Главная --> Публикации --> На месте аквапарка построят оздоровительный центр Пресс-конференция в. ресина в центральном доме журналиста 13 февраля 2006 г. При купле-продаже будьте на страже! "минск" снесут осенью Инвестиции в растущий рынок недвижимости

Как только российские граждане получили реальную возможность покупать недвижимость за границей, самой востребованной в этом смысле страной стал Кипр. На то были две абсолютно независимые причины. Первая из них - совершенно уникальный климат, вторая - статус оффшорной зоны. Вторая причина, как известно, ныне уже неактуальна: в 2004 году Кипр вступил в Евросоюз, и об оффшорном статусе пришлось забыть, хотя налоговое законодательство на Кипре остается самым мягким в Европе. Каковы реалии для сегодняшнего потенциального покупателя недвижимости на Кипре? С этим вопросом мы обратились к директору московского представительства кипрской строительной компании CYBARCO Ltd. Александру Шадрову.

...если эти сотки - на Кипре

Вступление Кипра в ЕС спровоцировало резкий рост цен на кипрскую недвижимость, причем рост этот начался еще до вступления. По словам А. Шадрова, за период с 2002 по 2004 год цены выросли в два раза. Сейчас относительное затишье - цены растут в среднем на 10-15% в год, но в 2008 году (в связи с переходом Кипра на общеевропейскую валюту) аналитики предсказывают очередной скачок цен.

Цены

Шесть соток для обеспеченного российского человека - это непривычно и даже навевает воспоминания о советском прошлом. Но на Кипре эти установки приходится менять, ибо земля на побережье заканчивается, участки выкупаются крупными строительными компаниями и, естественно, эти компании намерены использовать купленную землю, что называется, по максимуму. Так что шикарная вилла в 250 кв. метров, расположенная на участке 12-15 соток, стоит около 1 миллиона долларов.

Сегодня минимальная цена объекта кипрской недвижимости - около 100 тысяч долларов. За эти деньги можно купить квартиру с одной спальней площадью 45 кв. метров в кондоминиуме, прямо на берегу моря. Если же вы хотите иметь отдельный домик, то цена резко возрастает: земля на Кипре очень дорогая, так как наиболее привлекательные районы острова интенсивно застраиваются. Двухэтажная вилла общей площадью около 150 кв. метров, с индивидуальным бассейном на участке 3-6 соток обойдется вам примерно в полмиллиона долларов.

А.Шадров заметил также, что правила землепользования на Кипре соблюдаются прямо-таки с маниакальной строгостью. Для нас это непривычно, так как в России они тоже есть, и тоже достаточно строгие, но в реальности их мало кто соблюдает. Это в Подмосковье на Рублевке можно поставить четырехметровый забор и делать за ним, что в голову взбредет.

Законы принято соблюдать

Расходы

На Кипре этого быть не может. Если на данном участке предписано, что общая площадь здания должна занимать не более 10% от площади земли, значит, так и будет. Госкомиссия там принимает объекты очень придирчиво, и при нарушениях правил у вас будут весьма серьезные неприятности. Впрочем, если вы имеете дело с крупной строительной компанией, такой как CYBARCO Ltd., то это уже не ваша забота: строительные компании правила застройки соблюдают истово, ибо лишиться лицензии категорически не хотят.

Насколько сложно получить кипрский вид на жительство? Для этого необходимо выполнить два условия: иметь недвижимость и счет в кипрском банке, на котором лежат по 14 тыс. долларов на каждого члена семьи. Впрочем, А. Шадров заметил, что цифра эта отнюдь не окончательная, и, скажем, если у вас официально зарегистрированная семья с маленьким ребенком, то вам может хватить и 25 тысяч долларов. Здесь все - на усмотрение местных иммиграционных властей, и интересует их только то, что вам будет на что жить, если вы собираетесь проживать на Кипре постоянно. Если вы собираетесь приезжать только в отпуск, то вид на жительство иметь не обязательно. Наличие недвижимости позволяет легко получать многократную годовую визу, дающую право на пребывание в стране каждый раз по три месяца.

Теперь о налогах, а также о том, сколько стоит на Кипре жизнь и коммунальное обслуживание. По мнению А.Шадрова, налогообложение на острове вполне лояльное. К примеру, имея вышеупомянутую квартиру за 100-150 тыс., вы будете платить государству около 300 долларов налогов в год. Коммунальные услуги стоят дороже, чем в Москве: в год на такую квартирку придется затратить 1200-1500 долларов. А стоимость жизни на Кипре вряд ли шокирует москвичей -цены примерно московские.

С работой для российских граждан - сложно, и связано это во многом со вступлением Кипра в Евросоюз, ибо кипрские законы, естественно, подтягиваются сегодня к общеевропейским. Известно, что когда Евросоюз формировался, многие аналитики сильно опасались неуправляемой миграции из новых членов ЕС. Их опасения оказались беспочвенными: та активная часть населения из бедных стран, которая хотела уехать на Запад, - уже давно уехала, используя хотя бы минимальные возможности, которые периодически возникали. Остальные остались работать на родине - им так комфортнее. Сейчас в разных странах ЕС постепенно происходит либерализация рынка труда.

Доходы

Реально ли открыть на Кипре свой бизнес (известно, что в той же Испании российские граждане весьма успешно владеют барами, ресторанами и маленькими гостиницами)? Реально, но сложно, ибо Испания - очень большая, а Кипр - маленький, и там все давным-давно схвачено местными жителями - конкуренция весьма серьезная. Кроме того, для ведения бизнеса в наиболее прибыльных отраслях экономики необходимо получить государственную лицензию и выполнить определенные условия по инвестициям.

Процент легальной иностранной рабочей силы подсчитан по всем странам ЕС, и он очень низкий. Те, кто сейчас руководит политикой ЕС, хотят, чтобы европейцы стали друг другу ближе. К сожалению, к России эта политика не относится. Но если вы действительно хороший специалист и к тому же активный человек, легально работать на Кипре или просто иметь там свой бизнес, - вполне реально. Для этого фирма, которая хочет иметь с вами дело, должна получить на вас лицензию.

На Кипре все спокойно

Доход можно получать и от сдачи недвижимости в аренду. Безусловно, это лучше делать не самому, а с помощью управляющей компании. Такие компании есть у каждого серьезного застройщика. А.Шадров рассказывает, что курортная недвижимость позволяет получать гарантированный доход 7-8% в год, а городская - около 5%, что с учетом роста цен на недвижимость делает инвестиции в нее весьма прибыльными.

Страна островов

И последнее. Как известно, греки-киприоты пока отвергли идею объединения, но на данный момент и здесь происходит сближение позиций, так что каких-либо отрицательных политических моментов покупателю опасаться нечего. Впрочем, как заметил А.Шадров, за все последние годы политические процессы на обывателях никак не отражались: политики занимались своими делами, а население и бизнесмены - своими.
В Греции, как известно, есть все. И Олимп, и проживающие там боги, и оливковые рощи, помнящие пение Орфея, и золотое руно, превратившееся в многочисленные магазины шуб, и море, по которому когда-то ходили аргонавты и которое сейчас бороздят яхты. Конечно, там есть и недвижимость, которую вполне можно купить, не будучи греком.

Лететь до этой мифологии из Москвы всего 3 часа. Почти все население Греции - православные христиане. В Греции средиземноморский климат и 300 солнечных дней в году. Самое интересное, что при бюджете, сопоставимым с ценой садового домика в ближайшем Подмосковье, можно присмотреть домик или квартиру в Греции, что мы и сделаем.

По статистике Греция входит в число самых посещаемых стран Европы. Большая часть границ страны проходит по морю. Самой западной точкой является остров Корфу, южной - остров Крит, восточной - небольшой остров Кастелоризон. Примерно пятая часть территории - острова, между которыми плавали герои Одиссеи. Островов около 2000: было, где поселиться и коварным Амазонкам, и Сиренам, и Циклопам, и прочим героям древнегреческих мифов.

Недвижимость в Греции могут купить как граждане стран, входящих в ЕС, так и прочие жители Земли. Ограничение касается приграничных зон: там иностранцу тоже можно купить недвижимость, но только после официального разрешения бдительных властей. Таких зон хоть отбавляй: страна маленькая - куда ни пойди, кругом граница. Кроме того, есть ограничения, введенные с целью защиты природы и археологических памятников, которые действуют в отношении и греческих, и иностранных граждан. Так, запрещается разделять лесной массив между собственниками, возводя ограждения, или передавать в собственность части лесного массива третьим лицам. Кроме того, не разрешается приобретать в собственность береговую линию и прибрежную зону, а также строить на участках, расположенных в природных заповедниках. Нельзя приобретать недвижимость, расположенную на охраняемой археологической территории, там также не разрешено строительство.

Запретные зоны

Вместо риэлтора - адвокат

На участках, прилегающих к морю, строительство должно осуществляться не ближе минимального расстояния до моря. Последнее ограничение нам близко и понятно - прибрежная зона и для нас священная корова - вспомним незавидную судьбу снесенной деревни Пятница и угрозы замглавы Росприроднадзора Олега Митволя снести еще что-нибудь...

Греческие адвокаты не только представляют каждую из сторон, подписывающих договор, но и составляют его проект и предоставляют все необходимые юридические консультации. Однако самое главное состоит в том, что в большинстве случаев недвижимость еще не внесена в систему Земельного кадастра, и адвокат покупателя должен произвести фактическую проверку в Реестре недвижимости и, во-первых, убедиться, что продавец действительно является полноправным собственником продаваемого объекта недвижимости. Неопределенность греческого законодательства и системы Реестра недвижимости привели к тому, что на практике необходимо проверить юридическую историю объекта недвижимости за последние 20 лет. Если продавец владел недвижимостью добросовестно на протяжении последних 20 лет, то он автоматически является полноправным собственником.

Чтобы разобраться, не попадает ли присмотренный вами дом на какую-нибудь из запретных зон, разумнее всего обратиться к местному адвокату, который точно лучше вас разбирается в греческом Земельном реестре или Реестре недвижимости. Впрочем, адвокат вам понадобится в любом случае - греческое законодательство требует его присутствия при нотариальном оформлении сделки, если кадастровая стоимость приобретаемой недвижимости превышает 29347,03 евро для Аттики, или 11738, 81 евро для остальных регионов. Даже если стоимость меньше, нанять адвоката рекомендуется, потому что именно он станет гарантом чистоты и процедурной правильности оформления подобной сделки.

Во-вторых, адвокат должен также убедиться, что недвижимость ничем не обременена (не заложена, и т.д.) и свободна от претензий. Далее адвокату необходимо выяснить, имеются ли законные разрешения на произведенные строительные работы и оплачены ли продавцом все причитающиеся налоги на недвижимость. Адвокат также зачастую играет решающую роль в успешном проведении переговоров между сторонами сделки.

Специалист широкого профиля

Адвокатский гонорар должен быть уплачен до удостоверения договора нотариусом, 35% от суммы гонорара удерживается соответствующей Коллегией адвокатов.

Естественно, за этот набор услуг нужно платить. Греческий Кодекс адвокатов определяет сумму минимального вознаграждения адвокатов. Если стоимость продаваемой недвижимости до 44 тыс. евро, минимальный гонорар адвоката составляет 1%, если от 44021 до 1467 тыс. евро - 0,5%, свыше этой суммы - 0,4% от суммы сделки.

Регистрация по-гречески

Следует отметить, что вышеуказанный гонорар покрывает только услуги по составлению проекта контракта и обязательное присутствие адвоката в процессе его подписания, но не фактическую и юридическую проверку, которая требуется в каждом деле в зависимости от его особенностей и сложности.

После того как вы убедились, что документация у вашего будущего дома в порядке, что на выбранном земельном участке археологическая служба не обнаружила могил Эдипа или свитков судеб, написанных мойрами, а с продавцом вы договорились об окончательной цене, адвокат передает документацию в руки нотариуса.

При выборе дома желательно участие или хотя бы консультация инженера. Инженеров привлекают тогда, когда возникают сомнения относительно возможности получения строительной лицензии, если вы приобретаете земельный участок под строительство. Также инженер может подтвердить границы участка, либо сверить их с нотариальными документами. Он же знакомит вас с местными законами и ограничениями, которые могут касаться архитектурных особенностей будущего дома, допустимой высоты постройки, ограничений по его метражу.

Лучше, чем оффшор

После подписания документа всеми сторонами (продавец, покупатель, нотариус, адвокаты и т.д.) документ должен быть как можно скорее передан в соответствующий земельный реестр для его архивирования. Это важный этап процедуры, поскольку недвижимость переходит во владение покупателя с момента регистрации акта в соответствующем земельном реестре.

Необходимо иметь в виду, что в отношении недвижимости уплачивается только один налог - на приобретение недвижимости. Налоги на владение недвижимостью законодательством не предусмотрены. Таким образом, заплатив налог при покупке, вы сможете все последующие годы спокойно жить в своем доме или квартире, не уплачивая других налогов. Для россиян, которые не любят портить себе настроение регулярной уплатой налогов, Греция - идеальная страна: купил входной билет - и живи на здоровье. Правда, если вы решили получать доход от своей недвижимости (например, сдать в аренду), то налоги с полученных доходов вам все же придется заплатить.

Помимо стоимости дома и услуг адвоката и инженера, придется заплатить за саму регистрацию и налоги. В настоящее время стоимость регистрации составляет 0, 475% от стоимости объекта недвижимости. Расходы оплачиваются покупателем. Однако по соглашению сторон возможно иначе распределить оплату этих расходов между сторонами. Налоги, связанные с передачей недвижимости в собственность другим лицам, тоже уплачиваются покупателем. Налог на приобретение недвижимости колеблется от 9 до 11%, и уплачивается перед подписанием нотариального контракта по передаче собственности.

Полной неожиданностью для столичного рынка недвижимости стала продажа Еленой Батуриной практически половины активов компании Интеко. В апреле за $800 млн она продала владельцу Евроцемент груп Филарету Гальчеву все цементные заводы (Осколцемент, Пикалевский цемент, Подгоренский цементник, Белгородский цемент, Краматорский цементный комбинат и миноритарные пакеты в Жигулевских стройматериалах и Ульяновскцементе). В Интеко объясняли свое решение выгодным предложением со стороны покупателя, которое, по мнению некоторых участников рынка, почти в два раза превысило реальную стоимость этих компаний. На самом деле с 2002 г., когда в эту отрасль почти одновременно зашли Гальчев и Батурина, цены на цемент практически не росли. Конкуренция была страшнейшая, цена держалась на грани нулевой рентабельности, и каждый ждал, кто сдастся первым, рассказывал сотрудник Евроцемент груп. Сдалась Батурина. Но в итоге Гальчеву, на которого пошли войной строители и Федеральная антимонопольная служба, сейчас приходится гораздо труднее.

Расстановка сил на столичном рынке недвижимости меняется компании с административным ресурсом сдают свои позиции, а на смену им приходят крупные финансово-промышленные группы. Иллюстрацией этому служат две сделки, произошедшие на столичном рынке недвижимости в этом году. Супруга московского градоначальника Елена Батурина продала цементные заводы и ДСК-3, а глава Базэла Олег Дерипаска стал владельцем холдинга, который строит примерно 15% столичной недвижимости.

Специфика ее бизнеса высокодоходные инвестиции. Когда квартиры уходили как пирожки и были сверхприбыли и сверхобороты, панельное домостроение вполне вписывалось в стратегию Интеко. Когда же конъюнктура изменилась, Батурина изменила свой портфель, чтобы потом заработать сумасшедшие деньги на ценных бумагах, рассуждает глава корпорации S. Holding Алексей Шепель. Свободный капитал Батурина пристроила быстро, купив на $470 млн акции Газпрома и Сбербанка. За год акции Сбербанка выросли в цене в 2,7 раза, до $1310 за штуку, а Газпрома в 2,5 раза, до 194 руб.

Всего через три месяца после сделки с Евроцемент груп Елена Батурина продала группе ПИК за $300 млн специализирующийся на панельном домостроении ДСК- Вместе с производственными мощностями покупатель получил и инвестиционные проекты Интеко около 1 млн кв. м жилья. Мы считаем, что панельный рынок в Москве сужается, объяснил тогда вице-президент Интеко Олег Солощанский. Доля панельного домостроения действительно уменьшается, а свободных площадок под застройку в Москве практически не осталось. Подмосковье же, куда устремились московские строители, для супруги столичного мэра осталось закрытым. В компании подчеркивали, что продали ДСК-3, так как планируют сосредоточиться на монолитном домостроении и коммерческой недвижимости.

Дерипаска не просто вошел в строительный бизнес как стратегический инвестор. Он приобрел активы заводов, которые могут производить и панельные, и монолитные дома. Их можно без потерь закрывать или выводить и получать участки земли или для строительства, или для продажи. Здесь сработала психология и рейдера, и стратега, считает Шепель.

А в это время в Москве стали известны детали еще одной крупной сделки: Олег Дерипаска стал владельцем строительно-промышленной корпорации (СПК) Развитие. Сначала офис СПК, в который входят компании Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой, штурмом взяли 200 рейдеров. Руководство компании обвинило в захвате депутата Госдумы Сулеймана Керимова. Чиновники из мэрии не встали на сторону Развития, припомнив его владельцу Александру Воронину то, что он в свое время вывел эти компании из собственности города. По данным источника в мэрии, Керимову СПК обошлось менее чем в $50 млн, а продал он их Дерипаске за $200-250 млн.

ЗАО Интеко, 99% акций которого принадлежит Елене Батуриной, 1% ее брату Виктору, специализируется на строительстве, производстве изделий из пластмассы, сельском хозяйстве. В 2004 г. оборот компании составил около $1 млрд. Компания Базовый элемент была основана в 2001 г. для управления активами Олега промавто, Евросибэнерго, Континенталь-Менеджмент, Ингосстрах, АКБ Союз, Союзметаллресурс, Авиалинии Кубани и др. Базэл оценивается в $12 млрд.

Коммерческий директор компании КВ Инжиниринг Игорь Колодеев называет сделку диверсифицированными вложениями крупного российского капитала в московскую недвижимость. Правда, что делать с этими активами дальше, Дерипаска до сих пор не решил и пока обратился за консультациями к девелоперам из Конти. Впрочем, участники рынка утверждают, что алюминиевый магнат при случае не прочь переуступить строительные компании за определенную сумму.

Казалось бы, как обращаться с собственным жилищем, мы прекрасно знаем с пеленок. Однако о многих своих обязанностях (и что не менее важно - правах) жильца мы даже не подозреваем.


Правительство утвердило разработанные минрегионом Правила пользования жилыми помещениями. Этот документ, четко определивший права и обязанности жильцов, публикует сегодня Российская газета.

Каким? Сначала - о самом простом. О правилах общежития. Ясно, что хотя мой дом - моя крепость, забывать о соседях нельзя.

Это в старых, утвержденных два десятка лет назад правилах, нас активно призывали соблюдать правила социалистического общежития. Но жизнь стала другой, жилье для большинства - собственным (в стране приватизировано, по данным минрегиона, 76 процентов жилья). Соответственно, и взаимоотношения владельцев жилья и арендаторов или нанимателей тоже не могли не поменяться. Переписать правила пользования жильем заставил и новый Жилищный кодекс - в 17-й статье закона четко указано, что и собственники, и наниматели жилых метров должны жить по правилам.

Вне зависимости от того, в муниципальной квартире вы живете или собственной, вы должны поддерживать надлежащее состояние и самой квартиры, и помещений общего пользования. Текущий ремонт своих метров - тоже обязанность жильца. Как пояснила РГ директор административно-правового департамента министерства Ирина Теркина, в прежних правилах эти обязанности тоже лежали на нанимателях и даже были расписаны более детально. Например, жильца обязывали белить потолок, оклеивать обоями или красить стены, приводить в порядок оконные рамы и двери и даже менять при необходимости батареи. Если бы правила выполнялись всеми - и муниципалитетами, и жильцами, - сегодня мы бы имели куда более сохранный жилой фонд,- констатировала Ирина Теркина.

Нужно соблюдать их права и законные интересы.

Что касается прав жильцов, то они и по новому Жилищному кодексу, и соответственно по публикуемым сегодня Правилам заметно расширились.

Теперь от излишнего диктата в документе решено было отказаться, главное, чтобы он исполнялся по сути.

Новый документ, отменивший давным-давно устаревший, в этом отношении куда лояльней. В нем прямо написано, что в квартире можно не только жить, но и работать (осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность), если, конечно, это не мешает другим жильцам. Кроме того, и наниматели, и владельцы жилья могут дополнительно заработать, сдавая либо часть, либо даже все помещение (в случае временного выезда) в поднаем. Правда, наниматели должны заручиться при этом письменным согласием наймодателя.

Например, старые правила, по словам Теркиной, не просто запрещали какую-либо профессиональную деятельность на дому, а прямо-таки клеймили таких нарушителей закона: индивидуальное предпринимательство приравнивалось к деятельности, преследующей личные и корыстные цели.

Мы не должны платить за лифт, если он не работает, и за тепло, если батареи не греют, - говорит Ирина Теркина. - Чтобы не переплачивать за воду, можно - и нужно - поставить счетчик. Нам всем стоит научиться читать законы и подзаконные акты. А чтобы они соблюдались, предусмотрены определенные правовые механизмы, которыми, впрочем, тоже нужно учиться владеть.

Еще один важный момент - это право нанимателя жилплощади требовать от наймодателя (например, муниципалитета, если речь идет о муниципальном жилье) своевременного капремонта, участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Таким образом, возможная ответственность зависит в каждом конкретном случае от того, каким было нарушение и к каким последствиям привело.

Кстати, последний раздел документа как раз и предусматривает ответственность за несоблюдение Правил пользования жилым помещением в соответствии с законодательством.



Главная --> Публикации