Главная --> Публикации --> Четвертого ноября москва поедет по третьему кольцу без пробок Леннарт дальгрен: "на западе люди меняют домашнюю обстановку по прихоти, а в россии - по необходимости" Ржд строит склады по всей стране Жилье уходит в область, инвестор тоже Счастье в кредит

После нескольких лет апробации различных схем поглощения предприятий в Москве, рейдеры остановились на самой простой: не оставлять недовольных. Наглядным примером недавно стала смена собственника и плавный вывод завода ОАО "Биофизическая аппаратура". Руководство предприятия не имеет никаких претензий к новому собственнику и без каких-либо претензий переезжает на другое место. На этой неделе здесь начнется реконструкция заводских зданий, которые впоследствии станут частью бизнес-парка площадью около 15 тыс. кв. м.

Еще одним деловым районом становятся окрестности метро "Дмитровская" В районе Бутырки уже работают бизнес-центры "Новодмитровский" и "Дмитровка", рядом с которыми уже ведутся работы в корпусах завода "Знамя". Еще один офисный центр на 8 тыс. кв. м будет построен на территории завода "Биофизическая аппаратура" (БФА) на Бутырской улице, который выводит с занимаемой территории малоизвестная на рынке компания "Дмитровский".

Освободившиеся площади с земельным участком величиной 1 га будут использованы для создания современного бизнес-парка. Первую очередь - офисный центр класса В+ общей площадью 8 тыс. кв. м (ул. Бутырская, 76, стр. 1) - планируется ввести в эксплуатацию в начале 2006 года.

О том, что на территории завода по производству медицинского оборудования БФА появится новый бизнес-парк "Бизнесу" рассказал директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Вячеслав Аксенов. Эту же информацию подтвердил сотрудник отдела маркетинга завода Евгений Смирнов. По его словам, недавно на БФА сменился собственник и предприятие переезжает на новое место, но сохраняет производство. Он также отметил, что руководство завода приветствует это решение и не имеет никаких претензий к покупателю.

Никто из опрошенных "Бизнесом" участников рынка недвижимости никогда не слышал о компании "Дмитровский". Подробности покупки выяснить не удалось, однако, как сообщили в БФА, новый собственникза возможность получить этот участок нашел и передал предприятию новую площадку.

По оценкам Евгения Якубовского, генерального директора УК "Новая площадь property management", стоимость реконструкции этого объекта оценивается в $400-500 за квадратный метр, что в общем объеме составит около $7-8 млн.

По словам Вячеслава Аксенова, место расположения бизнес-парка очень удачно. "Соседнее здание - бизнес-центр "Новодмитровский", в котором расположены офисы компаний "Билайн" и "Главбух" (ул. Б. Новодмитровская, 23).

По словам Романа Большакова, руководителя группы маркетинга и экономики "Велес Капитал девелопмент", основным препятствием для перевода предприятий является именно стоимость самой передислокации, в первую очередь подбор участка и выкуп прав на землю. "И только затем в числе возможных проблем значатся строительство нового производственного здания, демонтаж и монтаж оборудования",- говорит он.

Однако случай этот, скорее всего, так и останется единичным. Большинство землепользователей-арендаторов, которые пожелают выкупить землю в собственность, рискуют столкнуться с противодействием со стороны московских властей. Позиция последних категорична — основной формой землепользования должна оставаться аренда участков. Главный аргумент: земля — это существенный источник доходов в столичную казну, и не в интересах города продавать ее в частные руки. Тем более, по правилам расчета выкупной цены, которые установлены в Земельном кодексе.

Напротив расположен офисный центр "Дмитровка" (ул. Б. Новодмитровская, 14). Рядом проводится реконструкция завода "Знамя", в одном из корпусов которого будет открыт гипермаркет "Седьмой континент". Все эти факторы позволяют говорить о появлении в районе метро "Дмитровская" нового делового квартала",- подчеркивает Аксенов.
Недавно одно из московских предприятий получило разрешение выкупить в собственность земельный участок, на котором оно расположено. Таким образом, впервые в Москве была применена норма Земельного кодекса, согласно которой собственникам предприятий предоставлено право выбора — либо выкупать землю, либо заключать договор аренды.

По мнению А.Макдоналд, законопроект «О землепользовании и застройке в г. Москве» содержит много расплывчатых и противоречивых положений. Так, в соответствии с московским законодательством арендатор может передать в субаренду арендованный у Москвы земельный участок только с ведома столичных органов власти. Однако это положение противоречит нормам Земельного кодекса РФ, в котором установлено: если земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, переданы в аренду на срок, превышающий пять лет, никакого согласия собственника на передачу земли в субаренду не требуется. Арендатор обязан только уведомить город о своих намерениях, после чего вправе распоряжаться землей исходя из соображений экономической целесообразности.

Желание оставить договор аренды в качестве основной формы землепользования зафиксировано и в разработанном московскими чиновниками городском Законе «О землепользовании и застройке». Однако, по мнению партнера компании «Саланс» Анны Макдоналд, этот документ так и не снял все противоречия между московским и федеральным законодательством в области регулирования земельных отношений. Выступая на конференции «Московская недвижимость: новые инвестиционные возможности», она отметила, что существующие разногласия очень мешают инвесторам, которым нужны четко установленные правила игры. Конференция была организована газетой «The Moscow Times», компанией «Саланс» и была посвящена особенностям имущественно-земельного законодательства, а также практике реализации инвестиционных проектов на столичном рынке коммерческой недвижимости.

Кроме того, существенно повышает риски инвесторов положение Закона «О землепользовании и застройке», устанавливающее основания для отмены решения о предоставлении земельного участка в аренду. В частности, если договор аренды земли не зарегистрирован в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество в срок, установленный решением о предоставлении земельного участка в аренду, то это решение может быть отменено. То есть, фактически инвестор может остаться «с носом» из-за любой задержки в регистрации договора, которая может возникнуть и не по его вине.

А вот другая нестыковка, осложняющая жизнь инвесторам. Земельный кодекс содержит понятие «зонирование» — то есть, широкое определение того, что должна собой представлять каждая отдельно взятая территория города, постройки какого функционального назначения могут быть расположены на ней. В московских же нормативных актах продолжает фигурировать понятие «акт разрешенного использования». Этим документом устанавливается целевое назначение земельного участка для конкретного арендатора. И если вдруг по каким-то причинам инвестор посчитает целесообразным изменить целевое назначение земли и построить какой-нибудь иной объект, ему придется повторно проходить все согласовательные процедуры и вносить изменения в документацию. А это не только ограничение свободы маневра, но и дополнительные издержки.

После двух лет борьбы нескольких компаний у завода "Лопастные гидравлические машины" на Большой Татарской улице появился владелец. Компания "Легион-девелопмент" получила завод, а вместе с ним и проект строительства на его территории около 100 тыс. кв. м площадей различного назначения.

Также законодатели обошли вниманием нюанс, чрезвычайно важный для любого инвестора: порядок выплаты компенсаций в случае изъятия земельного участка. Соответствующих норм проект закона не содержит. «Поэтому на практике получить компенсацию в случае изъятия земельного участка, взыскав деньги из московского бюджета, будет чрезвычайно трудно», — отметила А.Макдоналд.

В ноябре 2003 года правительство Москвы выпустило постановление №960-ПП, согласно которому ОАО ЛГМ (завод "Лопастные гидравлические машины") должен быть перебазирован к 2006 году с Большой Татарской улицы, д. 1

Реализация столь масштабного проекта в Замоскворечье принесет девелоперу как минимум $500 млн. На рынке говорят, что "Легион" - совместное предприятие мажоритарного акционера "Росгосстраха" Данила Хачатурова и выходцев из БИН-банка.

Поглотив ОАО, можно было легко "войти в проект", что не осталось незамеченным участниками как рынка недвижимости, так и рынка слияний-поглощений. Весной 2004 года скупку акций ОАО ЛГМ у трудового коллектива начали некоторые ООО, которые руководство ОАО связывало с вице-президентом компании "Строймонтаж" (ныне называется Mirax) Алексеем Адикаевым - им удалось консолидировать около 30% акций ЛГМ.

Площадь территории завода составляет 3,5 га, и на ней, как следует из документа, должно было появиться 100 тыс. кв. м различных площадей (в основном жилых). При этом функции инвестора-заказчика проекта были возложены на ОАО ЛГМ.

В свою очередь менеджмент предприятия также начал консолидировать акции предприятия, аккумулировав к весне 2004 года около 30%.

В компании Mirax отказались от комментариев.

Конфликт вокруг ОАО был прекращен только после прихода в проект нового участника- компании "Легион-девелопмент", которая весной 2004 года должна была стать соинвестором проекта. Примерно тогда же появилась и четвертая заинтересованная сторона - компания "КВ-инжиниринг".

Кроме того, руководители ЛГМ обратились за помощью к другим заинтересованным сторонам.

"Мы на выгодных условиях переуступили свою долю в проекте в мае 2005 года, имея на момент выхода около 30% акций завода. Насколько нам известно, Mirax вышелиз проекта в то же время, имея даже чуть больший пакет акций. Менеджмент завода продал свои акции еще осенью 2004 года",- рассказал Александр Калиниченко, финансовый директор компании "КВ-инжиниринг".

Как рассказали "Бизнесу" в "КВ-инжиниринг", после полуторагодового затяжного конфликта сторонам удалось договориться.

Близкий к компании источник рассказал "Бизнесу", что компанию контролируют фактический владелец "Росгосстраха" Данил Хачатуров, партнерами которого являются предприниматели, близкие к БИН-банку. В самом "Легиондевелопмент" "Бизнесу" подтвердили, что они "являются соинвесторами этого проекта", и от дальнейших подробностей отказались.

По его словам, единственный на сегодняшний день владелец участка - компания "Легион-девелопмент". "Конфликт удалось разрешить цивилизованно благодаря конструктивной позиции "Легиона"",- говорит Калиниченко.

Участники рынка недвижимости уверены, что этому проекту можно смело давать приставку "мега". Так, Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, уверен: максимальная стоимость жилья в этом комплексе может достичь $7 тыс. за квадратный метр при затратах на строительство квадратного метра $1-1,2 тыс. Таким образом, только реализация квартир может принести "Легион-девелопмент" около $500 млн.

Как бы то ни было, "Легиону" достался многообещающий проект. Согласно постановлению правительства Москвы, на территории завода должно появиться 90 тыс. кв. м жилья, а также 10 тыс. кв. м офисов. Однако, по информации "Бизнеса", сейчас идет речь об увеличении площади до 140 тыс. кв. м, в основном за счет нескольких бизнес-центров.

Активно осваивать Дмитровку начали всего несколько лет назад. До этого по-настоящему интересными объектами здесь были лишь старые генеральские дачи, которые и сейчас пользуются повышенным спросом. В основном они расположены недалеко от станций Трудовая, Некрасовская, Луговая, в живописных сосновых лесах рядом с Клязьминским водохранилищем. И, несмотря на все минусы (устаревшие коммуникации, отсутствие централизованной охраны), по ценам дачи эти сопоставимы с комфортабельными современными коттеджами. За двух- трехэтажный домик с историей здесь попросят порядка 250–300 тыс. долларов.

Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании "Новое качество", напоминает, что в нескольких десятках метрах напротив завода ЛГМ в только что построенном доме в Климентовском переулке сейчас квартиры оцениваются в $4,4-5,5 тыс. за квадратный метр. "Однако на верхних этажах есть квартиры стоимостью $7 тыс. и даже одна - $10 тыс. за квадратный метр",- добавляет он. Застройщиком в проекте "Легиона", по информации Илюхина, возможно, будет "Ингеоком".
Дмитровское направление, кажется, специально создано для любителей активного отдыха – здесь есть свои яхт- и гольф-клубы, горнолыжные базы и спортивные центры. Для молодых и энергичных дачников строятся коттеджи на любой вкус у воды и у горных склонов, и спрос на землю здесь постоянно растет. Но что интересно: несмотря на свою популярность, Дмитровка – одно из немногих доступных по ценам направлений.

«Покупателей привлекает сюда близость к водохранилищам – Клязьминскому, Пироговскому, Пяловскому, Учинскому, Пестовскому и Икшинскому, а также горнолыжные курорты. На Дмитровке расположены крупные горнолыжные центры – «Волен», «Яхрома», «Сорочаны», «Степаново» и множество небольших корпоративных», – рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Светлана Кондачкова.

Но теперь к старым поселкам прибавилось большое количество новых, причем как элитных, так и эконом-класса. Нынешняя Дмитровка занимает 4-е место по популярности после таких фаворитов Подмосковья, как Рублево-Успенское, Новорижское и Калужское шоссе. Тем не менее, пока основную часть дмитровских поселков нельзя назвать супердорогими. В основном появляются коттеджи класса В и С, стоящие 220–400 тыс. долларов.

Впрочем, все эти проблемы – временные. Как только ремонт будет закончен, трасса заработает в нормальном режиме, уверяют транспортники. А чтобы облегчить передвижение по Дмитровке, на шоссе уже положили новое покрытие, а вдоль него установили фонари вплоть до Яхромы.

Пожалуй, единственным минусом этого направления сейчас является транспортная загруженность. «В настоящий момент пробки часто образуются из-за ремонта моста в районе Хлебниково–Водники, где многополосная дорога временно превратилась в двухполосную, – рассказывает аналитик корпорации «ИНКОМ Недвижимость» Иван Воробьев. –Трудности также создают обилие светофоров в районе Икши–Деденево–Яхромы и старая двухполосная дорога протяженностью 3–4 километра перед Дмитровом – в районе Настасьино».

Земля у большой воды – самый дорогой товар в Подмосковье. И Дмитровское направление в этом отношении, скорее, не исключение, а правило. Если в среднем земля здесь стоит около 6 тыс. долларов за сотку, то на участки у воды цены колеблются уже в районе 15–25 тыс. долларов за сотку. И хотя такие поселки погоды на всем рынке не делают, начать рассказ стоит именно с «приводненных» коттеджей.

Вид на паруса

На 30 гектарах земли здесь построят 5 вилл, 46 коттеджей и 17 малоквартирных домов с апартаментами. Как обещают, из каждого дома будет открываться красивый вид на воду, в поселке есть свой яхт-клуб с причалом и теплым эллингом для зимнего хранения судов. Предусмотрена набережная с парковой зоной, детскими и спортивными площадками, прогулочными дорожками, ресторанами, беседками, чайными домиками и зимним катком. Стоимость домов у воды в «Палладе» – от 500 тыс. долларов.

Один из самых дорогих – строящийся поселок «Паллада», в 7 км от МКАД, на берегу Клязьминского водохранилища.

Двигаясь дальше по Дмитровке, на 18-м км мы встретим строящийся поселок «Аврора», откуда можно выплыть сразу в пять водохранилищ. «Аврора» возводится на берегу канала им. Москвы, по которому в одной стороне расположены Пироговское и Химкинское водохранилища, а в другой – Пяловское, Пестовское и Иваньковское. Как и полагается, поселок обзаведется благоустроенным пляжем и собственным яхт-клубом на 140 судов. Обещают, что он станет лучшим в Подмосковье. Стоит «авроровское» жилье – от 400 тыс. долларов.

Расположенный там же поселок «Смородинка» (8 км от МКАД) собственного яхтенного причала не имеет, но к услугам его жителей расположенный в 700 метрах элитный яхт-клуб «Адмирал». Рядом с поселком – березовая роща, дома здесь монолитные, облицованные кирпичом, со всеми современными коммуникациями. Стоит коттедж с участком в 12–15 соток, с рубленой баней, зимним барбекю и гаражом на 2 автомобиля недешево – от 410 тыс. долларов.

Преданных поклонников парусного спорта заинтересует клубный поселок «Зеленый мыс» на 28-м км Дмитровского шоссе. Изюминка поселка – самая длинная береговая линия – более километра. Он расположен на Пестовском водохранилище, где проходят международные парусные регаты. Можно будет не только самому оттачивать мастерство, но и наблюдать из окна за известными спортсменами. На 200 домов здесь будет свой порт на 50–100 судов, соответствующий международным стандартам. Так что «Зеленый мыс» станет первой современной мариной этой акватории. Здешние дома предлагаются от 300 тыс. долларов.

Более дешевых вариантов поселиться у большой воды не так много, но они есть, хотя определение «дешево» достаточно условно. Так, в 13 км от МКАД, на берегу Клязьминского и Пироговского водохранилищ, на территории санатория ФСБ, строится поселок «Дубрава». Дома из монолита и пеноблоков, с участками от 10 до 20 соток стоят в нем от 348 тыс. долларов. Инфраструктура в «Дубраве» не очень обширная, но здесь будет главное – яхт-клуб с причалом для катеров и яхт и теплым эллингом.

Зимние виды спорта традиционно более демократичны и требуют меньших вложений, чем прогулки под парусами. И поселки, ориентированные на зимний отдых, как правило, стоят дешевле.

У подножия горнолыжного склона

На 46-м км от МКАД, на живописном склоне холма строится поселок «Новые Горки», который устроит и фанатов горных лыж, и любителей тихого отдыха на лоне природы. Ближайшие соседи поселка – все те же «Сорочаны», «Яхрома», «Волен» и «Солонцово». Но находится он в стороне от шумных мест отдыха, в тихом уголке у реки и с трех сторон окружен лесом. Дома строятся кирпичные, площадью от 174 до 285 кв. метров, «прилагающиеся» к ним участки – от 14 до 30 соток. Стоимость домовладений – от 170 тыс. долларов.

В основном «зимние» поселки расположены на большем расстоянии от Москвы. Так, в 37 км от МКАД, в хвойном лесу возводится небольшой поселок «Лапландия», рядом с которым находятся 12 (!) горнолыжных баз, в том числе «Сорочаны»,«Яхрома» и клуб Леонида Тягачева. Подмосковная «Лапландия», которую, кстати, строят финны, состоит из отдельно стоящих на лесной поляне деревянных коттеджей площадью от 200 до 300 кв. метров с участками от 15 соток. Кроме горных лыж, в распоряжении жителей поселка спортивно-стрелковый комплекс «Лисья нора» и оздоровительный центр «Славино». Стоит каждый сосновый дом, включая землю, от 1,5 тыс. у.е. за 1 кв. метр.

Коттеджи в этом поселке строятся из дерева (оцилиндрованное бревно и клееный профилированный брус), в каждом из них будет свой камин. Обойдется такой дом минимум в 288 тыс. долларов.

В 50-километровой зоне можно выделить еще поселок «Волен», расположенный рядом с одноименным горнолыжным комплексом и развлекательным центром «Сараксы». В двух шагах от поселка –Икшинское водохранилище с яхт-клубом и эллингом. В распоряжение жителей поселка будут мото- и квадроциклы, конюшня.

Горнолыжные склоны, велосипедная трасса и пляж комплекса будут в полном распоряжении владельцев коттеджей. В самом поселке будут еще собственные фитнес-центр с бассейном, теннисный корт, пункт проката велосипедов и тренажерный зал. Поселок как будто специально создается для того, чтобы проводить все время в развлечениях на свежем воздухе, и, похоже, здесь будет довольно шумно. Так что вряд ли стоит рассматривать резиденцию в «Яхроме» как место для постоянного проживания за городом. Тем более что дома там одноэтажные и небольшие по площади – 135,2 – 147,3 кв. метров. Приобрести дом прямо в парке развлечений стоит от 230 тыс. долларов.

Самым активным придется по душе строящийся сейчас прямо на территории развлекательного комплекса «Яхрома» поселок с таким же названием.

Держим курс по розе ветров

Еще один опорный пункт зимовщика – поселок «Загорское», что в 56 км от Москвы. В 20 минутах езды от него – горнолыжные подъемники, есть трассы для тюбингов (надувных санок). Этот объект – хороший вариант для тех, кто пока еще не готов покупать загородный дом дороже 120 тыс. долларов. «Загорский» монолитный дом с облицовкой под кирпич и природный камень в альпийском стиле стоит от 114 тыс. долларов. Площадь коттеджей – 100–260 кв. метров, участков – 12–23 сотки.

«Роза ветров московского региона направлена с севера на юг, поэтому самый свежий воздух – к северу от столицы. Здесь же и самая чистая вода в водохранилищах и реках, которые тоже текут с севера на юг. Так что желающим поселиться в экологически чистой среде стоит обратить внимание именно на Дмитровку»,– считает директор департамента продаж Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Сергей Касаткин.

Отдельную нишу на Дмитровке занимают экологические поселки, ориентированные на любителей спокойного отдыха и тихого общения с первозданной природой. В идеале такие поселки и должны располагаться на северо-западе.

Из экопоселков, которые есть сейчас на рынке, можно отметить коттеджный поселок с символичным названием «Домик в лесу» на 38-м км Дмитровки. Поселиться в нем стоит от 135 тыс. долларов. Площадь домов – от 150 кв. метров, участков – от 15 соток.

Что интересно, пока экологическое жилье – не такое дорогое, как дома у воды или рядом с горнолыжными трассами. В основном это те самые коттеджи эконом-класса, которые по качеству и комфорту мало чем уступают более дорогим объектам и спрос на которые сегодня на рынке растет с каждым днем. Все дома в таких поселках строятся из натуральных материалов (оцилиндрованное бревно и брус).



Главная --> Публикации