Главная --> Публикации --> В переделкине проверят коттеджи на месте поля пастернака Вавилон потянуло на развлечения Вмененка на подсобки Офисы- однодневки В москве снесут все пятиэтажки?

Строительство центра социальной и физической реабилитации спортсменов-инвалидов ведется на земельном участке по адресу: ул. Дербеневская, вл. 11, где ранее находился стадион "Труд". Согласно распоряжению префекта ЮАО, с 2002 по 2007 годы участок передан в краткосрочную аренду Общероссийской физкультурно-спортивной общественной организации инвалидов "Российский спортивный союз глухих" (РССГ).

В Москве становится обычной практикой строительство объектов недвижимости на участках, принадлежащих общественным организациям. Девелоперов такой симбиоз привлекает тем, что они получают право возвести объект с минимальными обременениями. На днях правительством Москвы было подписано распоряжение о строительстве центра реабилитации спортсменов-инвалидов - Mirax Group пристроит к нему офисный центр.

Обременения минимальны: РССГ с привлеченными им инвесторами должен оплатить право аренды данного участка сроком на 49 лет в сумме более 192 млн руб. (около $7 млн). Более никаких обременений московское правительство инвалидам не выставило, предоставив им право собственности на 100% площадей после окончания строительства бизнес-центра. Андрей Патрушев, PR-директор Knight Frank, говорит, что общественные организации часто обладают ликвидными земельными участками, освоить которые хотелось бы многим. Такой соинвестор нашелся и в этом случае.

Согласно распоряжению правительства Москвы №1370РП, подписанному 27 июля 2005 года, на этом участке размером более 1,5 га будет построен комплекс общей площадью до 55,4 тыс. кв. м, где помещения центра реабилитации займут 28,9 тыс. кв. м и около 20 тыс. кв. м придется на административно-офисную часть.

кв. м, сдача которого намечена на конец этого года. В компании Mirax Group подтвердили свое участие в строительстве.

Привлеченным РССГ инвестором стала Mirax Group, которая уже ведет по этому адресу строительство бизнес-центра Pollars общей площадью 60 тыс.

По словам Дмитрия Раева, юриста Swiss Realty Group, сделки застройщиков с такого рода организациями довольно выгодны в связи с наличием разных преференций (в частности, по статье 395 Налогового кодекса, общероссийские общественные организации инвалидов освобождаются от уплаты земельного налога.- "Бизнес"). "Обычно арендатором земли остается общественный центр, а между соинвесторами заключается соглашение, где определяются права собственности на построенный объект в долях, как правило,- 30% на 70%",- говорит Раев.

По словам менеджера проекта Эдуарда Бека, компания участвует в возведении центра социальной и физической реабилитации спортсменов-инвалидов (БЦ Pollars) в качестве генерального подрядчика и соинвестора. "В соответствии с инвестконтрактом между РССГ и Mirax Group, несомненно, часть площадей офисного центра будет у РССГ",- сообщил Бек.

По мнению Романа Чепцова, директора по развитию ABN-Realty, стоимость строительства бизнес-центра Pollars можно оценить в $60 млн.

В свою очередь Эдуард Бек уверяет, что точное распределение площадей между соинвесторами пока не определено.

ОАО "Финансовая группа "Новый мир"" работает на столичном рынке недвижимости с 1994 года. По данным компании, за этот период- то есть за десять лет - ими было возведено 17 домов общей площадью более 200 тыс. кв. м.

"Большая часть площадей в этом центре была продана еще на стадии строительства по цене $1,5-2 тыс. за квадратный метр, что позволяет застройщику возвести здание без вывода средств из оборота компании",- полагает Чепцов.
Как стало известно "Бизнесу", компания "Новый мир Северо-Восток", известная на рынке свои судебными разбирательствами с недовольными соинвесторами, объявила о продаже двух крупных инвестконтрактов на строительство жилых домов на северо-востоке и востоке Москвы общей площадью 330 тыс. кв. м. Эксперты предполагают, что распродажа активов принесет "Новому миру" около $90 млн.

8 декабря 2004 года компанией было принято решение №32 о реорганизации ОАО "Финансовая группа "Новый мир"" на два новых юридических лица: ОАО "Новый мир" и ОАО "Новый мир северо-восток". Последняя, как рассказал "Бизнесу" Олег Сухов, адвокат группы компаний "Правовая защита", и является правопреемником по обязательствам перед вкладчиками.

Проблемы с покупателями квартир в новостройках у компании начались в 2004 году, когда "Новый мир" обратился к дольщикам с требованием покрытия дополнительных расходов, возникших при строительстве. Без внесения соответствующей доплаты владельцы квартир в новостройках не могли оформить на себя право собственности. Недовольные соинвесторы подали ряд исковых заявлений на компанию в московские суды.

Как рассказали в компании, 9 августа 2005 года состоится аукцион, на котором будут выставлены два инвестиционных контракта: №10-Ж-97 от 31 декабря 1997 года на застройку кварталов 1-2 района "Гольяново" (ВАО) и №3 от 25 сентября 1998 года на застройку микрорайона 78 района "Бутырский" (СВАО). В рамках проекта нового строительства на территории района "Гольяново" планируется возвести 234 тыс. кв. м, а в районе "Бутырский" - 96,6 тыс. кв. м. Таким образом, общая площадь реализуемых инвестконтрактов составляет чуть больше 330 тыс. кв. м. Начальник отдела маркетинга компании "Русский дом недвижимости" Эрнест Ерохин оценил затраты нового владельца инвестконтрактов на реализацию первого проекта в $160 млн, второго- $70-80 млн.

Теперь ОАО "Новый мир Северо-Восток" объявило о продаже инвестконтрактов на строительство жилья на северо-востоке и востоке Москвы.

"Возможно, "Новый мир Северо-Восток" уже не может исполнять инвестиционные обязательства, поэтому и продает свои инвестконтракты",- говорит Сухов. С ним соглашается и Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, добавляя, что, видимо, у компании помимо отсутствия денежных активов есть и элементарное желание заработать на перепродаже. Помимо этого, заместитель генерального директора ЗАО "МИАН-девелопмент" Наталья Саакянц предполагает, что причиной продажи подобных контрактов может быть потребность в "быстрых деньгах". По оценке Аверьянова, стоимость перепродажи первого инвестконтракта составляет $60-65 млн, второго - $25-30 млн.

Эксперты рынка недвижимости предполагают, что продажа столь крупных инвестконтрактов, возможно, связана с отсутствием у компании средств для их реализации.

По мнению директора департамента новостроек Paul's Yard Евгения Юр, выставленные на продажу проекты могут быть интересны только инвестору, обладающему соответствующим опытом в освоении больших строительных объемов. Как рассказал "Бизнесу" Евгений Спиренков, в настоящее время приняты заявки на участие в аукционе от более десяти крупных московских девелоперов.

Однако генеральный директор ОАО "Новый мир Северо-Восток" Евгений Спиренков утверждает, что решение о продаже инвестиционных контрактов было принято компанией совместно с правительством Москвы "в целях оптимизации выполнения программы комплексной реконструкции и модернизации пятиэтажных жилых домов".

"Возможны различные варианты, им могут просто вернуть деньги",- заключает Сухов.

Однако адвокат Сухов заметил: нельзя исключать тот факт, что в результате продажи компанией "Новый мир Северо-Восток" инвестконтрактов покупатели квартир в еще не построенных домах не смогут получить свою недвижимость.

Виюле рынок жилой недвижимости вышел из состояния застоя, в котором пребывал целый год. К этому мнению в результате усердного изучения ежемесячных тенденций пришли многие аналитики. Впрочем, средняя стоимость московского метра растет так медленно, что ценовых скачков ожидать если и следует, то не раньше осени.

Евгений Спиренков категорически опровергает эти домыслы. "Компания гарантированно исполнит все свои обязательства перед третьими лицами",- уверяет он.

- Уместно говорить о разгоне цен, - утверждает Репченко, - тенденция налицо. В конце прошлого года и в начале нынешнего цены вообще не росли. Но в мае уровень цен поднялся на 1%. То же в июне. А в июле уже на 1.8%.

Директор аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU) Олег Репченко высчитал, что в среднем московские квартиры за июль подорожали почти на 2%.

- Прогноз в том, что и в июле рост цен составит около 1%, не оправдался, - признал он. - Рост цен оказался выше. В июле средняя цена предложения одного квадратного метра на вторичном рынке типового жилья увеличилась на 2.1%. На рынке новостроек общий рост цен составил 1.4%.

Другой аналитик, руководитель проекта ARN.RU Андрей Бекетов, пришел к похожему выводу.

Фактор места играет весьма важную роль в ценообразовании на квартиры определенного типа. А в иных случаях даже главную.

По версии ирн.RU больше всего цены выросли в районе Китай-города, Кузнецкого моста, в Мещанском районе ЦАО, в Крылатском, Солнцеве, Жулебине, в расположенных недалеко от центра районах синей и голубой веток метро: на 3.5-4%. Но кое-где они и упали. Например, Хамовники подешевели на 0.6%, Савеловская и Марьина Роща на 0.7%, Алексеевский район на 0.5%. Стоят цены в районе метро Пражская, Аннино, Тульская, Нагатинская, в Строгине, Отрадном и в Зеленограде.

Самым нестабильным оказался бизнес-класс. По данным Андрея Бекетова, в июле такие квартиры подешевели на 2%.

- Ситуация в сегменте типового жилья вызывает у наших экспертов больше всего недоумения, - признается гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Старые квартиры в хрущевках могут стоить столько же, сколько и в современных монолитных домах. В то же время в границах некоторых типов жилья просматриваются схожие ценовые тенденции. Например, отмечается повышенный спрос на кирпичные 10-этажки постройки 80-х годов. И падает спрос на квартиры в сталинских домах из-за неизбежной необходимости делать в них масштабный ремонт с заменой всех инженерных систем.

Большинство специалистов сходятся во мнении, что в оставшееся до конца года время цены на квартиры будут подрастать максимум на 2-3% в месяц. По сравнению с 2000-2003 гг., когда жилье дорожало на 30-40%, это довольно мягкая динамика, адекватная инфляции.
ВМоскве окончательно определилось, что в 2007 году метро будет у жителей Строгина, а обитателям Новокосина и Жулебина как минимум еще три года придется давиться в автобусах и пробках. Столичные власти утвердили программу развития городской подземки на 2005-2007 годы.

- Если выражаться на сленге, - сказал Бекетов Известиям, - то этот сегмент рынка основательно колбасит. Рост цен за полгода почти 9%. А теперь вдруг спад. Часть объектов из-за некачественного строительства сползает из бизнес-класса в эконом-класс. Попытка выдать массовое монолитное домостроение за строительство жилья бизнес-класса не удалась. Ну нельзя презентовать стену из газобетонных блоков, вложив в три слоя пенопласт и обложив это в полкирпича, как достижение науки, достойное для проживания бизнесменов.

До 2007 года предполагается ввести 18 километров линий метро при том, что сейчас дефицит составляет примерно 100 километров

Все осталось примерно в тех же рамках, которые неоднократно обрисовывал глава подземки Дмитрий Гаев. В условиях тотального дефицита средств ставка делается на окончание уже развернутых проектов, которые дешевле достроить: сдача в августе этого года станции ветки "легкого метро" от Александровского сада до Сити "Деловой центр" рядом с Экспоцентром на Красной Пресне, в начале следующего года - "Международной". Этот год и следующий - ударные работы на Митинско-Строгинской линии, которая разгрузит Таганско-Краснопресненскую линию и когда-нибудь наконец-то вывезет митинцев из их анклава на большую землю. По планам в 2007 году метро должно прийти в Строгино. Тогда же заработает вторая платформа "Кунцевской", строительство которой, кстати, начнется буквально на днях. Для жителей Фили-Давыдкова решено все-таки построить забытую когда-то станцию "Славянский бульвар". В том же 2007 метро приедет с "Чкаловской" в "Марьину рощу" Люблинско-Дмитровская линия, которая оставит задел для будущего прохода метро в Лихоборы. Всего же до 2007 года предполагается ввести 18 километров линий метро. Продолжатся работы по проектированию Солнцевской и Бутовской линий. Ну, в общем, по большому счету, и все.

Метросписок глава подземки назвал "пессимистичным". Сейчас дефицит составляет примерно 100 километров. Ежегодно в лучшем случае запускается еще два километра.

По словам Дмитрия Гаева, сейчас, не считая тревожных перспектив по финансированию, одна из самых больших проблем в том, что ударными темпами должна идти стройка Митинско-Строгинской линии, потому что для нее в два раза сократили сроки ввода в эксплуатацию, а из-за начала действия нового градостроительного кодекса приходится заново проходить все согласования. "Нам дано было неформальное поручение в два раза ускорить строительство, так, может, вы дадите такое же поручение и ускорить согласования?" - поинтересовался Дмитрий Гаев.

Александр Кузьмин, глава Москомархитектуры, попросил добавить еще в программу продление ветки "легкого метро" от Александровского сада до Ходынки, затем на Динамо и на Савеловскую - в районе Ходынки и Сити в ближайшие годы вырастут миллионы квадратных метров жилья.

"Если не появится финансирование, то мы полностью провалим программу строительства метрополитена", - констатировал Валерий Шанцев, председательствовавший на заседании правительства.

По словам Дмитрия Гаева, в ближайшие три года здесь ничего не появится. Будет вестись проектирование, продумают разные варианты. Например, пустить метро с "Выхино" до станции "Пронская", которая находится в Жулебине. Но тогда на "Выхино" невозможно будет сесть в метро. А оттуда сейчас, между прочим, вагоны уже уходят забитые. Либо существует вариант продления Калининской линии от "Новогиреево" в Новокосино, где уже давно даже зарезервирована земля. Ситуация усложняется тем, что сейчас через два выезда в Москву - через Жулебино и Новокосино начнут выбираться "на большую землю" многочисленные жители нового района Кожухово, строящегося по соседству с этими двумя анклавами.

А Николай Евтихиев, префект Восточного округа, настойчиво спрашивал у выступающих, когда же все-таки метро придет в Жулебино и Новокосино, которое сами местные жители иначе как "транспортным капканом" не называют. Чтобы оттуда вовремя попасть на работу, выезжать приходится как минимум с часовым запасом времени - именно столько обычно требуется, чтобы переехать за МКАД.

Деньги сейчас гарантированно есть только на этот год - 5 млрд. рублей. Из них из бюджета города чуть больше четырех и около миллиарда из федерального. На следующий нужно 11, а еще через год 1 Удастся ли их получить - неизвестно. Из федерального бюджета, несмотря на солидные ежегодные отчисления московских налогов, практически ничего не приходит. Финансирование строительства метрополитена происходит по схеме 80 процентов - Москва и 20 процентов - федералы. По словам Юрия Росляка, главы комплекса экономической политики и развития Москвы, необходимо возвращаться к прежним пятьдесят на пятьдесят - так было до 2003 года. С тех пор поступление средств на подземку сократилось в несколько раз. И между прочим, сейчас куда большем объеме из федерального бюджета спонсируется метро в Казани и Санкт-Петербурге.

Самый реальный способ выезда оттуда - скоростной железнодорожный экспресс, который будет останавливаться на станции "Косино". За двадцать минут он станет доезжать до центра Москвы. С метро - сложнее.

Сейчас за счет инвесторов строится второй выход со станции метро "Маяковская", ведутся разговоры о финансировании второго выхода со станции "Бауманская" и весьма неопределенно обсуждается предложение по финансированию строительства станции в Мякиненской пойме, где расположился огромный торговый центр, которому выгодно было бы иметь собственную станцию. Еще один вариант, что за счет инвесторов будет построена станция между "Коломенской" и "Автозаводской" в Нагатинской пойме, где будет технопарк. Но пока что ее нет даже в проектах.

На метро Москва пытается найти деньги везде, где только можно. Марина Оглоблина, глава департамента экономической политики и развития города, рассказала, что необходимо провести большую работу, чтобы несколько миллиардов компенсаций за перевезенных федеральных льготников. Кроме того, необходимо активнее привлекать частные инвестиции.

Программа была принята, правда, с некоторыми оговорками. Назвав процесс согласования в Москве "адом" и "бодягой", Валерий Шанцев сказал, что это все переходит всякие границы, как будто мы строим не для города, а для какого-то дяди. И напомнил, что правительство вообще-то занимается развитием города. Затем было принято решение готовить обращение в федеральное правительство с просьбой изменить систему финансирования строительства столичной подземки. А напоследок Валерий Шанцев настоятельно порекомендовал метростроевцам в следующий раз начинать работать над программой 2008 года не в середине года, как это получилось с настоящим проектом, а немного пораньше.

Еще один способ достать деньги на метро - пустить в оборот участки земли метрополитена, где идет строительство или оно уже закончилось. Подобрано 33 таких участка, пока только три из них удалось приспособить под какие-то коммерческие проекты. Тем не менее, по словам Марины Оглоблиной, за счет коммерческой эксплуатации собственной земли подземки можно финансировать десятую часть строительства.



Главная --> Публикации