Главная --> Публикации --> Новые школы изолируют учащихся друг от друга Офисный уклон Жилье станет доступным не ранее 2008 года Четвертого ноября москва поедет по третьему кольцу без пробок Леннарт дальгрен: "на западе люди меняют домашнюю обстановку по прихоти, а в россии - по необходимости"

Наступившим летом все происходит как раз наоборот. Вместо сезонной стабилизации столичный рынок жилья продолжает медленно, но верно разгоняться. И если в мае и июне темп прироста цен находился на уровне 1 % в месяц, то в июле он уже вплотную приблизился к планке в 2 % месячного прироста. По данным аналитического центра ирн.ru, за июль общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,8 % и составил 1916 долл./кв. м против 1882 долл./кв. м в июне. Прирост индексов стоимости за июль по разным классам квартир и территориальным зонам (округа и районы) находится в основном между 1 и 2,5 %. Насколько типично такое поведение московского рынка недвижимости? Анализируя динамику изменения цен на недвижимость за прошлые годы, можно прийти к выводу, что примеров летней активизации столичный рынок знает, похоже, даже больше, чем примеров летнего затишья. Например, в 2003 г. именно за летний период темпы роста стоимости жилья увеличились с менее чем 2 % в месяц до почти 4 % в месяц. В 2002 г. в мае-июне уровень цен на квартиры оставался примерно постоянным, но уже к началу осени темпы роста составили более 2 % в месяц. Подобный разгон рынка летом наблюдали и в 2001 г. Данные примеры показывают, что сезонность и летнее затишье — слабый аргумент для рынка недвижимости. Впрочем, следует понимать, что в каждом из упомянутых годов повышение темпов роста цен летом было связано с наличием тех или иных конкретных причин.
Почему за последние месяцы темпы роста цен на жилье в Москве постепенно нарастают? По мнению аналитиков ирн.ru, на это есть три причины. Первая заключается в том, что почти год уровень стоимости квартир в столице оставался практически неизменным, некоторое жилье или районы даже немного «просели» в цене за истекший период. И если год назад сложившийся ценовой уровень оказался несколько завышенным, что и привело к стагнации, то за прошедший год разрыв между стоимостью недвижимости и уровнем платежеспособного спроса исчез. Проще говоря, люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры или обмена, за это время смогли найти недостающую сумму. Сюда же можно причислить и относительный рост доходов населения за год, связанный с общим экономическим развитием страны и города, благоприятную обстановку с ценами на экспортное сырье и все аналогичные факторы.
Данные рассуждения тесно связаны со второй причиной: заметным развитием ипотеки за последний год. Пока цены росли как на дрожжах и покупательская активность находилась в стадии ажиотажа, реализовывать жилье в кредит, что заметно сложнее обычной продажи как для риелторов, так и для застройщиков, было не очень‑то интересно. Прошлогодняя стагнация явно изменила ситуацию, в условиях спада потребительской активности ипотека стала важным инструментом стимуляции спроса и активизации продаж. Поэтому за прошедший год по неоднократным заявлениям всех основных игроков рынка недвижимости доля продаж с использованием ипотеки выросла от нескольких процентов до 10 % и более. Оценка степени влияния перечисленных факторов приводит к росту цен на уровне 10–15 % в год, или около 1 % в месяц. Такое повышение стоимости характерно для рынков недвижимости большинства развитых стран и в терминах аналитического центра носит название «естественного» роста, отражающего рост стоимости денег во времени.

Играет ли сезонность заметную роль на рынке недвижимости? Ровно год назад, когда в первой половине лета 2004 г. масштабный рост цен на жилье вдруг неожиданно прекратился, тезис о наступлении летнего затишья оказался чуть ли не единственным и довольно слабым аргументом в устах многих его участников, пытавшихся как‑то нивелировать ситуацию. Сейчас понятно, что дело было вовсе не в сезонном затишье. По ряду серьезных причин рынок впал в стадию стагнации, продолжавшуюся вплоть до начала этой весны.



Третья причина связана с новым законом о долевом участии в строительстве, впрочем, здесь сразу же следует сделать несколько оговорок. Введение нового нормативного акта вряд ли вызовет уменьшение объемов строительства в Москве, а значит, и снижение объемов продаж новостроек. Увеличение издержек застройщиков также имеет очень слабое отношение к рыночным ценам, которые определяются уровнем платежеспособного спроса: есть у людей деньги или нет. Таким образом, несдержанные утверждения ряда участников рынка о неизбежном скачкообразном росте цен на 20–30 % сразу после введения закона либо к концу текущего лета представляются необоснованными. Как говорилось в мартовском обзоре аналитического центра, посвященном этой теме, новый закон начнет влиять на цены не сразу и не резко, а только с течением времени, постепенно. Сейчас из‑за проблем с документами в ряде домов‑новостроек продажи могут временно приостанавливать, новые объекты выводить на рынок с задержкой. Подобные проблемы, разумеется, сокращают ассортимент нового жилья и позволяют играть на повышение как продавцам новостроек, так и хозяевам квартир на вторичном рынке. Однако влияние данного фактора в любом случае ограничено: нынешняя стоимость московского жилья близка к пределу платежеспособности населения и почти не уступает ценам в европейских столицах, поэтому сильного скачка цен это обстоятельство не вызовет даже при заметном сокращении объемов предложения на рынке новостроек.
По всей видимости, влияние нового закона как раз и приводит к тому, что темпы роста стоимости московского жилья постепенно начинают превышать 1 % в месяц и медленно, но верно подтягиваются к отметке в 2 % месячного прироста. Конечно же, это не 20–30 % роста и не сразу, а дополнительное давление на рынок, которое согласно мартовской оценке аналитического центра может привести к дополнительному повышению цен на 5–10 % до конца года.
Будут ли темпы роста цен на столичную недвижимость и дальше увеличиваться? Нынешние тренды не исключают такую возможность. Однако логический анализ, кратко изложенный выше, показывает отсутствие веских причин для этого. Возобновление естественного роста цен на уровне инфляции, то есть порядка 1 % в месяц, после длительного периода стагнации вполне возможно. Повышение темпов роста до 2 % в месяц под влиянием нового закона о долевом участии в строительстве тоже можно понять. Но вряд ли в нынешних условиях темпы роста цен достигнут 3 % в месяц и более. Это фактически будет означать возврат рынка к ажиотажу прошлых лет, в результате чего снова станет актуальной угроза инвестиционных квартир, «перегретости» рынка и его превращения в своеобразную пирамиду. Впрочем, шансы подобного развития событий пока невелики.

Пока ситуация на рынке нового жилья достаточно стабильная - ни резкого взлета цен, ни их падения. Гендиректор компании Paul's Yard Павел Здрадовский считает, что это связано с тем, что на рынке огромное количество домов, квартиры в которых реализуются по старым принципам. Документы по ним были оформлены еще до 1 апреля, строительство ведется, квартиры продаются в прежних объемах. По данным NAI Vesco, панельное жилье за I полугодие 2005 года продемонстрировало рост цен в пределах 5%.

Олег Репченко,
руководитель аналитического центра ирн.ru
100 дней, прошедшие с момента вступления в силу нового закона о долевом участии в строительстве, еще не оказали сильного влияния на рынок. Однако уже сейчас эксперты отмечают сокращение количества новых объектов на рынке первичного жилья. По самым пессимистичным оценкам, объемы вновь вводимого жилья за 1-2 года снизятся на 40%, темпы роста цен при этом не берется предсказать никто.

Более ощутимо сказываться на объемах вновь вводимого жилья новые правила начнут в III-IV квартале. Эксперты считают, что к концу года количество новых строительных площадок может уменьшиться на треть и более. "Закон о долевом строительстве осложняет жизнь многим застройщикам, - говорит Максим Карапетов, представитель компании Vesco Realty. - Но в первую очередь осложнится жизнь мелких застройщиков, которые не способны ни взять кредит, ни пробить разрешения у чиновников. У крупных же, обеспечивающих порядка 85% ввода нового жилья, таких проблем нет. Тем не менее очевидно, что в итоге закон приведет к сокращению ввода нового предложения". Особенно эта тенденция затронет регионы, где большая часть нового жилья возводится силами именно мелких компаний.

Однако вскоре на рынке наступит время, когда старые объекты закончатся. Объекты, не имеющие всех необходимых документов, постепенно выводятся из продажи. "Мы, к примеру, сняли с реализации порядка 15% объектов, не соответствующих новым правилам", - сообщили нам в компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". По логике "долевого закона" те дома, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года, продавать нельзя, нужно обязательно дождаться сдачи этого дома госкомиссии, а затем уже объявлять о реализации, считает Оксана Каарма, замдиректора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

Сам по себе закон хороший, с этим никто не спорит. Он, безусловно, защищает частных инвесторов на этапе строительства. Но за отсутствие рисков придется расплачиваться. Новые правила приведут к увеличению себестоимости долевого строительства. Например, застройщики будут вынуждены брать кредиты на более долгий срок, чтобы восполнить недостаток оборотных средств. Дополнительные административные издержки отразятся на себестоимости жилья и лягут в конечном итоге на плечи дольщиков и конечных покупателей квартир. Стоимость построенного по новым правилам жилья, несомненно, будет выше. Сейчас рост цен на недвижимость составляет 1-1.5% в месяц в зависимости от сегмента рынка. Однако по итогам года можно с большой долей уверенности прогнозировать рост цен в пределах 15-20%.

"Не рискну предположить, насколько сократятся объемы вводимого жилья, но они безусловно сократятся, поскольку ситуация на строительном рынке в связи с вступлением в силу закона существенно изменилась", - соглашается Виолетта Рябцева, аналитик по недвижимости компании Deloitte Touche. А Григорий Куликов, председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", считает, что всего через 1-2 года после введения закона объемы вводимого жилья по России снизятся с нынешних 41 млн. кв.м в год до 25 млн. кв.м. И это при том, что необходимо строить в год до 140 млн. кв. м жилья, чтобы покрыть платежеспособный спрос.

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, госрегистрации прав собственности или аренды на земельный участок и опубликования проектной декларации. Застройщик обязан предоставить дольщику полную информацию о себе, а также всю проектную, разрешительную, имущественную документацию на объект. Если застройщик нарушает сроки, гарантии качества, если вносит изменения в проект, меняет назначение нежилых помещений, дольщик вправе расторгнуть договор без суда и потребовать неустойку в размере 63% годовых от суммы. Новые правила распространяются на все объекты, разрешение на строительство которых будет получено после 1 апреля 2005 года.

Основные положения "долевого" закона

В результате реконструкции здания на Новом Арбате, 21 появится современный деловой центр. Об этом вчера заявил Борис Огородников, генеральный директор ОАО «Обновление Арбата», в собственности которого и находится высотка. Общая площадь здания — 30 тыс. кв. м, оно построено в 1967 году и, по словам Огородникова, давно нуждается в реконструкции. «В ходе работ планируется полностью заменить фасад.

Власти столицы начинают реконструкцию одной из четырех «книжек» на Новом Арбате, 2 Зданием управляет ОАО «Обновление Арбата», 100% акций которого принадлежат департаменту имущества правительства Москвы. Стоимость работ оценивается в $15 млн. После окончания обновления первой «книжки» ОАО, скорее всего, приступит к реконструкции трех оставшихся высоток на Новом Арбате.

К 1 июня 2006 года будет смонтирован новый вентилируемый фасад из композитного материала»,— сообщил Огородников. Кроме того, предполагается заменить лифты, модернизировать системы центрального кондиционирования, водоснабжения и телекоммуникаций. Офисы будут отделаны современными материалами. На первых трех этажах, где размещаются предприятия общественного питания, проведут перепланировку, после чего откроют кафе и рестораны. По оценке Огородникова, стоимость работ составит около $500 за квадратный метр. Таким образом, реконструкция здания на Новом Арбате обойдется «Обновлению Арбата» минимум в $15 млн.

Сейчас старое остекление уже заменено на современные светоотражающие стеклопакеты.

Одной из причин реконструкции «книжки» Огородников называет «утрату ее коммерческой привлекательности». Однако, как признаются риэлтеры, и морально, и материально устаревшее здание до сих пор пользуется повышенным спросом среди арендаторов. По данным компании Paul’s Yard, аренда офисов в этой высотке обходится в $600–700 за квадратный метр в год без НДС. А СветланаМуханова, генеральный директор компании «Соло», говорит, что это здание, даже несмотря на его низкий класс (на уровне В–), привлекает арендаторов в основном тем, что располагается в шаговой доступности от двух главных зданий страны — Кремля и Дома правительства. «Поэтому арендаторы сами предпочитают вложиться в качественный ремонт своего офиса, лишь бы остаться тут»,— добавляет она.

В распоряжении правительства Москвы от 29.04.2004 №843 говорится, что департамент имущества города Москвы (единственный акционер «Обновления») начиная с 2003 года при распределении прибыли по итогам финансового года должен направлять ее часть на цели реконструкции здания, принадлежащего ОАО «Обновление Арбата».

Однако в здании на Новом Арбате, 21 располагаются не только коммерческие арендаторы помещений. Значительную площадь (по разным оценкам, до 8 тыс. кв. м) занимают так называемые льготные арендаторы. В основном это организации, так или иначе связанные с правительством Москвы. Ставки аренды для них составляют до $150 за квадратный метр в год. В ОАО не смогли ответить, повысится ли и для таких организаций арендная плата за модернизированные офисы.

Евгений Якубовский, генеральный директор УК «Новая площадь property management », говорит, что после реконструкции, возможно, проект не будет соответствовать критериям класса А, так как, несмотря на удачное местоположение, налицо нехватка парковочных мест, а также возможна неудачная конфигурация помещений (внутреннее зонирование). «Повышение ставок может составить от $150 до $300 за квадратный метр в год, и это в любом случае приведет к ротации арендаторов»,— полагает он.

«Скорее всего, либо полностью, либо частично эти организации будут переселены в другие здания. А года через три некоторые из них, возможно, переедут в новое правительственное здание на территории „Москва-Сити”»,— рассуждает Шершнев.

По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty, бюджетным организациям оставят в отреставрированном здании только представительские офисы, остальную же площадь заберут.

Цены
Если раньше акцент в продвижении квартир делался на цене, то теперь застройщики скорректировали свои маркетинговые стратегии в сторону раздачи подарков и организации различных промоакций. Произошел переход от примитивного и пагубного для развития рынка недвижимости способа ценообразования с включенной в цену псевдоскидкой к взвешенному ценообразованию с изначально установленной справедливой ценой. Компании не хотят продолжать развращать рынок и готовы поступиться сроками экспозиции, а следовательно, количественными показателями продаж ради стабилизации цен и их поддержания на уровне не ниже нынешних.

Как сообщил «Бизнесу» исполнительный директор ОАО «Обновление Арбата» Николай Балашов, после реконструкции этого здания, скорее всего, начнется модернизация еще двух высоток на Новом Арбате — домов №15 и №1 «Они также находятся в ведении департамента имущества Москвы»,— добавил он.
Примерно через два года рынку придется столкнуться с острым дефицитом предложения новых квартир как в столице, так и в Подмосковье. Дело в том, что новые объекты не запускаются, сейчас лишь ритмично продаются старые. Как и почему девелоперы меняют свою политику?

При этом застройщик должен передавать на баланс ТСЖ или ДЕЗа оборудование в соответствии с нормативными актами в месячный срок, что абсолютно нереально. В будущем хотелось бы, чтобы авторы подобных нормативных сроков учитывали нюансы практической работы служб городской инфраструктуры.

С середины прошлого года премия потребителю за риск долгостроя медленно, но уверенно растет. Также потребители уверенно плюсуют к заявленным срокам ввода объектов в эксплуатацию год-полтора. В основном из-за трудностей с оптимизацией Технических условий (ТУ) и оформлением подключений (МКС «Мосэнерго», «Тепловые сети „Мосэнерго”», «Мосводоканал», ПАУКС, «Мостелеком» и т. д.) по постоянной схеме. Реальные сроки, в которые может уложиться застройщик, составляют 8–12 месяцев.

В низком ценовом сегменте можно отметить новый район «Кожухово», несмотряна прямую ценовую конкуренцию с объектами более высокой категории в ближайших районах Московской области; продажи идут уверенно, и новостройками в этом районе интересуются частные инвесторы.

Тенденции
В высшем сегменте рынка сформировалась ниша объектов-суррогатов двух типов: малоквартирные особняки без достаточной инфраструктуры с низкой стоимостью эксплуатации (отсутствие общедомовых систем фильтрации воды, подземных парковок и т. п.), многоквартирные жилые комплексы, отвечающие всем критериям элитности, кроме камерности («Онегин», «Коперник»).

В среднесрочной перспективе инвестиционная привлекательность нового строительства жилья в Московской области может быть значительно снижена, если не будет обеспечено бюджетным финансированием расширение существующей и создание новой социальной, транспортной и инженерной инфраструктур.

Ситуация с новыми объектами в ближайшем Подмосковье характеризуется признаками обострения дефицита мощностей социальной и инженерной инфраструктур. Существующие мощности по большей части исчерпаны. Те проблемы, с которыми столкнулись столичные застройщики при комплексной застройке новых микрорайонов, охладили интерес к ближнему Подмосковью. Пример — ситуация вокруг микрорайона Кутузовский города Одинцово.

В этот момент дороги риэлтеров и девелоперов кардинально разошлись. Ангажированные риэлтерами аналитики заговорили о скором падении цен на 15–20%. Очевидно, что эти пророчества были направлены на стимулирование увеличения количества сделок в среднесрочной перспективе, на проценте от которых и существует традиционный риэлтерский бизнес. Но падения потребители и так ожидали уже четыре-шесть месяцев.

Ретроспектива
Ситуация на рынке хорошо просматривается по цифрам натуральных объемов предложения квартир и комнат в Москве. Неожиданно высокую активность покупатели проявили в январе-феврале. Но сезонный рост предложения с середины февраля по март привел к трудностям с реализацией в марте (средние цены предложения в этом месяце снизились в САО, ЮВАО, ЗАО).

Влияние кризиса сбыта середины 2004 года
По сведениям МЭРТ и Росстата, строительная отрасль в январе-феврале демонстрировала отрицательную динамику роста по всем показателям. По мнению аналитиков компании «АРТ-Билдинг», это было проявление отложенного влияния наложения банковского кризиса на кризис сбыта лета прошлого года. Лишь благоприятный спрос в этом году со стороны потребителей не допустил скатывания отрасли в рецессию. Темпы роста объемов работ по виду деятельности «строительство» сократились в первом квартале на 60%. При этом в условиях сдержанной инвестиционной активности в начале текущего года снижение финансового результата (прибыль минус убытки) в строительстве отмечено на уровне до 70,8% от уровня января-февраля 2004 года.

Застройщикам, проанализировавшим новогодний «подарок» от законодателей в виде 214-го закона (о долевом строительстве), о падении думать было некогда. Хотя, по мнению аналитиков компании «АРТБилдинг», негативное влияние закона «Об участии в долевом строительстве...» не отразится на ценах в текущем году, необходимо отметить, что уже сейчас из-за неприемлемости его отдельных положений увеличивается количество различных «серых» схем реализации квартир (вексельная схема, страховая, совместная деятельность, схема предварительной купли-продажи).

Переход «Евроцемента» на предоплату наверняка отразился в этих сведениях, кроме того, вероятным следствием этого перехода могла явиться остановка роста производства цемента. Помимо этого, очевидно, что кредитные учреждения заняли выжидательную позицию в связи с 214-м федеральным законом, в соответствии с которым они несут солидарную ответственность перед дольщиками.

Это косвенно свидетельствует о том, что новые проекты не запускаются, а ритмично продаются старые. Ведь для строительных организаций нормой является задолженность за бетон, арматуру и прочие строительные материалы, которая и отражается в данных по просроченной кредиторской задолженности.

Таким образом, несмотря на поддержание в Москве объема вводимых площадей на уровне 4,5–4,8 млн кв. м, реальный объем жилья, который может попасть на рынок, начнет снижаться уже в этом году (см. справку). Впрочем, осенью можно ожидать интенсификацию роста цен. В итоге за год набежит 12–14%.

Образ будущего
В результате сложившейся практики сокращения свободного оборота вторичного рынка площадок и снижения количества вновь выделяемых площадок под застройку, а также учитывая объективное «схлопывание» строительного бума в Москве, можно утверждать, что сейчас происходит формирование будущего дефицита нового жилья.

Но последующий за этим кратковременным дисбалансом всплеск инвестиционной активности может привести к обострению конкуренции и уже снижению цен. Причинами всплеска будут являться, с одной стороны, объекты реорганизуемых и ликвидируемых федеральных ГУПов, а также массовый запуск разработанного девелоперами инструментария по преодолению последствий вышеупомянутых законотворческих инициатив и окончание очередного витка идущего передела московского строительного комплекса.

Зарождающийся дефицит нового жилья представляется опасной тенденцией. С учетом инвестиционных циклов в строительстве он начнет проявляться примерно через два года. Равномерность ввода площадей будет дестабилизирована в течение как минимум полугода, что вызовет дефицит предложения и как следствие рост цен.




ФАКТОРЫ СОКРАЩЕНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В СТОЛИЦЕ
Рост доли в общем объеме строительства и/или регенерации посредством реконструкции ветхого жилого фонда;
Прекращение бесплатной приватизации нового муниципального жилья, предоставляемого очередникам (в соответствии с новым ЖК);
Рост доли в общем объеме строительства и реновации посредством сноса панельного жилья;
Пресловутая вредность 214-го федерального и 40-го московского законов;
Исчерпание резервов существующей инженерной инфраструктуры.



Главная --> Публикации