Главная --> Публикации --> Анна курбатова: "сколько зелени нужно городу, никто не считал" Система начала перестройку пекина На московский рынок постепенно приходят иностранные архитекторы Паевые инвестиционные фонды обратили внимание на землю Дешевого жилья не осталось даже за мкад

известия: Вы разработали три варианта застройки Зарядья. Чем они отличаются?

Общественный совет по будущему Зарядья, занятого сегодня доживающей последние дни гостиницей Россия (по сведениям Известий, она все-таки будет закрыта 1 января), в декабре рассмотрел три варианта застройки этой территории. Все они были подготовлены в мастерской № 7 Моспроекта- О том, какой вариант и почему предпочел возглавляемый московским мэром совет, главный архитектор проектов этой мастерской Мария Киржакова рассказала в эксклюзивном интервью обозревателю Известий Наталье Давыдовой.

известия: А перекрытые пассажи - это дань истории или вкусам столичного начальства?

Мария Киржакова: По большому счету традиционная застройка Китай-города - торгового посада при Кремле - довольно однотипна: гостиный двор, верхние торговые ряды (нынешний ГУМ), средние ряды... В первом варианте мы предлагали в русле этой традиции гостиницы сделать подворьями. Но получилось несколько однообразно. В другом варианте мы старались максимально придерживаться пожеланий заказчика: спроектировали 5-звездочные гостиницы, большую площадь, выходящую к Москве-реке. С коммерческой точки зрения он вышел отличным, но меньше всего отвечал исторической структуре Китай-города в нашем московском понимании. Потому консультационный совет склонился к третьему варианту: по нему на этой территории появится разновысокая застройка, пешеходные и проездные улицы и площади, четыре крытых пассажа. Если наложить его на историческую застройку, то видно, что мы максимально повторили три проходившие здесь раньше улицы.

известия: Почему одним из условий тендера на строительство нового многофункционального комплекса на месте России было восстановление храма Николы Мокрого, разобранного в 1932 году?

Киржакова: Историко-архитектурная мастерская Моспроекта-2 подготовила колоссальный труд из трех томов, один из которых посвящен исторической застройке Зарядья. Оказалось, что для Китай-города вообще была характерна система галерей и мостиков, которую мы и стараемся использовать как можно больше. К тому же это красиво, удобно и позволяет сэкономить площадь. В Милане есть галерея Виктора Эммануила, ведущая от Соборной площади к театру Ла Скала, - там историческая застройка перекрыта атриумом. В Болонье вообще все первые этажи зданий - в галереях. Мы предлагаем устраивать в нижних этажах зданий проходные галереи, а над ними будут гостиничные номера. В этом варианте запроектированы еще три внутренних площади - это тоже было характерно для исторического Китай-города.

известия: Вы предлагаете воссоздать Китайгородскую стену с двумя башнями. Это реально?

Киржакова: Это была просьба патриархии. Правда, сначала храм разместили в стороне от места, где он стоял прежде. Но после консультаций с академиками архитектуры - членами совета и с главным архитектором Москвы решено поставить его на историческое место. Кстати, мы хотим восстановить и Мокринский переулок в его историческом виде.

известия: Гостиничных номеров в новом комплексе окажется ведь значительно меньше, чем в России?

Киржакова: Вдоль Китайгородского проезда это будет сделано обязательно. Вдоль набережной - частично, там же идут городские инженерные сети, и с этим надо считаться. Китайгородская стена, стоящая вдоль одноименного проезда, - на самом деле не историческая. Ее разобрали в 30-х годах прошлого века, а потом восстановили. Но стоит она на старых фундаментах. Вот их нам хотелось бы открыть с внутренней стороны. В стене есть печуры - полукруглые арки, которые сейчас заложены. Мы предлагаем их разгрести, отрыть фундаменты, чтобы показать Китайгородскую стену такой, какой она была.

известия: Площадь гостиницы Россия - 230 тыс. кв. метров. У нового многофункционального комплекса предполагается 410 тыс., из них 230 тыс. наземных и 180 - подземных. За счет чего, если высота вашего комплекса всего 2-6 этажей?

Киржакова: Их будет ориентировочно 100

известия: Кремлевский бункер с его полутораметровыми бетонными стенами тоже будет разобран?

Киржакова: За счет другой планировочной структуры. Кстати, традиционный подсчет наземных и подземных площадей в нашем случае не подходит: в Зарядье перепад высот - около восьми метров, и стилобатная часть с Варварки получается подземной, а со стороны набережной - наземной. Наземная застройка будет ступенчатой, как в старые времена: пониже - у набережной, повыше - к Варварке. Но в любом случае комплекс не должен перерасти самое высокое здание на Варварке - дом № 14, это наш ориентир по высоте. Стилобат гостиницы Россия будет разобран, а вновь построенный станет меньше, но под ним появятся два уровня, один из которых будет использован для размещения автостоянок - всего на 2000 мест.

известия: Проект должен быть представлен общественному градостроительному совету при мэре Москвы в конце января. Вам многое нужно успеть?

Киржакова: Мы получили технические условия на проектирование. В частности, там обозначены участки, где есть фундаменты высотки (речь о восьмой сталинской высотке, которая так и не была построена в Зарядье. - Известия), сделанные из бетона марки 400, такого прочного, что его можно только взорвать. Но если взрывать, рухнут Василий Блаженный и стены Кремля. Поэтому мы вынуждены их обходить, теряя при этом площадь.

Федеральные законы, принятые в рамках пакета по формированию рынка доступного жилья, несомненно, повлияли не только на практику работы строительных фирм, но и, по мнению многих экспертов, основательно изменили всю ситуацию на рынке.

Киржакова: Мы должны сделать градостроительный макет. Предстоит подробно проработать транспортную схему: место действительно тяжелое, в Китайгородском проезде постоянные пробки, а тут еще одна из восстанавливаемых башен Китайгородской стены частично займет проезжую часть. Нам предстоит понятно объяснить, почему предпочтителен один вариант, а не другой: для многих застройка Зарядья - болезненная тема. Причем озабочены судьбой Зарядья не только москвичи, но и вся страна.
Изменения в законодательстве

Кроме того, в рамках пакета был принят Федеральный закон № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Причем, специалисты Ассоциации строителей России (АСР) считают, что закон содержит существенные недостатки, неточности и противоречия. Его создавали с целью усилить защиту прав граждан-участников долевого строительства, а также для выработки дополнительных условий для активизации рынка доступного жилья. Однако : положение граждан нашей страны не только не улучшилось, но объективно ухудшилось.

Законодательство уже давно нуждалось в изменении. Ведь действовавший ранее ЖК РСФСР был принят более 30 лет назад. Многие его нормы были настолько негибкими, что не смогли прижиться в новой рыночной обстановке, стали мертвыми. Основное регулирование жилищных отношений происходило на подзаконном уровне, то есть нормативные документы заменяли или дополняли ранее действовавшее законодательство, а зачастую просто противоречили друг другу.

Летнего затишья на рынке столичной, а, соответственно, и подмосковной недвижимости в этом году не было. Более того, именно летом рынок начал разгоняться. Реальная цена столичного жилья преодолела планку в 00 за кв. метр. Психологический барьер был пройден, и он больше не сдерживает сегодня рынок от роста.

Отчего растут цены

Сыграло свою роль и развитие ипотеки, которая в условиях спада потребительской активности стала важным инструментом стимуляции спроса и активизации продаж. За прошедший год доля продаж нового жилья с использованием ипотеки возросла на 10 процентов.

Важно учесть, что ситуация на рынке не менялась почти год. Это подтверждает вывод о том, что сложившийся год-полтора назад уровень цен на жилье оказался несколько завышенным. Однако прошло время, и разрыв между платежеспособным спросом и предложением исчез. Доходы выросли, люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры, за это время накопили недостающую сумму.

Сложности, возникшие у застройщиков в связи с вступлением в силу нового закона, разумеется, сокращают ассортимент нового жилья на рынке и позволяют играть на повышение и продавцам новостроек, и риэлторам, продающим квартиры на вторичном рынке. Однако влияние этого фактора в любом случае ограничено, так как цены на московском и подмосковном рынках близки к пределу платежеспособности населения и почти не уступают ценам на жилье в европейских столицах. Не стоит, правда, забывать про повышение цен на цемент, которое тоже может повлиять на условия, в которых оказались сегодня застройщики.

Однако большинство экспертов связывают нынешний рост цен с Законом О долевом участии в строительстве многоквартирных домов:. Из-за проблем с документами в ряде домов-новостроек продажи приостановлены, а новые объекты могут выводиться на рынок с задержкой по времени.

Специалисты Витстроя в новых условиях продолжают доводить до готовности уже начатые строительные объекты.

В декабре Молодежный будет сдан!

Окончательный срок сдачи Молодежного запланирован на декабрь 2005 года.

Сегодня завершаются работы по вводу в строй жилого комплекса Молодежный в городе Пушкино. По возможности строители сохраняют естественный ландшафт местности вокруг нового дома. Пример бережного отношения к деревьям и другим существующим растениям специалисты Витстроя уже показали на строительстве дома на Оранжерейной улице.

Весной будущего года Витстрой приступит к строительству второй очереди - возведению монолитно-кирпичного дома Адмирал по индивидуальному проекту. Сегодня в компании, учтя изменения в законодательстве, разрабатывают пакет документов и переобучают специалистов для работы в новых условиях.

Преимущества проекта Адмирал

Во-вторых, маркетологи и проектировщики изучили сегодняшний спрос на определенный тип жилья и учли это в разработке проекта. Семнадцатиэтажный монолитно-кирпичный дом на 224 квартиры будет строиться по передовой технологии. Около половины квартир в доме - это однокомнатные с общей площадью от 40 кв. метров. Именно такие квартиры пользуются сегодня в Подмосковье наибольшей популярностью.

Во-первых, удобное месторасположение нового дома создает для будущих жильцов благоприятную экологическую атмосферу. Живописный берег реки, рядом - уникальный дендрарий, известный не только в Подмосковье, но и на всю Россию. В нем представлены породы деревьев и кустарников, произрастающих на 60 процентах территории нашей страны. Это не только интересно и полезно для детей, но и для всех будущих новоселов.

Также проектом предусмотрен подземный гараж на 50 автомашин. Сегодня, когда проблема сохранности автомобиля, да и вообще парковки превращается в ежедневную головную боль для большинства горожан, это решение кажется более подходящим. Подземная парковка не отменяет и обычную наземную автостоянку, которая тоже предусмотрена проектом.

В-третьих, на первом этаже по периметру всего здания расположены нежилые помещения. Это дает возможность размещения здесь парикмахерских, магазинов, офисов, и других полезных для жителей дома служб.

Что получит город и горожане

С планировочными решениями квартир будущего дома Адмирал можно ознакомиться в отделе недвижимости. Причем будущий покупатель может абсолютно бесплатно забронировать себе квартиру в новостройке.

Своей работой строители заслужили доверие не только граждан, но и губернатора Московской области Бориса Громова. Компании оказана честь - поручена работа по достройке нескольких объектов, обязательства по которым перед дольщиками не были выполнены некоторыми из подмосковных застройщиков.

Многогранное и продуманное строительство, которое ведет компания в Пушкино, основательно изменит облик города. Провинциальный, хаотично застроенный пятиэтажками город уже через 5-6 лет приобретет современный вид. Такой подход отражает гражданскую позицию руководителей корпорации - не быть временщиками в своей стране, в своем городе - строить основательно, качественно.

Корпорация Витрострой эти тенденции усиленно поддерживает, работая сразу с несколькими банками - Внешторгбанком, Сбербанком, с банками Возрождение, Гранд Инвест Банком и Абсолют-банком. Все эти кредитно-финансовые учреждения имеют свои филиалы в городе Пушкино, что, безусловно, удобно для заемщиков.

Для потенциальных покупателей жилья предусмотрена и система ипотечного кредитования. Тем не менее, за последние несколько лет наблюдаются достаточно позитивные тенденции в развитии рынка ипотеки.

Так, по мысли законодателей будет снята проблема монополии государства в сфере ЖКХ, частники и ДЕЗы будут уравнены в правах, а средства, отпускаемые на это, будут распределяться более справедливо - исходя из оценки качества услуг. Подробнее об этом мы попросили рассказать депутата Московской городской Думы, члена комиссий по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Дмитрия Катаева.

Согласно вступившему в действие новому Жилищному кодексу до 1 марта 2006 года собственникам помещений многоквартирных жилых домов необходимо определиться - кто и на каких условиях будет управлять их домами. Вариантов может быть три: сами собственники, ТСЖ или управляющая организация. В качестве последней можно выбрать привычную для нас Дирекцию единого заказчика (ДЕЗ) или частную компанию.

- Если в доме уже организовано ТСЖ, то это значит, что со своим выбором жильцы определились, решив руководить процессом самостоятельно. Если в доме зарегистрирован ЖСК, то ситуация тоже, в принципе, понятна. Жильцы остальных домов, а их более 90%, должны выбрать управляющую организацию и заключить договор. Если они не проявят активность, то за них это сделает управа. Формально она обязана провести конкурс среди подобных компаний. Но, понятно же, что ее симпатии будут на стороне подконтрольной фирмы, того же ДЕЗа.

- Дмитрий Иванович, что, по сути, лежит в основе нововведения, которое всех нас ждет?

- И да, и нет. Нет - потому что люди не успеют принять обдуманное решение, разобравшись в сути этого дела. Тем более, что пресса не то чтобы замалчивает эту тему, но активного разъяснения всех этих вопросов на страницах газет и журналов нет. Правительство Москвы никакой пропаганды на этот счет также не ведет.

- Как, по-вашему, этот закон своевременный?

В целом же важность изменений весьма значительна.

Сегодня через ДЕЗы, через Банк Москвы идут многомиллиардные финансовые потоки. ДЕЗы не выполняют значительной части работ, которую должны выполнять. И обкрадывают тех, кто там работает. Стало уже притчей во языцех то, что дворники расписываются в ведомостях за те деньги, которых реально не получают.

Недавно меня пригласили на собрание Комитета территориального самоуправления. Вопрос решался по поводу ТСЖ - организовывать его или нет. Для меня стало совершенно очевидно, что народ относится к этому даже с какой-то излишней осторожностью. Считают, что ТСЖ создаются для того, чтобы людей обдирать, чтобы переложить на них всю оплату, все коммунальные расходы, чтобы лишить дотаций.

Жилищный кодекс, введение которого наши чиновники, видимо, как-то проморгали или не сумели оказать сопротивление, существенно меняет ситуацию. Если бы удалось сделать то, что в нем написано, то это была бы хорошая жилищно-коммунальная реформа - та самая, о которой так много лет говорили, но которая не двигалась с места. По важности ее можно сравнить с приватизацией 90-х годов. Но проблема упирается в неинформированность населения и отсутствие к ней интереса.

- Рынок управляющих организаций практически отсутствует. Царит монополия ДЕЗов, есть еще акционерные общества, в которые преобразовались ДЕЗы, не изменившись ни по существу, ни по персональному составу.

- А как вы оцениваете рынок - есть ли сегодня выбор среди управляющих компаний, достаточно ли их, чтобы удовлетворить нужды жильцов?

- А сейчас на чьих это плечах? Разница только в том, что сейчас мы все оплачиваем через бюджет. А через бюджет получается неэффективно. Фактически мы платим больше, получая меньше тех же самых услуг.

- Действительно, есть такое мнение, что введение реформы выгодно власти: коммунальное хозяйство находится в плачевном техническом состоянии. И теперь все это ляжет на плечи граждан.

- Как вы считаете, что лучше - управлять домом самостоятельно или поручить это специализированной организации?

По Жилищному кодексу капитальный ремонт - это обязанность собственника. Мы с депутатами, в том числе и депутатами Госдумы, обсуждали эту проблему. Считаем, что эта норма ЖК противоречит Конституции. И вот почему. По Закону О приватизации государство брало на себя задолженность по капремонту. Граждане приватизировали жилье исходя из этой нормы. И вообще, странная эта ситуация: внешние долги государство признает, а от внутренних отказывается. Москва имеет деньги и капремонтом занимается. И по новому бюджету города объем средств, отпускаемый на капремонт зданий, значительно увеличен. Так что пока эта проблема для Москвы неактуальна. Но рано или поздно она возникнет. И, по всей видимости, потребует принятия нового закона.

Однако даже притом, что выбора на рынке почти нет, надо поискать нормальную компанию. Если кто-то вам посоветовал обратиться в компанию N, наведите о ней справки, поговорите с ее клиентами, выясните, каков срок ее работы на рынке. Если неделя, то это повод задуматься. Были случаи, когда управляющие компании брали кредиты в банках, а потом исчезали.

- Не имея навыков, браться за это не стоит. Все-таки современный дом - это серьезная система, управление ею можно сравнить с управлением целым производством. В конце концов, в случае неудачи можно дискредитировать саму идею самоуправления.

Хотя с договором все непросто. До сих пор нет примерного договора, который бы регулировал отношения собственников дома и управляющей компании. Пока ходят всякие самодеятельные бумаги, содержание которых весьма сомнительно. Недавно я видел проект, распространенный одним ДЕЗом. Его уже даже подписали жители одного из домов. Договор заключается на три года, тогда как Жилищный кодекс для первого раза предусматривает другой срок - всего год. И совсем уже интересная запись: управляющий (тот самый ДЕЗ) имеет право перестраивать, реконструировать, надстраивать жилые помещения, которые в последствии становятся его собственностью.

Я, например, с полным пониманием отношусь к тому, когда договор заключается с родным ДЕЗом. Потому что если заключается договор, то можно строить свои отношения по-новому, не так, как это происходит сейчас. Можно контролировать, как расходуются средства на обслуживание дома, и получать отчетность.

- Можно, но сделать это будет непросто. Меня как-то приглашали на собрание довольно богатого ТСЖ, которым управляла образованная застройщиками дома фирма. Делала она это отвратительно. Жители создали правление и решили взять дела в свои руки. И начались проблемы вплоть до физических разборок. На территории была поставлена охрана, которая инициаторов просто не пропускала. Проблемы возникли и при передаче объекта энергоснабжающей организации - для этого вдруг потребовалось проходить инвентаризацию. А это большие деньги.

- А расторгнуть договор с ней можно?

Единой законодательной базы, регулирующей процессы переоборудования, в нашей стране нет. Работает принцип "в каждой избушке - свои погремушки". Все вопросы перепланировки решаются городскими властями. В столице порядок действий определяется Законом № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах", принятым Московской государственной думой в 1999 году, и Распоряжением мэра от 31.07.96 № 166/1-РМ "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки помещений в жилых домах г. Москвы". Эти документы гласят: любая перестройка может осуществляться исключительно с согласия органов местного самоуправления. До получения разрешительного акта Межведомственной комиссии (МВК), утвержденного главой районной управы, действия по радикальному благоустройству квартиры будут считаться незаконными. На практике это означает, что вам предстоит на несколько месяцев стать завсегдатаем приемных множества официальных учреждений. Для сведения: огромное количество документов и чертежей, которыми вам придется "обрасти", и все согласования потребуют капиталовложений. И весьма приличных. Легализация "планов громадья" может обойтись в несколько десятков тысяч рублей - в зависимости от размаха, разумеется.

В конце концов, в подвале было отключено электричество, началось затопление подземного гаража. Со временем все было урегулировано. Но процесс проходил очень болезненно.
По закону, перепланировкой считаются любые действия, ведущие к изменению помещения и не нарушающие несущей способности конструкций здания. К ним относятся: разрушение или возведение несущих и не несущих перегородок (устройство проемов в стенах, их частичный снос, перенос и разборка перегородок, объединение квартир по горизонтали и вертикали, проемы в перекрытиях для внутренней лестницы, утепление балконов и лоджий с частичным выносом наружной стены и т.п.) и функциональные изменения помещений (перенос ванной комнаты, кухни, санузла, переоборудование и устройство тамбуров и пр.). То есть все глобальные манипуляции, требующие внесения изменений в паспорт Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Но это только цветочки. МВК, приняв положительное решение о возможности перепланировки, потребует от вас проектную документацию. Состав ее комиссия определяет в зависимости от объема и характера намечаемых работ. При этом придется учитывать разнообразные технические нормативы и тонкости. К примеру, правила эксплуатации категорически запрещают закрывать газовые трубы. Следовательно, ваш план передислокации кухни и устройства на ее месте детской комнаты, скорее всего, увянет в полуфинале. Расширение и перенос ванной потребует отдельного проекта устройства гидроизоляции перекрытий и стен. И так далее.

Первичный пакет документов на персональную перестройку включает: заявление, в котором указываются характер и причины будущей перепланировки; документы, удостоверяющие ваше право собственности на помещение; выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета; копию техпаспорта дома, где отмечен процент износа самого строения и его конструктивных элементов, поэтажный план и экспликация квартиры с пояснением условных обозначений (знатоки рекомендуют не полагаться на схемы БТИ или строительные чертежи, а сделать обморочный чертеж); техническое заключение специализированной организации о том, что задуманная вами планировка возможна и не нарушит целостности конструкции; справку, заверенную в ЖЭКе, о согласии всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире, на перепланировку. Для члена жилищного кооператива или жил-товарищества потребуется еще и решение общего собрания.

Закон обязывает вас уложиться со своей перепланировкой в четыре месяца со дня утверждения решения МВК. После окончания работ БТИ внесет новые параметры и прочие изменения вашего жилища в технический паспорт. Не забудьте получить выписку из поэтажного плана дома. Теперь - это официальный документ, который будет играть свою роль при обмене, продаже, дарении или завещании квартиры. Расчеты по перепланировке квартир соседей тоже будут выполняться уже с учетом вашей перестройки.

В обязательном порядке проект согласовывается с массой инстанций: с балансодержателемили собственником дома, управление районного архитектора, санэпиднадзором, пожарной инспекцией, жилищной инспекцией, эксплуатирующим органом (ДЭЗ, ЖЭК). Это - необходимый минимум. Процесс рассмотрения документов, осмотр объекта и принятие решения обычно занимает месяц-два.

Отказ районной МВК в перепланировке можно в двухнедельный срок обжаловать в вышестоящей комиссии - окружной или городской. Повторное рассмотрение также за ваш счет, Последняя инстанция - суд.

Самостоятельно пройти все круги ада мало кому под силу. Гораздо разумнее обратиться в одну из специализированных проектных организаций или лицензированных архитектурных фирм. Там ваши феерические фантазии обретут конкретные очертания. Весь процесс согласования фирма также берет на себя. Кроме того, она же и отвечает за принятые конструкторские и санитарно-технические решения, расчеты и экономические показатели. Не дай Бог, треснет потом стена или ванна спикирует на головы соседям - будет с кого спросить. Еще один немаловажный аспект: как правило, хорошая фирма имеет штат квалифицированных исполнителей, которые проведут вашу перестройку с нулевого цикла - "под ключ".

Однако если на подобную самодеятельность официальные лица могут посмотреть сквозь пальцы, то серьезные нарушения чреваты не менее крупными неприятностями. Во-первых, ошибки, допущенные в процессе перепланировки, могут самым фатальным образом сказаться на ослаблении несущих конструктивных элементов. А это приведет к тяжким последствиям - прежде всего для вас. Во-вторых, скрыть перепланировочные работы от бдительного ока соседей еще никому не удавалось. Достаточно плановой проверки коммунальщиков, завидущих глаз какого-нибудь "доброжелателя" или любой протечки, чтобы тайное стало явным, а ваш евроремонт достоянием общественности.

Некоторые усовершенствования - замену оконных рам, остекление балкона и лоджии, замену сантехники (не затрагивающую коммуникаций), перенос дверного проема в перегородке, подключение дополнительных секций отопления и т.п. - закон разрешает делать самостоятельно, однако с обязательного письменного согласия инженера ЖЭК. Впрочем, покажите мне законопослушную душу, выполняющую это правило...



Главная --> Публикации