Главная --> Публикации --> Дешевого жилья не осталось даже за мкад 1 января 2006 года истекает срок переоформления прав на земельные участки Московские квадратные метры станут еще дороже Новосибирск застраивают складами В переделкине проверят коттеджи на месте поля пастернака

Вчера всемирно известная компания «ОТИС», специализирующаяся на производстве и обслуживании лифтов и эскалаторов, праздновала в Москве свое 150-летие. Более десяти лет в российской столице работает дочернее предприятие этого мирового лидера в своей области – ОАО «МОС ОТИС». В самой компании утверждают, что за время своего существования «МОС ОТИС» обеспечил безопасную и бесперебойную работу лифтов в городе.


Если качество обслуживания лифтов в жилых домах Москвы останется на прежнем уровне, в 2004 году ситуация с лифтами в столице приблизится к критической.

Основными подрядчиками столицы по техническому обслуживанию лифтов, установленных в муниципальном жилье (всего их 100 тыс. штук), являются «МОСЛИФТ» (более 55 тыс. лифтов) и «МОС ОТИС» (37 тыс. лифтов). Кроме этого, в городе зарегистрированы и работают более 150 различных компаний, предоставляющих аналогичные услуги, но их доля рынка слишком мала. До начала 90-х «МОСЛИФТ» был монополистом в сфере обслуживания лифтов в жилых домах.

Однако независимые эксперты говорят, что столичные лифты с каждым годом работают все хуже. По их словам, это связано с недостаточным финансированием сферы обслуживания лифтов в муниципальных домах, а также с тем, что два основных игрока на рынке обслуживания лифтов в жилых домах столицы, «МОСЛИФТ» и «МОС ОТИС», из-за отсутствия жесткой конкуренции работают спустя рукава. Как сообщили RBC daily в Инженерном центре по независимой технической экспертизе эскалаторов и лифтов (НЕТЭЭЛ), уже в 2004 году ситуация с лифтами в Москве приблизится к критической.

По словам опрошенных RBC daily участников рынка, «МОС ОТИС» был создан московскими властями совместно с западной компанией просто для того, чтобы формально не нарушалось антимонопольное законодательство. Но особой конкуренции между ними нет. ««МОС ОТИС» был задуман на самом деле как совместное предприятие «МОСЛИФТа» и «ОТИСа»», – сообщил RBC daily Анатолий Богданов, руководитель компании «МЭКС», занимающейся обслуживанием инженерных систем жизнеобеспечения зданий.

Компания «МОС ОТИС» же была образована постановлением правительства Москвы от 15 сентября 1992 года «в целях создания конкуренции на рынке услуг по техническому обслуживанию, монтажу, замене и реконструкции лифтов, а также привлечения иностранных инвестиций в сферу городского хозяйства». Учредителями предприятия выступили столичное правительство в лице Москомимущества, трудовой коллектив и мировой лидер на рынке подъемно-транспортного оборудования компания «ОТИС» (в мире она продает, производит и устанавливает более 80 тыс. лифтов и эскалаторов ежегодно, что составляет примерно 27% мирового лифтового рынка нового оборудования).

Однако отсутствие конкуренции, похоже, не очень хорошо сказывается на главных игроках на рынке. «Учрежденная при участии мэрии Москвы и эксплуатирующая марку всемирно известной компании, «МОС ОТИС» уже давно поделила московский рынок лифтов. Она регулярно получает подряды города. И хотя формально они не монополисты, фактически это так. При этом лифты, установленные ОАО «МОС ОТИС» в Москве, часто не работают с самого начала. Их обслуживание также оставляет желать лучшего», – сообщил RBC daily один из участников рынка. «Когда «МОС ОТИС» поставил в нашем доме осенью прошлого года новый лифт, он ломался почти каждый день, – рассказывает знакомый журналист, проживающий в столице на Песчаной улице. – При этом ввод лифта по сравнению с первоначально предполагавшимися сроками был задержан на несколько недель. После того как я позвонил в компанию и пригрозил написать статью в одну из центральных газет, положение несколько улучшилось. Теперь лифт ломается раз в одну-две недели». Сам «МОС ОТИС» неоднократно заявлял, что компания является лидером московского рынка по качеству обслуживания. Кроме того, специалисты утверждают, что мэрия просто-напросто «экономит» на лифтах. «Городские власти при проведении конкурса на техническое обслуживание лифтов ставят на первое место стоимость, а не качество обслуживания», – сообщил RBC daily Константин Николаев, исполнительный директор ООО «Инженерный Центр по независимой технической экспертизе эскалаторов и лифтов (НЕТЭЭЛ)».

Осенью прошлого года компания «МОС ОТИС» отпраздновала свое десятилетие. Тогда генеральный директор компании Виталий Беллюстин объявил о более чем успешной работе компании в этот период. В частности, было заявлено, что «МОС ОТИС» обеспечил безопасную и бесперебойную работу лифтов в столице. По словам г-на Беллюстина, это было достигнуто за счет внедрения новых методов технического обслуживания и организации на прорабских участках, создания центральной диспетчерской службы, оснащения аварийных служб современными средствами связи, транспортом и оборудованием, а также за счет формирования централизованной доставки оборудования и запчастей непосредственно на объекты. По данным компании, с 1993 по 2002 годы «МОС ОТИС» модернизировал в жилых домах города более шести с половиной тысяч лифтов, что позволило продлить срок службы лифтов на новом качественном уровне. Отдельно было отмечено, что, повысив качество обслуживания лифтов, «МОС ОТИС» добился сокращения издержек на их ремонт.

По словам г-на Николаева, если не предпринять срочных мер, москвичи могут столкнуться с серьезными проблемами при попытке добраться до своего этажа. «Гостехнадзор предложил увеличить расценки на работу механиков в два раза. Этот вопрос рассматривается не только в Мосгордуме, но и на государственном уровне. Если на следующий год новые расценки не будут утверждены, ситуация с лифтами в Москве приблизится к критической», – отмечает Константин Николаев. Правда, в «МОС ОТИСе» с такой постановкой вопроса не согласны. «Говорить о том, что в ближайшее время может быть остановлено большое количество лифтов, я как руководитель организации, которая призвана обеспечивать их безопасную эксплуатацию, не имею права. Даже в данных сложных экономических условиях мы совместно с заказчиками должны искать различные варианты (в том числе капитальный ремонт наиболее важных узлов), которые способны продлить жизнь лифта», – сообщил RBC daily Валерий Беллюстин.

Между тем ситуация в лифтовом хозяйстве столицы крайне серьезная. По словам г-на Николаева, 60% лифтов в Москве сегодня находятся в изношенном состоянии, а 30% столичных лифтов вообще отработали свой ресурс. «Приведу простой пример. Сегодня с каждой квартиры подъезда шестнадцатиэтажного дома в качестве платы за телеантенну ежемесячно собирается по 30 рублей. То есть 1800 рублей в сумме. А на ремонт лифта из городской казны выделяется 1000 рублей, притом что обслуживание среднего московского лифта реально стоит 3000 рублей в месяц. Помимо этого, сегодня на каждого механика приходится 100–150 лифтов, в то время как приемлемым количеством является 40–50 лифтов на электромеханика», – сообщил RBC daily представитель инженерного центра. Генеральный директор компании «МОС ОТИС» Виталий Беллюстин письменно прокомментировал RBC daily положение с лифтами в столице следующим образом: «В Москве из находящихся в эксплуатации более 100 тыс. лифтов примерно 25% выработали положенный ресурс. Следует отметить, что руководство города с полной ответственностью относится к данному вопросу и ежегодно финансирует модернизацию и замену лифтов в количестве около 4 тыс. Да, этого недостаточно для ликвидации разрыва между потребным количеством и фактически заменяемым и модернизируемым (срок эксплуатации лифта, определенный Госстандартом – 25 лет)».

Прежние варианты выкупа грозили многим предприятиям разорением. Теперь владельцу промышленного объекта предлагается выкупать землю у государства за 5 процентов от кадастровой стоимости, за исключением принадлежащей двум столичным мегаполисам - для них ставка будет 20 процентов.


Вконце минувшей недели минэкономразвития внесло наконец в правительство компромиссный законопроект о выкупе земель под приватизированными предприятиями.

Стартом тяжбы вокруг судьбы промышленных земель можно считать приватизацию начала девяностых годов. Тогда земля под предприятиями была передана в бессрочное пользование новым собственникам, что стало одной из "мин замедленного действия", которыми столь богата история отечественной приватизации. Момент истины возник в 2001 году с принятием Земельного кодекса. Строения и земля под ними обрели новый юридический статус "единого объекта", и собственники встали перед необходимостью или выкупить землю у государства, или взять ее в аренду, причем до 1 января 2004 года.

Напомним, что ныне действующий Земельный кодекс привязал стоимость продаваемых участков к земельному налогу, который составляет 1,5 процента кадастровой стоимости, и их цена в зависимости от региона колеблется от 3 до 30 ставок этого налога. При предложенной ведомством Германа Грефа 5-процентной ставке арендовать землю у государства будет невыгодно - в этом случае согласно свежему документу собственнику придется ежегодно платить 3 процента от рыночной стоимости участка.

Тогда же начался своеобразный конкурс законопроектов, определяющих стоимость земель. Первый из них исходил из базовой ставки земельного налога, умножаемой на коэффициент, исходящий из специфики региона, как того и требует Земельный кодекс. Он сулил снижение расходов собственников примерно в 4 раза. В пику ему был подготовлен вариант, использующий кадастровую оценку земель. О снижении здесь и речи не было: расходы, напротив, росли даже по сравнению с рыночной стоимостью. С тех пор главным требованием предпринимателей, обращенным к минэкономразвития, стал отказ от использования кадастровой стоимости.

Летом 2003 года начала действовать рабочая группа минэкономразвития по определению цены выкупаемых участков. Однако выяснилось, что оценка рыночной стоимости промышленных земель в России ни много ни мало 70-100 миллиардов долларов. Бизнес объявил, что изъять такую сумму (около четверти тогдашнего годового ВВП) из оборота не представляется возможным. Выступая на заседании Российского союза промышленников и предпринимателей в октябре 2003 года, президент Владимир Путин объявил деловому сообществу о гибкой инициативе - отсрочить "час земельной расплаты" на 2 года, чтобы использовать тайм-аут для поиска новых подходов.

Есть в этой истории и другой штрих. Известно, что составление земельного кадастра еще не завершено во многих регионах и именно поэтому реальная стоимость земель пока еще в значительной степени виртуальна. Тем более что если следовать цифрам разработчиков законопроекта из минэкономразвития, общие издержки бизнеса снизятся в итоге до 8,5 миллиарда долларов. Однако поскольку срок выкупа законопроект продляет до 1 января 2008 года, то эта цифра становится чисто условной. Ее изменение зависит от воли региональных властей, которые к тому же получили с начала этого года мощный инструмент влияния в виде вступившего в силу закона о переводе земель из одной категории в другую. Эксперты также отмечают, что документ минэкономразвития содержит и другую потенциальную опасность для бизнеса: если промышленник захочет перепрофилировать производство, то заплатит уже все 100 процентов рыночной стоимости участка. Причиной такого подхода стал, очевидно, компромисс минэкономразвития с московскими властями, которые много раз выражали беспокойство, что бизнесмены будут выкупать "золотые" столичные земли, а затем развивать на них более доходные виды деятельности. Кстати, в случае принятия законопроекта основное финансовое бремя ляжет на предпринимателей Москвы и Санкт-Петербурга, которым придется внести в казну около 5 миллиардов долларов из общей суммы в 8,5 миллиарда долларов.

В качестве арифметических аргументов приводились данные о том, что максимальная кадастровая стоимость земель достигает 30-49 тысяч долларов за "сотку" в таких крупных промышленных центрах, как Екатеринбург, Нижний Новгород и Пермь. И никакие поправочные коэффициенты не спасут от 18-кратного по сравнению с 2004 годом увеличения выкупных трат, как подсчитали эксперты.

До первого марта будущего года новый Жилищный кодекс в обязательном порядке предписывает всем собственникам квартир выбрать некую управляющую компанию для своего дома вместо существующего ныне ДЕЗа.

По просьбе "РГ" ситуацию прокомментировал член правления РСПП Олег Киселев: размер ставки должен составить не 5, а 1,5 - 2 процента, поскольку даже компромиссный вариант выкупа для многих предприятий окажется не по карману.

Все, как всегда, упирается в самый болезненный - денежный - вопрос. Сегодня москвич платит за техобслуживание, вывоз мусора и некоторые другие коммунальные блага, об организации которых для него договаривается ДЕЗ по жестким низким ставкам, установленным городом. Кроме того, ежегодно из бюджета на каждый дом выделяются дотации, которые идут на капремонт, обслуживание дорогостоящего лифтового хозяйства и многое другое. Четыреста тысяч москвичей получают от города дотации на оплату коммунальных услуг. Только собственники двух и более квартир платят по полной стоимости за техобслуживание, да и то она невысока - чуть больше 10 рублей за квадратный метр в месяц.

До часа "икс" осталось чуть больше полугода, а у осведомленных собственников одни вопросы: как отдать дом в управление, кто его возьмет и, главное, сколько за это придется платить? Местные же власти хранят странное спокойствие.

На самом деле придется выбирать из того, чего не существует. Таких компаний в столице нужно как минимум несколько сотен, реально же их можно пересчитать по пальцам. Рынка услуг сегодня практически нет. Такова оценка депутата Дмитрия Катаева, члена комиссии по жилищной политике и реформе жилищно-коммунального хозяйства Мосгордумы.

Теперь же все эти деньги как бы переходят в распоряжение собственников, которые должны нанять управляющего. Внешне все выглядит по-рыночному: приоритет получит та компания, которая предложит наилучшее сочетание "цена-качество", гарантию чистых подъездов, горячих батарей и вежливых слесарей. Но это - в идеале Жилищного кодекса.

Но даже если бы было из чего выбирать, заставить владельцев квартир собраться в одном месте и принять общее решение практически невозможно из-за общей привычки, что за нас все решал дядя.

- Все это может превратиться в один большой лохотрон, - говорит депутат. - Вполне могут быть ситуации, когда дом доверится компании, а та возьмет громадный кредит под имя жильцов и сбежит.

С другой стороны, если выбирать не из чего, в любом случае с бывшим ДЕЗом договор будет заключен на два-три года, и, если он и раньше устраивал жильцов, в целом, кроме какого-нибудь вечно пьяного слесаря, так разве не стимул переквалифицировавшейся в управляющую компанию бывшей госструктуре навести порядок в своих рядах? Да и потом, когда Государственная Дума разрабатывала новый Жилищный кодекс, одной из главных идей было - создать здоровую конкуренцию в области ЖКХ.

Многие просто не знают, что сейчас происходит, считает Евгения Юнисова из некоммерческого партнерства "Управдом". А те, кто знает, не знают, как это сделать. Никто ничему не учит и не проводит никакой подготовки. А государство, похоже, само не знает, что происходит, и, не трогая, от греха подальше, граждан, постарается дотянуть до первого марта и назначить свои управляющие компании, в которые, скорее всего, превратятся все те же ДЕЗы (по Жилищному кодексу если выбор не делает сам дом, то управляющую компанию по конкурсу назначает управа). А им, между прочим, как и другим коммерческим компаниям, стопроцентно доверять тоже будет нельзя, ведь над ними уже не станет жесткого городского контроля. И где гарантия, что вчерашний ДЕЗ, то есть его руководство, не "свинтит" вместе со всеми домовыми финансами?

О новых положениях ЖК стало известно еще в марте этого года, а еще месяц назад на слушаниях в Мосгордуме выяснилось, что в столице понятия не имеют, как должны определяться участки земли, принадлежащие дому, а значит, и собственникам, как будет осуществляться механизм компенсаций: город сохраняет систему дотаций, но в каком размере? Наняв управляющую компанию, собственники установят и свои тарифы. А если они составят пятьдесят рублей за квадратный метр? А муниципальные помещения, которые есть в каждом доме? Жилые квартиры должна представлять управа, офисные - Департамент имущества. И каким образом эта "гидра" должна заявлять свое мнение на собрании?

Впрочем, чтобы "стронуть" нашего гражданина на какое-либо действие, надо провести огромную рекламную кампанию с постоянным разбрасыванием листовок, билбордами на улицах, распространением справочной литературы, которая, между прочим, даже и не написана. И не только она.

- Я считаю, что надо добиваться отмены вступления в силу этого пункта Жилищного кодекса с первого марта будущего года, - говорит депутат Дмитрий Катаев. - Ни люди, ни рынок еще не готовы.

Методические рекомендации по проведению собрания и выбору управляющей компании вроде как готовятся, но появятся, скорее всего, не раньше осени.

Для того чтобы собрание состоялось, нужно:

Сейчас депутат готовит соответствующие поправки в Жилищный кодекс, которые будут предложены Госдуме осенью, когда все парламентарии вернутся с каникул. Шанс внести и обсудить их до первого марта еще будет.

Оповестить собственников не менее чем за десять дней до проведения собрания.

Определить место проведения собрания.

Зарегистрировать участников, оформить протокол, проверить полномочия и доверенности, определить кворум.

Подготовить бюллетени для голосования.

Составить договор с компанией, составить устав ТСЖ, и не забудьте его зарегистрировать в органе юстиции.

Определить все условия договора управления многоквартирным домом или принять устав нового ТСЖ.

Изучите список имеющихся в городе управляющих компаний (перечень оказываемых ими услуг, стоимость, наличие техники, квалификации персонала, возможностей).

СОВЕТЫ СОБСТВЕННИКАМ

Обсудите с соседями цели и перспективы по управлению.

Изучите опыт домов, уже перешедших на новую систему управления, чтобы избежать их ошибок.

Городские власти не имеют права требовать для проверки на соответствие законодательству учредительных документов создаваемых собственниками товариществ и принимать после этого распоряжения об организации управления многоквартирным домом.

Помните о том, что дом считается переданным в управление не позднее тридцати дней с момента заключения договора управления собственников с управляющей организаций. Никаких решений префекта, главы управы или других государственных лиц не требуется.

Составьте опись общего имущества многоквартирного дома, обсудите условия его хранения.

Порядок и размер оплаты согласовывают между собой управляющая компании и собственники.

Динамика роста объемов гаражного строительства, по словам К. Королевского, вызвана тем, что на сегодняшний день транспортная инфраструктура в Москве пока значительно отстает от темпов возведения жилья. К тому же в феврале текущего года столица перешла трехмиллионный рубеж по количеству автомобилей, находящихся в личном владении, а мест организованного хранения машин у нас пока чуть менее миллиона. К 2020 году Москва должна выйти на 70% по обеспеченности населения парковками.

Проконсультируйтесь с юристом, каким образом составить договор, чтобы управляющая компания не могла принимать решения, способные нанести ущерб собственникам.
330 тысяч новых машино-мест планируется построить в столице в рамках городской программы гаражного строительства в течение ближайших двух лет. Об этом недавно на встрече с журналистами рассказал первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Константин Королевский.

Столичные власти обратили пристальное внимание на под-эстакадные пространства в районе от МКАД до третьего транспортного кольца. Ожидается, что в недалеком будущем на этих участках будут построены перехватывающие стоянки. Одной из важных особенностей данных стоянок станет полное отсутствие здесь собственности автовладельцев на машиноместа. Наиболее эффективной схемой эксплуатации подобной парковки является ее круглосуточное использование: вечером и ночью места занимают авто жителей близлежащих домов, днем - автотранспорт людей, приезжающих в Москву на работу. Для этого подобрано 60 участков, на которых будет построено около 11 тыс. машино-мест.

В настоящее время город занимается разработкой градостроительной документации для строительства целого ряда гаражей и парковок. Впоследствии по каждому из проектов (только на данный момент их более 200) будет устроен конкурс, с компанией-победителем которого будет заключен инвестиционный контракт. Кроме того, с 2004 года начала действовать программа "Народный гараж". Она рассчитана на реализацию предложений москвичей по максимально эффективному освоению дворового пространства. В идеале они же должны выступить и инвесторами строительства - и тогда получат право на приобретение машино-мест по себестоимости.

Начиная с 2006 года столичные власти намерены ежегодно на четверть уменьшать количество "гаражей-ракушек" в черте города.

Цена нового машино-места, построенного в рамках городской программы "Народный гараж", будет зависеть, прежде всего, от проектного решения. Однако уже известно, что место даже в самом простом исполнении, расположенное в многоэтажном гараже манежного типа, обойдется автовладельцу не менее чем 3,5 тыс. долларов или около 100 тыс. рублей.



Главная --> Публикации