Главная --> Публикации --> Еще и три тополя на плющихе Ипотека научилась обходиться без нотариусов Анна курбатова: "сколько зелени нужно городу, никто не считал" Система начала перестройку пекина На московский рынок постепенно приходят иностранные архитекторы

Дмитровка вышла в лидеры

Если на наиболее популярных подмосковных направлениях (Новорижское и Рублево-Успенское шоссе) объемы строительства продолжают стабильно расти, то в 2005 году появилась тенденция значительного увеличения количества предложений на менее востребованных южных и юго-западных направлениях Подмосковья. Кроме того, эксперты отмечают рост популярности Дмитровского шоссе, которое в текущем году заняло лидирующие позиции по объему заявленных инвестиций в строительство загородного жилья.

Оставшиеся 25% приходятся на другие направления (Ярославское, Ленинградское, Каширское и проч.).

По данным компании Rodex Group, более 60% коттеджных поселков, построенных в 2005 году, сконцентрировано на Рублево-Успенском, Минском, Киевском и Новорижском шоссе. Кроме того, 15% новых проектов располагается на Дмитровском направлении.

По данным этой компании, в рейтинге объявленных инвестиций за этот год Дмитровка уверенно занимает первое место. Если в конце 2004 года на направлении предлагалось 25 коттеджных поселков, то сейчас их количество приближается к 4 В этом году начались продажи в поселках Пестово, Альпийская долина.

Лидером по продажам является Новорижское шоссе, что связано с его престижностью и большим объемом нового строительства. Наибольшим спросом пользуются коттеджные поселки на РублевоУспенском шоссе, однако из-за ограниченного предложения это направление занимает второе место по продажам. Следует выделить и Дмитровское шоссе, которое является наиболее развитым с точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры,- говорит заместитель директора управления загородной недвижимости Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов.

Среди лидеров по количеству новых проектов значится и Калужское направление - это одна из немногих Подмосковных трасс с хорошей транспортной доступностью даже в часы пик. Сейчас на направлении в стадииреализации находятся семь новых поселков.

Из новых проектов стоит отметить поселки Nemo, в 20 км от МКАД на берегу Икшинского водохранилища, Зеленый мыс у Пестовского водохранилища и поселок класса де люкс M.o.n.a.k.o.v.o. Весной компания Инком начала строительство поселка Гринфилд.

Растущая популярность

Наиболее заметные - Дубровка (7 км от МКАД), представляющий собой смесь частных резиденций и таун-хаусов, Лукоморье, Бельгийская деревня и Антоновка.

В 2005 году началась реализация целого ряда крупных поселков бизнес-класса, среди которых лесной поселок Клуб 2071 и Стольное. Кроме того, на 12-м км Минского шоссе располагается один из наиболее популярных и дорогих закрытых поселков юга - Грибово",- рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрей Васильев.

Среди менее популярных направлений эксперты отмечают увеличение объемов строительства на Минском шоссе.

Эксперты отмечают, что владельцы крупных земельных участков, расположенных в 30-километровой зоне от МКАД, повышают стоимость своих активов за счет реализации девелоперских проектов на этих территориях. Так, на Новорижском направлении планируется строительство коттеджного поселка площадью 500 га на 30 тыс. домовладений. Кроме того, появился проект по застройке участка 3 тыс. га на Ярославском шоссе. Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции. Это предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья,- заявляет Яхонтов.

Сейчас на рынке загородной недвижимости можно отметить тенденцию развития ряда направлений. Интересным и перспективным является Ярославское шоссе. Это традиционное дачное направление, на котором сегодня ведется активное коттеджное строительство Кроме того, с точки зрения дачного строительства бизнес-класса интересным является Пятницкое шоссе в районе Истры,- полагает Яхонтов.

Цены не остановить По словам Яхонтова, рынок загородной недвижимости является привлекательным для инвестиций - за последние тричетыре года стоимость объектов выросла в среднем в шестьвосемь раз, домовладения на Рублево-Успенском шоссе подорожали в 10 раз. С начала года рост цен на рынке первичной загородной недвижимости составил в среднем около 15%.

По словам Васильева, новые игроки появляются на рынке загородного строительства регулярно. Однако многие из них, придя на загородный рынок с рынка жилой городской или коммерческой недвижимости, слабо ориентируются в ситуации, не занимаются детальной проработкой концепций, в результате чего выдают сырую продукцию, проекты, которые впослед вии приходится вытягивать риэлтерским агентствам,- объясняет Васильев.

По словам Васильева, стоимость построенного в 2005 году коттеджа эконом-класса на набирающих популярность южных направлениях составляет около $600 тыс. $0,8-1 млн - бизнес-класса, $1-2 млн - премиум-класса. При этом основная часть коттеджей на Калужском, Киевском и Минском шоссе - это жилье бизнескласса, которое на сегодняшний день является довольно востребованным,- добавляет Васильев.

Впрочем, на отдельных наиболее ликвидных западных направлениях подорожание достигло 40%,- замечает он.

Если мы говорим об элитном жилье, то рост цен в первом квартале 2006 года не превысит 3-4%. Что же касается бизнескласса, то здесь увеличение уровня цен достигнет 7%, так как на сегодняшний день этот сегмент рынка загородной недвижимости наиболее востребован. Для эконом-класса будет характерно увеличение цен не более чем на 5-6%.
Текущий 2005 год, по мнению экспертов, стал переломным для развития рынка загородной недвижимости: определился пул компаний, специализирующихся на реализации подмосковных проектов, изменились требования, предъявляемые покупателями к коттеджным поселкам, а также сформировался портфель качественных предложений.

На протяжении всего 2005 года наблюдалось общее повышение цен на новые коттеджные поселки. Это в первую очередь относится к наиболее ликвидным направлениям, а также поселкам на береговых линиях водохранилищ,- рассказывает генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов. По его словам, повышение цен в различных сегментах новых загородных поселков будет неоднородно.

Среди основных событий рынка загородной недвижимости 2005 года эксперты выделяют смещение деловой активности девелоперских компаний, а соответственно, и спроса со стороны потенциальных покупателей в серединный пояс Московской области (40-70 км от МКАД). В первую очередь это связано с ухудшением экологии в ближнем Подмосковье и с наступающей урбанизацией, полагает начальник отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель Роман Рыжков. По его словам, фактически территории до 20 км от МКАД уже стали частью мегаполиса, его предместьями.

Тенденции уходящего сезона

Также в уходящем году стали ясны окончательные тенденции развития рынка на ближайшие пять-десять лет, уверяет заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов.

Девелоперы сменили не только пояс деловой активности, но и схемы реализации своих проектов. Если несколько лет назад застройщики предпочитали осваивать участки постепенно и вводить проект на рынок очередями, то сейчас компании выбрали иную стратегию. Генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова рассказывает, что теперь девелопер создает единую концепцию, охватывающую весь землеотвод сразу, предлагает на рынок законченный большой проект. Эта тенденция свидетельствует о том, что застройщик сегодня располагает как длинными заемными деньгами, так и достаточным объемом собственных средств,- уверяет она. К тому же, по ее словам, на рынке осталось мало свободных земельных участков - это связано со сложностями вывода их под ИЖС- и девелопер, выводя сегодня вкусные кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого компании сами застраивают участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка.

Если несколько лет назад покупатель не представлял, что в подмосковном коттеджном поселке можно жить постоянно, сейчас, наоборот, многие делают выбор в пользу круглогодичного проживания за городом. Подобная смена приоритетов имеет очевидные причины. Во-первых, психологическая граница между Москвой и областью постепенно стирается. У городских жителей более популярным становится европейский стиль жизни - работа в городе, проживание в пригороде,- рассказывает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков.- Во-вторых, происходит бурное развитие и постепенное насыщение инфраструктуры пригорода - открываются новые магазины, школы и детские сады. Со временем, уверяют эксперты, загородный стиль жизни переймут все больше москвичей.

Чего хотел покупатель

Также в 2005 году у покупателя проснулся интерес к большим коттеджным поселкам в 150-200 домов, уверяет генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов. По его словам, проживая в подобных поселках, люди значительно экономят на ежемесячных платежах за инфраструктуру. С ним соглашается и Владимир Яхонтов, уверяя, что сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий, а маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Кроме того, в большом поселке существует возможность комплексного решения вопроса социальной инфраструктуры,- поясняет Яхонтов.

Сегмент загородной недвижимости скорее рано, чем поздно станет жить по законам западных урбанизаций: средний и высший классы будут перемещаться сюда на ПМЖ, востребованными станут пока такие экзотические для нас типы недвижимости, как усадьбы и имения, прогнозирует Роман Рыжков. В связи с этим все больший спрос горожане и жители предместий будут предъявлять и на загородную спортивноразвлекательную инфраструктуру: кантри-отели, горнолыжные курорты, яхт-клубы, аэроклубы и т. п.

Около 80% покупателей элитной загородной недвижимости предпочитают классический и минималистский стили в архитектуре загородного дома.

Также в 2005 году изменились требования, предъявляемые покупателем к параметрам загородных домов: этажности строительства, качества и концепции застройки. Подвальные помещения, в которых ранее размещали бассейн, сауну и другие удобства, сегодня практически не нужны, так как социальная инфраструктура поселка включает все необходимые объекты,- рассказывает Евгений Родионов.

Текущий год эксперты также характеризуют, как год повышенного спроса на поселки эконом-класса. По итогам года на коттеджные поселки эконом-класса приходится примерно 40% общего спроса на загородную недвижимость, что значительно превышает имеющееся на рынке предложение, отмечает Евгений Родионов. По его словам, на сегодняшний день на рынке крайне мало предложений загородных домов стоимостью до $150 тыс. при постоянно растущем интересе именно к этой категории жилья. С ним соглашается Владимир Яхонтов, добавляя, что в ближайшее время появление их не предвидится. Дело в том, что существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса - на самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает заведомо неликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем будет только падать в цене,- с грустью рассказывает эксперт о реалиях рынка загородной недвижимости. Кроме того, дома в небольших коттеджных поселках отличаются высокой себестоимостью строительства. По мнению Яхонтова, появление объектов эконом-класса возможно лишь в следующем году с выходом на рынок новых крупномасштабных проектов.

В основе предпочтений лежит функциональность планировки, соответствие дома всем современным европейским требованиям. Аналитики Penny Lane Realty отмечают, что покупатели с каждым годом становятся все более утонченными в своих предпочтениях. Если шесть-семь лет назад, выехав за пределы Москвы, можно было встретить лишь типовые кирпичные дома, то сегодня в предложении множество вариантов планировок.

В итоге

Аналитик загородной недвижимости корпорации Инком-недвижимость Иван Воробьев отмечает, что в 2005 году наиболее востребованным объектом недвижимости был дом площадью не более 350 кв. м с участком площадью около 15 соток.

Рост цен на землю в текущем году в среднем составил 25%, а по отдельным местам - до 50%. Причем рекордный рост отмечен не по конкретным направлениям, а в отдельных оазисах",- резюмирует руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город Светлана Абелян.

За истекший год ужесточилась конкуренция между девелоперами, что обусловлено высокой рентабельностью этого бизнеса, рассказывает Евгений Родионов. Также с взрослением рынка загородной недвижимости покупатель стал более требовательным, что вынудило девелоперов увеличивать затраты на архитектурную концепцию, инфраструктуру, ландшафтный дизайн и территориальное зонирование поселков. По сравнению с 2004 годом объем инвестиций, приходящийся на создание дополнительных служб при поселках, вырос на 3-4% и составил примерно 8-10% от общего объема бюджета, уверяет директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская. С ростом объемов предложения на рынке загородной недвижимости девелоперы заинтересованы в долгосрочной конкурентоспособности их поселков, поэтому тенденция увеличения затрат на строительство объектов будет лишь усиливаться,- полагает Быльская.

В технопарках, как в инкубаторах, должны выращиваться резиденты для ОЭЗ,- заявил вчера Юрий Жданов. По его словам, уже принято решение о создании технопарков на территории пяти регионов: в Новосибирске и Обнинске планируется развивать информационные и биотехнологии, в Тюмени - разрабатывать новые способы добычи углеводородов. На территории технопарка в Казани будут создавать новые технологии по развитию химического производства, а в Нижегородской области займутся созданием новой медицинской техники.

В регионах, не прошедших конкурс на право получения статуса особой экономической зоны (ОЭЗ), будут созданы технопарки, в которых планируется готовить будущих резидентов ОЭЗ. Об этом сообщил вчера на заседании президиума правления Торговопромышленной палаты руководитель Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами Юрий Жданов. Эксперты не исключают, что в перспективе наиболее удачные проекты могут получить статус технико-внедренческих ОЭЗ.

По мнению аналитика ИК Русские финансовые традиции Вадима Зуева, успешность работы технопарков зависит в первую очередь от степени господдержки. Если государство действительно вложит средства в развитие инфраструктуры, может быть, что-то и получится,- полагает Зуев. Впрочем, по словам эксперта, было бы лучше, если бы резидентам технопарков все же предоставлялись налоговые льготы, к примеру, по налогу на прибыль. Кроме этого, по словам Зуева, для развития технопарков необходимо наличие серьезной инфраструктуры. Я могу представить технопарк в Новосибирске, Казани - в регионах, где достаточно развита инфраструктура.

Как рассказал Юрий Жданов, технопарки будут работать без налоговых и таможенных преференций, которые предусмотрены для ОЭЗ, но зато на них будет распространяться поддержка государства в виде обустройства инфраструктуры: подведение коммуникаций, дорог, участие в строительстве офисных помещений. Конкретные меры по поддержке компаний, работающих на территории технопарков, судя по всему, пока не определены.

Однако эксперт согласен с тем, что технопарк может стать своеобразным трамплином для тех субъектов, которые хотят получить статус ОЭЗ. Если компании, работающие в технопарках, докажут, что способны развивать востребованные инновационные технологии, им могут создать более серьезные преференции, к примеру, возможно преобразование технопарков в ОЭЗ,- уверен эксперт.
В новостройки какого округа интереснее и выгоднее инвестировать свободные денежные средства в следующем году? Практически без раздумий можно ответить, что в дома, строящиеся на территории Северо-Восточного административного округа. Причина этой уверенности кроется в явной недооцененности квартирного рынка СВАО, хотя потенциал его роста довольно велик. По мнению большинства риэлторов, относительно низкая стоимость северо-восточных новостроек объясняется в первую очередь нераскрученностью этого округа среди потенциальных покупателей.

Но слабо верится в технопарк где-нибудь в Обнинске,- сомневаетсяон.

В 2002 году положение несколько изменилось в связи с началом активной застройки районов Свиблово и Бабушкинский крупными жилыми микрорайонами. Причем в их состав входили не только типовые панельные дома, но и монолитные. С тех пор и начался условный расцвет Северо-Востока, который сегодня уверенно занимает позиции ценового середнячка.

Новейшая история

Традиционно, начиная еще с 1980-х годов, большинство районов округа относились к разряду не очень престижных, а в период с 1998 по начало 2002 года СВАО и вовсе находился на предпоследнем месте в московской ценовой иерархии.

Примечательно, что в отличие от основных компаний-застройщиков, работающих в других округах столицы, главные девелоперы Северо-Востока среагировали на падение покупательского спроса и одними из первых снизили цены. Сегодня никого не удивляет, что на территории округа на рынок выводятся панельные дома, стоимость квартир в которых находится на отметке $1100 1200 за 1 кв. м.

На имидж района положительно повлияли активное возведение крупных торговых комплексов, решение ряда транспортных проблем, а также появление спортивных центров и бассейнов. Период 2003 начало 2004 года стал ударным для СВАО: в продаже одновременно находилось более 120 новостроек, а средняя стоимость 1 кв. м вплотную приблизилась к отметке $1700 в панельных домах и к $2000 в монолитных. Сравним эти цены с сегодняшними: панель $1400 за 1 кв. м, монолит $160 Таким образом, за год с небольшим средняя цена новостроек округа (в первую очередь в Свиблове, Отрадном и Алтуфьевском) понизилась на 20%. Риэлторы связывают подобное падение с завышенной ценой новостроек СВАО по сравнению со стоимостью квартир на вторичном рынке. Большую часть жилых домов округа составляют типовые дома 1980-х годов, жилплощадь в которых стоит $1500 1600 за 1 кв. м. Какой смысл покупать квартиры в современных панелях в среднем на 10% дороже, тем более что еще надо ждать завершения строительства и официального разрешения на заселение в течение года? Понятно, что при таком раскладе количество покупателей уменьшалось с каждым днем.

Ведь если присмотреться к ситуации со строительством нового жилья в Москве, то в каждом из округов такого лидера можно вычислить без особого труда. На северо-западе столицы это ДОН-Строй, на юге и востоке ДСК-1, на западе и юго-западе СУ-15 Судя по заявленным планам на следующий год, на северо-востоке Москвы, вероятно, тоже появится подобный лидер. Речь идет о компании ПИК, которая уже возводит на территории округа четыре объекта и имеет в резерве еще как минимум три четыре адреса, работы на которых должны начаться в течение ближайших двух лет.

Все наверх на ПИК популярности!

Заметим, что такая ценовая политика отнюдь не обозначает демпинга: просто таковы изменившиеся рыночные условия. Готовность северо-восточных девелоперов работать исходя из общепринятого в мире принципа, при котором продажи строящегося жилья начинаются по ценам на 20% ниже, чем на вторичном рынке, приносит свои плоды. Пожалуй, именно новостройки Северо-Востока (наравне со строящимися домами в центре столицы) в данный момент относятся к наиболее инвестиционно привлекательным объектам на московском квартирном рынке. Похоже, первичному рынку СВАО сегодня не хватает лишь одного застройщика, который мог бы стать лидером и объединить усилия всех остальных девелоперов.

Все эти на первый взгляд незначительные факторы и говорят о том, что для новостроек СВАО в следующем году настанет интересное инвестиционное время. Прогнозы роста цен на первичном рынке Москвы в 2006 году звучат пока не слишком утешительно: рост в пределах инфляции. В этих условиях мы попробуем поставить на Северо-Восток, на его возможного лидера компанию ПИК, не забывая и префекта СВАО Ирину Рабер, поскольку многие считают проводимую ею на территории округа строительную политику одной из лучших в городе.

В принципе для округа приход компании ПИК выбор более чем удачный. Компания возводит основную часть своих домов в сегменте эконом- и бизнес-класса, в ее линейке продуктов есть и хорошие панельные дома, и монолитные новостройки. И самый главный плюс ценовая политика компании ПИК в плане продвижения на рынке своих объектов вполне отвечает теперешним нормам, принятым на рынке новостроек СВАО: объекты выводятся по ценам в среднем на 15 20% ниже цен на вторичном рынке с последующим обгоном этого уровня к моменту сдачи дома госкомиссии.



Главная --> Публикации