Главная --> Публикации --> Банк москвы покупает особняк Новые школы изолируют учащихся друг от друга Офисный уклон Жилье станет доступным не ранее 2008 года Четвертого ноября москва поедет по третьему кольцу без пробок

Как известно, гражданин может получить наследство по закону или по завещанию. Если наследодатель не составит завещания, то его имущество после смерти унаследуют по закону. Оно перейдет в общую долевую собственность и будет распределено между наследниками. При наследовании по завещанию такая ситуация возникает, когда имущество завещают нескольким лицам, не указывая, кому что предназначается. В этом случае имущество считается завещанным в равных долях.

Среди вопросов, связанных с наследованием, пожалуй, наиболее актуальным является раздел наследства между лицами, на него претендующими.

Если наследники решили не делить наследственное имущество, то владение, пользование и распоряжение им осуществляют по соглашению всех участников общей долевой собственности на него. Так как имущество считается принадлежащим наследникам в равных долях, то расходы по его содержанию каждый несет пропорционально своей доле (то есть тоже в равных долях). Но если эти лица не согласны с данными расходами или по другим причинам возникают споры о порядке пользования, владения и распоряжения имуществом, то они могут осуществить его раздел. Желание наследника выделить свою долю является его законным правом, даже если остальные в разделе не заинтересованы.

Один из наследников может отказаться от причитающейся ему доли в пользу другого. Тогда она переходит к этому наследнику. Но если отказ никому не будет адресован или человек потеряет право наследовать имущество, его часть будет поделена между оставшимися претендентами по закону пропорционально их наследственным долям. Если речь идет об имуществе, наследуемом по завещанию, то отказ одного из наследников также влечет распределение его части между остальными пропорционально их долям.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. А если он обладал имуществом в России, а проживал в последнее время за ее пределами, то таковым будет место нахождения наследственного имущества. Если наследственное имущество находится в разных местах, то местом открытия является место нахождения недвижимого имущества, входящего в состав наследства, или наиболее ценной его части. Ценность определяется исходя из его рыночной стоимости.

Сначала надо получить свидетельство

Если в состав наследства входит недвижимое имущество, то соглашение о разделе наследства, в том числе о выделении доли одного или нескольких лиц, может быть заключено только после получения ими свидетельства о праве на наследство.
Данный документ выдают по месту открытия наследства нотариус или должностное лицо, уполномоченное совершать соответствующие действия.

При наличии нескольких наследников (по закону, по завещанию или имеющих право на обязательную долю в наследстве) государственную пошлину уплачивает каждый из них. Свидетельство выдают в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Но если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей, иных наследников нет, то свидетельство удается получить и до истечения этого срока. По желанию наследников может быть выдано одно свидетельство на всех или каждому наследнику свое, а также на наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

Для получения свидетельства о праве на наследство необходимо подать заявление и уплатить государственную пошлину:для детей, в том числе усыновленных, супругов, родителей, полнородных братьев и сестер наследодателя 0,3 % стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб.; для других наследников 0,6 % стоимости имущества, но не более 1 млн. руб.

Преимущественное право на неделимую вещь

Если наследник обладал совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь и его доля на нее входит в состав наследства, то он имеет преимущественное право перед другими на получение данной вещи в счет своей наследственной доли. Происходит это независимо от того, пользовались другие наследники указанной вещью или нет.

Как поделить наследство

Когда наследство находится в общей собственности, между наследниками порой возникает спор о том, как правильно и справедливо поделить имущество, которое им перешло. Закон предусматривает на этот счет ряд положений. Во‑первых, можно прибегнуть к соглашению между всеми наследниками, после того как каждый из них получит свидетельство о праве на наследство. Во‑вторых, надо помнить, что по ст. 1166 Гражданского кодекса РФ при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел может быть осуществлен только после его рождения. В‑третьих, при наличии среди наследников несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан необходимо участие органа опеки и попечительства (его сотрудников нужно уведомить, намереваясь разделить наследство, составляя соглашение об этом, рассматривая соответствующее дело в суде). Помимо этого при разделе не стоит забывать о так называемом преимущественном праве наследников.

Если в состав наследства входит помещение, раздел которого в натуре невозможен, то наследники, которые проживали в нем ко дню открытия наследства и не имеют другого жилья, обладают преимущественным правом на получение данного имущества в счет причитающейся им доли. Такое право возникает, если остальные лица не являются участниками общей собственности на жилое помещение. Это право также касается предметов обычной домашней обстановки и обихода.

Преимущественное право на неделимую вещь имеет также наследник, который постоянно пользовался ею. В этом случае он имеет такое право перед другими наследниками, которые не пользовались ею и не имели права общей собственности на нее. Важно помнить, что преимущественное право существует лишь в течение трех лет с момента открытия наследства.
Что же такое неделимая вещь? Если говорить юридическим языком, то таковой признают имущество, раздел которого без изменения его назначения в натуре невозможен (жилье, машина, музыкальный инструмент, гараж, предметы домашнего обихода и др.). Иногда наследодатель указывает в завещании на части неделимой вещи, предназначенные каждому из наследников в натуре. Такие положения не влекут за собой недействительности завещания. В этом случае вещь считают завещанной в долях, соответствующих стоимости частей.

Свои права надо зарегистрировать

Если в состав наследства входит недвижимое имущество, то наследники должны осуществить государственную регистрацию своих прав на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании свидетельства о праве на наследство. Для регистрации прав на недвижимость, доставшейся в результате раздела наследства, необходимо еще и соглашение о разделе. Если наследники зарегистрировали права на недвижимость, а после этого заключили соглашение о разделе наследства, регистрацию проводят на основании соглашения о разделе наследственного имущества.

Случается, что, реализуя свое преимущественное право, наследник получает гораздо больше, чем составляет его доля в общем наследстве. В указанной ситуации закон предусматривает возможность для остальных лиц получить другое имущество из наследства или рассчитывать на денежную или иную компенсацию. Если, скажем, один человек по преимущественному праву получает дом (и это значительно превышает его долю в наследстве), то он может предоставить другому в качестве компенсации часть своей собственности, например машину, на основании соглашения.
Иногда наследников, которые желают воспользоваться преимущественным правом на получение имущества, бывает несколько. В этом случае осуществление такого права возможно только после предоставления соответствующей компенсации другим.

Магнитогорск — сравнительно молодой промышленный город России, расположенный на юге Челябинской области, на восточном склоне Южного Урала. Его население, по данным последней переписи 2002 г., составляет около 415 тыс. человек.
Он основан на левом берегу реки Урал в конце 20‑х — начале 30‑х гг. прошлого столетия в период индустриального строительства в Советской России. Сегодня город расположен в двух частях света — Европе и Азии, по обе стороны реки Урал (до 1775 г. — река Яик). Официальной датой его рождения принято считать 30 июня 1929 г. — день прибытия на Магнитострой первого поезда строителей. Статус города Магнитка приобрела в 1931 г.
Неофициально историю данного населенного пункта принято начинать с первого упоминания в летописях о станице Магнитной (в настоящий момент она находится в черте города). Согласно архивным данным в 1743 г. на правом берегу реки Яик была основана крепость Магнитная, а в 1747 г. построена деревянная церковь Святой Троицы. К тому же времени относятся первые попытки строительства железоделательного завода. Но только в январе 1929 г. Совнарком СССР и СТО на объединенном заседании приняли решение о начале строительства Магнитогорского металлургического завода.
С тех пор основание и развитие города неразрывно связывают с созданием крупнейшего в мире металлургического гиганта, ныне это открытое акционерное общество «Магнитогорский металлургический комбинат».
Магнитогорск, создававшийся как последовательное яростное отрицание старого мира, является классическим примером советского социалистического градостроительства, это населенный пункт, как писал певец Магнитки Б. А. Ручьев, «без церквей, без кабаков, без тюрем». Социалистичность города (не хочется говорить «совковость») до сих пор сохранена в его памятниках, архитектуре, названиях улиц и т. д.
Строительство Магнитогорска начиналось на левом берегу реки Урал, где сейчас расположены почти все промышленные предприятия. Причем, как было сказано в постановлении Совнаркома, Магнитогорск строился как пролетарский город, то есть он был целиком приспособлен для нужд металлургического завода, хотя для его архитектурной планировки приглашали известного немецкого архитектора Эрнста Мая, участвовавшего тогда в преобразовании Москвы.
На главной в то время стройке страны побывало немало знаменитых в последующее время личностей, среди которых были композитор Георгий Свиридов, посвятивший Магнитострою легендарную сагу «Время, вперед!», Валентин Катаев, Джавахарлал Неру и другие известные люди.
Романтическим образом эпохи первых пятилеток стал посвященный строителям города памятник «Первая палатка» — символ современного Магнитогорска. Его открыли позднее (9 мая 1966 г.) в дни слета рабочих. На постаменте написаны стихи известного советского поэта, лауреата Государственной премии РСФСР, первостроителя Магнитки Бориса Ручьева:
«Мы жили в палатке с зеленым оконцем,
Промытой дождями, просушенной солнцем.
Да жгли у дверей золотые костры
На рыжих каменьях Магнитной горы».
Магнитогорск — крупнейший центр промышленности в России. Город по праву носит название стального сердца Родины, ведь большую часть левого берега занимает металлургический комбинат и его дочерние предприятия (метизный, калибровочный заводы и др.).
Жилые кварталы областного центра в основном сосредоточены на правом берегу. Первый капитальный дом заложили здесь 10 февраля 1936 г. Масштабное же строительство началось сразу после войны. С тех пор правобережный Магнитогорск шагнул далеко на юг. По генеральному плану до 2015 г., разработанному Петербургским институтом урбанистики, новые жилые районы будут формироваться вдоль основных городских магистралей с развитыми зелеными разделительными полосами между ними.
Правобережье — наиболее чистую зону города (Магнитогорск в 1989 г. попал в Книгу рекордов Гиннесса с сомнительными параметрами по загазованности) — должны реконструировать и уплотнить. В дальнейшем власти города предполагают построить экологически чистые поселения горожан на 10–15 тыс. жителей (так называемые спутники Магнитки), разместив их в предгорьях лесных уральских зон Башкирии. С городом новые поселки соединят современные автотрассы.
Выдающуюся роль Магнитогорск сыграл в годы Великой Отечественной войны. Достаточно сказать, что каждый второй танк, каждый третий снаряд были изготовлены из металла Магнитки, а руднику горы Магнитной И. В. Сталин на вечное хранение передал знамя Государственного Комитета Обороны СССР.
Наиболее интенсивная застройка Правобережья, в основном капитальными домами, началась в 1945 г. Годы войны обогатили архитектуру Магнитогорска строительством квартала 14«а» — домами, которые в народе называют немецкими. В основе проекта лежала идеология победы. А строительство силами военнопленных Германии и стран — ее союзниц означало торжество страны-освободительницы. Архитектура квартала навеяна западноевропейскими мотивами и тщательно проработана в малых формах и деталях. Художественность квартала подчеркнута высоким качеством строительства под руководством ведущих специалистов треста «Магнитострой» по чертежам советских зодчих Г. Симонова, Е. Левинсона и Л. Оля, удостоенных за разработку проекта Сталинской премии. Архитектура квартала, выполненная чрезвычайно интересно, позволяет называть этот район города памятником зодчества конца 40‑х гг. XX в.
Далее развитие правобережной (европейской) части города проходило в границах сегодняшней административной единицы — Ленинского района. Здесь преобладает сталинский тип архитектуры победившего социализма: внешняя отделка зданий выполнена в едином ключе, присутствуют переменная этажность, наружные декоративные элементы (башенки, колоннады, ниши, порталы, парадные подъезды), высокие потолки и т. д. Все это делает жилье привлекательным, а следовательно, увеличивает его стоимость. Не случайно стоимость 1 кв. м в данном районе на 20‑30 %, а в районе «золотого треугольника» — на 50‑70 %, выше уровня среднегородских цен на недвижимость. Обилие различных садиков, палисадников, скверов, бульваров, зеленых дворов, а также километровая акватория заводского пруда в какой‑то степени компенсирует неблагоприятную с экологической точки зрения близость металлургического комбината, расположенного на азиатской стороне Урала на расстоянии чуть более километра.
В честь трудового подвига Магнитогорска в годы Отечественной войны был основан Парк Победы, расположенный между зданием городской администрации и набережной реки. Там, на восемнадцатиметровом холме, стоит один из самых значительных памятников города и области — монумент «Тыл — фронту» — завершающая часть колоссального скульптурного триптиха, раскинувшегося на пространстве от Берлина до Урала. Первым в 1949 г. возвели памятник советскому солдату в Берлине в Трептов‑парке. Символично, что моделью для данного монумента скульптору Евгению Вучетичу послужил бывший рабочий Магнитки, солдат Иван Одарченко. Вторым стал монумент «Родина-мать» в Волгограде на Мамаевом кургане, открытый в 1967 г. Предметом, объединяющим три монумента, является меч: на Урале его вкладывают в руки воина, в Волгограде он призывно вскинут, в Берлине боец разрубает им фашистскую свастику.
Центр города (Правобережный административный район) занимает большую территорию между прибрежной парковой зоной и ул. Советской — от драматического театра до Казачьей переправы. Между проспектами Карла Маркса и Ленина (основой центра) и прудом сосредоточены главные площади и крупные общественные здания, которые композиционно раскрываются в сторону заводского водохранилища. Среди них есть здания драматического театра, Магнитогорского государственного технического университета (МГТУ), Магнитогорского государственного университета (МаГУ), института Гипромеза, спортивного комплекса и цирка. Последний известен тем, что полы в нем по всей площади фойе выложены яшмой, которая присутствует в недрах данного региона (во дворах многих владельцев коттеджей можно увидеть огромные валуны этого полудрагоценного камня весом более тонны).
Своеобразным ядром города является четырехэтажное белокаменное здание городской администрации, для внутренней отделки которого использовали гранит, мрамор, алюминий, ажурный чугун. Расположение этой постройки формирует две площади: административную (с выходом на просп. Ленина), или площадь Торжеств, и Народных Гуляний (с выходом на просп. Карла Маркса). От первой площади к набережной идет широкая аллея парка, которая завершается монументом «Тыл — фронту». Площадь Народных Гуляний украшают городские часы-куранты, установленные в 1979 г. в честь 50-летия Магнитогорска. Они отделаны белым мрамором, а стрелки и цифры покрыты сусальным золотом. Высота курантов составляет 27 м, диаметр циферблата — 3,5 м.
Архитектура Правобережного административного района — это уже другая эпоха, эпоха господства хрущевок и хрущоб, панельных и блочных пятиэтажек, похожих друг на друга, как близнецы. Аскетичность внешнего вида и убогость внутреннего содержания тем не менее помогла в 60‑х годах снять остроту жилищной проблемы не только в Магнитогорске. К сожалению, эти факторы, а также узость улочек, забитость дворов и малоэстетичный внешний вид (жилой фонд в Правобережном районе более всего нуждается в ремонте) оказывают непосредственное влияние на цену приобретаемой в данном районе недвижимости. Стоимость жилья в восточной зоне Правобережного и Ленинского районов (ул. Советская и Кольцевая) может составлять от 6 тыс. до 9 тыс. руб. за 1 кв. м одно- и двухкомнатных квартир.
Однако не только в 60–70‑х гг. прошлого столетия остроту жилищной проблемы снимали строительством домов бюджетных серий. В застойные времена в районе, который по расположению является центральным в городе, началось строительство брежневских малосемеек — блочных девятиэтажек гостиничного типа. Стоимость квартиры в таком доме, несмотря на огромный дефицит жилья на сегодня, не превышает 500 тыс. руб. за 18 м жилой площади, 4 м кухни и совмещенный с сидячей ванной санузел.
Следующим по направлению от железнодорожного вокзала в сторону новых кварталов (с севера на юг города) идет Орджоникидзевский район. Его уникальность заключается в том, что он состоит из двух частей (европейской и азиатской), расположенных на правом и левом берегах реки Урал и соединенных Казачьей переправой.
Правобережная часть Орджоникидзевского района, следуя чередованию эпох, имеет статус брежневской и застроена панельными домами с улучшенной (по сравнению с хрущевками) планировкой. Широкие улицы, наличие сквериков и зеленых насаждений, удаленность от меткомбината, а значит, экологически чистая зона — все это делает более приятным проживание в районе, чего не скажешь о левобережной зоне.
Левобережная часть Орджоникидзевского района — особая тема в строительстве Магнитогорска. Само понятие капитальной жилищной застройки (в противовес барачной, искорененной около десяти лет назад) начиналось с улицы Пионерской, дома которой, пережив не один капитальный ремонт, до сих пор являются не самыми худшими по площади и планировке квартир. Однако близость промышленного гиганта, оторванность от цивилизации сделали этот район пристанищем либо для молодых семей, только‑только купивших собственную недвижимость, либо для опустившихся индивидуумов, получивших квартиру в коммуналке в результате сложных риелторских операций. Поэтому цены на имущество здесь одни из самых низких в городе: стоимость двух- и трехкомнатной квартиры в левобережной части сопоставима с ценой однокомнатного (или просто комнаты) жилища в Правобережном районе.
Азиатскую составляющую этой части города поддерживает наличие большого количества поселков с индивидуальной застройкой, которые разнородны и по своему внутреннему наполнению. Те дома, которые расположены близко к реке Урал, в южной части города (пос. Чапаева), — более элитны, если такое слово можно применить к шести соткам и трехкомнатному дому из железнодорожных шпал с наружной штукатуркой. В других поселках дома в основном щитовые. Левобережным поселкам индивидуального строительства противопоставлена застройка на правом берегу. Так, в поселке Старая Магнитка сегодня идет интенсивное строительство. Частные трех- и четырехэтажные дома уже вписаны в пейзаж Орджоникидзевского района, а поселку вернули прежнее название — станица Магнитная.
В западной части Правобережного района находятся несколько объектов индивидуальной застройки: поселки Крылова и Западный.
В самой южной оконечности Орджоникидзевского района, за городской чертой, но на городских коммунальных сетях, построен поселок Хуторки, так называемая Царская деревня, не упомянуть о котором невозможно. Он состоит из участков земли по 12 соток и является местом компактного проживания городской элиты — топ-менеджмента ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», бизнесменов высокого уровня, хоккейной элиты и других сливок общества. Поскольку здесь стоимость жилья определяет и своеобразный вход в высшее общество, то цена двух- и трехэтажного дома даже с небольшим (12 соток) участком сопоставима со стоимостью аналогичного строения на Рублевке в Московском регионе.
Рынок офисной и коммерческой недвижимости в Магнитогорске находится в зачаточном состоянии. В городе нет ни одного бизнес-центра класса А, за исключением здания заводоуправления ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат». Но и этот объект находится вне рынка. Остальные постройки можно назвать местами компактного пребывания офисов различных фирм, предоставляемых в аренду собственниками домов или помещений. Среди них есть здания различных проектных организаций (Гипромез, Магнитогорскгражданпроект, Институт сварки и т. д.), дома культурного назначения (ДК им. С. Орджоникидзе) и отдельные или пристроенные помещения в жилых домах, переведенные в нежилой фонд.
Твердо устоявшейся стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости не существует, так как для этого необходимо большое количество сделок с объектами, обладающими типовыми характеристиками. Офисы, как правило, продают или предлагают в аренду либо полностью оцененными, либо по комнатам. Цена в пересчете на квадратный метр площади, передаваемой в аренду, в зависимости от местонахождения может составлять от 40 до 350 руб. в месяц. Встречаются единичные объекты с отдельным входом, телефоном, кондиционером, евроремонтом, стоимость аренды квадратного метра которых может составлять 400‑600 руб. в месяц.
Цена офиса в квартире, переведенной в нежилой фонд, приблизительно равна стоимости подобной квартиры плюс 10–50 % надбавки, размер которой зависит от ремонта и других важных с точки зрения покупателя и продавца нюансов.
Стоимость торговых площадей более разнообразна и непредсказуема. Она зависит от раскрученности торговой точки, ее специфики, наличия различного вида документов и лицензий. Так, павильон из гофрированного железа с утеплителем площадью 96 кв. м на самой посещаемой продовольственной ярмарке «Рифей» на границе Правобережного и Орджоникидзевского районов стоит 350 тыс. руб., а магазин на просп. Ленина площадью 50 кв. м оценивают в 2 млн. 300 тыс. руб.
В общем, рынок торговых площадей в Магнитогорске предлагает большой выбор. В последнее время ежегодно строят около пяти торговых центров, чего не скажешь об офисах. Наглядным подтверждением провала идеи возведения бизнес-центров является несколько объектов незавершенного строительства на территории Правобережного и Орджоникидзевского районов, которые, возможно, уже никогда не будут востребованы.
Если рынок торговых площадей (особенно в некоторых районах) перенасыщен, то продажа офисов ввиду невостребованности и специфики бизнеса в городе не развита (продавать металл могут далеко не все, да и комбинат не приветствует подобный бизнес, опираясь на собственные структуры).
Что касается жилой недвижимости, то в городе, где еще недавно ежегодно строили по 200 тыс. кв. м жилья, сейчас в эксплуатацию сдают в десять раз меньше. Причин этому много: определенные трудности у градообразующего предприятия (ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат»), которые ведут к сокращению социальных программ; застой в местной строительной индустрии (последние объекты возводились, как правило, силами иногородних строительных организаций); недостаток мест застройки, коммунальных мощностей; определенное непонимание нужд местной власти руководством комбината; отсутствие инвестиций.
Следует отметить, что в Магнитогорске уже предпринимают определенные шаги в развитии ипотечного кредитования (кстати, одного из первых в Российской Федерации) как одного из способов решения жилищной проблемы. Но строительство одного-двух домов в год не способно спасти положение на рынке жилья, поэтому нужен стратегический инвестор, способный вдохнуть силы в местную стройиндустрию и коммунальную службу. Все предпосылки (наличие проектной и производственной базы, растущий спрос и платежеспособность населения) уже существуют. При общей доходности и некоторой стагнации московского рынка строительства жилья (15‑20 %) здесь возможна более высокая (до 50 %) доходность реализуемых проектов.

Принятое наследство признают принадлежащим наследнику со дня его открытия независимо от времени государственной регистрации прав наследника на это имущество.
Наш журнал продолжает знакомить читателей с российскими городами. В этих материалах мы рассказываем о недвижимости, застройке городов, объектах инфраструктуры, культурном наследии, истории и прочем. В данной статье представлен один из крупнейших городов Уральского региона — Магнитогорск.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее активно развивающихся направлений на российском рынке. Эта тема очень актуальна и широко обсуждается как законодательными органами, так и непосредственными потребителями ипотечных кредитов. На круглом столе "Маркетинг и продвижение розничных финансовых услуг", организованном ИА "Финмаркет", Татьяна Алексеевна Комиссарова, директор Компании Solution Tree, рассказала об исследованиях, проведенных на рынке ипотечных кредитов в России.

Олег Пелих,
президент Фонда правовой поддержки и защиты предпринимательства

возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита
Как должно выглядеть предложение услуги по ипотеке?

Интерес к ипотеке со стороны потребителей определяется преимуществами кредитов такого рода:

Для богатых людей - потребности в ипотеке нет. Рынок элитного жилья в Москве растет ударными темпами. На них спрос высокий - два, три покупателя на одну квартиру на Остоженке, три покупателя на две квартиры в районе Патриарших прудов, Плющихи, Замоскворечья.

Как представители целевых аудиторий воспринимают преимущества ипотечного кредитования?

Долгосрочные кредиты или ипотека доступные сейчас лишь так называемому среднему классу, который по некоторым оценкам (например, Фонда Карнеги) составляет в России около 20-25 % населения. Сегодня 41% недвижимости в России покупает средний класс.

Не могут ориентироваться ипотечные программы и на бедных людей. По данным ГКУ Президента РФ, рост стоимости жилья опережает рост денежных доходов населения на 10 процентных пунктов.

Казалось бы, невероятным выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако учтем, что сделано это не под давлением каких-либо внешних обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям. Понимая, каким образом формируется модель поведения человека, можно констатировать, что у представителей среднего класса (в большей степени среднего-среднего и среднего-нижнего) существует потенциал принятия всех материальных атрибутов своего класса, в том числе, покупка недвижимости (еще одной квартиры или загородного дома).

Для выделения среднего класса используют два критерия - субъективный и объективный. Субъективный основан на принципе "самоидентификации", то есть отнесение себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями. (См. таблицу в конце статьи).

Недвижимостью в том или ином количестве владеют почти 90 процентов представителей среднего класса. Причем, у среднего класса заметно больше различных видов недвижимости в собственности и меньше доля лиц, не имеющих ее, чем в нижних слоях. Кроме того, среди представителей среднего класса почти на 10 процентов оказалась больше доля собственников самого дорогого имущества - квартир; вдвое больше (5,4 процента против 2,3 процента) доля имеющих второе жилье; более чем на 10 процентов - доля имеющих участок с домом. (См. таблицу в конце статьи).

Довольно наглядно специфика жизни российского среднего класса проявляется при анализе того, чего удалось добиться его представителям за последние три года в % (1999-2003гг.). (См. таблицу в конце статьи).

Операторы рынка ипотечного кредитования ("производители ипотечного кредита") довольствуются тем, что поток клиентов пока не иссяк и подобная тенденция пока сохраняется. С другой стороны, они еще не готовы к действительно массовой ипотеке по ряду причин.

Исследования российских компаний показывают, средний класс в Москве имеет доход на члена домохозяйства от $700 до $ 5000 в месяц, в регионах от $300-500 до $2000-3000 в месяц.

Риски:

Анализируя ситуацию, происходящую на рынке ипотечного кредитования можно говорить о том, что возможны два пути дальнейшего развития. Первый заключается в том, что ипотека все-таки начнет развиваться в условиях конкуренции с использованием инструментов маркетинга. При этом операторы начнут продавать не услуги по кредитованию, а формировать своего клиента, тем самым, гарантируя приток новых клиентов в среднесрочной перспективе. Второй вариант заключается в том, что в результате уменьшения покупательной способности населения бизнес станет недостаточно рентабельным.

Ипотечное кредитование очень актуальная тема сегодня, однако, существуют определенные ограничения, которые тормозят развитие рынка. И среди этих факторов существенное значение занимает слабая изученность российских потребителей.
Говоря о рынке загородной недвижимости, мы в первую очередь думаем не о дачах или деревенских домиках, а о новом качестве малоэтажного жилья - современных коттеджных поселках. Между тем на рынке появился еще один новый сегмент - таун-хаусы, причем не только появился, но и занял весьма заметную долю этого рынка.

Рынок недвижимости цикличен, поэтому на смену росту придет стабильность, которая в условиях роста конкуренции приведен к потере клиентов.
Потенциальный заемщик становится все более грамотным в вопросах потребительского кредитования, и, следовательно, более разборчив и требователен в выборе оператора.
Увеличение количества игроков на рынке ипотечного кредитования.
Конкурентоспособность ипотечной компании, банка в глазах потребителей позволит рассчитывать на то, что клиенты предпочтут вашу компанию. Чтобы это произошло, недостаточно знать структуру рынка ипотечного кредитования, знать свой продукт, необходимо знать своего потенциального потребителя и чем наш банк, наша ипотечная компания отличается от другой. Потребительский маркетинг описал модели, технологии, инструменты воздействия на американского, европейского потребителя, но как себя ведет российский потребитель, покупая ипотеку, должны знать мы. От операторов рынка также зависит - какой рынок ипотеки они хотя создать.

На Западе, например в США, поселки таун-хаусов организуют по принципу кондоминиумов (обычно таун-хаусы так и называют - "кондо"). Такие поселки имеют единые инженерные сети, досуговую и спортивную инфраструктуру и службу эксплуатации. Это отличает их от частных домов. Кондо обычно покупают либо те, у кого не хватает доходов на финансирование более дорогого дома, либо пожилые люди, которым надоело самим стричь лужайку перед домом и консервировать на зиму бассейн. У нас картина иная: коттеджные поселки тоже имеют свою службу эксплуатации, и все перечисленные прелести цивилизации плюс охрану и замкнутую территорию. В этом смысле они мало чем отличаются от таун-хаусов.

Таун-хаус - это нечто среднее между многоквартирным домом и отдельным коттеджем. Сблокированные секции не дают полной обособленности, но делают внутреннюю планировку похожей на отдельно стоящий дом (с той разницей, что окна не выходят на все стороны). Участки земли, как правило, бывают очень небольшие, почти символические.

- Позволяет ли строительство таун-хаусов обеспечить девелоперу норму прибыли, сопоставимую с коттеджными проектами? Ведь отношение площади участка к площади дома совершенно иное.

Но почему все-таки наши девелоперы начали активно строить, а люди согласились покупать таун-хаусы? И каковы перспективы этого сегмента рынка? С этими вопросами мы обратились к Олегу РЕПЧЕНКО, руководителю аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

- Значит таун-хаусы строят только тогда, когда не хватает земли?

- Именно это отношение и является одним из важных факторов, делающих такой бизнес привлекательным. Земля - это ключевой ресурс на загородном рынке, а строительство таун-хаусов позволяет этот ресурс весьма рационально использовать. Таун-хаусы строят, когда для коттеджного поселка мало земли, а многоэтажку построить нельзя из-за градостроительных ограничений. Давайте посмотрим на цифрах. Согласно нашим последним исследованиям загородного рынка, средняя площадь коттеджа составляет 402 кв.м, а таун-хауса - 229 кв.м, то есть почти в 2 раза меньше (точнее, в 1,75 раза). Средняя площадь участка, соответственно, 24 и 3 сотки. Это уже в 8 раз меньше. Исходя из этих усредненных показателей нетрудно подсчитать, что на участке в 24 сотки можно построить 1832 кв.м таун-хаусов. Это в 4,5 раза больше, чем при строительстве среднего коттеджа. Поэтому строить и продавать таун-хаусы выгодно, если площадь землеотвода не позволяет осуществить полноценный коттеджный проект.

- Есть ли перспективы у таун-хаусов в черте города?

- Не обязательно. Иногда их строят, так сказать, из идейных соображений. Например, в Куркино. Там, в принципе, можно было бы построить многоэтажки, но захотели создать уникальный микрорайон с необычным для российской традиции обликом городской застройки. Но это пример не показательный, поскольку, если бы право выбора отдали инвесторам, они, скорее всего, построили бы там многоэтажные дома. И все по той же причине - больше выход конечных площадей.

- Таун-хаусы бывают очень разные по архитектуре и компоновке секций. Что преобладает у нас?

- Этот формат в качестве городского жилья для нас очень непривычен. Например, в Лондоне в элитных районах есть даже пятиэтажные таун-хаусы. Каждая секция имеет отдельный вход и включает все пять этажей. Причем эти секции очень узкие - в каждой буквально по два окна. Я думаю, что такой тип жилья у нас бы не прижился. Кроме того, в черте города слишком дорогая земля, чтобы в массовом порядке использовать ее на малоэтажную застройку из имиджевых соображений. Пятиэтажки сносят не только потому, что они ветхие, но и потому, что они не обеспечивают достаточную плотность застройки. По этой же причине трудно ожидать массового строительства таун-хаусов в черте города.

- Где обычно строятся таун-хаусы?

- Чаще всего они напоминают сблокированные коттеджи.

- Для загорода таун-хаус представляется бюджетным жильем. При этом, как вы сказали, таун-хаусы есть и по Новой Риге, и даже по Рублевке. Но ведь на таком расстоянии от Москвы земля там весьма дорогая...

- В основном, в отличие от коттеджей, таун-хаусы группируются ближе к МКАД, причем с обеих сторон. В Москве насчитывается 10 микрорайонов таун-хаусов, в Подмосковье - 47 поселков. В том числе на Ярославском шоссе - 8, на Дмитровском - 7, на Калужском - 6, на Пятницком - 5, на Новой Риге - 4, на Рублевском шоссе - По остальным направлениям - по 1- Так что разброс направлений большой, но удаленность от МКАД обычно в пределах 10-15 километров. В то время, как современные коттеджные поселки обычно находятся на расстоянии 20-40 км от МКАД в зависимости от направления. Близость таун-хаусов к Москве свидетельствует о том, что их покупают не как сезонное, а как постоянное жилье.

- Почему же люди покупают таун-хаусы? Ведь при такой цене квадратного метра можно было бы купить очень неплохой коттедж - может быть чуть дальше от города или по менее престижному направлению.

- Там и таун-хаусы недешевые. Например, "Барвиха-хилз" - 7 км от МКАД, девелопер "Капитал-груп", стоимость квадратного метра - от 3 до 4 тыс. долларов за квадратный метр. В 10 км от МКАД МИЭЛЬ представляет два поселка "Барвиха-2" и "Барвиха-клаб". В последнем цена квадратного метра от 2,6 до 4 тыс. долларов.

- В этом году многие эксперты отмечают, что быстро растет спрос на относительно недорогое жилье на загородном рынке. Могут ли таун-хаусы заполнить значительную часть потребительского спроса в сегменте экономкласса?

- Здесь дело в том, что площади таун-хаусов меньше, а значит ниже цена объекта. Это аналог того, что происходит на городском рынке. Цена монолитного и панельного метра часто почти одинаковая. Почему люди покупают квартиры в панельных домах? Не потому, что они им больше нравятся. Просто площадь квартир в монолитных домах больше, и у некоторых бюджет просто не дотягивает до этого уровня. Взять ту же Рублевку. Например, в "Барвихе-2" площади таун-хаусов 176-310 кв. метров. А если посмотреть коттеджи на Рублевском шоссе, то они от 400-500 и до 1000 кв. метров.

- Все же, наверное, если таун-хаусы строят, значит это кому-то нужно.

- Потребители воспринимают таун-хаусы очень неоднозначно. Стоят они недешево: за те же деньги в качестве основного жилья можно купить хорошую 3-4-комнатную квартиру в хорошем доме бизнес-класса. Или в качестве сезонного жилья за 300 тыс. долларов можно купить небольшой коттедж со своим участком земли либо дальше от Москвы, либо по менее престижному направлению - то, что называют экономклассом на загородном рынке. А таун-хаус - это подобие того же многоквартирного дома, где нет обособленного участка. Поэтому мне кажется, что сегодня, когда покупатели рассматривают бюджетные варианты покупки жилья в Подмосковье, то в основном все же обращают внимание не на таун-хаусы, а на недорогие коттеджи за 200-300 тыс. долларов, пусть не на самых престижных направлениях и не очень близко от Москвы. Поэтому у девелоперов нередко возникают проблемы с реализацией таун-хаусов. Точный прогноз о будущем таун-хаусов пока дать трудно - это вопрос психологии потребителя. Если люди привыкнут к этому формату жилья, спрос на него может вырасти.

Безусловно, застройщики будут продолжать использовать этот формат и продвигать его на рынок, а значит, таун-хаусы будут покупаться. Люди будут к этому формату привыкать, поскольку он имеет безусловные плюсы. Так или иначе, этот рынок сейчас наращивает обороты. В 2002 году таун-хаусы занимали весьма скромные позиции в общем объеме предложения. Если сейчас взять общий объем предложения жилья в многоквартирных новостройках по Москве и Подмосковью, то это 8-10 млн. кв. метров. При этом объем предложения таун-хаусов - уже около 1 млн. кв. метров. Так что данный сегмент уже перестал быть экспериментально-экзотическим. Порядка 10% рынка - это уже серьезно.

- Безусловно. Хотя в настоящее время, на мой взгляд, таун-хаусы - это больше инициатива застройщиков, чем покупателей. При этом нельзя не заметить тенденцию роста предложения таун-хаусов на рынке. По сравнению с прошлым годом объем предложения вырос почти вдвое. А поскольку на нашем рынке спрос в значительной степени формируется предложением, то такой рост - это немаловажный фактор.



Главная --> Публикации