Главная --> Публикации --> Грядет дачная амнистия На месте бывших заводов и фабрик строится элитное жилье Непредвиденные доходы Дворы народов В башню федерация пригласили частных инвесторов

О проекте строительства жилого района “Славянка” стало известно на прошлой неделе — тогда правительство Петербурга утвердило проект планировки территории, расположенной восточнее г. Пушкина на южной окраине Питера. Разработчиком и девелопером проекта выступает ООО “Балтрос”, созданное около года назад специально для строительства “Славянки”. В апреле 2004 г. оно приобрело у совхоза “Детскосельское” 280 га земли на территории одноименного хозяйства в Пушкинском районе Петербурга. Сумма сделки не раскрывается. К началу 2007 г. “Балтрос” планирует вложить $150 млн в строительство инфраструктуры на этом участке, а к 2011 г. — построить там около 1,4 млн кв. м жилья.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Владимир Коган и Давид Трактовенко могут направить деньги, вырученные от продажи ПСБ, на строительство небольшого города под Санкт-Петербургом. Они являются основными владельцами компании “Балтрос”, которая вчера объявила о планах построить 1,4 млн кв. м жилья. Эксперты оценивают этот проект в $1-1,4 млрд.

В пресс-службе Банкирского дома вчера отказались комментировать слова Подобеда. Но один из топ-менеджеров БД сказал “Ведомостям”, что “Славянку” курирует лично Трактовенко, однако затруднился уточнить, как банк связан с “Балтросом”. Связаться с Трактовенко и Коганом вчера не удалось.

Владельцев этой компании вчера раскрыл ее гендиректор Сергей Подобед. По его словам, ему принадлежат 20% долей, а остальные 80% — пяти юрлицам, подконтрольным Банкирскому дому “Санкт-Петербург”. Он образован в 1997 г. для управления активами акционеров ПСБ. Крупнейшими из них являются президент БД Владимир Коган и вице-президент Давид Трактовенко — согласно инвестиционному меморандуму ПСБ для выпуска еврооблигаций после недавней продажи блокпакета акций банка Внешторгбанку они контролировали примерно по 23% акций ПСБ.

Принадлежащая Подобеду компания “Балтрос-Инвест” работает с конца 1990-х гг. и специализируется на оформлении документации на земельные участки, рассказал “Ведомостям” один из экспертов рынка недвижимости. Он называет ее “крепкой и профессиональной компанией, однако не такого масштаба, чтобы она могла потратить несколько миллионов на скупку земли и $150 млн на строительство инфраструктуры”.

Стоимость проекта Подобед не называет. Президент Гильдии управляющих и девелоперов Петербурга Александр Гришин оценивает строительство “Славянки” в $1-1,4 млрд, а покупка 280 га земли сельхозназначения, по его словам, могла обойтись всего в $3-6 млн. Гендиректор компании “РМС-Оценка” Петр Кодин оценивает стоимость 280 га в $6-14 млн, а весь проект — примерно в $920 млн в текущих ценах.

А его коллега сомневается, что Коган и Трактовенко решат участвовать в столь рискованном проекте. Надо быть очень азартным человеком, чтобы ввязаться в такой масштабный проект в момент, когда строители сокращают площади ради сохранения маржи, говорит он.

Однако если совладельцем “Балтроса” является Банкирский дом, ситуация меняется, констатирует собеседник “Ведомостей”. ВТБ может довести свою долю в капитале ПСБ до 76% акций, стоимость которых аналитики оценивают в $500-700 млн. Значительную часть этой суммы получат Коган и Трактовенко. Инвестиционная активность структур Банкирского дома в связи с продажей акций ПСБ и расчетами за них увеличилась, отмечает гендиректор питерской УК “Арсагера” Андрей Белявский. По его словам, вложения в рынок недвижимости могли заинтересовать бывших акционеров ПСБ. Возможно, что в проект будут вложены деньги, полученные от продажи Промстройбанка, вторит ему петербургский банкир, просивший не называть его имени. Контрольный пакет ПСБ он оценивает в $500 млн.

Самым крупным проектом в сфере жилого строительства в Петербурге сегодня является квартал “Балтийская жемчужина” — Шанхайская индустриально-инвестиционная компания планирует возвести 1,4 млн кв. м на 164 га на юго-западе Петербурга. Этот проект оценивается в $1,5 млрд, из которых $200 млн китайцы вложат в инфраструктуру.

До сих пор Банкирский дом не занимался недвижимостью, однако в активе ПСБ есть несколько проектов в этой отрасли. Банк реконструировал торгово-офисный центр класса А площадью 14 800 кв. м на Невском проспекте, а в прошлом году создал специальную компанию для инвестиций в недвижимость и передал ей в управление около 400 000 кв. м коммерческих площадей.

Изменения коснутся практически всех основных норм. Строители не смогли избавиться лишь от статьи, запрещающей им собирать деньги без надлежащего пакета документов.

Но несмотря на конкуренцию с “Балтийской жемчужиной”, Кодин из “РМС-Оценки” считает “Славянку” хорошей инвестицией. Он ожидает сокращения объема строительства жилья в Петербурге к 2007 г. “Если компании не будут создавать переизбыток предложения и вводить жилье в своих проектах поочередно, через 3-4 года эти жилые метры будут востребованы”, — считает эксперт.
Целый год застройщики говорили о несовершенстве закона о долевом строительстве, обвиняя его во всех катаклизмах, происходящих на рынке недвижимости, включая рост цен на жилье и появление строительных пирамид. Наконец, с этим согласились и депутаты. Новый законопроект уже готов и в ближайшее время поступит на рассмотрение в Госдуму.

Изменится и срок передачи дома собственникам. Раньше застройщик должен был осуществить эту операцию не позднее двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. На деле сделать это было практически нереально, поэтому решили этот пункт закона упростить. Согласно новой редакции сооружение должно передаваться собственникам до срока, который указан в договоре.

Одним из самых интересных изменений, присутствующих в законопроекте, станет поэтапная оплата строительства. Теперь, чтобы не допустить ситуации, когда дом построен наполовину, а средства уже кончились, застройщик сможет привлекать деньги только поэтапно: не более 10% - в виде аванса; максимум 25% - на возведение фундамента; 15% - на возведение надземной части дома; 30% - после монтажа инженерных коммуникаций; а оставшиеся после завершения наружных и внутренних отделочных работ.

Также введено еще одно изменение, защищающее права застройщиков. Они теперь смогут в одностороннем порядке расторгать договоры. Согласно ныне действующему закону это право было закреплено исключительно за дольщиком, а организации, осуществляющие строительство, могли разорвать договор лишь в судебном порядке. Однако если частные соинвесторы вовремя не вносили деньги, то это могло отразиться на задержке строительства, а в некоторых случаях объект мог быть попросту заморожен, и в результате страдали добросовестные дольщики, - объясняет один из авторов закона, старший юрисконсульт фонда Институт экономики города Дмитрий Гордеев. Особенно это характерно для регионов, где доход застройщиков гораздо меньше, чем в столице.

Уменьшаться санкции, которые будут наложены на застройщика в случае задержки передачи объекта собственнику. Сегодня сумма штрафа составляет 64% годовых от стоимости квартиры. Вскоре эта цифра может уменьшиться вдвое.

Еще одним важным изменением станет отмена норм о солидарной ответственности банков перед дольщиками. Если объект заморожен, а застройщик по каким-либо причинам не может вернуть полученные деньги, то частные инвесторы имеют полное право потребовать их у банка. В результате чего банковские структуры неохотно давали застройщикам кредиты, а ставки были сильно завышены. Конечно, это было дополнительной гарантией для покупателей квартир, но серьезно сказалось на объемах строительства. Вместо этого пункта вводится обязательное страхование объекта.

Договор может быть расторгнут застройщиком в случаях, если срок задержки дольщиком оплаты превышает более чем три месяца или если взносы задерживались чаще трех раз в год. Также для дольщиков сокращается размер штрафа за несвоевременную оплату. Сегодня он равен 32% годовых, а согласно существующим поправкам уменьшиться до 16%.

Юрист, исполнительный секретарь общественной организации Комитет защиты москвичей Алексей Навальный, добавляет, что застройщики также предлагали отменить пункт, согласно которому они лишились права собирать деньги без разрешения на строительство, договора аренды на землю, а также опубликованной проектной декларации. Но, к счастью, этот пункт останется без изменений, иначе весь закон был бы бессмысленным, - добавляет Навальный. Дмитрий Гордеев уверен, что новый закон будет работать. Правда, немало зависит от саморегулирующих организаций, например АСР, - подытожил он. К сожалению, получить комментарии от Ассоциации строителей России не удалось.

Конечно, это несколько увеличит стоимость жилья, - соглашается Дмитрий Гордеев. - Однако любые гарантии связаны с дополнительным вложением средств.

По итогам 2005 года рынок офисной недвижимости преодолеет важный психологический барьер. По данным Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, совокупный объем сделок (аренда плюс продажа) на рынке офисной недвижимости превысил 1 млн кв. м. Эксперты предсказывают, что в 2006 году этот рекорд будет обновлен: спрос стабильно превышает предложение - в первую очередь на качественные офисные помещения категории А.

Конечно, новый законопроект никак не ущемляет права частных соинвесторов, - добавляет Алексей Навальный. Но важно, как поведут себя застройщики. Ведь все скандалы на строительном рынке связаны или с откровенным мошенничеством, или с неумелым руководством. Первые найдут новые схемы, а вторые не умели строить по старым законам, не сумеют и по-новому, - подытожил Навальный.

В 2005 году было зафиксировано не только увеличение объемов предложения, но и процентное увеличение соответствующих международным стандартам объектов класса А.

Офисная закономерность

Если в 2004 году в структуре общего предложения количество площадей класса А составляло около 22%, то в 2005 году эта величина достигла 40%, утверждают эксперты компании Swiss Realty Group. В 2005 году общий объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений классов А и В в Москве составил примерно 670 тыс. кв. м: из них класс А - 35%, класс В - 65%,- приводят аналогичные цифры и в Colliers International.

Интересной тенденцией этого года стало фактическое отсутствие среди проектов нового строительства помещений класса С, что также характеризует качественную эволюцию офисного сегмента.

Действительно, в зданиях класса А доля вакантных помещений составила 2,1% (по сравнению с 3,8% в конце 2004 года), а в зданиях класса В - 7,3% (по сравнению с 8% в конце 2004 года), говорит руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

При этом эксперты отмечают постоянно растущий спрос на качественные помещения, который превышает объем предложений. Рынок офисной недвижимости Москвы характеризуется рекордными показателями поглощения площадей, что говорит о громадном неудовлетворенном спросе на качественные офисные помещения,- утверждает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Поэтому в 2005 году получила широкое распространение практика заключения договоров предварительной аренды, добавляет Шершнев. С ним соглашается начальник отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons (в ассоциации с CB Richard Ellis) Ирина Герасимова: Несмотря на то что показатели предложения офисных помещений превысили показатели 2004 года, площадей оказалось недостаточно и доля свободных помещений очень низка.

Цифры и сделки

Помимо постоянного роста спроса на качественные помещения участники рынка выделяют еще три очень важные тенденции развития офисного сегмента: увеличение масштабности строительства, совмещение на площадях одного комплекса жилых (в том числе гостиничных), торговых и офисных площадей, а также формирование новых деловых зон на периферии города в связи с дефицитом земельных участков в ЦАО.

Цены продажи очень сильно зависят от местоположения здания, но в ЦАО, по данным Ирины Герасимовой, цены продажи достигают $9 тыс. за квадратный метр.

В условиях растущего спроса, ограниченного предложения и, как следствие, снижающейся доли вакантных площадей в 2005 году продолжился общий рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В, рассказывает Регина Лочмеле. По ее словам, он составил 10-14% для офисов класса А и 6-8% для офисов класса В.

В перспективе

Крупнейшей сделкой 2005 года эксперты называют соглашение десятилетней аренды почти 15 тыс. кв. м в строящемся деловом центре Волна на пересечении Садового кольца и проспекта Академика Сахарова, которое подписала компания Вымпелком. Эта сделка по аренде стала самой крупной за всю историю московского рынка офисной недвижимости.

Также в 2006 году эксперты рынка ожидают рост объема нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В. По данным Colliers International, объем достигнет 720 тыс. кв. м, из которых на класс А придется 37%, а на класс В- 63%. Несмотря на увеличение объемов вводимых площадей, спрос все равно останется высоким.

Эксперты рынка полагают, что 2006 станет годом развития тенденций, сформировавшихся в уходящем году. Продолжится децентрализация и возрастет число объектов, расположенных за пределами Третьего транспортного кольца, считает аналитик отдела исследований консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Марина Гуцалюк. По ее мнению, продолжится тенденция строительства бизнес-парков и преобразования отдельных районов города в деловые. Девелоперы фокусируются на развитии территорий бывших промышленных зон. Активно будет вестись реконструкция особняков: ветхая застройка - первый кандидат на инвестиционные контракты,- прогнозирует Гуцалюк.

По мнению Марины Гуцалюк, в среднем по Москве арендные ставки на помещения класса Абудут варьироваться в диапазоне $550-700 за квадратный метр в год, а для класса В - $400-500 за квадратный метр в год. (Colliers International дает аналогичный прогноз - см. таблицу). Эксперты, например Илья Шершнев из Swiss Realty Group, уверены в том, что рынок приближается к точке равновесия.

Однако рост ставок аренды, как предсказывают аналитики, может составить всего 3-4%.

Больше двух часов понадобилось судье Эдуарду Чувашову, чтобы огласить решение по делу главы компании Кейстоун Елены Клименковой. Судья признал ее виновной в мошенничестве, приговорив за это к пяти годам, и в отмывании денежных средств, назначив за это семь лет. В результате частичного сложения сроков Елена Клименкова получила восемь лет лишения свободы с отбыванием наказания в колонии общего режима (гособвинитель требовал посадить ее на 13 лет).


Вчера Гагаринский суд Москвы приговорил президента ОАО Финансово-строительная компания 'Кейстоун' Елену Клименкову, занимавшуюся строительством делового центра Царев сад, к восьми годам заключения в колонии общего режима и обязал ее выплатить Сбербанку 508 млн руб. Подсудимая была готова к обвинительному приговору и выслушала решение судьи спокойно. Ее адвокаты намерены обжаловать приговор.

Строительство фешенебельного делового центра на Софийской набережной Кейстоун начал в 1998 году, после того как бывшее управление Сбербанка по Москве выделило фирме кредитную линию на $150 млн. Президентом Кейстоуна тогда был Геннадий Шульман, а его вторая жена Елена Клименкова вице-президентом. Первый транш, выделенный Сбербанком, составил $89 млн. В 2001 году фирму господина Шульмана заподозрили в финансовых махинациях. В 2002 году Геннадий Шульман скончался, и Кейстоун перешел под контроль госпожи Клименковой. В этом же году Главное следственное управление при ГУВД возбудило в ее отношении уголовное дело. В ходе расследования выяснилось, что из $89 млн больше половины по подложным документам ушло на счета лихтенштейнской фирмы Crill Anstalt в германском Ost-West Handelsbank.

Признав Елену Клименковой виновной в мошенничестве, суд удовлетворил гражданский иск представителей Сбербанка (хотя и не признал банк потерпевшим) и обязал подсудимую выплатить ему 508 млн руб. Судья читал приговор настолько тихо, что находившиеся в зале слышали только отдельные фразы. Слышно было, например, что восемь лет госпоже Клименковой дали с учетом таких смягчающих обстоятельств, как состояние здоровья, инвалидность ее родителей и то, что она первый раз привлекается к уголовной ответственности.

Елена Клименкова находится под арестом уже три с половиной года, до условно-досрочного освобождения, по словам адвоката Григорьева, ей осталось не больше шести месяцев. Все это время у нас как раз и уйдет на обжалование судебных решений (приговора и удовлетворенного иска. Ъ), сказал господин Григорьев корреспонденту Ъ.

На суде обвинение настаивало на том, что госпожа Клименкова похитила у Сбербанка $46,5 млн, однако проведенная строительная экспертиза показала, что такую сумму госпожа Клименкова похитить не могла, так как работ по Цареву саду было выполнено на $53 млн. Когда этот эпизод отпал, суд решил, что президент Кейстоуна похитила и легализовала $22 млн, которые ФСК перечислила фирме ICD одному из подрядчиков при строительстве делового центра. По словам адвоката госпожи Клименковой Геннадия Григорьева, эти $22 млн не имели никакого отношения к кредитной линии Сбербанка. Если их никто не похищал, то и не отмывал, утверждает защитник. Однако суд решил по-другому.



Главная --> Публикации