Главная --> Публикации --> Владимир ресин приказал превратить свалку в цветущий парк Дом на прокат: итоги сезона Банк москвы покупает особняк Новые школы изолируют учащихся друг от друга Офисный уклон

Проект под названием “Большой Сити” стартовал полгода назад. По замыслу мэрии рядом с деловым центром “Москва-Сити” должен вырасти целый город. Под него выделили участок в 800 га между Краснопресненской набережной и Звенигородским шоссе. В новом районе планировалось построить жилье, офисы, социальные учреждения и досуговые центры. Пока на этом месте ветхие пятиэтажки и промзоны, которые Москва мечтала снести и перенести еще в 1990-х.

Площадь “Большого Сити”, которому власти отдали участок в 800 га к северо-западу от “Москва-Сити”, увеличена еще на четверть. Теперь инвесторам под руководством АФК “Система” предстоит освоить участок в 1000 га, вложив не менее $100 млрд инвестиций.

В начале августа мэр Москвы Юрий Лужков распорядился увеличить масштаб проекта. Согласно постановлению № 574-пп от 2 августа 2005 г., “Большой Сити” проляжет до Хорошевского шоссе и с запада будет ограничен Филевским бульваром и улицей Заречной. Туда же войдет промзона “Силикатные улицы”. Проекту прирезали около 200 га, уточнил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. Он считает проект эффективным способом использования земельных ресурсов.

Воплощение грандиозных планов власти доверили ЗАО “Большой Сити”, созданного компанией “Система-Галс”, “дочкой” АФК “Система”. Компания сама предложила свои услуги по управлению проектом, объяснил тогда выбор мэрии один из высокопоставленных чиновников столичного правительства.

Сейчас на том месте, где раскинется “Большой Сити”, находятся мелькомбинат № 3, ДСК-1, завод безалкогольных напитков “Усполонь”, несколько автодилеров и пр. Член совета директоров мелькомбината № 3 (расположен на 1-й Магистральной, д. 14) Алексей Серебряный говорит, что для него решение правительства Москвы стало полной неожиданностью: “На предприятии стоят 8-этажные силоса для хранения зерна, которые надо будет построить на новом месте, мы закупили новое оборудование, которое не хотелось бы бросать”. Общую сумму убытков из-за простоя и затраты на перенос производства Серебряный оценить не взялся. Заместитель генерального директора ДСК-1 Евгений Гончаров знает о планах властей. “В проект попал наш Краснопресненский завод по производству железобетонных конструкций [5-я Магистральная улица], и пока его судьба непонятна”, — сокрушается Гончаров.

Управлять проектом по-прежнему будет ЗАО “Большой Сити”. “Это постановление лишь уточняет детали реализации проекта”, — поясняют в пресс-службе “Системы-Галс”. В течение месяца “Большой Сити” должен начать разработку концепции территории.

Риэлторы говорят, что рынок недвижимости только выиграет от появления на северо-западе Москвы новой территории под застройку. “Северо-запад — одна из немногих зон за пределами Третьего транспортного кольца, где город так существенно инвестирует в развитие инфраструктуры”, — замечает Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko. Строительство Кранопресненского проспекта, открытие метро в “Москва-Сити” будут только увеличивать ценность возводимых объектов, добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Главное на таком громадном участке, по мнению Ковалева, — грамотно разработать инфраструктуру, чтобы район не умирал с окончанием рабочего дня. Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group, подсчитывает, что на участке в 1000 га можно построить до 35 млн кв. м недвижимости, что потребует не менее $100 млрд инвестиций. Когда “Большой Сити” будет построен, район станет не частью северо-запада, а новым центром в городской черте, прогнозирует Шершнев. Руководитель инвестиционного департамента, партнер компании Colliers International Олег Мышкин считает, что случится такое не скоро: “Все надо делать поэтапно. Пока лишь к 800 га неосвоенной земли добавили еще 200 га”.
Спрос на приобретение загородного жилья увеличивается с каждым годом. Особенно это заметно в весенне-летний период. Тем, у кого желание осуществить подобную покупку не совпадает с возможностями, рынок предлагает сделать ее в кредит: при помощи ипотеки. Загородный сегмент ипотечного кредитования в последнее время оживился, главным образом потому, что в Подмосковье построено (и продолжают строить) множество поселков, и застройщики заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее реализовать свои дома и коттеджи.

А вот компания Musa Motors уже ведет переговоры с “Большим Сити” о том, как впишутся ее автосалоны в новую застройку. “Права нашей собственности полностью соблюдаются”, — уверяет Борис Тетерев, президент Musa Motors. Всего у Musa Motors в этом районе два участка: на 1-й Магистральной дилершип Volvo, Land Rover, Jaguar и на 2-й Магистральной — Renault, Chrysler и Jeep. Валерий Тараканов, руководитель маркетингового отдела компании “Рольф-холдинг” (автосалон Ford и Mitsubishi расположен в Магистральном тупике), считает, что ликвидация промзон никак не отразится на деятельности компании “Рольф”. “Нам будет приятно оказаться в центре деловой жизни Москвы”, — радуется он.

Проблемы начинаются за городом?
Правда, несмотря на преобладающий позитивный настрой продавцов, беспроблемным подобный вид продаж назвать нельзя. Как говорит Мария Киселева, руководитель департамента развития «Национальной ипотечной компании» («НИКОМ»), «сейчас заключение договоров с застройщиками на продажу объектов в коттеджных поселках осложнено тем, что многие из них не готовы показывать полную стоимость услуг в договорах инвестирования. Это значительно увеличивает вложение собственных средств заемщиков в строительство загородного дома. Зачастую у девелоперов не бывает надлежащим образом оформленных разрешительных документов на строительство». Юлия Вербицкая, директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» подтверждает слова М. Киселевой: «Довольно сложно найти продавца загородной недвижимости, который готов показать в договоре купли-продажи сумму, пусть даже не реальную, а хотя бы приближенную к реальной. А ведь это — обязательное условие банка, от этого напрямую зависит сумма кредита. К тому же покупатель будет должен заплатить значительные деньги за его оформление: обязательную оценку объекта, его страхование, а также страхование жизни и здоровья заемщика и титула объекта. Кроме того, скорее всего продавец «попросит» клиента погасить и свои расходы по выплате налогов. Ведь если собственник владеет имуществом менее трех лет и продает его более чем за один миллион рублей, он обязан отдать в доход государства 13 % от суммы продажи. В расходы также по‑прежнему входит нотариальное оформление договора, которое в некоторых банках является обязательным условием выдачи кредита».
Помимо того что процедура оформления загородного кредита дорогостояща, она еще и достаточно сложна. Недаром ставки по таким займам обычно как минимум на пару процентов выше, чем если бы клиент брал в долг на квартиру. Меньше и сроки кредитования — максимум 15 лет против возможных 30 в случае с квартирной ипотекой. В среднем условия кредитования «загородки» следующие: долларовые ставки от 11 до 17 % (если загородное жилье приобретают на вторичном рынке) и от 12 до 20 % (когда приобретают строящийся дом). Насколько выгодный процент предложить заемщику, решает банк. Эти деньги придется ждать не меньше месяца. Впрочем, не факт, что их ему дадут: в случае запроса займа на загородный дом клиенты проходят более жесткий андеррайтинг (то есть предварительную квалификацию банка).
Понятно, что кредитным организациям гораздо интереснее и проще выдавать стандартные кредиты. Но пока только городская ипотека более или менее поставлена на поток, формирование же загородной кредитной линейки — гораздо более трудоемкий и сложный процесс. «В кредитном портфеле «НИКОМ» продукт «Коттедж» занимает не более 5 %, — признает Мария Киселева. — Мы кредитуем приобретение и строительство коттеджей в организованных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, а также отдельно стоящих коттеджей (домов) в черте поселков городского типа, городов и иных населенных пунктов. Минимальный первоначальный взнос составляет 40 % от оценочной стоимости объекта. Процентные ставки в долларах — от 14 до 18 % годовых. Повышенные процентные ставки (18 %) действуют до момента оформления права собственности на коттедж (дом), после чего их понижают до 14–16 %. Срок кредитования — десять лет». Из 35 банков, с которыми сотрудничает Центр ипотечных программ корпорации «МИЭЛЬ», лишь четыре готовы более или менее охотно предоставлять клиентам корпорации займы на покупку загородной недвижимости («Абсолют банк», «Городской ипотечный банк», «Райффайзенбанк» и банк «Сосьете Женераль Восток»). Некоторые кредитные организации, ранее практиковавшие выдачу ипотечных кредитов на загород, отказываются от подобного продукта. Уже несколько месяцев не дает в долг на коттеджи «Фора-банк». Объясняя такое решение, Александр Синельников, председатель правления «Фора-банка», заявил: «Мы больше не рекламируем «загородный» кредит, так как на рынке этот продукт не прижился. Рынок ипотечного кредитования загородной недвижимости сегодня абсолютно не развит».

Банк и застройщик — дружба навек?
«Рынок загородной ипотеки имеет все предпосылки к своему активному развитию, — говорит Игорь Жигунов, начальник департамента продаж и развития бизнеса «Городского ипотечного банка», — по статистике клиентских обращений и обращений наших партнеров, отмечается все больший интерес к приобретению в кредит индивидуальных жилых домов, в том числе с земельным участком. В ответ на потребности рынка, в целях стандартизации кредитных продуктов «Городской» с мая текущего года существенно расширил продуктовую линейку. Благодаря нововведениям клиент легко может выбрать наиболее подходящий ему ипотечный кредитный продукт, в том числе на загородном направлении. А еще появились совершенно новые кредитные продукты для рынка: потребительские ипотечные кредиты и, разумеется, прежде всего целевые кредиты на покупку земельного участка, индивидуального жилого дома сроком до 15 лет».
Подобная схема (ее можно назвать целевой ипотекой, когда коттедж в том или ином поселке можно купить за кредитные деньги определенного банка) получает все большее распространение на рынке. Банкам, безусловно, интересна работа с застройщиками, это позволяет с большей уверенностью оценить степень риска и упрощает процесс согласования договоров инвестирования. К примеру, Сбербанк предложил клиентам компании «МИЭЛЬ», которые хотят приобрести в кредит дома в загородном поселке Барвиха, те же условия, достаточно выгодные для заемщиков, что и для подобной операции с квартирами в комплексе «Гранд-Паркъ», приобретаемыми по ипотеке. Корпорацией «МИАН» совместно с банком «Глобэкс» разработана схема покупки недвижимости в кредит в поселке Family Club.
Эксперты сходятся в том, что этот вид кредитования станет развиваться достаточно быстрыми темпами. «Данный сегмент будет в ближайшее время активно развиваться, — утверждает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «Корпорация МИАН». — Это связано как с общим развитием рынка загородной недвижимости, появлением большого количества новых предложений, так и с позитивными изменениями на ипотечном рынке, где появляются новые игроки, способные предложить приемлемые условия кредитования».
«Некоторые технические сложности при оформлении приобретения дома и земельного участка, на котором этот дом находится, присутствовали до вступления в силу последних изменений в законодательство РФ, — отмечает Игорь Жигунов. — Сначала необходимо было оформить ипотеку на дом, а затем заключить договор ипотеки земли. С новыми изменениями c января 2005 года, в том числе в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», теперь и дом, и земельный участок одновременно переходят в залог банку при регистрации права собственности их покупателя (заемщика). Это значительно упрощает подобные сделки с землей и домом и дает возможность активней развивать загородную ипотеку».

Крупный подмосковный землевладелец компания «Ведомство», судя по всему, решила, что настал момент для перехода от поглощения подмосковных земель к девелопменту. «Ведомство» создает закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) «Дарьино», ориентированный на работу в сфере загородного коттеджного строительства эконом-класса. Активам «Дарьино» будет управлять швейцарский инвестиционный фонд RCF Capital Trust, ранее специализировавшийся на слияниях и поглощениях российских телекоммуникационных компаний.

Банк — не ломбард, но все же…
Если, получая ипотечный кредит на городскую квартиру, заемщик сегодня может заплатить в качестве первоначального взноса всего 10, а то и 5 % от ее стоимости, то в случае с загородной ипотекой такой вариант не пройдет. Клиент должен иметь не менее 30 % собственных денег, чтобы купить домик в деревне. Поэтому некоторые банки предлагают потенциальным заемщикам следующее: заложить имеющееся в их распоряжении городское жилье и на таких условиях получить кредит на покупку загородного. Такой вид кредитования называется ломбард-ным. «Схема, при которой используют залог другого объекта недвижимости, намного проще, чем прямое кредитование коттеджей, — говорит Мария Киселева. — Дело в том, что в случае ломбардного кредита банк проверяет предмет залога, то есть квартиру. Если мы рассматриваем как предмет залога коттедж, то заемщику нужно будет предоставить на рассмотрение в банк большее количество документов, так как добавляется земля». Преимуществами ломбардных займов являются отсутствие требований у банка-кредитора к приобретаемой недвижимости и условиям покупки и возможность ее последующего отчуждения.
«Минус такого вида кредитования: если заемщик берет деньги, чтобы построить на них коттедж, то он может потерять практически все, если у него возникнут затруднения с погашением кредита. Приобретенная загородная недвижимость может быть непригодна для проживания, а на предмет залога (квартиру) будет обращено взыскание (квартира будет продана)», — уточняет Мария Киселева. В общем, при определенных условиях такой вид кредитования повышает риски клиента. Еще один недостаток ломбардных кредитов заключается в том, что квартиры стоят значительно дешевле коттеджей, следовательно, заемщик должен самостоятельно оплатить большую часть стоимости дома либо приобрести недорогой и очень скромный загородный дом. «Клиенту необходимо иметь в наличии дорогостоящую недвижимость, ведь кредит предоставляют в размере 70 % от рыночной стоимости, — отмечает Сергей Махоткин. — Кроме того, очень часто ставка по такому кредиту на 1–2 % выше, чем по классическому ипотечному».
Юлия Вербицкая рассказала реальную историю покупки загородного дома при помощи ипотечного кредита. Молодая супружеская пара обратилась в «МИЭЛЬ» с просьбой продать их трехкомнатную квартиру в Бескудникове и купить загородный дом в поселке «Вишняковские дачи». После консультации с экспертом Центра ипотечных программ они выбрали «Городской ипотечный банк», куда и обратились за кредитом на доплату. Клиенты успешно прошли банковскую проверку и получили разрешение на заем. Дело осталось за малым: уговорить продавца коттеджа заложить дом в пользу банка, и только после этого заключить договор на его продажу. О том, как уговаривали продавца, директор Центра ипотечных программ умалчивает, но сделать это все же удалось. Дальнейшее было делом техники: найти покупателя на «трешку», собрать пакет документов на приобретаемый дом, согласовать все с банком и страховой компанией, заключить договор залога дома. Потом агентам «МИЭЛЬ» опять‑таки пришлось проявить свои дипломатические способности, чтобы согласовать возможность удостоверения и регистрации определенной формы договора купли-продажи дома на кредитные средства банка с местным нотариусом и регистрационными органами. Сделка длилась долго и была очень хлопотной. Но клиенты остались довольны. Более того, возможностями ипотеки впечатлился продавец загородного дома. Как говорит Юлия Вербицкая, он всерьез задумался о том, чтобы купить квартиру в кредит в «Гранд-Парке».

Как уже писал «Бизнес», ЗАО «Ведомство» сосредоточило свои земельные активы в ближнем Подмосковье— на Волоколамском, Ленинградском и Ярославском направлениях. По оценкам экспертов земельного рынка, компания сейчас располагает примерно 30–35 тыс. га земли. Большая ее часть имеет статус сельскохозяйственной, однако несколько наделов уже переведены под ИЖС и дачное строительство — например, на Пестовском водохранилище в настоящее время идет строительство поселка «Золотой плес». При этом более 3 тыс. га выставлено на продажу в портале «Первый земельный супермаркет» («Ведомство» является его совладельцем).

Строго говоря, об открытии паевого фонда «Дарьино» объявили инвестиционная группа «Инвестконтракт» и строительно-инвестиционная компания «Социнвестстрой». Однако за ними стоит именно ЗАО «Ведомство» — эту информацию подтвердила «Бизнесу» директор компании по маркетингу, рекламе и PR Инна Ехья.

Как выяснил «Бизнес», управлять ЗПИФН «Дарьино» будет швейцарский инвестиционный фонд RCF Capital Trust, ранее специализировавшийся на слияниях и поглощениях российских телекоммуникационных компаний. В течение дух последних лет RCF Capital Trust реализовал сделки на общую сумму около $200 млн, включая приобретение последнего крупного независимого оператора связи «Роснет» компанией «Центртелеком». Кроме того, руководство RCF входило в рабочую группу Центра стратегических разработок по вопросам формирования рынка доступного жилья, а также выступало финансовым советником Госстроя по вопросам инвестиционно-строительной деятельности.

ЗПИФН «Дарьино» является исключительно девелоперским фондом — в рамках инвестиционной декларации он будет вкладывать средства в строительство объектов недвижимости. В частности, объектами инвестиций станут именно коттеджный поселок «Золотой плес», а также дачный комплекс «Дарьино». Самим «Ведомством» в качестве актива в фонд внесена земля. Впрочем, как заявили «Бизнесу» в компании, создание ЗПИФН — лишь первый этап реализации крупной инвестиционной программы «Новая социальная среда», в рамках которой предполагается поэтапное развитие пяти земельных массивов общей площадью 430 га, расположенных в Пушкинском районе Московской области.

Управляющий директор УК «Конкордия эссет менеджмент» Андрей Прокофьев также считает, что идея создания ЗПИФН для управления земельными активами не только своевременна, но и очень разумна с точки зрения грамотного ведения бизнеса. «Фонд помогает избежать проблемы сезонности,— объясняет он.— Земля — товар своеобразный, спрос на нее обычно возникает в определенное время. Также существуют многие законодательные нюансы, с которыми проще справиться именно управляющей компании, чем частному инвестору». А Ковалев добавляет, что ЗПИФ недвижимости— еще и оченьвыгодная затея. «Получается 24% легальной экономии на налоге на прибыль»,— уточняет он.

Схему работы ЗПИФН управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев описывает следующим образом: «Фонд приобретает землю, заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией (ЗАО „Ведомство”), коттеджи и земля под ними реализуются населению. Доход, полученный от данного проекта, концентрируется в ЗПИФН и не облагается налогом на прибыль. Этот доход может быть потом реинвестирован. В случае с ЗАО „Ведомство”, являющимся крупным собственником земли в Подмосковье, деньги обязательно будут реинвестироваться в новые проекты, которых много». Тем более что, по словам исполняющего директора инвестиционной группы «Инвестконтакт» Сергея Роженко, перспективность инвестиций в сегмент подмосковного жилья классов эконом и эконом-плюс наиболее очевидна. «Эти ниши являются наименее разработанными,— говорит он.— И доходность вложений в подобные проекты прогнозируется в размере 30% годовых».

ЗПИФН «ДАРЬИНО» создается на 15 лет. Цена одного пая на момент формирования фонда составит 2,02 млн руб.; оптимальный входной порог для инвесторов определен на уровне 20 тыс. руб.
"Дон-строй» первым среди строительных холдингов, возводящих жилье, решил всерьез заняться коммерческой недвижимостью. ВЮжном Бутово к марту 2006 года компания обещает завершить строительство многофункционального комплекса площадью 37 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает дочерняя структура «Донстроя» — ООО «Фаворит-альянс». Стоимость строительства оценивается в $35 млн.

ПОСЕЛОК ДАРЬИНО расположен в 25 км от МКАД; общая площадь земельного массива — 54 га. Коттеджный поселок «Золотой плес» удален от МКАД на 45 км, его площадь — 76 га.

Как удалось выяснить «Бизнесу», девелопер проекта ООО «Фаворит-альянс» является дочерней компанией «Дон-строя», который в середине прошлого года объявил о выходе на рынок коммерческой недвижимости. В прессслужбе «Дон-строя» сообщили, что новый центр станет вторым крупным объектом компании после сдачи многофункционального центра на Щукинской.

Новый комплекс на пересечении улиц Веневская и Южнобутовская, рядом со строящейся станцией «легкого» метро «Бульвар Адмирала Ушакова», строится на территории 0,8 га, которые «Фаворит-альянс» взял у города в долгосрочную аренду. Постановление о начале работ было подписано столичным мэром еще в июле 2003 года, однако фактически строительство началось около четырех месяцев назад.

При этом спрос на такого рода услуги в районе очень высок.

В компании Coliers International, которая занимается оптимизацией концепции проекта и маркетинговыми исследованиями по новому комплексу, пояснили, что данный проект тщательно разрабатывался и должен быть успешным, так как рядом нет профессиональных торговых центров.

По изначальной концепции он будет включать шесть уровней с общей площадью около 37 тыс. кв. м. Здесь будут кинотеатр, кафе, рестораны, спортбар, торговые ряды, боулинг, подземная автостоянка и т. д.

По словам представителей пресс-службы «Дон-строя», комплекс должен быть сдан в срок к марту 2006 года.

Стоимость строительства нового центра, по оценке Алексея Кожевникова, вице-президента компании «Новая Площадь», составит ориентировочно около $900–1000 за кв.м. Таким образом, стоимость всего строительства обойдется «Дон-строю» в $35–37 млн.

Оператором для супермаркета будет одна из ведущих торговых сетей, уже функционирующих в Москве,— «Алые паруса», также принадлежащая «Дон-строю».

Андрей Машков, специалист департамента торговой недвижимости компании Paul’s Yard, подчеркивает, что Южное Бутово — небольшой замкнутый район, потому комплекс будет посещаем только его жителями.

Как отметили участники рынка, решение«Дон-строя» о диверсификации бизнеса вполне закономерно, так как ритейл — наиболее выгодный сегодня сегмент рынка. Однако сам проект в Южном Бутове оценивается ими не однозначно.

В Colliers International, напротив, оценивают местоположение и сам комплекс как очень перспективный объект с гарантированно большой посещаемостью. В компании Penny Lane Realty считают, что во многом месторасположение комплекса объясняется непосредственной близостью строящегося «легкого» метро, которое обеспечит многофункциональный комплекс хорошей проходимостью.

«Здесь не будет случайных посетителей. С одной стороны, комплекс будет безусловно востребован при общем недостатке инфраструктуры в этом районе. С другой — арендные ставки станут рассчитываться в зависимости от затрат на строительство, и непонятно, как они будут соотноситься с рыночными»,— говорит Машков.



Главная --> Публикации