Главная --> Публикации --> Мало и дорого В москве скоро изменятся нормативы предоставления жилья очередникам Золотые этажи подмосковья Дефицит начинается Жить у большой воды дорогого стоит

В областном Министерстве культуры об эксперименте заговорили весной этого года, и вот наконец дело дошло до реализации. Речь идет о сдаче в аренду десяти усадеб, находящихся в Наро-Фоминском, Серпуховском, Домодедовском и других районах области. Для этого потребуется добиться согласия правительственных структур – Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры, подведомственного Минкульту РФ, – на постановку объектов на баланс области. Затем, после проработки условий восстановления, охраны и распоряжения этими объектами, можно будет передать их арендаторам.

Из-за проблем, связанных с разделением исторического наследия на федеральное и региональное, старинные здания в Московской области пребывают в плачевном состоянии. Наиболее значимые из них являются музеями и библиотеками, и бюджеты разных уровней их худо-бедно, но поддерживают. Однако большая часть памятников истории, в том числе и дворянские усадьбы, постепенно разрушаются. Пытаясь спасти хотя бы некоторые из них, Министерство культуры Московской области намерено провести эксперимент по сдаче старинных усадеб в аренду.

Земля с обременением
На первый взгляд, именно большие земельные наделы усадеб могут привлечь инвесторов. Размеры участков варьируются от 1 до 10 га. Например, плохо сохранившийся главный дом усадьбы в Крекшино (Наро-Фоминский район), принадлежавший некогда редактору, издателю и секретарю Льва Толстого В. Черткову, имеет объем 3110 куб.м. Общая площадь памятника составляет 1,56 га. Поместье старинного рода князей Вяземских в Пущино-на-Наре (Серпуховской район) значительно больше – 5,2 га. А площадь усадьбы Наумовых в Кузьминском (Домодедовский район) составляет 10 га – целый исторический заповедник! Тем более что высокое рекреационное качество таких земель не вызывает сомнений.

Первым условием для них станет восстановление исторического облика зданий. Далее объект можно будет использовать в корпоративных или личных целях. Понятно, что инвестору необходимы экономические гарантии и выгодные условия. В каждом случае будет составляться отдельный договор аренды – ведь каждая усадьба имеет свой набор достоинств и недостатков, поясняет министр культуры области Галина Ратникова. Срок действия договора тоже будет устанавливаться индивидуально, в среднем же он может составлять 49 лет.

Есть, правда, и положительные примеры. Например, в том же 1999 г. ООО «Эктон» взяло в аренду исторический комплекс Покровское-Засекино (Одинцовский район). Эта усадьба принадлежала до революции дворянской семье Яковлевых, где провел детство А. Герцен. Деревянный дом находился в аварийном состоянии и неоднократно горел. Восстановлен он был строго по проекту реставрации и сейчас функционирует как корпоративный дом отдыха. Одна из комнат стала мемориальной – там разместилась экспозиция, посвященная истории восстановления объекта. Недавно был подписан акт госприемки, и дом передали на баланс Министерства культуры области.

Однако практика показывает, что как раз с землей и связаны разного рода обременения. У правительства области до выхода в 2002 г. закона «Об охране культурных объектов» был некоторый опыт сдачи памятников в аренду. В 1999 г. предприниматель Владимир Брынцалов пытался взять в аренду дом и участок в Николо-Урюпино (Красногорский район). Из-за многочисленных юридических обременений и претензий на него разных ведомств, в том числе и военного, считавшего объект режимным, в Николо-Урюпино невозможно было проводить строительные работы. Недавно сгорел главный дом этого исторического комплекса. Версии о причинах пожара существуют разные. Кто-то утверждает, что из-за бюрократических проволочек там даже не установили сторожку охраны, другие говорят, что сами незадачливые арендаторы и сожгли здание – в отчаянии от того, что воспользоваться историческим достоянием так и не удалось.

Не нужно делать «лучше»!
Реставрация исторического объекта – очень затратное мероприятие. По оценкам Минкульта, стоимость восстановления памятника культуры может составлять $3,5 млн и более, приблизительно $2 тыс. за кв.м. При реставрации используются материалы и технологии, близкие тем, что применялись при возведении данного здания. Работы должны проводиться согласно плану ремонтно-реставрационных работ, подготовленному реставраторами и утвержденному органами охраны памятников. Отступления от него и «отсебятина» арендатора или подрядчика недопустимы. Между тем, такие случаи были. Один из несостоявшихся арендаторов, известная в российских деловых кругах персона, взявшись за подобный проект и восстанавливая старинную роспись, рассуждал так: краски здесь какие-то тусклые, мы сделаем поярче. Не удивительно, что договор был с ним расторгнут. «С историей нас должны связывать нити подлинности, – говорит начальник управления Минкульта области Игорь Федунь. – Если арендатор обещает, что сделает все лучше, чем было, то это уже говорит не в его пользу».

Всего же на счету Минкульта 13 объектов, до 2002 г. переданных в управление общественным и коммерческим организациям.

Вся остальная территория, не примыкающая к центральной части, может быть использована для возведения коммерческой части проекта, позволяющего «отбить» вложенные средства. Это может быть гостиница или пансионат; если предполагается строить коттеджный поселок или жилой дом – это нужно будет в каждом случае обсуждать. Прилегающие к усадьбе территории арендатор, возможно, может впоследствии приватизировать или взять в аренду – это тоже фактор, открывающий особые возможности для инвестора, считает Галина Ратникова.

Восстановление барской усадьбы, по мнению чиновников Минкульта области, должно проходить по следующей схеме. Исторически точно восстанавливается центральная часть усадьбы – главный дом, флигели, хозяйственные постройки (даже если от них остались одни фундаменты). Внутри может располагаться корпоративный дом отдыха, жилые апартаменты, дом приемов. Во флигеле для прислуги допускается размещение сауны или кегельбана, а в хозяйственных постройках – гаража или подсобных помещений. Целевое назначение строений заранее согласовывается и прописывается в арендно-охранном обязательстве.

Третий дом для олигарха
По мнению представителей бизнеса, оценить привлекательность подобных проектов, не зная всех требований инвестдоговора, достаточно сложно. Евгений Иванов, руководитель агентства недвижимости «Усадьба», считает, что наибольшим успехом у инвесторов могли бы пользоваться объекты с обширными земельными наделами. То, что памятники передаются всего лишь в аренду, – большой недостаток этого эксперимента. Ведь ничто, в принципе, не мешает арендодателю расторгнуть этот договор на любом этапе его реализации. К тому же все сдаваемые усадьбы расположены не в ближнем Подмосковье. Однако, как отмечает Е. Иванов, в последнее время наметилась следующая тенденция: имея квартиру в Москве и дом в ближнем Подмосковье, обеспеченная публика стала покупать резиденции в среднем и дальнем поясе Подмосковья с большими земельными наделами. С этим согласилась и Изабелла Постоловская, руководитель департамента загородной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», добавив, что, скорее всего, предложениями об аренде исторических усадеб могут заинтересоваться предприниматели-сырьевики, добытчики нефти и алмазов, располагающие значительными средствами. Эта же часть наших соотечественников может покупать особняки и на небольших территориях. Но, вероятно, это уже будут покупки не для корпоративных целей, а для личного пользования. Конечно, главными действующими лицами таких сделок выступят люди с чувством истории. Но не просто энтузиасты – таковых в последнее время, по мнению И. Постоловской, на российских просторах не наблюдается. Скорее это будут желающие козырнуть тем, что сумели лично приобщиться к дворянской жизни прошлых веков.

Еще одно преимущество аренды памятника культуры, о котором говорят в Минкульте, – это перспектива его выкупа. Законопослушный и рачительный арендатор может стать первым претендентом на приватизацию подобного объекта. Пока такое обещание не закреплено законом, однако законодательная логика предполагает такое развитие событий – приватизация земли предприятий проходила и проходит именно по этому принципу.

В любом случае подвижки в этом деле произойдут не раньше осени. Минкульт отмечает, что работает с Росимуществом в постоянном контакте. Распоряжаться и активнее включать в оборот объекты -требование, позвучавшее в ежегодном послании Президента РФ – можно, только имея информацию о них. А информация находится в руках чиновников региона. По всей видимости, предполагает И. Федунь, в ближайшее время потребуется обновлять данные базы для уточнения технических характеристик памятников истории и, главное, их состояния. А это непросто, потому что на территории области их насчитывается 6 тыс.

Кто будет за главного?
По поводу того, кто будет контролировать реализацию подобных проектов, единого мнения не существует. Чиновники областного Министерства культуры предполагают, что, взяв памятники на баланс, они же и будут нести ответственность и осуществлять контроль за выполнение охранных обязательств. В федеральных кругах считают, что балансодержатель не может проверять самого себя. Там предполагают, что функции контроля лягут на территориальные управления Росимущества РФ по Московской области.

Королевство Бельгия

По некоторым прогнозам примерно треть этого количества может перейти в федеральную собственность, а все остальное достанется региону. В дальнейшем памятники будут разделены на муниципальную и областную собственность.
В 1948 г. Бельгия, Нидерланды и Люксембург объявили о создании единого экономического пространства и с тех пор сокращенно именуются странами Бенилюкса. Сегодня их объединяет, прежде всего, высокое качество жизни при достаточно либеральной иммиграционной политике. Неудивительно, что доля российских покупателей на рынке элитного жилья Бенилюкса неуклонно растет.

В Бельгии и арендные ставки на престижное жилье находятся в пределах разумного. Например, 3 4-комнатные апартаменты размером до 100 кв.м брюссельские риэлторы и их представители в РФ сдают приезжим за $700 780 в месяц с учетом коммунальных расходов. Тот, кто располагает вдвое большей суммой, может без проблем снять коттедж с меблировкой, оборудованной кухней и гаражом. Ну а самые состоятельные арендаторы чаще всего ориентируются на просторные (до 8 жилых комнат) виллы с зелеными участками площадью не менее половины гектара стоит это от $4 тыс.

На родине Рубенса и Метерлинка, где говорят на трех языках французском, фламандском и немецком, цены на комфортную недвижимость не слишком высоки в среднем от 500 до 1000 евро за кв.м. Самыми востребованными городами остаются Брюссель неофициальная столица объединенной Европы почти с миллионом жителей, а также Антверпен крупный морской порт и мировой центр огранки алмазов. Квартиру общей площадью 100 кв.м в этих городах можно приобрести в среднем за 70 тыс. евро, а вот великолепное бунгало где-нибудь в Тонгерене (Фландрия) с участком 1483 кв.м, бассейном, гаражом на две машины, 4 спальными комнатами, патио и т.д. сегодня обойдется примерно в $230 тыс. На периферии жилье дешевле: от 15 тыс. евро за скромную квартиру для ребенка-студента до 40 тыс. за небольшой уютный домик с видом на горы. С начала 2005 г. специалисты отмечают тенденцию к росту цен, что делает вложения в местную строительную индустрию как в центре, так и в провинции особенно выгодными.

Оформление сделки купли-продажи занимает в среднем 2 3 месяца. Будущий собственник жилья сначала должен заключить у местного нотариуса предварительный договор с продавцом и выплатить последнему 10% стоимости объекта. Лишь после этого юрист берется за подготовку документов: проекта договора, аттестации земельного кадастра, подтверждения отсутствия невыполненных обязательств со стороны владельца объекта. Он же выясняет наличие спорных вопросов, соответствие данных, указанных в предварительном контракте, действительному состоянию дел и т.п.

Спрос на первичном и вторичном рынке жилья настолько велик, что предложение едва поспевает за ним. Притом что в стране развернуто грандиозное строительство: по данным бельгийского Национального института статистики, в сравнении с прошлым годом количество разрешений на возведение новых домов увеличилось на 8,6%. По отдельным видам жилья (главным образом элитного) оно выросло на 12,2%, а по реконструированным зданиям (в том числе старинным замкам и дворцам) на 8,8%. Все это позволяет экспертам утверждать, что, после Лондона и Парижа, бельгийский рынок недвижимости самый динамичный и перспективный. Тем более что солидные зарубежные инвесторы охотно переводят сюда свои штаб-квартиры с персоналом, снимают офисные помещения, арендные ставки на которые в бельгийской столице на 50 70% ниже, чем в крупнейших городах Европы, а также приобретают жилье своим управленцам.

В случае когда жилье покупается на вторичном рынке, к его продажной цене добавляется регистрационная пошлина в размере до 12,5% от суммы контракта, и ее следует перечислить в бельгийскую казну не позднее чем через четыре месяца со дня совершения сделки. НДС на рынке вторичного жилья платить не надо. Если же покупается новый или недостроенный дом, 12,5-процентный сбор взимается только со стоимости земли, тогда как сама постройка облагается 21-процентным налогом на добавленную стоимость.

Если недвижимость приобретается по ипотечному кредиту (он выдается сроком до 30 лет в размере от 50 до 80% при ставке 5 6% годовых), то жилье сразу же оформляется на имя покупателя, после чего он становится его официальным хозяином. Более того, при фиксированных ежемесячных взносах по кредиту банк, по желанию клиента, может менять сроки выплаты основного долга, что довольно широко практикуется.

В стране тюльпанов и свободных нравов, где официальным языком считается нидерландский, наличие собственного дома или квартиры является одним из обязательных условий получения вида на жительство. Как и в Бельгии, цены на недвижимость по российским меркам здесь весьма приемлемые. Например, квартиру площадью 50 100 кв.м можно приобрести за $65 90 тыс., а покупка дома 120 200 кв.м обойдется примерно в $120 тыс. Однако все зависит от месторасположения жилья. Например, в Амстердаме, студенческом Утрехте, крупнейшем морском порту Роттердам, старинной Гааге, на курорте Шевенинген, в городах Венло и Эйндховен недвижимость стоит на 10 50% дороже. Немаловажное значение также имеют рентабельность объекта (в случае сдачи внаем), год постройки, техническое состояние и используемые строительные материалы.

Королевство Нидерланды

Общие расходы на приобретение недвижимости таковы: от 1,5 до 2,2% от стоимости объекта и до 1% от суммы кредита берет с покупателя риэлторская компания, налог на приобретение недвижимости составляет 6%, нотариальный сбор и расходы по оформлению документов 0,7 1,5%, а банковский сбор за открытие ипотечного кредита (если понадобится) не превышает 1,5% от суммы кредита. Налог на недвижимость составляет 0,3% в год, годовая страховка 0,16%, коммунальные услуги от $1300 до $1800 в год.

В любом случае покупать дома в Голландии выгодно. Во-первых, они устойчиво растут в цене (за год в среднем на 1,5 5%) на протяжении вот уже 30 лет. Во-вторых, доход частного лица от продажи недвижимости не облагается налогом. К тому же здесь выгодно сдавать площади в аренду. Норма прибыли составляет 12% в год для жилых домов и квартир, 8 10% для офисных помещений, 8 9% для магазинов и торговых центров и 9 11% для промышленных зданий. Наконец, владелец голландской недвижимости имеет законное право не только получить вид на жительство, но и открыть собственный бизнес, а через пять лет легального пребывания в стране можно претендовать на гражданство.

Цены на элитное жилье колеблются от 250 тыс. до 3 млн евро. Средняя стоимость 1 кв.м в престижных городских кварталах может превышать 2 тыс. евро. При этом последние десять лет стоимость объектов и на первичном рынке, и на вторичном ежегодно возрастает на 2 3%. Учитывая, что в стране постоянно проживают десятки тысяч иностранцев, владельцы квартир или домов без труда и с выгодой их продают. А также сдают, благо в арендаторах недостатка здесь, как и в остальных странах Бенилюкса, не наблюдается.

Великое герцогство Люксембург

Специалисты называют это государство страной полиглотов, так как помимо официальных языков французского, немецкого и люксембургского большинство жителей свободно владеют еще и английским. Об уровне жизни говорит тот факт, что граждане, зарабатывающие менее 4 тыс. евро в месяц, освобождаются от налогов, так как их доходы считаются низкими.

Процесс регистрации фирмы занимает не более недели. Затем можно сразу же обращаться в Министерство юстиции с просьбой о предоставлении вида на жительство. Для этого помимо копии купчей на дом (квартиру) следует обязательно предоставить выписку с банковского счета, гарантирующую финансовую состоятельность претендента необходимо иметь как минимум 2 тыс. евро в месяц на каждого взрослого члена семьи. Если с финансами все в порядке, остается только ждать: заявка на ПМЖ рассматривается властями в течение двух лет. Все это время заявитель обязан проживать в стране не менее шести месяцев в году.

Отличительная особенность рынка жилья в Люксембурге состоит в том, что здесь не существует налога собственно на недвижимость. Зато есть подоходный налог на имущество. Для домовладельцев он составляет 1,52% в год от общей стоимости объекта. В случае, когда дом окружен садом, дополнительно выплачивается ежегодный земльный налог в размере 100 150 евро. Еще один нюанс: иностранец, желающий стать законным владельцем недвижимости, должен оформить покупку не на физическое, а на юридическое лицо. То есть сначала нужно открыть в Люксембурге свой бизнес, хотя бы самый скромный. Однако это недешево: только оплата услуг местных юристов потребует от будущего собственника почти 5 тыс. евро. Открывая дело, зарубежный гражданин должен внести в казну около 40 тыс. евро в качестве уставного капитала; распоряжаться этими деньгами он сможет только после регистрации фирмы, ежегодно отчисляя банку около 8 тыс. евро за обслуживание своего люксембургского бизнеса (после получения гражданства бизнесмен освобождается от этой повинности).

По уровню фонда и сервису наша "индустрия гостеприимства" все еще отстает от Запада.

После получения вида на жительство и соблюдения всех формальностей иностранец вправе претендовать на приобретение статуса гражданина Великого герцогства. Одно из обязательных условий при этом сдача государственного экзамена на знание одного из трех официальных языков.

Россия располагает огромным туристическим потенциалом, у нас есть замечательные памятники истории и культуры, почти не затронутые цивилизацией уникальные природные объекты. Развитие туризма сдерживается только слабой инфраструктурой, и в частности, отсутствием достаточного количества отелей, рассчитанных на разные кошельки.

Гостиничный бизнес является одной из наиболее перспективных и быстроразвивающихся отраслей, приносящих многомиллионные прибыли. Во всем мире он рассматривается как часть туриндустрии.

Санкт-Петербург, например, где гостиничная база считается одной из самых развитых в стране, имеет всего 1900 номеров туристического класса, тогда как для такого города нужно минимум еще 30 тысяч. В большинстве же российских городов около 30 процентов гостиничного фонда не имеет удобств, необходимых для приема туристов.

Отечественные аналитики объясняют это "тяжелым советским наследием". "Железный занавес", "противостояние" и прочие прелести режима не способствовали развитию туризма. После развала СССР гостиничный бизнес и вовсе пришел в запустение. Потребовалось немало усилий, чтобы сдвинуть отрасль с мертвой точки. Впрочем, до мирового уровня нам и сейчас далековато.

В 2000 году Россия располагала всего пятью тысячами гостиниц, которые обслуживали 100 тысяч человек. Свыше 80 процентов гостиниц тогда еще не были приватизированы. К тому же производительность труда в российском секторе гостиничных услуг составляла в том же 2000 году 18 процентов от уровня США. Даже в гостиницах, относящихся к мировым цепям, этот показатель не превышал 60 процентов от того же американского уровня.

В последнее время в Москве и Петербурге построено немало пятизвездочных отелей международного класса. В то же время в стране катастрофически не хватает гостиниц туристического класса - двух- и трехзвездочных.

Между тем специалисты отмечают, что консолидация - достаточно выгодное дело, поскольку она приводит к увеличению продаж и созданию постоянной клиентуры. Не важно, в каком городе и на каком континенте расположена гостиница, принадлежащая выбранной клиентом цепи, ему будет заранее предоставлен известный набо услуг, качество которых отвечает определенным стандартам.

Кстати, в зависимости особенностей управления гостиницы могут представлять собой обособленные предприятия или образовывать так называемые цепи. Так, 70 процентов всех гостиниц в США принадлежит к той или иной цепи, и только 15-20 процентов является независимыми субъектами. В то же время в Великобритании гостиничные цепи обладают 20 процентами фонда, в Германии - 10 процентами, а в России 15 процентами. В Европе 60-70 процентов приходится на независимые гостиницы.

По оценкам экспертов, средняя стоимость реконструкции оценивается в 40-50 миллионов долларов, а отдельные проекты доходят и до 100 миллионов долларов. Такой факт является весьма весомым показателем того, что гостиничный бизнес становится в достаточной степени привлекательным.

В последние два года несколько крупных компаний, надеясь на увеличение числа туристов, объявили о планах масштабной реконструкции принадлежащих им гостиниц на территории России. На столичном рынке сейчас царит непривычное оживление. В первую очередь интерес вызывают гостиницы, построенные еще в советские времена. Инвесторов даже не пугает стоимость реконструкции таких отелей. Хотя деньги на это требуются немалые.

Между тем в Москве и Санкт-Петербурге сложилась парадоксальная ситуация - незаполненной оказалась средняя ниша гостиниц, которая активно осваивается за рубежом. Отметим, что в Москве, по данным исследований, проведенных в 2001 году, загрузка трехзвездочных гостиниц достигла 80 процентов. Причем в Москве насчитывается 47 таких гостиниц, вместимость которых составляет 10 тысяч номеров. Этого явно недостаточно. А ведь именно за счет притока среднеобеспеченных граждан развивается въездной туризм во всем мире.

Что касается уровня звездочности наших гостиниц, то подавляющее их большинство уже соответствует числу звезд. Однако, как считает заместитель министра Минэкономразвития Владимир Стржалковский, у нас еще не отлажена система определения категории гостиниц. Дело в том, что в соответствии с разными системами оценки отель может иметь и три, и четыре, и пять звезд.

За последние годы число туристов, посещающих Санкт-Петербург, увеличилось в 1,5 раза и достигло к 2002 году четырех миллионов (3 миллиона иностранцев). По решению местных властей город станет экспериментальной площадкой для претворения в жизнь идеи объединения малых отелей в единую цепь.

В Москве принята программа строительства трехзвездочных отелей. Строительство первой в данном классе гостиницы обойдется городу в 10 миллионов долларов. При этом планируется, что цена за одноместный номер улучшенной планировки не превысит 90 долларов в сутки, за 2-местный номер - 120 долларов в сутки. И, что еще примечательно, иностранные управляющие и сетевые компании к проекту привлекаться не будут. По мнению Департамента инвестиционных программ, иностранный менеджмент забирает слишком высокую долю прибыли.

В то время как состоятельные иностранцы только мечтают обзавестись недвижимостью в Лондоне, богатые россияне активно скупают жилье в самых респектабельных районах английской столицы. Наши соотечественники уже приобрели в собственность свыше 200 тыс. объектов на берегах Темзы. Причем спрос на нее среди граждан РФ остается высоким.

Все это, конечно, хорошо, но в целом проблему не решает. По мнению специалистов, только комплексная программа развития туризма в России, подкрепленная солидными инвестициями, в первую очередь частными - как иностранными, так и отечественными, может решить проблему. Но даже если удасться привлечь на строительство новых и реконструкцию старых отелей достаточные средства, понадобится как минимум десять лет, чтобы приблизить наш гостиничный бизнес к мировому уровню.

Чем объяснить притягательность Лондона для наших деловых людей? Прежде всего, общепризнанной и безупречной репутацией английской столицы как мирового экономического и финансового центра. А ведь солидные люди обязаны постоянно подтверждать свой высокий статус – не только успехами в бизнесе или связями в высшем свете, но и наличием дорогого жилья.

По сведениям Knight Frank, в минувшем году доля россиян на лондонском рынке жилья стоимостью от 1 млн фунтов стерлингов составила 2% от всего объема заключенных сделок. Если же говорить о покупке дворцов, особняков или квартир, выставленных на торги по цене свыше 5 млн фунтов стерлингов (около $10 млн), то здесь доля «наших» составила и вовсе 17%. Учитывая, что 30–35% самой дорогой недвижимости в Лондоне приобретают иностранцы, вклад граждан РФ довольно внушителен. В любом случае, как свидетельствует статистика, сегодня уже каждый 15-й особняк в семимиллионной столице Соединенного Королевства принадлежит нашему соотечественнику.

Сегодня в Лондоне успешно развивается рынок «рефербишментов», то есть реконструированных старинных зданий. Дом сохраняет внешний облик, допустим, викторианской эпохи, а внутри выполняется современный дизайн под заказ потенциального владельца. Популярно среди иностранцев и новое элитное жилье в фешенебельных комплексах, таких как «Мейфер 21», «Тревор Сквер», «Викомб Сквер» и Парклэйн 129-130.

Резервации для аристократов
Элитными кварталами издавна считаются известные городские районы – Челси, Кенсингтон, Белгравия, Мейфер (место рождения королевы Елизаветы II), Найтбрич и Мейда Вейл, с которыми связаны имена многих выдающихся англичан: Исаака Ньютона и Джорджа Байрона, Чарльза Дарвина и Эрнеста Резерфорда и других. Историческая архитектура, великолепный ландшафтный дизайн, истинно аристократическое окружение – все это привлекает сюда богатых покупателей. Именно здесь соседом может оказаться принц крови, нефтяной король или финансовый магнат. А также звезда спорта, моды, шоу-бизнеса или кино – Дэвид Бэкхем, Наоми Кэмпбел, Мадонна, Шон Коннери, Брюс Уиллис, Кевин Костнер и т.д.

В отличие от Москвы жилая элитная недвижимость в английской столице продается исключительно с отделкой. Более того, на начальной стадии застройщики обязательно возводят демонстрационный офис, в котором представляются готовые апартаменты, варианты их планировки и дизайна. Это удобно: будущий покупатель имеет право внести свои изменения еще на начальной стадии строительства.

Примета последнего времени: некоторые ранее ничем не примечательные лондонские районы сегодня переходят в разряд элитных. Это, прежде всего, Ноттингэм Хилл, который получил мировую известность после выхода в прокат одноименного фильма. За четыре года стоимость недвижимости здесь поднялась на 18–20% с устойчивой тенденцией к дальнейшему росту. Не менее активно развивается рынок престижного жилья в районе Сант-Джонсис Вуд, расположенном рядом с Риджентс-парком – одним из лучших в городе. Наконец, на звание нового элитного комплекса претендует сегодня и лондонский портовый район Доклэндс. Сейчас он масштабно застраивается, и, по мнению специалистов, в ближайшие два-три года стоимость жилья в нем может возрасти на 25–30%, главным образом за счет неослабевающего интереса иностранных инвесторов.

Несколько дешевле недвижимость в столичных пригородах, расположенных примерно в часе езды от центра Лондона. Прежде всего это окрестности популярного Гринвича, Уимблдона, а также Кембриджа и Оксфорда, где грызут гранит науки дети многих российских предпринимателей и политиков. Там для будущих бакалавров и мастеров теннисной ракетки состоятельные родители могут подыскать однокомнатные квартиры по цене от $700–900 тыс.

Особенности национального ценообразования
Средняя цена фешенебельной квартиры общей площадью не менее 120 кв.м с двумя спальнями в любом из престижных районов английской столицы составляет примерно $2,5 млн. Покупка таунхауса обойдется не менее чем в $5 млн, а средний дом в викторианском стиле в историческом квартале города стоит от $15 млн.

Еще один немаловажный фактор, влияющий на ценообразование, – жесткая (но оправданная) позиция муниципальных властей по отношению к застройщикам. Лондонские чиновники крайне неохотно и с откровенной предвзятостью выделяют участки земли под строительство, особенно в исторической части столицы, ландшафтно-архитектурный ансамбль которой тщательно охраняется. Вносить в него какие-то изменения, а тем более возводить на месте бывшего особняка новодел для англичан неприемлемо. Отсюда все возрастающий дефицит земли и ее дороговизна.

Одна из особенностей английского рынка недвижимости в том, что на стоимость элитного жилья часто влияет наличие рядом станции метрополитена, кстати, старейшего в Европе. Чем она ближе, тем выше цена жилья. Даже самые состоятельные англичане часто предпочитают перемещаться по центру города на метро. Во-первых, чтобы не зависеть от автомобильных пробок – бича всех столиц мира. Во-вторых, это дешево. В третьих, любовь к метрополитену – отличительная черта истинного лондонца, что-то вроде традиции.

Отдельно стоит отметить процесс получения ипотечного кредита для граждан России. Согласно установившимся правилам английские банки предоставляют российским покупателям до 80% от общей суммы недвижимости. К тому же потенциальный покупатель обязан иметь более внушительный набор документов и свой счет в английском банке, что напрямую связано с британским законом о противодействии отмыванию денег.

Технологии сделки
Если говорить о процедуре покупки лондонской недвижимости российскими инвесторами, то с юридической точки зрения она очень проста. Необходимо выбрать объект, оплатить услуги юриста – все сделки с недвижимостью в Великобритании происходят между юристами обеих заинтересованных сторон, в обязанности которых входит сбор установленного пакета документов. Покупатель, в свою очередь, предоставляет документ, удостоверяющий личность (паспорт, водительские права), и документ, подтверждающий физический адрес покупателя (коммунальные счета). Этот этап сделки не налагает на ее участников никаких юридических обязательств, и до обмена договорами любая из сторон может выйти из сделки. Услуги юриста стоят приблизительно 400–500 фунтов стерлингов. Примерно 4% от стоимости объекта уходит на налоги и сборы.



Главная --> Публикации