Главная --> Публикации --> Москвичи начали делить нижегородские земли Владимир ресин приказал превратить свалку в цветущий парк Дом на прокат: итоги сезона Банк москвы покупает особняк Новые школы изолируют учащихся друг от друга

По прогнозу специалистов, популярность коммерческой недвижимости за границей в ближайшее время будет только расти, а в недалеком будущем на всех популярных курортах Европы скоро станут более заметными отели русских владельцев. Впрочем, уже сейчас русский ресторан есть в каждом крупном туристическом центре. Похоже, что в ближайшие 2-3 года русские инвесторы уже смогут активно зайти и на рынок крупных отелей-брендов.

В последние годы россияне весьма активно совершали покупки недвижимости за рубежом. Эксперты подсчитали, что в прошлом году объем частных инвестиций из России в недвижимость Европы составил более 7 миллиардов долларов. Причем, как уже не раз отмечала Российская бизнес-газета, чаще всего россияне покупали жилую недвижимость. Отметим, что в последнее время российские бизнесмены стараются диверсифицировать свой бизнес. По сему все большим спросом стала пользоваться именно коммерческая недвижимость. Причем предпочтениями россиян за границей являются небольшие частные отели, рестораны и другие предприятия сферы услуг. И что интересно, зачастую желание вложить средства в тот или иной проект в Европе у россиян возникает во время отдыха.

По словам игроков рынка зарубежной недвижимости, отмечает РосБизнесКонсалтинг, коммерческая недвижимость наиболее востребована на сегодняшний день в таких странах, как Англия, Кипр, Турция, Франция и Испания. Кстати, Кипр уже говорит по-русски благодаря активности наших состоятельных покупателей. К Болгарии стали активно присматриваться после объявления о вступлении страны в Евросоюз, а Финляндия, имеющая приграничные территории с Россией, постепенно становится дачей для питерских миллионеров. Кроме того, растет интерес россиян и к азиатским странам, в частности, к Таиланду и Китаю. Приобретая недвижимость за рубежом, компании-продавцы обращают внимание покупателей прежде всего на особенности законодательства страны, в которой их клиент планирует купить недвижимый объект, а также просят не забывать о налоговых последствиях.

Между тем многие бизнесмены к подобным вложениям относятся весьма негативно, считая, что такой доходности от инвестиций в недвижимость, как, например, в Москве, нет нигде в Европе. Впрочем, специалисты в этом вопросе придерживаются другого мнения, считая, что время сверхприбыльного бизнеса прошло, уступив место долговременным, приносящим стабильный доход западным проектам.

Власти стран обычно не вводят обременительных ограничений на покупку недвижимости или проживание иностранных граждан. Однако в таких странах велика вероятность того, что инвестиции в недвижимость будут сопровождаться серьезными налоговыми последствиями, превышающими все мыслимые представления клиента. Тем не менее игроки рынка зарубежной недвижимости считают, что европейское законодательство не создает препятствий для приобретения недвижимости в собственность нерезидентами, а также нисколько не умаляет их в правах по сравнению с гражданами.
Замена заказчика амбициозной программы по реконструкции Болотного острова явно пошла ей на пользу. Рабочая комиссия проекта «Золотой остров», возглавляемая префектом ЦАО Сергеем Байдаковым, приняла решение о перебазировании с территории Болотного острова завода ОЗАП и строительстве на его месте новой энергоподстанции. Именно она должна питать стройки на острове, а затем и возведенные здесь объекты. Строительные компании, участвующие в проекте «Золотой остров», утверждают, что дефицит энергомощностей как раз был главным препятствием реализации этого проекта на протяжении всех 13 лет.

Надо отметить, что законодательства части стран вполне лояльны по отношению к иностранцам, желающим купить бизнес или элитную жилую недвижимость. В частности, если речь идет о покупках на несколько миллионов долларов, то такой шаг рассматривается уже как инвестиции в экономику страны, и тогда страна, в которой совершается покупка, легко предоставляет достаточно большие налоговые льготы покупателю. Кроме того, инвестор пребывает в стране сколько хочет и может впоследствии получить без труда гражданство. Правда, в некоторых юрисдикциях из-за ограниченности ресурсов и пространства возможность инвестирования в недвижимость предоставляется лишь исключительно богатым клиентам, которые изъявляют желание сделать достаточно значительные вложения в местную экономику.

Теперь именно он будет привлекать инвестиции в проект и выбирать проектирующие и генподрядные организации.

В конце июля правительство Москвы фактически отстранило компанию «Корпорация развития территорий» (КРТ) от реализации программы «Золотой остров», предусматривающей инвестиции в размере $2,5 млрд и появление на Болотном острове 1,2 млн кв. м жилых, офисных, гостиничных и торговых площадей (см. «Бизнес» от 28 июля). Неделю назад заказчиком проекта стал департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города (ДГПРРГ).

Как сообщил Сергей Байдаков, на заседании рабочей комиссии принципиально решен вопрос о перебазировании с острова Опытного завода средств автоматизации и приборов (ОЗАП), примыкающего к территории ГЭС-1 ОАО «Мосэнерго». А в следующем году с территории Болотного выведут также ОАО «ГВЦ энергетики», занимающее собственное здание на Берсеневской набережной. На месте этих предприятий как раз и планируется разместить новую энергоподстанцию для «Золотого острова».

Первым делом новый заказчик принялся за самый больной для проекта вопрос — обеспечение его новой энергоподстанцией.

По словам Сергея Байдакова, Москва уже готовит для «ГВЦ энергетики» предложение по предоставлению земельного участка под строительство нового здания. Юрий Лычагин, референт компании «Москапстрой» (компания выступает заказчиком по инженерным коммуникациям в «Золотом острове») уточнил, что перебазирование «ГВЦ энергетики» поручено департаменту имущества города. «Новый участок для размещения предприятия общей площадью 0,8 га располагается на юго-западе столицы,— заявил он.— Место, куда должен быть выведен ОЗАП, пока не найдено: руководство завода согласилось на перебазирование, но требует предоставить предприятию равноценную площадь».

Сейчас электроснабжение существующих объектов застройки Болотного острова осуществляется от филиала ГЭС-1, ГРУ-6 и районной подстанции «Берсеневская», морально и физически устаревшее оборудование которых требует замены. Компания КРТ в бытность заказчиком проекта «Золотой остров» предлагала решить проблему, протянув силовой кабель на Болотный остров из Сокольников. Прогнозныезатраты на эти работы превышали $10 млн. Кроме того, предполагалось также проложить новые электрокабельные линии напряжением 110 кВт, кабели связи ФАПСИ и т. д. Сменив заказчика проекта, правительство Москвы быстро нашло иное решение проблемы, тормозившей всю реконструкцию.

На рынке загородной недвижимости рокировка: дальновидные покупатели ищут альтернативу престижным Рублевке и Новой Риге - там становится неспокойно

Главный специалист прессслужбы префектуры ЦАО Михаил Беркович заявил, что все согласования на перенос ОАО «ГВЦ энергетики» от РАО ЕЭС уже получены. «Это означает, что начался процесс решения самых принципиальных и спорных вопросов проекта — вопросов коммуникации и энергоснабжения острова»,— подтвердил он. Другие заинтересованные стороны также вполне одобрительно отзываются о действиях нового заказчика «Золотого острова». В частности, Игорь Караваев, заместитель гендиректора ЗАО «Гута-девелопмент» (на Болотном острове размещена фабрика «Красный октябрь», принадлежащая группе «Гута»), заявил: «Нас абсолютно устраивает то, что заказчиком по инженерным коммуникациям на острове стала компаниям „Москапстрой”. Как и то, что город стал заказчиком всего проекта, со всеми вытекающими отсюда последствиями».

Повышенный интерес к ситуации вокруг коттеджей в природоохранной зоне вызван не только тем, что общественность, затаив дыхание, ждет развязки первого серьезного конфликта власти и конкретных частных собственников. Сегодня все - и реальные, и потенциальные владельцы загородной недвижимости - примеряют ситуацию на себя: что делать, чтобы не попасть под бульдозер? И если у первых ответ на этот вопрос зависит от вполне реального пакета документов, то вторые просто перестают рассматривать такой желанный вариант, как дом у большой воды. Надо отметить, что еще в начале природоохранного скандала риелторы говорили о возможном снижении спроса на недвижимость в заповедных местах. Теперь они констатируют факт: отношение к покупке коттеджей в водоохранной зоне стало более чем осторожным. Но это не все новости, которые возникли в последнее время на рынке загородной недвижимости: случилось то, чего, казалось, не может быть в принципе, - владельцы многомиллионных коттеджей на Рублевском и Новорижском направлениях продают свои имения, чтобы переселиться в другие места. Кому под силу согнать с насиженных мест собственников такого уровня и куда?

По мнению экспертов, в ближайшее время резко вырастет спрос на участки и дома, удаленные от МКАД на 25 и более километров. Те, кто успел купить за бесценок колхозные поля, получат сверхприбыли.

Когда вдоль Куркинского шоссе строились элитные коттеджные поселки, никому и в голову не могло прийти, что не пройдет и 5-10 лет, как прямо за забором согласно новому проекту правительства столицы вырастут многоэтажные дома нового района Куркино, а жильцы последних этажей будут в упор разглядывать ландшафтный дизайн и даже интерьеры комнат особняков. Коттеджи немедленно потеряли в рыночной цене, а от уединенной загородной жизни их владельцев не осталось и следа. Аналогичная история ждет и престижные Рублевку и Новую Ригу: в ближайшие месяцы на землях этих направлений начнется строительство 4 миллионов квадратных метров заводских, жилых, офисных, торговых и развлекательных площадей. На Новориге появятся многоквартирные дома и развлекательный комплекс (стоимость проекта 3 миллиарда долларов), а также химический завод (30 миллионов).

Побег из цивилизации

Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев полагает, что столь масштабное строительство жилой и коммерческой недвижимости на самых элитных направлениях ближнего Подмосковья приведет к поистине тектоническим изменениям на всем рынке загородной недвижимости. Уже в скором будущем начнется резкий рост спроса на участки подальше от всех этих строек, и Москвы в частности, - говорит Ширяев. - Народ потянется в глушь от всей этой городской, деловой и развлекательной суеты, поближе к природе, большим наделам, тишине. Мы ожидаем, что порядка 70 процентов спроса на дальние земли придется на быструю Новорижскую трассу, по которой даже 50 километров занимают не более 25 минут. Не исключен вариант, при котором потребитель обратит внимание даже на доселе непопулярную Симферопольскую трассу, являющуюся наравне с Новоригой самой быстрой в Подмосковье. По нашим прогнозам, спрос на загородную недвижимость отъедет на 10-15 минут в глубь области, то есть на дополнительные 20-30 километров.

На Рублевке - офисы, элитное жилье, фитнес (250 миллионов), а также 700 тысяч квадратных метров муниципального жилья (стоимость проекта - около миллиарда долларов). В этом окружении окажутся Никольская слобода, Третья охота, Жуковка, Барвиха, Горки-2 - список можно продолжить. Стройка будет длиться не один год, но уже сейчас, не дожидаясь нашествия цивилизации, владельцы многих имений подыскивают себе новые, тихие, более пригодные для комфортного загородного проживания места. Так, по словам специалистов Vesco Realty, уже поставлены на реализацию давно обжитые коттеджи в почти всех вышеперечисленных поселках, а продавцы объясняют свое решение нежелательным будущим соседством. Но это только начало, уверены риелторы.

Впрочем, о смене приоритетов можно говорить уже сегодня. По словам начальника отдела загородной недвижимости Delight Realty Надежды Мамышевой, количество сделок по Киевскому, Калужскому и Пятницкому направлениям увеличилось более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. Отклонение от курса на самые престижные, раскрученные места и ориентация на большее удаление от МКАД дает покупателю серьезные преимущества.

Последние события на Истре заставляют задуматься о том, стоит ли покупать недвижимость в водоохранной зоне подмосковных водохранилищ

Предпосылок для этого много, но основные из них - законодательно закрепленная частная собственность на землю, появившаяся система кредитования недвижимости и возникновение довольно многочисленной группы людей, решивших проблему с городским жильем и планирующих приобретение загородного (по статистике 90 процентов покупателей загородки хотят использовать его как второе жилище). Не пройдет и пяти лет, считают аналитики, как стоимость казавшихся еще вчера неликвидными земель в дебрях Подмосковья заметно увеличится. По оценкам экспертов компании Новая площадь, рост цен в этом секторе будет составлять не менее 15 процентов в год.

За те деньги, которые покупатель где-нибудь в Ильинке выложил бы за 15 соток (30 тысяч долларов за сотку), на Пятницком шоссе можно купить полгектара, а на Ярославском и того больше. Специалисты в один голос говорят, что сегодня для покупателя размер земли приобрел особое значение. Основное требование к загородному владению высокого класса - надел от гектара и выше, состоятельным людям надоело жить забор в забор. Если еще недавно спрос на коттеджи удаленностью до 25 километров составлял львиную долю на рынке загородной недвижимости, то сегодня более 42 процентов покупателей рассматривают как приемлемое расстояние от 25 километров, а 13 процентов и вовсе готовы уехать за 50-й километр. Конечно, все это не значит, что коттеджные поселки недалеко от Москвы, где в лучшем случае на каждый дом приходится 15 соток земли, вдруг подешевеют или опустеют. Интерес к ним умело подогревается информацией о дефиците близкой земли, да и ценность малого времени подъезда к дому никто не отменял. Напротив, рынок загородной недвижимости будет развиваться еще активнее.

Кому полмиллиона?

Интересно вот еще что: ситуация со спросом на загородную недвижимость изменилась так быстро, что инвесторы не успели среагировать - сегодня налицо явный конфликт спроса и предложения как по структуре, так и по объему.

Не хватает и домов ценой до 500 тысяч долларов, зато явный переизбыток особняков за 700-1000 тысяч. Одним словом, и хотел бы покупатель отдать полмиллиона за дом на природе, а некому. А объясняется несовпадение спроса-предложения, как всегда, просто: даже при удачной реализации поселок эконом-класса способен принести инвестору не более 25-30 процентов годовых. Бизнес-класс и элитные особняки дают при хорошем раскладе все сто. Поэтому на рынке коттеджного строительства в последнее время сложилась пикантная ситуация: владельцы земельных участков затаились и некоторое время воздерживались выходить с новыми проектами. Ждали ли они, когда народ станет еще состоятельнее и решится на покупку более дорогого загородного жилья, или чего-то другого, можно догадываться. Но в итоге оказалось, что переориентация спроса на дальние земли, к примеру, застала их врасплох: в Подмосковье далее 40 километров предложение практически отсутствует. Так, на Новорижском шоссе на 40-50-километровом удалении находятся всего лишь три коттеджных поселка - Соколиная охота, Зеленый шум и Уборы; на удалении 50-60 километров поселков нет вообще.
По мнению Вячеслава Ширяева, девелоперам, сумевшим в кратчайшие сроки освоить дальние земли той же Новорижской трассы, светит сверхприбыль. По оценкам аналитиков Vesco Consulting, потенциальный объем рынка дальнего Подмосковья составит не менее 1,5 миллиарда долларов, а рентабельность удачных проектов из-за невероятно низкой себестоимости земли будет достигать 400 процентов. Ведь предприимчивые физические и юридические лица на всякий случай скупали колхозные земли по смехотворным ценам, в среднем 10 долларов за сотку, которые с учетом появившегося спроса реально могут быть проданы минимум по 3-4 тысячи за сотку. Особо внимательные аналитики уже заметили рост девелоперской активности в дальнем Подмосковье: появилась информация о новых проектах в районах пятидесятого километра Новорижского шоссе, Симферопольской, Ярославской трасс.

Сегодня, по данным компании Парк Групп, строится примерно 260 поселков разных категорий, и почти у 80 процентов из них есть проблемы с реализацией. Причина в том, что каждый второй покупатель хотел бы купить готовый коттедж площадью 120-200 квадратных метров в 50-километровой зоне за 50-300 тысяч долларов. То есть 50 процентов спроса приходится на загородный домик эконом-класса. Поселков же такой категории не больше 10 процентов. Другая половина покупателей тоже не совсем удовлетворена. Например, коттеджи в ценовой вилке 500-700 тысяч долларов составляют 19 процентов предложения, спрос же на них меньше почти на треть.

Если не брать в расчет многогектарные усадьбы-одиночки, коих на самом деле немного, то вся загородная недвижимость сегодня представляет собой коттеджные поселки, отличающиеся друг от друга классом, который зависит от многих факторов. Тут и инженерное обеспечение, и архитектурное решение, и наличие водоема - перечислять можно до бесконечности. Но именно на нюансы надежда инвесторов и маркетологов. Большая часть коттеджных поселков на обжитых и популярных направлениях находится в ценовой категории 3000 долларов за метр (от 500 тысяч долларов за резиденцию и выше), поэтому конкуренция между ними крайне высока.

Чудеса изобретательности

Другие инвесторы воюют за покупателя иными методами: к примеру, между Симферопольской и Калужской трассами строится комплекс Витро Вилладж - адаптация модного на Западе направления в недвижимости: жилье в специально создаваемой зоне отдыха. В нашей стране такой проект реализуется впервые, хотя в Европе искусственный семейный курорт - явление распространенное. Суть в том, что где-то на природе создается городок с аквапарками, бассейнами, пляжами, SPA, прочими атрибутами курорта и почти гостиничным сервисом. При этом дома, апартаменты можно и арендовать, и покупать. Чем не компенсация за потерянный рай на берегах водохранилищ? Впрочем, привлекают клиентов не только идеями - в ход идут новые технологии, игра на желании людей тратить деньги экономно. Даже при стоимости коттеджа в несколько сотен тысяч долларов такая подробность, как уже установленные в доме счетчики расхода воды или энергосберегающие окна КБЕ, вдруг становится решающей. Люди, которые могут позволить себе загородную недвижимость, как правило, умеют оценивать эффективность расходов, - говорят в компании профайн РУС, производителе этих окон, - и когда они понимают, что хорошие окна позволят экономить им до 15 процентов тепла по сравнению с другими, они делают вполне определенные выводы. Ведь в условиях дома в несколько сотен метров это серьезные цифры.

Это поначалу, когда рынок загородной недвижимости только формировался, поселки строились без всякой архитектурной или инфраструктурной идеи - люди легко платили большие деньги только за место и размер дома. Сегодня оригинальная концепция во главе угла, а к работе приглашаются лучшие архитекторы. Теперь уже на одной территории не строят усадьбу в русском стиле и шале, а хайтек не соседствует с рыцарским замком: лофт нынче отдельно, а модерн - отдельно. Но этого, как уже ясно по обострившейся конкуренции и низкой динамике продаж, мало. Поэтому новые поселки элитного и бизнес-уровня имеют изюминки покруче, чем единый стиль и полноценная инфраструктура. Например, в Barvikha Hills, что строится на Рублевке, все автомобильные дороги будут уведены под землю. К каждому дому и подземной парковке пройдет индивидуальный туннель, поэтому на территории резиденций не будет ни лишнего шума от машин, ни опасности для играющих детей. Авторы проекта считают такое решение явным конкурентным преимуществом.

Ежегодный конкурс "Лучший реализованный проект 2004 года в области инвестиций и строительства", организаторами которого выступают Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города, Ассоциация инвесторов Москвы, Москомархитетура и журнал "Моя Москва", проводится уже пятый раз. Жюри возглавляет руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин.

Одним словом, инвесторы, девелоперы и риелторы используют любую мелочь, чтобы зацепить покупателя. Для последнего это означает, что уровень качества загородного жилья будет становиться все выше - сначала в 25-километровой зоне, а потом, будем надеяться, и дальше. И тогда отсылка за 101-й километр уже не будет казаться оскорбительной.
Завершился конкурс "Лучший реализованный проект 2004 года в области инвестиций и строительства". 9 августа в реконструированном здании Международного университета, кстати, отмеченного наградой "За лучшее конструктивное решение", состоялась церемония награждения. Награды победителям вручал мэр Москвы Юрий Лужков.

Высший титул конкурса - "Абсолютный победитель", который выбирается из числа победителей во всех 14 номинациях, получил комплекс зданий Научно-практического центра медицинской помощи детям с пороками черепно-лицевой области и врожденными заболеваниями нервной системы в Солнцево. Этот проект выдвинули на конкурс АО "Москапстрой", концерн "МонАрх" и государственное унитарное предприятие Моспроект-4, мастерская №

Работы оценивались в 14 номинациях. Всего до состязания были допущены 92 проекта - рекордное для этого конкурса число, но как сказал во время открытия церемонии мэр Москвы Юрий Лужков, "слабых работ здесь нет, но все-таки не все сильные и интересные проекты были выдвинуты их создателями на этот конкурс, надеемся, что в следующем году их будет больше". Кстати, 10 конкурсных работ - это проекты, реализованные московскими строителями в других регионах и в Монголии.

Кроме того, в номинации "Реконструкция промышленных зданий под новое назначение, реабилитация высвобождаемых территорий" победил комплекс зданий на высвобожденной территории, ул. Пулковская, влад. 4 (ГУП МНИИТЭП, Моспромстройматериалы), а среди культовых сооружений первым стал проект храмового комплекса Живоначальной Троицы в честь 1000-летия крещения Руси на Каширском шоссе ("Балтийская строительная компания", "Архитектурная мастерская М-19", компания "Гильдия мастеров", компания "Эном", Московский иконописный центр "Русская икона", "Санкт-Петербургская мозаичная мастерская"). Что же касается объектов ландшафтной архитектуры, то здесь вне конкуренции реконструкция парка "Новодевичьи пруды", проведенная компанией Мосзеленхоз.

В номинации "Жилые здания и комплексы массового потребления" лучшим проектом признана комплексная застройка микрорайона Никулино-1, ул. Академика Анохина ("ГВСУ Центр"). Победитель в номинации "Жилые здания и комплексы повышенной комфортности" - жилой комплекс "Покровские Холмы", ул. Береговая, дом 7 ("Хайнс Интернэшнл"). Лучшим торговым центром, по мнению жюри, стал торговый комплекс "Галерея Аэропорт" ("Гарант-Инвест Недвижимость").



Главная --> Публикации