Главная --> Публикации --> Москва может поднять цены на жилье Осень роста на рынке недвижимости Строй, кредитовать буду! Концерн крост построит технопарк на базе собственного производства в шереметьево Взыскание имущества, заложенного по договору ипотеки

Назвался инвестором - строй сети

В конце текущего - начале следующего года в городе Балашиха начинается реализация весьма масштабного строительного проекта - комплексной застройки микрорайонов Щитниково и им. Юрия Гагарина. Его презентация стала, пожалуй, самой яркой частью круглого стола, посвященного инвестициям в строительную отрасль Московской области. Он состоялся в выставочном центре "Крокус-Экспо" в рамках "Строительной недели". Выбор главной темы обсуждения вполне логичен: проект обременен сложностями, совершенно типичными для любого инвестора, пришедшего в область.

Другим камнем преткновения стало снабжение районов тепло- и электроэнергией. Как рассказал Иван Мокропуло, Мосэнерго выдвинуло такие условия электроснабжения, при которых себестоимость квадратного метра в Щитниково сразу становилась больше предполагаемой цены реализации. Решением проблемы стала идея о строительстве мини-теплоэлектростанций (мини-ТЭЦ). Этот шаг имеет два очевидных достоинства - районы получат автономное обеспечение тепло- и электроэнергией, а мини-ТЭЦ смогут со временем наращивать свою мощность по мере необходимости.

Одной из основных сложностей, по словам заместителя генерального директора компании-инвестора ЗАО "Мегаполис-Строй" Ивана Мокропуло, стала проблема инженерных коммуникаций, особенного канализационных. Сегодня вся Балашихинская канализационная система обслуживается одним коллектором, который не справляется даже с существующей нагрузкой. Поэтому администрация города настояла, чтобы застройщик взял на себя обязательство построить локальные очистные сооружения на отведенной для этого территории.

Таким образом, презентация проекта продемонстрировала не только наиболее частые проблемы инвесторов но и достаточно эффективные пути их решения. Помимо этого, рассказ о планах застройки в Балашихе стал локомотивом, за которым цепочкой потянулись другие злободневные вопросы, связанные с повышением инвестиционной привлекательности строительства в области.

В соответствии с инвестиционным договором к 2010 году застройка в Щитниково и Гагаринском должна увеличится на 1 млн. 100 тыс. кв. метров жилой и нежилой площади. Помимо жилого массива, в новых районах появятся и необходимые социальные учреждения - школы, детские сады, торговые центры, деловые центры, а также зоны отдыха. Строительство таких площадей не обойдется без сноса старого жилья. Реакция жителей Щитниково и Гагаринского на планы застройки, по выражению генерального директора ЗАО "Мегаполис-Строй" Владимира Хватова, неоднозначная. Люди, проживающие в домах довоенной постройки, не против сноса. Однако застройке противятся владельцы коттеджей, расположенных вдоль шоссе на небольшом расстоянии от дороги. Дабы предупредить возможные волнения, "Мегаполис-Строй" начал работу с опережением: в обоих районах уже созданы инициативные группы и ведется индивидуальная работа с населением.

Первый заместитель генерального директора Института экологии города Анна Курбатова подняла вечную для российской действительности тему - благоустройство прилегающих территорий, то есть дворов и улиц. По ее словам, сегодняшний процесс инвестирования у нас "развернут немного не в ту сторону". Как правило, строительство новых районов планируется без детальной проработки того, что будет представлять собой дворовая территория, как будут выглядеть окрестные улицы, где смогут гулять малыши и мамы с колясками и т.п.

Немецкий двор - на нашу почву

"Город - это, прежде всего, взаимоотношения людей", - заявила А. Курбатова. Исходя из этого перед проектированием новой застройки необходимо проводить анкетирование местного населения, изучать социальные потребности этого района. Такой подход позволит более активно привлекать самих жителей к благоустройству их районов. Причем речь идет не только о финансовом участии.

Институт экологии города выделяет два основных момента, на которые инвестору стоит опираться в проектировании застройки. Их можно обозначить как "человеческий фактор" и "природная обусловленность".

Другая важнейшая идея благоустройства, предложенная Институтом экологии, это максимальное использование природных и ландшафтных особенностей района.

- Вспомните те времена, когда бабушки, сидящие на скамейках, присматривали за гуляющими во дворе маленькими детьми, - напомнила А. Курбатова, - сейчас у нас по-прежнему много пожилых женщин, которые все лето остаются в городе. По идее Института экологии города, наши пенсионерки вполне могли бы взять пример со своих европейских ровесниц, которые добровольно возлагают на себя заботу о дворовом озеленении и цветниках.

Другой интересный пример - благоустройство школьного двора в Гетебурге. Силами школьников стволы поваленных деревьев, сломанные ветви и коряги были превращены в оригинальные скамейки, подставки для цветов и скульптуры.

- Не надо изощряться в выдумках там, где достаточно приглядеться и дать поработать природе, - заявила А. Курбатова, представляя серию слайдов с фотографиями немецких дворов (Гетебург, Франкфурт). В частности, на одном из снимков фигурировала комфортная парковка для автомобилей, сделанная на естественной наклонной поверхности. Небольшой угол наклона позволяет воде после дождя стекать вниз, благодаря чему автовладельцы не рискуют, открыв дверцу машины, наступить ногой в лужу.

Невнимание к вопросам благоустройства дворов, по общему мнению участников круглого стола, осложняет жизнь не только будущему населению районов, но и самому застройщику: вид из окна на пустырь со следами стройки не способствует успешным продажам. В то время как разумное использование территории способно существенно увеличить инвестиционную привлекательность района. Так, в показанном на фотографиях окраинном районе Гетебурга после небольших ландшафтных работ цены на жилье выросли в несколько раз.
В базах данных риелторских компаний немало квартир, которые из месяца в месяц не удается сдать в аренду. Причина здесь, как правило, одна слишком высокая цена за жилье. Тем не менее владельцы зависших квартир упорно не снижают ее, уповая на то, что вот-вот появится клиент именно на их квадратные метры. Однако на везение в данном случае надо рассчитывать меньше всего. Корреспондент Дома и квартиры выяснял, как можно быстро, выгодно и безопасно сдать свое жилье.

Практицизм немцев сказывается и в нюансах планировки двора. Максимум эффекта достигается при минимуме затрат. Так, в частности, цветочные клумбы устраиваются не в центре двора, как это обычно делается у нас, а вокруг скамеек, чтобы создавался эффект "цветочной беседки".

Другое дело квартиры бизнес-класса стоимостью от 600 до 1 тыс. долларов и элитные апартаменты от 1,5 тыс. долларов. Если вы владеете именно такой жилплощадью, сдать ее в аренду без помощи риелторского агентства сложно.

Для тех, кто сдачу своей квартиры внаем давно сделал источником постоянного дохода, наступают нерадостные времена: правила начинают диктовать наниматели, а не собственники. Сегодня сдать квартиру в Москве порой также тяжело, как и снять. Речь не о тех, кто сдает жилплощадь стоимостью менее 400 долларов. Дешевого жилья в столице по-прежнему мало, и оно востребовано.

Правило №1: верно оцените быстро сдадите

Причина проста: на сегодняшний день предложение таких квартир значительно превышает спрос. Поэтому, во-первых, трудно вычислить конкурентоспособную арендную ставку, во-вторых, найти стабильно платежеспособного квартиросъемщика. Главное заблуждение собственника он сам может сдать свои квадратные метры быстро, надежно и выгодно основано как раз на незнании рыночной ситуации. Еще одна причина боязнь обращаться в компании связана с отсутствием культуры общения собственников и риелторов. Владельцы квартир не вполне понимают, за что они должны платить агентству комиссионные, а риелторы не считают нужным удовлетворить их любопытство.

Назначая арендную ставку, большинство владельцев ориентируются на опыт своих знакомых, соседей или на информацию из специализированной прессы. Скажем, хозяин квартиры в евродоме (так все чаще риелторы называют дома бизнес-класса. Авт.) на третьем этаже знает, что его сосед сверху сдает точно такую же за 1,2 тыс. долларов в месяц. Поэтому решает сдавать свою квартиру по такой же цене. Между тем ставка, несмотря на одинаковость жилплощади, может оказаться неконкурентоспособной, и в итоге квартира зависнет. Примеры, когда похожее жилье в домах сдается по разной цене, встречаются часто. Например, однушка в панельном доме на улице Тихвинская (район станции метро Новослободская) со встроенной кухней и санузлом, отделанным качественными материалами, но с бабушкиным ремонтом в комнате, оценивается риелторами в 800 долларов. Точно такая же единичка на расстоянии 700 метров, на улице Новосущевская, переделанная хозяином в студию с минимумом мебели и джакузи в ванной комнате, стоит уже 1,3 тыс. долларов в месяц.

Первый шаг на пути к сдаче в аренду квартиры это ее адекватная оценка.

Ремонт в квартире еще один важный критерий, который может повысить ликвидность вашей жилплощади. Арендаторам нравится жилье, сделанное хозяевами под себя с просторными, светлыми комнатами, интересными дизайнерскими решениями, многоуровневым освещением и встроенной бытовой техникой. Обязательно также наличие в доме выделенной линии Интернет и хотя бы одного машиноместа в паркинге.

Рыночную стоимость квартиры определяет уже не столько район, сколько тип дома. Наибольшим спросом пользуется жилье в новых панельных домах и монолитно-кирпичных постройках бизнес-класса. Следующий по значимости фактор состояние подъезда. В 70% случаев арендаторы, видя грязный, запущенный подъезд, отказываются от просмотра квартиры.

Правило №2: продвигайте квартиру руками профессионалов

Правильно оцененная квартира сдается в среднем за 1 2 месяца. Если этого не произошло, значит, вы неверно ее оценили. Сергей А., владелец трехкомнатной квартиры на Ломоносовском проспекте (район станции метро Университет), не мог сдать свое жилье, оцененное им в 1,5 тыс. долларов, в течение полугода. Риелторы агентства, в которое он обратился за консультацией, порекомендовали снизить ставку до 1 тыс. по причине несвежего ремонта, или сделать косметику, чтобы дотянуть квартиру до 1,5 тыс. Сергей выбрал первый вариант и снизил ставку. Арендаторы нашлись в течение недели

Безусловно, есть вариант, когда собственник предлагает агентству квартиру, но отказывается от выплаты комиссионных. В таком случае риелторы берут процент только с арендатора. Но для собственника вариант не самый удачный. Его квартира ждет своего заветного часа во внутренней базе данных агентства, и вспоминают о ней лишь тогда, когда появляется клиент с конкретными требованиями, полностью соответствующими ее характеристикам. Это может случиться через две недели, а может, и через 3 4 месяца.
Если же вы готовы платить комиссионные, то продвижение вашей квартиры начинается с момента заключения договора с агентством. Опытный брокер правильно оценит жилье с первого раза и выставит его на рынок по оптимальной цене. А если вы захотите приобрести одну или несколько квартир для их последующей сдачи в аренду, подскажет, в каком доме их лучше купить и какой ремонт сделать, исходя из ваших финансовых возможностей. Такие консультационные услуги, как правило, оказываются риелторскими компаниями бесплатно. Впоследствии, если собственник решит покупать и сдавать квартиры именно через это агентство, оно возьмет 4% с продажи каждой квартиры и стандартный процент за сдачу жилья в аренду.

Многие владельцы жилья искренне удивляются, когда узнают о 50% комиссионных агентства. Но за эти деньги вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов.

Конечно, и при обращении в агентство существуют свои подводные камни. Сотрудники некоторых риелторских компаний могут посулить владельцу золотые горы сдать жилье за 1 2 недели по рекордно высокой и потому желанной для собственника цене. Этим грешат мелкие агентства, для которых важно не клиента сохранить, а сколько получить сиюминутную выгоду. Правда, через 2 недели, когда квартира не только не сдалась, но и организованные таким агентством просмотры можно сосчитать по пальцам одной руки, владелец будет вынужден сменить тактику заняться решением вопроса самостоятельно или обратиться к профессионалам.

Правило №3: выбирайте агентство

В любом случае собственнику квартиры важно понять, что сдача жилья в аренду это та же работа. Большая ее часть зависит от понимания им ситуации на рынке, выбора агентства и его собственного активного участия в процессе. При совпадении этих трех составляющих своевременная сдача квартиры по цене, устраивающей и владельца, и нанимателя, станет быстро свершившимся фактом. Если же самостоятельно гнаться за приваловскими миллионами, то при сегодняшней ситуации на рынке можно легко и просто просчитаться.

Впрочем, многие собственники боятся обращаться в крупные компании, полагая, что там с них возьмут большие комиссионные. Это не так. Размер комиссионных везде одинаков, а в серьезных агентствах в случае, когда арендная цена квартиры превышает 5 тыс. долларов, размер комиссионных может быть снижен вдвое. Крупные компании обеспечивают и последующее сопровождение клиента: если вдруг по каким-то причинам арендатор через пару месяцев съехал из вашей квартиры, агентство обязуется подобрать вам другого жильца уже бесплатно. У них также существует возможность проверить статус и платежеспособность будущего нанимателя.

Совладелец АФК “Система” Владимир Евтушенков решил всерьез заняться кинобизнесом. Как стало известно “Ведомостям”, медийное подразделение группы планирует построить киностудию в Петербурге, на которой будет снимать свои фильмы учрежденная “Системой” продакшн-студия Thema Production.
На строительство петербургской киностудии “Система” потратит $5-7 млн, рассказал “Ведомостям” генеральный директор “Система Масс-Медиа” Александр Лейвиман. На площади 1 га будет построено шесть павильонов по 700-1000 кв. м, уточнил он. При этом Лейвиман отметил, что эта киностудия станет лишь съемочной площадкой, которой будут пользоваться продюсерская компания Thema Production и другие российские и западные продакшн-студии. “Съемки в России на 30-40% дешевле европейских, и кроме дешевизны Санкт-Петербург обладает отличными видами для натурных съемок”, — объясняет выбор города Лейвиман. “Недавно мы завершили съемки триллера "Шахмат", — говорит генеральный директор Thema Production Михаил Дунаев. — Действие фильма происходит в Люксембурге, но отсняли мы его в Питере, вместо $10 млн потратив $7 млн”.



“Строить собственную киностудию имеет смысл, если она будет загружена 365 дней в году”, — рассуждает генеральный директор продюсерской компании “Топ-Лайн” (фильмы “Даже не думай” — 1, 2, “Мечтать не вредно” и др.) Сергей Грибков. Лейвиман считает, что его компания сможет обеспечить эту загрузку: Thema Production за два года сняла семь фильмов, среди которых Match Point Вуди Аллена.

Правда, уточнить, где будет построена студия, Лейвиман отказался, сославшись на то, что сейчас компания выбирает между тремя площадками. Директор питерской компании “Бекар — Коммерческая недвижимость” Игорь Горский говорит, что слышал о переговорах компании “Систем-Галс” (дочерняя структура АФК “Система”. — “Ведомости”) с руководством Дома-интерната ветеранов сцены им. М. Г. Савиной. По его информации, речь идет о $5-7 млн в реконструкцию интерната. За это “Система-Галс” получит право освоения прилегающей территории.

Правительство предлагало разрешить банкам выпускать эти ценные бумаги только посредством создания специальных дочерних организаций, в активах которых не будет ничего, кроме закладных. Участники ипотечного рынка и депутаты отстаивали право банков на выпуск ипотечных облигаций напрямую. О перспективах принятия законопроекта корреспондент "НГ" побеседовал с председателем комитета Государственной Думы по кредитным организациям Валерием Зубовым.

Киностудия “Системы” может стать второй частной студией в стране. Первую строит в Москве ГК “Амедиа” (сериалы “Моя прекрасная няня”, “Бедная Настя” и др.). Уже работают четыре павильона из 1 Общий объем инвестиций в этот проект в 2005-2007 гг., по словам генерального директора “Амедиа” Александра Акопова, составит $45 млн.
“Система Масс-Медиа” – “дочка” АФК “Система”, управляющая медийными активами группы. “Система Масс-Медиа” контролирует провайдера медиауслуг “Система-Мультимедиа”, рекламное агентство “Максима”, телекомпанию “ТВ-проект”, газеты “Метро”, “Россiя” и “Литературная газета”, а также 75% минус 1 акция кинопроизводственной компании Thema Production, зарегистрированной в Люксембурге. Оборот “Система Масс-Медиа” в 2004 г., по собственным данным, составил $50 млн.
Сегодня Государственная Дума рассмотрит во втором чтении законопроект "Об ипотечных ценных бумагах". В первом чтении он был принят еще год назад, однако после этого мнения правительства и депутатов разошлись.

- Через Госдуму пройдет закон, в соответствии с которым банки смогут выпускать ипотечные ценные бумаги. Причем как напрямую, так и посредством создания специальных дочерних организаций. Этот законопроект является компромиссным - мнения правительства и участников рынка в нем учтены по максимуму. Чтобы ипотечные облигации были надежным финансовым инструментом, предусмотрено следующее правило - если у банка нет вкладчиков, а значит, кредиторов первой очереди, он может выпускать облигации напрямую. А если вкладчики есть - ему придется создавать организацию, единственным активом которой будут ипотечные закладные. Она и будет выпускать облигации. Мы не знаем, одобрят ли этот законопроект Совет Федерации и президент, но Дума его точно примет.

-Валерий Михайлович, какой вариант законопроекта в итоге примет Дума?

- Наверное, возникнут. В основном это связано с расходами на управление ценными бумагами, аудит, страхование. На самом деле мы пока не уверены, что "дочки", о которых идет речь в законопроекте, окажутся жизнеспособными.

- Не возникнет ли у банков сложностей с созданием специальных организаций?

- Я считаю, что надо очень осторожно относиться к зарубежному опыту - у нас чаще всего он не приживается. Мне кажется, что раз уж наши банки выдают ипотечные кредиты, они должны участвовать и в выпуске облигаций. Мы, конечно, уже строим другую систему, американскую - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) должно выкупать выданные банками кредиты и тем самым обеспечивать их рефинансирование. Пусть работает и эта схема, но мы хотим создать ей конкуренцию.

- А на Западе есть опыт создания таких организаций?

- Думаю, что АИЖК будет работать лучше, если рядом банки будут напрямую выпускать облигации. А низкий процент АИЖК пока установлен за счет бюджетных дотаций. Но бюджетных денег не так много, и если будут только они, будет мало кредитов. У агентства должны быть конкуренты, мы не должны создавать монополию.

- А не получится ли, что банкам выгоднее будет самостоятельно выпускать облигации, и с АИЖК никто не станет работать?

- Я думаю, чудес закон "Об ипотечных ценных бумагах" не совершит. Но движение начнется. Банки уже выдают кредиты. Когда они смогут выпускать облигации, у них появятся для этого "длинные" деньги. Сейчас около пяти процентов всего населения может купить квартиру. Думаю, закон позволит довести эту долю до десяти процентов. И, возможно, этот год для ипотеки станет переломным.

- Что вы ожидаете от принятия этого закона?

- Эта Госдума просто не успеет. А следующая - может быть.


- Развитие ипотеки требует поправок к налоговому и жилищному законодательству. Ведь банкам сложно выселить заемщиков, которые отказываются отдавать кредит, из квартиры. Поэтому процедура проверки платежеспособности сейчас очень непростая. Будет ли Дума что-нибудь делать в этом направлении?



Главная --> Публикации