площадей, здесь предусмотрены консультативная база, аренда оборудования, транспортных средств и другие услуги. Главный архитектор города считает, что именно в таких светлых зданиях с легкими архитектурными формами и должен процветать хай-тек, а также самые современные образцы наукоемких производств.

Изменятся контуры магистрали на ее пересечении с улицей Обручева у станции метро Калужская. Здесь будут построены две башни в 17 и 27 этажей. В первой разместится Российско-корейский культурный центр с представительствами общественных организаций, газет, журналов, центр изучения корейского языка, бюро переводов. Двухэтажный стилобат займут торговые площади, ресторан, кафе и мини-бары, а также конференц-зал. Второй будет башня в 27 этажей, предназначенная для Московской конфедерации промышленников и предпринимателей.

Профсоюзная улица шаг за шагом уходит от однообразной застройки, характерной для спальных районов. Градостроительную важность магистрали подчеркивают создаваемые для нее проекты высотных зданий и крупных сооружений общегородского значения.

Владимир Ресин отправил на доработку проект многофункционального комплекса, который планируется построить на Коровьем Валу.

Об этажах предложено подумать

Многофункциональный комплекс, по мнению проектировщиков, своим 12-этажным фасадом должен выглянуть на Садовое кольцо. Само здание отдадут под офисы, а его первый этаж - москвичам. Здесь разместятся магазинчики, кафе, ресторан, пекарня и газетные киоски. В комплексе предусмотрена и стоянка на 675 машино-мест. Общая площадь здания составит 62,5 тысячи кв. метров.
Приобрести квартиру в кредит можно двумя способами с помощью банковской ипотеки либо по накопительной схеме, которую предлагают кооперативы. Как признает заместитель председателя потребительского ипотечного кооператива Строим вместе Алексей Швалев: Ипотечный банковский кредит, безусловно, более совершенная форма. Но совершенство это проявляется только в условиях социально ориентированного государства при сильной экономике. Семье предоставляются денежные средства при минимальном первоначальном собственном взносе, которые позволяют сразу приобрести необходимую квартиру и потом расплачиваться в течение долгих лет.

12-этажное здание планируется возвести на улице Коровий Вал, вл. 5, строение 1 Само предложение было принято с одобрением, но, как заявил глава столичного стройкомплекса В. Ресин, архитекторам еще нужно поработать над этажностью.

Руководитель отдела по развитию бизнеса банка DeltaCredit Александр Афанасьев говорит: За рубежом мирно сосуществуют и ЖСК (кооперативы), и банки, предлагающие ипотечные программы. Для заемщика при получении кредита в банке большим преимуществом является то, что первый взнос за приобретаемую квартиру, как правило, не так велик, как в кооперативе, а именно от 10-20 %, а не 30-50 %. Хотя сейчас в некоторых кооперативах также первоначальные взносы составляют 15-20 %.

Банковские программы

Преимуществом покупки жилья с помощью ипотеки, по мнению директора по маркетингу компании ФОСБОРН ХОУМ Вячеслава Новикова, является следующее: Стоимость квартиры фиксируется на момент ее покупки, жилье оформляется сразу в собственность, выплаты по кредиту зачастую совпадают со стоимостью арендной платы за жилье и уже не повышаются в течение всего срока выплат по кредиту, в отличие от арендной платы. Не нужно вносить членский вступительный взнос, который необходим для жилищно-накопительных кооперативов. Не обязательно обладать 50 % от стоимости жилья, как в ЖНК, чтобы получить право на приобретение квартиры (достаточно накопить хотя бы 10 % от стоимости жилья, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита и, соответственно, на покупку недвижимости).

Кроме того, получая ипотеку в банке, клиент может сам выбирать жилье, которое он хотел бы приобрести.
Кооперативы же обычно работают при строительных компаниях, поэтому заемщик в своем выборе, к сожалению, ограничен.

Оговоримся, что потребительский кооператив может иметь различные формы: жилищно-строительный (ЖСК), жилищный накопительный (ЖНК), потребительский ипотечный (ПИК), ссудно-потребительский (СПоК) и пр. Цели и задачи у них, как правило, одинаковые, но способы и условия приобретения недвижимости существенно отличаются, тем не менее все они позволяют гражданам приобрести жилье путем организации накопления средств участников и взаимного финансирования.

Плюсы кооперативов

Во-вторых, это легкие деньги: для получения займа в кооперативе нет необходимости доказывать свою платежеспособность, что часто является камнем преткновения при работе с банками. Кроме этого, в банках требуют огромное количество информации, которая зачастую не имеет никакого отношения к получаемому кредиту.

Основное достоинство кооператива, по сравнению с приобретением квартиры по ипотечному банковскому кредиту, это дешевые деньги, считает юрист ссудно-потребительского кооператива (СПоК) Капитал Холдинг Ирина Быкова. Заем выдается при условии оплаты членских взносов в размере 3 % годовых на сумму займа. Все расходы клиента в нашем случае сводятся к вступительному взносу 3-5 % от предполагаемой суммы расходов (ПСР) и оплате членского взноса за обслуживание договора займа 3 % от ПСР. В обслуживание договора займа входят в том числе и риелторские услуги в полном объеме (если клиент планирует потратить заем на приобретение объекта недвижимости). Причем процентная ставка вовсе не зависит от того, что клиент собирается приобрести с помощью заемных средств.

Александр Афанасьев плюсом ЖСК считает сравнительно низкую стоимость квадратного метра. Как правило, это объясняется тем, что, вступая в кооператив, клиент инвестирует свои средства в еще не достроенное жилье. Не у всех банков есть ипотечные программы, рассчитанные на приобретение объекта недвижимости на стадии незавершенного строительства. Покупая квартиру в недостроенном доме, клиент и банк рискуют, поэтому и заемщики, и банки предпочитают вкладывать средства во вторичный рынок. А кооперативов именно в этом сегменте очень мало.

Участниками кооперативов могут быть юридические и физические лица, обладающие полной дееспособностью и правоспособностью (в том числе иностранные граждане), которые выполняют уставные требования, оплачивают вступительный, паевые, административные и иные членские взносы. Место регистрации значения не имеет.

Минусы кооперативов

Еще один несомненный плюс возврат целевого займа, в отличие от банковского кредита, может быть осуществлен хоть на следующий день после получения, без каких-либо дополнительных выплат. Членские взносы (проценты на заем) участник перестает оплачивать сразу, как только полностью расплатился с кооперативом.

Минусы банков

Банк сразу выдает денежные средства, а кооператив предоставляет их только после того, как участник выполнит условия накопления. Член кооператива платит за то, что получает недорогие средства, временем накопления, ожиданием. В кооперативе, как говорит Алексей Швалев, прежде всего нужно заработать, скопить, и только потом можно получить квартиру, в этом и заключается одна из базовых посылок идеологии кооперации.

Мы делаем благое дело это главное и для банков, и для кооперативов, утверждает Алексей Швалев. Граждане, получая программу действий, и при банковском ипотечном кредитовании, и при нашем финансировании становятся активными строителями своего настоящего и будущего.

Ипотечное кредитование для банка предполагает изначально получение дохода: проценты, которые выплачивает заемщик по ипотечному кредиту, включают в себя прибыль банка с учетом его страховки от различных рисков. В итоге квартира, приобретенная с помощью банковского кредита, обходится покупателю дороже ее первоначальной цены, от 50 до 100 %, в зависимости от срока кредитования. В кооперативе участник несет примерно те же издержки, как и заемщики в банках, берущие кредит, за исключением расходов по оплате прибыли участников банка и налоговой составляющей, заявляет Алексей Швалев.

Приобретенная при помощи ипотечного займа квартира сразу оформляется в собственность покупателя, но с обременением это означает, что собственник данной недвижимости не имеет права ее продать, поменять, подарить, сдать в аренду без согласия банка-залогодержателя. Все остальные права, например право прописки, право проживания, возможность делать ремонт и пр., можно реализовывать совершенно спокойно. После того как ипотечный кредит полностью погашен, обременение с квартиры снимается. Кредит можно погасить и досрочно сейчас многие банки не применяют в этом случае никаких штрафных санкций, заявляет Вячеслав Новиков.

При подборе жилья член ипотечного кооператива может выбрать для себя любую квартиру на рынке недвижимости г. Москвы и Московской области без ограничения по стоимости и месторасположению, сообщает управляющий Центральным ипотечным небанковским альянсом Евгений Тимофеев. Недвижимость для члена ПИК может быть приобретена как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В качестве объекта недвижимости, приобретаемого для члена ПИК, может выступать и отдельная комната в коммунальной квартире.

Итак, если у вас нет легально высокой зарплаты и начальных 10-15 %, то у вас есть возможность накопить 50 % от ориентировочной стоимости квартиры или, что лучше, 50 % условных метров в рядах кооператива, где можно получить недостающие финансовые средства на покупку на доступных условиях (1,5-3 % членского взноса в год от уменьшающегося добавленного паевого взноса). Либо, если у вас есть и то и другое, собрав справки, идти в банк. После одобрения, получив кредит, можно почти сразу вселиться в выбранное жилье.

В тех экономических условиях, в которых мы живем, многие готовы сразу получить банковский кредит, нежели накапливать, потому что, в силу массы факторов, идет резкий рост цен. Но такого объема денежных средств у банков просто нет, именно поэтому наш кооператив уже предложил своим участникам накапливать не абстрактное количество денег, а сберегать условные квадратные метры, которые при накоплении без доплат будут трансформированы в реальные метры жилья массовой застройки, пояснил Алексей Швалев.

Уязвленные столичные власти тогда заявили, что потратили немалые средства на содержание зданий, и подали иск в КС с требованием устранить правовую коллизию, заблокировав, таким образом, ход процесса в арбитраже. В своем иске правительство Москвы ссылалось на изменения в российской Конституции, внесенные в апреле 1992 года, которые устанавливают согласительный порядок разграничения собственности.

Ъ удалось собрать список 29 столичных памятников архитектуры, которые никак не могут поделить между собой московские и федеральные власти. Ситуация вокруг идущего с 2002 года дележа этих и еще около 900 исторических зданий резко обострилась в понедельник, когда Росимущество разморозило в Арбитражном суде иски с требованием отдать все здания государству, на что мэр Москвы Юрий Лужков распорядился подготовить повторные иски в Конституционный суд (КС).
Как заявил вчера Ъ депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, имущественный спор между федеральными и столичными властями вокруг исторических зданий в Москве пошел по второму кругу. Фактически все вернулось к тому, что было вначале, заявил депутат. Напомним, что в 2002 году прокуратура Москвы с подачи Минэкономразвития направила в арбитражный суд иски с требованием признать недействительными имущественные права города на 951 памятник архитектуры. В иске прокуратура ссылалась на постановление Верховного совета РФ от декабря 1991 года #3020-1, по которому объекты историко-культурного наследия относились исключительно к федеральной собственности.

Однако в понедельник ситуация резко обострилась: Росимущество разморозило в Арбитражном суде ранние иски. В ответ Юрий Лужков поручил главе комплекса экономической политики и развития Москвы Юрию Росляку подготовить новые иски в КС. Это Ъ подтвердил пресс-секретарь господина Росляка Леонид Браткин: Мы действительно готовим иски в КС, но пока не можем сказать точно, когда они будут поданы. А господин Москвин-Тарханов еще ранее направил главе правительства РФ Михаилу Фрадкову письмо с требованием не допустить выхода федеральных ведомств из разграничительного процесса, чтобы ситуация снова не переросла в бесперспективную тяжбу. Если Фрадков не уймет своих ребят из Росимущества, заявил Ъ депутат, то мы подготовим запрос в КС еще и от Мосгордумы, дело в арбитраже остановится, а пока наш запрос объединят с иском мэрии, мы выиграем определенное время.

В 2004 году, после смены состава правительства РФ, стороны сели за стол переговоров. Договаривались примерно так: исторические здания посольств и органов федеральной власти отходили государству, а памятники архитектуры, в которых заседали столичные ведомства, Москве. Согласования шли до последнего времени: как считалось, неподеленными оставались 29 исторических зданий. При этом московские чиновники заверяли, что никаких спорных зданий и вовсе не осталось, но в неофициальных беседах признавали наличие такого списка, однако огласить его со словами с нас за это голову снимут отказывались. В Росимуществе, в свою очередь, заявляли, что памятники культуры и архитектуры и так принадлежат государству. Что касается КС, то в апреле 2006 года он прекратил производство по делу из-за затянувшихся согласований: судьи отметили, что конституционный спор не может зависеть от хода административных процедур.

Тем не менее Ъ удалось собрать список 29 объектов (см. справку), из-за которых накалилась ситуация, из разных источников, например из арбитражного и Высшего арбитражного суда. Как выяснилось, тяжба идет в основном вокруг зданий, построенных в XVIII-XIX веках. Сейчас они используются совершенно по-разному. Так, в усадьбе Кашкиной-Дурасовых в Архангельском переулке располагается один из офисов Московского банка реконструкции и развития. В Денежном переулке в городской усадьбе Поливанова заседает Ассоциация шахматных федераций. В бывшем золотом дворце Данилова на улице Казакова разместился музей истории Государственного университета по землеустройству. Кроме того, пресс-секретарь господина Росляка Леонид Браткин заявил Ъ, что споры также ведутся вокруг 17 объектов в городке имени Баумана в Измайловском, где в исторических зданиях находятся лаборатории и больницы. Кроме того, там расположены Научно-реставрационная российская республиканская ассоциация, Московский институт реставрации и даже отделение милиции. Остальные помещения арендуют не менее 30 юридических лиц. В этом городке правительство Москвы хочет сделать рекреационную зону, это очень удобное место, заявил господин Браткин. В других подразделениях мэрии спорные объекты предпочли не называть. К примеру, пресс-секретарь комитета по культурному наследию, участвовавшего в согласованиях с Росимуществом, Александр Раздольский заявил Ъ, что он ничего о них не знает.

В Росимуществе ситуацию прокомментировали максимально осторожно. Судебное разбирательство это нормальный демократический способ разрешить эту давнюю проблему, заявил пресс-секретарь ведомства Дмитрий Никитенко. Этого разбирательства не должна опасаться мэрия и не опасаемся мы. Комментарий представителя правительства РФ в Конституционном суде Михаила Барщевского получить не удалось: его мобильный телефон был переключен на офис, где сказали, что Михаил Юрьевич ситуацию комментировать не будет.

Что не поделили федеральные и московские власти

Федеральные власти хотят забрать у Москвы вовсе не исторические объекты, а дорогие земли под ними, уверен господин Москвин-Тарханов. Скорее всего, в Конституционном суде Росимущество опять предложит мэрии сесть за стол переговоров, ведь их иски в арбитражном суде будут заблокированы, а Юрий Михайлович (Лужков. Ъ), думаю, уже дозрел до обращения к Владимиру Путину.

Новый Жилищный кодекс попытался заново переосмыслить и отрегулировать семейные отношения в сфере недвижимости, руководствуясь не столько заботой о справедливости, сколько рыночными реалиями. Однако, в итоге, изменения оказались не столь революционными, как может показаться.

Усадьба в Архангельском переулке, 12/8; здание в Денежном переулке, 9/6; здание бывшего вдовьего дома на улице Баррикадной, 2; торгово-гостиничный комплекс на Кремлевской набережной, 5; здание бывшего доходного дома на Новинском бульваре, 18; дом Апраксиных-Трубецких на Покровке, 22; дом Ермолова на Пречистенке, 20; палата Тверского подворья на улице Кузнецкий мост, 17/4; городская усадьба XVIII-XIX веков в Кривоколенном переулке, 10; дом купца Набилкова на проспекте Мира, 50; бывший дворец Демидова на улице Казакова, 15; чайный домик на улице Мясницкой, 19, а также 17 культурно-исторических объектов в городке имени Баумана на месте бывшего дворца Петра Первого и пристроек к нему.
Краткое руководство для начинающих

Развод грозит многими подводными камнями, о которых во время брака счастливые супруги обычно не задумываются. Изучать формулировки Жилищного кодекса - занятие неблагодарное, поэтому сразу обратимся к сути. Допустим, квартира находится только в вашей собственности, но вы имели неосторожность прописать туда своего супруга (или зарегистрировать по терминологии сегодняшнего дня).

Без дайвинга не обойтись

Если квартира не приватизирована, и бывший супруг продолжает проживать в ней вместе с вами, будучи зарегистрирован там постоянно, то до физического (и, желательно, добровольного) его ухода из квартиры претендовать на выписку также бесполезно. Если же квартира находится в вашей личной собственности, а супруг покидать жилплощадь добровольно отказывается, то тут ситуация чуть проще, хотя все равно следует заранее готовиться к затяжным боевым действиям. По месту вашего жительства подать иск, ответчиком указать бывшего супруга.

Если вы хотите выписать и выселить бывшую вторую половину со своей территории, то успех зависит от многих факторов: когда был расторгнут ваш брак, когда был зарегистрирован на жилплощади бывший супруг, на каких условиях (временно либо постоянно), когда он выселился (если вообще выселялся), наконец, муниципальная это квартира или находится в собственности. Если жилье находится в общей совместной супружеской собственности, то выписать и выселить второго собственника без раздела имущества практически нереально.

Если прописка была оформлена до 1 марта 2005 года, и брак расторгнут также до этой даты, то выписывать и выселять из квартиры нужно по старому ЖК РСФСР, так как новый закон по общему правилу обратной силы не имеет. В этом случае необходимо подавать иск о признании утратившим право пользования жилым помещением (если бывший жил вместе с вами), либо иск о признании не приобретшим право пользования (если человек не жил у вас ни дня). Процедура выселения бывшего супруга длительная, требующая стальных нервов и недюжинной подготовки, в том числе юридической.

Тварь дрожащая, или право имеет?

Однако, если бывший супруг по каким-либо причинам отказался в свое время от участия в приватизации квартиры, проживая в ней, и она тогда была приватизирована только на вас, то даже после развода, как правило, у него сохраняется право пользования ею. Если у бывшего супруга нет другого жилья, а также если его имущественное положение и другие, заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя другим жильем, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, на основании решения суда может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок.

Если прописка либо расторжение брака имели место после 1 марта 2005 года, то действуют уже правила игры, установленные новым Жилищным кодексом РФ. Если квартира муниципальная, то описанная выше процедура выписки и выселения никаких принципиальных изменений не претерпевает. Что до собственника, то при прекращении семейных отношений с ним право пользования жилым помещением бывшего супруга, как правило, должно быть прекращено, если законом или договором не установлено иное.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства по их требованию. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности на это жилое помещение, или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Проще говоря, самый простой выход из ситуации - собственник может для вида продать свою квартиру надежному человеку, а тот, обратившись в суд с иском о выселении, имеет 100%-ные шансы на успех, если только бывший супруг не докажет в судебном порядке притворность этой сделки.

Срочно продам мужа. В хорошие руки



Главная --> Публикации