Главная --> Публикации --> Московские строители делают ставку на хай-тек Декра строит бизнес-центр в трех минутах от кремля Погода на рынке Московский строительный союз написал письмо ресину Как попасть в кредитную историю

Он изменяет порядок налогообложения при дарении недвижимости. Тем, для кого это актуально, остается совсем немного времени, чтобы определиться, спешить ли с оформлением дарственной или, наоборот, чуть подождать.

C 1 января 2006 года вступает в силу Закон № 78-ФЗ от 01.07.2005 года.

Новый закон более гуманен по отношению к большинству граждан, получающих недвижимость в дар. Оформив сделку до 1 января 2006 года, они могут заплатить налог более 35% от стоимости подаренного объекта, после - уплачиваются только 13% независимо от цены. При сделке дарения между близкими родственниками любое налогообложение отменяется. Зато прочим полностью избежать налогообложения уже не удастся.

Дарить или не дарить?

Итак, какова же процедура одаривания и ее последствия?

Иногда дарение недвижимости - единственный законный способ оформления перехода прав на жилище от одного лица к другому. Порой - наоборот: оформляя дарение, граждане, не обладающие необходимой правовой грамотностью, могут стать участниками ничтожной сделки.

Современное карманное чтиво неопределенного жанра нещадно эксплуатирует трогательный сюжет, согласно которому разбогатевший герой щедро одаривает тех, кто бескорыстно помогал ему в трудные времена. Обставляется это примерно так: Вернувшись в ветхую избушку, бедно одетая старушка обнаружила на шатком столике дарственную на квартиру со всеми мыслимыми удобствами... Так имярек отблагодарил ту единственную, что жалела его и поддерживала в голодном босоногом детстве!

Сентиментальный конфуз

Как же на самом деле осуществляется дарение? Передача недвижимости возможна только через подписание соответствующего договора - сделка это хоть и безвозмездная, но двусторонняя. Порядок ее оформления регламентируется главой 32 ГК РФ (ч. II, ст. 572-582), а переход прав на недвижимость подлежит государственной регистрации.

По замыслу автора читатель должен смахнуть слезу умиления и возлюбить всей душой благородного героя: Те же, кто хоть немного сведущ в вопросах оформления сделок с недвижимостью, вряд ли оценят столь душевный, но разоблачающий безграмотность автора пассаж. Вместо сюрприза - конфуз! Поскольку описанная ситуация - из области антинаучной фантастики: дарственная на недвижимость никак не может оформляться в отсутствие одаряемого.

Дарение может быть также произведено в простой письменной форме (ППФ), без участия нотариуса в соответствующем отделе территориального органа Росрегистрации. Там обе стороны ставят свои подписи на заранее подготовленном ими договоре. Один передает в дар, а другой принимает объект недвижимости. При этом пока - последние недели (!!!) - можно вообще избежать уплаты налога.

Оформление дарения мало отличается по последовательности действий от купли-продажи. Собирается такой же пакет документов. Даритель и одаряемый вместе прибывают с документами и действующими паспортами в нотариальную контору. Так что устроить подруге дней своих суровых описанный выше сюрприз невозможно по определению.

При исчислении налога с дарения используется инвентаризационная стоимость недвижимости, указанная в техническом паспорте. Она, как правило, в несколько раз ниже рыночной. И, тем не менее, речь идет о суммах весьма значительных.

Распишитесь, получите и... заплатите!

Ровно в полночь лазейка для уклонистов от налога на законных основаниях захлопнется. Платить нужно будет независимо от того, где и как дарилась недвижимость. Но в целом изменение закона - на благо граждан. В результате нововведений от уплаты налога освобождаются не только супруги (как и ранее), но и дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители), братья и сестры (в том числе имеющие одного общего родителя), а также бабушки-дедушки или внуки-внучки дарителя. Остается в силе положение о том, что передача прав собственности на жилище не облагается налогом, если даритель и одаряемый проживают совместно - в нем же.

Налогообложение при нотариально удостоверенном дарении недвижимости все еще регулируется Законом РФ № 2020-1 О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. В соответствии с ним налог взимается при условии удостоверения договоров дарения нотариусами. Возможность оформлять сделки по отчуждению прав собственности на недвижимое имущество в простой письменной форме (ППФ), непосредственно при регистрирующем органе в этом законе учтена не была. Так что до боя кремлевских курантов 31 декабря налог с дарения не платится, если договор оформлялся в ППФ.

Насколько сильно подарок способен ударить по карману, раньше подсчитывал налоговый инспектор и выставлял счет в течение трех месяцев с момента оформления сделки. С 2006 года человеку, получившему недвижимый дар, придется самостоятельно исчислять НДФЛ и заполнять декларацию. Принести бумаги в инспекцию надо не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором оформлялось дарение. А перечислить НДФЛ в бюджет - не позднее 15 июля.

Ставка налога будет теперь не плавающей, а константной. Максимальная ставка налога с дарения - для жилья дороже 255 тыс. рублей (по инвентаризационной стоимости) составляет пока 50 200 руб.+40% стоимости имущества, превышающей 255 тыс. рублей. По сделкам, совершенным с 1 января 2006 года, вместо прогрессирующего налога предстоит уплачивать НДФЛ - налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости, обозначенной в техническом паспорте. Так что, чем дороже недвижимость, тем больше выигрыш в соответствии с новым законодательством.

Ничтожное притворство

И тем, кто заплатил налог, и тем, кто не должен этого делать, все равно необходимо получить в налоговой инспекции справку установленной формы об отсутствии задолженностей по налогообложению в связи с дарением. И бережно хранить ее вместе с договором. Бумага эта обязательно понадобится при последующем движении подаренной недвижимости (продаже, мене и пр.)

Посему добрый маклер лихо посоветует своим клиентам отдариться - дабы избежать выяснения отношений с соседями (и сознательно лишить их законных прав). Иногда взаимная неприязнь бывает так сильна, что продавцы из принципа отказывают соседям в расширении жилплощади, даже если те готовы уплатить нормальную рыночную цену. Те, в свою очередь, могут подать в суд и, если найдут доказательства того, что выплачивались деньги, мигом добьются признания такой сделки ничтожной. Ибо по ст. 170 ГК РФ она будет квалифицироваться как притворная сделка.., которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Даже если до суда не дойдет, все равно уводить вожделенные метры из-под носа соседей, желающих их выкупить, не советуем: продавцы уедут с деньгами, а вам жить под одной крышей с недоброжелателями.

Необходимо отметить, что дарением должна оформляться только действительно безвозмездная сделка. Если дарение прикрывает собою куплю-продажу с целью обхода интересов третьих лиц, оно может обернуться большой проблемой. Например, при продаже комнаты в коммуналке соседи, имеющие свой кусочек вороньей слободки в собственности, могут воспользоваться преимущественным правом покупки, которым они обладают согласно ст. 250 ГК РФ, либо оформить письменный отказ от него. Только тогда комната беспрепятственно реализуется на свободном рынке. А вот распорядиться ею на безвозмездной основе можно без ведома и согласия соседей (в соответствии со ст. 246 ГК РФ).

Запрет на дарение и... наоборот

То же положение о ничтожной сделке распространяется и на случаи, когда ради экономии на налогах оформляют куплю-продажу вместо дарения. Правда, сложно представить ситуацию, в которой кто-то был бы заинтересован раскрыть такое притворство через суд - но мало ли вокруг желающих устроить сеанс разоблачения из любви к искусству?

Принимать дары не имеют права работники лечебных, воспитательных заведений и учреждений социальной защиты от находящихся в них граждан, их супругов и родственников, а также госслужащие - в соответствии с должностным положением и исполнением служебных обязанностей (ст. 575 ГК РФ). В общем, не забалуешь.

В ГК РФ существует перечень лиц, которые не могут осуществлять дарение недвижимости и любых предметов, стоимость которых превышает 5 МРОТ. Это малолетние (дети до 14 лет) и граждане, признанные недееспособными. Любое дарение, осуществленное представителями от их имени, является противозаконным.

Закон позволяет не только принять подарок, но и отказаться от него, если паче чаяния обнаружится, что дареный конь - троянский. Согласно ст. 573 ГК РФ, даже если договор дарения уже зарегистрирован, но дар фактически еще не передан, одаряемый вправе отказаться от него в одностороннем порядке (письменно), при этом свой отказ надлежит зарегистрировать.

Но бывают ситуации, когда необходимо оформлять отношения только договором дарения. Это касается сделок с участием несовершеннолетних собственников в отношении доли в отчуждаемой квартире при условии, что другая недвижимость одновременно не приобретается. Такое возможно только с разрешения органов опеки и попечительства - в случае одновременного наделения ребенка собственностью в квартире, принадлежащей его близким родственникам. Желая все сделать одновременно у одного нотариуса и при этом избежать налогообложения, родители настаивают, чтобы оформлялся договор купли-продажи. А это противоречит законодательству, поскольку в соответствии со ст. 37 ГК РФ, п. 3, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. Правда, по новому закону такие сделки (с близкими родственниками) освобождаются от налогообложения.

Но пока большинство покупателей предпочитают приобретать свободные участки и строить дома по индивидуальным проектам или изменять типовые. Главный фактор популярности домов без отделки более низкая цена. Ремонт обходится в среднем в $1 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, стоимость полностью готового коттеджа может оказаться больше раза в полтора. Кроме того, обычно хозяин уверен, что он способен провести ремонт гораздо дешевле, поскольку сам контролирует качество, сроки и уровень отделки.

Часто юристам задают вопрос, что лучше - оформить завещание или подарить квартиру потенциальному наследнику при жизни? Однозначного ответа тут нет. Необходимо учитывать нюансы каждой конкретной ситуации и объем сопутствующих расходов. Важны и гарантии осуществления намерений. Завещание может быть в любой момент отменено, и не факт, что наследник об этом узнает. А вот если квартира подарена, преподнести подобный сюрприз нельзя. Также возможно и оформление договора ренты, предусматривающего периодические выплаты в обмен на передачу квартиры в собственность с правом пожизненного проживания бывшего владельца. Нужно просто проанализировать все схемы и выбрать наиболее целесообразную.
Продажа готовых загородных домов сама по себе не нова, так как на вторичном рынке покупателям предлагаются в основном именно коттеджи под ключ. В этом году отдельные застройщики начали возводить целые поселки с готовыми домами. Возможно, уже в следующем году строительство таких поселков станет одной из главных тенденций рынка загородной недвижимости.

В готовый дом можно поселиться сразу после окончания строительства и не тратить время на ремонт и обстановку а ведь эти хлопоты занимают, как правило, не меньше года. Во-вторых, растет качество отделочных работ, застройщики все чаще привлекают профессиональных дизайнеров по интерьеру и ландшафту поэтому есть основания надеяться, что если готовый дом и не станет произведением искусства, то по крайней мере будет отличаться индивидуальностью.

Спецпредложение для ленивых

Но заметное повышение покупательского спроса на готовые дома явление вполне закономерное. Во-первых, постоянно растут требования клиентов к условиям проживания: все больше людей обращают внимание на главный минус коттеджей под отделку: необходимость жить на стройке и месяцами ждать окончания ремонта.

На лицо похожие, разные внутри

По данным специалистов корпорации ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время готовыми коттеджами интересуется приблизительно 25% покупателей загородной недвижимости. Основную часть спроса составляют дома эконом-класса стоимостью примерно $150 200 тыс. Обычно с полной внутренней отделкой к продаже предлагаются относительно дешевые деревянные дома (или дома из панелей типа сэндвич). По структуре предложения на вторичном рынке, как отмечают специалисты компании Blackwood, коттеджи под ключ занимают около 58% (из них 56% коттеджи под ключ без мебели и 44% с мебелью). На коттеджи под отделку приходится соответственно 42% общего объема предложения на вторичном рынке.

Кроме того, растет и длительность реализации таких поселков, в то время как коттеджи под отделку продаются гораздо быстрее. Для многих покупателей очень важно, чтобы интерьер дома оформлялся по их желанию, тогда как в готовом коттедже полет фантазии ограничен. К тому же за два три года спрос претерпит определенные изменения, и построенные дома под ключ не будут удовлетворять всем требованиям покупателей.

Нельзя не отметить, что для девелоперов строительство и реализация готовых коттеджей сопряжены с очевидными трудностями в первую очередь это касается времени возведения объектов. Срок строительства таких коттеджей, как правило, увеличивается в связи с отделочными работами.

Коттеджи под ключ возводятся в основном в поселках премиум-класса. Зачастую это большие по площади дома, по разным причинам не удовлетворяющие нынешних покупателей. Поскольку реализация дорогого индивидуального проекта достаточно сложна, продажа таких коттеджей проблематична.

В любом случае особенности того или иного проекта зависят от девелопера, его целей и финансовых возможностей. Зачастую застройщики используют традиционные архитектурные стили классику, неоклассику, отмечает руководитель отделения Сретенское департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. Тем самым они уменьшают свои риски, связанные с возможными большими сроками экспозиции объектов, которые не должны превышать шесть восемь месяцев. В данном случае я имею в виду недорогие коттеджи стоимостью $200 300 тыс..

Обычно в готовых коттеджах и таунхаусах варьируется лишь внутренняя отделка: как правило, используется индивидуальный подход к оформлению дома, начиная от стиля мебели и заканчивая цветовой гаммой. Однако архитектурный стиль поселка сохраняется. Исключение составляют случаи, когда недвижимость покупается на этапе строительства покупатель может изменить внешний вид дома, но таких примеров единицы. Например, был случай, когда собственник оформил дом в виде средневекового замка, рассказывает управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова. Наружная отделка была выполнена в сером цвете, а для внутренней использовались темные тона. В результате коттедж производил угнетающее впечатление. Это здание сильно выделялось на фоне остальных домов поселка, потом из-за этого возникли трудности с его продажей.

Другая проблема, связанная со строительством поселка под ключ, необходимость больших вложений и более длительные сроки финансирования проекта, чем в случае продажи земли с подрядом. Каждый покупатель стремится выразить свою индивидуальность в оформлении дома, поэтому в коттеджном поселке уровня бизнес-класса и выше, сдающемся под ключ, по идее не должно быть одинаковых интерьеров. Это означает, что для каждого коттеджа необходимо создать свой дизайн-проект, что существенно удорожает строительство, считает заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов. Кроме того, покупателю всегда хочется оценить качество ремонта перед оформлением сделки, поэтому реализация коттеджей под ключ на ранних этапах строительства оказывается затруднена. Для девелопера наличие отделки предполагает дополнительные затраты и растягивание сроков реализации, что ухудшает экономические показатели проекта в целом.

Конечная стоимость зависит от использованных материалов и уровня отделки. В среднем коттедж с внутренней отделкой будет стоить дороже процентов на 30 35%.

Коттедж под ключ стоит несколько дороже, чем аналогичный по параметрам коттедж в стадии готовности под отделку. Поэтому такие предложения привлекают людей, которые способны оплатить данные затраты. В эконом-классе стоимость отделки составляет примерно $300 500 за 1 кв. м, в бизнес-классе $500 550 за 1 кв. м, а цена отделки в элитных домах может составлять половину стоимости самого дома, отмечает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова.

По сути у готовых к продаже домов только один недостаток долгий срок экспозиции, то есть они не сразу находят своих владельцев. И это понятно: будущего владельца может удержать от покупки дома какой-нибудь нюанс в интерьере или внешней отделке. Совпадение интересов должно быть полным, а на это необходимо время. С другой стороны, когда потенциальному собственнику нравится коттедж под ключ, после приобретения ему не придется тратить усилия, деньги и время на ремонт, обустройство интерьера и т. д. Владелец вселяется и продолжает жить в полностью обустроенном доме, что, безусловно, является немаловажным плюсом таких домов.

Марина Маркарова

Управляющий директор компании Blackwood:
Если говорить о новом строительстве, то, безусловно, среди застройщиков сейчас есть только несколько пионеров продаж готовых коттеджей. Но объединять их термином тенденция пока преждевременно.

Однако по мере того, как на новых направлениях (Новорижском, Дмитровском, Киевском, Калужском) будут появляться готовые поселки с развитой инфраструктурой и хорошими дорогами, спрос и предложение в сегменте домов под ключ здесь значительно вырастет.

Тимур Сайфутдинов

Заместитель генерального директора компании Терра-недвижимость:
Примеров продажи целых поселков под ключ нет, поскольку строительство таких поселков требует больших вложений, а также связано с большими рисками и более длительными сроками финансирования проекта, чем в случае продажи земли с подрядом. Такие предложения сейчас поступают в основном от частных застройщиков.

Заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Наша компания обычно проводит ремонт четырех пяти строений, которые выступают в роли демонстрационных коттеджей. Впоследствии мы продаем эти дома по достаточно выгодной для покупателя цене, поскольку отделка оценивается нами по себестоимости. Рентабельной отделка коттеджей может быть только в сегменте de luxe, где клиент покупает не столько стены и участок, сколько архитектурный или ландшафтный шедевр.

Владимир Яхонтов

Всем известно, что теория и практика не сестры-близнецы. Большинству из нас трудно представить, чем обернутся в жизни абстрактные фразы из ипотечной программы: 15% годовых плюс страховка, поручительство и залог, досрочное погашение кредита без штрафных санкций, ставка LIBOR. Сколько времени сегодня занимает весь процесс оформления кредита? Возникают ли непредвиденные сложности и как их можно избежать? В какую сумму в итоге все выльется? Мы выяснили ответы на эти вопросы в беседе с новоиспеченным ипотечным заемщиком, только что получившим кредит в одном из московских банков.

Думаю, что рынок будет развиваться в сторону домов с отделкой. В результате мы придем к стандарту Америки, где покупатель приобретает дом в высшей степени готовности с полом и белыми, готовыми к покраске стенами. На данный момент в Подмосковье коттеджи с отделкой представлены преимущественно на вторичном рынке загородной недвижимости.

День, когда было принято важное решение, первый июльский четверг Андрей хорошо запомнил. После работы он заехал к хозяину квартиры, завез деньги за июль $550, как обычно.

Андрей Б. типичный представитель так называемого среднего класса. Менеджер среднего звена в одном из московских банков, переселившийся в Москву из ближайшей области. Его жена и семилетний сын до сих пор живут там, а с любимым мужем и папой видятся по выходным. Причина семейного разъединения пресловутый квартирный вопрос. В том городе есть нормальный дом, но нет работы. В Москве есть хорошая работа, но нет своей жилплощади. Зарплата Андрея позволяет семье жить неплохо, но покупка квартиры недоступная роскошь. В столице он может позволить себе только аренду однушки, а жена отказалась перебираться в съемную квартиру. Тем более жить втроем в одной комнате не очень комфортный вариант.

Они каждую осень поднимаются, сказал Андрей.

Цены-то на жилье опять растут, заметил хозяин, тщательно пересчитывая бумажки. Я слышал, осенью сильно поднимутся.

Сергей все понял: трудно было рассчитывать, что цена не изменится. Вечером он позвонил Ольге.

Да, говорят, в этом году дешевле $600 уже никто сдавать не будет, намекнул хозяин.

Ольга в их городе подрабатывала кредитным брокером, поэтому расценки знала хорошо.

Как ты думаешь, поинтересовался он, в какую примерно сумму нам будет обходиться платеж по кредиту?

Но это будет платеж за нашу собственную квартиру, вслух размышлял Андрей. Да и рост цен в этом случае будет нам не в минус, как при аренде, а в плюс. Другой вопрос в том, что однокомнатная квартира проблемы не решит.

Если мы купим для начала однокомнатную, то не больше $800, сказала она, но это только первый год, а потом, по мере выплаты основной суммы, будет меньше.

И вы с Максимом наконец-то переберетесь сюда, улыбнулся Андрей.
Так в их маленькой семье было принято решение брать ипотечный кредит.

Почему не решит? удивилась Ольга. Это как раз разумный компромисс. Мы немного напряжемся, подкопим и досрочно погасим этот кредит. Через полгода год перекредитуемся, продадим эту квартиру и купим уже двух- или трехкомнатную.

Андрей и Ольга изучили ипотечные программы десяти крупнейших российских банков. Главным условием, которое их интересовало, была процентная ставка. Размер первоначального взноса волновал меньше: у семьи уже были некоторые накопления, которых с лихвой хватало даже больше, чем на 30% предполагаемой стоимости квартиры.

Мы выбираем, нас выбирают

В субботу Андрей и Ольга начали поиск по банковским сайтам в Интернете. Всю интересующую их информацию они заносили в таблицу уровень процентной ставки, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения и т. п.

По возвращении в Москву Андрей, чтобы не пропустить ни одну возможность, навел справки у знакомых. Один из коллег, узнав о поисках, посоветовал своего кредитора небольшой японский банк. Банк маленький, но условия хорошие, сказал он, и ставка 10%.

В конце концов они остановили выбор на трех банках: Savingbank, Foreintradebank, City Mortgage Bank. Во всех трех при долларовом кредите минимальная ставка составляла 10%. Меньшего процента на российском рынке просто не было.

Оставались Foreintradebank и City Mortgage Bank, где условия кредитования выглядели почти идентично. Андрей не стал принимать столь важное решение без жены.

В этот же понедельник Андрей позвонил во все четыре выбранных банка и уточнил условия. В Savingbank и японском банке сразу предупредили, что в качестве гарантии требуются два поручителя. Одним могла выступить жена. Но где найти второго, да еще с официальным доходом порядка $1,5 тыс.? При определенных усилиях, расспросив друзей и знакомых, это, пожалуй, можно сделать, но зачем? Андрей, как хороший менеджер, привык минимизировать затраты.

Теперь, когда решение об ипотеке принято окончательно, Андрея и Ольгу волновало одно оформить кредит побыстрее. Цены на жилье растут, и долгое рассмотрение заявки может привести к тому, что нужные варианты выйдут за планку финансовых возможностей. В Foreintradebank пообещали, что кредитная комиссия вынесет свое решение в течение нескольких недель. В City Mortgage Bank сказали, что на рассмотрение заявки потребуется не больше недели. Это и определило окончательный выбор.

В конце недели Ольга оставила сына на попечение бабушки и приехала в Москву. В четверг они сходили на первичную консультацию в Foreintradebank, а в пятницу нанесли визит в City Mortgage Bank.

Не все то в кредит, что продается

Теперь у них было три месяца, чтобы найти подходящий вариант. Ольга считала, что они без труда уложатся в три недели.

На сбор документов ушло не больше трех дней: справка о доходах, паспортные данные и т. п. В середине июля они подали документы в банк, заплатив символическую сумму в размере 1 тыс. руб. за рассмотрение. Через неделю Андрею позвонили и сообщили, что кредитный комитет одобрил их в качестве заемщиков. Он может оформить в банке кредит в размере $50 тыс. Примерно на такую сумму Андрей и рассчитывал.

Прошла неделя, вторая, третья, а у них не было варианта, который можно предложить банку. И дело не в дефиците. Столичные риэлторы предлагали довольно много квартир, которые нравились и Андрею, и Ольге. Однако при слове ипотека продавцы прятались в норы, как кролики.

Надо только позвонить в агентство, и там подберут несколько вариантов. Но того, что было дальше, ни Ольга, ни Андрей не ожидали.

Долгая процедура, морока эту причину отказа им приходилось слышать чаще всего. Другим препятствием, которое останавливало потенциальных продавцов, было нежелание указывать в договоре истинную стоимость сделки (такое требование предъявлял банк). Как известно, чем больше цена проданной квартиры, тем больший налог ложится на продавца.

Нет, нет, даже не уговаривайте, говорила им по телефону пожилая хозяйка очень симпатичной квартиры. Ипотека это такая морока. Вы же понимаете, мне нет никакого резона ждать всех этих оформлений, когда есть покупатели, готовые заплатить сразу.

Теперь надо было, чтобы свое веское слово по поводу найденных вариантов сказала страховая компания, которая берет на себя риски при сделке. В City Mortgage Bank Андрея сразу предупредили, что если страховщики одобряют квартиру, то это почти стопроцентная гарантия, что банк также даст свое согласие.

Наконец, к концу второго месяца им удалось подобрать три квартиры, хозяева которых спокойно восприняли предложение об ипотеке и согласились собрать все нужные документы. Правда, во всех трех случаях, чтобы получить согласие, Андрею пришлось предложить за квартиру более высокую цену, чем была указана изначально.

Оставалась еще одна квартира. Андрей понимал, что, если от страховщиков и на этот раз поступит отказ, придется начинать новый поиск, а это грозит тем, что они не уложатся в срок. Квартиру одобрили.

С одной из квартир сразу вышел прокол. Продавец не смог представить все запрошенные документы на жилплощадь, и страховщики этот вариант отвергли. Пока Андрей ждал решения по поводу первой квартиры, на вторую уже нашелся покупатель.

Нет предела совершенству

Сейчас, по прошествии нескольких месяцев, Андрей считает самым трудным этапом поиск квартиры. Само оформление кредита никаких сложностей, на его взгляд, не вызывало. За одним исключением. Постоянно меняются люди, с которыми ты работаешь, говорит он. То есть в начале тебя ведет один человек, потом другой. В конце третий. От этого мельтешения немного устаешь. Для меня это было не критично, но, например, человека в возрасте способно легко сбить с толку.

После этого осталось совсем немного процедурных сложностей. При помощи банковских консультантов продавец оперативно подготовил нужный пакет документов. В начале октября деньги поступили на счет продавца, а документы на квартиру на регистрацию. Андрей стал 1500-м заемщиком City Mortgage Bank. С момента принятия решения об ипотеке до этого дня прошло два с половиной месяца.

Не боитесь, что через десять лет случится что-нибудь такое, что помешает спокойно выплатить свой кредит до конца? задаю я провокационный вопрос.

Мы с Андреем сидим в банковском зале переговоров, пьем кофе и разговариваем о том, насколько сложно далось ему решение стать заемщиком. Одно дело, когда берешь кредит для покупки холодильника, и совсем другое квартиры. Да еще на десять лет.

Конечно, не хочется примерять на себя худшие варианты, не отстаю я. Но все же вы уверены, что через десять лет ваша платежеспособность останется на том же уровне? Существует хотя бы теоретический риск потерять работу, да мало ли что еще.

Не думаю, что за это время что-либо принципиально изменится, он пожимает плечами. Разве десять лет назад наша жизнь сильно отличалась от нынешней? Нет, не слишком. Вот двадцать лет назад другое дело.

Но страхования компания не берет на себя риск по утере работы, замечаю я.

Да, мы обдумывали такие перспективы, говорит он. Конечно, меня беспокоило как семья расплатится с кредитом, если со мной что-нибудь случится. Но для этого и существует страхование. Оно нужно в первую очередь не банку, а заемщику.

Андрей, и все-таки, не сдаюсь я, почему именно ипотека? Как я понимаю, с вашими доходами вы могли в течение нескольких лет накопить на жилье.

Да, но мы брали кредит с таким расчетом, чтобы его сумма не превышала стоимость нашего семейного имущества квартиры в области, еще кое-чего. То есть, если, не дай бог, я окажусь неплатежеспособным, мы всегда расплатимся за счет продажи своей собственности.

Ежемесячный платеж по кредиту будет обходиться Андрею в $75 Это больше, чем он тратил на аренду, но сейчас он платит за свою квартиру. Тем более ее покупку Андрей рассматривает как первый шаг сын растет, жилплощадь нужно расширять.

Не думаю. Ежемесячно платить за аренду и откладывать большую сумму слишком обременительно для нашего бюджета. Чего ждать? Понижения процентных ставок? Но я знаю, что даже на Западе кредиты выдают под 6 7%, а то и под 8 9%. Мы оформили под 10,5%. Разница не такая уж большая. Если ожидать дальнейшего понижения, рост цен все равно съест эту разницу.

Настоящая же элита московского рынка новостроек начинается с суммы около $7 тыс. за 1 кв. м (порядка $1 млн за квартиру). Как любят говорить представители риэлторских агентств, специализирующихся на торговле престижными объектами недвижимости, клиент с суммой меньше единички сегодня уже не наш клиент. Впрочем, о какой единичке может идти речь, когда никого не удивляют и цены на уровне $13 15 тыс. за 1 кв. м а именно такова стоимость лучших предложений в секторе элитных новостроек. А это не одна, а порядка пяти единичек. На практике это означает, что к концу года самые престижные, или, если угодно, солидные (в последнее время все отчетливее попытки уйти от несколько заезженного и утратившего свой блеск понятия элитный), квартиры продемонстрируют рост на уровне 25 28% годовых. Это станет еще одним доказательством достаточно известного тезиса о том, что рынок элитного жилья живет и развивается по своим законам, отличным от тенденций, которые наблюдаются в сегменте квартир для простых смертных.

Я думаю, через какое-то время мы как-либо рефинансируем этот кредит или возьмем еще один, чтобы приобрести квартиру уже больших размеров.
Беглого взгляда на прайс-лист московских новостроек, возводимых в пределах Центрального административного округа, достаточно, чтобы понять найти что-либо дешевле $3,5 тыс. за 1 кв. м практически нереально. Предложений недвижимости за $5 6 тыс. за 1 кв. м сравнительно немного, но далеко не все квартиры даже по этим кажущимся сейчас сумасшедшим ценам можно со стопроцентной уверенностью отнести к элите.

А вот его-то и нет во всех секторах, кроме престижных новостроек.

Действительно, рынок новостроек в Москве в этом году переживал не самые лучшие времена стабилизация цен, ощутимое падение покупательского спроса, привыкание к новым требованиям закона об участии в долевом строительстве. В итоге объем столичного рынка новостроек уменьшился за год приблизительно на 20% и, по мнению специалистов, продолжит сокращаться и в 2006 году. Цены по большинству объектов, если и выросли, то в среднем не более чем на 12%, что соответствует нормальному росту стоимости в период осуществления строительных работ. Где же тогда рыночный рост?

Судя по всему, цена квадрата продолжит расти такими же темпами, поскольку количество участков, которые выведут на рынок в следующем году и на которых реально возвести действительно элитные новостройки, не превышает восьми. Это очень мало и, конечно, не способно удовлетворить существующий спрос. Вывод? Неминуем очередной скачок цен минимум на 25%.

Спрос устойчив, цены стабильно повышаются в среднем раз в квартал на 6 7%. Причем это средние значения, а ведь по некоторым наиболее удачным проектам, расположенным на Золотой миле, в районе Плющихи и Патриарших прудов, годовой рост стоимости 1 кв. м достигал и 50% годовых, как в славные былые времена.

Уходящий год подтвердил и еще одну интересную тенденцию, о наличии которой давно говорили большинство риэлторов. Дома для солидных клиентов становятся все более солидными. То есть большими. Никого теперь не смущает перспектива жить в так называемом муравейнике доме, состоящем из более чем 100 квартир.

Покупатели элитки готовы собираться не только в клубах

Стоит отметить, что в тенденции появления больших элитных домов есть еще одна составляющая. Все-таки пригодной для строительства престижного жилья земли в Москве становится все меньше. Разговоры о том, что Золотая миля закончилась, отнюдь не рекламный ход застройщиков, пытающихся таким образом повысить отпускные цены на свои квартиры. По самым оптимистичным прогнозам, интересных участков, пригодных под строительство достаточно небольших клубных домов в районе Остоженки, осталось не более пяти. К тому же все они достаточно проблемные, поскольку связаны с расселением и сносом существующих строений. Спорящие за право называться Серебряной милей Плющиха и район Патриарших прудов испытывают те же проблемы.

В принципе определенная логика в этом есть. Большое количество жильцов дает застройщику возможность создать в доме хороший набор инфраструктурных элементов. Причем появляется надежда на то, что они будут загружены в необходимом объеме и, например, не придется пускать в спорткомплекс посетителей с улицы. Но даже если этого добиться не удастся, затраты жильцов большого дома все равно будут намного меньше по сравнению с теми выплатами, которые приходится ежемесячно осуществлять членам клубных домов на 10 15 квартир (до $1 тыс. на квартиру). В многоквартирном доме инфраструктурная доля в общем объеме эксплуатационных расходов за квартиру не превышает $0,5 1 за 1 кв. м.



Главная --> Публикации