Главная --> Публикации --> Трц - новая форма досуга Ипотека примеряет погоны! Президент оставил нас на второй год Генплан поставил будущее на карту Новостройки подстегнули цены на вторичном рынке

Среди тенденций на 2006 2007 гг. специалистами отмечаются усиление децентрализации рынка активное развитие субрынков, продолжение регенерации промзон и развитие бизнес-парков, продолжение активного освоения девелоперами срединного пояса Москвы, охватывающего районы за пределами исторического центра города и ограниченного районами, прилегающими с внешней стороны к Третьему транспортному кольцу. В 2006 2007 гг. будут разработаны и реализованы первые крупные офисные и многофункциональные девелоперские проекты за пределами МКАД. Также отмечается успешное развитие ММДЦ Москва-Сити.

По данным специалистов компании Colliers International, в 2006 году прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения класса А на 8-12 %, для офисов класса В на 6-10 %. Общее поглощение рынком офисных помещений классов А и В в 2006 2007 гг. прогнозируется на уровне 950 000 кв. м и 1 000 000 кв. м соответственно.

реализацию третьей фазы строительства бизнес-центра класса А Башня на Набережной площадью 115 тыс. кв. м (всего предусмотрено 3 фазы, полностью сдается в IV квартале 2007 года);

По словам Натальи Шлюевой, пиар-менеджера Knight Frank LLC, в силу повышенного спроса на качественные офисные площади, цены в районе ММДЦ Москва-Сити в среднем на 8-12 % выше, чем аналогичное предложение в других районах города, расположенных поблизости от ТТК. Тем не менее за счет высокого качества строительства и престижного местоположения данные площади востребованы арендаторами. Среди наиболее интересных проектов можно отметить:

В среднем, как отмечает Наталья Шлюева, на рынке цена продажи офисных помещений класса А составляет $ 4200-6000 за кв. м. В то же время в офисном здании Башня 2000, расположенном на территории ММДЦ Москва-Сити, зафиксирована самая высокая цена предложения $ 14 тыс. за кв. м.

деловой центр класса премиум Северная Башня общей площадью 135 000 кв. м (первая очередь комплекса общей площадью 110 000 кв. м будет сдана в эксплуатацию в начале 2007 года, полностью Северная Башня начнет функционировать в конце 2007 года).

Другим примером является многофункциональный комплекс Башня Федерация, строительство которого в этом же районе ведет ЗАО Миракс-Сити, и где в настоящее время на продажу предлагаются офисные площади по цене $ 9000 за кв. м. Очевидно, что после завершения строительства данного комплекса стоимость квадратного метра в Башне Федерация также повысится.

Ставки аренды здесь составляют в среднем $ 950-1200 за кв. м в год, рассказывает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. Такой высокий уровень ставок обусловлен в частности тем, что в аренду, как правило, предлагаются небольшие офисные блоки с отделкой и возможностью аренды на срок 11 месяцев. Говоря о будущей динамике арендных ставок на офисные помещения в проектах ММДЦ Москва-Сити, можно с уверенностью сказать, что дальнейшая успешная реализация проектов, предусматривающих, наряду со строительством современных деловых центров, создание развитой самодостаточной инфраструктуры данного делового района, в условиях растущего спроса со стороны потенциальных арендаторов будет сопровождаться плавным ростом арендных ставок на офисные помещения.

По данным компании NAI Global, объем введенных за I квартал офисных площадей составил порядка 92 тыс. кв. м. При этом наблюдается тенденция роста доли офисных площадей класса А на них приходится порядка 67 % предложения. Площадь спроектированных за I квартал объектов офисной застройки Москвы в сумме составляет 585 тыс. кв. м. Проекты представлены к реализации в интервале с 2006 по 2011 годы.

Рост доли офисных площадей

Крупные проекты

Наиболее крупными проектами I квартала 2006 года, по данным специалистов NAI Global, являются бизнес-центр Бородино (класс А, общая площадь 34 000 кв. м, местоположение ул. Русаковская,13) и Gorky Park Tower (класс А, 32 000 кв. м, местоположение Ленинский пр-т, 13-15).

Статистика арендных ставок

Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев также отмечает офисно-гостиничный центр группы компаний ТЭН на Рязанском проспекте и деловой центр на ул. Коровий Вал от Хорус Кэпитал на территории кондитерского комбината Добрынинский. По его словам, вблизи комплекса Москва-Сити сразу два девелопера планируют вести офисную застройку: ожидается строительство порядка 700 тыс. кв. м офисных площадей компанией Нафта-Москва на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода; корпорация Mirax планирует построить 1,1-1,2 млн. кв. м торгово-развлекательных и офисных помещений на участке площадью 45 гектаров в зоне отчуждения железной дороги.

По словам Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, ставки аренды на начало мая 2006 года составляют по классу А $ 680-860 за кв. м в год, по классу В $ 510- 660 за кв. м. Стоимость продажи офисов класса А $ 3800-5600 за кв. м, класса В $ 1700-4000 за кв. м.
Продажа

Аналитики Jones Lang LaSalle располагают такой статистикой: prime rent офисов класса А в новых качественных зданиях составляет $ 680-750 за кв. м, аренда офисов класса В $ 470-490 за кв. м. По словам Ольги Батуриной, старшего аналитика отдела исследований Jones Lang LaSalle, по итогам I квартала 2006 года ставка аренды площадей в сегменте офисных помещений класса А значительно выросла по сравнению со ставкой аренды помещений класса В.

Рост среднего уровня арендных ставок за I квартал 2006 года составил в сегменте офисных помещений класса А 3-6 %, в сегменте помещений класса В 3-4 %, тогда как в сегменте офисных помещений класса С 2-5 %.

По данным специалистов NAI Global, стоимость продажи офисных помещений класса А составляет $ 4200-6000 за кв. м, продажа офисных помещений класса В $ 2000-3900 за кв. м, офисные помещения класса С продаются по цене $ 1000-1800 за кв. м.

Тенденции рынка

Как отмечает Александра Крыжановская, специалист по исследованиям отдела исследований CushmanWakefield StilesRiabokobylko, по итогам апреля стоимость офисных помещений класса А варьируется в зависимости от района от $ 4500 за кв. м общей площади до $ 900 Стоимость офисных помещений класса В находится в диапазоне от $ 2700 до $ 500 Как подчеркивает Крыжановская, стоимость конкретного здания обусловлена не только его местонахождением, но и техническими характеристиками, внутренней отделкой, возрастом здания, статусом здания (строящееся/существующее/реконструируемое), окружением здания. По сравнению с I кварталом 2006 года стоимость возросла в среднем на 20 %, что связано с падением курса доллара США (следует учитывать тот факт, что цены на рынке номинируются в долларах США), ростом спроса на покупку офисных помещений компаниями в сфере финансового, банковского и промышленного секторов, появлением на рынке новых зданий, соответствующих современным стандартам качественных офисных помещений.

По словам Владимира Журавлева, на рынке наблюдается также тенденция переноса сроков сдачи в эксплуатацию офисных объектов, что сказывается на росте дефицита предложения. В текущем году планируется ввести на рынок порядка 1 млн. кв. м офисных площадей, однако в течение I квартала было введено только 180 тыс. кв. м. В случае обеспечения заявленного объема нового строительства с последующим прогрессивным ростом объемов ввода площадей, к 2007-2008 году вероятна ситуация некоторого снижения арендных ставок.

На рынке преобладают сделки по аренде офисных площадей, их объем превышает сумму сделок по купле-продаже более чем в два раза. Данная тенденция объясняется нежеланием ряда крупных компаний выделять значительные средства на приобретение офисных помещений в ущерб развитию бизнеса. Тогда как политика многих западных компаний, выходящих на российский рынок, вообще не предусматривает покупку собственной штаб-квартиры.

Сенсационно закончился вчерашний аукцион по продаже права на строительство высотки на Преображенской площади, 8, входящей в состав программы Новое кольцо Москвы (НКМ). Проект с начальной стоимостью 1 млн. долларов ушел за 8,7 млн. к неизвестной на строительном рынке компании Монтажинвест. Представитель компании не скрывал радости от победы, но от комментариев отказался.

Как резюмирует Ольга Кисарина, сейчас рано говорить о насыщении рынка. По данным Praedium, с января 2006 года было введено в эксплуатацию примерно 390 000 кв. м офисных центров класса А, В. До конца 2006 года заявлено к вводу в эксплуатацию еще порядка 700 000 кв. м. В совокупном объеме (порядка 1 100 000 кв. м) эта цифра несущественна в сравнении с неудовлетворенным спросом.
Проект очередного здания Нового кольца Москвы достался неизвестному.

Столичные чиновники считают, что торги прошли удачно. В общей сложности город получил, даже по самым грубым подсчетам, около 35-36 млн. долларов, - поделился с Газетой гендиректор ОАО НКМ Валерий Жилов, имея в виду помимо суммы, полученной на конкурсе, обременение данного объекта. Согласно условиям проведения аукциона в собственность столичного правительства отходит 13 700 кв. метров офисных помещений.

Опрошенные Газетой участники рынка недвижимости уверены, что Монтажинвест - это компания, созданная специально для участия в тендере кем-нибудь из крупных игроков. В последнее время высотками НКМ интересовались компании Интеко и Квартал, но их все-таки больше интересовали жилые здания, - высказал предположение один из экспертов. Также по рынку ходили слухи, что основатель НКМ - компания Конти - планирует вернуться в программу, но получить комментарии в компании не удалось.

Участники рынка считают покупку высотки крайне привлекательным вложением. По мнению руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, стоимость затрат на строительство здания составит порядка 130-140 млн. долларов. По ее мнению, положение объекта вполне соответствует классу B+, а годовая ставка аренды составит около 450 долларов за кв. метр. Проект должен окупиться в течение 5-6 лет, - добавляет она. Финансовый аналитик компании КВ Инжиниринг Денис Бобков считает, что затраты на сооружение составят примерно 170 млн. долларов. Начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов предполагает, что оно может приносить выручку 35-36 млн. долларов в год.

Всего общая площадь административно-офисного комплекса включает в себя 124 тысячи кв. метров площади, 23 тысячи из которых - подземная часть, где разместится 1115 машино-мест. Проект сооружения разрабатывается в НИИ Генплана совместно с британским архитектурным бюро Норманна Фостера. Этажность здания пока под вопросом, но согласно предварительному проекту высотка будет состоять из 46 этажей.

Пикеты обманутых дольщиков у стен Белого дома сделали свое дело. Ко второму чтению закона о долевом строительстве в него рекомендованы поправки, дающие региональным властям право приостанавливать деятельность подозрительных застройщиков. Сами дольщики считают, что меры недостаточны.

Однако уделяют внимание эксперты и минусам сооружения. По нормам полагается одно машино-место на 50-60 кв. м наземной площади, - объясняет Денис Бобков. - Значит, по этому проекту их должно быть не менее 200 Между тем проект предусматривает только 1115 машино-мест, и дополнительная парковка проектом не предусмотрена.

И поправки, которые в четверг рекомендовал к принятию банковский комитет Думы, не обрадуют строительные компании.

Не прошло и недели с тех пор, как обманутые строительными фирмами дольщики были отогнаны ОМОНом от Белого дома, как представители митингующих были приглашены в Думу на встречу с депутатами фракции Единая Россия и для обсуждения возможных поправок в 214-й закон О долевом строительстве, направленных на защиту их интересов.

Индивидуальные предприниматели вообще были исключены из текста закона: депутаты решили, что физические лица не должны иметь права заниматься долевым строительством и привлекать средства граждан.

Во-первых, прежде чем начать привлекать средства вкладчиков, застройщик обязан будет обзавестись поручительством банка на сумму, эквивалентную привлеченным средствам. Во-вторых, при расторжении договора инвестирования в одностороннем порядке или через суд застройщик обязан будет выплатить дольщику деньги, уплаченные в счет цены договора, а также проценты по ним в размере 1/300 ставки рефинансирования не более чем через десять рабочих дней. Сейчас этот срок составляет три дня, что категорически не устраивает строительные компании, которые предлагали увеличить его до 30 дней. Но депутаты, по всей видимости, решили, что строительный бизнес в послаблениях не нуждается.

Предыдущие поправки в 214-й закон, в частности предложение сделать застройщиков вместо ООО обществами с дополнительной ответственностью, в Думе не прошли. В этом случае за срыв строительства несли бы персональную ответственность руководители компаний. Отвергли депутаты и поправку, которая обязывала застройщика перед началом строительства обзавестись имуществом на сумму, достаточную для погашения задолженности перед дольщиками.

Но самая драконовская поправка заключается в том, что часть функций по контролю за деятельностью застройщиков будет передана субъектам федерации.
Специальные комиссии или комитеты при местных органах власти будут наделены полномочиями приостанавливать деятельность застройщиков в случаях, если на застройщика начинают поступать жалобы, если он задержит отчетность на 30 дней, не передаст объект на баланс в течение трех месяцев или его денежные средства окажутся менее 100 тыс. руб.

Председатель банковского комитета Владислав Резник особенно настаивает на этой поправке, поскольку считает, что пристальный контроль властей оградит граждан от пирамид.

Эти комиссии должны будут выполнять примерно те же функции, что недавно легли на плечи Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР). Им нужно будет контролировать использование денежных средств, собранных с дольщиков, ежеквартально получать отчеты, давать предписания и следить за исполнением закона.

На рост цен на квартиры эти поправки все равно никак не повлияют. Просто потому, что цены определяются балансом спроса и предложения, сомневается в эффективности предложений генеральный директор ИС ScanRealty Алексей Иванов. --
Идея наделить большими полномочиями органы в субъектах невыгодна дольщикам. Если власти решат вмешаться, строительство просто заморозят и в лучшем случае вернут деньги. Но от пирамид эта мера не страхует на 100%.

Мы имели бы гораздо меньше людей на Горбатом мосту, если бы такая мера была принята раньше, поддержал Резника депутат Мосгордумы, зампред комиссии по перспективному развитию и градостроительству Александр Милявский.

Это повышает контроль, но панацеей считать это нельзя.

Недостатки 214-го закона, по подсчетам депутатов, привели к тому, что с 1 апреля 2005 года, когда начал действовать закон, было заключено около 10 тыс. контрактов между соинвесторами и строительными компаниями. Но сдано было около 45 млн кв. м жилья. Таким образом, приблизительно 150 тыс. договоров было заключено незаконно, утверждают в Думе.

Сами дольщики также считают, что депутаты услышали не все их пожелания. Власть на местах, как правило, больше связана с народом. Но это может быть как плюсом, так и минусом. Коррупция идет снизу, замечает по поводу поправок Анастасия Антонычева, пресс-секретарь оргкомитета совета обманутых соинвесторов. Передача полномочий по приостановке деятельности компаний на местах сильный инструмент контроля, но и сильный аргумент нажима на застройщиков, вслед за ней сомневается Наталья Пастухова из Ассоциации застройщиков.

Меры, может, и хороши, но явно недостаточны, констатирует Иванов. Я считаю, что нужно проверять строителя не после того, как он уже начал деятельность, а до. В этом смысле мне очень нравится идея о 7% (согласно уже принятым поправкам в закон о долевом строительстве с 2007 года компании должны вкладывать в новостройку собственные средства в размере не менее 7% от суммы, полученной от соинвесторов. Газета.Ru).

Издание Собственник проанализировало, что строится в Подмосковье и сколько стоят новые квартиры сегодня. Для рынка новостроек Подмосковья справедливы те же экономические законы, что и для рынка новостроек Москвы: на цену квадратного метра влияет удаленность от Москвы, транспортная доступность, качество дома, экологическая обстановка, уровень развития инфраструктуры города, в котором возводится новый дом, социальное окружение.

Двусмысленность идеи становится особенно очевидной с учетом того, что функции подобных комитетов будут не делегированные, а прописанные, иронизирует по поводу коррупционности закона президент фонда Институт экономики города Надежда Косарева. То есть средств из федерального бюджета на содержание комитетов по борьбе с застройщиками местные власти не получат. С одной стороны, безденежные функции, с другой такие широкие права. Прекрасный альянс, грустно констатирует она.
Покупателей подмосковных квартир спасает от чрезмерного роста цен то, что территорий, пригодных под строительство жилья, в области еще предостаточно. В последний год Подмосковье уверенно обгоняет Москву по количеству новых объектов жилого строительства.

Балашиха и Красногорск

На цену квадратного метра влияет удаленность от Москвы, транспортная доступность, качество дома, экологическая обстановка Сегодня можно говорить о том, что ближайший к Москве пояс областных городов, таких как Химки, Балашиха, Люберцы, Красногорск, микрорайон Котельники, Одинцово, Реутов, Долгопрудный, приближается по цене квадратного метра к спальным районам Москвы. Времени на дорогу до работы жители области тратят порой меньше, чем жители отдаленных районов Москвы, особенно если пользуются электричками, ибо в пробке на Горьковском шоссе Mercedes и автобус № 291 равны.

Дешевые метры в новостройках Красногорска дороже метров в Балашихе на 210 долл. Самая низкая цена предложения в Красногорске от 1390 до 1460 долл. за кв. м в доме по адресу: улица Павшинская, дом Монолитно-кирпичный 19-21-этажный дом планируется завершить во II квартале 2006 года. Продажи ведет компания МИАН, осталось 15 квартир площадью от 41 до 91 кв. м. В микрорайоне Южный, в корпусе А, квартиры продаются по цене от 1500 до 1600 долл. за кв. м, дом будет построен в III квартале 2008 года. В первые пять месяцев текущего года завершены продажи квартир в семи домах. Сегодня в Красногорске продаются 390 квартир в 14 домах. Минимальная цена предложения колеблется от 1390 до 2500 долл. за кв. м, максимальная цена предложения 2500 долл. Основная трудность загруженность Волоколамского шоссе, основные преимущества хорошая экология, удачная роза ветров, в ближайшем будущем планируется строительство метро.

Самые недорогие квадратные метры предлагаются в Балашихе в панельном корпусе 20 микрорайона 1 Метры стоят от 1070 до 1170 долл., в продаже 110 квартир. В доме на улице Заречной, 15Б, компания МИАН продает 30 квартир по цене от 1100 до 1500 долл. В 22-этажном панельном доме (22 мкр., корпус 16), возводимом компанией СУ-155, в продаже остались 36 квартир площадью от 40 до 86 кв. м по цене от 32 до 38 тыс. рублей за кв. м. Всего же на сегодняшний день в Балашихе представлены 1177 квартир в 21 новостройке, в шести из которых продажи практически завершены. С начала 2006 года были завершены продажи новых квартир еще по шести адресам. Диапазон сегодняшней минимальной цены предложения от 1181 до 2100 долл. Максимальная цена предложения 2200 долл. Основная трудность пробки на Горьковском шоссе и шоссе Энтузиастов, основные преимущества обширные лесопарковые массивы, места для отдыха, река, расстояние до Москвы 4 км.

Минимальная цена предложения сегодня колеблется от 897 до 1850 долл

Люберцы и Химки

В Химках самые дешевые квадратные метры представлены в трех панельных домах в микрорайоне Планерная, цена кв. м от 24 300 руб. Квартиры продает компания ОСК-сервис, строительство предполагается завершить в первой половине текущего года, в продаже есть 40 квартир площадью от 42 до 99 кв. м. Во 2-м микрорайоне Новоподрезково в 17-этажном монолитно-кирпичном доме компания Атлант-риэлти предлагает квартиры площадью от 38 до 80 кв. м по цене от 1050 до 1250 долл. за кв. м.

В Люберцах на улице Красной, корп. 4, продаются самые дешевые квартиры в городе от 25 120 до 28 850 руб. за кв. м. В монолитно-кирпичном 13-17-этажном доме предлагаются квартиры от 54 до 117 кв. м. Продажи ведет компания МИАН. Другое недорогое предложение от той же компании два панельных дома серии ПД-4 на улице Текстильщиков. В продаже остались квартиры площадью 74 кв. м. по цене 1000 долл. за кв. м. Всего в городе продается 177 новых квартир в девяти домах. С начала года завершены продажи квартир в трех новостройках. Минимальная цена предложения сегодня колеблется от 928 до 2000 долл. Максимальная цена предложения 2000 долл. Минусы не очень благоприятная роза ветров, социальная разнородность населения, основные преимущества близость столицы, хорошо развивающаяся инфраструктура.

Минимальная цена предложения сегодня колеблется от 897 до 1850 долл. Максимальная цена предложения 1860 долл. Основная трудность сильная загруженность Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе, основные преимущества близость Москвы, близость зон отдыха, хорошо развитая инфраструктура.

В пяти новостройках предлагается к продаже 247 квартир, а уже летом текущего года компания Химкинское СМУ МОИС-1 начнет строительство двух 25-этажных монолитно-кирпичных домов на Ленинском проспекте и на улице Молодежной. С начала года полностью завершены продажи квартир по четырем адресам.

В Долгопрудном новые квартиры продаются в четырех домах, и запас их ограничен осталось 60 квартир

Долгопрудный и Котельники

Микрорайон Котельники район новой застройки, добраться можно маршруткой от станций метро Выхино или Кузьминки, как обещают, за 10 минут. Сегодня этот район представлен микрорайонами Белая Дача и Солнечные Часы, в продаже 372 квартиры в пяти домах. Самая дешевая правда, последняя в доме квартира продается в 17-этажном панельном корпусе 9 микрорайона Белая Дача, цена кв. м 850 долл. Площадь квартиры 73 кв. м.

В Долгопрудном новые квартиры продаются в четырех домах, и запас их ограничен осталось 60 квартир. Самое дешевое предложение в доме по адресу: проспект Пацаева, квартал 6А, дом В продаже имеются шесть квартир площадью от 56 до 100 кв. м по цене от 1220 долл., компания-продавец ИНКОМ-Недвижимость. На улице Центральная, дом 5, в монолитно-кирпичном 17-этажном доме квартиры предлагает компания Юит Дом, цена кв. м 1350 долл., в продаже 12 квартир площадью от 44 до 84 кв. м. За пять месяцев текущего года распроданы квартиры в трех новостройках. Диапазон минимальной цены предложения от 1220 до 2100 долл. Максимальная цена предложения 2100 долл.



Главная --> Публикации