Главная --> Публикации --> Девелоперы должны будут строить вдвое больше мест для стоянки автомобилей Москвичи начали делить нижегородские земли Владимир ресин приказал превратить свалку в цветущий парк Дом на прокат: итоги сезона Банк москвы покупает особняк

Любители наглядной агитации из "Гринпис" продемонстрировали чиновникам символ, который, по их мнению, лучше всего отражает экологическую политику подмосковной администрации, - старый пень с красивым загородным домом на верхушке. На пень они положили документы, свидетельствующие о том, что только в конце 2002 года московская областная администрация отвела 5000 га лесов под возведение жилых комплексов.

В минувший понедельник у здания администрации Московской области установили пень. По мнению экологов, собравшихся здесь на митинг, вырубка лесов в ближнем Подмосковье под коттеджное строительство уже в ближайшем будущем оставит столицу без чистого воздуха и чистой воды. По сообщениям собственных корреспондентов "Известий", желающих вырубить заповедный лес под незаконное строительство хватает и в других регионах страны.

По данным независимых экологов, уже этой весной вырубка лесов началась сразу в нескольких престижных зеленых зонах Одинцовского района. В районе поселка Мещерский 120 га дубовых и сосновых рощ сотрудники ЗАО "Кунцево-сервис" уже огородили каменным забором и выставили на воротах вооруженную охрану. Лес возле станции Ильинское-Усово площадью 76 га тоже обнесен кирпичной стеной, которую от местных грибников и отдыхающих охраняют автоматчики с собаками. 2000 деревьев вырублено на проектируемой особо охраняемой территории "Верхняя Москва-река" на Николиной горе. Проблем с лесной службой у застройщиков нет.

По данным "Гринпис", главные силы лесорубов-застройщиков сосредоточены в традиционно престижных окрестностях Рублевского шоссе и по случайности нетронутых уголках Одинцовского района. К примеру, уже несколько лет идут позиционные войны между общественниками и коммерсантами федерального масштаба (ООО "Финэстейт Ко"), решившими возвести коттеджный поселок Управления делами президента РФ в природном заповеднике "Лохин остров". По данным "Гринпис", в этой уникальной резервации с реликтовыми соснами и ледниковым озером хотят построить дачу для президента. Эту информацию "Известиям" подтвердили и в департаменте госконтроля Минприроды, заметив, однако, что землеотвод под строительство не согласован и скорее всего не будет утвержден правительством страны.

- За последние годы в Подмосковье не было случая перевода лесных земель в нелесной фонд с последующей их застройкой, - сообщил "Известиям" начальник отдела госконтроля за состоянием, использованием, охраной и защитой лесного фонда Минприроды по ЦФО Владимир Гаврилов. - Мы работаем по жалобам граждан, и единственное громкое дело о незаконном отводе леса под строительство в Истринском районе сейчас расследует прокуратура.

- Обычно готовятся официальные бумаги о том, что строительство осуществляется "в целях ведения лесного хозяйства и осуществления лесопользования", например для использования леса в культурно-оздоровительных целях, - рассказала "Известиям" юрист "Гринпис" Гусляна Картюшова. - В этом случае в соответствии со статьей 64 Лесного кодекса разрешение на строительство дает местный лесхоз. При таком раскладе для начала работ строителям не требуется никаких дополнительных согласований, кроме "доброго отношения" с этими лесхозами. В итоге по всем документам числится общедоступный лес, а на практике это может быть огороженная высоким забором частная территория.

Однако нашествие короедов на Рублевское шоссе пока нигде не зафиксировано. Согласно областному закону о бюджете-2003, целевая программа "Леса Подмосковья" вообще не обеспечена бюджетным финансированием. И по данным МГП "Мосводоканал", только по берегам подмосковных водохранилищ в последние три года было вырублено около 3000 га леса.

Подмосковные власти отреагировали на акцию "зеленых" заявлением областного министра информации Андрея Барковского, где сообщается, что "с 2001 года лесные земли под дачную и жилую застройку вообще не изымались... Правительство области финансирует целевые программы "Леса Подмосковья" и "Экология Подмосковья", а санитарная вырубка леса в области производилась в связи с массовым поражением лесов в 2000-2002 гг. жуком-короедом..."

- Горуправление охраны окружающей среды очень лояльно относится к таким заявкам. Проблема в том, что Воронежу практически некуда расти, - объясняет Шишкин. - Если будет принят новый генплан, то в черту города придется включать даже часть лесных земель.

Борьба за элитные пригородные леса идет не только в Московском регионе страны. Прогнозы воронежских экологов не более оптимистичны. Как сообщил собкору "Известий" Рауфу Ахмедову инженер по контролю за лесами областного управления по экологии Александр Шишкин, лишь за прошлый год на территории Воронежа только по официальным заявкам было вырублено около тысячи деревьев. Самовольно - примерно столько же.

В Ульяновской области также немало проблем из-за незаконной вырубки леса, сообщает собкор "Известий" Наталья Полат. Причем деревья вырубают по самым разным причинам, одни освобождают земли для строительства коттеджей, другие - рубят древесину на продажу.

Ну а пока место под строительство нового жилья - как элитного, так и рядового, многоэтажного, - можно найти только за счет городских зеленых зон. Так, например, в Северном районе, где особенно интенсивно строят 12-16-этажные башни, под вырубку уже попадало, по данным Шишкина, и по 150, и по 200 полувековых сосен сразу. Поэтому прогноз насчет судьбы рукотворных сосновых лесов на северной окраине Воронежа у областных экологов невеселый: "Вырубят потихоньку..." Зато заповедную зону у сельхозинститута по улице Тимирязева отстоять удалось. Там собирались построить 4 коттеджа, устроив при этом крупную порубку, однако против поднялись местные жители под руководством преподавателя пединститута Кирилла Успенского. После шума в прессе и мэрии, как сказал Шишкин, заявки на строительство тех коттеджей "попросту исчезли".

Правда, в иных регионах факты незаконных порубок признавать категорически отказываются. Например, во Владимирской природоохранной прокуратуре и департаменте природопользования собкора "Известий" Леонида Новикова заверили, что ничего подобного в области не происходит. Природоохранный прокурор Алексей Каюшкин сообщил "Известиям", что были выявлены только случаи незаконной вырубки лесов для строительства срубов, отправляемых покупателям в соседнюю Московскую область. Все тихо и спокойно, со слов чиновников, и в окруженной лесами Карелии. В управлении природных ресурсов МПР РФ по Карелии корреспондента "Известий" Алексея Укконе заверили, что они стоят на страже закона и фактов незаконной рубки лесов под строительство в Карелии не зафиксировано.

- И в основном такие вырубки происходят с ведома работников лесных хозяйств, - заявил "Известиям" замруководителя природоохранной прокуратуры области Сергей Шихранов. - Несколько уголовных дел было заведено на таких любителей использовать свое служебное положение за взятку. Самый вопиющий случай в регионе произошел в конце минувшего года в городе Димитровград. Один из тамошних предпринимателей умудрился вырубить несколько гектаров леса, чтобы построить на высвобожденной земле целую биатлонную базу. Таким образом он нанес лесному хозяйству ущерб в 8 миллионов рублей. Сейчас на него заведено уголовное дело.

«Приличные» объекты только начинают появляться, их пока крайне мало, и они не поступают в открытую продажу. Так, недавно начали строиться многоквартирные дома в приморской зоне с учетом пожеланий иностранцев. Как правило, востребованы недорогие малометражные одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках, где есть отдельная комната, терраса с видом на море, а гостиная совмещена с кухней. Покупают такие варианты те, кто любит отдыхать в Черногории. Если цель покупки не «курортная», например, с целью инвестирования средств или для постоянного проживания, то спрос смещается в удаленные от берега районы, где более развита городская инфраструктура и имеются презентабельные объекты.

В Черногории нет традиционных для курортов Испании или Турции эксклюзивных предложений, скажем, апартаментов или огороженных вилл с садами и бассейнами. Мягко говоря, инфраструктура несравнимо скромнее. Это и привлекает покупателей: квартиру в Черногории можно купить и за 20–30 тыс. евро.

Хотя, как говорит аналитик рынка Сергей Логачев, часто потенциальные клиенты (большая часть которых, кстати, с Украины) рассчитывают на приобретение хорошей квартиры за 20–30 тыс. евро, включая все побочные расходы. Такие объекты, конечно, в Черногории есть, но относятся, однозначно, к разряду «халуп».

Братья по крови
Как говорит Кристина Тузова, консультант агентства зарубежной недвижимости Estateservice, чаще всего приобретаются квартиры стоимостью до 100 тыс. евро, отдельные дома — до 150–200 тыс. евро.

«После сильного землетрясения в 1979 году, принесшего много разрушений, в Черногории были пересмотрены строительные нормы,— говорит Кристина Тузова.— Согласно новым спецификациям, здание должно быть построено с запасом прочности, чтобы выдерживать землетрясение в 9 баллов по шкале Рихтера».

Покупателями недвижимости в Черногории являются очень разные люди, от представителей творческих профессий до бизнесменов. Побудительный мотив покупки, видимо, один: быть поближе к морю и к цивилизованным европейским условиям. «В Черногории благожелательно относятся к инвесторам, а нашего человека там просто-таки любят, заявляю это однозначно»,— говорит Сергей Логачев.

Нет в этой стране и центрального отопления. Дома обычно обогреваются кондиционерами. Центральные водоснабжение и канализация в урбанизированных районах присутствуют, однако многие используют воду из своих собственных колодцев и скважин.

Из-за потенциальной сейсмической опасности в Черногории нет магистрального газа.

Особенностью домов в Черногории, по словам Кристины Тузовой, является то, что при их строительстве заранее предусматривается возможность сдавать часть дома в аренду.

Что касается электричества, то оно подведено ко всем жилым объектам.

От Будвы до Ульциня
Спрос на черногорскую недвижимость в последнее время неуклонно растет. Во всяком случае, цены на нее за последние три года, по данным Estateservice поднялись более чем на 200%. Специалисты условно делят Черногорию на четыре региона, которые представляют интерес для приобретения объектов недвижимости. Все они достаточно разные по природным и видовым особенностям, по населенности. Самой дорогой зоной на побережье является Будванская Ривьера (от Будвы до Петровца). На этой территории сейчас расположено наибольшее количество объектов, купленных россиянами. Второй по престижности и интересу со стороны иностранных покупателей является Герцегновская Ривьера (от Игало до Кумбора). Вслед за ней в «табели о рангах» идет побережье Которского залива, замыкает же рейтинг южная часть Черногорского Приморья (от Бара до Ульциня).

Поэтому очень много домов имеют отдельный вход на каждый этаж (то есть лестница не в самом доме, а снаружи). Это обстоятельство позволяет при покупке жилого дома получать дополнительный доход. Квартиры в новых домах обычно сдаются с чистовой отделкой.

На стоимость также влияет степень износа, наличие прилегающего земельного участка и пристани для яхт. Первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить до 3 тыс. евро за кв. м и выше.

Цены на недвижимость в прибрежной зоне напрямую зависят от местонахождения дома и его близости к морю.

Традиционно иностранцы (в том числе и россияне) покупают объекты, находящиеся не далее километра от моря, то есть непосредственно на побережье или на склонах гор, окружающих заливы. Между тем в последнее время обозначился интерес и к более удаленной от моря недвижимости, также расположенной на склонах гор, обращенных к морю и имеющей панорамный вид на Приморье. Цены на подобные объекты пока относительно невелики, в основном, в связи с «незавершенностью» коммунальных систем в этих районах.

Отдельно можно выделить две категории: квартиры в новых домах приморских городов (Будва, Котор, Тиват, Герцег-Нови), где цены начинаютсяот 1–1,1 тыс. евро за квадратный метр (дома постройки 2000–2004 годов), и здания в старинных кварталах городов, цена жилья в которых формируется индивидуально и может доходить до 4 тыс. евро за квадратный метр.

Цена квадратного метра земли непосредственно около пляжа составляет от 80 до 200 евро, а в элитных районах— до 400 евро. Практически вся земля в стране находится в частной собственности и свободно продается иностранцам. Однако существуют некоторые ограничения. Например, покупка земельного участка размером более 500 кв. м может быть осуществлена только юридическим лицом, то есть для его приобретения необходимо зарегистрировать фирму на территории Черногории.

Кристина Тузова особо отмечает интерес покупателей к земельным участкам под строительство. Цены на них варьируются в зависимости от месторасположения, близости к морю, наличия подъездных путей, коммунальных систем и рельефа местности. Одним из основных факторов, влияющих на цену участка, является наличие (либо отсутствие) разрешения на строительство на нем. Надо заметить, что в случае отсутствия разрешения оно может быть получено только после того, как будет пересмотрен генеральный план застройки данного региона. Таким образом, на его получение может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет.

Все сделки с недвижимостью осуществляет лицензированный юрист: от подписания торгового соглашения до регистрации нового владельца в земельном кадастре. Регистрация нового права собственности в кадастре занимает 15–20 дней в зимний сезон и до 60 дней в туристический сезон. Возможно оформление всех необходимых документов без личного присутствия покупателя на основании доверенности, оформленной на представителя. Контракт о покупке (в котором оговорены все условия, и который подписан покупателем и продавцом в присутствии нотариуса), а также его регистрация в налоговом управлении являются доказательством права собственности до того момента, пока суд не выдаст заверенную копию страницы кадастра, где зарегистрирован новый владелец.

ВСЕ ПРОСТО, ТОЛЬКО ПЛАТИ
Процедура оформления купли-продажи недвижимости необременительна и занимает два-три дня. Недвижимость приобретается у прямого собственника по договору купли-продажи. Для заключения договора купли-продажи необходимо личное присутствие договаривающихся сторон, регистрация нового владельца происходит без их участия.

При приобретении недвижимости также нужно учитывать ежегодные обязательные расходы. Например, налог на коммерческую и жилую недвижимости составляет 1–2,5 евро за квадратный метр в год. Налог от сдачи объектов туристам составляет 10% от дохода, получаемого арендодателем.

При регистрации договора купли-продажи оплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 2% от ее стоимости. При этом в отношении земли и коммерческой недвижимости крайне редко проходят «фокусы» с уменьшением стоимости сделки, так как в подобных случаях налоговые органы руководствуются официальной ценой земли или недвижимости, которая зависит от региона и территориальной зоны. Оплачивается также регистрационный сбор в суде за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в кадастровую книгу. Как показывает практика, общие расходы на эти сборы составляют 150–500 евро. Стоимость работы риэлтера в Черногории составляет 1,5% от суммы сделки, также 1,5% стоят услуги адвоката, но вместе это обходится не менее 1,5 тыс. евро.

Комплекс «младшего брата»
Русские риэлтеры, специализирующиеся на продажах жилья на Мальте, утверждают, что у этого государства развит своеобразный национальный комплекс. После получения независимости и снятия шефства Англии в 1960-х годах мальтийцы стремятся по всем показателям опережать свою бывшую метрополию.

С момента вступления Мальты в ЕС (оно состоялось 1 мая 2004 года) цены на жилые объекты увеличились в некоторых районах страны в два раза. Сейчас эта тенденция сохраняется и, по прогнозам специалистов, такими темпами жилье на острове будет дорожать еще минимум год-полтора.

Однако настоящий бум на Мальте начался после того, как республика стала членом ЕС.

Так, сегодня качество строительства и уровень цен на жилые дома и квартиры на Мальте уже практически соответствует уровню некоторых европейских столиц. Согласно проведенным исследованиям, цены на недвижимость на Мальте за последние 15 лет утроились, за пять лет, предшествовавших вступлению в ЕС, стоимость жилья выросла на 30–35%.

По словам Елены Юдиной, менеджера по направлениям Мальта, Прибалтика, и Скандинавия компании «Атонтур», в этой стране наибольшим спросом пользуются апартаменты, виллы и студио.

Сергей Грицун, генеральный директор компании «Мелитатур», рассказал, что за последний год с небольшим стоимость недвижимости выросла в два раза. «Цены на недвижимость на Мальте растут катастрофически. Сегодня двухкомнатная квартира будет стоить в среднем около $120 тыс. В некоторых районах, например в Слиме, эта цена может быть еще выше»,— говорит Грицун.

Например, в $528 тыс. обойдется покупка двухэтажных апартаментов со всеми удобствами.

Самые шикарные апартаменты на Мальте — в Портомасо. Цена зависит от площади апартаментов и их качества.

В связи с возросшим спросом на мальтийских островах значительно увеличился и объем строительства. Строятся торговые площади, отели и другая инфраструктура.

Ориентировочно в такую же сумму обойдется недвижимость на самых известных курортах Мальты, таких как Сент-Джулианс, Аура и Меллиха. В основном такие апартаменты арендуют, хотя это и недешево. Более дешевое жилье можно купить в пригороде Валлетты, столицы Мальты.

Очень важен район. Например, столица Валлетта — это административный город, поэтому там живет малообеспеченная публика. Наиболее дорогой район — Слима, здесь квартиры стоят 200–400 тыс. евро.

Мальтийские особенности
Интересный факт: местные риэлтеры при операциях с недвижимостью оперируют не квадратными метрами, а количеством спален, этажом и так далее. Здесь учитывается качество строительства, место, отделка, этажность, и исходя из этих критериев выводится конечная цена дома.

Однако в любом случае стоимость купленной собственности должна быть выше 70 тыс. евро за квартиру и 120 тыс. евро за дом. Также следует учитывать, что, будучи гражданином другого государства, можно приобрести только один объект недвижимости.

Одним из важных нюансов является схема покупки жилья для иностранцев. По закону иностранец, желающий приобрести недвижимость на Мальте, может и не быть постоянным жителем этого государства. Сейчас покупка недвижимости не дает основания на получение гражданства, зато собственники очень легко могут получать Шенгенскую визу.

Остров для англичан
Недвижимость на Мальте в основном покупают англичане.

Помимо этого иностранец не имеет права по закону сдавать жилье в аренду. Правда, последнее ограничение часто обходится при помощи местных юристов.

Купить недвижимость и работать на Мальте, не будучи гражданином страны, практически невозможно. А вот если вы будете жить на Мальте и тратить тут деньги, то это только приветствуется»,— говорит Сергей Грицун.

Это связано с тем, что Мальта до 1960 года была под контролем Англии. «Сейчас здесь приобретают дома английские пенсионеры. Мальтийцы очень трепетно относятся к сохранению своих рабочих мест.

Как отметил Грицун, русских владельцев недвижимости на Мальте всего около 20 человек.

Естественно, здесь есть и большая итальянская диаспора, так как Италия близко — примерно в ста километрах.

Отследив этапы их развития, можно рассуждать, насколько повзрослел российский рынок недвижимости, прошедший эволюционный путь от объявлений на столбах до крупных сетевых агентств недвижимости, от первых частных застройщиков до крупных строительных компаний с собственными домостроительными комбинатами.

Рынок аренды на Мальте развит слабо. Сдавать квартиры на Мальте крайне невыгодно, зато выгодно снимать: например, квартира стоимостью в 50 тыс. евро может быть сдана за 150 евро в месяц, что, даже без учета налогов, приносит лишь около 3% доходности.
Пятнадцать лет российский рынок недвижимости рос и развивался, делая первые шаги и набивая шишки. Вместе с ним «воспитывались» и все те структуры, которые сегодня называются профессиональными участниками рынка: застройщики, риэлторы, юридические компании, ипотечные банки.

«Первая любовь» москвичей
Самыми престижными в 1990-х годах были квартиры в сталинских домах, в престижных районах. Однако приоритеты покупателей изменились, как только появилась программа новой застройки в середине 1990-х годов. Именно тогда появился полноценный рынок первичного жилья, который смог смело конкурировать со «вторичкой».
Правда, поначалу москвичи относились к новостройкам весьма скептически. Однако в то время переезд в новостройку позволял реально улучшить жилищные условия без единой копейки доплаты, более того — не вкладывая, а выручая деньги. Выгода была очевидна: продаешь «двушку» на юго-западе столицы, покупаешь новую «трешку» на 30 кв. м больше в Митине, и на оставшиеся 10–20 тыс. делаешь ремонт и ни в чем себе не отказываешь.
Люди также оценили, что новое жилье по своим характеристикам намного превосходит старые дома: новые коммуникации, современные удобные планировки. Немаловажным фактором являлась и юридическая чистота квартир в новостройках. Не возникало вопросов — кто и когда был в ней прописан, кто там родился и куда оттуда выехал.
«Я помню времена, когда однокомнатная квартира в Южном Бутове стоила $16 тыс., — рассказывает Н. Кузнецова. — Эта сумма была доступной для большого количества людей».
К началу 2000-х годов районы массовой застройки были практически заполнены. Уже тогда почти не оставалось свободных площадок, не требующих дополнительных действий — например, вывода предприятий. Стал возрождаться класс бизнес-жилья, которое в ту пору массовой панельной застройки возводилось в очень небольших количествах.
В конце 1990-х годов начали появляться первые дома высокого класса — сегодня мы называем их элитными. Они не сразу составили конкуренцию старым ведомственным домам. Потребовалось время, чтобы потребитель оценил, что наряду со всеми достоинствами в этих квартирах старые коммуникации, устаревшие планировки, а в домах не предусмотрены подземные стоянки и т. д.
Одна из последних тенденций, наблюдающихся с начала 2000-х годов, — формирование подмосковного рынка новостроек. Разница между новостройкой и квартирой на вторичном рынке в Москве свелась к нулю, и улучшать жилищные условия без доплат в рамках Москвы уже не получалось.

Потребители тоже хорошо учились
Предпосылки для возникновения рынка недвижимости появились после начала приватизации жилого фонда, поскольку такое понятие, как право частной собственности на недвижимое имущество, наконец-то стало абсолютно реальным. Собственно говоря, рынок существовал и раньше, но тогда сделки с недвижимостью представляли собой знаменитые обменные цепочки. Реальные рыночные очертания эта сфера стала приобретать с 1991 года, когда начали совершаться первые полноценные сделки купли-продажи жилья.
Основной тенденцией того времени было расселение коммуналок. Появился класс «новых русских» потребителей, которые могли себе позволить приобрести огромную квартиру в старом доме в историческом центре Москвы.
Другой вопрос, что люди, которые первыми тогда выкупили эти квартиры, получили в итоге большое количество проблем, многие из которых начали вскрываться уже в 2000-х годах, когда начался тотальный снос старых домов. Но тогда, в начале 1990-х, ни одному агенту или частному маклеру не пришло бы в голову выяснять, не стоит ли дом в планах на реконструкцию. «Впоследствии вскрывалось огромное количество других нарушений, особенно в историях с расселением коммунальных квартир, где фигурировало большое количество людей, — рассказывает генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН» Нина Кузнецова. — Технологии сделок были такими слабыми, что их даже нельзя назвать технологиями. Классические примеры: квартира расселялась, а бывшие жильцы из нее не выписывались. Не отслеживались права несовершеннолетних и лиц, находящихся в местах лишения свободы. Приобретатели могли дать взятку паспортисткам за выписку из домовой книги, указывающую меньшее количество жильцов, чем было на самом деле — совершенно не понимая, какими последствиями это может обернуться».

Брокеры, маклеры, риэлторы, консультанты и другие
До кризиса 1998 года соотношение частных маклеров и агентств было практически одинаковым. Потом частные маклеры стали исчезать, потому что потребители поняли, что агентства надежнее. И потребитель переориентировался на работу с профессионалами.
Тем не менее начало 1990-х сегодняшние риэлторы называют «рынком объявлений на столбах», которые были главным рекламным источником. При этом каждый обладатель квартиры считал, что ничего сложного в том, чтобы разъехаться или купить себе другую квартиру, нет. К тому же тогдашние квартирные агенты тоже были не слишком профессиональны и оказывали главным образом информационные услуги.
Однако, учитывая тот факт, что покупатели еще меньше разбирались в рыночных механизмах и существовали в условиях информационного голода, агенты имели возможность неплохо заработать.
У людей, которые попадали в какую-то сложную ситуацию, чаще всего — долговую, многие агентства скупали квартиры практически за копейки, после чего перепродавали, имея на этом очень высокую маржу, сопоставимую иной раз с ценой квартиры.
По словам Н. Кузнецовой, «оплата услуг агентства тогда тоже производилась совершенно иначе. С продавцом обсуждалась только сумма, которую он получит на руки — допустим, $50 тыс. После этого квартиру могли продать и за $60 тыс. и за $70 тыс. Сегодня обсуждается рыночная цена квартиры, после чего риэлторы устанавливают сумму своего вознаграждения. Это более цивилизованный и честный подход».
Сегодня риэлтор для показа вариантов потребителю вообще не нужен, база предложений жилья совершенно доступна. Меняются запросы потребителя — от просто информационного к экспертной оценке, позволяющей купить ликвидное жилье, чтобы в случае изменения потребностей его можно было выгодно поменять.

Строители, застройщики, девелоперы
Полноценный первичный рынок сформировался ближе к середине 1990-х годов, когда начали появляться частные застройщики, пытающиеся составить конкуренцию старым московским домостроительным «монстрам». Это был период точечной застройки, почти все сегодняшние крупные строительные компании начинали тогда с одного–двух объектов. В 1995 году в Москве рынок новостроек был представлен 20–30 объектами, тогда как сегодня их число достигает 500 площадок.
«Конкуренция на строительном рынке обусловила появление индивидуального подхода как в архитектуре, так и в инженерии, — говорит заместитель генерального директора по экономике и финансам концерна «Крост» Виктор Мосин. — Началось использование иностранных технологий, в первую очередь — импортных материалов. Скажем, до этого времени мы в жилых комплексах никогда не видели импортные лифты».
В то время потребители с некоторой опаской относились к вопросу приобретения новостроек, и основные страхи были связаны с вложением средств в строящееся жилье — люди не привыкли покупать квартиры в доме, которого по сути еще нет. «Почти никто из застройщиков, кроме, быть может, ДСК-1, не вел реализацию жилья от своего имени, — утверждает заместитель генерального директора «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич. — В связи с этим возникало множество зачетных схем, по которым домостроительные комбинаты рассчитывались с подрядчиками. И когда в результате на рынке появлялись производители сантехники или лифтов, которые начинали продавать квартиры, полученные ими в зачет, — люди пугались. Кроме того, это было время всевозможных финансовых пирамид, и на строительном рынке тоже возникали недобросовестные компании со множеством площадок, на которых ничего не строилось, или с необоснованно низкими ценами».
К 1998 году на строительном рынке насчитывались сотни строительных компаний, многие из которых уже успели заработать себе имя. Именно они успешно пережили кризис и в 1999–2000 годах закрепили свои позиции на рынке. «Кризис 1998 года не нанес серьезного удара строительной отрасли, — считает В. Мосин. — Была некоторая нестабильность, возникла пауза на рынке, покупатели несколько растерялись. Но курс «скакнул» более чем в 2–3 раза, а стоимость квартир при этом в два раза не уменьшилась. $1,3 тыс. за 1 кв. м превратилась в $850–90 Объем продаж несколько упал, но абсолютная выручка все равно выросла».
По мнению строителей, кризис дал рынку дополнительный импульс к развитию. В тот момент вынуждены были уйти непрофессиональные застройщики, которые до момента кризиса пытались войти в этот рынок исключительно со спекулятивными целями.

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Одна из последних тенденций рынка — борьба за качество новостроек бизнес-класса и элитных. Сейчас недостаточно просто построить дом. Нужно серьезно подумать над планировками, инженерными решениями, грамотно спланировать инфраструктуру, в конце концов, придумать дому красивое название.
Сегодня существенно поменялась ситуация на рынке новостроек в свете выхода закона о долевом строительстве. Этот закон повлиял на количество предложений на рынке и на условия реализации новостроек. В середине 1990-х годов, когда только появился рынок новостроек, представить себе, что кто-то покупает квартиру на стадии котлована, было невозможно. К началу 2000-х, наоборот, невероятной показалась бы ситуация, когда дом построен, а в нем есть пустые квартиры.

Сергей Елисеев
Президент корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— С приходом коммерческих застройщиков в конце 1990-х годов началось освоение монолитных технологий. Причина понятна: домостроительные комбинаты работают на городской заказ, и частный застройщик, который имеет финансовый ресурс, может получить площадку, но встает вопрос — как строить, если сборного железобетона нет. Начали вспоминать, какие еще технологии существуют, и вспомнили монолитную. Собственно, Москва обязана появлением большого количества монолитных домов именно частным застройщикам. Конкуренция всегда положительно влияет на качество продукции. В 1994 году представить те планировочные и архитектурные решения, которые используются сегодня, было практически невозможно. Потому что сравнивать было не с чем.



Главная --> Публикации