Главная --> Публикации --> Инвестиции в растущий рынок недвижимости Нижегородские застройщики боятся конкурентов из москвы Бойкое место в доме Сетевые отели или семейные гостиницы: что лучше? Елена батурина приобрела завод под новороссийском

Одной из главных задач программы российские власти видят развитие ипотечного кредитования. Но выделить из стабилизационного фонда миллиарды на ипотеку можно росчерком пера, а вот построить ипотечное жилье росчерком пера трудно. Еще весной 2004 года глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предлагал начать мероприятия по стимулированию ипотеки на два три года позже мер, направленных на увеличение объемов возводимого жилья. По его расчетам, на развитие строительного рынка (промышленности стройматериалов, строительной техники, наведение порядка с выделением участков и обеспечением их коммуникациями) потребуется не меньше трех пяти лет.
Между тем снижение стоимости ипотеки планировалось в первый же год действия нацпроекта. Рост кредитования без расширения предложения вызовет взрывной рост цен, предупреждал глава ФАС два года назад. И что?
Да ничего. Представьте: на одной чаше весов живые деньги и ясно выраженная воля руководства страны, на другой экономическая абстракция и никакой личной ответственности. Фальстарт, одним словом. По-умному, надо бы переиграть, но половина участников после вступления в силу 214-го закона куда-то пропала, да и несолидно: побежали так побежали. Глядишь, все само наладится...

Словарь синонимов русского языка дает два варианта значения слова доступный. Во-первых, дешевый, грошовый, по божеской цене, за бесценок, задаром, дешевле пареной репы. Во втором значении внятный, вразумительный, доходчивый, понятный, популярный. Сначала большинство россиян были уверены, что реализация нацпроекта Доступное жилье приведет к снижению цен на квартиры. Некоторые даже мечтали, что жилплощадь начнут раздавать бесплатно. Но шло время, цены на недвижимость продолжали расти. И стало понятно, что на самом деле главные исполнители этого проекта, то есть чиновники, понимали под словом доступное отнюдь не дешевое. А что же?

Через некоторое время после запуска проекта народу наконец объяснили, что доступное не означает дешевое, имелось в виду, что каждый человек сможет купить жилье с помощью ипотеки. Увы, в условиях галопирующего роста цен, подхлестываемого самой ипотекой, ее привлекательность меркнет, и вместо удвоения количества ипотечных кредитов в 2006 году ожидается уменьшение их числа.

Первая поправка: доступное не значит дешевое

Кстати, почему из множества схем финансирования покупки жилья в России остановились на ипотеке? Три года лежит под сукном закон о стройсберкассах, которые успешно подняли жилищное строительство в Германии, Чехии и Польше. Может быть, эта форма прижилась бы у нас гораздо лучше, чем американская модель. Но стройсберкассы не так выгодны банкам, как ипотека.

Чем сегодняшние ипотечные продукты отличаются от тех, которые предлагались пять лет назад? Практически ничем. И тогда, и сейчас ими способны воспользоваться те же несколько процентов населения. При этом прослеживается интересная тенденция: среди тех, кто прибегает к ипотеке, стабильно растет доля семей, которые, строго говоря, не являются нуждающимися (если иметь в виду не возросшие потребности обеспеченных людей, а именно санитарные нормы). Согласитесь, это не вяжется с провозглашенной социальной направленностью нацпроекта.

Вторая поправка: доступное не подразумевает понятное

Зато вышел закон о жилищно-накопительных кооперативах, которые И. Артемьев назвал новыми МММ. На первый взгляд заманчиво: вносите 50 60% стоимости квартиры, остальное доплачивает кооператив, а вы в течение какого-то срока гасите остаток с учетом процентов. Только угадайте, откуда берутся эти 40 50%? Верно: их приносят те, кто приходит позже. Типичная пирамида. До тех пор пока вы не выплатите все 100%, квартира находится на балансе кооператива. И случись что, вы теряете ее. Обанкротиться кооператив может по любой причине, например, если прекратится приток новых членов. Квартиру выставят на аукцион для погашения долгов в равных долях всем пострадавшим от банкротства.

Зато государство обещает покрывать проценты по кредиту, выданному застройщику на создание инженерной инфраструктуры участка. Правда, лучше бы оно покончило наконец с выставлением под жилищное строительство земли без коммуникаций: это предложение никак не выйдет из стадии разговоров. Но участок без инженерной инфраструктуры западня для инвестора. Стройте, пожалуйста, говорят ему чиновники. А потом приходите и просите электричество, газ, холодную и горячую воду, канализацию. Договоримся.

Для улучшения ситуации с жильем стоит попытаться устранить так называемую коррупционную составляющую. Представьте себе рекламные сообщения: Уважаемые покупатели! Рады сообщить, что в связи с уменьшением суммы взяток мы снижаем цену 1 кв. м. Впрочем, девелопер вряд ли добровольно согласится расстаться со своими кровными доходами. Не говоря уже о том, что коррупционная связь между бизнесом и властными структурами настолько прочна, что они срослись в некое подобие сиамских близнецов с четким разделением функций. Впрочем, нацпроект сам по себе и не заточен на искоренение коррупции.

Третья поправка: вразумительно понятие доступный не объяснить

Конечно, у властей и поставщиков ресурсов есть свои аргументы: Как выставлять на торги участок с подведенными коммуникациями, не зная проекта, который победит на аукционе? Допустим, мы обеспечим инфраструктуру в расчете на 20 тыс. кв. м жилья. С одной стороны, те, кому этого слишком мало или слишком много, обвинят нас в том, что мы отсекаем их от аукциона, работаем для своих. С другой стороны, те, кому 20 тыс. подходят в самый раз, начнут сбивать цену: ведь соискателей на этот участок стало меньше. Что ж, придется искать компромисс разумеется, правовой.

Слышатся рассуждения о том, что кое-где в Москве выгодно сносить панельные девятиэтажки и возводить на их месте приличное современное жилье. Разумеется, эти квадратные метры тоже войдут в число тех ежегодных 80 млн, которые, согласно программе Жилище, должны прийти на смену нынешним 40 млн. Но что с того получат люди, которые не в состоянии купить даже однушку в пятиэтажке? Пусть девелоперы хоть каждый год строят все более приличное жилье, пусть этих ежегодных метров станет 120 160 млн. Рынок ориентируется на прибыль, застройщики стремятся в более дорогие сегменты, а средняя площадь квартир в новостройках неуклонно растет. С какой стати это жилье будет дешеветь?

Раз уж с первым значением слова доступный (дешевый) возникли трудности, вспомним о втором значении внятный, вразумительный. Допустим, старт нацпроекта прошел гладко. Способно ли двукратное увеличения объемов ввода жилья при тех социально-экономических отношениях, при том уровне имущественного расслоения, которое существует в России, снизить стоимость квартир настолько, чтобы сделать цены и ипотеку доступными для большинства?

Четвертая: доступно, но не по божеской цене

Разговоры на тему: Давайте возьмем деньги из стабфонда и выбросим на рынок много дешевого жилья звучат привлекательно, но невразумительно. Предположим, из Москвы выводится промзона, ее территорию на чрезвычайно выгодных условиях передают девелоперу, там появляется микрорайон дешевого (не социального бесплатного, а именно дешевого) жилья. Наивно полагать, что все желающие сумеют купить квартиру по такой цене: до простых покупателей эти квартиры по начальной цене просто не дойдут. Сразу найдутся желающие инвестировать лишние деньги в такие привлекательные объекты, конечные потребители опять получат стоимость с немалыми накрутками. Все встанет на свои места. В конце концов на рынке по определению ничто не может продаваться по цене ниже рыночной.

И все же попытки скрестить социализм с рынком продолжаются. Москва и некоторые другие регионы предлагают очередникам ради скорейшего переселения взять на себя частичную уплату стоимости, причем зачастую с рассрочкой платежа. Но особых успехов пока не видно. Большинству очередников непосильны и 10% оплаты, не говоря о 30%. Есть, правда, и другое объяснение. Нацпроект обещает к 2010 году сократить время ожидания до семи лет. То есть те, кто встанет в очередь в 2010-м, будут смело рассчитывать на новоселье в 2017-м. Зачем тогда переживать нынешним очередникам?

А если ввести элементы распределения? Но кто станет распределять? По каким критериям чиновники решат, кто имеет право приобрести жилье по твердой, установленной цене? Вряд ли кто-то ответит на этот вопрос.

Впрочем, при отказе от этой схемы государству пришлось бы менять базовую концепцию жилищного строительства. Ту самую, которая утверждает, что государство не обязано бесплатно предоставлять жилье своим гражданам. Сегодня о смене базовой концепции если и упоминают, то только для того, чтобы показать ее противоречие объективным реалиям. Но реалии как раз говорят за. Жилище это такая же базовая ценность, конституционное право, как здравоохранение, образование, работа, безопасность. Без решения этой проблемы нам не избежать демографической, а вслед за нею экономической и политической катастрофы. Почему не предположить, что эти инвестиции необходимы? И не задаться вопросом, реальны ли они?

Или или либо рынок, либо распределение. Гибридизация очень болезненна. Тем, кто приобретает жилье в московских новостройках, не нравится то, что 30 40% их денег идет на возведение социального жилья. Почему платить должны они, а, скажем, не покупатели алкоголя, сигарет или автомобилей? Не государственный бюджет в конце концов?

О своем желании улучшить жилищные условия, согласно разным опросам, заявляют до 80% процентов россиян. Это понятно: подходят к прохожим добры молодцы и спрашивают: Вы бы хотели новую квартиру?. 80% думают и соглашаются. Но мы поговорим о тех, кто нуждается в жилье в соответствии с нормативными показателями социальными, санитарными и психологическими нормами.

Пятая: доступно даром не бывает

Более того, не станем учитывать, что часть переселенцев из ветхого и переполненного жилья пересекаются (одни и те же люди). Дело в том, что в России немало семей, которые нуждаются в жилье, но даже не пытаются встать в очередь. Социализм так социализм учтем всех. Таким образом, для решения жилищной проблемы (именно проблемы, а не субъективных потребностей) надо 500 млн кв. м жилья.

Сегодня отселение из аварийного и ветхого жилья необходимо 14 млн россиян. Это около 250 млн кв. м, если исходить из социальной нормы 12 кв. м жилой или 18 кв. м общей площади на человека. Примерно такому же числу граждан требуется расширение (отселение от родственников или обмен на жилье большей площади). Предположим, что в этом случае нехватка в среднем двукратная (половина жильцов из квартиры отселяется, половина остается, проблема на этом решается). То есть требуются еще 250 млн кв. м.

Шестая: доступное жилье? Да проще пареной репы!

По данным Госкомстата, 1 кв. м панельной новостройки в среднем по России стоит $200 (другие показатели себестоимости оставим на совести строителей или Госкомстата). Итого, цена действительно национальной программы Жилище $100 млрд. Свыше половины бюджета страны ($180 млрд). Цифра невероятная, ни с чем не сравнимая. Впрочем, такая ли уж не сравнимая?

Еще у России есть стабфонд, размеры которого превышают $50 млрд. Напрямую из бюджета или через инвестфонд выделяются деньги на разные хорошие дела. Идей множество все могут что-то получить. $12 млрд идет из федерального, региональных и местных бюджетов на утвержденную программу Жилище (о которой иначе как о провальной уже и не говорят). Свыше $5 млрд получит АвтоВАЗ (хотя злые языки утверждают, что за $1 млрд реально построить новый завод в чистом поле). Есть еще лихой проект провести железную дорогу в обход Черноморского побережья через Кавказский заповедник. У Росстроя созрела идея межрегионального водопровода стоимостью под $1 млрд. Куда дороже обойдется участок от Байкало-Амурской магистрали до Якутска.

Посчитаем для тренировки. Понятно, что речь идет не о $100 млрд целиком и сразу, а о некой программе, рассчитанной, скажем, на пять лет. Таким образом, мы говорим об условных $20 млрд в год. Только ежегодный профицит бюджета (незапланированный доход) достигает $25 млрд. В 2006 году он ожидается на уровне $30 млрд. Конечно, этим запланированным незапланированным деньгам каждый раз находится применение, но не будем углубляться.

Но зачем считать чужие деньги? Возьмутся ли компании строить социальное жилье по себестоимости вот в чем вопрос. Если учесть, что сегодня в качестве платы за участок под коммерческую новостройку на другом участке строят дом для города бесплатно, то, пожалуй, $100 млрд окажется много. Не стоит отказываться от такой наработки, как социальная ипотека, часть стоимости жилища нуждающиеся наверняка смогут и захотят оплатить.
Вообще-то идей засыпать россиян дешевым жильем и комфортом (за счет инвестиций из стабфонда, естественно) тоже предлагается немало. Проекты сыплются один за другим. Рассмотрим пару из них. Авторы имели в виду коммерческое применение, но почему бы не взглянуть на них с точки зрения госзаказа?

Еще случается, что деньги расползаются сами собой. Есть такое понятие: исследовательская и проектно-сметная документация. На нее тоже выделяют деньги 3 4, а то и 5% стоимости проекта. Чтобы не обижать строителей, отыграемся на мелиораторах. Так вот, на эти несколько миллионов или десятков миллионов долларов проектируемый канал рисуется анфас, в профиль, с высоты птичьего полета. Цифры, конечно, на полях. Получается увесистая папка. А потом делается вывод о нецелесообразности проекта. Бывает, лет через пять об идее вспоминают и снова выделяют деньги на изыскания.

Интересный проект четырех пятиэтажного кирпичного одноподъездного дома с лифтом предлагает ГУП Мособлспецстрой. Комплексный подход (независимость от ДСК монополистов на рынке стройматериалов, поквартирная отопительная система и многое другое) позволяет снизить себестоимость коробки до $240 за 1 кв. м. Проект под ключ, смета расписана до последнего шурупа.

Седьмая: можно строить за бесценок, но не хочется

Балконы, увы, не предусмотрены. Но кое-что интересное имеется. Дело в том, что на всех этажах по четыре квартиры, а на последнем только две, остальное пространство эксплуатируемая кровля. Проектировщики считают эти лоджии верхних квартир удачной идеей. Тут с авторами стоит поспорить. Думается, общественное назначение кровли увеличило бы привлекательность дома в целом, и, если речь идет о коммерческом проекте, принесло бы не меньше денег, чем продажа лоджий с понижающим коэффициентом. Застекленная крыша, зимний сад, удобное место для встреч жильцов такие блага оценят не только обитатели элитных домов.

Автономные газовые котлы с закрытыми горелками, по расчетам авторов проекта, сокращают капитальные затраты на отопление в два с половиной три раза, а эксплуатационные расходы в четыре. Особенно удобны они в начале и в конце отопительного сезона. Да и в остальное время любой хозяин не прочь сам регулировать температуру воздуха и воды. Либо теплее, но дороже, либо прохладнее и дешевле.

Восьмая: доступными станут землянки

Более существенный недостаток проекта с точки зрения московских градостроительных норм 8 тыс. кв. м жилой площади на 1 га вместо положенных 12 тыс. Назвать это недостатком в общечеловеческом смысле слова язык не повернется.
И самое главное: площади квартир 41 66 кв. м, а внутри здания только одна несущая стена нарезайте квартиры, как угодно.

Преимуществом проекта А. Лебедев считает то, что развернуть массовое производство сборных домов при соответствующей поддержке государства реально за считанные месяцы, а в течение пяти лет обеспечить жильем всех нуждающихся. В то время как на восстановление индустрии стройматериалов, цементной и других отраслей, обеспечивающих панельное и монолитное строительство, потребуются годы и годы, а также огромные финансовые вливания.

Радикальный проект Малоэтажная Россия продвигает Национальный инвестиционный совет (НИС) и его президент, депутат Госдумы Александр Лебедев. Речь идет о деревянных коттеджах площадью 100 150 кв. м и себестоимостью от $250 за 1 кв. м. На 95% дом собирается в цеху. По словам депутата, если бы в Чечне строили модульные дома для конкретных семей, то красть было бы нечего. Из четырех комплектов пятый не выкроишь.

В ответ на вопрос корреспондента М2, какое отношение имеет проект к жителям Москвы с ее острой нехваткой земли даже для многоэтажного домостроения, А. Лебедев сказал следующее: Можно решить проблему радикально: путем объединения Москвы и Московской области. Правда, и здесь огромное количество земли в пределах 30 40 км от столицы присвоено разными структурами, установившими на нее запредельные цены. Эти проблемы в состоянии решить только власть. Должен быть принят закон об изъятии незаконно присвоенной земли, которая скупалась для спекуляции.
К сожалению, депутат затруднился с ответом на вопрос о дорогах, связывающих подмосковные коттеджи со столичными офисами.

Дома такого типа составляют большую часть жилого фонда Скандинавских стран и Канады, а Россия богатейшая страна по запасам древесины. Хороший знак для проекта депутат Госдумы видит в недавнем выступлении Владимира Путина, когда президент призвал устранить крен в сторону экспорта древесины и развивать отечественную деревообрабатывающую промышленность.

Тихой сенсацией стали слова вице-премьера Дмитрия Медведева о путях реализации проекта Доступное жилье, сказанные им на встрече с президентом: Нам необходимо разработать программу модернизации соответствующих отраслей с упором на крупнопанельное домостроение и реанимировать жилищно-домостроительные комбинаты. Причем при активнейшей поддержке государства.

Девятая: сделать доступным популярными методами не получается

Государство не должно ни создавать новые ДСК, ни реанимировать старые. Это все дело частного бизнеса. Нужно возводить другие дома, достойные XXI века. По словам министра, вмешательство государства в эти вопросы негативно повлияет на строительный рынок.

Предложение оказалось настолько неожиданным, что на следующий же день подверглось критике на заседании общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития РФ. Министр Владимир Яковлев высказался в том смысле, что лично он обеими руками за крупнопанельное домостроение, но на принципиально другой основе.

Но панель была только одним из вариантов. На другой встрече с президентом Д. Медведев выдвинул идею модернизировать программу Жилище с упором на малоэтажное жилье. Вице-премьер перечислил те преимущества деревянных коттеджей, о которых ранее рассказывал А. Лебедев, и предложил начать с эксперимента в пяти семи регионах. Эксперимент так эксперимент. Не впервой. Выберут несколько регионов, нарисуют коттеджные поселки для нуждающихся, а где-нибудь в 2008-м вынесут суждение.

Похоже, дело не дошло до скандала только потому, что программа сама по себе превращается в большой скандал. Очевидно, идея возникла не от хорошей жизни. Дела у нацпроекта плохи, а ответственность за него лежит на вице-премьере.

Так что же делать? Все чаще раздаются голоса, требующие государственного регулирования в сфере строительного комплекса. Аргументы (необоснованный рост цен на стройматериалы, откровенные спекуляции земельными участками и т. п.) более чем серьезные. Вот и вице-спикер Мособлдумы Валентин Куликов подсчитал, что рентабельность жилищного строительства в России превышает 100% (средняя себестоимость 1 кв. м 10 тыс. руб., продажная цена 24 тыс. руб.). Он придерживается мнения, что необходимо принудительно ограничить рентабельность 15 или 30%. Поможет ли это?
Вспомним историю. В 1927 году в СССР случился неурожай хлеба. Не первый и не последний. Но в тот раз руководство страны решило на отдельном участке отказаться от свободных цен нэпа и установить твердые цены. Крестьяне стали припрятывать зерно или скармливать его скоту (кстати, стоимость мяса, картофеля и многих овощей в том году осталась прежней или даже упала). Саботаж государству не понравился, в следующем году оно начало изымать зерно принудительно и организовывать крестьян в колхозы. Еще через год разразился голод, унесший не менее 8 млн жизней. Экономика не терпит простых решений.
Московский запад всегда считался престижным местом проживания. Но престиж складывается не только из местоположения. Экология, благоустройство, архитектурные особенности, транспортная сеть – вес это слагаемые современных стандартов качества жизни. О том, как эти высокие стандарты достигаются в Западном административном округе столицы, наш корреспондент беседует с префектом ЗАО Владимиром КИРЮШИНЫМ.

Выходит, и со вторым значением слова доступный (внятный, вразумительный) вышла несуразность. Может, переименовать программу или добавить слова не для всех. Забыть в конце концов или, наоборот, ускорить. Объявить имена регионов-победителей, в которых и будет проведена программа: Коми-Пермяцкий, Корякский, Таймырский, Эвенкийский округа. А потом, через приличествующее время, сообщить, что так, мол, и так, в связи с укрупнением регионов и ликвидацией данных субъектов

- Те задачи, которые были поставлены перед округом правительством Москвы, в основном выполнены. Если говорить о главных итогах, то прежде всего хочу сказать, что мы построили полмиллиона квадратных метров жилья. Кстати, по объемам строительства жилья ЗАО второй из десяти округов столицы. А чем больше мы возводим жилья, тем больше выделяется площади на переселение граждан из ветхого пятиэтажного жилого фонда. Сейчас на эти цели выделяется около тридцати процентов - 170 тысяч квадратных метров, что позволило нам снести 87 тысяч квадратных метров ветхого и пятиэтажного жилого фонда.

- Владимир Васильевич, что нового появилось в округе? Каковы главные итоги вашей работы в прошлом году?

Второй момент. Динамично развивалась в округе социальная сфера. В прошлом году построено две школы и два детских сада, два современных торговых комплекса, другие объекты. Это говорит о том, что инвесторам выгодно вести строительство в Западном округе. Построив, например, торговый центр, они могут ускорить реализацию тех вложенных средств, которые были потрачены на строительство, быстрее расплатиться с кредитами.

Что же касается 2003 года, то в первом полугодии было запланировано ввести в эксплуатацию 72,75 тысячи квадратных метров жилья с долей города 38,87 тысячи квадратных метров. Ход строительства дает нам уверенность в том, что это будет выполнено. За этот же период времени округ должен отселить 8 строений общей площадью 24,7 тысячи квадратных метров. Надеемся, что эти показатели нам удастся не только выполнить, но и немного перевыполнить. В то же время из запланированных к сносу в первом полугодии 2003 года 6 строений площадью 19 тысяч квадратных метров уже снесены 4 площадью 12,2 тысячи квадратных метров. До конца текущего полугодия оставшиеся два дома тоже будут снесены.

Много сделано было в прошлом году в плане строительства спортивных сооружений, для занятий спортом. Кроме того, у нас существует договоренность с руководством коммерческих спортивно-оздоровительных объектов об использовании жителями округа их базы для занятия физкультурой и спортом в округе. Ведется и строительство новых спортивных залов, горнолыжного спуска, фитнес-центров. Например, недавно построен на Рублевском шоссе уникальный спортивно-развлекательный центр с несколькими бассейнами, тренажерными залами, теннисными кортами. В нем дети и взрослые из близлежащих дворов занимаются, проводятся уроки физкультуры по плаванию.

Третье. Мы решали проблему, связанную с оказанием адресной социальной помощи, поддержкой малоимущих слоев населения. И на сегодняшний день сорок два процента бюджетных средств идет на конкретную помощь инвалидам, многодетным семьям, пенсионерам. На карте округа появились новые социальные объекты, где инвалиды, пенсионеры, детишки проводят свое время. Успешно организован летний детский отдых, выделяются путевки для девчонок и мальчишек округа, для отдыха в летние и зимние каникулы.

- Многие годы наше общество делало вид, что не замечает эту категорию граждан. В последнее время правительство Москвы, префектуры стали более внимательно относиться к таким людям. В нашем округе принята целевая программа, она рассчитана на три года. Что конкретно делается в этом направлении? Постепенно в округе поликлиники, спортивные сооружения, торговые центры оснащаются всевозможными подъемниками, пандусами, специальными туалетными комнатами и лифтами.

- Действительно, в округе многое делается для людей различных категорий. Но, как мне кажется, инвалидам уделяется недостаточное внимание.

В округе открыт информационно-развлекательный центр в Крылатском. Префектура выделила деньги на покупку уникального оборудования для детишек, у которых проблемы со слухом и зрением.

Все это есть в открытом в прошлом году на улице Молодогвардейской центре творчества для детей, в том числе инвалидов-колясочников, а также музыкальной школе, построенной за счет целевого бюджетного фонда префектуры, где учатся ребята-инвалиды. У молодых людей, страдающих различными недугами, появилась возможность получать образование на дому. Используемый метод дистантного обучения предполагает выделение им ноутбука со всеми принадлежностями, микроскопа, литературы.

- Сегодня граница, делящая москвичей на богатых и бедных, размыта. В районах округа проживают люди обеспеченные, а также те, кто испытывает материальные трудности. На территории построены в большом количестве дома повышенной комфортности. И разве сегодняшнее муниципальное жилье, которое строится в достаточно больших объемах на территории Западного округа, не такое комфортное?

- Согласитесь, Западный округ всегда считался и сейчас считается элитным округом. И строят здесь в основном элитное жилье. Не считаете ли вы, что таким образом в Москве могут появиться районы для богатых и бедных?

- А сколько в Западном округе очередников?

Возводя социальное жилье, которое, кстати, ложится серьезным бременем на бюджет города, столичные власти изыскивают возможность для того, чтобы оно по себестоимости было более низким. Конечно, в этих домах нет мраморных ступеней, стены и двери не из массива дуба, а из современных качественных строительных материалов.

- На одном из заседаний правительства Москвы Юрий Михайлович Лужков подверг резкой критике строителей за плохое качество жилья. Как обстоят дела в этом плане в Западном округе?

- Почти 17 тысяч семей, а это около 60 тыс. человек, которым положено бесплатное жилье.

- Владимир Васильевич, малое предпринимательство в округе развивается успешно. Но, как считают многие, погубить его могут увеличивающиеся ставки за аренду помещений. Каково ваше мнение?

- Я бы слукавил, если бы сказал, что для нас этой проблемы не существует. Конечно, есть организации, которые дорожат имиджем фирмы и не допускают брака в своей работе. А есть такие, которым лишь бы подписали акт приемки объекта, а дальше, как говорится, хоть трава не расти. И здесь очень важна бескомпромиссная позиция всех уровней власти. И если организации не реагируют на жалобы и обращения жителей, на поручения исполнительных органов власти, нужно отказываться от их услуг. Ведь сегодня рынок позволяет выбрать более достойную строительную компанию.

Если говорить о малом бизнесе в округе, а мы недавно на коллегии рассматривали этот вопрос, то за два последних года предприятия сработали неплохо. На нашей территории почти 15 тысяч предприятий малого бизнеса, в которых работают 142 тысячи человек. То есть в Западном округе почти каждый третий житель из числа трудоспособного населения работает в этой сфере. Это серьезная отрасль экономики, которая не должна оставаться без внимания исполнительных органов власти. Вот почему мы, подводя итоги, отметили, что в основном все показатели, которые были заложены по развитию малого и среднего бизнеса, выполнены.

- Мне кажется, что, поднимая ставки на аренду нежилых помещений, руководствуются в первую очередь тем, чтобы пополнить городской бюджет. Это стремление позитивное. С другой стороны, такие серьезные решения, как увеличение арендных платежей, должны приниматься коллегиально.

То же самое с фирмами, занимающимися предоставлением медицинской помощи, образовательных услуг. Сегодня крайне необходимо в кратчайшие сроки решить проблему увеличения предприятий малого бизнеса, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В рамках проведения реформы ЖКХ мы должны предоставить жителям рынок услуг в этой сфере. Царствованию ДЕЗ и РЭП должен прийти конец.

Вместе с тем, разрабатывая программу на 2003 - 2004 годы, сосредоточили свое внимание на конкретном участии префектуры, управ районов в развитии этого направления. В чем это должно выражаться? В предоставлении предприятиям нежилых помещений. Эта проблема в первую очередь тормозит развитие малого и среднего бизнеса. А через предоставление помещений власти всех уровней активно влияют на то, какую отрасль малого бизнеса нам необходимо развивать. Например, предприятия торговли в округе представлены в достаточном количестве.

- Владимир Васильевич, вы затронули проблему жилищно-коммунальной реформы. Мое личное мнение: здесь все ограничилось сначала общими разговорами, потом созданием единых информационно-расчетных центров во всех районах, а дальше тишина. Почему реформа не идет?

Теперь о проблеме, связанной с кредитованием предприятий малого бизнеса. Для того чтобы начать развивать бизнес, нужен стартовый капитал. А суммы, которые заложены в окружной программе, а это порядка 27 млн. рублей, небольшие. Вот почему надо находить другие источники. А это в первую очередь беспроцентный кредит. Если сегодня в округе налоги от малых предприятии, поступающие в казну, составляют около 30%, то понятно, что эту отрасль надо продвигать и развивать. На первом этапе расширить предоставления беспроцентных кредитов. Результат не замедлит себя ждать: предприниматель, встав на ноги, с лихвой окупит те проценты, которые он должен был бы заплатить.

Когда группа инициативных москвичей, избранная жителями дома, будет скрупулезно рассчитывать каждый свой шаг в эксплуатации жилого дома и считать каждую копейку, тогда дело пойдет на лад. Недорабатываем мы здесь в информационном плане: важно через средства массовой информации показать людям преимущества создания ТСЖ. Но с другой стороны, какое бы ни было информационное обеспечение, москвичи никогда на это не пойдут, если в их доме ни разу за многие годы не делали капитальный ремонт, если нежилые помещения выкуплены...

- О том, что на рынке должны появиться альтернативные организации, которые способны конкурировать с теми же ЖЭКами, РЭУ, я уже сказал. Но, на мой взгляд, не это главное. Реформа сегодня не идет в основном из-за отсутствия собственников жилья. Именно они наиболее заинтересованы в качественной эксплуатации жилья. Значит, нужно развивать инициативу жителей по созданию товариществ собственников жилья и кондоминиумов.

- Задача всех ветвей городской власти не допустить этого.

- То есть реформа ЖКХ может растянуться на годы?

- Сегодня вопрос не ставится так, чтобы стопроцентно жилые строения принадлежали товариществам собственников жилья, кондоминиумам. Попытаться заставить людей сделать это можно, но толку от этого не будет. Здесь нужен разумный подход, который требует кропотливой, серьезной и долгой работы.

- Как, впрочем, нельзя допускать и такую ситуацию, когда некоторые органы местной власти стремятся строить свою работу так, чтобы жильцы всех домов обязательно были членами ТСЖ...

Проблема существует. К сожалению, некоторые предприятия с большими трудовыми коллективами были в свое время гордостью округа и города, а сегодня часть из них находится в тяжелом положении. К сожалению, это в основном предприятия федерального значения. Правительство Москвы вело и ведет в этом плане конструктивную политику. Благодаря этому не были перепрофилированы фабрика имени Петра Алексеева, ЗАО «ЗИЛ», АО «Москвич» и др.

- Сейчас в Москве наблюдается такой процесс, когда новые русские скупают акции многих предприятий. Но не для того чтобы развивать производство, а построить на этом месте казино, ресторан, бар. Такая ситуация применима к Западному округу?

Есть, как говориться, и другая сторона медали. К сожалению, когда предприятие сокращает объем выпускаемой продукции, то у руководителя появляется стремление освободиться от объектов социальной инфраструктуры – ведомственных детских садов, загородных пионерских лагерей, домов культуры, спортивных комплексов. Директорам предприятии выгодно, например, здание Дворца культуры перестроить в казино или боулинг.

Что касается Западного округа, то расположенные здесь завод «ВИЛС», Московский радиотехнический завод, Первый московский приборостроительный завод им. В.А. Казаков и другие уже не такие, какими были 15-20 лет назад. Но вместе с тем они продолжают работать, хотя объемы выпуска продукции значительно меньше, количество работающих сократилось.

- Транспортная проблема существует в каждом округе. Сложная ситуация и в ЗАО…

Но ведь не каждый москвич может прийти и отдохнуть здесь. И вот задача наша заключается в том, чтобы убедить, а иногда и заставить директора не разбазаривать то, что у него осталось. Зачастую вопрос решается путем постановки учреждения соцкультбыта на баланс города.

В начале мая открыта станция метро «Парк Победы». Это очень хорошее дело, потому что добраться на Поклонную гору было достаточно сложно. А москвичей и гостей столицы приезжает отдохнуть в выходные и праздничные дни до 100 тысяч человек. Ветка, которая ведет из Сити к Киевской площади, позволит тем, кто будет в свое время размещаться в этом деловом московском центре, попасть непосредственно на кольцевую и радиальную станции «Киевская», а открытие станции «Парк Победы» разгрузит направление на станцию «Кунцевская».

- Надеемся, что скоро в этом плане будут значительные изменения. Планируется открыть новые станции метро, строительство «легкого» метро, в том числе оно должно прийти в Ново-Переделкино и Солнцево. Еще два - три года назад вопрос об этом и не стоял, план развития метрополитена на территории нашего округа предусматривал изменения, о которых я только что сказал, начиная с 2007 года. Но в середине прошлого года мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков принял решение о проектировании и строительстве «легкого» метро.

Конечно, определенные неудобства для населения есть. Но есть и положительный момент: на маршрутах, которые сегодня включены в эксперимент, курсируют новые автобусы, остановки оснащены новыми павильонами (такое условие мы поставили перед Мосгортрансом). И кто же против этого будет возражать? Так что серьезных опасений нет.

Второй момент, касающийся транспорта. В округе третий месяц проходит эксперимент по внедрению турникетов. Четыре маршрута в районе Ново-Переделкино уже работают по этой системе. Большая подготовительная работа, а также опыт Зеленограда позволили нам без всяких эксцессов войти в эксперимент. Сейчас в Солнцеве в автобусах трех маршрутов тоже установлены турникеты.

- У меня на этот счет свое мнение. Я считаю, что если много не говорили, то жители бы их не почувствовали. И в определенной степени это даже хорошо: для жителей ничего не изменилось - они как ходили в управу, так туда и ходят. И вот родились муниципальные образования. Очень важно было, приводя московские законы в соответствие с федеральными, сохранить вертикаль власти: правительство Москвы - префектуры - районные исполнительные органы власти.

- В прошлом году родилось местное самоуправление. Наряду с управами образованы муниципалитеты. Мне кажется, жителей это окончательно сбило с толку - они запутались, куда идти, чем занимаются муниципалитеты, а чем управы... Как этот процесс прошел в округе, и какие здесь есть проблемы?

Высшее руководство страны поставило задачу сделать ипотеку в России массовой и дешевой. Для этого предполагается существенно снизить процентные ставки по кредитам. В частности, председатель Госдумы РФ Борис Грызлов заявил, что за 2006 2007 годы намечено довести ставки до уровня 6,5%. Думская фракция Единая Россия считает, что проценты по ипотеке возможно снизить и до 6%. Добиться подобного результата проще всего путем субсидирования процента по ипотечным кредитам за счет дополнительных доходов бюджета. В Минфине скептически оценивают эту инициативу, считая, что ставки по кредитам упадут сами, но только когда снизится инфляция.

Без сомнения, органы местного самоуправления необходимы: советников избирает население, а значит, доверяет им. Кстати, им по мере развития нашего общества все больше будет передаваться полномочий. Но к этому органы местного самоуправления надо подготовить. И прежде всего воспитывать и обучать кадры. Сейчас здесь есть проблема. Поэтому префектура, управы районов внимательно следят за деятельностью недавно образованных муниципалитетов, оказывают им всестороннюю помощь.

Падение ставок еще за горами

Пока высокие процентные ставки по ипотечным кредитам являются одной из основных причин медленного развития ипотеки в России. В настоящее время они составляют в среднем примерно 15 18% годовых в рублях, 11 13% в иностранной валюте. Но это так называемые декларируемые ставки, эффективные же (то есть реальные) за счет различных дополнительных платежей могут достигать до 18 19% годовых.
Брать ипотечный кредит под существующие в России проценты (как правило, на 10 15 лет) дело разорительное. Фактически заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну. Конечно, некоторые попытки уменьшить выплаты заемщиков предпринимаются. Так, например, с 1 января 2006 года АИЖК снизило ставку с 14 до 12% в рублях. Планируется продолжать этот процесс и дальше. Но насколько реальны такие планы? Прежде всего их реализация зависит от увеличения размера государственной поддержки программы ипотечного кредитования жилья.

Поэтому, когда говорят о снижении ставок, не надо понимать это как резкое удешевление кредита с какого-то момента. Это процесс, растянутый во времени. За последние четыре пять лет, например, фиксированные проценты на российском рынке упали примерно с 19 21 до 11 13% в валюте, с 21 25 до 15 18% в рублях.

Понятно, что процентная ставка зависит от целого ряда факторов: уровня инфляции, стоимости привлечения ресурса, кредитных рисков, развития нормативно-правовой базы, инфраструктуры рынка и т. д.

То есть снижение процентов по ипотечным кредитам ниже уровня инфляции в принципе невозможно. Хотелось бы, чтобы уважаемые господа, декларирующие ипотечные ставки на уровне 6 6,5% годовых, назвали хоть один довод в пользу того, что уровень инфляции у нас в стране снизится как минимум до такого уровня.

Инфляция это один из важнейших экономических показателей, хотя, следует признать, условный: он зависит не столько от реального роста цен, сколько от методики расчетов, которые применяют те или иные организации, в частности Росстат. На 2006 год руководство страны планировало инфляцию не выше 7 8,5%. В середине февраля этот прогноз пересмотрели и повысили до 8 9%. По прогнозам Минфина, по итогам 2006 года темпы инфляции составят 10%. Но по состоянию на конец марта инфляция уже достигла 4,6%, что создало серьезные проблемы. Похоже, ее уровень опять выходит из-под контроля правительства.

Одной из центральных категорий финансового рынка является и так называемая ставка рефинансирования, определяемая Центробанком РФ. Проценты по ипотечным кредитам вряд ли опустятся ниже ее уровня. На практике ипотечная ставка может быть равна и 3/4 ставки рефинансирования, но в таком случае банкам, устанавливающим ее, придется выплачивать дополнительные налоги, а этого, понятно, никто делать не собирается. Собственно, январское снижение ипотечной ставки до 12% годовых произошло буквально по следам изменения ставки рефинансирования: 26 декабря 2005 года ЦБ РФ снизил ее с 13 до 12% годовых, а через считанные дни последовало фактическое уменьшение ипотечной ставки на рублевые кредиты АИЖК.

ЦБ демпинговать не позволит

Какие заработки такие и кредиты

Ставка рефинансирования отражает реальный уровень инфляции в стране. С учетом этого аналитики предполагают, что ипотека достигнет заветных 6 6,5%, но не в 2006 2007 годах, а в гораздо более отдаленном времени. Для этого нужно каким-то образом удержать инфляцию в стране на уровне 4 5%. Теоретически это реально, а вот на практике

Предоставляя кредиты под документально не подтвержденные заработки, банки сильно рискуют. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под серые и черные доходы предоставляются под завышенные проценты до 18% годовых, под белые есть шанс получить заем под 10 11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки и являются условиями, связанными с официально подтвержденными доходами).

Удешевление ипотечных кредитов зависит не только от уровня инфляции в стране, ставки рефинансирования и размера государственной поддержки, но и от степени качества и прозрачности документов, представляемых заемщиками банков. Это важный момент, имеющий прямое отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые серые и черные доходы.

Не надо забывать, что на размер ставок огромное влияние оказывают не только внутрироссийские, но и внешние факторы. Снизить проценты на несколько пунктов, не ориентируясь на ситуацию на мировом рынке, просто невозможно.

Следом за Западом

Ведущие игроки российского рынка ипотеки получают на международном рынке крупные суммы по ставке LIBOR + 1,5 3%. В последнее время ставка LIBOR держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2 3%. Сейчас она повышается и по состоянию на конец апреля уже достигла 4,99%. Значит, нашим банкам деньги обходятся примерно под 6,5 8%. Понятно, что отдавать их примерно под те же проценты им не выгодно.

Проиллюстрируем это положение на примере ставки LIBOR (London InterВank Offered Rate), представляющей собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Ипотечная утопия

Если предположить, что наметившиеся тенденции развитии экономики сохранятся, то ставка LIBOR к концу 2006 года способна достичь уровня 6,5 7%. Если это произойдет (как, например, в 2000 году), то ни о каком снижении процентов по кредитам в России не будет и речи банки сами станут брать деньги под 8 10%. А если LIBOR поднимется до 9%, как это было в 1989 году? Вопрос, как говорится, риторический.

Как бы то ни было, ставка рефинансирования не в состоянии снижаться бесконечно, следовательно, ставки по ипотечным кредитам, равные 6 6,5%, выглядят если не утопично, то слишком радужно.

Если привязывать изменения процента по ипотечным кредитам к ставке рефинансирования ЦБ РФ, то прогноз на 2006 год будет выглядеть так: при благоприятном развитии событий летом ставка рефинансирования снизится до 11%, вслед за ней к концу года и ставки по рублевой ипотеке упадут до той же планки 11%. Более низкий уровень маловероятен.

Таким образом, единственным реальным фактором, который способен действительно вызвать удешевление ипотеки, представляются государственные субсидии, взятые из стабилизационного фонда. Но правительство не демонстрировало готовности вкладывать эти средства в российскую экономику.

С точки зрения поведения российской инфляции и LIBOR, изменение стоимости ипотечных кредитов на 2006 год выглядит менее оптимистично: если к концу года уровень инфляции в стране опять составит 13%, а LIBOR достигнет уровня 6,5 7%, ни о каком снижении ставок нельзя будет даже мечтать.

Кроме макроэкономики влияние на проценты по кредитам способно оказать государство. В европейских странах достаточно распространено субсидирование ипотечных банковских ставок. Возможен ли такой механизм в России? Да, учитывая повышенный интерес к национальному проекту Доступное жилье. Но такой путь вряд ли позволит реально усилить доступность жилья. Снижение ставок по ипотечным кредитам приведет к росту спроса на недвижимость, который и сейчас превышает предложение. Это взвинтит цены и уменьшит объемы свободной недвижимости эконом-класса, на которую потенциально и рассчитывает большая часть населения России.

Пока заявления высокопоставленных чиновников о том, что ставка по кредитам должна вот-вот достигнуть отметки в 6 6,5% годовых, только тормозят развитие ипотеки в стране. Те, кто в принципе готов взять кредиты на действующих сегодня условиях, в предвкушении скорых изменений занимают выжидательную позицию. В итоге огромные сбережения населения, которые могли бы быть направлены на приобретение в кредит собственной недвижимости, идут на малоэффективную и бесперспективную аренду жилья.

Игорь Лилеев
Аналитик ООО Сити Эстейт:
Во всем мире ставки по ипотечным кредитам зависят от двух макроэкономических показателей: уровня инфляции и ставки рефинансирования (учетной ставки). В России инфляция по итогам 2006 года ожидается на уровне 8,5%, а учетная ставка Банка России составляет 12%. Ориентируясь только на эти показатели, стоит ожидать, что к концу года ставки по рублевым кредитам вряд ли опустятся ниже 12%.

Евгений Тимофеев
Управляющий Центрального ипотечного небанковского альянса:
В настоящее время на рынке российского ипотечного кредитования появились крупные игроки, которые выходят на рынок с новыми, более низкими ставками за пользование кредитом.

Скорее всего в оставшиеся месяцы 2006 года будет происходить снижение ипотечных ставок за пределами Москвы и области, где они на данный момент на 3 4% выше московских. В борьбе за привлечение клиентов банки станут увеличивать сроки кредитования, уменьшать размеры первоначального взноса и смягчать требования к заемщику.

Напомним, что, согласно законодательству, жилое помещение разрешается перевести в нежилой фонд только в том случае, если это помещение отвечает определенным требованиям.

По нашему мнению, в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам будут равняться 12 13% в инвестиционный период (строительство дома) и 9 10% в постинвестиционный.
Как законно использовать квартиру для офисных целей, не переводя ее в нежилой фонд? Этот вопрос давно волнует некоторых собственников жилья. Дело в том, что предоставление помещений под офис экономически более выгодно, чем сдача в аренду для проживания граждан. Но законодательством установлены ограничения, согласно которым размещение в жилом помещении каких-либо организаций допускается только после перевода этого помещения в нежилой фонд, причем такой перевод не всегда реален. Есть ли выход?

Квартира должна располагаться на первом этаже дома. В противном случае перевод допустим, только если помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, уже не являются жилыми. Необходимы раздельные входы с улицы в переводимое помещение и в общий подъезд к жилым квартирам или хотя бы техническая возможность оборудовать отдельный вход.

Ограничения для переводчиков

Перевод квартиры в нежилой фонд требует предварительного выполнения определенных работ по переустройству или перепланировке помещения. Для этого сначала оформляется и согласовывается в установленном порядке проект, который готовит специализированная организация, имеющая лицензию. Затем по проекту выполняются сами работы, а окончательно помещение принимает специальная комиссия.
Акт, подтверждающий завершение работ по переустройству или перепланировке, представляется в органы по учету объектов недвижимости (БТИ). Именно этот документ фиксирует окончание перевода площадей в нежилой фонд и тем самым является основанием для его использования в качестве офиса.

Переводимая квартира не должна использоваться ее собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, то есть там нельзя оставить прописанных лиц. Наконец, не допускается обременение права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц.

Умный гору обойдет

Учитывая сложность процесса, использование жилья под офис без его перевода в нежилую категорию достаточно актуален. Разобраться в этой проблеме поможет анализ действующего законодательства, которым установлен специальный правовой режим для жилых помещений.

Арендатор юридическое лицо также обязан использовать квартиру только в соответствии с ее назначением, то есть для проживания граждан (например, своих сотрудников). Но в отношении жилых помещений есть один принципиально важный момент. Закон допускает использование квартир для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Такие правила содержатся в Порядке использования жилых помещений, утвержденном постановлением правительства РФ от 21 января 2006 года № 25.

Законодательство предусматривает единственное назначение жилых помещений для проживания граждан и изменить его нельзя. Однако собственник квартиры вправе по своему усмотрению совершать со своим имуществом любые действия, не противоречащие закону, если они не нарушают права и интересы других лиц. В частности, собственник жилого помещения может предоставить его в пользование на основании договора найма как частному, так и юридическому лицу.

Практические советы

Иными словами, если сохраняется основное назначение квартиры для проживания граждан, то использование такого помещения проживающими в нем лицами, в том числе и для профессиональных целей, будет абсолютно правомерным. Главное обеспечить соблюдение определенных условий.

Собственник жилой недвижимости на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ передает ее в аренду юридическому лицу, заключая договор аренды. В этом документе должны содержаться условия, предусматривающие право арендатора вселять граждан в эту квартиру по своему усмотрению (без согласования с арендодателем).

Для выполнения формальных требований разумно предпринять следующие шаги.

С данными сотрудниками заключается трудовой договор (если он уже имеется, в него вносятся изменения). Он должен содержать условия, которые оговаривают проживание этих лиц в служебной квартире, предоставленной работодателем (юридическим лицом арендатором квартиры).

Юридическое лицо предоставляет арендуемую квартиру сотрудникам (их количество определяется в зависимости от размеров квартиры) в срочное безвозмездное пользование на срок до шести месяцев, который надо продлевать. В договоре указывается, что квартира выделяется сотрудникам для проживания с возможностью использовать ее для осуществления профессиональной деятельности. Кроме того, в договоре нужно предусмотреть обязанность этих сотрудников пользоваться квартирой с учетом прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Наиболее оптимальный для юридического лица арендатора вариант (особенно если квартира предоставляется на относительно длительное время) вселить туда на основании договора безвозмездного пользования генерального директора организации, а затем в налоговых органах зарегистрировать адрес этой квартиры в качестве юридического адреса фирмы.

В перечень обязанностей сотрудников вносятся изменения. В частности, список функций указанных лиц обязан включать описание видов профессиональной деятельности, которые они станут осуществлять, в том числе и в этой квартире (обычная офисная работа). Также в нем указываются обязанности, выполнение которых возможно только в этом жилом помещении (прием прибывающих по адресу этой квартиры курьеров, посетителей, корреспонденции, круглосуточный прием телефонных звонков и факсов и т. д.).

Указанные выше действия позволят максимально легализовать использование квартиры для осуществления предпринимательской деятельности соответствующего юридического лица. При этом можно указывать адрес этой квартиры в рекламных объявлениях, принимать в ней посетителей и осуществлять иную деятельность, не нарушающую права и законные интересы других жителей дома.

Целесообразность этого действия объясняется следующим образом. По гражданскому законодательству, местонахождение юридического лица определяется местом его государственной регистрации. В свою очередь регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия иного органа или лица, имеющих право действовать от имени компании без доверенности. Для юридического лица таким органом является его руководитель генеральный директор (директор, президент или иное должностное лицо, установленное учредительными документами).



Главная --> Публикации