Главная --> Публикации --> Пресс-конференция в. ресина в центральном доме журналиста 13 февраля 2006 г. При купле-продаже будьте на страже! "минск" снесут осенью Инвестиции в растущий рынок недвижимости Нижегородские застройщики боятся конкурентов из москвы

Связать альтернативу дело само по себе сложное, поскольку здесь участвует множество квартир (рекорд московского рынка 64), за каждой из которых стоит владелец с собственными планами, капризами и жизненными обстоятельствами. А в нынешних условиях, когда недвижимость дорожает на 8-10 % в месяц, все становится труднее в разы: пока ищем покупателя на свою квартиру, нужные нам варианты выросли в цене Но, по иронии судьбы, сейчас альтернативщиков как раз большинство: если при нормальном состоянии рынка их примерно 60 %, то сейчас до 90-95 %. Сергей Лупашко, президент группы компаний Рескор, объясняет эту ситуацию просто: ради денег квартиры в условиях галопирующего подорожания никто не продает Тем не менее риелторы на таком рынке работают. Как именно?
Наш пострел везде поспел

Подавляющее большинство сделок на квартирном рынке Москвы это альтернативы. Для тех, кто вдруг не знает, поясним: так называются ситуации, когда продавец квартиры вовсе не хочет ее продавать он мечтает сразу же купить что-то взамен. Тот же, кто называет себя гордым именем покупателя, на самом деле не имеет денег у него есть лишь недвижимость, которую еще только предстоит продать. Фактически это натуральный обмен тот самый, который существовал еще в советские годы.

Елена Приймак, управляющая отделением Тушино агентства недвижимости Хирш, уточняет, что скорость нужна всем участникам процесса. Агенту прежде всего следует четко понять, что в конечном счете важно клиенту, чтобы не тратить драгоценное время на просмотры заведомо непроходных вариантов. Ну а клиенту осознать серьезность ситуации и на пару недель отложить все свои дела. Даже очень важные.

Существует масса изречений, осуждающих чрезмерную торопливость. Поспешишь людей насмешишь, Поспешность нужна только при ловле блох и т. п. Но в нынешних условиях скорость самый главный фактор успеха. Ходить и выбирать квартиру многие месяцы, просматривать десятки вариантов это роскошь, оставшаяся в далеком прошлом. Нет, она существует и сегодня для супердорогого рынка, где объекты стоят по $ 5 млн. Или даже для типового если вы готовы переплатить за квартиру вдвое. Если же вы обычный человек, то есть денег у вас в обрез, а купить хочется получше, придется определяться максимально быстро. Неделя это тот срок, за который надо подобрать себе альтернативу. За две недели цены изменятся безвозвратно, и процесс придется начинать с нуля.

Хоть и нечасто, но на рынке встречаются свободные квартиры те, которые владельцы просто продают. Хозяева таких объектов обычно прекрасно осознают свои преимущества, поэтому ставят цену процентов на 15 выше аналогичных, но с альтернативой. На первый взгляд это кажется грабежом среди бела дня, но опытные риелторы советуют при возможности брать как раз такие квартиры. Хозяин несвободной квартиры, получив от вас аванс, будет неделю-другую подбирать себе новое жилье, потом поймет, что ничего интересующего его нет. Затем он решит, что свою квартиру он продает вам как-то подозрительно дешево, решит поднять цену В итоге вы потеряете массу времени а оно в нынешних условиях является синонимом денег.

За свободу чистым золотом

Если вы хотите приобрести квартиру, которая сейчас является коммуналкой, есть способ сделать это достаточно просто. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, покупатель может купить на свое имя альтернативные квартиры и потом провести основную сделку договором мены. Тут, безусловно, есть определенный риск того, что обитатели коммуналки в последний момент откажутся выезжать, и головной покупатель окажется с кучей небольших квартир, которые ему не нужны. Но если подойти к вопросу грамотно: оценить серьезность намерений своих будущих партнеров по обмену, подписать с ними соответствующие договоры, то риск сводится к нулю.

Коммунальный прием

Сегодня многие агентства недвижимости выкупают наиболее ходовые варианты как правило, те самые небольшие квартиры, пригодные для разъезда. Такая практика присутствует на рынке всегда, то оживляясь, когда цены растут быстрее, то замедляя темп, когда воцаряется стабильность. Выкупают или на себя (фирму), или на собственных сотрудников. Но нужно понимать, что для покупателя тут нет никакой радости, поскольку риелторы не упустят собственный интерес. Если на квартиру найдется другой покупатель, готовый заплатить побольше, они без зазрения совести продадут ему. Одним словом, для клиента нет принципиальной разницы между хозяином квартиры частным лицом и риелторской фирмой.

Риелторские хитрости

И еще один прием о нем риелторы хорошо знают, но вслух произносить стесняются. Нужно постараться заинтересовать риелтора другой стороны, говоря проще, дать ему денег. Обещание заплатить ему лично тысячу-другую вечнозеленых наверняка охладит его потуги искать других покупателей и шансы на то, что квартира достанется именно вам, возрастают многократно. Тем, кому это все кажется ужасным моветоном и амикошонством, напоминаем, что жизнь борьба, и победителей не судят

Еще один прием поведал нам Сергей Маркин, эксперт компании Домострой. Нужно сначала найти альтернативную квартиру, внести за нее аванс, а потом объявлять собственную квартиру свободной и искать покупателя. При нынешнем росте цен и ажиотажном спросе это обычно удается за 2-3 дня. Впрочем, другие наши эксперты восприняли этот прием без энтузиазма. Во-первых, рискованно: а вдруг покупатель не найдется? В этом случае данный аванс сгорит. А во-вторых, объявить квартиру свободной невозможно. Подписывая авансовый договор, покупатель наверняка поинтересуется документами. И если обнаружит в квартире зарегистрированных по месту жительства (прописанных), не избежать конфликтов

На дорогом рынке ситуация значительно спокойнее. Альтернативы там встречаются гораздо реже, говорит Елена Малафеева, эксперт отдела городской недвижимости компании TWEED. Состоятельные люди имеют значительно больше возможностей разнести покупку и продажу во времени. Имея деньги, они могут снять квартиру, купить какое-то временное жилье исключительно для прописки или воспользоваться банковским кредитом на приобретение дорогостоящего объекта недвижимости.

У богатых собственная гордость

В одном из своих интервью голландский архитектор Эрик ван Эгераат отметил: Проблема в том, что в России последние десять лет строили очень много, но о качестве строительства начинают задумываться только сейчас. А ведь это гораздо более важно, чем даже архитектурный стиль. В Москве сейчас строят хуже, чем строили в 1990 году, даже многие старые панельные дома по качеству лучше того, что строят сейчас. И это меня очень беспокоит: Россия может очень легко скатиться к азиатской модели массового строительного производства при бросовом качестве. В Москве должно быть простое, но качественное дешевое жилье, бизнес-класс, сегмент премиум. Сегодня же в Москве нет квартир, которые бы по качеству соответствовали хотя бы уровню бизнес-класса.


По мнению европейских архитекторов, качество строительства в столице понизилось по сравнению с 1990-ми гг. Своей оценкой современной архитектуры с Собственником поделились профессионалы рынка.

Катерина Гетманская, директор агентства недвижимости Hermitage Realty, не может согласиться с приведенным мнением. Азиатская модель у нас не может быть реализована хотя бы из-за 214-ФЗ, который слишком существенно повлиял на рынок. Массового строительства жилья низкого качества не наблюдается. Кроме того, сейчас застройщики перед началом работ проводят серьезные маркетинговые исследования, выясняя, какое жилье востребовано в районе строительства: количество комнат, технология строительства (панель/монолит/кирпич) и другие параметры, отмечает Гетманская. В принципе, качество недвижимости зависит от застройщика, генерального подрядчика, используемых технологий. Сейчас подавляющее большинство возводимых многоквартирных домов в Москве монолитные (точечная застройка) и на окраинах города панельные. В монолитных домах, построенных по индивидуальному проекту, отражается своеобразный идеал сталинских построек: большие площади, удобные планировки, просторные кухни, качественная звуко- и термоизоляция.

Знак качества

Нормы строительства

Еще одно преимущество монолитных домов свободная планировка, что позволяет реализовать самые смелые дизайнерские решения будущих жильцов. Что касается современных панельных домов, то одни из самых популярных серий у покупателей П-44Т, П-111М.

По словам группы специалистов компании Конти, на сегодняшний день московские строители возводят достаточно качественное массовое жилье, однако, действительно, часто встречаются мелкие недоработки. Дело в том, что даже очень дорогие материалы, установленные без соответствующих технологий, утрачивают безупречный вид. Так, например, в Европе зазор между облицовочными плитками допускается не больше 1 мм, а в условиях российской практики эти показатели совершенно другие.

По словам Катерины Гетманской, до конца 60-х годов высота потолков в домах типовых серий составляла 2,50 метра, но уже в начале 70-х появились новые серии, где высота стала 2,60-2,7 Сейчас застройщики панельного жилья придерживаются высоты 2,70 метра, а уже в монолитных домах высота потолков стремится к 3-3,2 метра. Таким образом, можно сказать, что на рынке существует достаточно сильная тенденция к дальнейшему улучшению качества жилья, отмечает Катерина Гетманская.

Говоря о массовом строительстве, следует учесть, что практика прошлых лет себя изжила, и многие компании ищут возможности для создания улучшенных вариантов типового жилья. Учитывая масштабы нашей страны и потребности населения в жилье, нужно понимать, что необходимо время и новые технологические решения.

Но сегодня у застройщиков есть четкое осознание того, что если на выходе они хотят получить достойный объект, то на качестве его строительства экономить нельзя. Более того, по закону застройщик обязан предоставлять гарантию 2 года на возведенный объект, и, сэкономив на стадии строительства, он может столкнуться с серьезными проблемами в последующей эксплуатации и понести гораздо большие потери. Некачественные объекты встречаются у компаний-однодневок, которые зарабатывают не качеством, а количеством.

На столичных стройках часто используется дешевая и низкоквалифицированная рабочая сила, и как результат высокий производственный травматизм и низкое качество строительных работ. Бывает, что и кирпич на кирпиче ровно не лежит, но все это можно скрыть под штукатуркой или декоративной плиткой. Однако рано или поздно это дает о себе знать. Правда, на отделку в большинстве случаев придется потратиться (10-20 % и более от стоимости жилья). Но есть и плюсы: 3-метровые потолки, свободная планировка, большая площадь, иногда есть подземная стоянка. Монолитные технологии удобны и для строителей не нужно везти плиты на панелевозах и поднимать их краном. Железобетонный каркас делается на месте: свариваются металлоконструкции и покрываются цементным раствором. Это позволяет намного снизить себестоимость строительства, рассказывает Александр Скобкин.

Как рассказывает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин, качество строительства это комплексное понятие, которое зависит от многих факторов. Важно качество исходных материалов, квалификация работников, производственная дисциплина, применяемые технологии, состояние оборудования. Дома могут строить и строители из зарубежья (Германии, Турции, Финляндии, Югославии и др.) из импортных материалов, и российские строители (а также из стран СНГ), как правило, из отечественных материалов. В первом случае речь может идти о дорогом и качественном, а во втором случае о дешевом жилье российского качества, отмечает Скобкин.

По словам независимых специалистов оценки, качество современного строительства в Москве сложная категория. С одной стороны, имеет место повышение уровня строительства и отделки в домах так называемого бизнес-класса и особенно класса премиум. С другой стороны, доступное жилье строится зачастую с нарушением основополагающих правил и СНИПов. В первую очередь на качество строительства влияет опыт девелопера и его имя на рынке, резюмируют специалисты.

Резюме

Новое строительство

Город, заполняющийся новыми автомобилями чуть ли не быстрее, нежели новыми людьми, стал остро нуждаться в местах временного хранения автотранспорта. Улицы и переулки заполоняют притирающиеся друг к другу машины, и, пожалуй, нет такого автолюбителя, который бы стал отрицать необходимость гаража. Для того чтобы решить этот вопрос, правительство Москвы принимает социально ориентированные программы и увеличивает темпы строительства. Однако достаточно ли этого для миллионного мегаполиса?

Одним из возможных решений проблемы хранения автотранспорта стало принятие программы Народный гараж, осуществляющейся в соответствии с утвержденным постановлением правительства Москвы от 08.11.2005 года. Основывается эта программа на привлечении средств жителей еще на этапе строительства гаражей-стоянок. При этом после введения в эксплуатацию каждый участник получает права собственности на эти гаражи. На сегодняшний момент в рамках этой программы уже активно ведется работа.

Темпы гаражного строительства растут и вполне сопоставимы с объемами жилищного строительства. Однако даже при таких темпах город не успевает обеспечить основную часть автомобилистов гаражами и это притом что в прошлом году плановый показатель сдачи машино-мест был даже превышен (в эксплуатацию введено 87 792 м/м). В Департаменте градостроительства г. Москвы указывают, что на этот год сформированы адресные перечни уже на 100 598 машино-мест, на следующий 107 752 машино-места. Основную часть программы предполагается реализовывать за счет инвесторов, привлеченных на конкурсной основе.

Народный гараж

Где будут располагаться новые гаражи, стало известно в конце прошлого года, когда постановлением правительства Москвы от 04.10.2005 № 767-ПП О размещении гаражей-стоянок для временного хранения автотранспорта был утвержден базовый адресный перечень участков под гаражи. По 33 объектам определены проектные организации, отобранные по результатам проведенного конкурса. Они уже занимаются разработкой проектной документации, которая должна завершиться к августу-сентябрю этого года. Сдача объектов заявлена на декабрь-январь.

Однако привычных льгот, традиционно предоставляемых городом, здесь не предусмотрено. Льгот вообще как таковых здесь нет, поскольку программа изначально считается социально направленной, реализует стоянки по себестоимости и привлекает средства граждан на бесконкурсной основе. Коммунальные услуги будут определяться эксплуатирующей организацией после сдачи объекта в эксплуатацию.

Автомобилисты, как и городские власти, возлагают большие надежды на новую программу, основной целью которой стало снижение себестоимости гаражей, стоимость которых в коммерческом варианте стала сравнима со стоимостью квартир. Взамен ракушек владельцам машин было необходимо предоставить что-то если не столь же доступное, то хотя бы как-то сопоставимое, и, возможно, этим решением станет постепенное вложение денег в незаконченное строительство.
Стать участником программы достаточно легко, как рассказывают в Департаменте градостроительства. Для этого нужно обратиться в управу района, на территории которого идет строительство в рамках этой программы. ГУП Управление гаражного строительства заключит договор с участником. Будет определен график платежей, являющийся неотъемлемой частью договора долевого участия.

Какие конкретно гаражи строить решается с учетом мнения жителей. На выбор могут быть предложены разные типы: холодный или теплый, продуваемый, манежный или боксовый.

В себестоимость гаража включаются предпроектные, проектные и строительно-монтажные работы, а также процент бюджетного кредита. Кроме этого, не нужно забывать и о стоимости строительных материалов, цены на которые постоянно растут. Полная стоимость определяется после составления и утверждения всей сметной документации, однако в любом случае она ниже.

Особенно остро вопрос с гаражным строительством стоит в центре города. Машины как проживающих здесь граждан, так и приезжающих на работу обеспечены гаражами всего на 20-30 процентов. А это значит, что подавляющее большинство автомобилей преграждает либо пешеходные дороги, либо затрудняет и без того непростой проезд транспорта днем.
Сейчас все офисные здания, возводимые в центре, должны иметь подземные парковки. Однако это только частично решает проблему. К 2007 году около 60 % всех машин в центре должны быть обеспечены автостоянками.

Центральный вопрос

Уже в конце июня должна быть введена в эксплуатацию первоочередная перехватывающая встроенная автостоянка на пл. Гагарина на 638 машино-мест. Подбираются участки для гаражей над тоннелями Садового кольца, сейчас по четырем из них ведется разработка документации.

Эта проблема будет решаться за счет строительства подземных гаражей. Участки под Бульварным кольцом, Тверской, центральными площадями сейчас находятся на стадии проработки. Всего подземки предложат около 15 000 машино-мест.

Борис Феликсович, с момента аварии в Московской энергосистеме прошел год. Были ли за это время сделаны какие-то новые выводы о причинах аварии?

Увеличение строительства объясняется резко увеличившимися потребностями и поддерживается ужесточенными нормами гаражного строительства, которые предполагают наличие 330 машино-мест на тысячу граждан (в отличие от предыдущей нормы 210 машино-мест). Всего в рамках целевой программы 2005 2007 года в Москве планируется сдать 330 тысяч машино-мест, что составляет более шести миллионов кв. м площади.
Технический директор РАО ЕЭС России Борис Вайнзихер в годовщину энергоаварии в Москве рассказал корреспонденту НГ о том, что энергохолдинг предпринимает сегодня, чтобы не допустить повторения прошлогодних событий.

Глубинная причина произошедшего отставание энергосистемы от потребителей. Потребности в электроэнергии в Москве в последние годы увеличились, стало меньше промышленности, и резко выросло электропотребление бытового сектора, а система осталась неизменной с советских времен.

Выводы комиссии были представлены летом прошлого года, они размещены на сайте РАО ЕЭС России. По оценке специалистов, авария произошла в результате совпадения ряда негативных факторов, которые по отдельности не привели бы к последствиям такого масштаба. Возгорание трансформатора на подстанции Чагино и отключение подстанции, серия коротких замыканий на сетях из-за жары, утренний пик электропотребления это привело к перегрузке оборудования и каскадному отключению потребителей.

Дефицита мощности по стране в целом нет и сейчас. Но важно наличие резервов. Например, зимой 1978/79 года Московской энергосистеме при максимуме потребления в столице 11 000 МВт отключения промышленности превышали 1000 МВт. После 1990 года начался экономический спад, электропотребление снизилось. В течение 10 лет энергосистема работала с избытком мощности, который покрывал возможные сбои в эксплуатации. К 2005 году резервы по генерации и по сетям были исчерпаны. К тому же большинство оборудования устарело. Трансформатор, сгоревший на подстанции Чагино, был 1958 года выпуска.

Уже тогда в стране был дефицит энергомощностей?

Еще в прошлом году мы начали реализацию программы повышения надежности Московской энергосистемы. Идут работы по увеличению трансформаторной мощности подстанций Московского кольца 500 кВ. Сейчас энергобаланс складывается таким образом: 13 500 МВт мощность электростанций столичного региона, а еще 2500 поступает извне. С учетом необходимости иметь резервы мощности этого теперь недостаточно в холода пик нагрузки на энергосистему превысил 16 000 МВт. За счет модернизации подстанций Московского кольца в ближайшие два года их пропускная способность увеличится еще на 3500 МВА. В первую очередь будет проведена реконструкция подстанций Чагино, Очаково, Бескудниково. В течение двух лет будет завершено строительство крупной подстанции Западная в Подмосковье.

Прошлогодняя авария ясно показала, что Московская энергосистема нуждается в модернизации. Что сделано за прошедшее время?

В части генерации строятся два новых энергоблока по 450 МВт на ТЭЦ-27 и ТЭЦ-21 Мосэнерго. В этом году будет развернуто строительство новых блоков на ТЭЦ-26 и на ТЭЦ-2 Начато сооружение нового блока на Каширской ГРЭС, которая также работает на Москву. Первый ток этих электростанций столица получит уже в 2007 году. К зиме 2006/07 года мы запустим несколько мобильных газотурбинных электростанций. Это ГТУ небольшой мощности, но они позволят нам ликвидировать локальный дефицит в тех районах, где он может спровоцировать сетевую аварию.

Строительство распределительного устройства на 110 кВ на подстанции Белый Раст будет закончено к этой зиме. Это позволит разгрузить сети на северо-западе Москвы именно в той зоне, где этой зимой вводились ограничения.

Как относятся к этим планам московские власти?

Вообще эта программа абсолютно конкретна. В ней скрупулезно прописаны все линии электропередачи, которые будут сооружены в столице. За непоэтичными строками вроде ввод второй цепи линии ТЭЦ-26 ПС Ясенево с заменой провода стоит надежность энергоснабжения конкретных микрорайонов и живущих в них людей.

Из каких источников финансируется программа первоочередных мероприятий по Москве?

Мы реализуем эту программу, сотрудничая с правительствами Москвы и Московской области. Надо отдать должное, после майской аварии и особенно при прохождении пика нагрузки в январские холода мы встретили полное понимание и поддержку властей насчет планов повышения устойчивости столичной энергосистемы. Сейчас подготовлена сводная инвестиционная программа, которая объединила планы РАО ЕЭС России, планы правительства Москвы и Московской области. Важно работать вместе, ведь нужно определить не только перечень объектов, но и источники финансирования. В нынешних условиях государственного регулирования энергетики они во многом зависят от местных властей, например, в части тарифов.

В стране есть другие энергодефицитные регионы?

Стоимость работ по Московской энергосистеме оценивается в 400 млрд. руб., в том числе 250 млрд. руб. по объектам РАО. Источников несколько, в том числе тарифы на электроэнергию. Но чтобы не допустить их роста, нужно задействовать другие механизмы. Будут использованы также собственные средства компании и кредиты. Распределительные сети, помимо тарифа, могут строиться за счет платы за присоединение к сети. Именно этот механизм мы считаем основным источником ликвидации локальных дефицитов мощности электрической сети. Если говорить о вводе электростанций, то тут расчет идет на проведение допэмиссий акций генерирующих компаний, в том числе и Мосэнерго.

Зимний пик нагрузки непросто прошла и энергосистема Петербурга. Что делает РАО ЕЭС для повышения ее надежности?

Правильней называть их регионами пиковых нагрузок они сталкиваются с дефицитом мощностей в период максимального электропотребления. Этой зимой в 14 энергосистемах пик потребления превысил уровень 1990 года. Среди них Санкт-Петербург, Калининград, Краснодарский край и другие. Или, скажем, Тюменский регион, где пик потребления электроэнергии по сравнению с 1990 годом превышен на 15%. Сбои здесь опаснее, чем в Москве, они могут привести к остановке предприятий нефте- и газодобычи, а это отразится на стране в целом. Здесь предусмотрено в первую очередь сетевое строительство, сооружение новых подстанций, а также строительство двух блоков по 800 МВт на Нижневартовской ГРЭС и Сургутской ГРЭС-

Какие уроки извлекли энергетики из прошлогодней аварии?

В Питере активно ведется строительство электростанций. Запущен энергоблок на Правобережной ТЭЦ, к зиме введем второй блок Северо-Западной ТЭЦ мощностью 450 МВт. Это решает проблему дефицита генерирующих мощностей в регионе на ближайшие годы. Также предусмотрен большой объем сетевого строительства. Одна из главных задач сооружение кольца высоковольтных ЛЭП вокруг Петербурга. Ведь в отличие от Москвы кольцо разомкнуто из-за Финского залива. По дну залива будет проложен кабель, который свяжет Ленинградскую АЭС с Зеленогорском. В ближайших планах - модернизация старых подстанций. Например, подстанция Восточная, опорная для города, будет кардинально реконструирована.



Надежность энергосистемы становится ключевым фактором оценки работы генеральных директоров энергокомпаний. Это происходит не только из-за московской аварии, хотя выводы, которые мы сделали из майских событий, позволили нам лучше подготовиться к зиме. Московская энергосистема успешно прошла пик нагрузки в январские холода во многом благодаря тому, что мы добились максимальной координации действий диспетчеров, генерирующих и сетевых компаний. Мы заранее согласовали с московскими властями порядок действий в пик нагрузки, в том числе и по введению временных ограничений подачи электроэнергии промышленным потребителям. Это позволило обеспечить бесперебойное энергоснабжение населения, социальных и жизнеообеспечивающих объектов, избежать аварийных отключений. Не исключено, что к этой практике придется прибегнуть и грядущей зимой. Но уже с 2007 года, я надеюсь, Москва об ограничениях забудет.



Главная --> Публикации