Главная --> Публикации --> Ипотека научилась обходиться без нотариусов Анна курбатова: "сколько зелени нужно городу, никто не считал" Система начала перестройку пекина На московский рынок постепенно приходят иностранные архитекторы Паевые инвестиционные фонды обратили внимание на землю

О том, что МИАН начинает строительство 25-этажного бизнес-центра общей площадью 50 тыс. кв. м, Бизнесу рассказал глава компании Сергей Озеров. В этом проекте МИАН выступает девелопером. Мы оказываем услуги на всех этапах развития объекта: от организации финансирования до управления уже готовым зданием,- сообщил Озеров.

Компания МИАН, специализирующаяся в основном на инвестициях в жилье, решила увеличить объем вложений в коммерческую недвижимость. Как стало известно Бизнесу, МИАН приступил к строительству самого крупного среди своих проектов - бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м на проспекте Вернадского, вл. 4 Реализация проекта будет осуществляться совместно с Русским домом недвижимости (РДН). Объем инвестиций составит $40 млн.

Возможно, что МИАН и РДН претендовали на один участок и в итоге решили реализовывать проект совместно,- добавляет старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

Кроме МИАНа в проекте принимает участие Русский дом недвижимости. В РДН подтвердили свое участие в проекте. Между МИАНом и РДН существуют доверительные отношения, и руководство обеих компаний давно планировало реализовать совместный проект,- рассказала Бизнесу пресс-секретарь РДН Надежда Козицкая. Тем не менее условия соглашения и доли в инвестировании строительства и последующей реализации офисных площадей в компаниях раскрыть отказались.

МИАН в апреле этого года уже реализовал проект строительства делового центра Северное сияние на ул. Правда общей площадью 38,9 тыс. кв. м. Кроме того, сейчас идет строительство многофункционального комплекса на ул. Валовая (44 тыс.кв. м). Однако деловой центр на проспекте Вернадского станет самым крупным проектом МИАНа в коммерческой недвижимости.

Это уже не первый опыт МИАНа по участию в девелоперских проектах. В течение нескольких лет компания в основном инвестировала в строительство жилой недвижимости, однако сейчас решила акцентировать внимание и на инвестициях в коммерческую недвижимость. По оценкам участников рынка, такая тенденция сейчас свойственна большинству агентств недвижимости, которые раньше специализировались исключительно на брокерской деятельности: так же, например, перестраивают свой бизнес и Миэль, и отчасти Инком-недвижимость.

По мнению главы МИАНа Озерова, доходность проектов строительства офисных помещений и жилых площадей на этом земельном участке примерно равна. Однако объект коммерческой недвижимости будет более ликвидным, так как в этом районе расположено очень мало современных офисов, отвечающих всем требованиям потенциальных арендаторов,- говорит Озеров.

Хотя район проспекта Вернадского застраивается в основном жильем бизнескласса, строительство офисного центра по соседству участники проекта оценивают как вполне перспективное.

В компании МИАН сообщили, что никаких договоренностей с арендаторами пока не достигнуто.

Юго-запад - престижное направление, с хорошими видовыми характеристиками и высокой транспортной доступностью,- добавляет Козицкая из РДН. По ее словам, реализация проекта поможет решить проблему дефицита офисных площадей класса А в этом районе.

Район юго-запада Москвы действительно пользуется спросом со стороны потенциальных пользователей качественных офисных площадей, а наличие сети альтернативных транспортных магистралей существенно упрощает взаимосвязь с другими районами города,- говорит старший консультант Colliers International Александр Крутов. По его словам, дополнительным преимуществом является возможность доступа к аэропорту Внуково. Ставки для класса А в этом районе составляют около $550 за квадратный метр в год, не включая НДС. Окупаемость проекта вряд ли превысит пять лет,- добавляет Лаирова из Prime City Properties.
Разношерстные коттеджные поселки постепенно уходят в прошлое. Как девелоперы, так и сами покупатели сейчас предпочитают единую архитектурную концепцию - это серьезно повышает ликвидность продукта. Эксперты прогнозируют, что в будущем самострой практически исчезнет с рынка, и основным предложением станут поселки полного цикла.

Эксперты сомневаются, что заявленный объем инвестиций позволит компаниям построить офисы класса А. При объеме площадей в 50 тыс. кв. м $40 млн - это офисы класса B,- считает директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. По его словам, затраты на офисные площади класса А составляют $1200 за квадратный метр (сейчас $800).

Если раньше единый архитектурный стиль рассматривался как фишка лишь немногих загородных поселений, то сейчас, по данным компании Vesco Realty, общее архитектурное решение имеют более 70% поселков, позиционирующихся на рынке. По словам директора департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелики Быльской, в первую очередь данная тенденция связана с тем, что единая архитектурная концепция значительно усиливает конкурентоспособность объекта на рынке.

Загородная эволюция

Именно поэтому первые поселки, появившиеся на рынке, представляли собой разнородный шанхай: замковая архитектура разной этажности с вычурными башенками.

В целом, уже в 2000 году в достаточной степени оформились требования потребителя к загородным поселкам. Однако, как отмечает заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов, в основном это касалось инфраструктурных составляющих и качественных характеристик земель и зданий, и в гораздо меньшей степени архитектуры. По его мнению, во многом это связано с историческими аспектами развития архитектуры в СССР, предопределившей низкий культурный уровень заказчиков проектов.

Изменился подход не только к общей концепции поселка, но и к самому архитектурному стилю коттеджей. Заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов отмечает, что за последние пять лет архитектура менялась от вычурной замковой со всевозможными украшательскими элементами к более рациональной, простой и в конце концов пришла к строгому европейскому стилю.

Эксперты выделяют три волны развития рынка загородной недвижимости. Для первой волны характерна была хаотичная застройка, для второй - застройка поселков по типовым проектам, а для третьей- возможность выбора своего проекта. Последний, впрочем, приходилось согласовывать с архитектурным бюро застройщика с целью соответствия общей концепции поселка, рассказывает начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков. Именно в этом русле развивались проекты в 2005 году,- отмечает аналитик. С ним соглашается генеральный директор Delta Realty Щепановский Кирилл: В современных коттеджных поселках преобладает единая концепция застройки: покупателю предлагается несколько проектов на выбор, при этом архитекторы стараются сохранить индивидуальный облик каждого дома, не выходя за рамки заданного стиля.

В среднем единая архитектурная концепция поселка повышает объем инвестиций в проект на 5-7%: в основном это затраты на разработку и оформление проектов, оценивает затраты девелопера Анжелика Быльская. В большинстве случаев в поселках с единым архитектурным стилем клиенту предлагается на выбор пятьшесть альтернативных вариантов коттеджей. Очевидно, что застройщику более выгодно строить дома по нескольким проектам, что позволяет оптимизировать строительство, а также закупать строительные материалы по более низким ценам,- поясняет Анжелика Быльская.

Архитектурный вопрос

Участок с подрядом

Как правило, процесс разработки концепции занимает не более года. По словам Максима Сухарькова, согласование архитектурного облика дома осуществляется с главным архитектором района. Контроль за соответствием проекта общему архитектурному концепту осуществляет архитектор поселка, так называемый архитектурный, или авторский, надзор,- добавляет он.

Чаще всего застройщики совмещают эти схемы продаж в рамках одного поселка. Это не значит, что строительство коттеджей в поселке пускают на самотек и продажа участков с подрядом всегда приводит к возникновению шанхая, как, действительно, случалось иногда раньше,- поясняет она.

Сегодня на рынке можно выделить три основных типа предложений: земельные участки без обязательного подряда на строительство, земля с подрядом, а также коттеджи в организованных поселках, рассказывает Максим Сухарьков. По оценкам экспертов, основную часть рынка (70-80%) занимают участки с подрядом. Евгений Фетисов полагает, что доля таких предложений имеет тенденцию к сокращению, но, в силу наибольшей простоты таких схем, они продолжают существовать в достаточно большом количестве. При схеме участок плюс подряд покупатель получает относительную свободу выбора архитектуры, но абсолютно непредсказуемое окружение,- считает Евгений Фетисов. С ним категорически не согласна начальник отдела реализации коттеджного поселка Пестово Надежда Гребенникова, добавляя, что сравнивать преимущества и недостатки этих схем было бы неправильно, так как они зависят от конкретных целей девелопера.

Загородные поселки с подрядом получили распространение по той причине, что девелоперу стало невыгодно продавать просто пустой участок.

Приобретая земельный участок с подрядом, клиент заключает договор инвестирования, которым предусмотрен выбор клиентом проекта коттеджа из коллекции застройщика в течение определенного времени, рассказывает руководитель отдела продаж корпорации ИНКОМ-недвижимость Алексей Коротких. За клиентом закрепляется индивидуальный архитектор, который обеспечивает внесение клиентом некоторых корректировок в проект дома: высота потолков, дверные проемы, материалы перекрытия, а также помогает клиенту сделать выбор из широкого перечня отделочных материалов, дверей, окон. Затем, по словам Алексея Коротких, подготавливается весь комплект документов для строительства: архитектурные решения, планы этажей, фасады - и заключается договор подрядчиком, после чего начинается строительство.

По мнению генерального директора компании Solo Светланы Мухановой, главным минусом покупки участка с подрядом является то, что с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. В этом случае покупателю придется вживаться в проект, контролируя каждый шаг строителей,- говорит госпожа Муханова. К тому же, приобретение участка в строящемся коттеджном поселке с подрядом на строительство не снимает риска зависнуть на неопределенный срок. В первую очередь покупатель должен обратить внимание на наличие утвержденного постановлением главы администрации района генерального плана коттеджного поселка,- советует Светлана Муханова. Также покупателю стоит быть готовым к тому, что на нулевом цикле проекта ему придется выложить 60-80% от общей стоимости, предупреждает Максим Сухарьков. Таким образом, по его словам, застройщик страхует себя от самостроя.

Также для девелопера продажа участков с подрядом - один из способов застройщика повысить прибыльность капиталовложений, рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрей Васильев. В этом случае происходит процесс рефинансирования за счет привлечения средств покупателей на ранних этапах строительства поселка,- поясняет эксперт.

Владимир Яхонтов считает, что будущее рынка за коттеджными поселками полного цикла. Во-первых, строительство такого поселка обходится значительно дешевле. Во-вторых, покупателю понятны сроки сдачи коттеджного поселка, потому что есть договор генподряда, по которому подрядчик обязуется сдать девелоперу поселок в срок.

Будущее коттеджных поселков

По международным стандартам проблема парковок считается решенной, если машино-местами обеспечены по крайней мере 60% зарегистрированных в городе автомобилей. Москве до этой магической цифры пока далеко, но отцы города готовы сражаться со статистикой. Новую программу строительства парковок в центре города и в пределах Третьего транспортного кольца в мэрии называют революционной: ведь стоянки должны появиться везде, где только возможно - под землей, под водой и в воздухе.

Однако, даже если девелопер создал единую концепцию поселка, в большинстве случаев после нескольких лет эксплуатации поселков общее архитектурное решение исчезает, утверждает Анжелика Быльская. Некоторые коттеджи продаются на вторичном рынке: новые жильцы решили перестроить часть своего дома, другие решили видоизменить внешнюю ограду, третьи построили домик для гостей,- резюмирует она.

"В гаражной политике наметился опасный крен, - сетуют чиновники, - гаражей на продажу строится достаточно. Но купить место в них может далеко не каждый: цены начинаются от $6000 и заканчиваются $50 000, если речь идет о паркинге в пределах Бульварного кольца. А временных стоянок ни в центре города, ни на периферии почти не строится".

Несмотря на то что инвесторы послушно строят гаражи под бизнес-центрами, торговыми комплексами и жилыми домами, брошенных где попало авто в Москве меньше не становится. Чиновники объясняют это тем, что коммерсанты торопятся поскорее продать машино-места. А это порочное поведение. Надо активнее развивать сеть временных автостоянок.

"Себестоимость подземного паркинга колеблется в пределах $500-1000 за кв. м в зависимости от условий строительства и его размеров (чем глубже стоянка, тем больше надо вложить в инженерное оборудование и системы пожаротушения). При таких затратах инвестору гораздо выгоднее продавать готовые места, чем сдавать их в аренду", - рассуждают эксперты.

Причина - отсутствие интереса со стороны инвесторов. С точки зрения бизнеса идеальный вариант паркинга - наземная автостоянка "на продажу" в престижном районе Москвы. При себестоимости строительства $50-100 за 1 кв. м и быстрой реализации машино-мест навар застройщика составит минимум $500 с метра. С подземными гаражами все гораздо сложнее.

Только под эстакадами Третьего транспортного кольца на привлеченные средства к 2007 году должно быть построено 10 парковок. Чиновники хотят, чтобы автовладельцы рассматривали их в качестве "перехватывающих". "Пусть люди доезжают до перехватывающих стоянок, а дальше пользуются городским транспортом", - рассуждают они.

Чиновники и сами знают, что с точки зрения экономики их предложения никуда не годны. Строящийся на средства города паркинг под эстакадой на площади Гагарина может служить разве что антирекламой программы гаражного строительства. По словам заместителя главы Департамента градостроительной политики Константина Королевского, вложения в размере 150 млн. рублей при почасовой аренде машино-места окупятся только через 10-15 лет эксплуатации. Впрочем, власти не теряют надежды завлечь инвесторов всевозможными льготами и поощрениями.

Но у отцов города своя логика. Они полны решимости "перехватывать" автовладельцев аж до МКАД или в нескольких сотнях метров от нее. "Таким образом, - считает вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, - можно освободить город от подмосковных машин, каждое утро плотным потоком направляющихся в столицу".

Увы, эта идея пока не нашла поддержки в широких массах автовладельцев. Москвичи предпочитают пораньше выезжать из дома, стоять в пробках, но добираться на машине прямо до работы. Перехватывающая парковка на площади Крестьянской заставы пустует. Ее охранники говорят, что подавляющее большинство их клиентов или работают, или живут в этом районе. "Зачем человеку тратиться на бензин, на оплату паркинга, а потом еще на билет в метро, который тоже недешевый?" - справедливо спрашивают они.

Гораздо более реально в этой связи выглядят планы властей по максимуму "напичкать" парковками центр города. Уже есть проекты паркингов под землей, под водой и в воздухе. Метрополитену придется пожертвовать на благое дело собственные участки земли в ЦАО. Дорожникам - поделиться технологией освоения подземного пространства. Поскольку гаражи должны появиться под самыми оживленными магистралями и площадями (в том числе Тверской, Триумфальной, Павелецкой, Европы и т.д.), строить их предполагается "закрытым" способом при помощи специальных горнопроходческих щитов. По словам Королевского, к 2007 году таким способом возведут 9 тысяч машино-мест. А всего в центре города под строительство гаражей найдено 64 участка.

В свою очередь, независимые эксперты предсказывают, что скорее всего будет реализован другой сценарий - паркинги вблизи МКАД построят, но парковаться на них даже по льготным тарифам, обещанным мэрией, никто не захочет. Какой смысл? Ведь рядом с МКАД даже станций метро почти нет.

Гораздо менее затратными, по расчетам проектировщиков, должны быть гаражи над железнодорожными путями. Одна такая парковка на 980 мест предполагается вдоль улицы Бутырский Вал на перегоне от Савеловского до Белорусского вокзала. Паркинг будет собран из металлических ферм, на которых в несколько уровней разместятся автомобили. Аналогичные предложения Москомархитектура разработала для железнодорожных перегонов в районах Павелецкого, Курского, Рижского вокзалов, а также Комсомольской площади.

Проект "подводной" стоянки под Водоотводным каналом уже получил одобрение столичных властей. Паркинг на 1000 мест в этом районе необходим, чтобы обеспечить потребности будущего "золотого острова" с его деловыми центрами и престижными жилыми комплексами. Технология строительства известна: канал осушат, а потом вновь зальют водой. Въезд на парковку будет осуществляться с Болотной и Крымской набережных, причем часть мест предлагается зарезервировать под стоянку экскурсионных автобусов. Проект хорош, но на него в городе нет денег. А частные инвесторы принять участие в строительстве общегородского паркинга пока не спешат. Стоимость машино-места в этом районе доходит до 30 тыс. долларов. Однако городские власти настаивают, что подводный паркинг должен служить в первую очередь в качестве временной стоянки.

А КАК У НИХ

Если наполеоновские планы столичных властей каким-то чудом осуществятся, то к 2007 году Москва обзаведется 30 тыс. новых парковочных мест.

Участники строительного рынка предсказывали инструментам коллективных инвестиций большое будущее. Предполагалось, что строительные компании скорее будут заинтересованы иметь дело с одним крупным инвестором - фондом, предпочитая его сотням частных лиц. Прогнозы не опровергнуты, однако оптимистичное будущее оказалось несколько более отдаленным.

В Европе даже в паркингах под жилыми домами часть мест обязательно сдается в аренду. Припарковаться в двух шагах от Колизея обойдется в 3 евро за час. Паркинг под апарт-отелем рядом с собором Святого Семейства в Барселоне берет 2 евро за час.
Закрытые фонды недвижимости пока не играют заметной роли на первичном рынке жилья. Для широкого применения ПИФов в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов существуют некоторые препятствия. Как юридического, так и практического плана.

У строительных компаний теоретически есть несколько источников финансирования, кроме собственных средств: займы - банковские или облигационные, а также деньги дольщиков. Кроме частных лиц, на чьи средства в Петербурге пока возводится более 90% жилья, строительство может финансироваться также за счет государственных программ и институциональных инвесторов. На практике ни один из источников сегодня не является для строителей абсолютно доступным.

Финансовые реки

Государственные программы существенно не влияют на объемы строительства.

Привлечение денежных средств граждан сейчас ограничивается низким платежеспособным спросом и слабым развитием ипотеки. Кроме того, Федеральный закон № 214 Об участии в долевом строительстве... предъявляет к застройщикам жесткие требования по финансовой устойчивости и прозрачности компании, обязательной государственной регистрации договоров и обнародованию данных о проекте. Нормативный документ также дает дольщикам возможность во внесудебном порядке расторгать договор с выплатой значительных сумм и создает условия для значительных штрафных санкций. Пока рынок предлагает только проекты, неподвластные новым правилам.

Для институциональных инвесторов - страховых компаний и пенсионных фондов, располагающих длинными деньгами, - установлены жесткие ограничения по вложениям в недвижимость.

Росту доли банковских кредитов в финансировании строительства мешает отсутствие у застройщиков ликвидных залогов - права долгосрочной аренды (собственности) на землю или незавершенное строительство. Обязательства застройщика и банка, участвующего в процессе финансирования, носят солидарный характер, это приводит к еще большему ужесточению требований банка к застройщикам. И, соответственно, не способствует росту объемов кредитования. Еще одним препятствием для банков станет неоднозначная трактовка возможности обращения взыскания на предмет залога вышеназванным законом.

Устойчивые ценности

Казалось бы, развитием событий подготовлен триумфальный выход на рынок строительства жилья Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН).

Препятствием игре на рынке выступают достаточно высокий входной порог и отсутствие специальных знаний. ЗПИФН решает эти проблемы, давая возможность вложения меньшей суммы по сравнению с обычными способами инвестиций в недвижимость. При этом используется механизм коллективных инвестиций, которые осуществляет привлеченная профессиональная управляющая компания, имеющая лицензию на управление паевыми фондами. В структуру активов фондов недвижимости, по положению Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), кроме готовых объектов и денежных средств, могут быть включены инвестиционные договоры и договоры долевого участия.

Для значительной части населения использование недвижимости в качестве средства сохранения и приумножения сбережений - знакомый способ. Инвестиции в недвижимость - прозрачный инструмент. Объект недвижимости доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко определить его инвестиционную привлекательность, - считает управляющий директор московской УК Конкордия - эссет менеджмент Андрей Прокофьев. Стоимость квадратного метра подвержена колебаниям, однако не может существенно снизиться.

Билет на срок

Жесткий государственный контроль, а также опыт и профессионализм управляющих компаний должны обеспечить минимизацию рисков для пайщиков ЗПИФН. Кроме того, для фондов недвижимости действуют ограничения по объектам инвестиций - доля средств, вкладываемых в один проект, в сооружения, возводимые одной компанией, а также максимальная стоимость одной квартиры не может превышать установленного порога. Это служит диверсификации рисков. Структура активов фонда прозрачна и открыта, что позволяет оценить привлекательность, возможную доходность и ликвидность объектов.

Судить о целевой аудитории фонда можно по минимальной стоимости членского билета - паев, приобретенных одним пайщиком. Например, в Жилой недвижимости УК ПСБ она составляет 1 млн. рублей. В фондах АВК - Петербургская недвижимость и Арсагера - жилищное строительство порог заметно ниже - 100 тыс. рублей. То есть, располагая суммой в ,5 тыс., можно стать игроком рынка недвижимости.

Термин закрытый означает заранее оговоренный конечный срок действия фонда, до истечения которого управляющая компания не выкупает паи. Законодательство отводит ЗПИФН срок работы от 1 до 15 лет. Петербургские фонды созданы на 3-4 года. Однако выйти в деньги - продать паи, не дожидаясь срока окончания действия фонда, можно. Бумаги фонда Жилая недвижимость УК ПСБ обращаются на бирже. Паи фонда АВК - Петербургская недвижимость продаются и покупаются на внебиржевом вторичном рынке ценных бумаг.

Пока фонды проходят первый этап классической схемы: сначала в сферу приходят представители крупного бизнеса, за ними следует средний инвестор и только потом можно ждать интереса розничных пайщиков. С другой стороны, выход фондов на биржу говорит об ориентации на частных инвесторов.

Однако аккумуляция средств в заявленном объеме происходит чаще всего за счет нескольких крупных инвесторов. Срок формирования фонда законодательно ограничен тремя месяцами. За это время невозможно или крайне сложно провести рекламную кампанию, склонить широкую общественность к участию в процессе строительства.

В период бурного роста цен на первичном рынке часть дольщиков использовала долевое строительство для извлечения прибыли (речь об инвестиционных квартирах). Прибыль таких инвесторов складывалась из удорожания объекта в процессе строительства и общего для рынка роста цен. Сегодня, безусловно, доходность подобных вложений снизилась в первую очередь за счет общерыночной составляющей. По данным информационно-аналитического отдела Группы Компаний Бюллетень Недвижимости, средняя цена квадрата в строящихся домах последние полгода практически не растет. Тем не менее, это не характеризует положение дел на конкретном объекте: квартиры в удачно расположенных домах с хорошими потребительскими качествами продолжают расти в цене.

Доходные берега

Дело управляющих - выбрать правильные объекты инвестиций. Для этого разработаны методики прогноза ликвидности объекта в зависимости от потребительских характеристик, системы критериев для оценки надежности застройщиков и диверсификации рисков.

То есть, если выбрать и приобрести квартиры с запасом роста стоимости, избегая излишних рисков самого строительства (срывов сроков, недооформления документов и пр.), даже нынешняя рыночная ситуация позволяет зарабатывать на вложениях в квадратные метры. Собственно, что и предлагают паевые фонды недвижимости.

Продолжение роста

Как признает директор по развитию УК АВК Дворцовая площадь Алексей Лестовкин, обеспечить уровень доходности в 40-50% годовых, как было в период бурного роста цен, УК сейчас не сможет. Тем не менее, планка в 25-30%, по мнению председателя правления УК Арсагера Андрея Белявского, достижима. Если же брать в расчет 2-3-летнюю перспективу, то повышение цен на строящееся жилье не вызывает сомнений ни у застройщиков, ни у управляющих. Не последнюю роль в прогнозах играет снижающийся объем предложения.

В строящееся жилье в Петербурге инвестируют два сформированных фонда - АВК - Петербургская недвижимость (УК АВК Дворцовая площадь) и Жилая недвижимость (УК Промышленно-строительного банка). Начат процесс формирования третьего - Арсагера - жилищное строительство (УК Арсагера).

В использовании ПИФов заинтересованы и сами застройщики. Как отмечает финансовый директор Центра развития проектов Петербургская недвижимость Максим Ельцов, первичный рынок жилья нуждается во внятном и прозрачном инструменте привлечения инвестиций. Для застройщиков, благодаря привлечению крупного инвестора, снижается риск недофинансирования объекта. Денежные ресурсы фонда обходятся строителю дешевле, чем банковские кредиты или облигационный заем. ПИФы могут войти в проект на более ранней стадии, чем банк. Кроме того, инвестиции фонда способны подстегнуть интерес к самому строительному проекту, стимулируют продажи и формируют доверие к компании.

Суммарная стоимость чистых активов сформированных петербургских фондов не позволяет пока говорить об очевидном и реальном эффекте. С учетом ограничений инвестиционной декларации в дома одной компании фонд может инвестировать не настолько существенную сумму, чтобы это подвигло застройщика к поиску путей взаимодействия. В частности, корректировке договора долевого участия, жесткому соблюдению этапов строительства. Представители управляющих компаний отмечают, что выбор объектов инвестиций по этим причинам несколько ограничивается.

В Москве ситуация в корне отличная - там три четверти сформированных закрытых фондов создавались под жилищные проекты.

Не без рисков

Среди объектов, приобретенных на средства ПИФов, - квартиры в домах ведущих петербургских застройщиков: Северного города, Петербургской Недвижимости ЛенСпецСМУ, Петротреста и пр. Директор по маркетингу и рекламе холдинга RBI Евгений Наталенко считает требования фондов абсолютно нормальными и уверен, что они не должны вызывать трудностей у строительных компаний. И по мере роста финансовых возможностей ПИФов интерес застройщиков к взаимодействию с фондами будет только расти. Застройщики ценят возможность реализации квартир через профессиональных инвесторов. Они, в отличие от частных, не склонны к спонтанным, непросчитанным решениям, - подчеркивает г-н Наталенко.

Контроль государства не гарантирует доходности вложений пайщикам ЗПИФН. По данным УК Арсагера, наименее рискованны инвестиции в ипотечные и рентные фонды недвижимости. Однако и доходность паев у них, соответственно, ниже. Генеральный директор УК Свиньин и партнеры В. Свиньин отводит паям закрытого паевого инвестиционного фонда текущего дохода (или рентного) место консервативных ценных бумаг.

Петербургские закрытые фонды недвижимости, инвестирующие в строительство жилья, пока не преодолели период становления. Самый взрослый из действующих в Петербурге ЗПИФН Жилая недвижимость (УК ПСБ) вышел на рынок в июне прошлого года. Потому, по словам начальника управления прямых инвестиций УК ПСБ Юлия Новикова, и реальное увеличение стоимости чистых активов оказалось ниже прогнозируемого. У фонда АВК - Петербургская недвижимость (УК АВК Дворцовая площадь) пока продолжается первый затратный этап работы, и текущие расходы не поспевают за переоценкой активов.

Долевые нюансы

Фонды строительства - жилья или коммерческой недвижимости - объективно более рискованны. Пайщик берет на себя риски, связанные как с процессом строительства, так и с рыночной ситуацией. Для защиты инвестиций управляющие прорабатывают договоры и юридические аспекты сделок. В фонде Жилая недвижимость УК ПСБ сочли необходимым застраховать право требования по заключенным договорам долевого участия.

Есть также коллизия с использованием прав по договорам долевого участия в качестве активов ЗПИФН. Положение ФСФР О составе и структуре активов инвестиционных фондов разрешает в состав активов ЗПИФН включать договоры участия в долевом строительстве и инвестдоговоры только в течение года. Еще через год фонды недвижимости обязаны из них выйти: завершить строительство объекта, продать или переуступить договоры, переоформить их в договоры долевого строительства согласно закону № 21 Таким образом, инвестдоговоры могут находиться в активе ЗПИФН не более двух лет.

Права по договорам инвестирования и долевого участия - это вовсе не объект недвижимости. Поэтому В. Свиньин считает, что фонды строительства неправильно называть фондами недвижимости, если структура активов фонда на 90-100% состоит из инвестиционных договоров (как, например, большая часть фондов в Москве). То, что деньги по инвестиционным договорам вкладываются в строительство жилья, дает лишь косвенное основание говорить о недвижимости. Ведь, по сути, фонды строительства жилья созданы под венчурные проекты, - подчеркивает г-н Свиньин. А потому предлагает ФСФР запретить фондам, которые занимаются строительством, называться фондами недвижимости и выделить их в отдельный вид.

Закрытые фонды недвижимости в целом являются прозрачным и перспективным инструментом привлечения инвестиций. Темпы их развития и масштабы участия в строительстве жилья зависят как от исполнения Закона о долевом строительстве, так и от рыночной ситуации.

Кроме того, не подлежат включению в активы фонда предварительные договоры купли-продажи, которые стали использовать петербургские застройщики. Депозитарий как дисциплинарный участник финансового рынка требует полного комплекта всех документов (разрешение на строительство, договоры долевого участия и другие документы).

Андрей Прокофьев
управляющий директор ЗАО Конкордия - эссет менеджмент (Москва):

Мнения экспертов

Максим Ельцов
финансовый директор Центра развития проектов Петербургская недвижимость:

- Недвижимость - это актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям, и при этом высокодоходный. Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет инвестиционного прироста, то есть роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа продажи. Инвестиционный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает (при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе) порядка 25% прироста. Также при заключении инвестиционных договоров с застройщиком для ПИФов предполагается дисконт, что впоследствии сказывается на доходности фондов.

Алексей Лестовкин
директор по развитию УК АВК Дворцовая площадь:

- Закрытые ПИФы недвижимости, безусловно, прозрачный и внятный инструмент привлечения инвестиций. И с каждым годом первичный рынок жилья в нем нуждается все острее. Однако выбор у управляющих компаний ограничен: среди строящихся объектов не так много подходящих для включения в состав активов по требованиям ФСФР. Пока у застройщиков есть возможность финансирования за счет дольщиков, они не готовы соблюдать требования ПИФов по соблюдению сроков каждого этапа строительства, корректировать договоры долевого участия. Кроме того, жилищный рынок, по нашим оценкам, ближайшие год-два будет менее прибыльным, чем коммерческая недвижимость.



Главная --> Публикации