Главная --> Публикации --> Погода на рынке Московский строительный союз написал письмо ресину Как попасть в кредитную историю Best western вместо золотого колоса и останкино Купить землю - не поле перейти

Промышленные объекты, как правило, отличаются открытыми планировками, значительной высотой перекрытий, к тому же перекрытия бывших заводских цехов допускают более высокие нагрузки, что позволяет использовать здания для организации как офисов, так и складских помещений.

Столица избавляется от вредного и непрофильного производства такова тенденция сегодняшнего дня. А заводские территории, имеющие хорошую транспортную доступность и капитальные строения, проходят реновацию и меняют рабочее прошлое на офисное и офисно-складское настоящее, превращаясь в бизнес-парки. Последствия скорее позитивные: реорганизуются промзоны, а это плюс с точки зрения экологии, для развития новых направлений бизнеса появляются дополнительные площади.

Пока бизнес-центры класса А в бывших производственных корпусах редкость. В качестве примера можно привести разве что Аврора Бизнес-парк на Садовнической набережной и планируемый бизнес-центр класса А на территории фабрики Красная Роза на ул. Тимура Фрунзе.

Реновация территорий заводов и фабрик под бизнес-парки выгодный бизнес. Бывшие промышленные площадки со зданиями постройки начала или середины прошлого века в разных частях города могут стоить от $250 до $400 за 1 кв. м. По словам инвесторов, большинство предприятий, здания которых выкуплены под реконструкцию, обанкротились и на момент их приобретения в лучшем случае их помещения сдавались в аренду. Реконструкция под бизнес парки классов В и С обходится в $200-400 за 1 кв. м в зависимости от первоначального состояния и желаемого результата. Период реконструкции занимает всего от шести месяцев до одного года. По словам самих девелоперов, большинство проектов класса С удалось окупить уже в течение 2-3 лет. В классе В срок окупаемости составляет 4-5 лет.

Размер арендных ставок в значительной степени зависит от месторасположения офисного комплекса, также на ставку влияют уровень отделки, насыщенность инженерными системами, наличие парковочных мест, а также состав арендаторов. В самых престижных бизнес-парках крупными компаниями-арендаторами выступают телекоммуникационные, страховые, аудиторские, консалтинговые и медиакомпании.

В выигрыше оказываются и арендаторы в бизнес-парках арендные ставки обычно сравнительно невысоки, что привлекательно как для крупных компаний с большим штатом, так и для предприятий малого бизнеса. В современном бизнес-парке классов В и С арендные ставки колеблются от $200 до $500 за 1 кв. м в год, в классе А доходят до $700 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов.

Особенно повезло заводам с историей. Благодаря смене собственников, которые затеяли реновацию, старые корпуса подверглись косметической операции: одним из них только отреконструировали фасады, фасады других были восстановлены по старым чертежам и проектам.

Не стоит сбрасывать со счета архитектурную и эстетическую составляющие. Серые с налетом копоти фабричные постройки преображаются их оштукатурили и покрасили, отмыли, облицевали

Правда, с новым офисом нередко плохо свыкаются работники компаний, переехавших из центра города в индустриальные кварталы. Как рассказала одна из сотрудниц компании арендатора офисного помещения в бизнес-парке на севере Москвы, после переезда на новое место из компании (в штате которой трудилось больше 200 человек) ушла чуть ли не половина служащих. Действительно, по сравнению с центром, где все рядом, территория промзон заметно проигрывает.

То, что в здании были производственные цеха, порой придает бизнес-центру шарм, говорят арендаторы. Наружная архитектура напоминает о производственном прошлом здания, внутри же оно соответствует всем канонам современного офисного центра.

Аргументы в пользу бизнес-парка тоже весомые. Как правило, в них арендуют площади компании, расширяющие свою деятельность или пожелавшие предоставить сотрудникам более комфортные условия для работы. В одной из таких компаний-новоселов поделились, что в старом помещении в небольшой комнате теснился целый отдел, а после переезда в бизнес-парк новый офис кажется им футбольным полем. В помещении с высокими потолками много света и воздуха, что является преимуществом бывших индустриальных зданий.

Но переезд компании в бизнес-парки класса В позволяет сэкономить на арендных платежах до 20%, а при переезде в офисы класса С до 30% от годовой ставки арендных платежей, которые пришлось бы платить в обычном бизнес-центре класса В или С за ту же площадь.

Сейчас бизнес-парки появились практически во всех административных округах Москвы. И к концу 2005 г. их количество перевалило за 1 Появление бизнес-парков в местах, нетрадиционных для офисов, влечет за собой формирование новых деловых зон. Наиболее привлекательные с точки зрения офисного и офисно-складского назначения на востоке и юго-востоке столицы, с внутренней и внешней стороны Третьего транспортного кольца. Близость к активно развивающемуся в настоящее время международному аэропорту Домодедово обусловливает дополнительное конкурентное преимущество. По мнению экспертов, успех гарантирован и бизнес-паркам на севере Москвы по направлению к аэропорту Шереметьево. А также в любом районе с хорошей транспортной доступностью.

Приятный сюрприз охраняемые парковки во дворах бизнес-парков. Машино-места в них получают практически все сотрудники компаний-арендаторов. В центре города многим приходилось оставлять автомобили где попало. А уж после возобновления в Москве работы эвакуаторов вопрос парковки стал еще актуальнее.

Поэтому не исключено, что промышленные предприятия, особенно уже попавшие в списки выводимых, все чаще будут выходить на старт гонки на выживание. Кто быстрее и профессиональнее переделает свои площади, тот имеет лучшие шансы заполучить качественных арендаторов преобразованных площадей по более высоким ставкам.
Крупные столичные компании уже давно поняли прелесть ипотечного кредитования для девелоперов, однако в ближайшее время ипотека может стать доступной и для малого бизнеса.

Спрос на аренду площадей в бизнес-парках увеличивается. Появившуюся возможность арендовать на одной территории офис и склад многие компании оценивают как перспективную. А это значит, что и в будущем вопрос смены одежки заводскими корпусами останется актуальным.

От богатого до малого

Коммерческая ипотека, как ее называют игроки рынка, работает по той же самой схеме, что и ипотека жилья. Но есть одно существенное отличие: при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же коммерческой ипотеки заемщик это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив. Помимо этого фактора сам процесс развития коммерческой ипотеки на сегодняшний день в точности повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.

Как говорит инвестиционный аналитик компании Colliers International Азамат Кумыков, банки интересуются прежде всего денежными потоками, которые генерирует заложенная недвижимость. По его словам, если речь идет о торговом или офисном центре, то для кредитора важно, кто является арендаторами здания, насколько надежен денежный поток, который они приносят. Кредит под залог пустующего здания получить сложно, потому что само по себе наличие такого объекта не может гарантировать банку, что заемщик в состоянии обслуживать кредит, добавляет эксперт. Поэтому, по его мнению, малый бизнес можно только пожалеть, так как небольшая компания не выглядит для банка перспективным заемщиком.

Ипотека как один из способов обеспечения крупных кредитов работает на российском рынке уже достаточно давно. В частности, кредиты под залог недвижимости предоставляют крупные институциональные инвесторы Европейский банк реконструкции и развития и Международная финансовая корпорация, а также некоторые иностранные банки. Поэтому большинство столичных девелоперов активно привлекают заемные средства на постройку офисного или торгового центра. Однако у таких схем есть одно отличие: обеспечением по кредиту является не приобретаемая недвижимость, а уже имеющиеся на балансе компании активы. Так, например, строительство второй фазы Аврора Бизнес-парк осуществляется на средства Райффайзенбанка, в залоге у которого находится первая, завершенная часть проекта.

Наведение фокуса

Рынок работает по-крупному, и поучаствовать в его развитии малому и среднему бизнесу не представляется возможным, потому что у него нет своих ресурсов, считает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко.

Невозможность привлечения заемных средств приводит к другой серьезной проблеме: небольшая компания не может расширить свои площади ни на собственные, ни на заемные деньги. Вследствие этого мелкие предприниматели вынуждены арендовать помещения у более крупных компаний, что зачастую оборачивается повышением арендной платы и невозможностью планировать свой бизнес.

Ипотека долгое время оставалась закрытой для малого бизнеса именно потому, что в качестве обеспечения кредита предоставить ему традиционно нечего, а под залог приобретаемого небольшого помещения ни один банк не кредитует. Разные компании решали эту проблему по-разному. Один из самых популярных способов кредит на развитие бизнеса, или так называемый корпоративный кредит. Однако ставка по этому кредиту настолько велика на уровне 14%, что многие компании вынуждены отказаться от такого способа решения проблемы.

По словам генерального директора компании MainDecision Светланы Сидоренко, в настоящий момент ипотека коммерческой недвижимости проходит ту точку развития, которую жилищная ипотека уже прошла: высокие кредитные ставки, отсутствие вторичного рынка, сложность проведения самой сделки, отсутствие предложений в строящихся объектах. Однако ипотечная схема может стать весьма эффективным инструментом получения дополнительных средств.

Несколько компаний недавно предложили схему кредитования юридических лиц под залог приобретаемой недвижимости. На сегодняшний день две столичные фирмы открыто заявили о предоставлении таких услуг это консалтинговые компании MainDecision и Московский ипотечный центр. Нашему проекту всего полгода, однако все это время мы стараемся с потом и кровью выбить возможность для малого бизнеса получать кредиты под залог приобретаемой недвижимости. У малого бизнеса такая ситуация, что нет имущества, потому что он просто малый, и потому ему выгоднее платить по кредиту, чем вносить средства в счет арендной платы, рассказывает руководитель проекта Коммерческая ипотека Московского ипотечного центра (МИЦ) Сергей Киприянов.

В случае, если у компании не хватает собственных ресурсов для покупки необходимых площадей, она может обратиться в банк с заявкой о получении кредита. Потенциальный заемщик должен соответствовать ряду требований. Во-первых, иметь статус юридического лица. Во-вторых, у компании должно быть достаточно средств для первоначального взноса примерно 35-40% от суммы займа. Если средств недостаточно, заемщик может предоставить имущество и другие активы в качестве дополнительного залога. Согласно ст. 5 закона Об ипотеке (залоге недвижимости) такими активами могут быть здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Кроме того, заемщик обязан доказать, что способен выплачивать проценты по кредиту, что подтверждается его финансовой отчетностью, в лучшем случае таким доказательством может служить отсутствие за последний год минусового баланса. К расходам по совершению сделки добавляется плата компании-посреднику 3-5% от суммы займа и компенсация услуг страховой компании до 4%.

Условия сделки

Сразу после заключения сделки по коммерческой ипотеке приобретаемое имущество поступает на баланс заемщика со всеми вытекающими последствиями, включая выплаты налога на имущество. Однако, по словам Сидоренко, у этой схемы есть один существенный недостаток: фактически невозможно провести перепланировку здания, поскольку при таком договоре очень сложно отличить перепланировку от повреждения заложенного имущества.

По словам Светланы Сидоренко, на сегодняшний день банки кредитуют на срок до трех лет под залог приобретаемой коммерческой недвижимости. Сумма кредита не превышает половины годового баланса компании, а ставки начинаются с 16%. Однако, по мнению Сергея Киприянова, это не совсем так. МИЦ работает с Национальным залоговым банком, по условиям которого заемщик может получить кредит на пять лет под 12% годовых в рублях. И эта схема, по его словам, работает не только на бумаге. Мы уже провели одну сделку по заключению договора коммерческой ипотеки речь идет об отдельно стоящем магазине в Митине общей площадью около 120 кв. м. Таким образом, мы протестировали наш механизм и продемонстрировали, что он работает, рассказал Сергей Киприянов.

Частный случай

Чтобы согласовать возведение каждой перегородки, которую сочтет нужным сделать новый владелец, надо пройти множество инстанций и длительную бюрократическую процедуру, считает Сидоренко.

Заемщик, в данном случае лизингополучатель, заключает с компанией-лизингодателем договор коммерческой аренды, по которому обязуется выплачивать ежемесячные взносы, а в результате по окончании срока аренды помещение переходит на баланс заемщика. По сравнению с непосредственно ипотечной моделью очевидным плюсом лизинговой схемы является существенное сокращение первоначального взноса, или авансового платежа. В лучшем случае заемщик может быть вообще освобожден от этих расходов, однако такая оптимальная схема в настоящий момент еще не развита.

На рынке появился еще один инструмент, по своей сути похожий на коммерческую ипотеку, это лизинг. По словам Светланы Сидоренко, лизинговую сделку можно назвать скрытой коммерческой ипотекой. Схема выглядит следующим образом: банк приобретает недвижимость, а затем выдает аффилированной с ним компании льготный кредит под залог этой самой недвижимости. Таким образом, поясняет Сидоренко, аффилированная компания, учредителем которой является сам банк, становится лизингодателем. Данная схема уже была неоднократно отработана на рынке, например, по данным участников рынка, Мастер-лизинг аффилирован с Мастер-банком, при Абсолют Банке создана компания Абсолют-кредит, а с Локо-банком работает Объединенная финансовая лизинговая компания.

По мнению Светланы Сидоренко, дополнительными плюсами договора лизинга являются возможность досрочного погашения, а также отсутствие скрытых платежей, которые могут произвольно повышаться в зависимости от желания банка. Необходимый набор документов состоит всего из трех бумаг: договора купли-продажи, государственной регистрации сделки и полиса страхования. Страхование защищает лизингодателя и лизингополучателя от различного рода рисков, в частности разрушения здания, и составляет примерно 0,1% от суммы кредита.

Разные банки предлагают свои программы, каждая из которых чем-то лучше, а чем-то хуже. Например, в Абсолют Банке больше процентная ставка (12%) и размер авансового платежа (30%), зато увеличивается срок кредитования. В свою очередь, Агропромышленная группа готова работать без авансового платежа.

В компанию MainDecision, по словам Сидоренко, каждый день поступает около 100 обращений по лизингу, однако проводится большой отсев остается примерно 20% заявок.

Кроме того, лизингополучатель может рассчитывать на налоговые и амортизационные льготы. Дополнительным преимуществом договора лизинга, по словам Светланы Сидоренко, является и то, что приобретенные помещения могут быть перепланированы. Таким образом, представители малого и среднего бизнеса могут рассчитывать на приобретение дополнительного помещения без повышения арендной ставки.

На сегодняшний день, по словам генерального директора компании Лаурел Ирины Радченко, из 48 банков, предлагающих свои ипотечные программы, один только Национальный залоговый банк заявил о своем участии в программе по коммерческой ипотеке, большинство же других кредитных учреждений заявляют, что в ближайшее время не планируют обращаться к таким схемам.

Банки не хотят

С Можаровским солидарен и руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство юридической фирмы Вегас-Лекс Юрий Борисенко. Никаких ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость нет. С реализацией такого помещения проблем также не существует. Единственное, с кем действительно могут возникнуть проблемы, это с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются, утверждает эксперт. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.

Обычно нежелание банков участвовать в той или иной программе объясняется недостаточной подготовкой законодательной базы. Однако никаких юридических препятствий для проведения сделки по коммерческой ипотеке не существует, считает партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Коммерческая ипотека даже проще, чем жилая, так как в этом случае отсутствует социальный элемент, нет ограничений при обращении взыскания на заложенное имущество. Поэтому никаких сложностей быть не должно, говорит он.

Другой важной особенностью коммерческой ипотеки является риск зависания кредита на балансе банка, что связано с отсутствием рынка рефинансирования кредитов. Если на ипотечном рынке жилья существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое скупает пулы у частных банков, то на рынке коммерческой ипотеки аналогичной структуры просто нет. Кроме того, такие кредиты не интересуют западные фонды. Они не заинтересованы в таких покупках, так как недостаточно прозрачны схемы и стандарты сделки кто производит оценку предприятия, кто несет риски и т. д., говорит Ирина Радченко.

Одной из главных причин, по которой банки не стремятся разрабатывать программы по коммерческой ипотеке, являются высокие финансовые риски. В первую очередь это касается суммы кредита. Одно дело рисковать $50 000, другое дело $0,5 млн, говорит Светлана Сидоренко. По словам Сергея Киприянова, в МИЦ нижний предел для суммы кредита $300 00 В связи с этим возникает извечная проблема недостатка длинных денег. Если на развитие жилой ипотеки выделяет ресурсы государство, то у рынка коммерческой ипотеки такой поддержки, конечно, нет, добавляет Репченко.

Как поясняет Ирина Радченко, когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают сложные взаимоотношения. Все это, по мнению эксперта, приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

Но главный риск заключается в другом в том, что заемщик потеряет платежеспособность или просто по каким-то своим причинам перестанет платить. По словам Радченко, балансы юридических лиц далеки от идеала, почти весь российский бизнес серый.

Справедливости ради стоит заметить, что некоторые эксперты рынка относятся к такой программе весьма скептически. Это либо рекламный ход, либо это должна быть настолько серьезная страховая компания, что не боится понести огромные убытки. Ведь она берет на себя андеррайтинг аудит, возвращение средств банку, а потом обязуется выселить неблагонадежного заемщика из занимаемого им помещения. А у заемщика скорее всего есть и своя служба безопасности, и связи в суде, отмечает Ирина Радченко.

Однако, по словам Сергея Киприянова, действенный способ избежать таких серьезных рисков застраховаться. По его данным, МИЦ приступил к реализации программы комплексного страхования финансовых рисков банка. Согласно этой программе в случае, если заемщик дважды уклонился от выполнения своих обязательств, страховая компания после формального предупреждения заемщика гасит всю сумму задолженности, после чего по договору цессии получает права залогодержателя и права кредитора по основному кредитному договору с правом получения всех штрафов за рассрочку платежей. Как рассказал Сергей Киприянов, об участии в этой программе уже заявила страховая компания Стандарт-Резерв.

Другим существенным препятствием для развития ипотечного кредитования является нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам. Банк выставляет свои требования к сделке, далеко не всегда удовлетворяющие продавца. Например, кредитные учреждения зачастую хотят, чтобы все риски по сделке нес продавец. Но у продавца есть значительный круг своих инвесторов, готовых приобрести помещение сразу. Поэтому если ритейлор берет в банке кредит на покупку некоего помещения, то не факт, что он найдет того, кто захочет ему это помещение продать, считает директор консалтинговой компании АМ2 Магазин магазинов Александр Тишков.

Поиск продавца

Поэтому посреднические компании предлагают разные способы ускорить процедуру заключения сделки и как можно быстрее перевести средства на счет продавца. Во-первых, это так называемый выкуп юридического лица, когда создается новое юридическое лицо компания, на которую оформляется объект недвижимости. Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит, и переводит под свой контроль объект недвижимости. По словам Сергея Киприянова, МИЦ уже провел одну сделку по этой схеме.

Такой же точки зрения придерживается и руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Не все владельцы коммерческих помещений идут на то, чтобы оформлять их в кредит, это невыгодно, так как на сегодняшний день спрос в сегменте коммерческой недвижимости превышает предложение в несколько раз, говорит он.

Третья схема наиболее проста: заключается договор купли-продажи, продавец опять же получает часть средств в виде первоначального взноса от покупателя, а также получает гарантию банка, после чего на нового покупателя регистрируется собственность, а на банк регистрируется договор залога.

Во-вторых, возможна многоходовая схема с участием покупателя, продавца и банка. На первой стадии покупатель выплачивает продавцу объекта часть собственных средств (собственно первоначальный взнос), банк же, в свою очередь, предоставляет продавцу обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После этого регистрируется залог на банк, а на покупателя оформляются все документы по передаче прав собственности. То есть заключается договор купли-продажи, продавец получает всю сумму, совершается регистрация, и помещение остается в залоге.

Есть куда расти

Все эти схемы позволяют ускорить процедуру и удовлетворить строптивого продавца, однако они не слишком эффективны в условиях недостатка малых площадей на рынке. Как говорит Олег Репченко, на сегодняшний день предлагаются только большие площади если что-то продается, то этажами. Кроме того, по его словам, застройщики редко выставляют на продажу новые помещения, предпочитая сдавать их в аренду.

И все же, по мнению Сергея Киприянова, начало положено. МИЦ уже заключил один договор и на сегодняшний день рассматривает шесть заявок на заключение договора. В частности, мы рассматриваем заявку на строительство нефтеперерабатывающего завода в Ивановской области, где общий объем возможного кредита составляет около $30 млн. Есть и более мелкие сделки на $2 млн, на $3,6 млн. В одной заявке речь идет о реконструируемых офисных помещениях, рассказал он.

Если банки опасаются коммерческой ипотеки, а продавцам далеко не всегда выгодно заключать такие сделки, то третья сторона потенциальный заемщик с нетерпением ожидает ее развития. Аналитический центр ирн.ru, по словам Репченко, с удовольствием бы воспользовался ипотечной схемой, чтобы купить офис площадью 200 кв. м. У компании нет всей необходимой суммы, но мы готовы внести первоначальный взнос в размере 30% и взять кредит под 12% годовых в рублях, говорит он.

На сегодняшний же день, по мнению участников рынка, сделки по ипотечному кредитованию малого бизнеса остаются товаром штучным и спрос здесь превышает предложение. По мнению Ирины Радченко, это можно объяснить двумя причинами. Во-первых, это вопрос времени сейчас банки только-только пришли в ипотеку, делают первые шаги, пусть они вначале отработают жилищную ипотеку, а потом переключатся на юрлица. А во-вторых, говорит она, необходимо сделать российский малый и средний бизнес, нуждающийся в дополнительных средствах, легальным, чтобы финансовая отчетность была приближена к реальной и не велась двойная бухгалтерия.

По мнению Репченко, становление рынка коммерческой ипотеки будет связано с переориентацией крупнейших игроков рынка на площади в Москва-Сити. После чего начнется борьба за компании малого бизнеса. То же самое произошло и с жилым сектором: пока цены на недвижимость росли в гигантской прогрессии, компании не задумывались о частном клиенте. Как только цены застыли, появилась необходимость стимулировать продажи, и все вспомнили об ипотеке, говорит он.

Схемы захвата недвижимости, связанные с подделкой документов, сейчас становятся все менее популярными просто потому, что в случае раскрытия операции ее участники подвергаются уголовному преследованию. Гораздо безопаснее провернуть законную схему, в результате которой захват здания принесет прибыль, но без риска попасть за решетку. В настоящее время наибольшей популярностью пользуются две схемы.

Случаи недружественного поглощения компаний и принадлежащей им коммерческой недвижимости давно уже не являются редкостью. Компании-рейдеры, специализирующиеся на захвате, с каждым годом совершенствуют механизмы, позволяющие их клиентам приобретать недвижимость против воли владельца. Последней тенденцией в работе захватчиков стала выработка абсолютно законных схем присвоения зданий.

На первом этапе происходит покупка пакета акций, достаточного для инициации собрания акционеров. Следующим шагом новый акционер проводит собрание акционеров, на котором, кроме него и лояльных ему акционеров, никто больше не присутствует. Собрание проводится сразу как повторное, а на нем составляется протокол, что первое собрание не состоялось из-за неявки акционеров. Для проведения повторного собрания обычно бывает достаточно контроля над 25-30% акций. В ходе проведения собрания смещаются все органы управления компанией, т. е. увольняются старые директора и назначаются новые. Происходит это без какого-либо уведомления действующих сотрудников и акционеров компании. Далее рейдеры направляют стопы в налоговую инспекцию, где происходит регистрация произошедших изменений. Поскольку налоговая инспекция не проводит правую экспертизу, а лишь проверяет комплектность предоставляемых документов, то регистрация становится автоматической процедурой. Затем осуществляется сделка, ради которой и была организована вся операция. Здание продается специально созданной компании-контрагенту. Нередко для такой операции фирма регистрируется в офшорной зоне.

Схема 1

Защита

Сделка купли-продажи, как нетрудно догадаться, осуществляется по балансовой стоимости, которая значительно уступает рыночной. В случае необходимости новоявленный генеральный директор предоставляет справку, в которой утверждается, что объем сделки составляет меньше 25% от стоимости активов компании. Этот документ избавляет от необходимости утверждать решение о продаже здания на общем собрании акционеров. После регистрации перехода права собственности операцию по выводу актива можно считать завершенной. Чтобы регистрация прошла быстро, захватчики готовы идти на значительные траты и проводить государственную регистрацию в ускоренном порядке, что требует довольно крупных расходов. В результате такой операции акционеры компании сталкиваются с потерей здания, а зачастую и угрозой существования организации как успешной коммерческой структуры.

Также раз в месяц полезно брать выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), чтобы отслеживать любые движения относительно своих органов управления. Как только обнаружатся какие-либо изменения, можно считать, что операция раскрыта и расчет на внезапность не оправдался. После выявления изменений необходимо как можно быстрее приступать к организации противодействия подаче заявления в налоговую инспекцию и управление Федеральной регистрационной службы о том, что общего собрания акционеров не проводилось, а также заявления в суд о признании недействительными решений об изменении состава органов управления общества.

Если во владении акционерного общества имеются ценные объекты недвижимости, то акционерам просто необходимо принимать защитные меры. Например, наводить справки о каждом новом крупном акционере. Уже на этом этапе можно понять цели скупки пакетов акций, которые не дают права решающего голоса.

Если же акционеры вовремя не предпримут никаких действий и дело дойдет до регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), то вернуть ситуацию на прежние позиции будет гораздо сложнее. А если произойдет вторая сделка с имуществом, то ситуацию можно считать упущенной из-под контроля. Дело в том, что произошедшие в конце 2004 г. изменения в гражданском законодательстве существенно укрепили институт добросовестного приобретателя. Согласно ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) с момента регистрации. Это означает, что даже в случае признания впоследствии договора купли-продажи недействительным лицо, признанное добросовестным приобретателем, сохранит право собственности на имущество и сможет дальше владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

Важно одновременно с подачей иска в суд заявить ходатайство о применении судом мер обеспечительного характера, направленных на запрет любым лицам осуществлять действия по отчуждению имущества и государственной регистрации перехода прав на него. Этот шаг фактически блокирует возможность новоявленным директорам распоряжаться собственностью организации на период до рассмотрения в суде заявленных требований.

Если реестр ведется профессиональной компанией реестродержателем, то это гарантирует дополнительную правовую экспертизу документов, подаваемых для внесения изменений по составу акционеров и органов управления.

Еще один комплекс защитных мер связан с ведением реестра акционерных обществ. Многие акционерные общества предпочитают вести собственный реестр сами, не отдавая себе отчет в том, что такая ситуация является весьма рискованной. Нередко третьи лица обладают довольно внушительными средствами убеждения, что позволяет им мотивировать генерального директора компании в содействии вывода активов. Тогда реализация этой схемы захвата коммерческой недвижимости становится для исполнителей весьма простой.

Схема 2

Еще одним способом, предотвращающим замену органов управления, является инициация конфликта между учредителями или акционерами. Они якобы ссорятся по поводу принадлежащих им долей или пакетов акций или любого другого имущественного вопроса. В рамках этого спора судом могут быть приняты меры обеспечительного характера, направленные на объявление запрета в адрес налоговой службы на внесение любых изменений в отношении этой компании в ЕГРЮЛ, что является страховкой от несанкционированной замены генерального директора или учредителей. А чтобы вернуть ситуацию в нормальное русло, учредителям достаточно помириться, т. е. официально отказаться от своих имущественных претензий, прекратив тем самым спор.

В этом случае покупатель обычно терпит убытки, поскольку зачастую в договоре указывается лишь балансовая стоимость здания, а значительная часть суммы передается черным налом, которую покупателю никто возвращать не собирается.

Среди рейдеров также пользуется популярностью такой способ захвата здания, как оспаривание ранее совершенной сделки. В ходе реализации этой схемы захватчики первым делом приобретают фирму, которая недавно продала крупный объект коммерческой недвижимости. Если это предприятие не ведет хозяйственной деятельности, то сумма приобретения оказывается невысокой. Затем под различными предлогами ранее проведенная сделка оспаривается, и через суд добиваются совершения двусторонней реституции, в результате которой прежний продавец получает назад здание, а покупатель сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Противостоять оспариванию сделки гораздо сложнее в налоговой инспекции не происходит никаких изменений. О существовании судебного решения учредители или акционеры могут даже не подозревать. В случае выявления подобного факта необходимо незамедлительно обращаться в суд и принимать меры обеспечительного характера, выражающиеся в объявлении запрета управлению Федеральной регистрационной службы на совершение регистрационных действий. Дальше начинается долгий и изматывающий для обеих сторон процесс судебного разбирательства. Если же запрет не будет вынесен, то захватчик может совершить еще одну сделку по продаже объекта, тем самым создав добросовестного приобретателя. Истребовать же имущество от добросовестного приобретателя можно только в случае, когда имущество выбыло из владения помимо воли юридического лица (ст. 302 ГК РФ), а это надо еще доказать в суде. Необходимо также иметь в виду, что в данном случае имущество выбывает из владения на основании судебного решения, в связи с чем прежде всего необходимо будет добиваться его отмены.

Защита

Нарынке офисов Москвы большую часть составляют самые недорогие и невзрачные офисы класса С. В общей сложности объем офисного сектора приближается к 11 млн кв. м, из них только 4 млн кв. м заняты офисами А- и В-класса, из которых меньшая часть приходится на А. Также в Москве есть 24 бизнес-центра класса В — реконструированные здания общей площадью 510 000 кв. м (данные ирн.ru). В первом, втором и третьем сегментах наблюдается дефицит помещений. Это естественно для развивающегося рынка. Но если сегмент А и отчасти В более-менее контролируемый — поддается статистике, классификации, обслуживается известными консалтинговыми компаниями, рассчитан на клиентов из большого бизнеса, а объекты создаются авторитетными девелоперами, — то в сегменте дешевых офисов все с точностью до наоборот.

Для защиты недавно приобретенного здания есть несколько способов, гарантирующих невозможность совершения никаких регистрационных действий. Первый взять под залог здания кредит в банке. Недвижимость, обремененную залогом, невозможно продать без согласия банка и собственника. К плюсам такого способа относится высвобождение денежных средств, необходимых для работы компании, а к минусам проценты, которые необходимо выплачивать кредитору. Второй способ более простой и менее затратный организация так называемого залога в силу закона. В соответствии со ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Это же правило применимо и при продаже товара в рассрочку. Для обременения имущества залогом в силу закона покупатель коммерческой недвижимости продает это здание одной из своих же компаний с отсрочкой платежа. Такое действие порождает так называемый залог в силу закона, когда покупатель не может продать здание до тех пор, пока не предоставит справку от продавца о том, что деньги полностью уплачены. Если обе фирмы принадлежат одному и тому же собственнику, он может бесконечно долго позволять зданию быть обремененным залогом в силу закона.
Офисы класса С — самый закрытый, самый объемный и, как ни странно, самый дефицитный рынок. Московским малым предпринимателям по-прежнему остается рассчитывать лишь на комнаты в бывших НИИ и подвалах. И хотя в секторе дешевых помещений есть незанятые и высокодоходные ниши, далеко не все девелоперы берутся за такие проекты.

У “малышей” проблема с поиском “дома для работы” острее, чем у потребителей элитного сегмента. Площадей, либо перепрофилированных, либо построенных специально для малого бизнеса, которые бы устраивали одновременно по размеру, по комфортности, по срокам заключаемых договоров аренды и т. д., на столичном рынке практически нет.

Секторы офисов С и В-, составляющие вместе примерно 8 млн кв. м, считаются самыми неупорядоченными и непрозрачными. Большинство денежных расчетов в них проходит по серым схемам и никем не контролируется, потому объемы этих рынков и прочие их параметры подсчитать сложно. Как говорит Александр Лимаренко, генеральный директор ABN Realty (ABN), договоры, как правило, заключаются на 11 месяцев и не подлежат регистрации. Однако как раз эти помещения пользуются наибольшим спросом. Офисы класса С по-прежнему остаются востребованным товаром на рынке, о чем свидетельствует практически 100%-ная их заполняемость, считает Лимаренко. Потребность в недорогих офисах составляет, по данным риэлторов, примерно 200 000 кв. м ежегодно. По мнению экспертов, очень многие компании стремятся туда из-за низких арендных ставок. Основным же арендатором помещений С и дешевых В является малый и средний бизнес, которого в Москве больше всего.

Малым бизнесом в России считается по федеральному закону № 88 “О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ” компания, в которой независимо от годового финансового оборота работает 100 человек (для производственной сферы) и 30, 40, 60 человек для остальных распространенных видов деятельности. Налоговый кодекс определяет как малое предприятие с годовым оборотом до 15 млн руб.

Выбрать не из чего

Претендентами на дешевые помещения кроме представителей малого бизнеса становятся развивающиеся компании или же организации, которым выгодно занимать здания класса С в промзонах, где можно разместить рядом с офисами производства или склады. Это, например, полиграфические, издательские, торговые, фармацевтические компании, рассказали в отделе коммерческой недвижимости компании МИАН. Помещения, которые им сегодня предлагает рынок, — здания бывших НИИ, административных учреждений, заводов, школ или детсадов, а также подвалов, которые на скорую руку оборудуются под офисы. Как рассказал Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, концентрация зданий заводов и НИИ приходится на северо-восток, восток и юг от Третьего транспортного кольца и МКАД.

Компаниям малого бизнеса нужны недорогие и в основном небольшие помещения. По словам Александра Лимаренко, это 50-100 кв. м. Ставки аренды в помещениях класса С в среднем по городу составляют $200-500 за 1 кв. м в год (включая НДС и операционные расходы), по данным ABN.

невозможно арендовать помещение напрямую у города, так как права аренды продаются и покупаются, а в субаренду дешевые муниципальные площади сдаются по ценам, близким к рыночным. Во-вторых, малому предприятию невозможно приобрести муниципальное помещение в собственность. В-третьих, в офисах С заключаются недолгосрочные договоры аренды, а арендаторов часто выселяют из зданий, так как у зданий меняются хозяева“.

Крупные организации, предпочитающие класс С, чаще либо покупают здание, либо арендуют его на несколько лет. Тогда как малый бизнес арендует помещения на короткий срок, из-за чего вынужден постоянно находиться в поиске нового пристанища. “Представители малого бизнеса, которые обращаются к нам в организацию, буквально стонут из-за проблем с помещениями, — рассказывает Дина Крылова, руководитель центра экспертизы проблем предпринимательства “ОПОРы России”. — У них сейчас сложная ситуация. Во-первых,

Основным владельцем помещений класса С является правительство Москвы в лице подведомственных ему организаций вроде ГАО “Москва”. Как подтвердили в ГАО “Москва”, они действительно сдают муниципальные площади в аренду частным предприятиям, но подробности сообщать не стали. За последний год правительство дважды пыталось по-своему навести порядок в этом секторе, сообщив о решении повысить ставки на муниципальные площади до уровня рыночных (с 700 руб. до $400 за 1 кв. м в год) и запретив аренду площадей в гостиницах.

Власти закручивают гайки

Игроки рынка говорили, что повышение ставок — еще один ресурс для пополнения городской казны. На одной из пресс-конференций, посвященной итогам 2004 г., руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк сказал, что сдача помещений нежилого фонда в аренду гарантированно приносит в горбюджет около 10 млрд руб. А еще раньше Владимир Силкин, глава Департамента имущества города, открыто заявлял, что некоторые арендаторы, пользуясь льготными ставками аренды в муниципальных помещениях, сдают их в субаренду, доход от которой ежегодно приносит им около $100 млн. “В 2005 г. цены в сегменте С будут расти, так как большая часть площадей принадлежит городскому правительству, обещающему поднять ставки почти вдвое”, — считает Александр Лимаренко.

Подписанное мэром Москвы Юрием Лужковым распоряжение запрещает с 1 февраля 2005 г. администрациям муниципальных гостиниц заключать договоры на аренду номеров под офисные, торговые, сервисные услуги. По данным консультантов, треть гостиничного фонда столицы использовалась под офисы. Хотя цены на них и не были низкими — $400-700 за 1 кв. м.

бизнеса“, — говорит Дина Крылова. Повышение цен на офисы класса С не сделает эти офисы лучше. Позицию правительства Москвы можно понять: нужно пополнять городской бюджет и бороться с арендаторами, которые сдают по рыночным ставкам помещения, полученные ими по льготным ценам. Но такие компании, сдающие помещения в субаренду, выявить несложно. Так что пока действия правительства выглядят скорее как направленные именно на пополнение казны. Тем временем есть действительно немало предпринимателей, которым низкая арендная плата за офис помогает встать на ноги.

“Повышение цен на муниципальные помещения только усугубит проблему малого

Рынок все же может предложить малому и среднему бизнесу условия получше, чем те, что в старых зданиях НИИ или подвалах. Но вариантов немного.

Что предлагает рынок

Более дешевый путь — нежилое помещение на 1-м этаже жилого дома. Его можно либо арендовать уже оборудованное под офис, либо купить на стадии строительства дома и отремонтировать самостоятельно. Блок в 300 кв. м с отдельным входом стоит около $3000 за 1 кв. м в центральных районах города и примерно $1500 вдали от центра. На ремонт помещения потребуется $500 за 1 кв. м. Есть также путь, похожий на долевое строительство на рынке жилья, — долевое участие в строительстве бизнес-центра.

Можно купить особняк под реконструкцию на вторичном рынке. Стоимость таких зданий сейчас составляет $500-700 за 1 кв. м. Стать его собственником, отремонтировать ($500 на 1 кв. м), занять в нем часть помещений, а остальные сдавать в аренду рекомендуют в компании “Регион Девелопмент”. Удачно реконструированный объект класса В приносит доходность 15-20%. Другое дело, что предложение таких особняков на рынке тоже в дефиците.

Короли промзон

По оценкам консультантов Noble Gibbons, офисы класса В, расположенные вдали от центра города, иногда сдаются по ставкам, сравнимым с классом С, находящимся в более престижных районах.

В нескольких районах Москвы уже действуют бизнес-парки, где помещения сдаются в аренду по ставкам $200-350 за 1 кв. м в год. В частности, в офис-парке “Шереметьевский” 14 000 кв. м снимает издательский дом “Бурда”. “Визави” вложила в покупку зданий и их ремонт $100 млн и ожидает от проекта доходности свыше 30% годовых. Как сообщил заместитель генерального директора ИК “Визави” Петр Кошкин, невысокая цена аренды на эти помещения объясняется тем, что их сдает сам владелец, без посредников.

Одним из крупнейших игроков, не стыдящихся публичной славы, на рынке офисов класса С стала инвестиционная компания “Визави”. Она отличилась тем, что года два назад скупила 0,5 млн кв. м городских предприятий. Заняв неосвоенный сектор рынка, компания взялась за реконструкцию морально устаревших производственных зданий и объединила 500 000 кв. м в единую сеть под маркой “Офис-Парк Визави”.

Часть экспертов не уверены в высокой доходности проекта “Визави”. Так, в Penny Lane Realty считают, что во все офис-парки одновременно привлечь арендаторов будет невозможно, так как это слишком большой объем помещений. А в JLL, наоборот, говорят, что малоосвоенный сектор класса С сейчас приносит хорошую прибыль.

Около 400 000 кв. м офисов сети принадлежит к классам С и В. Это парки “Можайский” на 6 га земли в Западном административном округе, “Дмитровский” в Северо-Восточном округе на 4,5 га, “Шереметьевский” в районе Марьина Роща (6 га), “Варшавский” с административным корпусом площадью 2690 кв. м и офисно-торговым зданием площадью 7300 кв. м, “Красносельский” на территории 1,3 га. Проектируется парк “Курский” на 45 000 кв. м общей площади. В Москве бизнес-парки создаются на базе бывших промышленных предприятий на больших участках земли, считает Кошкин. Такой парк должен располагать парковкой, охраной, всеми необходимыми коммуникациями, складскими и торговыми помещениями на территории. Функции управляющей компании в своих готовых офис-парках выполняет также “Визави”.

Бизнес-парки, которые для россиян пока являются довольно размытым понятием, создаются в Москве на месте промзон и выведенных предприятий. По Генеральному плану развития до 2020 г. предусматривается освобождение от производственных функций 5300 га на территории города. Однако, по информации участников рынка, перебазировать куда-нибудь за пределы города действующее предприятие крайне сложно и дорого. Для этого надо получить массу официальных разрешений, благоустроить территорию завода, демонтировать его оборудование, восстановить его на новом месте и т. д. Потому на практике просто выкупаются здания “угасающих” организаций — у владельцев или через посредников. На месте таких зданий и вырастают нынешние бизнес-парки. Среди компаний, которые строят на местах бывших производств, — “Солнечный город”, “АЛМ-Девелопмент”, Forum Properties (единственная компания, занимавшаяся перебазированием и построившая на месте выведенного предприятия центр “Аврора Бизнес-парк”).

Однако в России и Москве пока слишком мало бизнес-парков или бизнес-инкубаторов, которые помогали бы малым предприятиям встать на ноги. Дина Крылова считает, что модель бизнес-инкубатора — наиболее приемлемый вариант для роста малого предприятия. Модель широко распространена в Европе, а в России представлена единичными вариантами и пока недотягивает до европейских стандартов. Например, в одном только Берлине, где 5 млн жителей, бизнес-инкубаторов около 8 Они расположены в хороших местах, для малых предприятий на их территориях создана вся инфраструктура, а также оказываются необходимые консультации по разным бизнес-вопросам. Помещения сдаются в аренду по льготным ставкам — примерно $140-180 за 1 кв. м в год. Такую цену компания платит в течение 3-5 лет, пока становится на ноги. Такие парки в Германии строятся на инвестиции федерального и регионального бюджетов в соотношении 50 на 50, иногда с привлечением муниципалитета и частных инвесторов. Технопарки менее 2000 кв. м общей площади помещений считаются нерентабельными. В Германии предложение таких бизнес-парков превышает спрос.

Офисные кубики

“Большинство наших объектов идут по пути самореформирования и реабилитации в соответствии с московским законодательством. Вывод производства с этих предприятий осуществляется до того, как мы начинаем интересоваться ими как девелоперы”, — объясняет позицию “Визави” Петр Кошкин.

По замыслу Добашина должно быть построено несколько зданий в разных районах Москвы, а одно из первых скорее всего появится на северо-западе. Их территории будут похожи на бизнес-парки, с развитой инфраструктурой. К работе над проектом Добашин хочет привлечь зарубежных инженеров и архитекторов, а также психологов и специалистов по фэн-шуй. Здания будут построены из натуральных строительных материалов. По словам руководителя “Кроста”, они не должны морально устаревать на протяжении 50 лет. Себестоимость строительства, по подсчетам специалистов концерна, должна составить $1000 на 1 кв. м, а ожидаемая доходность от эксплуатации — 18%. Первые образцы должны быть сданы в 2007 г.

Недавно Алексей Добашин, генеральный директор концерна “Крост”, заявил, что собирается строить офисные центры для малого и среднего бизнеса. По его словам, это будут офисные многоэтажки, состоящие из небольших блоков, рассчитанных на компании от 20 до 150 сотрудников. В основном этот продукт ориентирован на молодых предпринимателей, 25-30 лет. Каждый такой бизнес-центр будет занимать около 50 000 кв. м общей площади, офисы будут сдаваться в аренду по ставке $300-350 за 1 кв. м в год. Сейчас проект находится на стадии разработки архитектурной концепции, для объектов подыскиваются участки.



Главная --> Публикации