Главная --> Публикации --> Квартирный вопрос рассорил строителей и чиновников Санкт-петербургским памятникам ищут новых хозяев Федеральное дорожное агентство подводит итоги минувшего года Покупатели требуют больше квартир Рост цен на недвижимость

Авторы поправок требуют, чтобы строительные компании перечисляли страховые взносы в специальный компенсационный фонд, из которого потом будут производиться выплаты пострадавшим гражданам. Девелоперы обещают учесть эти затраты в себестоимости строительства, а страховщики рассчитывают на сборы, которые могут превысить 3 млрд руб.

До конца этого года в Госдуму поступит законопроект, который обяжет застройщиков страховать свою ответственность перед третьими лицами, в том числе и перед участниками долевого строительства.

Наиболее приемлемый вариант страхования, по мнению разработчиков поправок,- это создание компенсационного фонда. Пока неизвестно, какую сумму застройщики будут перечислять в этот фонд, но очевидно, что она превысит нынешнюю цену страхового пакета, которая в среднем составляет от 0,5% до 1% от сметной стоимости проекта (при строительстве сложных объектов может достигать 2%).

Необходимость принятия такого законопроекта обусловлена отменой с 1 января 2007 года лицензирования строительной деятельности. Переход от госрегулирования к механизму саморегулируемых организаций требует повышения материальной ответственности строительных компаний,- уверен председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский,- ведь сейчас многие здания строятся компаниями с уставным капиталом до 10 тыс. руб., которые после окончания строительства исчезают, и отвечать за качество объектов фактически некому.

В любом случае, по словам застройщиков, создание такого фонда приведет к удорожанию жилья. Строительные компании любые затраты зачитывают в себестоимость проекта и перекладывают на конечного потребителя,- считает управляющий партнер управления новостроек компании Миэль-недвижимость Оксана Каарма.

Непонятно, по каким критериям законодатели определят и страховые тарифы, тем более если фонд будет покрывать еще и риски, связанные с долевым строительством. Существует также риск, что инфляция обесценит средства фонда,- говорит пресс-секретарь компании СХолдинг Оксана Басова.

Решение о строительстве нового здания ВАС было принято в мае 2003 года. Строительство должно было вестись на средства столичных властей, а затем быть выкуплено за счет федерального бюджета. Возведение комплекса площадью 23 тыс. кв. м было начато в этом же году на месте снесенных ветхих построек, а его ввод в эксплуатацию запланирован на 2005 год.

Однако не исключено, что страховать свою ответственностьзастройщики будут, непосредственно приобретая полисы у страховщиков. В этом случае последние окажутся в однозначном выигрыше. По оценкам экспертов, их сборы в этом сегменте составят около 3 млрд руб. По словам генерального директора компании Гефест Александра Миллермана, обязательное страхование ответственности строителей будет интересно страховщикам, однако о его перспективах говорить еще очень рано, так как необходимо сначала установить механизмы его работы и определить тарифную политику.
Столичные власти решили продать недостроенное здание на Бутырском Валу, владение 3-5, которое они должны были построить специально для Высшего арбитражного суда (ВАС). Одной из причин такого решения стало несогласие ВАС оплатить выставленный городскими властями счет, по мнению федеральной структуры, завышенный. При этом большинство экспертов уверены, что недострой на Бутырском Валу возместит городу не только убытки, но и принесет хорошую прибыль. Стартовая цена лота составит ориентировочно $37 млн.

О выставлении на торги недостроенного здания по адресу Бутырский Вал, владение 3-5 сообщил руководитель СГУП по продаже имущества Москвы Владимир Авеков. Чтобы компенсировать затраты столичного бюджета, здание будет выставлено на торги,- отметил он. Аукцион состоится в конце октября- начале ноября, а стартовая цена лота составит приблизительно 1 млрд руб. (около $37 млн).

Распоряжением правительства Москвы функции инвестора были возложены на департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города, а заказчика- на ОАО Москапстрой. Однако сменившееся руководство ВАС решило отказаться от нового здания, и строительство готового на 80% комплекса было заморожено. По словам руководителя прессслужбы ВАС Анны Ковалевой, объект не отвечает функциональным требованиям судей, и от переезда в него было решено отказаться. Однако источник, знакомый с ситуацией, считает, что причины несколько иные: Новое руководство посчитало проект, утвержденный прежней администрацией, чрезвычайно дорогим. К тому же официальный отказ от нового здания совпал по времени с обсуждением инициативы о переводе высших судебных инстанций в Санкт-Петербург.

Здание находится в начале Ленинградского проспекта и недалеко от Тверской-Ямской. Кроме того, близость станции метро Белорусская и расположение в пределах ТТК говорит о его высокой транспортной доступности,- рассуждает старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова. Впрочем, она уверена, что заявленная стартовая цена в 1 млрд руб. несколько занижена и находится на нижней планке офисов класса B. Таким образом, можно прогнозировать высокий интерес потенциальных инвесторов к торгам. Не исключено, что недостроем заинтересуется такая крупная структура, как Стройинком-К, которая уже реализует ряд значимых проектов в этом районе,- говорит она. Гендиректор компании Solo Светлана Муханова, напротив, считает стартовую цену вполне адекватной: Начальная стоимость объекта соответствует товару, в ходе торгов она поднимется, но несущественно. По ее словам, готовность объекта на 80% предполагает, что контур здания уже готов и остаются только косметические работы и отделка. На доводку надо будет затратить $300-400 за 1 кв. м плюс затраты на инженерную инфраструктуру.

Опрошенные Бизнесом эксперты считают, что недострой на Бутырском Валу возместит городу не только убытки, но и принесетхорошую прибыль.

Договор на право аренды территорий, прилегающих к зданиям и другим капитальным сооружениям, должен заключаться не менее чем на 25 лет. На этом настаивают депутаты Мосгордумы, подготовившие соответствующие поправки в московские законы о землепользовании и застройке и об основах платного землепользования. Сейчас такой принцип действует в отношении земельных участков, на которых непосредственно расположены здания и капитальные сооружения. Авторы поправок утверждают, что новые правила позволят защитить арендаторов, которые каждый раз при перезаключении краткосрочного договора сталкиваются требованием вносить повышенную арендную плату.

Эти работы оценить сложнее, все зависит от уровня инженерных систем, на которые придется затратить от $1 млн до $3 млн,- резюмирует она.

При этом минимальный срок такого договора составляет не менее 25 лет. Для капитальных сооружений и зданий срок аренды на 25 лет - это абсолютно нормальный подход,- соглашается депутат Мосгордумы Иван Новицкий.

Согласно действующим столичным законам, арендный договор земельного участка, находящегося в городской собственности и занятого капитальным сооружением (здание или объект незавершенного строительства), заключается на срок до 49 лет.

Теперь, предлагают депутаты, порядок заключения арендного договора на прилегающую территорию будет приравнен к договору на участок под капитальным сооружением: территории будут арендоваться на срок до 49 лет, но не менее чем на 25 лет. Кроме того, еще одной поправкой предлагается запретить собственнику земельного участка повышать размер стоимости аренды для предпринимателей задним числом.

Однако в отношении тех территорий, которые прилегают к капитальным сооружениям, действует иной порядок заключения договора аренды. Договор на эту категорию участков действует и пять лет, и год,- рассказывает Новицкий. И, по его словам, арендаторы всякий раз вынуждены перезаключать договоры на условиях, выдвигаемых собственником. В качестве примера Новицкий привел ситуацию, когда для продления аренды участка предприниматели вынуждены вновь платить за выкуп права аренды, хотя это полагается делать единожды - только при заключении первичного договора (согласно действующей методике расчета, утвержденной московским правительством, стоимость выкупа прав аренды достигает 40% от экономической стоимости всех площадей на новом участке). Помимо этого, арендатор должен зачастую согласовывать условия договора в течение года, а также оплачивать технические услуги, стоимость которых составляет $100

За последние годы неузнаваемо меняется облик этого уголка столицы. Кажется, ничто уже не напоминает об огромном Ходынском поле. Но небольшой его участок именуемый Центральным аэродромом им.Фрунзе, сохранился до наших дней. Архитекторами разработан интересный проект использования этой территории под жилищное строительство и объекты социальной инфраструктуры, с Музеем аваиации и космонавтики, спортивными, торговыми, развлекательными и выставочными комплексами.

По мнению экспертов, с принятием поправок коррупционная емкость в вопросах аренды будет существенно снижена, и предприниматели смогут планировать свою работу на относительно долгий период, будучи застрахованными как от повышения арендной платы, так и от расторжения договора аренды вовсе. Это первый шаг на пути к тому, чтобы сделать объект недвижимости и прилегающие к нему территории неделимыми,- говорит директор департамента маркетинга корпорации Инком-недвижимость Сергей Елисеев. В то же время заместитель директора управления новостроек компании Миэль-недвижимость Оксана Карма опасается, что стоимость долгосрочной аренды будет включена застройщиком в общую стоимость строительства. Это напрямую повлияет на стоимость недвижимости и ляжет на плечи покупателей,- считает она. Более логичным было бы установление процедуры выкупа прилегающих площадей в собственность,- заключил Елисеев.
Когда-то здесь простирался гигантский Ходынский луг, который начиная с XVIII века постепенно превращается в военное поле, место летних лагерей войск московского гарнизона. Отсюда, с аэродрома, взлетали первые российские самолеты, а затем испытывались новинки авиационной техники. Потом появились ведущие предприятия авиакосмического и оборонного комплекса, аэровокзал, гостиницы.

- Первая очередь жилья общей площадью 275 тысяч квадратных метров войдет в эксплуатацию в течение двух лет, - говорит руководитель дирекции строительства "Монолит-2" МФС-6 С.Ф.Сапелкин. - По мере приближения к центру поля здания в виде амфитеатра будут понижаться с 23 до 4 этажей. С каждым днем темпы строительства растут, только у нас трудятся 748 человек в три смены.

Сейчас на окраине Ходынки, ближе к Хорошевскому шоссе, идет застройка квартала 58Г, владение 3 Днем и ночью не прекращаются работы, которые ведут инвесторы и генподрядчики ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и "Интеко". Заказчик - ТУКС-2, проектные организации - ЦНИИПжилища и Моспроект- Всего предусматривается возвести около 400 тысяч квадратных метров жилья, школу, поликлинику, четыре детских сада, подземные гаражи, магазины. Часть квартир предназначена для военнослужащих. Дома монолитные, по индивидуальному проекту.

Хороший темп взяла фирма "СК ДСК-3" ЗАО "Интеко". Ни одного человека мы не встретили, который бы не был занят конкретным делом. Простой вообще противопоказан стилю работы строительной компании - сетевой график не позволяет расслабляться. Надо построить 125 тысяч квадратных метров жилья с подземными гаражами. Специалисты грамотные, опытные.

Размах стройки поражает. Два месяца назад шла закладка фундаментов, а теперь поднимаются этажи, ведь несколько корпусов сдают в первом квартале будущего года. Спорится дело у бригадира монтажников И.А.Ефименко. Здесь все понимают, какая ответственность ложится на них, потому стремятся опережать график, не забывая о качестве. А помогает в этом высокая квалификация, взаимозаменяемость. Правильно организовать работу людей, техники - это забота заместителя руководителя дирекции строительства Е.А.Кочетова, начальника участка И.А.Дедова, других командиров производства.

В компании самое серьезное внимание уделяют созданию людям нормальных условий труда, быта и жизни. На объектах порядок, у всех удобная спецодежда. Зарплата приличная, ее выдают вовремя. Такая забота отзывается высокой производительностью труда. Кадры подбирают на конкурсной основе. В тот день А.А.Родькин беседовал с молодым выпускником строительного вуза, проработавшим полтора года в одной из фирм. На вопрос, кем бы хотели работать, тот ответил: "Прорабом". Но после нескольких вопросов стало ясно, что парню пока рано претендовать на эту должность. Ему предложен пост помощника мастера. Покажи себя на деле - и тебя заметят. "Подумаю", - сказал молодой специалист.

- У нас прекрасная возможность проявить свои способности, знания, - размышляет вслух руководитель дирекции строительства СК ДСК-3 А.А.Родькин. - Где еще вы видели такую компактную строительную площадку на свободной территории почти в центре города? Но это одновременно обязывает ко многому. Конечно, проблемы есть, но мы их решаем совместно с партнерами.

Не хочется, чтобы у кого-то сложилось мнение, будто на Ходынке все идет гладко. Головная боль всех - отсутствие нормальных городских дорог сюда. Грузовые машины мешают покою жителей соседних домов, жалобы идут в разные инстанции. Проблему можно решить только на городском, окружном, районном уровнях. Ведь стройка продлится несколько лет. Сумели же сами строители проложить на площадках хорошие подъездные пути, не ожидая указаний сверху.

Да, можно иметь в достатке разнообразную современную технику, материалы, конструкции, детали. Однако все решают люди, от их отношения к делу зависит успех. И правильно поступают в СК ДСК-3, где постоянно заботятся о расстановке и воспитании кадров. Любое дело человеком ставится. Эту истину подтверждают здесь повседневной практикой.



Главная --> Публикации