Главная --> Публикации --> На месте бывших заводов и фабрик строится элитное жилье Непредвиденные доходы Дворы народов В башню федерация пригласили частных инвесторов Михаил гуцериев реконструирует гостиницу ленинградская

Год назад Госдума приняла пакет из 28 законов, призванных сделать цены на жилье доступными. С нового года начали действовать налоговые поправки, а с 1 апреля — закон об участии в долевом строительстве, который должен был защитить покупателей квартир от возможных злоупотреблений. В итоге купить жилье стало значительно сложнее — за последние три месяца в Москве не было заключено ни одного договора о долевом участии. Застройщикам требования нового закона показались слишком жесткими или вовсе невыполнимыми, поэтому они пустились изобретать обходные схемы, предлагая покупателям жилья векселя и другие экзотические расписки, где о квартирах нет и речи.

У застройщиков появился еще один повод повысить цены на строящееся жилье: новый закон о долевом строительстве и другие поправки увеличили налоговую нагрузку на бизнесменов. Попытки Минфина исправить ситуацию оказались неудачными, так что дополнительные расходы вскоре лягут на плечи покупателей, уверены эксперты.

Чтобы исправить ситуацию, Минфин 12 июля выпустил разъяснительное письмо, текст которого имеется в распоряжении “Ведомостей”. В нем замминистра Сергей Шаталов пишет, что налог надо платить лишь с разницы между расходами на строительство и ценой квартиры, т. е. с платы за услуги застройщика (организации, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает деньги участников долевого строительства).

Попутно выяснилось, что проблемы для предпринимателей создают и налоговые новации. До их вступления в силу прямые договоры с покупателями жилья в строящихся домах считались инвестиционными, а по статье 39 НК инвестиционные вклады налогом не облагаются. Но договор о долевом участии в строительстве — это договор об оказании услуг, поэтому гражданин, покупая строящуюся квартиру, по сути платит аванс за услугу по строительству. А такая операция уже должна облагаться НДС, объясняет партнер московской коллегии адвокатов “ФБК-Право” Юрий Воробьев. Со всей суммы придется платить налог и в том случае, когда продажа квартир осуществляется по договорам реализации имущественных прав, отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити — ХХI век”. “Это значит, что застройщикам придется увеличить цену квартир на 18%, включив в нее НДС”, — резюмирует Надежда Косарева из Института экономики города.

К тому же, если застройщик сам провел хотя бы часть строительных работ, он должен платить налог уже со всей суммы, которую получил от покупателя квартиры, а не с разницы, говорится в письме. “Это сделано для того, чтобы застройщик потом мог полностью зачесть уплаченный НДС”, — объясняет чиновник Минфина. Но на практике получить зачет совсем непросто, напоминает бухгалтер крупной строительной компании. Например, для удешевления строительства бизнесмены часто привлекают подрядчиков, которые используют упрощенную систему налогообложения, а значит, не являются плательщиками НДС. Поэтому и уплаченные этим подрядчикам суммы потом нельзя заявить к вычету. Даже там, где нет подобных препятствий, на получение зачета уходит много времени — по закону операция проводится только после окончания всего строительства. До этого, чтобы не отвлекать оборотные средства, застройщикам нужно занимать недостающую сумму в банке, а дополнительные расходы перекладывать на покупателей жилья, говорит Косарева. С нового года, правда, должны вступить в силу поправки, по которым налог будут зачитывать сразу.

Это решает проблему только частично, уверена директор компании “Траст-Аудит” Юлия Репникова, которая консультирует строительные компании. “Письмо противоречит тому, что написано в Налоговом кодексе”, — объясняет Воробьев. Минфин предложил “хорошую интерпретацию”, но “что такое частное разъяснение по сравнению с законом и где гарантия, что конкретная налоговая инспекция примет это письмо во внимание”, добавляет Репникова.

Идея создания единой компьютеризированной сети для всех официальных структур: от ДЕЗов и поликлиник до спецслужб и автопарков пришла в голову столичным чиновникам в начале 2003 года. Курировать программу взялся лично мэр Москвы Юрий Лужков. Новая система должна была не только упростить бюрократические процедуры различных городских ведомств, но и открыть доступ к информации департаментов обычным москвичам. По прикидкам разработчиков, реализация пятилетнего плана программы должна была обойтись в 69 млрд. рублей. Планировалось, что треть суммы выделит московское правительство, еще треть составят инвестиционные средства, а последнюю треть дадут предприятия и организации, так или иначе связанные с информационными технологиями. Прошло два с половиной года, но, несмотря на это, включение столицы в "городскую матрицу" не состоялось. Для простого обывателя возможности системы сводятся сегодня лишь к существованию районных порталов, похвастаться которыми может далеко не каждый округ. По словам гендиректора ОАО "Электронная Москва" Юрия Припачкина, причиной заминки в реализации программы стало непонимание московскими чиновниками ее сути.

До этого новых издержек тоже можно избежать, говорят консультанты: достаточно создать “промежуточное” юрлицо, которое будет принимать деньги от дольщиков и отдавать генподрядчику. “Но это неправильно, что законодатели вынуждают участников рынка создавать какие-то серые схемы”, — считает Репникова.
Во вторник министры столичного правительства оценят реализацию программы "Электронная Москва", запущенной два года назад. Впрочем, уже ясно, что ни повсеместного использования электронных подписей, ни обещанного виртуального документооборота пока не наблюдается. По мнению самих разработчиков, камнем преткновения во внедрении программы стало изначальное непонимание ее сути городскими властями, параллельно занимающимися созданием дублирующих проектов, таких, как ЕИРЦ и система "одного окна".

По мнению разработчиков компьютерно-информационной программы столицы, основная сложность внедрения заключается в ее соприкосновении со всеми городскими структурами.

- Городские власти с радостью выделяли деньги и на развитие Единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ), и на систему "одного окна", преподнося их как ультрасовременные проекты. Но к электронным технологиям они не имеют никакого отношения, а с введением "Электронный Москвы" неизбежно канут в Лету. Так, например, ЕИРЦ - это лишь автоматизированный процесс начисления, не включенный в общую систему. Такая же ситуация и со счетчиками воды: какой смысл их устанавливать и тратить на это миллиарды рублей, если их показания снимаются не автоматически, а по старинке - обходчиками. К тому же ставят такие модели, которые модернизировать уже нельзя. Та же ситуация и с камерами видеонаблюдения - записи не архивируются, в уголовных делах не используются. Получается, что деньги тратятся впустую.

С массовостью программы связана и еще одна проблема.

- Значит, и развиты они должны быть на одном уровне, - отмечает гендиректор программы. - В действительности все наоборот. Первые два года префектуры и управы самостоятельно оплачивали реализацию программы на местах. Естественно, ни о каких дорогостоящих технологиях говорить не приходилось. Ситуация изменилась только сейчас, когда мы включили их в общий бюджет.

Особую тревогу у программистов "Электронной Москвы" вызывают попытки несанкционированных изменений информационной базы. Последние могут совершаться для разных целей - с одной стороны, сотрудники смогут вычеркивать квартиры из списков плательщиков коммунальных платежей и "навешивать" пени злостным врагам. Кроме того, разработчики допускают вероятность попыток стирания наиболее важной для города информации. Способов борьбы сейчас придумано несколько. Как вариант предполагается создание резервного архива, попасть в который будет не проще, чем в ядерный центр. В архиве будут храниться эталонные версии информации, а также все изменения, вносимые в базу данных. Но на это опять же нужны средства, которых пока нет. При бюджете программы в 69 млрд. рублей в первые два года город выплатил лишь 1 млрд. В этом году сумма увеличилась на 300 млн. По словам гендиректора программы, это порядка 1% процента от городского бюджета.

- Если мы собираемся обеспечивать процесс управления городом путем информационных ресурсов, нужно подумать о сохранности базы данных, - уверен заместитель директора по безопасности Игорь Дмитриев. - Мы не должны допустить каких-то сбоев. В противном случае город будет просто-напросто парализован.

Пойдет на это город или нет - станет известно сегодня, после рассмотрения программы "Электронная Москва" на совещании столичного правительства.

- Но чтобы система заработала, на информатизацию необходимо выделять примерно 3%, как это делают в Европе. А чтобы реализовать "пятилетку" в срок, нужно увеличить этот показатель до 5-7% - это примерно 10 млрд. в год.

Идея, идея и еще раз идея
Нередко обычный малоквартирный элитный дом позиционируется на рынке как клубный. Однако несмотря на схожесть таких объектов существует между ними и принципиальная разница.

Как известно, запретный плод сладок. Возможно, именно по этой причине спрос на квартиры в клубных домах всегда будет опережать предложение. Ведь главные особенности таких объектов строгий отбор покупателей, своеобразный face control, и очень небольшое количество квартир. Поэтому даже если потенциальный покупатель обладает достаточной суммой, апартаменты в клубном доме ему удается заполучить далеко не всегда.

Все клубные дома по существу являются малоквартирными, но не все малоквартирные объекты клубные. Клубность это, в первую очередь, камерность, наличие собственного пространства, недоступного для посторонних глаз, комментирует коммерческий директор Авгур Эстейт Виктор Козлов.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер инвестиционного холдинга Nordblom Group, отмечает: Не соглашусь с тем, что дом на 5 6 квартир априори становится клубным. Ведь основным критерием такого объекта является определенная атмосфера, камерность. Статус жильцов в таких домах определяют застройщики или сами покупатели апартаментов. Как правило, ими становятся бизнесмены, связанные одной сферой деятельности, или просто хорошие знакомые. Случайных людей в клубных домах не бывает. В отличие от малоквартирных домов, где нет такого строгого отбора жильцов. Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья города Москвы компании Новое Качество, утверждает, что клубный дом отличается от малоквартирного идеей, идеей и еще раз идеей. Если в доме нет идеи, которая объединяет всех его жильцов, как его ни назови, все равно он останется малоквартирным домом.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, отмечает: Изначально в качестве клубных позиционировались старинные особняки в центре города. Время показало, что это не совсем верно. Ведь необходимо, чтобы все коммуникации соответствовали современному техническому уровню, а в зданиях XIX в. достичь этого без реконструкции невозможно. К тому же возникла проблема, связанная с парковкой автомашин. Все это привело к тому, что в Центре стали реконструировать объекты, не представляющие архитектурной и исторической ценности, превращая их в элитные дома.

Посторонним вход воспрещен
Первые клубные дома появились в середине 90 гг. на Остоженке и в других районах Москвы, где существуют ограничениям по этажности жилых домов.

По мнению Алены Якубенко, специалиста отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty, клубные дома пользуются большим спросом как у москвичей, так и у иностранцев, привыкших к тому, что в Европе практически нет многоэтажного жилья.

Сегодня клубные дома наиболее востребованные на рынке элитной недвижимости. Квадратные метры в них распродаются задолго до окончания строительства.

Ирина Жарова-Райт вспоминает случай из своей практики, когда потенциальный клиент несмотря на все ухищрения так и не смог приобрести квартиру в клубном доме. В 1997 1998 гг., когда стали появляться первые элитные дома, один бизнесмен, успешно торгующий дубленками, решил приобрести квартиру в Агаларов Хаусе. Он с риэлтором приехал на просмотр, ему объявили цену, а дальше г-н Агаларов, застройщик, по своим каналам стал проверять клиента. Оказалось, что бизнес потенциального покупателя может создать угрозу жизни жильцов всего дома. Ему корректно отказали. Несостоявшийся жилец обиделся. Через несколько лет на вторичке появилась квартира в этом же доме. К тому времени потенциальный клиент сменил имя, но не расстался с мечтой об Агаларов Хаусе. Наша встреча была довольно интересной: подъехал господин с ярко выраженной кавказской внешностью и представился Александром Александровичем. Я сказала, что помню его и что он уже был в этом доме. Однако клиент отрицал сей факт. В очередной раз ему не удалось приобрести квартиру. Конечно, на вторичном рынке уже сложнее устроить face-control, но на определенном уровне все друг друга знают. Поэтому если хотят сохранить с бывшими соседями и владельцем дома хорошие отношения, то в таких домах не продают квартиры абы кому.

Популярность таких объектов объясняется, в первую очередь, тем, утверждает Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty, что состоятельные покупатели готовы платить деньги за камерность. И опять же, вопрос face-control Скажи, кто твой сосед, и я скажу, кто ты примерно так звучит сегодня классическое выражение. Перед просмотром квартиры продавцы изучают информацию о потенциальном покупателе, после чего нередко в продаже апартаментов отказывают.

Кроме того, принципиальное отличие клубного дома от других элитных объектов заключается в том, что уже в процессе продажи формируется сообщество жильцов с одинаково высоким социальным статусом, утверждает Оксана Сизова, эксперт отдела городской элитной недвижимости компании КМ-Девелопмент.

Застройщики создают клубные дома, ориентируясь на своих клиентов. Одним из отличий клубного дома от малоквартирного является некая изюминка, которая будет интересна узкому кругу людей. В одном доме это может быть кинозал, оформленный в викторианском стиле (как, например, в Доме для высшего общества в Староконюшенном переулке), в другом великолепная библиотека, бильярдная или сигарная комната, в третьем настоящий розовый сад на территории или винный бутик через улицу, где продают французские вина и коньяки лучших миллезимов, считает Александр Илюхин.

Например, на Остоженке, в Молочном переулке, 6, построен настоящий клубный дом. Его по праву можно считать домом застройщиков. Поскольку из 6 квартир в 3 живут застройщики, а в остальных их хорошие знакомые. Все расходы по созданию инфраструктуры жильцы поделили между собой и утверждали дизайн-проект всем домом. В клубном доме в Сеченовском переулке жильцы решили в спортивном зале не ставить тренажеры, а приспособить его для занятий йогой и пилатесом. И случаев, когда жители вносили изменения в инфраструктуру, достаточно. Клубным можно считать дом Альфа-групп в Большом Палашевском, 32, поскольку только в этом доме самое высокое обслуживание. Клубность обходится в $6 за 1 кв.м в месяц. Считайте сами, если квартира 300 кв.м, то хозяин готов платить за дополнительный комфорт $180 Есть и другой пример. На данный момент строится клубный дом в Кривоколенном переулке, Большинство квартир уже продано. В процессе строительства счастливые обладатели квартир ввели изменения в дизайн-проект. Если сначала предполагалось выполнение холла в классической манере, то теперь решили обратиться к стилю фьюжн, делится Ирина Жарова-Райт.

Именно поэтому на начальной стадии строительства застройщики самостоятельно выполняют только самые необходимые элементы инфраструктуры. Алена Якубенко отмечает: Времена, когда инфраструктура клубного дома включала рестораны, фитнес-центры, салоны красоты, ушли в прошлое. Теперь застройщики стараются свести ее к минимуму. Как правило, все ограничивается тренажерным залом, бассейном, холлом для приема гостей, индивидуальными кладовыми, прачечной, возможно, небольшим кафе-баром. Далее совместно с будущими жильцами обсуждается окончательный дизайн-проект дома, учитываются особые пожелания покупателей.

Оксана Сизова, эксперт отдела городской недвижимости компании КМ-Девелопмент: На сегодняшний день неотъемлемыми параметрами клубного дома являются самые высокие стандарты качества строительства: применение в отделке фасадов только натуральных материалов ценных пород дерева, мрамора, юрского камня и даже пластин из натуральной патинированной меди и оснащение дома самыми современными инженерными коммуникациями. Во многом именно эти параметры и определяют более высокую стоимость квартир в клубных домах.

Цена клубности
Что касается цен на квартиры в клубных домах, то они значительно отличаются от цен на похожие квартиры в других элитных комплексах. За комфорт надо платить.

Был случай, когда изначально дом был задуман как малоквартирный. Однако владельцами апартаментов стали топ-менеджеры нефтяной компании. В один момент дом приобрел статус клубного, и цены на квадратные метры значительно выросли. Светлана Пучкова отмечает: Если говорить о стоимости 1 кв.м площади в домах клубного типа, то примерный диапозон цен составит от $10000 до $1600 Объясняется столь высокая стоимость рядом факторов, и одним из наиболее важных является местоположение объекта.

Генеральный директор компании КОНТАКТ Элитная Недвижимость Денис Попов, говоря о ценах на квартиры в клубных домах, отмечает: Клубный дом во многом жилье имиджевое, подчеркивающее статус его хозяина. А это стоит денег. По нашим оценкам, квартиры в клубных домах стоят дороже, чем в других такого же уровня, на 20 30%.

На мой взгляд, клубных домов в Москве сегодня не более 20, отмечает Денис Попов. Строить такие дома сложно слишком высокие требования предъявляют покупатели к качеству подобных объектов. Скорее всего, активнее их строить не будут во-первых, существует небольшое количество площадок, пригодных под строительство именно клубных домов, во-вторых, круг застройщиков ограничен.

Клубное место
Большинство клубных домов расположены в районе Остоженки, а также в районе Арбата и Патриарших прудов. Их не так много, о чем и свидетельствуют специалисты.

Безусловно, в ближайшие годы появятся новые клубные дома, поскольку спрос на них был, есть и всегда будет. Один из новых проектов дом в Коробейниковом переулке, 20, созданный итальянскими архитекторами. Клубным можно назвать и объект на Большой Никитской, 45: в доме 8 квартир, пентхаус и резиденция с отдельным входом и собственной огороженной территорией.

О необходимости перенесения строительства клубных домов на новые территории говорит и Виктор Козлов: Сейчас на рынке клубного жилья наступил переломный момент: площадки под застройку на Остоженке практически закончились, а спрос на подобное жилье остается высоким. Поэтому застройщики переключились на другие районы, обладающие потенциалом для строительства малоэтажного жилья. Наилучшими характеристиками в этом плане обладают Плющиха и Замоскворечье. В частности, благодаря строительству клубных домов и близости к набережной, район Плющихи всего за два года приобрел титул Серебряной мили и составил конкуренцию по ценам соседней Остоженке. Большой интерес в этом районе представляет клубный дом на 12 квартир в комплексе Три тополя. Сейчас в этом доме осталась всего одна свободная квартира с верандой и открытой террасой.

Когда председательствующий на суде Николай Лавров назвал сроки наказания - в зале повисла тишина. Адвокаты просто застыли на несколько секунд. Подсудимые опустили головы. Улыбка, которая практически все шесть дней оглашения вердикта не сходила с лица бывшего судьи из Бутырского района столицы Василия Савелюка, сменилась гримасой боли и растерянности, когда ему назначили 12 лет исправительных работ за колючей проволокой. Бывшую его коллегу из того же суда Нину Ивченко, которую приговорили к 14 годам колонии, начала бить мелкая дрожь. Бывшая служительница Фемиды из Бабушкинского суда Москвы, Нина Мишина, которой назначено 11 лет провести за решеткой, побледнела и медленно опустила голову. Все они тут же были взяты под стражу - бывшие судьи находились до оглашения сроков наказания на свободе с подпиской о невыезде и на процесс приходили без конвоя.

Другой клубный дом появится в рамках проекта Резиденция Чистые Пруды (компания Blackwood). Это четырехэтажное здание на 12 квартир, отличительной особенностью которого является тот факт, что оно сохранит исторический внешний вид особняка XIX в.
Вчера Верховный суд России закончил оглашать приговор бывшим федеральным судьям. И никто из обвиняемых не ожидал, что процесс закончится таким приговором.

В то, что это уголовное дело сможет завершиться обвинительным приговором, вообще мало кто верил. Еще бы, ведь в масштабных аферах обвинялись трое федеральных судей. Как утверждают следователи, эта неприглядная история началась еще в середине 90-х. Идея уводить у государства жилье пришла в голову некому гражданину Алексею Евстафьеву. Собиралась информация о жилье, которое освобождалось за смертью хозяев. Обнаружив родных умершего, мошенники фальсифицировали документы в их пользу. Это были либо завещания, либо решения судов в пользу наследников. Жилье сразу после этого переставало быть "ничейным", и очередники на него претендовать не имели права.

В приговоре суд также запретил бывшим судьям занимать государственные должности в течение трех лет после освобождения. И постановил, что иск о возмещении материального ущерба государству, заявленный управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, "должен быть рассмотрен в порядке гражданского производства, в ходе которого будет определена и окончательная сумма ущерба".

Красиво задуманная схема присвоения квартир работала около трех лет. В 2000 году главу аферистов Евстафьева взяли. Следствие шло очень тяжел о. В прошлом году Московский городской суд признал его и еще троих подельников - Александра Клюса, Анатолия Вака и Людмилу Яроцкую - виновными в совершении преступления. Сроки они получили - от 9 до 12 лет в колониях.

Проворачивать такую многовходовую аферу без помощи и поддержки настоящих судей было бы просто нереально. И такие судьи нашлись - Ивченко, Савелюк и Мишина. Чем занимались судьи в этой веселой компании? Втихую, не ставя в известность московские власти, что у них освободилась жилплощадь, они единолично выносили решения о признании права на квартиры либо липовых родственников, либо просто мошенников. Общая сумма судейского беспредела - 2,5 миллиона долларов. Именно в такие бешеные деньги оценена 71 квартира, которую не получил город. Потерпевшим по этому уголовному делу признан Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы.



Главная --> Публикации