Главная --> Публикации --> Дом на прокат: итоги сезона Банк москвы покупает особняк Новые школы изолируют учащихся друг от друга Офисный уклон Жилье станет доступным не ранее 2008 года

После того как документы на недвижимое имущество оформлены и права зарегистрированы, стороны должны заплатить определенные налоги. Покупатель будет также обязан ежегодно вносить налог на имущество (жилой дом, квартира, дача, гараж). Если он приобретает земельный участок, то к этой сумме прибавится еще и земельный налог. В отличие от покупателя продавцу придется раскошелиться только один раз, а именно уплатить налог с дохода, полученного от продажи.

Каждый день кто-то продает или покупает недвижимое имущество и платит довольно большие налоги, не подозревая о том, что на них можно серьезно сэкономить, использовав для этого льготы. Многие граждане теряют немалые средства из-за элементарной неосведомленности и правовой безграмотности. Юрист М2 рассказывает, какие налоги взимаются при приобретении недвижимости и на какие льготы может рассчитывать ее покупатель при уплате налога.

Построил дом — получи вычет
Для получения налогового вычета необходимо подать заявление и декларацию по окончании налогового периода. Естественно, также необходимо предоставить документы, подтверждающие право на вычет: договор купли-продажи, документы, подтверждающие получение денег, и т. д.
Имущественный налоговый вычет предоставляется также покупателю недвижимости, поскольку он платит налог на доходы от других источников: заработная плата, доходы от иной деятельности.
Покупатель имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов. Кроме того, имущественный вычет предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого помещения.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли в нем могут включаться:
— расходы на разработку проектно-сметной документации;
— расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
— расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
— расходы на приобретение дома, в том числе недостроенного;
— расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников;
— расходы на приобретение квартиры или прав на жилплощадь в строящемся доме;
— расходы на приобретение отделочных материалов;
— расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.
Напомним, что этот перечень расходов, связанных с приобретением жилья, не является исчерпывающим.

Получил доход? Поделись с государством
Продавец недвижимого имущества обязан подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, налоговую декларацию (по месту жительства) и отразить полученные по договору суммы в качестве дохода. Налоговая ставка на него на сегодняшний день составляет 13%.
Но налогоплательщик имеет право на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества. Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. К такому имуществу относятся жилой дом, квартира, дача, садовый домик, земельный участок и доля в указанном имуществе.
Размер вычета зависит от продолжительности нахождения реализуемого имущества в собственности продавца. Так, если он владел объектом недвижимости менее трех лет, то вычет не может превышать 1 млн руб. Например, если квартира, приобретенная за 1 млн руб., находилась в собственности продавца два года, а затем была продана за 3 млн руб., то для продавца налоговая база составит 2 млн руб. С этой суммы продавец будет обязан уплатить налог в размере 13%.
Но если жилой дом, квартира, земельный участок, дача и т. д. были в его собственности три года и более, то имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Таким образом, продавцу выгоднее расставаться с недвижимостью, если она принадлежала ему три года и более.

Льготы по месту работы
До 1 января 2005 года имущественный вычет при покупке жилья можно было получить только в налоговом органе. С 1 января 2005 года ситуация поменялась в лучшую сторону. Теперь налогоплательщик имеет право самостоятельно определить порядок, способ и сроки получения части денежных средств, истраченных на приобретение жилья.
В налоговом органе имущественный вычет можно получить только по окончании налогового периода, но дожидаться его не обязательно — есть возможность воспользоваться вычетом по месту работы. При этом следует отметить, что имущественный вычет предоставляется только работодателем, т. е. тем лицом, с которым налогоплательщик заключил трудовой договор. Иными словами, если физическое лицо выполняет работы или оказывает услуги исключительно на основании договоров гражданско-правового характера, то он сможет получить вычет только через налоговый орган по истечении налогового периода.

Куда идти за льготами?
Вычет предоставляется на основании письменного заявления при подаче налоговой декларации в соответствующие органы по окончании налогового периода. Для того чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, необходимо будет представить:
— при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе недостроенного) или доли в нем — документы, подтверждающие право собственности на данные объекты;
— при приобретении квартиры, доли в ней или прав на квартиру в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, доли в ней или прав на нее, акт о передаче жилого помещения или документы, подтверждающие право собственности на объект.
Кроме этого необходимы также платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам. Такими документами могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.

Хая Плещицкая
Руководитель юридического департамента ЗАО «Корпорация МИАН»:
— С каждым годом правом получить имущественный вычет пользуется все больше людей. Связано это с тем, что процедура возврата подоходного налога упрощается. Раньше подоходный налог постепенно, иногда в течение многих месяцев возвращался на счет налогоплательщика в Сберегательном банке РФ. Сейчас вернуть налог можно как старым, так и новым, более простым способом. После приобретения недвижимости налогоплательщик может обратиться в Налоговую инспекцию, где ему подтвердят право на имущественный налоговый вычет по установленной форме. С этим подтверждением налогоплательщик обращается к своему работодателю, который с этого момента перестает удерживать налог.

Наталья Маснева
Юрист компании «Домострой»:
— Собственники квартиры, дачи, гаража и иного строения обязаны платить налог на имущество. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, ими израсходованной на новое строительство либо на приобретение жилого дома, квартиры или доли в них, в размере фактически произведенных расходов. При этом общий размер указанного имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается.

Геннадий Тимошин
Начальник отдела по работе с клиентами компании «Квартал»:
— При приобретении недвижимости налоги не платятся. В дальнейшем покупатель недвижимости (жилой или нежилой) обязан ежегодно уплачивать налог на имущество в соответствии с Федеральным законом № 2003-1 от 9 декабря 1991 года «О налогах на имущество физических лиц».
Что касается льгот, то на основании ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы покупателя последний имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилья или долей в нем.
В Москве дорого не только жить, но и работать, поскольку наша столица один из мировых лидеров по стоимости аренды офисной недвижимости. Больше, чем в российской столице, за квадратный метр в бизнес-центре класса А компаниям приходится платить только в Лондоне, Токио и Париже.

Елена Прокофьева
Юрист отделения «Севастопольское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— При приобретении недвижимости покупатель никаких налогов не платит, налог на доходы физических лиц, в данном случае от реализации недвижимого имущества, взимается с продавца недвижимости в размере 13% от суммы полученных доходов.
Каждый налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, так называемых налоговых льгот. В соответствии с положениями статей 210 и 219 НК РФ при определении налоговой базы в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13%, налогоплательщик вправе уменьшить полученные им доходы на суммы имущественных налоговых вычетов в части:
— сумм, полученных от продажи (реализации) имущества, находившегося в его собственности (это касается продавца);
— сумм, направленных на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры и уплату процентов на погашение ипотечных кредитов, полученных в банках и израсходованных на новое строительство (приобретение) жилья (это касается покупателя).
Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам).
Таким образом, покупатель вправе получить налоговую льготу на подоходный налог в размере денежной суммы, затраченной им на приобретение недвижимого имущества, но не более 1 млн руб. Налоговый вычет предоставляется только один раз в жизни.

Как отмечают авторы исследования, стагнация в западноевропейской экономике отразилась и на рынке офисных площадей. В быстро развивающихся странах Центральной и Восточной Европы возведение новых деловых комплексов в целом удовлетворяет растущий спрос, поэтому ставки там снизились на 3-6%, до $401-40 Исключение составляет Москва, где, несмотря на быстрые темпы строительства, спрос превышает предложение. Спрос и повлиял на рост арендных ставок и поставил Москву на 6-е место, соглашается Ирина Герасимова, начальник отдела компании Noble Gibbons, работающей в ассоциации с CB Richard Ellis. По ее словам, в исследованиях CB Richard Ellis Москва последние пять лет удерживала с 8-го по 11-е места.

Вчера международная риэлторская компания CB Richard Ellis опубликовала результаты исследования мирового рынка аренды офисов. По ее данным, чистая ставка аренды офиса в Москве (только за площадь) составляет $585 за 1 кв. м в год, а полная стоимость (с учетом расходов на обслуживание, налоги, коммунальные услуги и проч.) $91 За последние 12 месяцев эти показатели выросли на 10,4% и 11,4% соответственно. По показателю полной стоимости аренды Москва занимает 4-е место среди городов и 6-е среди деловых районов (см. таблицу). Дороже всего аренда офиса обходится в лондонском Вест-Энде ($1923 за 1 кв. м) и в центре Токио ($1411). А вот квадратный метр офиса в небоскребе на Манхэттене в Нью-Йорке стоит почти в полтора раза дешевле, чем в Москве , $578 (27-е место).

Но при этом консультанты находят и некоторые нестыковки в исследовании коллег.

Другие международные консалтинговые компании, работающие в России, тоже регулярно проводят такие исследования. В рейтингах Jones Lang LaSalle и Knight Frank Москва также следует за Лондоном и Парижем (компании исследуют только Европу). В Москве самая низкая в Европе доля свободных офисных помещений 4,1%. Для сравнения, в Лондоне 9%, в Париже 6%. Дефицит стимулирует рост ставок и относит Москву к дорогим городам, поясняет директор департамента коммерческой недвижимости Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. У крупных компаний нет альтернативы для развития бизнеса в России, поэтому все они сконцентрированы в Москве. Потенциальные арендаторы нуждаются в хороших офисах и готовы платить высокую плату, добавляет PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев.

CB Richard Ellis публикует исследования мирового рынка аренды офисной недвижимости раз в полгода. Основным показателем считается годовая ставка полной аренды (стоимость квадратного фута/метра площади с учетом дополнительных расходов) офиса размером 1000 кв. м (не первый и не последний этаж) в здании класса А в престижном деловом районе. Возможные скидки арендодателей не учитываются. Всего было изучено 174 города в 50 странах мира, но ни одной столицы стран СНГ или других городов России в этом списке нет. В CB Richard Ellis это объясняют тем, что исследуются только те города, где есть офисы компании.

Так, в Knight Frank считают, что ставки аренды офисов в Москве за год выросли на 8%, а не на 11,4%. А в Jones Lang LaSalle полагают, что исследователи завысили полную ставку аренды офисов, потому что в Москве не может быть таких высоких расходов на эксплуатацию. Полная ставка не превышает $880 за 1 кв. м в год [у CB Richard Ellis $918 за 1 кв. м в год], замечает Никуличева. В Colliers International от анализа рейтинга воздержались..

В Ростове-на-Дону вчера стартовал эксперимент по передаче объектов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Ростовской области в антикризисное управление АО "Российские коммунальные системы" (РКС), созданного по инициативе РАО "ЕЭС России". Определив объекты инвестирования в области, руководители РКС так и не признались ростовским властям, сколько денег они хотят потратить на восстановление коммунального хозяйства региона.



Чубайс успел параллельно провести переговоры с администрациями некоторых регионов страны, которые согласились передать РКС объекты своего ЖКХ. На совете директоров энергохолдинга в конце марта было предварительно решено, что доли в новой компании будут распределяться так: РАО "ЕЭС" и Газпромбанк должны получить по 25%, еще 50% хотят поделить поровну (по 10%) - ООО "Евразхолдинг", ООО "Еврофинанс", ОАО "Кузбассразрезуголь", ЗАО "Холдинговая компания "Интеррос", ЗАО "Ренова".

Новое акционерное общество, призванное навести порядок в жилищно-коммунальном хозяйстве страны, - РКС - было создано в апреле этого года по инициативе топ-менеджеров РАО "ЕЭС России". Председатель правления РАО Анатолий Чубайс мотивировал создание новой компании практически полной разрухой в ЖКХ. Он заявил, что для его компании коммунальное хозяйство - бизнес профильный, и ему буквально за несколько месяцев удалось убедить правительство и президента в необходимости создания РКС.

В Ростове подписанию соглашения предшествовали непростые переговоры между областными властями и руководством РКС. Разногласия касались списка переходящих под управление РКС объектов ЖКХ в крупнейших городах области и механизма их передачи. "У нас нет пока ответов на все вопросы, - признался вчера после подписания соглашения председатель совета директоров РКС Михаил Абызов. - Соглашение, подписанное в Ростове, определяет базовые подходы, конкретика будет дорабатываться специально созданной рабочей группой, в которую вошли главы муниципальных образований, представители администрации области, РАО "ЕЭС" и РКС".

Накануне подписания соглашения в Ростове такие же документы были подписаны руководством РКС и администрациями Тверской области и Алтайского края. Именно в Ростове, Твери и на Алтае РКС намерено отработать основные подходы в создании эффективной системы по предоставлению коммунальных услуг.

Власти Ростовской области в ходе переговоров с РКС интересовались предполагаемыми объемами инвестиций в "коммуналку" Дона. Однако на этом этапе руководство РКС, похоже, не в состоянии удовлетворить это любопытство. Определиться с объектами инвестирования менеджеры РКС обещали в течение ближайших 8 месяцев. "Никаких разнарядок по инвестициям в каждый конкретный регион у нас нет, - заявил Михаил Абызов, отвечая на вопрос "Финансовых Известий". - Инвесторы подтвердили готовность вложить в ЖКХ около 500 млн долларов. Сколько средств будет вложено и куда - это зависит от технико-экономического обоснования конкретных инвестпроектов".

Предварительный список объектов, устраивающий стороны, все же удалось сформировать. Окончательный перечень будет составлен в течение 4 недель. До этого на объектах, переходящих "под крыло" РКС, будет проведен финансовый и технический аудит. "Не секрет, что в этот список вошли те предприятия, которые мы не в состоянии "тянуть" сами, - заявил губернатор области Владимир Чуб. - Другое дело, например, ростовский "Водоканал", в реконструкцию которого активно вкладывает деньги областной и федеральный бюджет. Этот объект в список не включен".

Совет директоров IFC 16 августа одобрил выдачу кредита на $20 млн для “Проф-Медиа”, сообщил “Ведомостям” представитель корпорации. “Все средства пойдут на создание сети мультиплексов "Синема Парк" по всей России”, — уточнил он. Переговоры “Проф-Медиа” с IFC начались еще летом 2004 г. По словам представителя корпорации, проект несколько раз менялся и в окончательном виде был готов только к апрелю этого года. “Мы получили принципиальное согласие, а официальный документ будет подписан в течение нескольких недель”, — говорит Константин Воронцов, директор по связям с общественностью “Проф-Медиа”.


Компания “Синема Парк”, созданная “Интерросом” и студией Никиты Михалкова “ТриТэ”, получит $20 млн на создание всероссийской сети кинотеатров. На днях совет директоров Международной финансовой корпорации (IFC) одобрил выделение кредита, подписание соглашения состоится в течение нескольких недель.

Но и на этом компания не остановится. “Параллельно мы прорабатываем вторую очередь проекта”, — говорит Иванов. По его словам, “Синема Парк” начал поиск дополнительных участков для создания еще семи мультиплексов (всего 50-60 экранов) в России и в компании не исключают выхода за пределы нашей страны. Общие инвестиции в мультиплексы Иванов оценил в $50-60 млн. Однако занимать деньги в компании больше не планируют. “Строительство будет вестись на собственные средства”, — уточнил Иванов.

Кирилл Иванов, заместитель гендиректора “Синема Парка”, отметил, что общая стоимость проекта по строительству 12 мультиплексов в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России составляет примерно $120 млн. Он напомнил, что первым кинотеатром сети стал мультиплекс “Синема Парк” в Москве на Калужской, а второй открылся в районе Октябрьского поля в ТК “Пятая авеню”. По словам Иванова, в ближайшее время компания откроет еще несколько кинотеатров — в декабре 2005 г. в Санкт-Петербурге запустит девятизальный мультиплекс “Гранд Каньон”, а в феврале-марте 2006 г. в Тюмени в ТК “Гудвин” и Москве в ТК “Глобал Сити” также появятся девятизальные кинотеатры. “На очереди Красноярск, Екатеринбург, Уфа, Пермь и Новосибирск”, — утверждает Иванов. По его прогнозам, к началу 2007 г. “Синема Парк” со своими мультиплексами, в которых будет не менее 100 экранов, займет примерно 18-20% российского рынка кинопроката.

Участники рынка считают планы “Синема Парка” слишком смелыми. “Не все проекты претворяются в жизнь, пока мы не видим в их лице конкурента”, — говорит Ольга Чирихина, заместитель генерального директора “Райзен стар медиа”. По ее словам, планы открыть в 2006 г. два мультиплекса не менее чем на 10 залов каждый есть и у “Райзен стар медиа”. “Компания претендует на очень существенный процент рынка, и добиться его будет сложно, учитывая количество экранов, которые появляются в стране каждый год”, — говорит Олег Березин, генеральный директор компании “Невафильм”. По его прогнозу, к концу года в России количество экранов достигнет рекордной цифры — 1000.

Оборот российского рынка кинопроката в 2004 г. его участники оценивают в $260 млн, из них на Москву приходится примерно $110 млн (40%). Динамика роста — 20-30% в год. По данным журнала “Кинобизнес сегодня”, лидерами московского рынка является “Империя кино”, управляющая 13 кинотеатрами (40 залов, 17,2% рынка), “Каро Фильм” с 11 кинотеатрами (30 залов, 12%), “Райзен стар медиа”, у которой два кинотеатра (23 зала) — 11,2%. “Синема Парк” со своими 15 залами занимает седьмое место.



Главная --> Публикации