Главная --> Публикации --> Останкино снесут Москва может поднять цены на жилье Осень роста на рынке недвижимости Строй, кредитовать буду! Концерн крост построит технопарк на базе собственного производства в шереметьево

Предмет аукциона - пятиэтажное, частично разрушенное пожаром кирпичное здание общей площадью 11 084,7 кв. м. по адресу: Софийская наб., д. 34/12, корп. Победитель аукциона помимо здания также получит права на земельный участок, площадь которого составляет 0,3218 га. Начальная цена лота определена равной 148,773 млн руб. ($5,2 млн, или $470 за квадратный метр).

15 августа 2005 года c аукциона будет продано административное здание на Софийской набережной. По прогнозам участников рынка, учитывая престижность района, в котором располагается здание, конечная стоимость лота возрастет минимум в пять раз.

Предложивший самую большую цену будет объявлен победителем.

Согласно требованиям комиссии, все участники должны предоставить свои предложения о цене выставленного лота в запечатанных конвертах, которые потом будут вскрыты.

Аналитик компании Delight Realty Марина Шпитманская считает, что на месте приобретенного здания лучше всего построить офисный центр класса А. С ней соглашается и Денис Герасимов. По его оценке, уровень арендных ставок в этом случае может спокойно составить $700 без НДС.

По мнению Дениса Герасимова, директора департамента офисной недвижимости Leeds Property Group, этот дом может быть интересен как энергетическим компаниям, которые очень любят "сидеть" на Софийской набережной, так и профессиональным девелоперам. По словам Владимира Кудрявцева, ведущего эксперта-аналитика компании Paul's Yard, судя по перспективам и финансовым возможностям этого места, а также средним параметрам доходности от подобных проектов, цена может вырасти в шесть-семь раз.

Хотя в тендерной документации указано, что по зданию нет обременений, эксперты считают, что это несколько некорректная формулировка.

Строить гостиницу не имеет смысла. Как рассказала директор отделения "Парк тауэрс" компании "Миэль-недвижимость" Кайдо Каарма, по программе "Золотой остров" на этой территории планируется построить гостиничный комплекс "Кокоревское подворье", состоящий из двух отелей уровня не ниже пяти звезд. Наличие подобного конкурента отрицательно скажется на окупаемости будущей гостиницы, которая будет располагаться не на первой линии, а во дворах.

В Киеве характерными образчиками социального жилья могут служить малогабаритные квартиры типа гостинок и хрущевок. Характерные представители эконом-класса - дома массовых серий 70-80 годов, а также практически все современные панельные дома.

"Вся территориямежду обводным каналом и Москвойрекой характеризуется плачевным состоянием инженерной инфраструктуры. Поэтому когда говорят об отсутствии обременений, это не совсем так",- заметил Кудрявцев. Еще одна проблема, с которой придется столкнуться победителю аукциона,- необходимость строительства паркинга. Наталья Жаренова, начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО "Русский дом недвижимости" считает, что его придется обустроить на первых этажах здания.
Массовое жилье нередко делят на три класса: социальное, эконом-класс и бизнес-класс. Хотя подобная классификация пока не является официальной, но мы будем ориентироваться именно на неё. Подразумевая при этом, что каждый класс содержит подклассы, типы, серии…

На чем строители экономили в прошлом, наши граждане знают без всяких статей. Но времена меняются. А с ними меняются и приоритетные направления в удешевлении жилья.

Планировки квартир эконом-класса куда разнообразнее и просторнее, чем «социальные» ( http://domik.net/mod/web/types/ ). Тем не менее, оба эти класса объединяет явно выраженное стремление к жесткой экономии.

Вряд ли мы сможем всесторонне проанализировать все эти современные направления удешевления строящегося жилья. Но привлечь внимание общества к основным моментам попытаемся.

Конечно же, сейчас по-прежнему экономят на качестве, на материалах, на габаритах квартир… Но основная экономия достигается (или может достигаться) за счет тех вещей, которые раньше были на втором и третьем планах. Прежде всего, это:
-увеличение плотности застройки;
-уход на наиболее «дешевые земли»;
-удешевление квартир «непрестижных» за счет увеличения цены на «престижные»;
-снижение стоимости жилья за счет строительства в жилом комплексе подземных гаражей, торгово-развлекательных центров, офисов и других привлекательных для «богатых инвесторов» сооружений и помещений.

Вопросы выбора плотности застройки и мест строительства в Киеве - одни из самых сложных и дискуссионных. Тут проблем, требующих осмысления специалистов и всего общества в целом, более чем достаточно.
Прятаться за нормами и планами застройки, принятыми в эпоху, когда земля практически ничего не стоила (стоили лишь коммуникации), конечно же, можно.
Только ведь не секрет, что нормы эти и планы нередко нарушаются. Многоэтажные дома втискиваются туда, где их быть не должно; строятся и в скверах, и на детских площадках, и впритык друг к другу… Да еще и строятся как-то «подпольно».
Судя по многочисленным жалобам, в обжитых и тесно застроенных районах строители (очень часто) получали разрешения не только без согласования с проживающими там жильцами, но даже и без уведомления их. Бывало, что разрешение давалось на одно, а строили другое…
Сейчас, после массовых акций протеста, порядка с выдачей разрешений на строительство, вроде бы, стало больше. Тем не менее, многочисленные конфликты продолжаются. Некоторые даже разгораются, переходят в рукопашные сражения. Поэтому на вопросы, связанные с допустимой плотностью застройки, необходимо отвечать весьма оперативно и убедительно. Только вот как отвечать?
Может, самый раз вспомнить, что ответы на подобные вопросы градостроители искали еще во времена трипольской культуры и древних шумер. Искали ответы и наши предки, пытавшиеся втиснуть свои дома в пределы обнесенного валами древнего Киева. И для зодчих, возводивших Петербург, они тоже были актуальны. Да только те зодчие, хоть и были великими, но ничего лучшего не придумали, как за дворцами разместить прижатые друг к другу дома с дворами-колодцами, в которых даже коренные петербургцы чувствуют себя не лучшим образом.
Но ведь и дворы-колодцы далеко не самый худший случай. Знающие люди утверждают, что простора в них ощущается больше, чем в некоторых старых кварталах Чикаго и Нью-Йорка. Там узенькие улочки с огромнейшими небоскребами. И чем только люди дышат? А все ради экономии земли…
К счастью (или к сожалению?) в Киеве эконом-жилье в небоскребах вряд ли появится в обозримом будущем. Уж больно дороги они.
Как утверждают специалисты, чем больше этажей – тем дороже строительство каждого квадратного метра (больше необходимо дорогостоящего металла, больше трудозатраты, да и лифты нужны совсем другого класса и стоимости).
Но, с другой стороны, возведение домов повышенной этажности позволяет экономить дорогостоящую землю и снизить затраты на коммуникации. Поэтому для каждого микрорайона есть своя оптимальная этажность домов эконом-класса, зависящая от многих факторов. За городом это может быть пять этажей; в городах-спутниках – девять-двенадцать; а поблизости от станций метро - и все двадцать пять. Так что с наскока вопросы оптимальной этажности домов нам не решить. Это дело специалистов.
Но, поскольку стоимость земли (в различных микрорайонах Киева, пригородах, городах-спутниках) пока только формируется, то и специалисты, похоже, не готовы решать подобные оптимизационные задачи. К тому же стоимость земли зависит от инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры. А их развитие зависит от строительства новых микрорайонов.
Вот и выходит замкнутый круг, когда отсутствие внятных ответов на одни вопросы не позволяет ответить на другие… В результате почти все вопросы зависают в воздухе.
Что-либо оптимизировать, выбирать наилучшие варианты в таких условиях крайне сложно. Приходится полагаться на интуицию и здравый смысл киевских градостроителей.
Только ведь полностью полагаться на интуицию и здравый смысл наших градостроителей тоже не хочется. Уж больно влияют на них могучие денежные потоки, связанные со строительством и инвестициями.
Остается уповать на международные конкурсы и публичные дискуссии. Вот мы и пытаемся своими публикациями создать соответствующий настрой для проведения подобных дискуссий.
А чтобы эти материалы основывались не только на мнениях авторов, то пытались мы обсуждать их со знающими людьми.
Но и те далеко не все вопросы смогли прояснить. Может, читатели помогут!?
Конечно же, и нам, и нашим экспертам не хватает знания мирового опыта. Мало кому довелось пожить среди старых небоскребов Чикаго, на тесных средневековых улицах западноевропейских городов, во дворах-колодцах Петербурга… А делать выводы, опираясь на сайты, фотографии и СМИ, весьма чревато…
Но самое важное, чего не хватало для убедительных выводов, так это профессиональных расчетов цен с учетом плотности застройки. Никто из нас не был готов идти на сокращение расстояний между домами без четкого понимания того, насколько при этом подешевеет жилье.
Некоторые эксперты ссылались на пожарных. Мол, у них цифры максимальной этажности и допустимых расстояний между домами не из фантазий, а из техдокументации и практического опыта разворачивания лестниц в тесных дворах. Мол, что пожарные скажут о допустимой плотности застройки – так тому и быть.
Может, в этом и заключается серьмяжная правда жизни…
Хотя, те же эксперты говорили, что при возведении современных высотных домов на лестницы пожарных машин уже не очень то и рассчитывают. А рассчитывают на внутридомовые пожарные системы и коммуникации (вплоть до специальных лифтов).
Только ведь они стоят больших денег, и киевскому эконом-классу вряд ли по карману.

Повышение плотности застройки и уход на наиболее «дешевые земли»

Не секрет, что в каждом доме есть более комфортные этажи, ориентации окон, планировки квартир, и есть менее комфортные. Есть квартиры, в которых днем и ночью слышен шум лифтов и подкачивающих насосов. Бывает, что одни квартиры выходят на шумную загазованную автостраду, а другие в тихий двор. Окна одних смотрят на Днепр, других – на заводские трубы и железную дорогу.
Для строителей все эти квартиры практически одинаковы; а вот с точки зрения жильцов они разнятся существенно. Полагаем, что эта разница должна адекватно отражаться и на ценах.
В новых кирпичных домах квартиры, находящиеся на первых этажах и/или выходящие на шумные загазованные автострады, вполне можно отнести к эконом-классу, остальные – к бизнес-классу (естественно, что первые должны быть существенно дешевле вторых).
Подобную дифференциацию цен проводят многие застройщики. Но как-то бессистемно. Повышающие и понижающие коэффициенты обычно учитывают только лишь этаж и количество комнат. А вот ориентация квартиры по сторонам света, вид из окна, шум, отдаленность от соседних зданий, другие существенные факторы в прайс-листах учитываются разве что только для элитного жилья. На наш взгляд, это не совсем правильно.
И дело тут не только в деньгах. Дело еще и в информированости потенциальных инвесторов.
Мы полагаем, что застройщики и/или девелоперы должны на каждую квартиру формировать соответствующую калькуляцию-обоснование. Из которой бы следовало какие плюсы и минусы имеет данная квартира.
Мол, эта квартира выходит на юг, поэтому на ее цену введен поправочный коэффициент 1,05 (к примеру). А эта – на север, и поправочный коэффициент на её цену 0,9 Одновременно на первую квартиру введен снижающий поправочный коэффициент 0,85 (поскольку она выходит на шумную автостраду). А вот окна второй квартиры выходят в тихий двор; и учитывается это соответствующим повышающим коэффициентом 1,15.
Введя десяток-другой подобных повышающих и понижающих коэффициентов, можно детально проинформировать инвесторов об особенностях выбираемых ими квартир.
Заметим, что если подобную калькуляцию включить в договор об инвестировании средств в строительство конкретного дома и квартиры, то она даст и определенные гарантии. Человек, заплативший на 10-20 процентов больше лишь за то, чтобы его окна не смотрели в чужие, вполне может подавать в суд, если по соседству начнут строить новый дом.

Удешевление квартир «непрестижных» за счет увеличения цены на «престижные»

Существенный резерв для снижения стоимости жилья – сооружение в жилом комплексе многоярусных подземных гаражей, торгово-развлекательных центров, офисов и других привлекательных для «богатых инвесторов» сооружений и помещений. Вряд ли подобное соседство добавит спокойствия будущим жильцам. Но стоимость жилья, наверняка, снизит.
На этих инвесторов можно будет переложить очень многие затраты. Например, на инженерную подготовку территорий, на коммуникации (как внешние, так и внутридомовые), на благоустройство… И не просто переложить, а с приличным повышающим коэффициентом (размер которого вполне может устанавливаться «по договоренности сторон»).
И это будет вполне справедливо: подсовываешь людям свое авто или ресторацию под окна – изволь платить (за беспокойство, за ухудшение экологии, за другие неблагоприятные факторы и дополнительные риски).

Снижение стоимости за счет комплексного использования домов и территорий

Большинство людей, с которыми довелось общаться на форумах, уверены, что значительные деньги можно сэкономить на уменьшении размеров коридоров, ванн, санузлов, кладовок, других вспомогательных помещений.
Конечно, что-то сэкономить можно. Но, как утверждают специалисты, в современных многоэтажных домах подобная экономия куда менее значительна, чем в малоэтажных. Плохо вписываются малогабаритные квартиры в высотные дома.
Дело в том, что высокий дом должен иметь соответствующие габариты. Резкое уменьшение площади помещений «без окон» приводит к уменьшению глубины (ширины) дома и снижению его устойчивости. Это, в свою очередь, приводит к необходимости упрочнения конструкций и использования дополнительной дорогостоящей стальной арматуры. Себестоимость квадратного метра жилья при этом, естественно, растет.
В результате площадь квартир уменьшается существенно, а цена на них – не очень. Так что экономия выходит весьма сомнительная.
Идти же на то, чтобы обеспечивать «правильные пропорции» высотного дома за счет существенного удлинения помещений «с окнами», тоже не выход. Поскольку будут тогда комнаты и кухни длинными и неуютными. Станут их потом жители перегораживать, фактически расширяя при этом коридоры и кладовки за счет комнат и кухонь.

Снижение стоимости жилья за счет уменьшения площади подсобных помещений

Известно, что скупой платит дважды. Свидетельств этому полно практически возле каждого нового дома. Дождавшись ухода строителей, начинают жильцы ломать и выкидывать многое, что не соответствует их представлениям о качестве и комфорте.
Еще совсем недавно больше всего нареканий было на алюминиевую проводку и покраску санузлов масляной краской. Дело в том, что алюминиевые провода ломаются (поэтому их рано или поздно приходится менять), а масляная краска в санузлах не позволяет класть кафель и ее приходится с огромным трудом и грохотом срубывать.
Теперь строители, как правило, ставят медную проводку, а санузлы не только не красят, но даже и не штукатурят. Правда, сечение медной проводки часто не соответствует нуждам потребителей. Приходится ее менять и дублировать. А это не только немалые деньги, но и шум, пыль, разруха в квартире… Такая вот «экономия».
Еще большие убытки и дискомфорт приносит экономия на энергосбережении. Уже сейчас плата за отопление составляет половину квартплаты. А ведь энергоресурсы с каждым годом всё дороже и дороже. Так что не зря в некотороых землях ФРГ приняты постановления, предписывающие заменять привычные деревяные окна на стеклопакеты даже в средневековых домах. Внешний вид их часто остается тот же самый, но энергосберегающие характеристики резко возрастают. При этом власти исходят не столько из интересов конкретных владельцев домов, сколько из интересов всего общества: меньше энергопотерь – меньше необходимо сжигать топлива – лучше экология.

Использование дешевых стройматериалов, комплектующих, оборудования

Исследования эконом-класса современного киевского жилья привели нас к выводам, которые явно выходят за пределы первоначальной темы.
Пытаясь ответить на конкретные вопросы, мы осознали, что проблемы настолько сложны и важны, что решать их необходимо всем вместе: и специалистам, и общественности, и властям.
Без специалистов общество не сможет выбрать наилучшие варианты, поскольку они базируются на цифрах, расчетах, профессионализме. Нельзя без цифр и расчетов, выполненных профессионалами, решать: что строить, где строить и сколько строить.
Специалисты (и власти) вполне способны дать ответы на многие вопросы, представить качественные проекты, сформировать необходимые финансовые потоки, предоставить гарантии для инвестиций...
Но уж больно много слабых и уязвимых мест у специалистов и властей. Начиная от коррупции, до простого непрофессионализма. Без пристального внимания общества, эти «уязвимые места» могут перерасти в гнойные нарывы. А от них (в условиях социальной, экономической и политической нестабильности) и до заражения крови недалеко…
Вот именно поэтому необходимо обсуждать, осмысливать и решать проблемы всем вместе.
При этом не стоит особо рассчитывать, что общественность сможет предложить какие-нибудь талантливые решения (они обычно формируются в «узком кругу»). Но оценить предлагаемые решения профессионалов она вполне может. К тому же при широком обсуждении различных вариантов общество более охотно поддержит (причем, не только морально, но и финансово) выбранные решения.

Основные выводы

Как выбрать фонд недвижимости?

Еще недавно вложение свободных средств в недвижимость было крайне привлекательным. Цены на жилье росли столь стремительно, что доходы от подобных инвестиций превосходили все ожидания. Теперь ситуация изменилась и стоимость жилья почти не увеличивается. По оценкам аналитиков в среднем столичная недвижимость дорожает в текущем году не более чем на 1 % в месяц. Более того, принятие "Закона о долевом строительстве..." ограничило возможности приобретения физическими лицами квартир на ранней стадии строительства в инвестиционных целях.


Риск - дело благородное, но...

Использовать в качестве параметра оценки и выбора ЗПИФа традиционный показатель доходности достаточно сложно. Для девелоперских и строительных фондов определить доходность можно только, когда доход будет зафиксирован в будущем, после продажи готовых объектов, строительство которых они сейчас финансируют. К тому же в силу молодости этого сегмента рынка коллективных инвестиций он пока малопрозрачен. Поэтому, прежде всего, желательно ознакомиться с проектной программой фонда и выяснить, как управляющая компания собирается инвестировать его средства, чтобы извлечь прибыль. Не помешает разузнать побольше и о самой управляющей компании: как долго она работает на рынке, есть ли у нее история осуществленных проектов, насколько компания прозрачна и дружественна миноритариям.

И, тем не менее, эксперты считают, что вложения в недвижимость остаются привлекательными по другим соображениям. Так, управляющий директор УК "Конкордия эссет менеджмент" Андрей Прокофьев отмечает, что, во-первых, это актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям. Ситуацию падения цены на 10% за день, как это бывает на фондовом рынке, на рынке недвижимости представить себе очень сложно. "Давайте вспомним 1998 год. За два-три дня индекс РТС упал в 35 раз. Цены же на недвижимость снизились в 1,5 раза. Причем снижение произошло плавно, в течение двух месяцев - вполне достаточный период для того, чтобы инвестор при желании мог реализовать свой актив", - говорит он. Во-вторых, по его словам, вложения в недвижимость имеют сравнительно низкие риски. Рыночная (не юридическая) угроза невозврата средств, инвестированных в объект недвижимости, достаточно мала.

"Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух составляющих: доходности самого проекта и роста рынка. Но сейчас рост рынка недвижимости не является определяющим", - говорит Наталья Прокопьева, директор по развитию "Регион-Девелопмента". В результате, по оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, доходность, к примеру, элитной жилой недвижимости снизилась до 15-30% при среднем уровне риска, а объектов бизнес- и экономкласса - до 12-20% при чуть более высоком уровне риска.

Заработать на недвижимости рядовой частный инвестор может с помощью такого инструмента вложения средств, как закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН). Это - российский аналог американских REIT (Real Estate Investment Trusts), которые создавались в 60-е годы специально для мелких и средних вкладчиков. В среднем вложения инвестора в индустрию REIT составляют 10000 долларов, а входной порог может быть даже менее 1000 долларов. Управляющие выпускают на рынок ценные бумаги с низким номиналом - акции инвестиционных фондов недвижимости. Аккумулированные средства направляются в строительные проекты или на покупку готовой жилой или коммерческой недвижимости. Низкий номинал акций фонда и большое количество акционеров создают основу ликвидности. Акции двух третей американских REIT обращаются на биржах. Именно фонды недвижимости являются на Западе основными собственниками функционирующих объектов коммерческой недвижимости, приносящих стабильный доход. В США активы только 180 трастов недвижимости, бумаги которых торгуются на крупнейших биржах, превышают 400 млрд долларов.

Вместе - надежнее?

Фонды становятся доступнее

В России пока с ликвидностью есть некоторые проблемы: вторичный рынок обращения паев слабо развит, а общее число участников рынка невелико. История ПИФов недвижимости в нашей стране началась в 2001 г., когда в силу вступил Федеральный закон "Об инвестиционных фондах". Документы, регламентирующие деятельность инвестиционных фондов в России, создавались на основе американского и российского опыта работы открытых и интервальных фондов. Однако необходима доработка законодательства (в частности, проблема неурегулированности налоговых вопросов по-прежнему актуальна). Пока у нас зарегистрировано около 50 фондов недвижимости, а их совокупные активы ЗПИФН превышают 10 млрд рублей.

К тому же можно варьировать уровнем риска и доходности вложений, выбирая фонды недвижимости различных типов. С точки зрения вида деятельности выделяются три вида фондов: рентные, девелоперские и строительные. В случае рентного фонда в состав активов включается недвижимость, приносящая доход от сдачи в аренду - эти фонды в среднем обеспечивают доходность на уровне 12-14% при минимальном риске. Наибольшее развитие в России получили строительные фонды, ориентированные на возведение зданий. Риски и доходность (20-30%) строительных фондов самые высокие. Девелоперские фонды рассчитаны на приобретение зданий, их реконструкцию и доведение до определенного уровня качества.

ПИФы можно рассматривать как альтернативу вложениям частных инвесторов в недвижимость. Сравнивая эти две схемы, можно увидеть преимущества ЗПИФН - частнику сложнее адекватно оценить юридическую чистоту квартиры или маркетинговую привлекательность проекта. Чтобы застраховать себя от рисков, он должен воспользоваться услугами независимых специалистов. А это оборачивается дополнительными расходами. "Вложения в ПИФ недвижимости позволяют обойти данные сложности, - говорит А. Прокофьев. - При средней доходности в 25-35% инвестор обеспечивает себя серьезными гарантиями. Управляющая компания как квалифицированный инвестор имеет необходимые технологии и подготовленный персонал, вкладывает средства в крупные перспективные объекты недвижимости. Предварительно она проводит тщательный проектный и маркетинговый анализ, а также обеспечивает юридическую защиту инвестиций". Таким образом, пайщики получают возможность пассивного инвестирования, доверяя управление своими деньгами квалифицированным менеджерам фондов.

"Любой малый предприниматель, который располагает средствами и нуждается в помещении для развития бизнеса, сможет стать соинвестором строительства нежилого помещения,- заявил в пятницу Михаил Вышегородцев.- Да, фирме потребуются деньги, но либо она сейчас напряжется, возможно, где-то займет, но проинвестирует объект, либо ей всю жизнь придется работать на аренду - предприниматель должен сам решить, что выгоднее".

До недавнего времени большинство ЗПИФов недвижимости создавались для заранее определенного узкого круга клиентов. Например, размещались по закрытой подписке или имели высокий входной порог - минимальный взнос в несколько миллионов рублей. Сейчас же появляется все больше фондов, ориентированных на рядовых граждан, где стоимость пая составляет чуть больше 10000 рублей, что существенно меньше суммы, требуемой для покупки одной квартиры в инвестиционных целях.
Столичные власти отыскали весьма оригинальное решение проблемы нехватки доступных офисных площадей для малого и среднего бизнеса. В конце прошлой недели новый руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства правительства города Михаил Вышегородцев заявил о создании новой системы соинвестирования строительства бизнес-центров, собственниками которых могут стать городские предприниматели. Эксперты считают эту идею вполне здравой, однако указывают на одну серьезную проблему: фактически предпринимателей зовут на "вечное поселение" - стремясь избежать спекуляций площадями, Москва намерена ввести ограничения на продажу офисов в бизнес-центрах, которые будут построены предпринимателями.

Комментируя идею московского правительства, эксперт объединения "ОПОРА России" АлексейАбрамов отметил, что, по его мнению, власть должна предоставить малому бизнесу определенные преференции при соинвестировании строительства. "Для строительства общих объектов инфраструктуры субъекты малого предпринимательства могут объединяться в пулы и аккумулировать инвестиции и сегодня.

Предполагается, что новая система софинансирования бизнес-центров станет аналогичной системе жилищных строительных кооперативов- иными словам, некая управляющая компания должна собрать пул соинвесторов, которые полностью профинансируют строительство нового объекта, а потом получат свидетельство собственности на ту или иную площадь. Причем сдавать собственность в субаренду будет запрещено, так что компаниям придется взять обязательство использовать помещение исключительно для развития собственного бизнеса. По каждому строящемуся объекту московское правительство будет издавать отдельное постановление. Первое из них, вполне возможно, появится уже осенью - как сказал Михаил Вышегородцев, с инициативой строительства такого бизнесцентра в ЮЗАО (на ул. Миклухо-Маклая) выступила московская Торгово-промышленная палата.

Какими бы ни были эти расходы, предпринимателям придется нести их самостоятельно.

Москве также известен и механизм привлечения малого бизнеса к строительству офисных зданий на основе долевого участия в рамках городских программ поддержки малого бизнеса. Однако это не решает проблему доступности нежилых помещений",- считает Абрамов. В свою очередь генеральный директор консалтингового агентства "Соло" Светлана Муханова полагает, что оптимальным вариантом для малых предприятий станут офисные центры классов С или В-. "В этом случае строительство, без учета обременений городу, может обойтись им в $800-900 за квадратный метр",- говорит она. Тогда как рыночная цена таких помещений колеблется от $1,4 тыс. для окраин до $2,2-2,3 тыс. за квадратный метр для районов, прилегающих к Третьему транспортному кольцу, напоминает Муханова.

В дальнейшем этой компании и аффилированным структурам будет запрещено участвовать в таком проекте",- пообещал он.

Вышегородцев специально подчеркнул, что участвовать в строительстве таких бизнесцентров разрешат только малым предприятиям, а городские власти будут следить за тем, чтобы этот процесс не перерос в спекуляцию площадями. В частности, столичные власти предполагают ограничить количество выкупаемых предпринимателями метров, а также не допускать банки к конкурсам на соинвестирование бизнесцентров, чтобы оградить малый бизнес от крупных инвесторов. Впрочем, признает глава департамента поддержки и развития малого предпринимательства, угроза возможной перепродажи собственности - одна из самых тяжелых проблем во всей программе. "Конечно, мы не вправе запретить компаниям продавать собственность. Но если такое произойдет, можно будет сказать, что предприниматель поставит на себе черную метку.

Впрочем, юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев считает, что теоретически московское правительство все же сможет воспрепятствовать перепродаже малым предприятием своего офиса. "Для этого в договорах с предпринимателями, которые должны будут стать соинвесторами строящегося бизнес-центра, достаточно указать, что при смене учредителей юридического лица или при перепродаже недвижимости малое предприятие должно доплатить разницу между первоначальной суммой взноса и рыночной ценой помещения",- говорит Раев.

Опрошенные "Бизнесом" юристы утверждают, однако, что московскому правительству трудно будет придумать такую организационно-правовую форму предприятия, соучредители или участники которого не смогли бы распоряжаться недвижимостью, в которую они вложили собственные деньги. Старший юрист компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максим Попов прямо говорит, что при рыночных отношениях такой запрет невозможен. "Действительно, правительство Москвы любит придумывать разного рода ограничения для юридических лиц, однако эти ограничения затем легко оспариваются в судах",- добавил он.



Главная --> Публикации