Главная --> Публикации --> Дворы народов В башню федерация пригласили частных инвесторов Михаил гуцериев реконструирует гостиницу ленинградская Элитная недвижимость и частный инвестор Предпринимателю выгоднее стать соинвестором

Кредиты адаптируются к покупателю

Тему приобретения жилья все чаще рассматривают в совокупности с использованием кредита. Рассуждения вроде "кредит - это не для меня" постепенно сходят на нет и превращаются в миф. Причем, заемные средства используются не только при покупке квартиры "с нуля", но и при обыкновенном обмене.

Однако, до сих пор в массовом сознании, ипотека вызывает определенную настороженность. Для подавляющего большинства россиян условия получения кредита представляются не привлекательными: большой размер первоначального взноса, длительное оформление и иные нюансы, приводящие к отказу от долгосрочного кредитного инструмента.

В современных условиях ипотеку рассматривают как нечто большее, чем банковский залог. Это инструмент, позволяющий приобрести квартиру или иную жилую недвижимость с помощью долгосрочного кредита. При этом обеспечением также выступает недвижимая собственность: приобретаемая или уже имеющаяся. Надо заметить, что подобная схема получила широкое распространение и в США, и в странах Западной Европы, а теперь благополучно перекочевала к нам. Несмотря на невысокие темпы популизации ипотечных программ, количество выданных кредитов растет с каждым годом. В основном ипотекой пользуются в крупных городах. Предполагается, что к 2010 году в России будет несколько миллионов сделок, заключенных на основе ипотечных договоров.

Разумеется, подобные условия не устраивали массового потребителя, что противоречило принципам долгосрочного кредитования строящегося или приобретаемого жилья. Поэтому наиболее сильные и активные финансово-кредитные институты стали разрабатывать более лояльные схемы. В итоге сегодня на рассмотрение кредитной заявки уходит от 3 дней до 3 недель (максимум), расходы за оформление кредита не превышают 1% от суммы займа. Процентные ставки достигли 6-8%, а, кроме того, проводится перерасчет процентных выплат при уменьшении общей банковской ставки.

Действительно, еще недавно размер объем собственных средств составлял не менее 30% от стоимости недвижимости, а процентная ставка по ссуде в зависимости от банка колебалась в пределах 12-18% годовых в валюте. Кроме того, потенциальному заемщику необходимо было пройти многоступенчатую проверку кредитного комитета, ухитрившись при этом подобрать и забронировать понравившееся жилье.

Перечисленные преимущества предполагают не только более удобное приобретение квартиры, что называется "с нуля", но и выгодное улучшение нынешних жилищных условий. Например, смена старой квартиры на новую - более удобную. При этом кредит позволяет быстро провести ремонтные работы, пока вы живете на старом месте. Расчет по ссуде произойдет только после вашего переселения, когда старое жилье будет реализовано, по самой выгодной цене, так как на тот момент станет свободным и юридически, и физически. Примерно также можно поступить и при долевом участии в строительстве: кредитные деньги вносятся "в проект", то есть на начальной стадии возведения здания (самое выгодное вложение, но чреватое... ), а основная или окончательная оплата осуществляется после переезда.

Некоторые виды ипотечных отношений предполагают минимизацию размера первоначального взноса - он исчисляется индивидуально. В ряде случаев вступительный взнос может быть прокредитован, например, посредством потребительского займа. Возможность одновременно использовать потребительский и ипотечный кредит значительно расширяет возможности заемщика и позволяет ему быстро и качественно решить все вопросы, связанные с переездом: ремонт, покупка новой мебели и пр.

Способов, позволяющих приобрести новую жилплощадь довольно много. Существуют ссудо-сберегательные кассы, инвестиционные компании, жилищные кооперативы и пр. Но все эти схемы предполагают лишь форму эффективного накопления средств, с последующей рассрочкой платежа. И лишь ипотека позволяет сначала вселиться, оформив жилье в собственность, а потом рассчитаться за него.

А есть ли альтернатива?

Поэтому вариант, при котором человек принуждает себя, как скупой рыцарь, копить деньги в течение продолжительного времени для последующей покупки - не практичен. Тем более, что из множества существующих на сегодняшний день вариантов кредитования всегда можно подобрать именно тот, который будет удобен для вас.

Это обстоятельство является первостепенным преимуществом, хотя и может стоить заемщику дополнительных средств. Но не стоит забывать о постоянном росте цен и инфляции, обесценивающих накопления. Поэтому вопрос о переплате весьма спорный. Очевидно, что через 10 лет, приобрести какую-либо недвижимость по сегодняшней цене будет невозможно. И современные процентные ставки достаточно ярко отражает уровень возможных инфляционных потерь.

Кому нужен риэлтор?

За ипотеку говорит и то, что ряд банков опустил годовые ставки до 6-8%, при этом сроки кредитования увеличились до 20 лет. Кроме того, чаще практикуется досрочное погашение займа. Есть все основания предполагать, что в скором будущем начнет работать механизм рефинансирования ипотечных ссуд. На рынке кредитных продуктов можно будет, продавать один кредит и приобретать другой - на более выгодных условиях.

Крупные риэлторские компании имеют договорные отношения с различными банками и часто предлагают эксклюзивные совместные программы по кредитованию того или иного объекта недвижимости. То есть, если из представленных сегодня на рынке порядка ста программ ипотечного кредитования вдруг не подойдет ни одна, это не означает безвыходной ситуации. Напротив, данное обстоятельство свидетельствует о разработке новой схемы - вашей собственной.

Казалось бы, для получения заемных средств достаточно двух сторон: банка и заемщика. Но, не все так просто. Банки предпочитают работать с проверенными клиентами. А осуществить эту проверку помогают риэлторы или ипотечные брокеры. Помимо этого они помогают клиенту выбрать и забронировать подходящую жилплощадь, что сделать самостоятельно довольно сложно. Таким образом, роль риэлтора, как посредника просто очевидна.

Между прочим, кредитные отношения могут присутствовать не только при сделках купли-продажи, но и при аренде (оценки, страховании и пр.). В любом случае, в солидном риэлторском агентстве всегда помогут оформить получение банковского кредита.

Известно, что труд риэлтора или эксперта - не бесплатный. Но, как показала практика, выгоднее оплатить труд опытного агента, нежели в последующем испытывать разочарование от ошибочного выбора дома или квартиры.

В каждом городе существует перечень объектов, который составляет ГУОП (Государственное управление охраны памятников) или ГИОП (Государственная инспекция охраны памятников). Именно эти организации, на основании работы собственных комиссий, принимают решение о том, какой именно объект попадает в категорию «памятников архитектуры».

В заключении можно сказать, что благодаря гибкой кредитной политике и наличию пакета кредитных услуг улучшение жилищных условий не является недосягаемой целью. Главное - подобрать "свою" схему.
Памятники архитектуры — гордость и визитная карточка любого мегаполиса. По их состоянию можно судить об уровне жизни в том или ином городе. Ведь, как правило, реставрировать исторические здания начинают в самую последнюю очередь, когда решены первостепенные проблемы и пора подумать о прекрасном

Единичные случаи
Памятники архитектуры, реконструированные под жилье, занимают отдельную нишу между категорией люкс и бизнес-классом. Однако под элитное жилье подходит очень небольшое количество таких зданий. Причина, по мнению Любиши Джукича, руководителя департамента управления проектами в компании «ДОМ-Недвижимость», в том, что «памятники архитектуры могут не соответствовать современному уровню инженерного оснащения и понятиям о комфорте: нет горячего водоснабжения, нет возможности установить кондиционеры и т.д. Кроме того, условием проживания в памятнике архитектуры может быть возможность проведения экскурсий по зданию, что тоже не всем нравится».

Первые городские усадьбы, изменившие облик Москвы, начали строиться в конце XVIII в. Наряду с ними возводились и отдельные особняки – небольшие комфортабельные дома на одну семью. Особую популярность они приобрели после пожара 1812 г. Тогда типовые проекты разрабатывались под руководством архитектора Бове. Их облик соответствовал стилю ампир, но был настолько своеобразен, что даже возникло новое понятие – «московский ампир». Сегодня здания, выполненные в этом стиле, особенно популярны. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group полагает: «Причина постоянно растущего спроса на так называемый московский ампир заключается в том, что старинные особняки относятся к «невозобновляемым ресурсам». К тому же, в открытой продаже оказываются немногие подобные объекты. Этот сегмент рынка элитной недвижимости довольно эксклюзивен». Анатолий Морозов, генеральный директор ЗАО «МИАН-Девелопмент», говоря о возможности использования особняков застройщиками, отмечает: «Преимуществ для застройщика, в соответствии с существующим законодательством, нет, но в этом случае работают другие факторы – известность здания, информация о намерениях застройщика в отношении таких объектов и пр. Тем не менее, инвестиционная привлекательность подобных объектов довольно высока, ведь если удается очень грамотно вписать подобные объекты в собственные строительные проекты, то объект в целом значительно выигрывает».

По мнению Ирины Жаровой-Райт, «Пречистенку можно назвать самой аристократической улицей в Москве. В XXVIII-XIX вв. жить на ней было престижно, и позволить себе такую роскошь могли далеко не все. Она считалась «Золотой милей» того времени. Сегодня, как и раньше, квартиры, расположенные в этом районе, довольно востребованы. Клиенты даже готовы закрыть глаза на то, что часто в домах смешанные перекрытия».

Больше всего исторических объектов расположено в районах старой Москвы – это Арбат, Патриаршие пруды, Чистые пруды и Пречистенка.

Заложники памятников
Но не всегда все так гладко складывается. Иногда при покупке квартиры в историческом здании жилец может стать заложником архитектурной ценности памятника.

Генеральный директор компании «КОНТАКТ-Элитная недвижимость» Денис Попов рассказывает: «Сегодня на рынке представлены квартиры, расположенные в доходных домах начала прошлого века. Одним из них является дом № 28 по улице Пречистенка. Его автор – известный русский архитектор Л. Кекушев. Здание входит в число памятников и находится под охраной ЮНЕСКО. Парадный фасад этого дома восстановлен и сохранил свой исторический облик, но во многих квартирах, к сожалению, практически утеряна богатая внутренняя отделка. В том доме продаются и покупаются квартиры. Апартаменты предлагаются после реконструкции. Поскольку внутренняя часть здания исторической ценности уже не представляет, никаких ограничений на переустройство и ремонт, кроме общепринятых, на жильцов квартир не накладывается».

Для получения в собственность квартиры в историческом памятнике, говорит Ирина Жарова-Райт, «оформляется стандартный набор документов: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор аренды земли и охранная грамота, в которой говорится, что здание является памятником, и его можно только купить или продать, но нельзя изменить его целевое назначение. Если же произойдет несанкционированная перепланировка, это может привести к расторжению договора купли-продажи. Не исключено, что власти просто отберут здание. Таких прецедентов еще не было, но есть вероятность, что в любой момент может начаться какой-нибудь показательный процесс, чтобы другим было неповадно».

О трудностях, подстерегающих владельцев таких квартир, говорят и сами участники рынка. На сегодняшний день нет твердой законодательной базы для совершения сделок с недвижимостью такого рода, а потому каждая покупка рассматривается в индивидуальном порядке. «В основном, жесткие требования предъявляются к сохранению внешнего облика, фасадов и интерьеров здания, что естественно для памятника. Это мировая практика. Таким образом, покупка памятника архитектуры возлагает больше обязанностей, чем дает прав, можно сказать, что это скорее почетная обязанность, чем преимущество. А те, кто не согласны на такие условия, могут построить новое здание», – отмечает Любиши Джукич.

Вот какой случай из собственной практики рассказал Денис Попов: «Дом «Страхового общества Россия» на Сретенском бульваре, построенный по проекту архитектора-художника Н. Проскурина, – первый подобный объект, оборудованный электричеством, лифтами и центральным отоплением. Поскольку дом находится под охраной государства и является памятником архитектуры, в нем запрещены какие-либо переустройства без согласования с соответствующими структурами. В настоящее время в этом доме продаются 2 квартиры, в которых владельцам запретили делать ремонт и перепланировку по своему усмотрению с целью сохранить исторический стиль. Запрещается также вносить структурные изменения в конструкцию здания, к примеру, делать бетонную заливку перекрытий, т.к. это не было предусмотрено проектом и может повлечь за собой необратимые последствия. При реконструкции здания должны применяться те же технологии, которые были использованы архитектором при его возведении. В результате получились квартиры, в которых внутреннее содержание соответствует исторической концепции дома».

Некоторые ценители исторических зданий уже смогли ощутить на себе все трудности проживания в особняках, являющихся памятниками архитектуры, однако менее популярными такие объекты не стали.

Любиши Джукич делится своими наблюдениями: «Памятники архитектуры можно только реставрировать – восстанавливать изначальный внешний вид и внутреннее содержание. Для этого необходимо провести несколько экспертиз и исследований, технических и искусствоведческих, для определения степени разрушений и получения рекомендаций по восстанавливаемому облику. Это требует привлечения высококлассных специалистов – проектировщиков и строителей-реставраторов, которых у нас немного. Например, при восстановлении кладки стен Манежа каменщиков-реставраторов пришлось собирать по всей России. Стоимость реставрации выше стоимости новостройки или реконструкции». Довольно непростую ситуацию пришлось решать специалистам компании МИАН-Девелопмент при проектировании «Театрального квартала», который включает в себя реконструкцию центральных районов (улица Б. Дмитровка и Камергерский переулок). В рамках этого проекта запланирована реконструкция двух зданий-памятников архитектуры. «В здании по адресу Б. Дмитровка, дом 9, фасады являются объектом реставрации, – рассказывает Анатолий Морозов. – При этом нужно понимать, что работы по реконструкции будут в несколько раз дороже, нежели при возведении обычного нового дома аналогичного класса».

Сложности с реконструкцией
Памятники архитектуры ликвидны, после реконструкции квартиры в них пользуются спросом, и застройщики готовы терпеть неудобства и преодолевать бюрократические препоны, чтобы дать второе дыхание старым зданиям.

Жизнь в городской усадьбе
Приобретение особняка в собственность весьма недешево. Ирина Жарова-Райт привела некоторые арифметические расчеты: «Приобрести особняк в личное пользование – дорогое удовольствие. Начнем с того, что метраж небольшого здания – около 600-700 кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. примерно $5-7 тыс., прибавьте еще стоимость ремонта – от $400 до 1000 за кв.м. Я не беру в расчет расходы по оформлению памятника в собственность и переводу его в жилой фонд – иногда это просто невозможно. Итого у нас получается очень круглая сумма».

Это связанно с необходимостью применения особых материалов, отличных от применяемых при современном строительстве, осуществлением более сложных работ, связанных с состоянием колонн, лестниц и других элементов. Кроме того, у застройщика возникает большая зависимость от внутренних планировок, так как он не имеет права сдвигать определенные внутренние конструкции. «В бывшей гостинице «Шевалье» (Камергерский пер.) тоже имеются исторические фасады и даже подвалы, которые мы не имеем права менять. Подобные работы, конечно, не слишком удобны и довольно затратны для застройщика», – отмечает Анатолий Морозов.

«Рядом с Садовым кольцом медленно погибал одноэтажный бревенчатый дом с мезонином, построенный по проекту художника Н. Морозова в 1893 г. – рассказывает Любиши Джукич. – За долгие годы без ремонта и настоящего хозяина дом совсем обветшал и почти разрушился. Случайно это здание увидел профессиональный строитель, высокопоставленный чиновник. Ему предложили купить здание и прилегающий клочок земли при условии, что будет восстановлен прежний облик здания. Покупка обошлась сравнительно недорого, так как дом был в полуразрушенном состоянии. Основные расходы пошли на получение согласований. По словам владельца, если бы он знал, что его ждет, он бы от этой затеи отказался – несмотря на то, что он на свои средства восстанавливал никому до этого момента не нужное здание, появилось много желающих ему помешать и на том хорошо заработать. На согласования и выведение здания из нежилого фонда в жилой ушел год. Еще год – на реставрацию. При этом все экспертизы и исторические изыскания проводились на средства владельца». Искусствоведы не разрешили менять габариты здания, но не возражали против появления подземного этажа и нескольких новых окон на фасаде. Внутренняя планировка сохранилась почти полностью. Восстановлен цвет фасадов, характерный для деревянного модерна XIX в. Наличники архангельской школы при реставрации были отремонтированы, а вместо утраченных фрагментов изготовлены их копии. Дом опять стал жилым и теперь украшает улицу. У соседнего здания – флигеля усадьбы – появился новый владелец, который его тоже восстанавливает.

Впрочем, известны случаи, когда удавалось приобрести исторический объект в полноправное пользование и создать в нем настоящую городскую усадьбу.

Новая кадастровая стоимость московской земли позволит столичным властям взвинтить арендные ставки, считают эксперты. В этом случае арендаторы могут начать скупать земельные участки несмотря на сопротивление мэрии.

Сегодня трудно предположить, какие из построенных в наше время зданий будут потомками считаться памятниками архитектуры. Известно только одно: каждый из дошедших до наших дней – уникален. Владеть ими – значит нести ответственность не только перед современниками, но и перед потомками.

Новые оценочные показатели будут использоваться в основном для перерасчета действующих ставок земельных платежей и арендных ставок. И если существенно повлиять на ставку земельных платежей Москве не позволяет федеральное законодательство, то, по мнению участников рынка, арендные платежи, особенно в самых дорогих районах, столичная власть обязательно поднимет.

Вчера на заседании столичного правительства были подведены итоги государственной кадастровой оценки земель столицы, проведенной в 2000-2002 гг. Согласно новой концепции разделения Москвы на ценовые зоны (теперь кадастровые кварталы), количество ценовых «квадратов» возросло почти в 25 раз. Цена в самом дешевом квартале составит 300 тысяч долларов, в самом дорогом - 15,7 млн долларов за гектар.

Еще в конце 80-х годов специалисты Москомархитектуры разделили всю территорию столицы на 69 зон, причем деление это происходило исключительно на основе «ландшафтных» соображений: делили по рекам, дорогам и улицам. «В результате подобного разделения в границах одной и той же экономической зоны (жилой квартал, промзона, природная территория), которая была разбита «грамотным» специалистом по реке или дороге, например, на два участка, ставки земельного налога по разные стороны границы отличались в несколько раз», - сказал RBC daily член комиссии Мосгордумы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений Петр Добров.

Правда, если это произойдет, арендаторы, несмотря на противодействие городских властей, могут начать скупать земельные участки в судебном порядке, притом по минимально допустимой законодательством цене. Сделать это им будет достаточно просто, тем более что прецедент уже создан.

«Дело в том, что кадастровая стоимость земли является основой для определения базовых ставок земельного налога по территориально-экономическим зонам Москвы, арендных ставок по зонам, стартовых цен продажи городом прав на земельные участки, - сказал RBC daily специалист Москомзема. – Поэтому в течение нескольких лет Москва, не торопясь, скрупулезно анализировала ситуацию с московской землей, чтобы максимально объективно определить, сколько стоит каждый конкретный участок, и делила город на более мелкие ценовые зоны».

Так, например, случилось с промзоной в районе Савеловского вокзала: зона № 2, располагающаяся ближе к центру со стороны железной дороги «стоила» в пять раз больше, чем земля зоны № 12 на противоположной стороне полотна. Понятно, что с точки зрения экономической выгоды для города, да и для землепользователей, эффективен более дифференцированный подход к разделению столицы на ценовые участки.

«Оценка проводилась по 14 видам функционального использования земли – под гаражи, под индивидуальную жилую застройку, под сельхозиспользование, - сказал на вчерашнем заседании правительства столицы руководитель Московского земельного комитета Виктор Дамурчиев. - Столичная земля стоит дороже, если она находится в центре города, вдоль основных столичных магистралей, возле станций метро или же примыкает к природному комплексу».

Действительно, информационную систему «Земельный кадастр» в Москве стали создавать еще в конце 1998 года. В результате многолетней работы город был условно разделен на 1516 кварталов. Кадастровую стоимость земли в каждом из них определили на основе анализа целого ряда показателей. Во внимание принимались: сложившийся спрос на покупку прав аренды в том или ином «квадрате», близость важных транспортных магистралей, обеспеченность коммуникациями, расположение относительно центра, наличие инфраструктуры (торговые центры, предприятия, социальные объекты), численность населения.

Новая кадастровая стоимость столичной земли повлияет, в первую очередь, на ставки арендных платежей. «Максимальная цена продажи устанавливается федеральным законодательством, - сказал RBC daily собеседник в Москомземе.– Поэтому новые оценочные показатели будут использоваться в основном для перерасчета действующих ставок земельных и арендных платежей».

В переводе «на метры» – стоимость 1 кв. метра земли под объекты торговли и общественного питания в Центральном административном округе колеблется от 36 до 49 тысяч рублей. Земля под многоэтажными домами в центре города оценивается в 13-23 тысячи рублей за 1 кв. метр. Согласно новым расценкам, кадастровая стоимость земельных участков в столице составит от 300 тысяч до 15,7 миллионов долларов за гектар.

И это притом, что уже сегодня среднегодовой арендный платеж превышает максимально разрешенную федеральным законодательством цену продажи земли в городе. «По закону максимальная цена продажи 1 га земли может быть установлена в размере от 5 до 30-кратной ставки земельного налога, - сказал RBC daily депутат Мосгордумы. – Получается, что продажная цена земли в самом дорогом районе – Центральном – сегодня может составить около 720 тыс. долларов за га, а действующая годовая ставка аренды в этом же районе доходит до 600 тыс. долларов». Таким образом, арендные ставки повысятся, а возможная цена земли практически не изменится. Это может привести к «революции» на рынке столичной земли.

Что касается земельных платежей, то повышение кадастровой стоимости, по мнению специалистов, вряд ли приведет к их значительному увеличению, разве что в самых дорогих районах. Иная ситуация с арендными платежами. «Согласно действующему федеральному законодательству, средняя ставка земельного налога точно не должна измениться до очередного ее индексирования федеральными властями, - говорит Петр Добров. – В то же время на ставки аренды федеральные власти никак не влияют, поэтому резонно предположить, что на основе новой кадастровой оценки они непременно будут пересмотрены в большую сторону».

Столичные власти даже подали иск в Конституционный суд, чтобы тот предоставил им право устанавливать продажные ставки самостоятельно (некоторые эксперты утверждают, что в случае положительного решения ставки могут быть подняты как минимум с 30 до 250-кратного размера ставки земельного налога).

«Понятно, что в сложившихся условиях арендаторы приложат все силы, чтобы выкупить участок земли, на котором располагается их объект, - сказал RBC daily руководитель московского торгового предприятия. - Правда, сегодня руководство города делает все возможное, чтобы не допустить продажи (за бесценок – RBC daily) земли мегаполиса. Нам даже отказываются в Москомземе выдавать необходимую для начала процедуры покупки кадастровую справку. Объясняют это тем, что продажа городской земли по установленным федералами ставкам неконституционна, экономически невыгодна для города».

Дело в том, что в столице так до сих пор и не принят закон, устанавливающий ценовой порог продажи тех или иных участков. А согласно закону, если субъект федерации не определил, по какой ставке – от 5- до 30-кратной – он будет продавать землю, сделки заключаются по минимальной цене, то есть всего по 5кратной ставке». Понятно, что сегодня для многих арендаторов сложилась самая благоприятная ситуация: можно, не дожидаясь решения КС, приобрести московскую землю по фактически бросовым ценам.

«Как скоро КС вынесет положительное решение, и будет ли оно вообще таковым, сегодня сказать никто не может, - говорит по этому поводу Петр Добров. - Однако пока Москва не желает подчиняться действующему законодательству и, свято веря в свою правоту, ждет решения Конституционного суда, столичная земля в судебном порядке может быть раскуплена по самым низким ценам.


Стагнация на рынке недвижимости, сохранявшаяся практически весь последний год, заставила частных инвесторов кардинально пересмотреть свои приоритеты. Общерыночный рост цен на уровне 1% в месяц мало кого устраивает. А новые риски для застройщиков, вызванные, прежде всего, изменениями в законодательстве, делают менее привлекательными вложения в жилье на стадии строительства. Насколько актуальными остаются сегодня инвестиции в непостроенное жилье?

«Поможет им справиться с городскими властями суд, который, руководствуясь законом, обяжет и Москомзем, и все остальные городские службы сделать все необходимое для продажи, - говорит Петр Добров. - Тем более прецедент уже создан: в Зюзинском суде выиграно первое дело у столичного правительства. Лиха беда начало. Теперь примеру победителей, вероятно, захотят последовать многие».

«Возможность получения 20–25% годового дохода при вложении в недвижимость вполне реальна, – говорит Ирина Добашина, начальник риэлторского управления строительного концерна «Крост». – И в настоящий момент нет предпосылок для уменьшения этих цифр. Кризис рынка недвижимости предсказывают регулярно в течение последних полутора лет: говорили, что он лопнет, как мыльный пузырь, дразнили граждан рассказами о сверхдоходах строителей, обещали обвальное падение цен. Но ничего подобного не произошло: недвижимость стабильно, пусть и медленнее, чем раньше, растет в цене».

Арифметика инвестиций
Рост цен, продолжавшийся с 2002 г., остановился в июне 2004 г. Доходность, составлявшая 40–60% годовых, или 3–5% в месяц, превратилась в воспоминание, растаявшее словно сон. В течение практически целого года рынок находился «в спячке»: вопреки самым пессимистичным прогнозам, цены не падали, но и не росли. И лишь в феврале рынок вновь стал раскачиваться: рост цен возобновился и продолжает сохраняться до сих пор на уровне 1% в месяц. Аналитики считают, что ситуация не изменится как минимум до конца этого года, в результате чего по итогам 2005 г. прирост цен достигнет уровня инфляции – 10–15%. Если к этой марже прибавить удорожание жилья еще на 10% на стадии строительства, то на выходе из проекта можно будет получить в среднем 20–25% доходности.

«С одной стороны, действительно много на недвижимости сейчас не заработаешь, но зато точно сохранишь деньги, хотя бы на уровне инфляции, – добавляет Тарас Федченко, генеральный директор компании Pine Wood Realty. – А если вы преследуете цель заработать как можно больше, то нужно просто покупать не одну квартиру, а быть инвестором проекта или его значительной части».

Бум инвестирования в недвижимость прошел, но оно по-прежнему остается интересным, считает Надежда Митрохина, заместитель генерального директора Инвестиционной компании «МГСН». По ее мнению, 20% – это нормальная доходность. Н. Митрохина приводит простой расчет: вложив, к примеру, $40 тыс. в ближайшее Подмосковье на начальном этапе строительства (большинство людей готовы инвестировать именно такие суммы), можно получить $8 тыс. годовой прибыли, и никаких издержек. Правда, если квартира будет оформлена в собственность, вам придется заплатить при ее реализации еще 5–7% риэлтору, а это уже значительные расходы. Но в любом случае это лучше, чем держать деньги в банке или в чулке, заключила Надежда Митрохина.

Бизнес сдачи квартиры в аренду может приносить 20% годовых. Большая доходность может быть связана разве что с ведением собственного бизнеса или участием в каком-то бизнесе, но это уже совсем другая тема.

Сами риэлторы, доказывая преимущество инвестиций в недвижимость, любят сравнивать их с наиболее популярным в России вложением денег – банковскими депозитами. Крупные банки платят по вкладам в долларах 7–8% годовых, менее крупные банки дают 9–10%, но там и рисков больше. Паевые инвестиционные фонды дадут 10–15% годовых, но здесь опять-таки стоит учитывать высокие риски. К примеру, в 1998 г. недвижимость подешевела на 30–35%, и то не сразу, а некоторые ценные бумаги и вовсе обесценились в ноль.

Как заметил Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», вопрос перешел из области макроэкономики в область микроэкономики каждого конкретного проекта. Он уверен, что на рынке имеется масса замечательных проектов, которые успешно реализуются, и в них можно отлично вложиться, чтобы получить прибыль. Главное – выборочно относиться к своим инвестициям. Ведь если раньше вкладываться можно было практически в любую стройку, по которой «ползает» бульдозер, то сегодня количество перспективных проектов сократилось в разы.

В целом участники рынка обращают внимание на то, что сегодня как никогда выросла цена ошибки потенциального инвестора. На рынке по-прежнему есть объекты с доходностью 30–35%, так же, как есть объекты с доходностью ниже ставки рефинансирования ЦБ. Отсюда вывод: точечные вложения могут быть весьма привлекательными.

«Эти компании – действительно «монстры», они имеют огромные фонды и большие возможности. Благодаря чему эти организации и зарекомендовали себя на рынке как нечто незыблемое в строительном комплексе Москвы. Именно таким компаниям не страшно доверять свои деньги», – резюмирует Надежда Митрохина.

Побег из муравейника
Перспективный проект можно распознать по нескольким критериям. Один из главных – профессионализм застройщика (его репутация на рынке, качество завершенных проектов). Надежда Митрохина советует доверять старожилам рынка с проверенной временем репутацией, таким компаниям, например, как «ДСК-1», «СУ-155», «Главмосстрой», которые, к слову сказать, строили Москву еще в советские годы.

Ирина Добашина называет другой критерий, не меньше влияющий на формирование стоимости квартиры, – правило «трех М»: место, место, место. Местоположение должно соответствовать декларируемому классу объекта (это, прежде всего, удаленность от метро, наличие парковки, развитой инфраструктуры).

Не меньшее значение имеет финансовая устойчивость застройщика, которую можно проверить, запросив отчетность компании или поинтересовавшись, какие финансовые институты участвуют в проекте. Если в качестве партнера выступает, к примеру, крупный банк, то это может косвенно свидетельствовать о надежности строителей (банк наверняка не пойдет в сомнительный проект). Наконец, у компании должен быть полный пакет разрешительных документов, отвечающих всем требованиям нового закона о долевом строительстве.

«Элитного жилья сейчас понастроили очень много, и оно практически не дорожает, – аргументирует Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга компании «ИНКОМ-недвижимость». – Желающих купить «элитку» на самом деле немного, и большая часть платежеспособного населения уже приобрела себе такое жилье. Кроме того, на рынке очень часто называют элитой то, что к таковой не относится».

Но вот в оценке привлекательности того или иного класса жилья эксперты разошлись. Специалисты концерна «Крост» считают, что традиционно самыми надежными являются вложения в элитное жилье, так как цены на него всегда остаются высокими, и с уменьшением количества мест под застройку в центре Москвы спрос будет все больше превышать предложение. А в «ИНКОМ-недвижимости», напротив, уверены, что на элитной недвижимости зарабатывать становится все сложнее.

О сегодняшних предпочтениях потребителей говорил и Геннадий Стерник. Вкусы клиентов изменились не только по отношению к этажности, но и к размерам квартир: люди научились экономить, и если вчера охотно скупали большие площади, то сегодня предпочитают поменьше. В элитных домах более востребованными стали квартиры площадью 150–200 кв.м (вместо 250–350 кв.м). В домах эконом-класса гораздо быстрее расходятся квартиры площадью до 100 кв.м (тогда как раньше это были 100–150 кв.м). При этом самыми ходовыми квадратами по-прежнему остаются однокомнатные, но не 60–80 кв.м, как раньше, а 40–60 кв.м.

Так или иначе, большинство экспертов сошлись во мнении, что в данный момент гораздо больше преимуществ у эконом-класса, у которого и оборачиваемость выше, и потенциальных покупателей больше. Плюс ко всему инвестирование в эконом-класс удобно тем, что оно краткосрочное, а это особенно важно в условиях нестабильности, когда сложно прогнозировать экономическую ситуацию на долгий срок. Дешевое жилье, как правило, строится быстрее: год вместо трех, которые потребуются для возведения «элитки». При этом специалисты Pine Wood Realty обращают внимание на еще один минус элитного жилья: в последнее время менее востребованными становятся именно высотные дома. В них, как в муравейнике, много народу, суеты, тогда как люди хотят уединения, отмечает Тарас Федченко.

Оценка рисков
Но даже если проект будет соответствовать всем критериям потенциальной привлекательности, как справедливо заметил Александр Калиниченко, финансовый директор компании «КВ-Инжиниринг», инвестор должен уметь грамотно соотносить доходность и риски, которые он готов нести. На рынке всегда существуют как повышающие, так и понижающие доходность факторы, которые инвестор обязан хорошенько взвесить. К повышающим факторам Олег Репченко, руководитель центра «Индекс рынка недвижимости», относит: во-первых, развертывание ипотечного кредитования, что еще больше стимулирует продажи и, соответственно, рост цен; во-вторых, повышение привлекательности недвижимости как средства сбережения накоплений в условиях отсутствия альтернативных финансовых инструментов, снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ и депозитных ставок коммерческих банков, неопределенности и нервозности на межбанковском рынке.

Не менее грамотной у проекта должна быть дифференциация цен и по этажности. От совокупности всех этих критериев зависит привлекательность проекта в целом. А от того, насколько он будет привлекательным, зависит, сумеет ли извлечь из него прибыль инвестор.

И все-таки самые большие опасения участники рынка связывают с новым законом о долевом строительстве. Со слов Александра Калиниченко, новый закон серьезно зарегулировал взаимоотношения застройщиков и покупателей, создал определенные сложности для застройщиков в привлечении денежных средств, что в итоге может привести к перебоям финансирования. В связи с этим есть серьезные опасения, что ряд строительных проектов может быть попросту заморожен в любой момент. Об этом же говорил и Геннадий Стерник:

«Но есть и серьезные понижающие факторы, – продолжает Олег Репченко, – прежде всего речь идет о снижении доступности жилья для низкодоходного слоя покупателей (низший средний класс). Все больше покупателей не выдерживают гонку за ценами и уходят с рынка. Развертывание ипотечного кредитования запаздывает относительно этих процессов. Отток покупателей может привести к затягиванию сроков продажи квартир в новостройках и снижению темпов роста цен. Кроме того, цены аренды жилья растут гораздо медленнее цен продажи, и инвестиционная привлекательность покупки квартир снижается».

Вместе с тем, Олег Репченко полагает, что застройщики могут использовать альтернативные схемы продаж в обход закона о долевом участии. Поэтому сократится ли объем предложения на первичном рынке после введения нового закона, и, если да, то насколько сильно, пока судить сложно.

«Если в прежние годы можно было встретить на рынке 1–2 замороженных объекта, то уже в прошлом году их стало 10–1 Приток денег от частных дольщиков уменьшился еще с прошлой весны, когда у строителей возник так называемый кризис ликвидности, и он все еще не рассосался. Многие застройщики до сих пор «в долгах, как в шелках»: кто-то не может рассчитаться с банками, кого-то банки перестали кредитовать. А новый закон о долевом строительстве прямо приведет к тому, что уменьшится приток денег и будет затруднено банковское финансирование. Поэтому сейчас застройщики в панике и говорят, что объем строительства в ближайшее время резко уменьшится. Старое – достраивается, а новое будет сложно начать».

И последний фактор риска, на который обращают внимание специалисты Pine Wood Realty, – отток капитала, который в этом году стал просто рекордным за последние 15 лет. Это означает только одно: количество денег, которые приходят на рынок недвижимости, уменьшится. Кроме того, если учесть фоновое повышение реальных доходов населения, которое всегда составляло 10–12% в год, то и этот показатель впервые дал сбой: в первом квартале этого года (впервые за последние три года) произошло снижение доходов населения до 7–8%. Что тоже косвенно говорит о многом.

«Думаю, что в ближайшей перспективе новые законы не повлияют на стоимость московского жилья, – прогнозирует Репченко. – Потенциальное снижение рисков для покупателей новостроек и возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке могут привести только к незначительному удорожанию столичного жилья, притом не сразу. Экспертно прирост цен под влиянием этих факторов можно оценить в 5–10% до конца этого года».



Главная --> Публикации