Главная --> Публикации --> Что стоит бизнес-центр построить Социальная, значит, – первоочередная Не закапывайте суды в землю Путь к стройплощадке теперь лежит через аукцион На кузнецком мосту появится новый торговый центр

Цели и задачи определены

Национальный жилищный проект, до недавнего времени бывший лишь лозунгом, приобрел наконец конкретные очертания. Намечены основные этапы его реализации и ключевые точки.

Доступное и комфортное жилье гражданам России название одного из четырех национальных проектов, обозначенных Президентом РФ. О путях, механизмах, законодательной базе и финансовых возможностях реализации данной программы говорили участники международной конференции Доступное жилье в России: с чего начать?.

Следующий этап охватывает 2006 2007 годы, в течение которых ввод жилья нужно увеличить до 56 млн. кв. м ежегодно, а ипотечные кредиты выдавать на сумму 151 млрд. руб. при ставке 11 % годовых.

Текущий год станет подготовительным этапом, на котором будут выработаны нормативные документы и внесены соответствующие изменения в бюджет 2006 года.

В качестве мер поддержки системы ипотечного жилищного кредитования предусмотрено государственное субсидирование ставок по кредитам, погашение первоначального взноса за квартиру и государственное страхование кредитов.

На третьем этапе (2008 2010 годы) необходимо подойти к намеченным рубежам, то есть к 80 млн. кв. м вводимого жилья, к ежегодному ипотечному кредитованию населения на сумму до 415 млрд. руб. и к ставке 7 8 % годовых.

Неотъемлемой частью проекта станут две подпрограммы: реформа и модернизация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), а также переселение граждан из ветхого и аварийного фонда. Реконструкция объектов ЖКХ настолько затратная и масштабная задача, что, по мнению Ю. П. Тыртышова, требует активного привлечения финансирования из внебюджетных источников. На этом и построят политику реформирования коммунальной сферы.

Как отметил в своем докладе заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Ю. П. Тыртышов, реализованные меры к 2010 году позволят улучшить 7 % россиян свои жилищные условия.

Как добиться увеличения объемов строительства?

Итак, чтобы достигнуть намеченной цели, то есть обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, надо стимулировать как спрос, так и предложение. Зная, что делать, остается ответить на вопрос: как делать? Именно это обсуждали профессионалы на тематических секциях, проходивших в рамках конференции.

За всю историю страны кардинально жилищную проблему удалось решить только одному человеку Н. С. Хрущеву. Благодаря внедрению технологий крупнопанельного домостроения в разрушенных за время войны городах возвели большое количество жилой недвижимости. Как показало время, мера была правильная и своевременная. Сколько бы ни ругали пятиэтажные панельные конструкции, в них мы дожили до сегодняшних дней.

Чтобы жилье стало доступным для большинства граждан, его должно быть много. Сегодняшний рынок недвижимости испытывает острый дефицит новых площадей. Объемы строительства в России упали в два раза по сравнению с ежегодным количеством жилья, возводимым в Советском Союзе. Планку в 80 млн. кв. м (столько строили в конце 70‑х годов в СССР) запланировано достичь лишь к 2010 году.

Однако способен ли строительный комплекс вводить по 80 млн. кв. м жилья ежегодно? По мнению В. Н. Забелина, такие возможности в отрасли есть: квалифицированные специалисты, хорошие проектировщики и архитекторы с большим энтузиазмом трудятся в условиях рыночной экономики. Но к 2010 году в регионах может возникнуть острый дефицит рабочей силы и строительных материалов, прежде всего цемента.

Столь же эффективно можно решить подобную задачу, если сделать программу строительства жилья президентской, считает В. Н. Забелин, президент Российского союза строителей. Поэтому, если программа Доступное жилье останется под контролем Президента РФ, можно надеяться: ее выполнят.

Необходима срочная модернизация отрасли, которая своими силами может не справиться с задачей. Помощь государства будет эффективной в снижении таможенных пошлин на ввозимое оборудование для цементной промышленности, а также в регулировании цен на электроэнергию на внутреннем рынке. Если энергоресурсы в стране будут по мировым ценам, полагает Л. С. Баринова, на цементной отрасли можно поставить крест.

Цементная промышленность имеет самый большой износ фондов по сравнению с другими видами производства строительных материалов и конструкций. По данным, приведенным заместителем председателя комитета Торгово‑промышленной палаты РФ по развитию предпринимательства в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства Л. С. Бариновой, его износ на 2002 год уже составлял 70 80 %. Если не принять срочных мер, то к 2010 году цемент придется ввозить из‑за рубежа, что заметно дороже.

Сегодня строительный рынок работает на площадках и документах, полученных до вступления в силу 214-ФЗ, поэтому пока новые требования не скажутся на объемах строительства. Однако уже в 2007 году снижение предложения неизбежно, считает президент Российского союза строителей.

Еще одной проблемой строительного рынка, о которой говорили участники конференции, является несовершенство законодательной базы. В частности, много претензий застройщики предъявляют закону об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Данный документ запрещает привлечение денег дольщиков на начальном этапе строительства без оформленных разрешений. Но на согласование всех бумаг уходит полтора-два года, по истечению которых неизвестно, найдутся ли инвесторы.

По мнению Забелина, законы, регулирующие строительный рынок, должны носить характер прямого действия, что предотвратит самоуправство чиновников.

Не способствуют развитию цивилизованного строительного рынка и действия местных властей. Чиновники вмешиваются в процедуру проведения аукционов, делая продажи земельных участков абсолютно непрозрачными. С подобным явлением, как и с практикой утяжеления условий для инвестора, согласно которым он должен отдавать городу до 30 % построенных площадей, застройщики особенно часто сталкиваются в регионах. С одной стороны, город получит муниципальные квартиры для своих жителей, а с другой за них придется заплатить потребителю, приобретающему коммерческое жилье. На оставшиеся квартиры инвестор поднимет цену, чтобы оправдать свои расходы.

Основным механизмом развития рынка ипотеки должна стать система рефинансирования. По мнению представителя Международной финансовой корпорации А. Н. Милютина, она позволит банкам обойтись без так называемых длинных денег.

Как сделать ипотеку массовой?

Стимулировать рост потребительского спроса на жилье государство намерено с помощью развития ипотечного кредитования. Но, по мнению ряда специалистов, ипотечный бум нам пока не грозит. До сих пор высоки и недоступны для многих процентные ставки по ссудам, велик первоначальный взнос. Банки и поныне неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, хотя 80 % заемщиков хотят приобрести именно новое жилье.

Средний размер кредита, выдаваемого по схеме АИЖК, составляет 430 тыс. руб., а ежемесячная выплата по ипотечной программе для семьи (коллективный заемщик) 6,277 тыс. руб. С помощью ссуды приобретают квартиры, средняя площадь которых равна 52 кв. м, а стоимость 14,45 тыс. рублей за кв. м.

Общефедеральную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов реализует сегодня Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое охватило своей деятельностью практически все регионы страны (87 из 89). Установив четкие требования к подготовке ипотечных кредитов, агентство стало выкупать у банков закладные по ссудам, выданным в соответствии с этими стандартами.

Однако агентство не может бесконечно выкупать кредиты даже при заметном увеличении выделенных для этого государственных средств и гарантий. Задача, по словам Д. А. Глазунова, состоит в том, чтобы привлечь к системе рефинансирования широкие возможности финансового рынка. Для этого агентство выпускает ипотечные ценные бумаги, а совсем недавно создало Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд (ИЗПИФ). АКБ РОСБАНК в качестве учредителя доверительного управления приобрел 100 % инвестиционных паев ИЗПИФ на сумму 1 млрд. руб. В свою очередь КУИ Ямал на эту же сумму приобрела у АИЖК 1855 закладных, выданных в 16 регионах России.

По данным АИЖК, которые озвучил заместитель генерального директора агентства Д. А. Глазунов, на начало ноября 2005 года выкуплено 24 814 закладных на сумму около 11 млрд. руб. Запланированный объем выкупа закладных в 2006 году в два раза превышает показатели нынешнего года.

Специалисты АИЖК положительно оценивают перспективы развития ипотечного рынка. Один миллион кредитов в год уже не кажется фантастической цифрой, полагает Д. А. Глазунов. Если посчитать иначе, то это 40 кредитов в день. К таким показателям подошли лидеры регионального ипотечного рынка: Башкирия и Самарская область.
Развивая свою мысль, он не раз подчеркивал, что "необходимо создавать среду обитания для человека, в которой он бы чувствовал себя уютно". Именно формирование новых принципов комплексной среды обитания городского жителя было в свое время включено в круг деятельности архитектора, академика Ю. П. Григорьева, на это направлены его творческие усилия, замыслы, поиски.

К сожалению, особенности законодательства не позволяют рассматривать паи ипотечного фонда как ценные бумаги, а это ограничивает их участие в финансовых операциях. Сегодня рынок ценных бумаг в России насчитывает всего 0,1 % от ВВП, в то время как во многих странах он составляет почти весь объем фондового рынка.

- Действительно, меня распределили в Минск, где я прошел путь от рядового архитектора в институте "Белпромпроект" до главного архитектора столицы Белоруссии - заместителя председателя Госстроя республики. Причем последние должности занимал много лет - вплоть до 1986 года, решая организационные и творческие задачи по разработке и реализации ряда крупных градостроительных проектов и объектов различного функционального назначения. Один Генеральный план развития Минска и его пригородной зоны до 2000 года, который был принят в 1984 году, чего стоит! Или проект детальной планировки центра Минска! Интересные нам задумки удалось осуществить в архитектуре первой очереди минского метрополитена, в проектах жилых районов "Зеленый луг", "Восток" и других, домов массового индустриального жилищного строительства, создания водно-зеленой системы города, Международного аэропорта, ряда научно-исследовательских институтов, памятников.

Но прежде, чем приступить к разговору о дне сегодняшнем, корреспондент М2 предложил совершить небольшой экскурс в историю. В частности, пришлось напомнить Юрию Пантелеймоновичу тот период, когда произошло его возвращение в Москву из Белоруссии через 30 лет после окончания МАрхИ.

- Но вот грянула перестройка. Страна вступила в "эпоху перемен". Вас это коснулось непосредственно, когда в 1986 году пригласили в "большую столицу". Было ли неожиданностью предложение занять должность первого заместителя председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы?

Минск имел хорошие архитектурные традиции, он - ландшафтный, зеленый, благоустроенный, удобный для жизни город. Это была западная столица СССР, с населением два миллиона человек. Большое внимание вопросам градостроительства, гармоничному развитию уделялось руководителями Белоруссии. В первую очередь, Петром Мироновичем Машеровым, с кем мне не раз доводилось обсуждать те или иные вопросы развития столицы республики. К работе архитекторов он подходил с повышенной требовательностью и уважением, и потому мы всегда чувствовали высокую ответственность за свои результаты. Там сложился сильный отряд архитекторов и строителей.

Да, Москва стала терять свою неповторимость, становилась серым, огромным безликим городом.

- После ухода Михаила Васильевича Посохина архитектурная служба города сильно ослабла. Нужны были решительные меры, "прорыв" для того, чтобы исправить положение. Видимо, в расчет брались мои профессиональные знания в вопросах формирования комплексной городской среды, имевшийся опыт и результаты.

- Вы по роду службы вплотную занялись и столичными новостройками, целыми микрорайонами. Это направление, насколько я понимаю, ближе вам, чем, скажем, реконструкция исторического центра?

Однако, как только речь зашла о новом назначении, я высказал свою принципиальную позицию: главным архитектором города должен быть москвич, я же постараюсь весь свой творческий и профессиональный багаж реализовать в качестве его первого заместителя. С таким условием я согласился на переезд из Минска, но целый год работал в должности "и. о." "главного". А когда наконец в должности председателя Москомархитектуры утвердили Вавакина, мне поручили кураторство над центром, заключавшееся в согласовании проектов и формировании жилой среды. Приступив к разработке этих направлений, стал приводить со своими коллегами в порядок, а то и создавать заново нормативную базу в нашей отрасли. В границах Камер-Коллежского вала, в частности, эти документы стали базовыми. В них, естественно, самое пристальное внимание уделялось сохранению памятников истории и архитектуры, исторической среды. Это было выделено в особый раздел норм и правил ведения работ, мало того - и его мы разбили конкретно по зонам. При этом нужно было в короткое время проанализировать и изучить все проблемы и потенциальные возможности проектов и строительной базы.

Естественно, я окунулся в неприятную атмосферу, когда мое мнение воспринималось враждебно: "Ну-ну, приехал из деревни нас учить. Кого? Нас, заслуженных-перезаслуженных". Это был сложный период в моей жизни. Если бы не характер, а он у меня достаточно твердый, махнул бы на все, да и вернулся в Минск. С другой стороны, восстать против подобного положения - одно, надо было на конкретных примерах доказать свою позицию. Я взялся за координацию работы по формированию комплексной городской среды от Садового кольца до самых до окраин...

- Заниматься приходилось многими вопросами, но, вы правы, я не мог оставаться равнодушным к тому, что происходило с массовым жильем. Это моя любимая тема. Появлялись новые районы, мало чем отличающиеся друг от друга. В угоду валу даже уничтожалась вся природная среда. Делалось это примерно так: рельеф огромной территории бульдозеры срезали вместе с глиной (я все возмущался: ведь ничего расти не будет, а почву потом долго надо будет восстанавливать, чтобы появились хоть какие-нибудь растения!), и на этом мертвом "полигоне" ставились ряды одинаковых, огромных, безликих "коробок". Панельные серии, разработанные десятки лет назад, шли сплошным конвейером, их просто-напросто "шлепали". И этот вал квадратных метров захлестнул все остальное необходимое и разумное в строительстве жилья, создании комплексной жилой среды. А ведь жилые кварталы составляют ни много ни мало две трети всей городской застройки. Я не мог понять: зачем это делается? Ей-богу, был какой-то "валовый маразм"!

- Нужна была "рокировка", смещение приоритетов в проектно-строительном процессе и особенно в массовом жилищном строительстве. Такая задача, при всех других нерешенных проблемах, стояла перед исполнительной властью. Начинал ее выполнение Валерий Тимофеевич Сайкин. Но и он, прекрасный организатор и человек, все-таки был под давлением строительного вала. Лишь с приходом Юрия Михайловича Лужкова дело сдвинулось в сторону приоритета архитектуры, так как он понимал, что архитектура - это идеология, а строительство - средство реализации этой идеологии. Мэр резко поднял планку требовательности к качеству архитектуры.

- ...Понимая, что архитектура в столице стоит на самых задворках, а отношение к вашим коллегам, мягко говоря, неуважительное? Да уж, было времечко: строитель правил бал...

Конечно, и эту традицию застоя пришлось ломать, напоминать о предназначении МНИИТЭПа, в названии которого есть слово - "экспериментального" проектирования, и других институтов. Сложно было с психологией людей, которых конвейер, рутина однообразия лишили творческого мышления. Только и слышалось: это бесполезно, это нельзя, это не пойдет, это не согласуют строители... Для изменения этой ситуации как воздух нужны были союзники. Но как привлечь на свою сторону большинство, если и первые наши шаги были "холостыми": делались проекты, которые поначалу так и оставались, увы, только на бумаге. В практику они не внедрялись. И прежде всего из-за того, что ДСК и другим строительным организациям невыгодно было перестраиваться. Находилось множество других причин, чтобы затянуть процессы освоения новых серий.

Москва, к примеру, тогда явно нуждалась в новом поколении домов для массового строительства. И творческая база для осуществления задуманных планов имелась - МНИИТЭП, который я возглавил в 1994 году. Институт образовался в начале 50-х годов, и практически все типовое жилищное строительство проектировалось в его стенах. Есть и другие крупные институты, но там превуалировали технологические вопросы: все подмяли под себя "шаг", "марки изделия", то есть однобокая технология ДСК... И если шло "творческое" состязание, так это только в том, как бы еще упростить серию. При этом использовались один и тот же набор изделий, стройматериалы, не было разнообразия в цветовой гамме. Вот как в 70-х годах было решено - так все и оставалось. Архитекторы здесь были не нужны, они мешали этому безликому валу квадратных метров.

- Худо-бедно, но мы вступали в период рыночных отношений. И на руку сыграла возникшая конкуренция. Вы подразумеваете в своем вопросе: как трудно было убедить В. Е. Копелева, что пора менять серию П44? Он ведь очень разумный человек, но, естественно, думающий и о своих экономических интересах. Однако на старых позициях не усидишь! Раз мы с ним встретились, два. Обсудили сложившуюся ситуацию и договорились о тесном сотрудничестве. И вот на том оборудовании, что у них есть (а оно, к сожалению, на 60 процентов изношено), они сумели запустить нашу новую серию П44Т, затем П44М. И пошло-поехало... Новая планировка, новые конструкции, новая архитектура. Появился вкус к новому.

- Судя по всему, в МНИИТЭПе нашлись "свежие мысли" и ваши усилия увенчались успехом. Но вот как удалось изменить психологию руководителей домостроительных комбинатов, для которых на первом месте валовой план с поточным методом работы?!

В тесном сотрудничестве мы стали работать и с новым руководством ДСК- Прежде всего, наконец-то сменили серию П3 на П3М, и это очень удачный дом! Делаем еще одну новую серию, у которой, правда, пока названия нет. Ее "пилотные" дома, кстати, скоро появятся в натуре. Они нам заказали и монолитный дом.

В серии "Юбилейный", например, шаг уже увеличен в два раза - с 3,6 до 7,2 м. Причем на прежних конструкциях! Сейчас, к слову, такие два 14-этажных дома "на ножках" будут возводиться на Хорошевке. Квартиры в них очень удачные по планировке, высокие потолки, имеется зимний сад. Но мы вместе с ними пошли дальше и сейчас проектируем новую серию БМС в монолитно-сборных конструкциях, и четыре такие "спаренные" высотки в 25 этажей скоро появятся в Орехове-Борисове, а также в Солнцеве. Новый проект позволяет возводить разноэтажные дома, которые мобильны и гибки: их можно блокировать, делать выше и ниже, они хорошо "садятся" на местность. И нам, архитекторам, легче, так как сборно-монолитный дом дает свободную планировку. В панельном доме с узким шагом вы двигать перегородки не сможете, хотя строится он быстро. БМС сочетает в себе хорошие эксплуатационные качества с высокой индустриальностью, что присуще технологиям ДСК. Он ориентирован на "среднего русского" - человека, которому не нужна кричащая роскошь, а требуются нормальные условия для жизни. Это типичный дом эконом-класса, но с возможностью индивидуализировать его архитектурный облик.

Еще одно детище, где мне пришлось работать с ЦНИЭПжилища, - серия "ГМС". В Марьинском парке Главмосстроем сейчас возводится три первых таких дома. Но я не сторонник говорить "гоп", прежде чем перепрыгнуть. В данном случае нам предстоит довести эту серию до ума, а затем уже тиражировать. Есть вопросы и архитектурные, и инженерные, которые надо еще дорабатывать.

Отмечу и "военную" 111-ю серию, которая полностью модернизирована. В Южном Бутове ею застроен целый квартал. И надо сказать, себестоимость строительства низкая, зато дома отвечают всем современным требованиям и есть возможность менять архитектуру фасадов. Так что эту серию можно использовать и под муниципальное, и под коммерческое жилье.

Наконец, должен заметить, что и ДСК-2 "просыпается". Там двадцать лет гнали единственную редакцию КОПЭ. И это при том, что она задумывалась как система "лего", из набора которой можно собрать любую конструкцию, любой этажности. Увы, все свелось к одному типу дома. Моспроект недавно создал проект модернизации этой серии, и, по-моему, он неплохой.

Так же, как дорабатывать дома серии И-15 Самое главное, что при интересных проектных решениях пока качество используемых изделий в них еще низкое. По мне - освоить качественно надо технологию, а потом уже ее рекламировать. Это жители должны сказать: хорош дом или плох. Поэтому я за то, чтобы сперва новую продукцию проверить на эксперименте и с его учетом доработать проект и технологию и только после этого запускать проект в тираж.

- А не постигнет ли участь "долгоиграющих" новые серии?

В решении этих задач нам постоянно много помогают, поддерживают наши творческие поиски и их внедрение в строительство руководитель столичного стройкомплекса Владимир Иосифович Ресин и главный архитектор города Александр Викторович Кузьмин.

К слову, и планировкой квартир в некоторых сериях я уже недоволен: в П-44Т, например, ванная и санузел - при кухне, а надо при спальной. Вот в новых домах ДСК-3, уже начиная со входа, ощущаешь иной комфорт. Во всех новых сериях не в лестничную клетку упираешься, а перед тобой вестибюль для вахтеров, имеется устройство для инвалидов. Или появляется эркер - это же дополнительная жилая площадь, да и фасад здания смотрится эстетичнее. Намного лучше стала планировка квартир.

- Вот это меня беспокоит больше всего, так как они должны меняться хотя бы каждые пять лет. Скажем, некоторые новые серии, которые я назвал, из-за их большого "тиражирования" уже становятся очередной "типовухой". Произошло это из-за того, что опять же то тут то там возводятся они из одних и тех же деталей, одинакового цвета. Их множество по разным адресам в любых районах города. Я ставлю вопрос перед исполнителями: ну разве нельзя поменять хотя бы "рубашку" за счет различных доборных элементов? Ведь нам стыдно за это. Но ДСК всячески уходят от этой задачи.

В своих проектах за счет внедрения новых конструкций мы увеличили энергосбережение в 2,5 раза. В наших новых сериях вся начинка современная, инженерные системы самые совершенные. Вот поэтому мы и предлагаем включать в общую себестоимость стоимость эксплуатации жилья, скажем, на десять лет. Надеюсь, в этом вопросе возобладает здравый смысл. Как это было, например, в другом важном деле, когда мы долго добивались остекления лоджий и балконов на стадии строительства. Город был буквально изуродован - архитекторы творили-создавали, а сразу после новоселий начиналась настоящая вакханалия - все менялось из-за отсутствия жестких запретительных мер. Признаться, нас и строители-то в этом не поддерживали - зачем им лишние хлопоты. Два года ушло на то, чтобы изменить ситуацию. И посмотрите сейчас на фасады зданий - красиво!

Надо сказать, что основной объем строительства - это массовое. И тут как раз не хватает достаточно экономически приемлемого муниципального жилья. Раньше ведь что происходило: себестоимость возведения жилья стремились понизить, зато повышали его продажную цену, получили прибыль, а дальше - никто ни за что не отвечает. А ведь стоимость эксплуатации становится такой же важной, как и стоимость строительства. Эксплуатация должна быть экономичной для жильца.

- Твердо убежден: при тех огромных объемах, что дает индустриальное домостроение, да плюс реконструкция "панельного" фонда (это 70% всего жилого фонда города) - здесь еще не все резервы исчерпаны. Я не сторонник "китайских революций", шараханья - а у нас только или "черное", или "белое" - они ни к чему хорошему не приводят. Надо делать поэтапный, тщательно продуманный переход к сборно-монолитной технологии строительства с использованием мощностей наших ДСК. Монолитное исполнение проектов нам, архитекторам, предоставляет больше возможностей как в планировке, так и в архитектурном оформлении.

- Юрий Пантелеймонович, в последнее время вольно или невольно идет спор между теми, кто отстаивает панельное домостроение, и теми, кто считает, что будущее за монолитом? У вас прямо-таки деликатное положение.

Что касается архитектурного силуэтного разнообразия, то мы добились разноэтажности, и на ответственных градостроительных местах нужны активные силуэтные, повышенной этажности здания и комплексы.

Однако пока еще монолит - затратная технология, она на треть дороже "панели", где есть конвейер "завод-стройплощадка". Стоит также учитывать, что полгода в нашей стране холод, а монолит тесно связан с температурным режимом. И если зимой подавать на стройплощадке дополнительное тепло, то это опять же скажется на себестоимости жилья.

- Юрий Пантелеймонович, как вы успеваете создавать "именные", авторские проекты? Ведь и центральный офис "Макдональдса" в Газетном переулке, и жилые комплексы "Золотые ключи", "Рубцовская набережная", "Берлинский дом" на Петровке, выставочный комплекс "Новый Манеж" в Георгиевском переулке, Академическая школа акварели в Гороховском переулке и архитектурная часть памятников Кириллу и Мефодию на Славянской площади, Георгию Константиновичу Жукову на Манежной площади, Сергею Рахманинову на Страстном бульваре, "Защитникам земли Российской" на Кутузовском проспекте и другие объекты требуют много времени. А в "списке" основных забот - координация и непосредственное участие в разработке проектов новых жилых массивов в Северном и Южном Бутове, Марьинском парке, Митине, Жулебине... Опять же непочатый край работ по совершенствованию нормативной базы и экспериментам в индустриальном домостроении!

Руководством города перед архитекторами и строителями поставлена задача комплексной застройки микрорайонов, чтобы у их жителей все было, как говорится, под рукой - и школа, и детский сад, и поликлиника, и спортивные учреждения. Более того, в новых районах на группу домов предусматриваются и строятся новые типы объектов обслуживания: подстанция скорой помощи, пункт милиции, пожарное депо. Уже сейчас мы разрабатываем новые поколения школ, детских садов, поликлиник. Новые школы, например, учитывают современные технологии обучения и воспитания.

Кстати, в Москве трудится большой отряд талантливых архитекторов и проектировщиков. Но откройте газеты и журналы: на их страницах рассказывается о новых типах жилых домов, новых крупных объектах, но почему-то забывают назвать авторов проектов, которые все это придумали. Почему-то все успехи "приписываются" только строителям. Это обидно и несправедливо. Во всем мире действует авторское право: и раз есть конкретные творцы произведений архитектурного искусства, значит, их обязаны называть!

- Я всегда должен быть, прежде всего, конкурентоспособным в широкой палитре архитектурной деятельности. Я не имею права снижать свой творческий тонус, а для этого надо не только любить свою профессию, но и не останавливаться на достигнутом - работать и работать.

Хочу подчеркнуть: главное в нашем сложном, но благородном деле - постоянно целенаправленно искать и внедрять новые творческие архитектурные и прогрессивные инженерные решения, ибо все, что мы делаем, остается после нас памятником нашей эпохи на многие годы.

Мы начали наш разговор с того, что было. Да, пятнадцать лет назад был диктат строительства и "балом правили" не архитекторы. Многое с тех пор изменилось, результаты и зодчих, и строителей видны невооруженным глазом. Все убедились: мощным блоком, коим является столичный проектно-строительный комплекс, можно решать градостроительные задачи любой сложности. Мы, архитекторы, наконец заняли свое законное место - творчески создавать идеологию преобразований, оставив строителям функции по воплощению наших идей. К сожалению, не все интересные архитектурные замыслы пока удается осуществить, но есть еще много и нашего творческого брака, ошибок, стереотипа. С ними воюем, но не всегда это получается. В целом наша столица активно обогащается новыми красивыми ансамблями жилых комплексов, крупнейшими современными деловыми и торговыми центрами, спортивными объектами, широкими магистралями, мостами и набережными.


Группа компаний ПИК основана в 1994 г. В нее входит свыше 20 организаций. За 11 лет компания проинвестировала более 2 млн кв. м жилья. Выручка группы от инвестиционно-риэлторской деятельности в 2004 г., по данным компании, превысила $500 млн. Компания проводит допэмиссию акций, в ходе которой ее активы были оценены примерно в $1 млрд. Основные владельцы ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков.

Мэр Москвы Юрий Лужков, группа Гута и одна из крупнейших строительных компаний столицы, группа ПИК развязали войну за московскую землю. Предмет их спора Краснопресненский сахарорафинадный завод, а, вернее, его территория 6 га в центре города. Арбитр в споре прокуратура, которой Лужков и ПИК поочередно жалуются друг на друга.


Лужков озабочен ситуацией на заводе, возникшей по вине группы. В результате целенаправленной деятельности основного акцонера завода деятельность ОАО КРСЗ остановлена, большинство работников уволено Все это свидетельствует о том, что руководством ПИК ведется работа по преднамеренному банкротству завода, обращению в свою пользу земельного участка и недвижимости, утверждает мэр и просит прокурора провести проверку изложенных фактов. В департаменте науки и промышленной политики Москвы сообщили, что предприятие не работает с апреля, а в октябре с него был снят городской заказ 30 000 т сахара. Узнать, какие шаги предприняла московская прокуратура, Ведомостям не удалось: там от комментариев отказались.


Как стало известно Ведомостям, в конце ноября Лужков в письме в адрес прокурора города Александра Зуева (копия имеется в распоряжении редакции) обвинил группу компаний ПИК в попытке преднамеренного банкротства Краснопресненского сахарорафинадного завода (КСРЗ). Этот завод занимает территорию в 6 га почти в центре столицы, неподалеку от гигантской стройки Москва-Сити. 71% акций завода ПИК выкупил у Русской сахарной промышленно-торговой компании в июле 2005 г. Как сообщили в пресс-службе группы ПИК, сделка была совершена после того, как предыдущее руководство завода приняло решение об остановке производства сахара и переводу производственных мощностей в Тулу. На месте завода ПИК задумал построить жилой комплекс площадью 170 000 кв м. за $200 млн.


По версии ПИКа, заводу досаждают сами Объединенные кондитеры. Как рассказал Ведомостям депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн, руководство группы ПИК недавно обратилось к нему с официальной жалобой ему на нападки на КСЗР со стороны группы Гуты: миноритарий оспаривал сделки, которые заключал основной владелец. А тем временем, сама Гута ввела правительство Москвы в заблуждение относительно экономической целесообразности при создании холдингаОбъединенные кондитеры, учрежденные Гутой и правительством Москвы, писали представители ПИКа. Нас это обращение не могло не взволновать, поэтому мы обратились к генпрокурору Владимиру Устинову с просьбой изучить ситуацию, сообщил Хинштейн. По его словам, московская прокуратура уже вынесла протест на создание Объединенных кондитеров. В заявлении в арбитражный суд, подписанном первым зампрокурора Москвы Сергеем Борисовым, указывается, что по поручению Генпрокуратуры была проведена проверка, показавшая, что сделка по созданию холдинга является притворной. Представитель Гуты Андрей Першин от комментариев отказался.


20% акций рафинадного завода принадлежат Объединенным кондитерам, которыми правительство Москвы и группа Гута владеют на паритетных началах. ПИК утверждает, что покупала рафинадный завод с ведома мэрии. Руководитель пресс-службы группы Дмитрий Ивлев напоминает, что по постановлению правительства Москвы, территория завода должны быть расчищена под строительство жилья.


По оценке Екатерины Тэйн из Knight Frank, на участке, за который спорят ПИК, Гута и Москва можно построить целый микрорайон, сопоставимый с проектом Золотой остров около 180 000 кв.м, при себестоимости строительства $1200 за 1 кв.м реализовать за $6000-8000 за 1 кв.м. Другой эксперт оценивает стоимость территории в $12 млн за га.


Объединеные кондитеры вряд ли будут расформированы, заявил Ведомостям высокопоставленный сотрудник мэрии. Что касается территории завода, расчисткой которой сейчас занят ПИК, то, по утверждению столичного чиновника, нет ни концепции развития участка, ни разрешения на строительство, а документы придется согласовывать с городом. А другой столичный чиновник добавляет напрасно ПИК пошел на нас войной. Примерно половина участков, на которых работает ПИК, расположена в столице.



Конфликты за крупные участки в Москве совсем не редки. Участники рынка припоминают, как весной прошлого года Строймонтаж пытался вытеснить миноритариев с завода по производству лопастных гидравлических машин. Дело было в том, что Строймонтаж думал построить на 3,5 га заводской территории в Замоскворечье жилой комплекс площадью 100 000 кв. м. за $100 млн. Но ПИК замахнулся на святое [имея в виду отношения с мэрией]. Не исключено, что впредь ему будет сложнее получать участки под коммерческую застройку, говорит аналитик ФК Уралсиб Марат Ибрагимов.

В течение 2005 г. Спар стремился восстановить позиции, утерянные после расставания с бывшим партнером холдингом Марта. В 2004 г. Марта передала более 20 своих магазинов, работавших под брэндом Spar, в совместное предприятие с немецкой группой Rewe (сейчас магазины переименованы в Billa). В итоге прошлый год Спар закончил всего с 10 магазинами в Москве и области, из которых пять принадлежали двум субфранчайзи подмосковной компании СВА-Трейдинг и тульской Спар Тула (бывшему франчайзи Дикси с 11 магазинами в Туле). Этот год, уточнил гендиректор Спара Дмитрий Маслов, предполагается завершить с 32 магазинами, из которых 16 принадлежат самой Спар Ритейл. Совокупная выручка магазинов должна составить около $150 млн. План на 2006 г. включает 70-80 магазинов с торговым оборотом $250-280 млн.

Спар Централ Раша, генеральный франчайзи голландской Spar International, продала лицензию крупнейшему ритейлору Пензы и Пензенской области до конца 2006 г. 35 местных супермаркетов Товарищ будут переведены под вывеску Spar. Для Спара это вторая крупная сделка в 2005 г. после покупки семи магазинов Элеком во Владимире. Теперь Спар планирует развиваться не только за счет новых лицензиатов, но и через расширение собственной сети на средства акционеров.

Сеть Товарищ самая крупная в Пензе, помимо нее в самом городе и области работает 32 магазина Магнит, два супермаркета Патэрсон (еще два готовятся к открытию), весной 2006 г. должен заработать супермаркет Перекресток, рассказал Новиков.

И рост этот произойдет за счет появления новых партнеров. Недавно Спар Централ Раша продала лицензию ООО Товарищ, владеющему одноименной сетью из 35 магазинов в Пензе, Пензенской и Ульяновской областях, рассказал Ведомостям Маслов. По его словам, уже в 2006 г. большинство супермаркетов сети (площадь каждого 350-1000 кв. м) сменят вывеску на Spar. Совладелец Товарища Сергей Новиков уточнил, что в следующем году Spar в Пензе будет состоять из 30 магазинов, а в 2007 г. уже из 5 По словам Новикова, стоимость лицензии соответствует ежегодным платежам в размере менее 1% от оборота. В 2004 г. выручка магазинов Товарищ составила $47 млн, в 2005 г. прогнозируется на уровне $61,3 млн, в 2006 г. $101,7 млн.

По его словам, развитие собственной сети стало возможным после того, как акционеры частные инвесторы во главе с Дмитрием Будаковым и Delta Private Equity Partners пересмотрели свои инвестиционные планы в отношении Spar в сторону увеличения. Delta, сократившая свою долю до миноритарной (после продажи контрольного пакета Будакову и партнерам весной 2004 г. Ведомости), сейчас увеличила пакет, признался гендиректор Спар Ритейл. Управляющий директор Delta Пол Прайс подтвердил, что компания увеличила пакет в Спар Ритейл до более 25%. Мы увидели, что Спар быстро развивается, и передумали выходить из этого бизнеса, объясняет вице-президент Delta Кирилл Дмитриев.

Помимо продажи лицензий в 2005 г. компаниям ООО Услуги (субфраншиза на Ногинский район Подмосковья) и Товарищ Спар начал активно развивать собственную сеть. По словам Маслова, летом Спар Ритейл приобрела семь магазинов Элеком во Владимире совокупной торговой площадью 8500 кв. м с общим оборотом до $6-7 млн в год. А в августе она учредила дочернюю компанию Спар Кострома, которая уже открыла в городе супермаркет Spar площадью 2200 кв. м. Мы надеемся взять в аренду ряд действующих магазинов в Костроме, говорит Маслов.



Главная --> Публикации