Главная --> Публикации --> Высотку в марфине построят всем миром Банки отвечают на квартирный вопрос Кому доступна ипотека Гольф-наступление Грядет дачная амнистия

Конечно, жить тут не так престижно, как на Остоженке, но для ностальгирующих романтиков это место самое подходящее.

Чистые пруды один из немногих уголков старой Москвы, не успевший до неузнаваемости измениться под влиянием последних веяний архитектурной моды. Гармоничный ритм старой застройки не нарушается здесь свежевозведенными вычурными гигантами с пресловутыми башенками, а церетелиевские монстры не пытаются затмить памятник Грибоедову.

Из грязи по приказу князя

Московское Бульварное кольцо возникло на месте разобранной стены Белого города. В районе сегодняшнего Чистопрудного бульвара вдоль крепостной стены текла река Рачка, правый приток Яузы. Она-то и питала водой некогда многочисленные пруды, которые до начала XVIII века назывались Погаными. Столь неаппетитным названием они были обязаны расположенной по соседству Мясницкой слободе с ее многочисленными скотобойнями, лавками и харчевнями. Отходы мясного производства никуда не вывозились, а сбрасывались прямо в водоемы. Нетрудно представить себе, какая атмосфера царила в этом районе.

Не раз меняла владельцев и перестраивалась и сама меншиковская усадьба. Сейчас на ее месте расположен Главный московский почтамт, возведенный в 1912 году.

Радикальные перемены начались в 1703 году, когда Александр Меншиков приобрел в Мясниках большую усадьбу. Жить в поганом месте светлейший князь, естественно, не захотел, поэтому по его приказу пруды были очищены и названы Чистыми. Меншикову обязан этот район и появлением одной из самых известных построек церкви Архангела Гавриила, прозванной в народе Меншиковой башней. В 1723 году в ее шпиль ударила молния, загорелся купол, но потушить пожар было невозможно из-за слишком большой высоты здания. Долгое время церковь оставалась обезглавленной, пока в 1787 году ее не восстановил известный московский масон Гавриил Измайлов. Тогда-то и появился винтообразный купол, напоминающий горящую свечку, сама церковь была украшена масонскими символами. Их уничтожили лишь в 1852 году по приказу митрополита Филарета.

Застройка бульвара велась поначалу неравномерно, поскольку, как сказали бы сегодня, социальный состав его жителей был неоднороден. На внутренней стороне Чистопрудного столичная знать возводила роскошные усадьбы. Так, сегодняшний дом № 6 принадлежал когда-то семье Мусиных-Пушкиных, во дворе дома № 12 сохранилось здание бывшей усадьбы С. И. Пашкова, построенной в 1830 году. Внешнюю сторону бульвара населяли некрупные дворовладельцы, а со второй половины XIX века зажиточные купцы и мещане. Тогда же здесь стали появляться доходные дома.

Знаменитости и достопримечательности

Сегодняшний Чистопрудный бульвар был обустроен в 1820-х годах, когда по указу государя в Первопрестольной надлежало соорудить красивые и удобные места для гуляния москвичей.

Одной из главных достопримечательностей этого района является, конечно, знаменитый театр Современник. Особняк в римском стиле построил в 1914 году прославленный архитектор Роман Клейн.

В советский период Чистопрудный бульвар обошла стороной коренная ломка и переустройство, большинство зданий относится к концу XIX началу XX века, исключение составляют несколько многоэтажных сталинских домов в центральной части бульвара.

Теперь невозможно представить себе Чистопрудный без памятника Александру Грибоедову. А ведь появился он сравнительно недавно в 1959 году. Установлен этот монумент именно здесь не случайно великий писатель жил в доме № 42 на Мясницкой и нередко гулял по зеленой аллее нового бульвара.

Соседний дом № 21, возведенный в 1890-х годах, также связан с искусством в нем с конца XIX века проходили знаменитые литературные среды писателя Николая Телешова. Их посещали А. Чехов, М. Горький, В. Короленко, Д. Мамин-Сибиряк, Л. Андреев, И. Бунин, А. Куприн и другие знаменитые литераторы. Рядом, в бывшем доходном доме № 23, с 1920 по 1934 год жил выдающийся советский кинорежиссер Сергей Эйзенштейн.

Анархисты устроили акцию протеста с требованием убрать памятник, оскорбляющий память их учителя, рабочие написали в газету гневную статью под заголовком Уберите чучело!. Это требование вскоре было выполнено.

В 1918 году у Мясницких ворот был возведен памятник идеологу русского анархизма Михаилу Бакунину. Абстрактно-футуристическая скульптура оказалась настолько неудачной, что от нее шарахались лошади московских извозчиков.

Чистые пруды всегда находились в числе топ-районов Москвы. Тем не менее как в советское время, так и в 1990-х годах этот район оставался в тени более респектабельных Арбата и Тверской, говорит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина. В конце 1990-х первые места в рейтинге заняли Остоженка, Пречистенка и Патриаршие, где возводилось много элитного жилья. Лишь в начале 2000-х годов на Чистых прудах был реализован ряд проектов класса de luxe, и престиж района начал расти. На сегодняшний день Чистые пруды можно назвать крепким середнячком ЦАО с отличными перспективами. Но новое строительство ведется не так активно, как в Замоскворечье или на Патриарших, поэтому предложение недвижимости на Чистых прудах в основном ограничено вторичным рынком. По данным В. Лукиной, структура жилого фонда в этом районе выглядит следующим образом: на долю зданий дореволюционной постройки приходится порядка 54% всех жилых домов района, сталинки составляют 16% жилой недвижимости, дома ЦК и Совмина 7%, современные элитные дома и реставрированные старинные особняки, соответствующие классу de luxe, около 10%.

Середнячок с отличными перспективами

После случая с памятником серьезных градостроительных скандалов в этом районе не возникало. Благодаря этому он, с одной стороны, до сих пор имеет репутацию тихого центра, овеянного историей, а с другой остается вне зоны активного строительства элитной недвижимости, что серьезно сказывается на его престиже.

Начальник отдела ипотеки ЗАО Русский дом недвижимости Дмитрий Кожевников отмечает, что в районе Чистых прудов много жилья с плохими потребительскими характеристиками: Например, есть дворы-колодцы, где в квартирах, выходящих окнами во двор, практически не бывает света. Как и в других районах, которые характеризуются высокой деловой активностью и при этом старой застройкой, тут остро стоит проблема с парковкой автомобилей, поскольку нет подземных автостоянок. Днем дворы и переулки запружены машинами. Кроме того, коммуникации в домах очень старые, на их реконструкцию требуются большие затраты.

При этом большая часть жилой недвижимости Чистых прудов здания дореволюционной и сталинской постройки в большинстве случаев требуют срочного капитального ремонта. Планировки и площади квартир многообразны и варьируются от тесных 30-метровых однушек до расселенных шестикомнатных коммуналок площадью более 350 кв. м. Квартиры в старых, нереконструированных зданиях могут быть самыми разными сохранять изначальную планировку или представлять собой несколько квартир, объединенных в одну, рассказывает руководитель направления вторичного жилья компании ДОМ-Недвижимость Галина Утешева. Такие укрупненные квартиры появились в 1990-х годах, когда недвижимость в этом районе пользовалась повышенным спросом.

И сейчас свободных площадок на Чистых прудах крайне мало, поэтому строится здесь только элитное жилье. Даже те дома, которые не дотягивают по классу до самого высокого уровня, позиционируются как элитные и продаются по соответствующим ценам, поясняет Д. Кожевников.

В качестве преимуществ района можно назвать небольшую этажность зданий и практически полное отсутствие панельных домов (застройка изначально была довольно плотная в советский период в массовом порядке ничего не возводили).

Современные элитные дома Чистых прудов в основном сосредоточены в районе улиц Чаплыгина и Машкова, а также в окружающих их переулках, уточняет В. Лукина. Несколько предложений класса de luxe находится в переулках вокруг Мясницкой. Среди наиболее удачных элитных проектов в данном районе могу выделить Дом Россия, Добрая слободка и Дом на Покровском бульваре.

По словам Г. Утешевой, в переулках Чистопрудного бульвара старых домов остается все меньше: За последние несколько лет появились реконструированные и вновь построенные современные здания. В старинных домах реставрируют или заменяют деревянные перекрытия железобетонными, реставрируют фасады.

Более подробные данные приводит В. Лукина: Рынок недвижимости на Чистых прудах демонстрирует стабильный рост в пределах 15 20% в год. На сегодняшний день средняя стоимость жилья составляет порядка $4,2 тыс. за 1 кв. м.

Для богатых, но не самых

Что касается цен, то разброс их очень велик благодаря неоднородности предложения. По словам директора департамента территориальных отделений ЗАО Корпорация МИАН Елены Барминой, стоимость 1 кв. м жилья на Чистых прудах составляет в среднем $4,5 8 тыс. По данным Г. Утешевой, ценовой диапазон еще более широк: от $2 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м.

К низшему ценовому сегменту относятся и предложения квартир в сталинках их стоимость варьируется в пределах $2,5 3,5 тыс. за 1 кв. м в зависимости от состояния объекта. Жилье в цековских домах оценивается в $3,5 4 тыс. за 1 кв. м. Высшая ценовая категория представлена предложениями в современных элитных домах и отреставрированных особняках. Стоимость 1 кв. м элитного жилья от $4 тыс. до $12 тыс..

Минимальный уровень цен колеблется в районе $2 2,5 тыс. за 1 кв. м. Так, покупка трехкомнатной квартиры площадью 117 кв. м в здании дореволюционной постройки в Фурманном переулке обойдется примерно в $2,1 тыс. за 1 кв. м.

Стоит отметить, что коренные обитатели покидают этот район очень неохотно. Видимо, то старое, что отпугивает новых покупателей, и делает это место столь ценным для тех, чья судьба давно связана с Чистыми прудами.

Судя по всему, Чистые пруды долго еще будут уступать тем же Остоженке или Патриаршим прудам и по среднему уровню цен, и по популярности. Причина этого крайне неоднородный социальный состав жителей района. Дело в том, что в старых домах в одном подъезде часто соседствуют дорогие отремонтированные квартиры и коммуналки. Расселять их уже сложнее, чем на заре перестройки, потому что теперь это нерентабельно, говорит Д. Кожевников. А дом с социально неоднородной средой априори не может рассматриваться как элитный. Поэтому сегодня Чистые пруды пользуются популярностью преимущественно у состоятельных, но не самых богатых людей. Купить квартиру в старом жилом фонде реально, располагая суммой от $200 тыс. до $1,2 млн. Люди, способные заплатить больше, покупают квартиры в современных домах и обязательно с паркингом.

Благодаря богатству исторической застройки, культурному наследию и близости Кремля Чистые пруды по праву являются одним из престижных районов Москвы. Особенно ценятся здесь квартиры в великолепных доходных домах начала ХХ века. Перспективы развития этого района связаны с активной реконструкцией и реставрацией старинных особняков, а также с застройкой на месте ветхих домов, подлежащих сносу. В архитектурный ансамбль района уже сегодня органично вписаны современные элитные комплексы, например, на улице Машкова, 1, 5, 6, на улице Жуковского, 6, в Б. Харитоньевском переулке, 16 1 А в 2006 году будет возведена резиденция Чистые пруды и еще ряд интересных объектов.

Елена Земцова
Исполнительный директор компании Delta Estate:
Район Чистых прудов предпочитают как коренные москвичи, детство и юность которых связаны с этими местами, так и покупатели из других регионов России. Кроме того, здесь приобретают элитную недвижимость обеспеченные люди, бюджет которых все же недостаточен для покупки апартаментов на Остоженке (стоимость 1 кв. м на Чистых прудах колеблется от $4 тыс. до $8 тыс., в районе Золотой мили от $8 тыс. до $15 тыс.).

Чистые пруды как раз обладают большим ресурсом для реконструкции и комплексной элитной застройки. Главным образом ввиду того, что появившаяся в период перестройки и получившая широкое распространение тенденция перевода жилого фонда в нежилой затронула его в меньшей степени, чем район Кропоткинской и даже Патриарших прудов. Думаю, пик развития района придется на 2006 год.

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
Помимо богатой истории район Чистых прудов отличает развитая инфраструктура. Эти места в наименьшей степени подвергались переустройству, благодаря чему здесь достаточно однородная малоэтажная застройка, множество памятников архитектуры.

На сегодняшний день Чистые пруды слегка отстают от общей динамики рынка. Изношенный жилой фонд с хорошим ремонтом стоит неоправданно дорого. В районе ощущается нехватка новостроек и практически нет вторичного рынка объектов. Стоимость жилья на первичном рынке составляет $4,6 6,9 тыс. за 1 кв. м, на вторичном $3,9 12,5 тыс. (новые дома) и $2 5 тыс. (старый фонд).

В частности, в 2006 году здесь будет построен первый элитный квартал резиденция Чистые пруды общей площадью более 22 тыс. кв. м. Архитектура квартала полностью воспроизводит исторический облик района. Также сейчас в районе Чистых прудов возводятся дома по следующим адресам: Кривоколенный пер., 5, и Казарменный пер., 3 (Дом на Покровском бульваре).

Сейчас цены на жилье в новостройках, расположенных в районе Чистых прудов, составляют в среднем $5 тыс. за 1 кв. м.
Многоэтажные гаражи недоступны даже состоятельным москвичам

Алена Якубенко
Специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty:
Отнести Чистые пруды к элитным районам, поставив их в один ряд с Остоженкой и Арбатом, пока трудно, в первую очередь по причине неоднородной социальной среды. Дело в том, что в этом районе мало новых элитных домов. А те, что есть, являются примерами точечной застройки. Выделить крупные площадки под новое строительство в этом районе довольно сложно, поскольку здесь расположено много исторических особняков, являющихся памятниками архитектуры и не подлежащих сносу. Единственное, что остается реконструировать их, а это требует от инвесторов больших вложений, чем при точечной застройке.

"Да я, может, чтобы этот гараж построить, Родину продал!" - восклицает герой культового фильма "Гараж". Сегодня продавать родину совсем не обязательно, но и купить гараж по-прежнему непросто. Место в многоэтажном или подземном гараже с полной инфраструктурой и недалеко от центра может стоить намного дороже, чем сам автомобиль.

На одном из ближайших заседаний московское правительство рассмотрит новую программу строительства гаражей. В следующие три года городу предстоит в полтора раза увеличить количество паковочных мест, а к 2010 году довести число гаражей до 130-140 тысяч в год. Мэр Москвы, правда, опасается: "Если мы не найдем дешевых вариантов гаражей, проблему машин в песочницах и на газонах нам не решить".

- Гараж построили два года назад, - рассказывает охранник пятиэтажного гаража ОАО "Сокольники" Дмитрий Стряпушкин. - Места раскупили буквально за полгода. Люди очухались от кризиса, у них появились деньги. Любому понятно, что лучше один раз потратиться, чем каждую ночь засыпать в страхе, что машину угонят. Тем более что продать бокс в таком гараже можно в любой момент. Желающих у нас хоть отбавляй.

Еще несколько лет назад в Сокольниках поставить машину было практически негде. Каждый вечер тротуары в несколько рядов заполнялись дорогими иномарками. Жители по нескольку раз за ночь просыпались от громкого воя сигнализации. Теперь ситуация изменилась. Только на Сокольническом валу за последние пару лет построили два многоэтажных гаража. А к концу этого года там же собираются построить еще один - подземный. Хотя цены в сокольнических гаражах просто запредельные, новых клиентов администрация уже не принимает.

- Когда мы только открылись, цены были чуть ниже, - продолжает Дмитрий. - Поэтому места скупали оптом. Помню, один мужик взял сразу пять боксов. Четыре из них сразу же сдал в аренду. Сейчас его затраты практически окупились, и он начинает работать на прибыль. За два года его боксы и одного дня пустыми не стояли.

Место на одну машину в сокольническом гараже стоит от $4 тыс. до $15 тыс. в зависимости от этажа и размера. Кроме этого хозяин должен ежемесячно платить $50 за обслуживание. В эту сумму входит круглосуточная вооруженная охрана, свой, льготный автосервис, автоматическая мойка и шиномонтаж.

- Последнее время мы стали продавать места рядом с гаражом, - делится профессиональными секретами Дмитрий. - Поскольку машина стоит все-таки на улице, стоит такая услуга дешевле - $2 тыс. И все гаражные льготы для таких собственников остаются.

За аренду одного места в сокольническом гараже просят примерно $200 в месяц. Но найти свободное место там невозможно.

- За три месяца у нас раскупили все оставшиеся свободные места, - рассказывает администратор гаража Сергей Ремизов. - Место стоит от $3 до $10 тыс. Желающих купить за такие деньги парковку для своего автомобиля очень много.

Недавно у сокольнического гаража появился конкурент. На той же улице построили новый элитный дом. Как и в любой престижной новостройке, там есть свой огромный подземный гараж. Мест в гараже оказалось больше, чем машин у жителей дома. Поэтому часть боксов распродали всем желающим.

Между тем гаражное строительство в Москве продолжается. Уже в ближайшие месяцы в Южном Бутове достроят новый четырехэтажный отапливаемый гараж. В новостройке разместятся 4500 тыс. машин, а один бокс будет стоить от $3,5 тыс. до $25 тыс. По словам владельцев автомобильного приюта, мест в новом гараже осталось не больше десятка.

Правда, такой ажиотаж с многоэтажными гаражами творится далеко не во всех районах Москвы. На Белозерской улице рядом с метро "Алтуфьево" вот уже второй год пытаются достроить многоэтажный гараж. Места в новостройке раскупаются плохо, поэтому денег на продолжение строительства у хозяев гаража явно не хватает. Несколько месяцев на стройке не появляются рабочие, а скучающие охранники ежедневно паркуют на уже отстроенных этажах машины местных автолюбителей.

Константин КОРОЛЕВСКИЙ, куратор гаражной программы:

Собственно, тенденция вырисовывается простая. В престижных районах столицы, особенно в центре, где гаражей не хватает, их готовы покупать за любые деньги. В районах победнее многоэтажные дорогие паркинги простаивают, и там надо находить иные варианты парковки. Судя по программе, предложенной мэрией, к этой немудреной мысли наконец пришли и там.

- Предыдущая гаражная программа в Москве провалилась, потому что места в построенных паркингах были слишком дороги. Сейчас в городе есть проблема нераскупленных гаражей?

Берут за любые деньги

- Сколько сейчас стоит построить гараж в столице?

- Нет. Гаражи берут за любые деньги. Ко мне недавно товарищ приходил, возмущался: "У меня в доме гараж продается за 35 тысяч..." - "Так ты ж его купил?" - говорю. "Ну купил"... Таких людей в Москве очень много.

- Проблему машин на газонах создают небогатые автовладельцы, у которых нет таких денег.

- Средняя себестоимость наземного гаража манежного типа - от 2 до 2,5 тысячи долларов за место. Затраты на строительство наземного холодного боксового гаража (где у каждого свое место, отделенное капитальной стеной и воротами, но без отопления) - от 4 до 4,5 тысячи долларов. Построить теплый капитальный гараж стоит 5-7 тысяч за место. Подземные гаражи в центре города обходятся примерно в 15 тысяч и выше, на окраине - около 6-7 тысяч. Это себестоимость, цену реализации определяет рынок.

- В городе не хватает земли. Где вы будете искать участки под новые паркинги?

- Надеюсь, в следующем году мы сможем реализовать идею "народного гаража". Сейчас инвестор накручивает свою наценку, и получается, что цена реализации достаточно высока. Мы хотим уйти от инвестора как посредника и предлагаем такую схему: граждане создают коммандитное товарищество, оно получает от города землю, ГУП УЭЗ выступает заказчиком, представляет оптимальные проектные решения - например, "малый гараж", - строит и передает в собственность жителям. Немного напоминает старые гаражно-строительные кооперативы. Правда, пока это только на уровне идеи - предстоит утвердить ее и выпустить соответствующие документы.

На Западе парковки для машин пристраивают к торцам домов...

- Есть варианты, которые позволяют эффективно использовать землю. Например, строить во дворах обвалованные гаражи, когда конструкция наполовину заглубляется в землю, а сверху появляется горка высотой метра полтора. На ней можно устроить и детскую площадку, и теннисный корт.

Жители будут протестовать против шума и выхлопов...

- Да, это так называемый механизированный гараж-этажерка на 25-50 машин, когда с помощью подъемного механизма автомобиль поднимают в нужную ячейку. Раньше мы не могли их строить - санитарные нормы не позволяли размещать гаражи ближе 50 метров от жилых домов. Теперь - впервые в истории - они будут изменены, и мы сможем задействовать под такие этажерки непригодные раньше земельные участки.

Сколько будут стоить такие варианты?

- Специалисты СЭС провели предварительные замеры - выхлопы от дорог гораздо выше, чем в пристроенном гараже, а шум - не громче того, что производит в подъезде лифт Карачаровского завода.

- Но и не дешево.

- Обвалованный гараж - порядка 5-5,5 тысячи долларов, механизированный - от 8 до 1 По сравнению с подземными гаражами в центре, недорого.

- Что будет с существующими гаражными кооперативами?

- Если уменьшить наземный гараж манежного типа до 50 машино-мест и сделать его типовой вариант, то себестоимость можно уменьшить до 1,5-2 тысяч долларов. Над таким проектом "малого" гаража мы сейчас работаем.

Панельные дома с каждым годом утрачивают былой авторитет: покупатели отдают предпочтение монолитным новостройкам, считая их более долговечными и обладающими необходимым набором потребительских качеств. Но в Москве доля панельных домов в общих объемах возводимого жилья по-прежнему составляет не менее 50%. Ни у кого не вызывает сомнений, что панель строить будут еще долго. Панельные дома становятся лучше и по качеству, и по потребительским характеристикам. Почему современная панель лишь немногим уступает монолиту, оставаясь при этом более экономичным материалом?

- Недавно мы с НИиПИ Генплана закончили инвентаризацию гаражного хозяйства. Оказалось, что более 600 плоскостных стоянок можно брать и надстраивать. Сейчас мы ведем работу с арендаторами этих участков - это и ВДОАм, и Московский союз автомобилистов, - предлагая им вложиться в строительство таких многоэтажных конструкций. Многие сами к нам приходят с такими предложениями - они понимают, что город не может позволить себе неэффективно использовать землю. Это выгодно и самим арендаторам. Если они говорят "нет, мы не хотим инвестировать", мы предусматриваем либо компенсацию (тот же зеленый гаражик чего-то стоит), либо рассчитываем бизнес-план с возможной долей города, которую будем сдавать по муниципальным расценкам в длительную аренду тем, кто сейчас пользуется этой стоянкой. В любом случае будем искать компромиссный вариант.

И по сей день из общего числа жилых домов в Москве панель составляет 65%.

Миллионы россиян, в том числе москвичи, обязаны панельному домостроению тем, что сменили комнату в общежитии, коммунальной квартире или в бараке на благоустроенное (по тогдашним меркам) жилье. Произошло это благодаря появлению домостроительных комбинатов (ДСК), которые позволили возводить большие объемы жилья в короткие сроки.

Дома эконом-класса в массы!

Как происходит массовая застройка в настоящее время? Сначала разрабатывается проект микрорайона с учетом генплана развития города. В частности, специалисты планируют, где можно разместить какие серии домов или здания индивидуальных проектов; определяют этажность зданий с учетом инсоляции, пожарных норм и т. д. И уже в соответствии с утвержденным проектом проводится конкурс для инвесторов, после чего они, имея план застройки, начинают возведение дома или поручают это подрядчику.

В какой-то момент стало казаться, что панельное домостроение безнадежно устарело и не соответствует современным требованиям. Однако многие специалисты не согласятся с таким утверждением. За последние пять лет решены многие проблемы панельных домов: созданы более удобные планировки, решены проблемы стыков и теплопроводности стеновых панелей, обновляется архитектурный облик фасадов и кровель.

Панель это качество?

Технология панельного домостроения родилась в 1960-х годах. В те времена не посчитали целесообразным тратить деньги на дальнейшую разработку идеи типового строительства. Использовать ее в полную силу, разрабатывать и дорабатывать строительные фирмы начали лишь в последнее десятилетие.

В Москве ежегодно строится 4,5 млн кв. м жилья, в планах на 2006 год примерно такие же объемы ввода жилья. Из них 2,9 млн кв. м коммерческое жилье, остальные 1,6 млн кв. м возводятся для социальных нужд (из них 1 млн кв. м для жителей сносимых пятиэтажек и аварийных домов, 400 тыс. кв. м для очередников и 200 тыс. кв. м по программе Молодой семье доступное жилье). Для выполнения этих планов необходимо в массовом порядке строить жилье эконом-класса, т. е. панельное. Отличительной особенностью социального жилья являются небольшие квартиры, площадь которых по сравнению с коммерческим жильем меньше на 20 30%.

Новые серии дают возможность изменять конфигурацию и высотность зданий, применять различные типы блок-секций (рядовых, торцевых, угловых и т. д.), варьировать поэтажный состав квартир, использовать широкую палитру фасадных решений. Архитектурно-планировочные решения включают продуманные планировки с зонированием помещений общих и спальных комнат, кухонь, санитарных узлов. Большинство новых серий предусматривают остекление лоджий и балконов.

Раз в пять лет модернизируются старые серии (П-44, П3М, ПБ-02 и др.) и появляются новые плоды совместных усилий профильных институтов и домостроительных комбинатов (Юбилейная, ТМ-25, КОПЭ-М-Парус, И-155, С-222, ГМС-3 и др.).

Новые серии возводятся как при массовой застройке кварталов, так и при точечной. Панельные дома новых серий сейчас переживают эпоху возрождения и конкурируют с монолитными зданиями. Равновесие панельных и монолитных домов будет сохраняться еще долго.

Серии И-155, Юбилейная, С-222 и др. предоставляют возможность вносить изменения в конфигурацию квартир (так называемая свободная планировка). Повышается комфортность в квартирах два санузла, кладовки, кухни с зимним садом (П-44Т, П-44ТМ), улучшенная звукоизоляция и теплозащита (трехслойная наружная стеновая панель), вентилируемые фасады (С-222) с дополнительными архитектурными деталями.

О качестве различных видов домостроения стоит поговорить особо. Производство конструктивных элементов панельных домов ведется в заводских условиях квалифицированными рабочими под постоянным контролем, на стройке остается только собрать детали под руководством мастеров и штатных бригадиров.

Панельное домостроение проигрывает монолиту по свободе планировок, наличию подземных паркингов, по гибкости формы, разнообразию архитектурных решений. Но выигрывает в цене и сроках строительства. Панельные дома на 25% дешевле монолитных и возводятся на 30% быстрее (за 3 12 месяцев против 18 24).

Монолитные дома производят из того же бетона, что и панельные, только худшего качества. Пробки в дороге при доставке бетона миксером ведут к изменению подвижности бетонной смеси, усложняют ее укладку. Низкая квалификация рабочих (большинство которых гастарбайтеры), зимние условия работы, дополнительный прогрев бетона и работа с добавками к нему все это влияет на качество бетона, которому требуется по технологии период схватывания и наращивания прочности. Бетон воспринимает нагрузки, не набрав проектной мощности. Прочность бетона при перевозке снижается на 14%, при укладке до 16%. На объекте в смесь добавляют воду, чтобы увеличить пластичность.

Качество монолитного дома нередко бывает ниже панельного. Возникновение монолитного строительства пришлось на период экономических реформ, когда прекратилось создание и обновление нормативных документов. И до настоящего времени не существует четких параметров оценки качества монолитных домов. Не стоит упускать из вида и специфику организации производства работ, выражающуюся в отсутствии технологических карт на объекте, трудностях с поставками бетона, плохого контроля за поступающей бетонной смесью.

Что мне в названии твоем?

Еще не придуманы конструкции домов, которые стоили бы дешевле и строились быстрее, чем панельные. Относительная дешевизна панельных домов объясняется массовостью: чем больше объем, тем меньше стоимость. В качестве примера приведем самые массовые серии, которые применяются в основном при возведении социального жилья, П-44-1 и П3М (ДСК-3 возводит 500 тыс. кв. м такого жилья в год, ДСК-1 200 тыс. кв. м). Эти серии характеризуются невысокой себестоимостью: сметная стоимость 1 кв. м в доме серии П3М $400, П-44Т $430 (разница возникает за счет того, что дома серии П-44Т облицовываются плиткой под кирпич).

Заметим, что индустриальное домостроение существует не только в России. Панель строят, например, в скандинавских странах. По мнению президента группы компаний ПИК Кирилла Писарева, можно смело говорить о целесообразности строительства в наших климатических условиях именно жилья панельных серий.

П-44Т самая массовая серия, себестоимость строительства $700 за 1 кв. м без стоимости подведения коммуникаций.

На сегодняшний день в столице возводятся дома самых разнообразных серий. Большинство из них может применяться как для реализации социальных программ, так и для продажи, хотя некоторые серии (например, ПБ-02) предназначены только для муниципального заказа. Что же представляют собой те или иные серии панельного жилья? Охарактеризуем некоторые из них.

Высококачественная плитка под кирпич обеспечивает домам этой серии эффективную защиту от воздействия внешней среды. Пластиковые армированные оконные блоки имеют усовершенствованную конструкцию. Закрытый стык между наружными панелями обеспечивает дополнительную теплоизоляцию дома и улучшает его внешний вид. Площадь кухни увеличена до 10 13 кв. м за счет выноса вентиляционного короба в коридор. Квартиры оборудованы отопительными приборами с регулятором температуры. Балконы и лоджии остеклены высококачественным алюминиевым профилем. Крыша покрыта натуральной черепицей.

К главным плюсам стоит отнести технологические особенности: это трехслойные наружные панели (бетон утеплитель полистирол бетон), коэффициент теплопроводности которых, как у кирпичной стены толщиной до 90 см.

Здания серии КОПЭ-М-Парус строятся из объемно-планировочных элементов, которые компонуются, объединяя квартиры в блоки. Благодаря этому дома имеют различную конфигурацию и протяженность. Характерная особенность серии сочетание полукруглых и прямых лоджий. Впервые за историю панельного домостроения в этой серии применена особая пластика фасада: в каждом доме применяется индивидуальное фасадное решение. Дома могут строиться с шумозащитными полами и покрытием из ламината. Одно из достоинств серии разнообразие типов квартир и увеличенные площади.

Наглядный и, возможно, лучший пример этой серии дома на Рубцовской набережной (стоимость строительства которых составила $600 за 1 кв. м), возведенные на месте промышленно-складской зоны. Общая площадь жилья 31 тыс. кв. м (первая очередь) и 25 тыс. кв. м (вторая очередь). Этот комплекс раздвинул рамки панельного домостроения, выведя на рынок новый тип массового жилья, индивидуального по форме и массового по строительным возможностям. Авторы комплекса разработали своеобразный строительный конструктор для создания домов удобных, красивых, надежных и относительно дешевых.

Серия И-155 включает многовариантные дома высотой от 9 до 24 этажей. При ее создании было впервые освоено производство наружных радиусных стеновых панелей, которые позволили внести разнообразие в архитектурное решение фасадов. Благодаря такой особенности домов этой серии ее называют трансформером.

К недостаткам серии относится отсутствие подземного паркинга. К тому же 60% поверхности фасада застеклено это нарушает инсоляцию квартир.

Каркасно-панельная серия С-222 разработана на основе серии П-11 На ее создание потрачено $10 млн. Пилотный объект был построен в 2000 году в городе Королеве. В 2001 году компания С-Холдинг (авторы серии) выиграла тендер на застройку района Северное Бутово, где впоследствии возвела 140 тыс. кв. м жилья. В процессе возведения появились вариации серии муниципальные дома с небольшими квартирами для переселенцев.

Серия создана на новых технологических линиях отечественного и импортного производства. Шаг 7,2 м между несущими перегородками позволяет создавать квартиры свободной планировки. В двухкомнатных квартирах имеется по два санузла. Преимущества серии И-155 повышенная звуко- и теплоизоляция, которые достигаются за счет применения трехслойных панелей увеличенной толщины и плотности, средняя часть которых экологически чистый утеплитель на базальтовой основе, а внешняя сторона монолитная. Окна деревянные с тройным остеклением (стеклопакеты). К недостаткам серии специалисты относят невысокое качество производимых работ и затянутые сроки строительства.

Высота потолков в таких домах 2,8 м. Этажность от 17 до 22 этажей. Элементы дома производят на разных заводах, и серия не привязана к какому-либо конкретному домостроительному комбинату. Дома состоят из блок-секций с различным набором квартир. Себестоимость 1 кв. м $500 (без учета инженерных сетей), средняя цена по Москве $2 тыс. Дома серии С-222 в силу конструктивных особенностей самые дорогие среди типовых, поскольку такие здания могут иметь вместо панельных стен кирпичные или состоящие из мелких блоков. Соответственно, подобные новостройки чаще коммерческие: квартиры в них превышают нормативные требования по площади на 20 30%.

Особенностью серии С-222 является жесткая многоячеистая структура с несущими поперечными и продольными внутренними стенами и плоскими плитами перекрытия, надежно соединенными между собой, что гарантирует устойчивость от обрушения даже при аварийных ситуациях. Структура блок-секций серии С-222 основывается на модульном расположении поперечных несущих стен с шагом 3 и 4,5 м.

Сергей Туляков
Руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
В настоящее время квартиры в панельных новостройках достаточно популярны, поскольку их небольшие размеры определяют невысокую стоимость подобного жилья (однушка от 36 кв. м). Вне зависимости от цены 1 кв. м общая стоимость квартиры всегда ниже, чем, например, в монолитном доме, за счет меньшей площади. Также панельные дома дешевле за счет более простой технологии строительства, минимальной отделки фасада, общих помещений, подготовительных работ и проектирования.

Серия Юбилейная была выпущена к 40-летию ДСК-1 в 2001 году. Она используется в основном при строительстве коммерческого жилья, а также трехзвездочных гостиниц. Кроме того, дома Юбилейной серии возводятся как стартовые для жильцов ветхих и пятиэтажных зданий при волновом переселении. Недостаток этой серии состоит в том, что она относится к той ценовой категории, где спрос на большие квартиры невысок. Между тем двушки в юбилейных домах имеют площадь 100 кв. м (для сравнения: в серии П-44 50 кв. м).

Стоимость квартир в панельных новостройках определяет рынок. Меньшая, чем в монолитных домах, цена жилья получается из-за отсутствия видимых преимуществ, таких, как планировка квартир, отделка фасадов и общих помещений, не говоря уже о подземных паркингах и современных технологиях. Однако в настоящее время строятся модернизированные серии панельных домов с более привлекательными планировками (их называют улучшенная панель), которые предполагается строить и в будущем ввиду популярности среди покупателей.

Качество панельных домов не уступает качеству монолитных, оно всегда прогнозируемо и практически неизменно, так как технология строительства достаточно проста и давно отработана. Вариант готового дома аналогичной серии покупатели всегда могут посмотреть на примере уже построенных объектов, в то время как индивидуальный проект не всегда оказывается окончательно утвержденным и зачастую меняется на стадии строительства. С панельными домами такого произойти не может.

Тем не менее сейчас возводятся неплохие панельные дома усовершенствованных серий. Например, здания серии КОПЭ-Парус отличаются не только красивыми фасадами, но и удачными планировочными решениями, большими площадями квартир. Среди плюсов панельного домостроения также можно отметить сроки возведения дома. Строительство дома типовой серии с начала монтажа коробки здания занимает 6 12 месяцев в зависимости от этажности. Кроме того, ремонт в панельном доме обойдется в меньшую сумму, чем в монолитном.
Седьмая вода на киселе - именно так в народе определяют весьма отдаленную степень принадлежности к семейному клану. И именно семь очередей наследников по закону в соответствии со степенью родства устанавливает часть III Гражданского кодекса РФ, подробно описывая сложные семейные узы. Итак, что же это за очереди?

Наталья Усова
Заместитель директора департамента реализации компании МИАН-Девелопмент:
Должна сказать, что главное отличие панельных и монолитно-кирпичных домов состоит в возможности организовать пространство по своему вкусу. В доме типовой серии сделать этого нельзя. А в монолитных домах можно объединять комнаты и квартиры не только по горизонтали, но и по вертикали.

Подарки судьбы, особенно имеющие значительную материальную ценность, любят все. Правда, некоторые из них, а именно, - получение наследства, порой не слишком радуют. Поскольку идут в комплекте со скорбью по близким и грустными мыслями о бренности бытия. Теперь, благодаря сравнительно новой третьей части Гражданского кодекса, круг потенциальных наследников существенно расширился. Гуманность такого подхода трудно переоценить. Если раньше предусматривалось наследование по закону только ближайшими родственниками, а при отсутствии таковых и завещания в пользу кого-либо, наследником становилось государство, то теперь не забыты даже двоюродные правнуки и пасынки! Закон позаботился о закреплении родственных связей не только по вертикали, но и по горизонтали. Государство скромно стоит в восьмой очереди - за всеми родственниками.

Государство становится в очередь

По порядку номеров - рассчитайсь!

Не будем забывать - приоритет все же отдается наследованию по завещанию. Статья 1111 ГК РФ гласит: Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не отменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим кодексом. Попробуем вместе разобраться в хитросплетениях родственных очередей при дележе имущества, владелец коего покинул сей мир, не озаботившись составлением завещания, а также в пресловутых иных случаях.

Прежде остальных заявление о готовности вступить в права наследования примут у детей, супруга и родителей наследодателя - именно они относятся к первой очереди. С ними за компанию отправятся к нотариусу и внуки, в случае, если их родители - дети в бозе почившего - сами не дожили до момента открытия наследства. Они получат причитавшуюся покойным родителям долю по праву представления (ст. 1142, 1146 ГК РФ) при условии, что те не были лишены наследодателем наследства.

Для начала необходимо остудить горячие головы, решившие, что после кончины двоюродного дядюшки им обязательно отломится. Такое чудо произойдет, только если у покойного не окажется более близких родственников. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей... либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались..., записано в п. 1 ст. 1141 ГК РФ. Появляться в конторе нотариуса, уполномоченного вести наследственные дела по месту последней регистрации (прописки) наследодателя, целесообразно только в порядке строгой очередности, определенной степенью семейной близости.

Раньше на этих степенях родства ставилась жирная точка и считалось, что после них ближе, чем родное государство, у покойного никого нет. Незавещанное имущество при отсутствии указанных выше родственников становилось выморочным, то есть переходило в собственность великой и могучей страны, способствуя дальнейшему подъему ее материального благосостояния. Теперь России до этого счастья колесом вертеть - дяди и тети (а если их нет в живых - кузины и кузены) становятся наследниками третьей очереди. Четвертая очередь - геронтологическая, к ней относятся прадедушки и прабабушки.

Остальные внуки и внучки, бабушки и дедушки, братья и сестры (в том числе неполнородные, то есть имеющие одного общего родителя) предъявят свои права во вторую очередь - при отсутствии первой. Племянники присоединятся к ним только по праву представления.

Если в составе призываемой очереди наследников по закону кто-то еще пребывает в эмбриональном периоде, остальные обязаны подождать его появления на свет и только после этого делить пирог. При наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника, говорится в ст. 1166 ГК РФ. Прекрасный сюжет для мелодрамы с сюрпризами в духе мексиканских сериалов:

Пятая очередь - родственники четвертой степени родства - дети родных племянниц и племянников наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек. У вас голова не пошла кругом? А ведь это не предел. Не забыты законом интересы детей двоюродных внуков и внучек (двоюродных правнуков), детей двоюродных братьев и сестер (двоюродных племянников), а также детей двоюродных бабушек и дедушек - правда, в шестую очередь. И наконец, седьмая вода - это бедная Золушка (и заодно ее противная мачеха). Падчерицы, пасынки, мачеха и отчим наследуют, если нет наследников предшествующих шести очередей.

Закон защищает интересы определенного круга лиц независимо от волеизъявления наследодателя, выраженного в завещании, гарантируя им право на обязательную долю в наследстве. Если завещание было составлено после 1 марта 2002 года, несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы... наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (ст. 1149 ГК РФ).

Делиться надо!

Мы в ответе за тех, кого приручили

К нетрудоспособным относится любой супруг или родитель, достигший пенсионного возраста (55 лет - для женщин, 60 - для мужчин) либо не имеющий возможности работать по инвалидности. На первый взгляд это весьма гуманная практика. Пожилые родители, потерявшие единственного сына, и его несовершеннолетние дети от предыдущего брака все равно получат некоторую материальную поддержку. Даже если составлено завещание только в пользу нынешней супруги. Но гуманность не всегда означает справедливость. Точно так же законно наследует свою долю в правах на квартиру погибшей дочери (даже при наличии завещания в пользу ее детей) ее престарелый папуля-алкоголик (в жизни не плативший алиментов, но не лишенный родительских прав). Беспардонно влезет в качестве сособственника на кооперативную жилплощадь (где членом ЖСК числился отец, а жили и выплачивали пай его дети) ушлая вдовица, пробывшая законной супругою всего ничего, зато числящаяся по документам нетрудоспособным иждивенцем. Увы, находятся желающие откусить совершенно неположенный им с этической точки зрения кусок - на вполне законном основании. Во всем бывают издержки. Но при отсутствии завещания их доля становится вдвое больше! Поэтому, имея таких обязательных наследничков, лучше все-таки дойти до нотариуса и оформить завещание - на всякий случай - в пользу тех, чьи интересы нас особенно волнуют.

Приютив чужого подростка (после пронзительного письма старинных друзей - выручай, мол, у племяша в деревне школу закрыли, а ребенок способный, в институт хочет поступать) или подругу мамы (чтобы та не скучала, коротая время с компаньонкой), благодетель и не подозревает, что список претендентов на его имущество расширился. Ведь по закону эти лица оказываются нашими наследниками наравне с близкими родственниками. Правда, доказывать свои права им придется через суд. Но внешне беспомощные люди (а чаще их заинтересованные представители) могут оказаться железобетонными в борьбе за свои права. Проиллюстрировав сомнительную на первый взгляд сентенцию Ни одно доброе дело не остается безнаказанным.

Обязательными наследниками по закону могут стать также лица, не связанные кровными узами с умершим и не указанные в завещании. Если они, в соответствии со ст. 1148 ГК, на момент открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним.

Например: мать развелась с отцом ребенка - наркоманом. Считает, что лучше лишить биологического папашу родительских прав (алиментов все равно не платит). Снова выходит замуж. Новый супруг - провинциал, своего жилья нет, пришел к супруге в коммуналку. Но готов усыновить ребенка, подтверждая серьезность своих намерений и чувств. А у бабушки по отцу - отдельная квартира. Причем ребенок - ее единственный внук и наследник (в случае, если бабушка переживет беспутного папашу). Между тем лишение отца родительских прав лишит и внука возможности получить наследство от бабушки.

Очень важно придерживать эмоции и тщательно взвешивать все за и против в ситуациях, связанных с усыновлением или лишением родительских прав. Ибо в соответствии со ст. 1147 ГК РФ при наследовании по закону усыновленный и его потомство... приравниваются к родственникам по происхождению (кровным родственникам) и не наследуют по закону после смерти родителей усыновленного и других его родственников по происхождению.

Распространенная ситуация с появлением нежданных наследников возникает, когда квартира была приватизирована в общую совместную собственность: без выделения долей каждого участника приватизации. Такой подход широко практиковался в первой половине 1990-х. Причем агентства приватизации не предупреждали никого о возможных последствиях. Поэтому в ряде случаев происходило следующее. Приватизировали жилье на семью: бабушка, дочка с мужем, внучка. Бабушка завещания не составляла: раз все общее - пока на четверых, значит, казалось, в случае чего и останется общим - но уже на троих.

Абстрактное наследство

Бывает, что граждане - вольно или невольно - скрывают от нотариуса существование других наследников, имеющих равные с ними права. Например, мужчина утверждает, что он - единственный сын покойной. Однако выясняется, что это полуправда. Истина же в том, что он является единственным живым ребенком своей матери: его сестра скончалась ранее, оставив двоих детей. И по праву представления они должны наследовать ее законную половину. Когда истинное положение дел откроется, свидетельство о праве на наследство легко может быть оспорено в суде.

А после смерти старушки объявляется ее сынок. Много лет он не вспоминал о маме, пока не стал таким же законным ее наследником, как и сестра. Из квартиры выделяется вполне конкретная бабушкина доля, которая и делится между ее детьми поровну (если у блудного братца не проснется совесть, и он не откажется от наследства).



Главная --> Публикации